房产市场调查完全手册
信息技术时代信息重资金材料设备力列理五资源房产市场卖方市场买方市场转变房产市场竞争价格非价格竞争发展房产市场营销信息需时候更强烈市场调查企业营销活动中必少重组成部分复杂激烈竞争营环境必须通认真细致效市场调查制定切实行营销战略立败
第部分 房产市场调查定义
房产市场调查房产特定商品象相关市场信息进行系统收集整理记录分析进房产市场进行研究预测验土房屋位置固定性（动产）房产市场调查烙深域特征房产市场切入惯域形态单楼盘区域市场区域市场宏观环境然宏观环境回复单楼盘区域市场断循环复融会贯通真正握市场脉搏
狭义市场调查
狭义市场调查：商品身消费者象科学方法收集消费者购买商品事实意见动机等关资料予分析研究手段房产市场例行重市场调查公开案现场做调查手机资料进行销售售情况总结分析消费者购买商品事实指调查房屋销售率购买客户源分布购买时间规划偏面积偏等事实资料消费者购买商品动机商品意见指调查解购房者购买该房屋原居住投资该房屋满意程度包括价格建材格局点环境等反应资料
二广义市场调查
广义市场调查：调查象消费者包括切市场营销活动科学方法收集商品生产者转移消费者间切市场营销关问题资料予分析研究方法房产市场进行公开案市场调查研究外包括公司营销手段具体执行情况目标市场状况消费者购买动机倾决策等心理程分析广告策略目标市场中反应收效收集充分研究收集资料够知道公司营销计划执行情况公司营业绩够时纠正营销程中偏差保证公司正常市场轨道中利运转
三房产市场调查重性
企业生存环境断变化企业带发展机遇带生存威胁通市场调查断发现新市场机会规避市场风险美国企业界非创新死亡作座右铭马斯洛需层次理：需求断改变刚开始住房求：遮风挡雨睡觉休息心满足着生活水提高济条件改善住房提出功求：厨房卫生设备俱全房间布局合理位置较科技发展新材料诞生口家庭结构活动范围发生变化天仅追求住房功完善舒适着重考虑空间体系利家庭住房功性室家具装修谐体化等国住宅设计建造项重改革（新支撑体模式出现）消费者新求江苏锡市完成试点工程通关部门鉴定必须通市场调查解消费者住房需求现住房意见引找住房开发佳市场切入点断开拓市场提高市场占率
现代营销理认企业制定生产产品产品策略价格策略营销渠道策略促销策略时必须认真搞市场调查基础进行解消费者需什样住房需少组织生产营建造房屋符合消费者需求销路畅通达预先制定效益目标
第二部分 房产市场调查容
（重）
市场营销环境宏观方面调查
包括政治济文化然口技术
1政治法律环境调查
（1）国家省城市关房产开发营方针政策：房改政策开发区政策房产价格政策房产税收费政策房产金融政策土制度土政策口政策产业发展政策税收政策等
（2）关房产开发营法律规定：房产开发营理条例中华民国房产理法中华民国土理法
（3）国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
（4）财政政策货币政策户籍政策
2济环境调查
（1）济增长方式城市化进程产业结构演化济体制通货膨胀率家庭收入支出结构首先保障必需消费次社会支出（身份位潮流）支出部分（投资创业）发展基金支出
（2）口统计环境区口快增长导致恩格尔系数升影响住房消费支付力减少延缓住房消费需求口年龄结构家庭规模结构口理迁移外口住房需求（西部开发）
（3）技术环境信息技术改变房产传统观念开发程引起资流动投资评估分析手段提高交易程便捷
（4）国家区城市济特性包括济发展规模趋势速度效益
（5）项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况
（6）般利率水获取贷款性预期通货膨胀率
（7）国民济产业结构导产业
（8）居民收入水消费结构消费水
（9）项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
（10）特定房产开发类型开发点相关素调查
（11）财政收支物业类型调查济环境容结合具体项目情况展开针性调查
二市场营销环境微观方面调查
