社会济环境
2008年广东济增速放缓完成国生产总值35696亿元增长101增幅回落44百分点完成全社会固定资产投资11181亿元增长165增幅回落15百分点城镇居民均支配收入1973286元增长115扣物价素实际增长57增速放缓12百分点
二数分析
()房产开发投资
1完成开发投资
广东房产完成开发投资293234亿元增长168增幅回落20百分点全国均增长低41百分点固定资产投资占GDP重3132年持全国均水低26百分点房产开发投资占GDP重821年持全国均水低约2百分点(见表1)
表1 完成开发投资增长数表 单位：亿元
图：广东年固定资产投资房产开发投资增长较
年第4季度房产投资呈现逐年涨态势2008年第4季度接零增长(见图二)
图二：广东年第4季度房产开发投资增长较
途划分完成开发投资中住宅增长1885增幅回落20百分点办公楼年降386基础1336回落商业房增长61增幅回落929百分点投资增长2153年6215增幅形成较反差数表明类途开发投资增幅均出现程度滑中住宅开发投资明显(见表2)
表2 途完成开发投资数表 单位：万元
年房产类投资走势住宅投资结束前两年高速增长态势增速趋缓办公楼投资连续两年负增长(见图三)
图三：广东年房产类投资走势
2开发资金源
全年位资金3762亿元降482年4231增幅形成年房产位资金占开发资金例2002年呈现逐年增长态势2007年达高位2008年首次滑例128∶1年低(见表3图四)
表3 年房产位资金占开发资金重
图四：广东年房产位资金情况
第4季度位资金降22732002年历年期房产位资金占开发资金例低见房产开发资金较紧张(见图五)
图五：广东年第4季度房产位资金情况
资金源结构国贷款筹均成增长外资增长回落两成销售回笼资金出现2003年首次负增长降幅两成二(见表4)
表4 房产资金源基础数表 单位：万元
图六：广东年房产资金源变动
资金结构发生较调整销售回笼资金占位资金例仅422002年低相应筹资金占位资金例升33国贷款占位资金例升23均2002年高外资占位资金例174年次低(见图七)
图七：广东年房产资金源结构
(二)土购置
年相房产企业购置土面积减少1326购置欲降低购置金额增长194购置单价增长377连续3年单价均增长3成(见表5图八)
表5 房产企业购置土数表 单位：万元万m2
图八：广东年房产企业购置土状况
(三)商品房建设
商品房施工面积竣工面积分增长1439824值关注商品房新开工面积出现负增长2003年首次年增长3037成强烈(见表6图九)新开工面积中住宅降幅12年期增长3268商业降幅26年增长1073基持年增长43截然相反办公楼增幅高达34年170降幅
表6 类商品房建设数表 单位：万m2
图九：广东年商品房建设状况
全年季度新开工面积呈现先降涨特点第1～3季度逐步回落第4季度出现反弹(见表7图十)
表7 广东2008年度季度新开工面积较
图十：广东2008年季度新开工面积较
年第4季度新开工面积较情况2008年已回落2003年期水(见表8图十)
表8 广东年第4季度新开工较表
图十：广东年第4季度新开工较
(四)商品房交易
全年商品房销售面积482441万方米降2243销售额2880亿元降2140商品房销售均价5970元方米增长134商品住宅销售面积销售金额均两成回落住宅销售均价5754元方米增长179(见表9)
表9 房产交易数表
全年商品房住宅销售面积销售额负增长均2003年首次房价终结快速增长势头急降2004年低幅度增长(见图十二图十三)
图十二：广东年商品房销售情况
图十三：广东年住宅销售情况
分季度商品住宅销售面积销售额第13季度走低第24季度回升房价第4季度环挫539(见图十四)
图十四：2008年度季度住宅销售较
(五)市场消化系数(注)
市场消化系数年降04876低2006年水(见表10图十五)说明市场够活跃消化力减弱
表10 生成指标数表
图十五：广东年商品房消化系数走势
(六)二手房交易
全省二手房销售面积330954万m2销售额87021亿元分降271235销售均价2629元m2降1082
广州深圳二手房销售面积分降3763542销售额分降3062551销售均价分4336元m25264元m2分增长1124负2中第四季度广州深圳二手房销售面积环分降3561834销售额环分增加147负1280(见表11)
