2021年房产企业增值税政策实务总结
撰写：___________
日 期：___________
2021年房产企业增值税政策实务总结
房产开发企业销售行开发房产项目包括法取土权土进行基础设施房屋建设接盘等形式购入未完工房产项目继续开发建设房屋建设完工名义立项销售（定义概括国家税务___公告__年第__号）
01
般纳税新老项目计税方式
房产开发企业开发开工日期__月__日前施工许证房产开发项目中普通住房墅属房产项目选择适种计税方法
02
销售行开发产项目增值税般纳税政策
03
预收款
采取预收款方式销售行开发房产项目增值税预缴政策：
预收款开票
房产企业购房者开具增值税普通___未发生销售行征税项目编码602销售行开发房产项目预收款___税率栏应填写征税（国家税务___公告__年第__号）续需红字回
已申报缴纳营业税预收款未开具营业税___
房产企业购房者开具增值税普通___未发生销售行征税项目编码603已申报缴纳营业税未开票补开票___税率栏应填写征税（国家税务___公告__年第__号）
预收款范围
全国层面税收文件详细规定部分区国税机关出具相应政策解答般认房产企业销售房产预收款范围包括具法律约束力定金分期取预收款（含首付款揭款尾款）全款
国税税务未出具明确文件政策解答般结合预售情况否已确定房型销售单价销售面积已收取诚意金认筹金订金金额期限长短综合判断否属预收款范围需税务审核员进步核实沟通
营改增政策解答
政策解答容
___省国家税务__关全面推开营改增关政策问题解答（二）
预收款包括分期取预收款（首付+揭+尾款）全款取预收款定金属预收款诚意金认筹金订金属预收款
___省国家税务__关全面推开营改增关政策问题解答（八）
房产开发企业订金意金诚意金认筹金等种名目购房收取款项时符合列条件均属预收款性质应规定预缴增值税：
（）收取款项金额超___万元（含___万元）
（二）收取款项收取日起三月退购房
___国税全面推开营改增试点政策指引（六）
房产开发企业取预收款包括定金分期取预收款（含首付款揭款尾款）全款
诚意金认筹金订金属预收款
___国税营改增问题快速处理机制专期九
定金法律概念属种法律担保方式中华民国担保法第八十九条规定：事约定方方付定金作债权担保债务履行债务定金应抵作价款者收回付定金方履行约定债务权求返定金收受定金方履行约定债务应双倍返定金签合时定金必需书面形式进行约定时应约定定金数额交付期限定金数额合双方事行约定超合总价款___超___部分效
订金目前国现行法律中没明确规定具备定金担保性质合履行时抗力外应根双方事错承担违约责方违约方权求双倍返原额没___例限制
意金（诚意金）国现行法律中具法律约束力房产中介行业试探购房购买诚意更控创设出概念实践中意金（诚意金）未转定金前客户求返需承担产生利果
综定金订金意金诚意金中定金具法律约束力订金意金诚意金法律概念事否违约支付款项均需返房产开发企业收购房定金视收预收款收订金意金诚意金视收预收款
___12366营改增热点问答（74）
销售行成立时诚意金定金实质房屋价款部分需计算缴纳增值税销售行成立时果诚意金定金退属纳税收入需计算缴纳增值税果诚意金定金退属纳税营业外收入需计算缴纳增值税
项目预收款否混抵
国家税务___公告__年第__号关全面推开营业税改征增值税试点增值税纳税申报关事项公告附件2中关第28栏①分次预缴税额填报说明规定：3销售动产规定预缴增值税纳税期增值税应纳税额中抵减已缴纳税款期实际抵减数填入栏足抵减部分结转期继续抵减未求分项目抵减适纳税利混合抵减
04
销售跨区开发项目纳税点
1）般纳税销售房产老项目适般计税方法—动产___预缴机构纳税申报
财税〔__〕__号附件二第条第（十）点规定：房产开发企业中般纳税销售房产老项目般纳税出租__年__月__日前取动产适般计税方法计税应取全部价款价外费___预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2）项目——全国层面税收文件明确规定政策
般着影响现财政利益格局原建议房产开发企业项目均办理营业执税务登记独立计算缴纳税款
避免跨区政策致产生税收争议建议项目成立项目公司单独运营
05
土价款
