浅析影响物业理费收缴率素改进策
摘 ：物业理费收缴率物业理企业面重问题仅关系物业企业生存发展更衡量企业运营状况坏标杆衡量业满足度标准现普遍存收费难问题已成制约物业理公司发展瓶颈定程度影响整行业健康发展解决物业理收费难成物业理企业面重课题文通普遍存收费难现状物业理收费纠纷产生原进行简述找出收费难症结进提出解决问题基思路 物业理费收缴现状 关物业服务费收缴率目前部门数存许差异包括关物业理行业组织报道出数通数宏观角度观察全国物业服务费收缴情况
序号 物业类型 收缴率（） 1 房改房 7547 2 济适房 7609 3 商品房 7948 4 办公房 9071 5 工业房 9285 表1 全国物业服务费收缴率情况表 资料源：中国物业理协会物业理行业生存状况调查报告20085 中国物业理协会数出全国情况居住型物业物业服务费收缴率明显低办公物业工业物业中房改房济住房收缴率更低相信部分物业理物业费收缴问题会更加突出 关报道出数甚相总体说够透数解城市物业理费收缴率情况中国物业理协会全国均收缴率致相符网络数报告情况 国级城市物业服务费收缴率例北京市物业收缴率般仅50—60低30左右达90屈指数**市300家物业理企业中区物业理运行较收缴率达80差甚20**市居住型物业服务费均收缴率足70 **市约20 业拒缴物业服务费**均收缴率80三级城市收缴率高达40完全统计全国城市商品房物业服务费均收缴率足70数分析出目前总体讲物业理收缴率处较低水 物业收费难成种普遍现象业物业公司矛盾越越诉讼官司越越甚成种受普遍关注社会问题时候必然深刻社会背景原物业理身背催费牌办公种奈悲剧构建谐社会目标相容必须找出发生存深层次原努力根源解决彻底消种幸悲剧 二影响物业理费收缴率低素 笔者认物业收费收缴率低开发商物业理公司业等方面原导致 （）开发商遗留问题 1部分业房屋质量问题拒交物业费国物业理种形式种形式开发商着千丝万缕联系少数开发商急赶工期施工单位没完全施工规范进行施工部分房屋建筑工程质量存定问题业入住发现意见较面建筑工程质量方面问题少业分辨清发生房产质量问题属建设质量问题理质量问题知道应该开发商施工单位（维保期）进行交涉维权导致终切矛盾意见问题统统推物业理企业全部交物业理企业予解决物业理企业代受 2开发商越权承诺物业理公司长期受苦开发商房屋快售完便采取减免折物费等系列优惠政策吸引更客户实际承诺已越权业入住发现初承
诺法兑现业物业理解够知道物业理公司开发商司职切怨气发泄物业理公司头 面问题时物业理企业缺乏开发商效制约根解决业面问题引发业拒交物业理费方式维权 （二）业观念意识问题 1业偿付费观念未形成业没完全形成享受物业理服务需付费观念长期计划济观念根深蒂固着住房商品化住房制度改革步伐加快房产迅猛发展逐渐告原住房分配形式意味着必抛弃陈旧房意识应接受新兴物业理模式目前状况正处两种意识交接渡期业住户心理保留着部分旧观念物业理作种服务性消费支出时日广市民素质参差齐部分业新事物存定抵触心理 2业物业理实际涵解程度部分业物业理服务解甚少全局理解物业理偿服务行导致物业理费业期
支付费成正少数业甚认物业理企业工作保洁保安绿化外房屋存切问题包括建筑质量问题全部应物业理企业负责物业理公司服务作万交少量理费包揽切旦房屋出现建筑质量问题责全部推物业理企业身作力口进少交欠交物业费样必然会物业理公司进退两难该服务项目做应该服务项目没做导致整体服务水准降 （三）物业理企业身存问题 1业员职业素质服务意识较低物业理业员数统计显示80％物业理业员半路出家身服务意识观念滞够时业解决问题理服务业求做少外业员专业技术水服务素质高服务程中操作次业员方法加深理工作服务难度致业体会物业理优质服务 2服务项目明晰程度提交物业收费预算决算等财务报告法业解交纳物业费究竟构成分配进导致业身理解偏差接受服务偏加确实物业理企业利巧立名目进行乱收费现象业物业服务收费标准项目收费方式满设施设备场维护费分摊满等 