表11 二手房交易数表
数源：广东省建设厅
(七)商品房空置
商品房竣工面积增长824增加竣工332万方米销售面积降2243减少销售1395万方米较增加空置量
年末商品房空置总量182461万方米较年末增加2454万方米增幅1554中第四季度增加253万方米滞销(空置13年)积压(空置3年)面积增加1484销(空置年)面积增加17住宅空置增加279万方米增幅高达37中第四季度增加228万方米余类型物业空置指标总体呈现幅降态势(见表12)
表12 房产空置数表 单位：万m2
年末商品房空置总量住宅空置量出现2004年连续4年降首次升(见图十六)
图十六：广东年年度期末商品房空置状况
三结
1关开发投资商品房供应全年完成开发投资增速明显放缓住宅开发投资增幅滑明显商品房新开工面积负增长2003年首次
2关资金供应土供应全年位资金负增长占开发资金例2003年低房产开发资金压力增资金源结构销售回笼资金出现2003年首次负增长占资金源重降2002年低企业购置土面积减少成购置土欲降低
3关销售状况商品住宅销售面积销售金额均降两成2003年首次幅度降市场消化力减弱
4关房价商品住宅价格终结年快速增长势头年基持考虑市场销售中送装修等项优惠实际房价名义房价略低实际房价表现负增长
5综述2008年广东房产市场完成开发投资增速商品房商品住宅新开工面积位资金销售回笼资金购置土面积商品住宅销售面积销售金额市场消化系数等项指标均呈现程度跌幅前年持续增长态势形成房产市场已进入周期性调整面市场景气企业收缩投资新开工面积降形势需政府更出台促进住房消费鼓励房产投资政策需开发企业合理价格促销恢复市场正常交易量稳定房产市场促进宏观济软着陆
注：市场消化系数通计算定时期商品房吸纳量占市场供应量值反映市场消化力 (见表)
系数般公式定义：市场实现吸纳量市场效供应量
系数分子销售面积含现楼预售分母：般约两成竣工面积公建配套回迁补偿等销例k取08系数假设满足销面积(1年空置量)年度均匀吸纳条件系数越说明市场越活跃消化力越强
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2008年广东济增速放缓完成国生产总值35696亿元增长101增幅回落44百分点完成全社会固定资产投资11181亿元增长165增幅回落15百分点城镇居民均支配收入1973286元增长115扣物价素实际增长57增速放缓12百分点
二数分析
()房产开发投资
1完成开发投资
广东房产完成开发投资293234亿元增长168增幅回落20百分点全国均增长低41百分点固定资产投资占GDP重3132年持全国均水低26百分点房产开发投资占GDP重821年持全国均水低约2百分点(见表1)
表1 完成开发投资增长数表 单位：亿元
图：广东年固定资产投资房产开发投资增长较
年第4季度房产投资呈现逐年涨态势2008年第4季度接零增长(见图二)
图二：广东年第4季度房产开发投资增长较
途划分完成开发投资中住宅增长1885增幅回落20百分点办公楼年降386基础1336回落商业房增长61增幅回落929百分点投资增长2153年6215增幅形成较反差数表明类途开发投资增幅均出现程度滑中住宅开发投资明显(见表2)
表2 途完成开发投资数表 单位：万元
年房产类投资走势住宅投资结束前两年高速增长态势增速趋缓办公楼投资连续两年负增长(见图三)
图三：广东年房产类投资走势
2开发资金源
全年位资金3762亿元降482年4231增幅形成年房产位资金占开发资金例2002年呈现逐年增长态势2007年达高位2008年首次滑例128∶1年低(见表3图四)
表3 年房产位资金占开发资金重
图四：广东年房产位资金情况
第4季度位资金降22732002年历年期房产位资金占开发资金例低见房产开发资金较紧张(见图五)
图五：广东年第4季度房产位资金情况
资金源结构国贷款筹均成增长外资增长回落两成销售回笼资金出现2003年首次负增长降幅两成二(见表4)
表4 房产资金源基础数表 单位：万元
图六：广东年房产资金源变动
资金结构发生较调整销售回笼资金占位资金例仅422002年低相应筹资金占位资金例升33国贷款占位资金例升23均2002年高外资占位资金例174年次低(见图七)
图七：广东年房产资金源结构
(二)土购置