微观环境包括企业供应者顾客竞争者公众社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益包括：社区繁荣程度购物条件文化氛围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面
1房产市场需求消费行调查
（1）消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势
（2）房产市场需求影响素调查国家关国民济结构房产产业结构调整变化消费者构成分布消费需求层次状况现实需求潜需求情况收入变化购买力投
（3）需求动机调查消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机
类型
（4）购买行调查消费者购买行消费者购买模式影响消费者购买行社会素心理素
2房产产品Product调查
（1）房产市场现数量质量结构性市场生命周期
（2）现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
（3）新技术新产品新工艺新材料出现房产产品应情况
（4）企业产品销售潜力市场占率
（5）建筑设计施工企业关情况
3房产价格Prise调查
（1）影响房产价格变化素特政府价格政策房产企业定价影响
（2）房产市场供求情况变化总趋势
（3）房产商品价格需求弹性供弹性
（4）开发商种价格策略定价方法房产租售量影响
（5）国际国相关房产市场价格
（6）开发案城市街区房产市场价格
（7）价格变动消费者开发商反应
4房产促销组合Promotion调查
（1）房产广告时空分布广告效果测定
（2）房产广告媒体情况调查
（3）房产广告预算代理公司调查
（4）员促销配备状况
（5）种公关活动租售绩效影响
（6）种营业推广活动租售绩效
5房产营销渠道Place调查
（1）房产营销渠道（直销联营中介）选择控制调整情况
（2）房产市场营销方式采情况发展趋势原
（3）租售代理商数量素质租售代理情况
（4）房产租售客户租售代理商评价
6房产市场竞争情况调查
市场竞争房产企业制定市场营销策略着重影响制定种重市场营销决
前必须认真调查研究竞争手作出种种反应时刻注意竞争者种动：
（1）竞争者潜竞争者（统称竞争者）实力营理优劣势调查
（2）竞争者商品房设计室布置建材附属设备选择服务优缺点调查分析
（3）竞争者商品房价格调查定价情况研究
（4）竞争者广告监视广告费广告策略研究
（5）兑争情况销售渠道情况调查分析
（6）未竞争情况分析估计
（7）整城市（类）街区类型产品供量销售量企业竞争者市场占率
（8）竞争性新产品投入时机租售绩效发展动
三房产市场重点调查研究
1消费者研究
（1）5W
研究消费者购房行开发新市场营销机会效进行市场细分买方市场消费者导房产营销流满足消费者需求房产开发商营者否生存理迫切需求消费者研究回答
5W分析谁者购买者购买目（Why）购买行（例行性动型计划性）购买什类型房产购买动机什时购买
Who：口数量性例年龄分布教育程度职业收入居住形态社会阶层谁者谁购买者谁决定购买
Where：购买者域分布（区域差）购买动机购买理购买途
What什：产品规划 外观造型面积环境点格局（阳光通风）建材公设施价格贷款付款方式
When时：购买时机购买时间购买季节性（周期性）
How：客户反应（价格规划点等）销售序购买频度（购买者销售反复次数）
市场营销环境刺激
方式
产品价格渠道促销
济技术文化政治
购买者特征
决策程
文化 社会
心理
确认需求信息收集
方案评价购买决策
购买行
购买者决策
产品选择品牌开发商购买时机购买数量
（2）动机研究
应社会科学技术发掘评价市场造成某种行力量包括消费者思想态度深入分析发现消费者购买特定产品品牌意识原真正行动机时付合社会规范时连没充分意识真正动机难运普通询问调查法目前常应动机研究方法包括：联句试验完句试验深度面谈集体面谈题知觉实验法等