土价款指政府土理部门受政府委托收取土价款单位直接支付土价款开发企业应取省级（含省级）财政部门监（印）制财政票
__法院___书作土扣证
先受土设立项目公司导致土价款扣证名称致
房产开发企业（包括房产开发企业组成联合体）受土政府部门支付土价款设立项目公司该受土进行开发续项目公司申报缴纳增值税土支付价款扣证原受单位名称导致项目公司申报扣土价款时票合规该种情况财税[__]___号第八条规定时符合规定项目公司规定扣房产开发企业政府部门支付土价款：
（）房产开发企业项目公司政府部门三方签订变更协议补充合土受变更项目公司
（二）政府部门出土途规划等条件变情况签署变更协议补充合时土价款总额变
（三）项目公司全部股权受土房产开发企业持
次分次开发土成扣
分次开发期作单独项目进行核算项目口径执行建筑工程施工许证
供销售建筑面积法次全部确定均衡配原序计算期允许扣土价款：
1）首先计算出已开发项目应土价款：
已开发项目应土价款支付土总价款_（已开发项目占面积÷开发总面积）
2）然公式计算期允许扣土价款：
期允许扣土价款（期销售房产项目建筑面积÷期已开发房产项目供销售建筑面积）_已开发项目应土价款
—___省国税营改增试点___重点难点问题问答
06
进项税
项目法划分进项税额
房产开发企业销售行开发房产项目兼般计税方法计税简易计税方法计税免征增值税房产项目法划分抵扣进项税额应建筑工程施工许证注明建设规模进行划分
进项税额抵扣证
抵扣政策
房产开发企业行开发房产项目融资租入动产施工现场修建时建筑物构筑物进项税额适分___年抵扣规定（财税____号附件2国家税务___公告__年第__号）
07
出租行开发房产
政策文件
财税[__]__号___明确全面推开营改增试点关保险动产租赁非学历教育等政策___
般纳税
规模纳税
08
纳税义务发生时间
纳税发生应税行收讫销售款项者取索取销售款项天先开具___开具___天
纳税发生应税行纳税义务发生前提营改增政策解答般房产公司销售动产房产公司动产交付买受天作应税行发生时间交付时间商品房买卖合约定交房时间准实际交房时间早合约定时间实际交付时间准
房产开发企业代建房屋行
营改增前国税函〔__〕___号代建行规定：房产开发企业〔简称甲方〕取土权办理施工手续根单位〔简称乙方〕求进行施工施工进度乙方预收房款工程完工甲方乙方办理产权转移等手续甲方述行属销售动产应销售动产’税目征收营业税甲方备施工力量修建该房屋应甲方建行建筑业’税目征收营业税
营改增房产开发企业代建房屋行备施工力量修建房屋乙方办理产权转移手续应建筑业税目征收增值税备施工力量修建房屋时乙方办理产权转移手续应销售动产税目征收增值税
销售精装修房否视销售问题
房产开发企业销售精装修房已商品房买卖合中注明装修费（含装饰设备等费）已包含房价中属税法中称偿赠送需视销售房产企业买房赠家电等营销方式纳税原处理
例：房产公司销售精装修房套中精装修部分含电器家具购进价格___万元销售价格___万元___万元全额开具增值税______税率申报销项税额时需___万元电器部分单独销售货物征收___增值税
房产开发企业拆迁业交付回迁房
房产开发企业名义立项开发回迁房拆迁业偿转回迁房权行营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定视销售动产征收增值税区分两种情形：
（）房产开发企业承担土出价款土开发回迁房拆迁业偿转回迁房权销售额列方法序确定：
1企业时期销售类房产均价格确定
2房产企业时期销售类房产均价格确定
（二）房产开发企业承担土出价款土开发回迁房拆迁业偿转回迁房权销售额组成计税价格确定组成计税价格公式：
组成计税价格成_（1+成利润率）（成包含土成）
成利润率国家税务___未发布前暂国家税务___<房产开发营业务企业税处理办法>___（国税发____号）中关房产开发企业视销售成利润率相关规定开发产品成利润率低___具体例市国税局确定
___省国家税务__关全面推开营改增关政策问题解答（二）
车位永久租赁行
合法规定租赁合超___年效永久租赁财税〔__〕___文件规定应销售动产处理适___增值税税率
防工程出售者出租
纳税防工程建成商铺车库外次性出租干年营权属提供动产租赁服务
政策链接（__