年相房产企业购置土面积减少1326购置欲降低购置金额增长194购置单价增长377连续3年单价均增长3成(见表5图八)
表5 房产企业购置土数表 单位：万元万m2
图八：广东年房产企业购置土状况
(三)商品房建设
商品房施工面积竣工面积分增长1439824值关注商品房新开工面积出现负增长2003年首次年增长3037成强烈(见表6图九)新开工面积中住宅降幅12年期增长3268商业降幅26年增长1073基持年增长43截然相反办公楼增幅高达34年170降幅
表6 类商品房建设数表 单位：万m2
图九：广东年商品房建设状况
全年季度新开工面积呈现先降涨特点第1～3季度逐步回落第4季度出现反弹(见表7图十)
表7 广东2008年度季度新开工面积较
图十：广东2008年季度新开工面积较
年第4季度新开工面积较情况2008年已回落2003年期水(见表8图十)
表8 广东年第4季度新开工较表
图十：广东年第4季度新开工较
(四)商品房交易
全年商品房销售面积482441万方米降2243销售额2880亿元降2140商品房销售均价5970元方米增长134商品住宅销售面积销售金额均两成回落住宅销售均价5754元方米增长179(见表9)
表9 房产交易数表
全年商品房住宅销售面积销售额负增长均2003年首次房价终结快速增长势头急降2004年低幅度增长(见图十二图十三)
图十二：广东年商品房销售情况
图十三：广东年住宅销售情况
分季度商品住宅销售面积销售额第13季度走低第24季度回升房价第4季度环挫539(见图十四)
图十四：2008年度季度住宅销售较
(五)市场消化系数(注)
市场消化系数年降04876低2006年水(见表10图十五)说明市场够活跃消化力减弱
表10 生成指标数表
图十五：广东年商品房消化系数走势
(六)二手房交易
全省二手房销售面积330954万m2销售额87021亿元分降271235销售均价2629元m2降1082
广州深圳二手房销售面积分降3763542销售额分降3062551销售均价分4336元m25264元m2分增长1124负2中第四季度广州深圳二手房销售面积环分降3561834销售额环分增加147负1280(见表11)
表11 二手房交易数表
数源：广东省建设厅
(七)商品房空置
商品房竣工面积增长824增加竣工332万方米销售面积降2243减少销售1395万方米较增加空置量
年末商品房空置总量182461万方米较年末增加2454万方米增幅1554中第四季度增加253万方米滞销(空置13年)积压(空置3年)面积增加1484销(空置年)面积增加17住宅空置增加279万方米增幅高达37中第四季度增加228万方米余类型物业空置指标总体呈现幅降态势(见表12)
表12 房产空置数表 单位：万m2
年末商品房空置总量住宅空置量出现2004年连续4年降首次升(见图十六)
图十六：广东年年度期末商品房空置状况
三结
1关开发投资商品房供应全年完成开发投资增速明显放缓住宅开发投资增幅滑明显商品房新开工面积负增长2003年首次
2关资金供应土供应全年位资金负增长占开发资金例2003年低房产开发资金压力增资金源结构销售回笼资金出现2003年首次负增长占资金源重降2002年低企业购置土面积减少成购置土欲降低
3关销售状况商品住宅销售面积销售金额均降两成2003年首次幅度降市场消化力减弱
4关房价商品住宅价格终结年快速增长势头年基持考虑市场销售中送装修等项优惠实际房价名义房价略低实际房价表现负增长
5综述2008年广东房产市场完成开发投资增速商品房商品住宅新开工面积位资金销售回笼资金购置土面积商品住宅销售面积销售金额市场消化系数等项指标均呈现程度跌幅前年持续增长态势形成房产市场已进入周期性调整面市场景气企业收缩投资新开工面积降形势需政府更出台促进住房消费鼓励房产投资政策需开发企业合理价格促销恢复市场正常交易量稳定房产市场促进宏观济软着陆
注：市场消化系数通计算定时期商品房吸纳量占市场供应量值反映市场消化力 (见表)
系数般公式定义：市场实现吸纳量市场效供应量
系数分子销售面积含现楼预售分母：般约两成竣工面积公建配套回迁补偿等销例k取08系数假设满足销面积(1年空置量)年度均匀吸纳条件系数越说明市场越活跃消化力越强
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