（3）影响消费者购买素分析
心理：动机产品动机（感性理智）点动机知觉开发商差异（价格品牌）学信息态度价值观
特征：年龄（生阶段）家庭生命周期阶段职业济状况生活方式性观念
社会素：社会阶层（角色位）参考素（参群体）家庭
济素：收入水房价水高低客户支出模式消费结构
文化素：文化亚文化 社会阶层
（4）住宅购买行影响素分析
A衣食住行排第三购房考虑价格交通设计质量增值环境次考虑风景空气噪音邻里家庭收入购买动机
B消费者身素住宅购买行影响分析
a家庭结构
核心家庭：核心夫妇+学龄子女婚龄子女老+学龄子女
三代居 ：核心夫妇+老+婚龄子女学龄子女+婚龄兄弟姐妹
纯老夫妇：代二代
跨代居家庭：老+学龄甥子女婚龄甥子女
独居家庭：丧偶失亲独身体
：非直系亲属居住生活
b离城市中心远区域环境楼盘身品质
c购买现房期房风险分析
（5）购买决策程分析
购买角色：首倡者影响者决策者购买者者
购买行（复杂）：寻求衡惯性寻求变化
购买决策程：确认需求信息收集方案评价购买决策购买行
2 市场研究
房产市场基特征：域性（固定特殊）循环性（市场供求反济循环）垄断性滞性层次性（产品价格）开发性衍生性双重性（生产资料生活资料消费）市场研究通研究潜市场潜销售量决定某种商品市场需量者计算城市交易区市场占率进拟定区销售配额确定销售区域通市场分析明应区加强广告语促销够分析未趋势市场分析包括消费者需求种素调查总需求相需求重度需求市场饱点消费率销售指数市场分析基工具解销售区域市场潜需求量百分余公司总百分进行较分析发现公司市场营销薄弱环节作改进营销决策参考估计市场潜力方法直接资料法必然结果资料法素法
（1）房产供求市场分析
房产供应市场特点：市场供缺乏弹性：供求弹性指开发商市场需求价格变化反应敏感程度房产产品身位置稀缺代建设周期长开发商短期难增加市场供应总量市场供异质性：房产产品供应样性批量供应种互相相互关联次级市场细分市场市场供区性：固定性稀缺性永久性决定
市场调节完全性：次市场准市场具单件性性交易双方易进出具垄断性数情况买方市场
房产供需求市场特点：广泛性样性融资性长期性
房产供求动机分析：供应动机（营投机资金流动迁移）需求动机（生产生活营保值）
（2）需求预测：
产品市场需求：
Q1市场低需求量（没刺激消费水）Qm市场预测量Q2市场潜量
产品市场预测
市场潜量：
区域需求
项目预测
（3）供求市场分析方法
定性预测：理员意见法销售员意见综合法顾客意见法特尔菲（专家）法
定量法：时间序列法（时间）统计需求分析法（价格口收入促销）
（4）房产市场细分析
定义：简单市场分割目标消费者房产产品需求差异性相似性进行类敏感特点集合类细分出具定规模够实现项目目标细分市场分潜市场效市场合格效市场目标市场渗透市场
程序：选定产品市场范围列举潜客户基求分析需求舍需求测量种分市场规模选择目标市场设计市场营销策略
参数选定：家庭（户数结构类型代际数收入消费）区（省外市市区城郊郊区）心理（动机生活方式家庭性）行（时机追求利益购前阶段）
原：衡量性稳定性盈利性实施性
条件：衡量性进入性盈利性行性
方法：单维素法：某变量划分细分市场
住宅市场细分图
细分素
细分市场
细分素
细分市场
途
住宅：低档中档高档墅
消费者身份
住宅：2S1T3S2T4S3T
销售方式
出售：预售现房
写字楼：A级B级C级
租赁：长期短期
商业房：商店餐馆购物中心超市
理区域
城开发市场异开发市场：旧城区新区城郊结合部郊区
厂房：标准厂房专厂房
：商住楼综合楼
消费者偏
层高层高层
购买力
年收入：高中低
绿化物风格名称
年纯收入：高中低
住宅市场细分图（需求特点）
分市场
客户
设计良
济
般设备
方便
房间
受干扰
部装修
物
老成者
△
△
动
△
△
△
△
△
工作
△
△
△
度假
△
△
△
城市
△
△
△
△
新婚
△
△
△
家庭
△
△
△
三维素法：选择三细分变量划分细分市场
住宅面积（套）济收入消费者年龄
变量组合法：