3样化服务发展水份调查显示581居民表示需特约服务中较集中种代缴费代缴手机电话费占308次送报送奶等种专送占295道疏通服务需占266外顾老病接送孩提供家庭卫生清洁室装修等定需求意味着社区服务行业着广泛发展前景物业理家服务众口难调表面似容易事实施中容易需物业理企业业提供样创新服务业满意度达化进达物业理费收缴率提高 4物业理企业业沟通否效物业理公司业间关系形象喻相爱容易相处太难改善业关系增强业间沟通树立性化理亲情化服务理念妥善解决业提出实际问题提高物业费收缴率先决条件物业公司缺乏业间沟通交流引起业物业公司收费标准服务质量等方面存质疑法物业理企业进行时咨询消疑虑终导致物业理费收缴抵触情绪物业理企业业间否通良沟通建立起种等伙伴型关系物业理企业否心业进行交流交流仔细倾听业诉求物业精神面貌性化服务动业沟通影响整物业服务费收缴率关键物业理企业业矛盾解决关键点
（四）
法律规范完善物业理条例2003年9月1日实施根改变物业理行业法局面配套法律规范健全完善贯彻执行中缺乏监力度物业理涉社会方面服务性行业综合性决定运作程中会出现式样问题复杂业物业理公司发生争议中数没明确法律法规物业理公司业双方面进行效约束法明确双方法律权利义务旦发生争议业便拒交物业理费方式发泄出加政府宏观调控够导致新旧体制形成立物业理收费问题产生影响 （五） 物业服务费身具特性物业服务费形性业享受服务质量业缴纳物业服务费间性价评估较困难物业服务费综合性公性单业物业服务企业物业服务项目物业服务标准做出选择（尤前期）物业理企业业欠费违规针性终止服务双方难服务进程进行控制外物业服务合期较长容易物业服务费三特征表现更加明显业物业理企业双方容易产生扩散积累矛盾长远说影响物业服务费收缴率 三物业理收费难解决方法 解决收费难问题会牵涉相关政策法规收费标准整社会解决收费难项系统工程 （）公开服务项目增强信息透明度物业理服务收费直接关系业物业公司利益敏感问题物业理企业强化理建立规范身行约束机制收费提供服务相符合加强收费外监督加强财务审计成核算规范收费行公开服务项目服务标准收费标准定期公布收支情况接受业业委员会质询监督 （二）加强物业理关政策知识宣传业物业理企业建立良相互存谐关系根解决物业理收费难问题应业加强物业理条例物业理关收费政策知识宣传物业费收取标准物业理服务标准应业会物业理企业级部门研究公布众时媒体企业业角度全面正确进行舆引导提高广业物业理服务工作认知度业享受物业理服务成果时明确树立物业理服务合交纳物业理费全体业法定义务意识 （三）加强物业理企业身建设 1培养高素质服务团队物业理行业行业时员工素质求高专业素质断员工进行职工道德礼仪礼貌培训培养员工沟通协作力注重业建立良关系切实维护业利益业真正体会物业理公司业服务宗旨日常工
作中积极热情位业解决困难问题点点滴滴见真情项服务做业满足 2开展创新样化服务目前数物业理提供专项服务特约服务较少业消费独具特色增值服务成物业理服务亮点提高物业费收缴率起积极作物业理公司进行服务创新积极开发延伸性差异化服务树立良品牌服务时分析业需求开发适合该物业范围适宜服务产品采取效营销策略满足业断增长需求进提高业物业理公司满意度改善物业理现状增加物业理盈利促进物业理公司发展物业理行业健康成长 （四）开发单位起做房屋验收交接工作防止业入住房屋出现质量问题开发商办理房屋交接验收程中物业理企业应严格规章制度办事认真细致漏项问题房屋开发商处理完毕接业应增强相应维权意识认真参房屋验收工作问题入住前解决
（五）实施性化服务加强沟通交流物业理企业应区业基信息做深入解制定前期物业理方案时候更入住业利益出发充分考虑群体交费意愿承受力确定数业较愉快接受方案入住理良基础业入住加强沟通交流建立良沟通台解业需想更业服务 （六）加强完善物业相关法律法规政府部门应快细化关政策规范物业理企业收费行加强市场宏观调控制定符合物业理公司收费标准收费透明化合理化遵循事物发展规律原改变思路充分发挥行政功物业理企业根国家省市关法律规定业少交欠交物业理费行寻求法律途径通法律手段保护身合法权益解决物业理收费难问题