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2021年房产企业增值税政策实务总结
房产开发企业销售行开发房产项目包括法取土权土进行基础设施房屋建设接盘等形式购入未完工房产项目继续开发建设房屋建设完工名义立项销售（定义概括国家税务___公告__年第__号）
01
般纳税新老项目计税方式
房产开发企业开发开工日期__月__日前施工许证房产开发项目中普通住房墅属房产项目选择适种计税方法
02
销售行开发产项目增值税般纳税政策
03
预收款
采取预收款方式销售行开发房产项目增值税预缴政策：
预收款开票
房产企业购房者开具增值税普通___未发生销售行征税项目编码602销售行开发房产项目预收款___税率栏应填写征税（国家税务___公告__年第__号）续需红字回
已申报缴纳营业税预收款未开具营业税___
房产企业购房者开具增值税普通___未发生销售行征税项目编码603已申报缴纳营业税未开票补开票___税率栏应填写征税（国家税务___公告__年第__号）
预收款范围
全国层面税收文件详细规定部分区国税机关出具相应政策解答般认房产企业销售房产预收款范围包括具法律约束力定金分期取预收款（含首付款揭款尾款）全款
国税税务未出具明确文件政策解答般结合预售情况否已确定房型销售单价销售面积已收取诚意金认筹金订金金额期限长短综合判断否属预收款范围需税务审核员进步核实沟通
营改增政策解答
政策解答容
___省国家税务__关全面推开营改增关政策问题解答（二）
预收款包括分期取预收款（首付+揭+尾款）全款取预收款定金属预收款诚意金认筹金订金属预收款
___省国家税务__关全面推开营改增关政策问题解答（八）
房产开发企业订金意金诚意金认筹金等种名目购房收取款项时符合列条件均属预收款性质应规定预缴增值税：
（）收取款项金额超___万元（含___万元）
（二）收取款项收取日起三月退购房
___国税全面推开营改增试点政策指引（六）
房产开发企业取预收款包括定金分期取预收款（含首付款揭款尾款）全款
诚意金认筹金订金属预收款
___国税营改增问题快速处理机制专期九
定金法律概念属种法律担保方式中华民国担保法第八十九条规定：事约定方方付定金作债权担保债务履行债务定金应抵作价款者收回付定金方履行约定债务权求返定金收受定金方履行约定债务应双倍返定金签合时定金必需书面形式进行约定时应约定定金数额交付期限定金数额合双方事行约定超合总价款___超___部分效
订金目前国现行法律中没明确规定具备定金担保性质合履行时抗力外应根双方事错承担违约责方违约方权求双倍返原额没___例限制
意金（诚意金）国现行法律中具法律约束力房产中介行业试探购房购买诚意更控创设出概念实践中意金（诚意金）未转定金前客户求返需承担产生利果
综定金订金意金诚意金中定金具法律约束力订金意金诚意金法律概念事否违约支付款项均需返房产开发企业收购房定金视收预收款收订金意金诚意金视收预收款
___12366营改增热点问答（74）
销售行成立时诚意金定金实质房屋价款部分需计算缴纳增值税销售行成立时果诚意金定金退属纳税收入需计算缴纳增值税果诚意金定金退属纳税营业外收入需计算缴纳增值税
项目预收款否混抵
国家税务___公告__年第__号关全面推开营业税改征增值税试点增值税纳税申报关事项公告附件2中关第28栏①分次预缴税额填报说明规定：3销售动产规定预缴增值税纳税期增值税应纳税额中抵减已缴纳税款期实际抵减数填入栏足抵减部分结转期继续抵减未求分项目抵减适纳税利混合抵减
04
销售跨区开发项目纳税点
1）般纳税销售房产老项目适般计税方法—动产___预缴机构纳税申报
财税〔__〕__号附件二第条第（十）点规定：房产开发企业中般纳税销售房产老项目般纳税出租__年__月__日前取动产适般计税方法计税应取全部价款价外费___预征率动产预缴税款机构税务机关进行纳税申报
2）项目——全国层面税收文件明确规定政策
般着影响现财政利益格局原建议房产开发企业项目均办理营业执税务登记独立计算缴纳税款
避免跨区政策致产生税收争议建议项目成立项目公司单独运营
05
土价款
土价款指政府土理部门受政府委托收取土价款单位直接支付土价款开发企业应取省级（含省级）财政部门监（印）制财政票