理区域
建筑类型
功
销售方式
付款方式
价格
年龄
性
文化
职业
收入
婚烟
市区
层
住宅
出售
优惠折扣分期付款组合贷款
高高
中等
低
30
3040
4050
50
男
女
文盲
学
中学
学
学生公务员私企白领
低
中
中高
已
未
鳏寡
离异
结合部
高层
写字楼
郊区
商业房
新区
高层
租赁
城镇
厂房
住
兴趣
利益
城
运动
改散
中城
艺术
工作
城
学
保值
郊区
园艺
投资
实
目标市场策略：市场整体策略差市场细分化策略差市场密集型策略集中营销
竞争手分析：选定手分析手形势识手现行战略
3 销售分析控制
企业组织销售活动研究市场研究中应广泛部分通销售分析控制研究浪费降低限度避免错误方降低销售成增加利润销售分析控制应推广销售组织中成员充分重视
销售分析控制包括：销售记录市场消费者研究评价帮助建立效销售方案销售组织建立销售路线分析产品营销活动成绩测度市场占率分析产品销售员利润决定顾客销售商销售员销售倾
销售分析包括述问题：顾客联系次数少潜市场较销售努力否已发挥极限顾客阶层区产品分析销售成第线推销活动深度
4产品研究
现代企业相重环产品断研究改进切合满足消费者需包括消费者购买惯产品设计偏等问题研究房产业极重视产品规划种形态设计（住宅办公楼等）面积分配例外观形势处理方法（防潮复古线条处理建材选择效果差异等）格局公设施安排注意原：（1）规划符合段特性适合前市场创造土价值（2）规划特征：建筑物合理化完成企业济目满足非特定数投资意效空间设计效应考虑居住者生活种机
5广告研究
广告营销强力工具房产市场营销中广告预算占整营销成部分否达预计效果发展商关心事情广告研究目解广告否正确引起顾客购买欲研究吸引顾客广告方法选求适媒体决定应该市场中加强广告创造产品需等事先调查广告计划否适刊登种媒体效刊登广告效果测定方法意见试验法销售调查法认识回忆法等
6市场研究制约
房产市场营销中市场调查研究占极重位受素限制制约：
（1）费限制
市场研究者预算范围作调查研究常会感法充裕执行研究计划造成研究成果受方面限制中国房产营销历史短业界市场调查研究认识理解尚处初级阶段方面投入费较少需引起发展商足够重视
（2）时间限制
市场研究极费时间提供市场调查员时间般短短时间提出份客观详实市场报告较困难需市场调查员做充分筹备工作包括发展商联系明确调查目流程争取发展商力支持
（3）技限制
验验丰富市场调查员没验市场调查员技巧力会相差远种市场分析力技研究报告信度直接影响优秀市场研究员应具备方面机（统计技术理解思维逻辑方法纳推定领悟资料整理取舍）
（4）偏见限制
会观意识少先入成见渗入研究成果中遇事冷静容易激动情绪话合作市场调查研究工作市场研究目提供重资料客观报告供决策局参考决观代决策精密客观市场研究帮助理局做出完善决策
第三部分 房产市场调查种类方法
房产市场调查种类
房产专业分工划分般性调查目标客户群调查竞争性楼盘调查
（1）般性调查
总体市场概况类物业销售出租新产品新趋势新营销推广手段
（2）目标客户群调查
针楼盘产品设计积极争取购买目标客户群体进行调查（居住区域职业特点产品求认知途径消费惯）
（3）竞争性楼盘调查
针楼盘产品销售具竞争楼盘进行调查（产品设计销售价格宣传卖点促销手段销售状况工程进度）
二房产市场调查方法分类
市场调查方法分两类第类选择调查象划分：全面普查重点调查机抽样
非机抽样等第二类调查象采具体方法划分：询问调查法观察调查法试
验调查法统计分析法市场调查许方法市场调查员根具体情况选择方法
1调查象划分
（1）全面普查
全面普查：调查象总体包含全部体进行调查市场进行全面普查获非常全
面数正确反映客观实际效果明显城市口年龄家庭结构职业收入分布情
况系统调查房产开发十分利工作量耗费量力物力财力调查
周期较长般较范围采资料国家权威机关普查结果全国
口普查关数资料等
（2）重点调查
重点调查：总体中代表性单位消费者作调查象进推断出般结调查
象数目企业较少力物力财力短时期完成调查高档住宅需求情