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摘 ：物业理费收缴率物业理企业面重问题仅关系物业企业生存发展更衡量企业运营状况坏标杆衡量业满足度标准现普遍存收费难问题已成制约物业理公司发展瓶颈定程度影响整行业健康发展解决物业理收费难成物业理企业面重课题文通普遍存收费难现状物业理收费纠纷产生原进行简述找出收费难症结进提出解决问题基思路 物业理费收缴现状 关物业服务费收缴率目前部门数存许差异包括关物业理行业组织报道出数通数宏观角度观察全国物业服务费收缴情况
序号 物业类型 收缴率（） 1 房改房 7547 2 济适房 7609 3 商品房 7948 4 办公房 9071 5 工业房 9285 表1 全国物业服务费收缴率情况表 资料源：中国物业理协会物业理行业生存状况调查报告20085 中国物业理协会数出全国情况居住型物业物业服务费收缴率明显低办公物业工业物业中房改房济住房收缴率更低相信部分物业理物业费收缴问题会更加突出 关报道出数甚相总体说够透数解城市物业理费收缴率情况中国物业理协会全国均收缴率致相符网络数报告情况 国级城市物业服务费收缴率例北京市物业收缴率般仅50—60低30左右达90屈指数**市300家物业理企业中区物业理运行较收缴率达80差甚20**市居住型物业服务费均收缴率足70 **市约20 业拒缴物业服务费**均收缴率80三级城市收缴率高达40完全统计全国城市商品房物业服务费均收缴率足70数分析出目前总体讲物业理收缴率处较低水 物业收费难成种普遍现象业物业公司矛盾越越诉讼官司越越甚成种受普遍关注社会问题时候必然深刻社会背景原物业理身背催费牌办公种奈悲剧构建谐社会目标相容必须找出发生存深层次原努力根源解决彻底消种幸悲剧 二影响物业理费收缴率低素 笔者认物业收费收缴率低开发商物业理公司业等方面原导致 （）开发商遗留问题 1部分业房屋质量问题拒交物业费国物业理种形式种形式开发商着千丝万缕联系少数开发商急赶工期施工单位没完全施工规范进行施工部分房屋建筑工程质量存定问题业入住发现意见较面建筑工程质量方面问题少业分辨清发生房产质量问题属建设质量问题理质量问题知道应该开发商施工单位（维保期）进行交涉维权导致终切矛盾意见问题统统推物业理企业全部交物业理企业予解决物业理企业代受 2开发商越权承诺物业理公司长期受苦开发商房屋快售完便采取减免折物费等系列优惠政策吸引更客户实际承诺已越权业入住发现初承
诺法兑现业物业理解够知道物业理公司开发商司职切怨气发泄物业理公司头 面问题时物业理企业缺乏开发商效制约根解决业面问题引发业拒交物业理费方式维权 （二）业观念意识问题 1业偿付费观念未形成业没完全形成享受物业理服务需付费观念长期计划济观念根深蒂固着住房商品化住房制度改革步伐加快房产迅猛发展逐渐告原住房分配形式意味着必抛弃陈旧房意识应接受新兴物业理模式目前状况正处两种意识交接渡期业住户心理保留着部分旧观念物业理作种服务性消费支出时日广市民素质参差齐部分业新事物存定抵触心理 2业物业理实际涵解程度部分业物业理服务解甚少全局理解物业理偿服务行导致物业理费业期
支付费成正少数业甚认物业理企业工作保洁保安绿化外房屋存切问题包括建筑质量问题全部应物业理企业负责物业理公司服务作万交少量理费包揽切旦房屋出现建筑质量问题责全部推物业理企业身作力口进少交欠交物业费样必然会物业理公司进退两难该服务项目做应该服务项目没做导致整体服务水准降 （三）物业理企业身存问题 1业员职业素质服务意识较低物业理业员数统计显示80％物业理业员半路出家身服务意识观念滞够时业解决问题理服务业求做少外业员专业技术水服务素质高服务程中操作次业员方法加深理工作服务难度致业体会物业理优质服务 2服务项目明晰程度提交物业收费预算决算等财务报告法业解交纳物业费究竟构成分配进导致业身理解偏差接受服务偏加确实物业理企业利巧立名目进行乱收费现象业物业服务收费标准项目收费方式满设施设备场维护费分摊满等 