__法院___书作土扣证
先受土设立项目公司导致土价款扣证名称致
房产开发企业（包括房产开发企业组成联合体）受土政府部门支付土价款设立项目公司该受土进行开发续项目公司申报缴纳增值税土支付价款扣证原受单位名称导致项目公司申报扣土价款时票合规该种情况财税[__]___号第八条规定时符合规定项目公司规定扣房产开发企业政府部门支付土价款：
（）房产开发企业项目公司政府部门三方签订变更协议补充合土受变更项目公司
（二）政府部门出土途规划等条件变情况签署变更协议补充合时土价款总额变
（三）项目公司全部股权受土房产开发企业持
次分次开发土成扣
分次开发期作单独项目进行核算项目口径执行建筑工程施工许证
供销售建筑面积法次全部确定均衡配原序计算期允许扣土价款：
1）首先计算出已开发项目应土价款：
已开发项目应土价款支付土总价款_（已开发项目占面积÷开发总面积）
2）然公式计算期允许扣土价款：
期允许扣土价款（期销售房产项目建筑面积÷期已开发房产项目供销售建筑面积）_已开发项目应土价款
—___省国税营改增试点___重点难点问题问答
06
进项税
项目法划分进项税额
房产开发企业销售行开发房产项目兼般计税方法计税简易计税方法计税免征增值税房产项目法划分抵扣进项税额应建筑工程施工许证注明建设规模进行划分
进项税额抵扣证
抵扣政策
房产开发企业行开发房产项目融资租入动产施工现场修建时建筑物构筑物进项税额适分___年抵扣规定（财税____号附件2国家税务___公告__年第__号）
07
出租行开发房产
政策文件
财税[__]__号___明确全面推开营改增试点关保险动产租赁非学历教育等政策___
般纳税
规模纳税
08
纳税义务发生时间
纳税发生应税行收讫销售款项者取索取销售款项天先开具___开具___天
纳税发生应税行纳税义务发生前提营改增政策解答般房产公司销售动产房产公司动产交付买受天作应税行发生时间交付时间商品房买卖合约定交房时间准实际交房时间早合约定时间实际交付时间准
房产开发企业代建房屋行
营改增前国税函〔__〕___号代建行规定：房产开发企业〔简称甲方〕取土权办理施工手续根单位〔简称乙方〕求进行施工施工进度乙方预收房款工程完工甲方乙方办理产权转移等手续甲方述行属销售动产应销售动产’税目征收营业税甲方备施工力量修建该房屋应甲方建行建筑业’税目征收营业税
营改增房产开发企业代建房屋行备施工力量修建房屋乙方办理产权转移手续应建筑业税目征收增值税备施工力量修建房屋时乙方办理产权转移手续应销售动产税目征收增值税
销售精装修房否视销售问题
房产开发企业销售精装修房已商品房买卖合中注明装修费（含装饰设备等费）已包含房价中属税法中称偿赠送需视销售房产企业买房赠家电等营销方式纳税原处理
例：房产公司销售精装修房套中精装修部分含电器家具购进价格___万元销售价格___万元___万元全额开具增值税______税率申报销项税额时需___万元电器部分单独销售货物征收___增值税
房产开发企业拆迁业交付回迁房
房产开发企业名义立项开发回迁房拆迁业偿转回迁房权行营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定视销售动产征收增值税区分两种情形：
（）房产开发企业承担土出价款土开发回迁房拆迁业偿转回迁房权销售额列方法序确定：
1企业时期销售类房产均价格确定
2房产企业时期销售类房产均价格确定
（二）房产开发企业承担土出价款土开发回迁房拆迁业偿转回迁房权销售额组成计税价格确定组成计税价格公式：
组成计税价格成_（1+成利润率）（成包含土成）
成利润率国家税务___未发布前暂国家税务___<房产开发营业务企业税处理办法>___（国税发____号）中关房产开发企业视销售成利润率相关规定开发产品成利润率低___具体例市国税局确定
___省国家税务__关全面推开营改增关政策问题解答（二）
车位永久租赁行
合法规定租赁合超___年效永久租赁财税〔__〕___文件规定应销售动产处理适___增值税税率
防工程出售者出租
纳税防工程建成商铺车库外次性出租干年营权属提供动产租赁服务
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