况选择购买户作调查象户住宅需求量住宅功求占整
高档商品住宅需求量绝数推断出整市场高档住宅需求量选象非全部
调查结果难免定误差市场调查员应引起高度重视特外部环境产生较变化
时选择重点象具代表性1993年国家加强宏观调控房产公司
贷款受限制资金足开工正常水泥等材料需求量急剧减少应时调整重新选取
调查象调查结果认真分析
（3）机抽样
机抽样：总体中机意抽取体作样进行调查根样推断出定概率总体
情况市场调查中占重位实际工作中应广泛特征母体中意抽
取样样相等机会（事件发生概率）相等根调查样机会
（事件发生概率相等）根调查样空间结果推断母体情况分三种：
简单机抽样：整体中体相等机会选作样分层机抽样：总体中
体相等机会选作样某种特征年龄性职业分组织（分层）然
组中机抽取定数量样分群机抽样：总体定特征分成干群体机
抽样部分作样）分群抽样分层抽样区：分群抽样样总体划分
干群体群体间性质相然群体进行机抽样样群体部
存性质样分层抽样样总体划分类类间差
类性质相样构成
（4）非机抽样法
A意抽样调查法：市场调查员根方便时间点意选择样街头意找行询问某产品法印象商圈调查中常方法
B判断抽样：通市场调查员根验判断体作样
种方法样数目差异明显时采方法起定效果
C配额抽样：市场调查员通控制特征样空间进行分类然调查员
组中意抽取定数量样消费者购买房屋潜力特解中低收入消费者
购房欲现根收入年龄消费者进行分收入分高中低档年龄根中国
国情划定27岁28岁—35岁36岁—55岁55岁四组调查数300
标准分配例出类样数
2调查象采具体方法（调查方式）划分
（1）询问调查法
常市场调查方法拟调查事项采面面电话书面形式调查者
提出询问获需资料程事实意见动机询问效运访
问技巧方法成功关键设计调查表调查表反映企业决策思想企业营销部
门关心想重信息源搞调查必须设计调查表
A设计调查表步骤
a根整研究计划目明确列出调查表需收集信息什投资区消费者购房兴趣消费者收入购房承受力住房标准求
b需收集信息写出连串问题确定问题类型占领市场解目前该城
市口分布年龄情况家庭结构住房面积消费者拥房子情况居民收入水
（基工资奖金收入消费者购买生活必需品耐消费品意支配货
币少）消费者目前否存款购房兴趣欲解消费者住房低
求（设计方案四周环境建筑套型等）政府房产关政策银行金融系统
消费者购房关政
c问题类型难易程度题型（单选填充选填充非判断项选择题）
安排询问问题次序选择调查者作调查表初步测试请做题然召开
座谈会谈话征求意见测试结果调查表作必须修改出正式调查表
应注意事项：问题短较长问题容易调查者混淆问题包含项容
专门术语（容积率框架结构剪力墙结构筒中筒结构）般消费者搞清
楚专门术语
d问题答案宜问题含义模棱两问题代表件事注意问问题
方式采间接方法反会更答案销售某处商品房做少广告调查员
想知道想解广告效果时直接询问调查者法迂回方式
解少知道该处房产情况
B访问法形式
调查表设计调查员调查员接触方式分三种形式
a答卷法
调查员调查员集中起求答份卷规定时间答完调查员彼
交换意见意见充分表达出
b谈话法
市场调查员调查员进行面面谈话（召开座谈会）畅欲言针某种重点调查象进行谈话深入调查特点十分灵活调查许问题包括事先准备问题太相关问题弥补调查表漏掉重问题谈话气氛受拘束
c电话调查
市场调查员助电话解消费者意见种方法定期询问重点住户房产设计
设备功环境质量服务感觉什想法提出改进措施
（2）观察调查法
调查员机器调查现场旁边观察消费者动作该动作聚集作调查结果调
查没感觉调查正进行样避免调查观意见调查结果产生影
响调查员调查者正面接触旁边观察调查者压力表现然调查效果
较理想三种形式：直接观察法：派现场调查象进行观察派房产交易
工观察消费者选购房产行求调查消费公司信赖程度实际痕迹测量法：
调查员亲观察购买者行观察行发生痕迹较报刊杂志刊登
广告效果较行记录法：取调查意定装置记录调查象某行
某家庭电视机里装监听器记录电视机什时候开什时候关收电