3样化服务发展水份调查显示581居民表示需特约服务中较集中种代缴费代缴手机电话费占308次送报送奶等种专送占295道疏通服务需占266外顾老病接送孩提供家庭卫生清洁室装修等定需求意味着社区服务行业着广泛发展前景物业理家服务众口难调表面似容易事实施中容易需物业理企业业提供样创新服务业满意度达化进达物业理费收缴率提高 4物业理企业业沟通否效物业理公司业间关系形象喻相爱容易相处太难改善业关系增强业间沟通树立性化理亲情化服务理念妥善解决业提出实际问题提高物业费收缴率先决条件物业公司缺乏业间沟通交流引起业物业公司收费标准服务质量等方面存质疑法物业理企业进行时咨询消疑虑终导致物业理费收缴抵触情绪物业理企业业间否通良沟通建立起种等伙伴型关系物业理企业否心业进行交流交流仔细倾听业诉求物业精神面貌性化服务动业沟通影响整物业服务费收缴率关键物业理企业业矛盾解决关键点
（四）
法律规范完善物业理条例2003年9月1日实施根改变物业理行业法局面配套法律规范健全完善贯彻执行中缺乏监力度物业理涉社会方面服务性行业综合性决定运作程中会出现式样问题复杂业物业理公司发生争议中数没明确法律法规物业理公司业双方面进行效约束法明确双方法律权利义务旦发生争议业便拒交物业理费方式发泄出加政府宏观调控够导致新旧体制形成立物业理收费问题产生影响 （五） 物业服务费身具特性物业服务费形性业享受服务质量业缴纳物业服务费间性价评估较困难物业服务费综合性公性单业物业服务企业物业服务项目物业服务标准做出选择（尤前期）物业理企业业欠费违规针性终止服务双方难服务进程进行控制外物业服务合期较长容易物业服务费三特征表现更加明显业物业理企业双方容易产生扩散积累矛盾长远说影响物业服务费收缴率 三物业理收费难解决方法 解决收费难问题会牵涉相关政策法规收费标准整社会解决收费难项系统工程 （）公开服务项目增强信息透明度物业理服务收费直接关系业物业公司利益敏感问题物业理企业强化理建立规范身行约束机制收费提供服务相符合加强收费外监督加强财务审计成核算规范收费行公开服务项目服务标准收费标准定期公布收支情况接受业业委员会质询监督 （二）加强物业理关政策知识宣传业物业理企业建立良相互存谐关系根解决物业理收费难问题应业加强物业理条例物业理关收费政策知识宣传物业费收取标准物业理服务标准应业会物业理企业级部门研究公布众时媒体企业业角度全面正确进行舆引导提高广业物业理服务工作认知度业享受物业理服务成果时明确树立物业理服务合交纳物业理费全体业法定义务意识 （三）加强物业理企业身建设 1培养高素质服务团队物业理行业行业时员工素质求高专业素质断员工进行职工道德礼仪礼貌培训培养员工沟通协作力注重业建立良关系切实维护业利益业真正体会物业理公司业服务宗旨日常工
作中积极热情位业解决困难问题点点滴滴见真情项服务做业满足 2开展创新样化服务目前数物业理提供专项服务特约服务较少业消费独具特色增值服务成物业理服务亮点提高物业费收缴率起积极作物业理公司进行服务创新积极开发延伸性差异化服务树立良品牌服务时分析业需求开发适合该物业范围适宜服务产品采取效营销策略满足业断增长需求进提高业物业理公司满意度改善物业理现状增加物业理盈利促进物业理公司发展物业理行业健康成长 （四）开发单位起做房屋验收交接工作防止业入住房屋出现质量问题开发商办理房屋交接验收程中物业理企业应严格规章制度办事认真细致漏项问题房屋开发商处理完毕接业应增强相应维权意识认真参房屋验收工作问题入住前解决
（五）实施性化服务加强沟通交流物业理企业应区业基信息做深入解制定前期物业理方案时候更入住业利益出发充分考虑群体交费意愿承受力确定数业较愉快接受方案入住理良基础业入住加强沟通交流建立良沟通台解业需想更业服务 （六）加强完善物业相关法律法规政府部门应快细化关政策规范物业理企业收费行加强市场宏观调控制定符合物业理公司收费标准收费透明化合理化遵循事物发展规律原改变思路充分发挥行政功物业理企业根国家省市关法律规定业少交欠交物业理费行寻求法律途径通法律手段保护身合法权益解决物业理收费难问题
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