台收长时间等帮助营销理员选择家电视台什时间播广告效果
采观察法获观察者愿提供信息购买者愿透露某
方面行通观察法便较容易解观察事物表面现象外信
息感情态度行动机通常观察法方法组合起
（3）试验调查法（实验法）
研究果关系种重方法调查范围缩较规模进行试验取定结果推断出总体结果通调查某种规模推销方法否够收预期销售效果调查手段先作某项推销方法规模试验市场调查方法分析种试验型推销方法否值规模进行执行技术选择市场条件相实验市场较市场极困难问题较法广泛应广告效果调查选消费者作调查象进行广告宣传然根接受效果改进广告词语声广告销售影响素变情况销售量增加完全广告原影响造成然市场情况受种素影响市场实验期间消费者偏竞争者策略改变影响实验结果
（4）统计分析法
公司外现成资料利统计理分析市场销售变化情况提供调查资料方法研究象：销售额增减变化未趋势整体市场变化趋势影响变化素等问题做趋势分析相关分析
第四部分 房产市场调查规模技术条件
解消费者期购买行房产市场调查规模截止结果越令信服力物力调查技术条件限制四方面考虑调查规模
（1）样数量
调查样越越统计学数定理样降低误差样避免量增加调查成调查实务中样引进额外误差素诸调查员疲乏统计错误回收率难控制等
（2）样涵盖面广度
样涵盖面样数相抽样涵盖面越广需样数越样数着增属完全机抽样法然整体样具代表性抽样样说然具代表性
（3）问题涵盖面广度
果调查容太少挂漏万会失调查意反果量加调查容问卷太长会调查者失耐心降低整调查信度外极部通常七方面确定问题调研目收集信息资料初步调查调查设计制定调查计划现场调查资料分析撰写提交调查报告分调查者失耐心降低整调查信度外极部分调查者拒绝合作造成严重抽样偏差二方面调查结果量变引发质变调查失意义
（4）调查深度
般言深广二者犹鱼熊掌难兼越深层调查求调查员专业技术越需时间越长费越高 第三节 市场调查程序 通面两节述已知道市场调查容十分丰富方法双种样市场调查工作利进行保证质量进行市场调查时应定程序进行
第五部分 房产市场调查程序
般房产市场调查程序步骤分方面：确定问题调研目收集信息资料初步调查决定收集资料方法设计调查表选样现场调查调查设计资料整理分析报告准备提出
确定调查目
进行市场调查时应首先明确问题目确定市场调查方出现太失说调查员应明确什进行市场调查通调查解决问题关调查结果企业说什作果开始抓问题够准系列市场调查工作成浪费造成损失般说确定调查目程子确定根调查目采控测性调查描述性调查果性调查确定
（1）探测性调查
企业需研究问题范围明确法确定应该调查容时采探测性调查找出症结然作进步研究例某房产公司月销售降公司时弄清楚什原宏观济形势致？广告支出减少销售代理效率低造成？消费者偏转变原等等种情况采探测性调查中间商者消费者里收集资料便找出原例出：探测性调查收集关资料确定问题问题应解决进步调查研究
（2）描述性调查
描述性调查外部联系找出种相关素回答果关系问题例销售程中发现销售量广告关说明者者果说描述性调查旨说明什时等问题解释问题探测性调查较描述性质调查需事先拟定计划需确定收集资料收集资料步骤需某专门问题提出答案
（3）果性调查
种调查找出事情原结果例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规 政策调控制变量例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规政策调整竞争者广告支出价格利等果关系研究目解变量某变量（例成）关系
（4）预测性调查
预测性调查通收集分析研究现种市场情报资料运数学方法估计未王码电脑公司软件中心定时期市场某种产品需求量变化趋势市场情况复杂变易准确发现问题提出问题确定研究目阶段进行情况分析例前面述房产公司发现广告没做造成消费者视线转移便做干假设消费者认该公司房屋设计方安较差房产公司广告讲方案售房广告设计太般消费者认该房屋四周环境够理想拟定假设目限制研究调查范围便收集资料检验作假设否成立
二收集信息资料
市场营销调查需搜集量信息资料中资料需常断搜集需定期搜集数需时进行搜集参见章第五节资料收集运？叙述
三初步调查
初步调查目解产生问题原初步调查确定问题研究范围研究拟定出套计划分三步骤：
（1）情况分析（解市场情况）：市场情消费者公司开发营房产态度反映企业市场营销水重标志初步调查关键容什消费者购买公司商品房需户进行调查研究拟定正式调查计划前市场调查员必须公司历史产品竞争者分配渠道方法消费者购买惯广告销售促销方法等情况相加解
（2）预备调查（企业关领导进行非正式谈话）：领导谈话寻找市场占率降原市场营销理认房产价格订太高工程部理认设计十分合理材料供应质量高材料部理认物价指数涨太快划拨费全部采进口国种名牌材料等等目前调查范围关资料进行分析分析业政府资料专家意见等分析调查身问题发展出假设作正式调查基础
（3）决定研究范围（研究搜集信息材料）：研究企业外部材料：种信息资料中解市场情况竞争概况中解目前市场类房产销？价格？消费者房产什偏爱？分析企业部资料：公司种记录函件订货单年度报表等部资料进行分析找出产生问题原线索情况分析非正式调查假设减少甚确定出研究计划范围时假设进行仔细系统分析果研究计划初期够确定解决索研究问题节省进步力物力财力
四确定市场调查方法
1决定收集资料方法
资料分两类：初级资料（原始资料）指专某项计划收集实验资料次级资料（二手资料）指原始资料整理形成利资料适二手资料加利节省量力财力
（1）次级资料源
①政府机关金融机构统计公布资料级政府公报银行结汇统计等②业公会商会种职业团体公布资料建工集团房机构等③市场研究机构信机构公民营企业公布资料济研究规划研究院等④广告代理商种广告媒体发布资料⑤国外学出版物⑥种基金会实行研究计划报告⑦国外公图书馆公布资料⑧公司身种资料
（2）原始资料收集方法
适充分次级资料然理想宝贵时次级资料常完整配合需应该设法搜集原始资料原始资料搜集般常方法：
A调查法： a员调查法：方法目前房产业认必效调查方法访问象现场售楼处售楼先生姐销售房屋程中扮演直接重角色解购房者需反应时清楚解销售率变动程验市场调查员常闲聊谈笑风生中解案销售情况关资料公司提供宝贵参考具体操作程中销售率时公司机密资料取真实情报较困难 b电话调查法：电话调查时间济作调查员访问调查辅助办法电话调查核实销售率虚实假客户购屋名义询问少价值资料c通讯调查：已积累客户发调查信函某项事件进行调查种方法时效性较差没相必理较少
B观察法：销售现场敏锐市场调查员通现场布置潮现场销售气氛销售技巧运等方面观察通常现象中判断出该项目成功失败进普通调查难出意义资料
2调查设计
根前面信息资料搜集面初步调查结果提出调查命题实施计划期房产业太景气资金积压建造房子销售畅什原呢？分析先拟定问题产生原两点：点国家宏观控制银根收紧消费者收入没转点广告效果没引起消费者足够兴趣消费者储蓄购证实命题正确否决定采重点调查法配合访问法调查电话调查电话调查法进行调查研究 收集原始资料时般需调查者填写回答种调查表格问卷调查表问卷设计具科学性肯艺术性利市场调查工作条理化规范化项房产市场调查工作少应设计四种调查表格
（1）房屋产资源统计表包括房产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况规模期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景具体情况调查日期等项目
（2）房产出租市场统计表包括出租房产名称区出租面积租金水出租房类型等级室设备状况（暖气煤气电话家电器厨卫设备）环境条件（庭房租市场素具体房东记录房产出租公司资料调查日期等项目
（3）房产出售统计表包括已售售房产名称区开发商数量结构类型成交期成交条件（预付款贷款额利率偿约束附加条款等）出售时房龄状况客户资料调查日期等项目
（4）房产案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基面积建筑密度土年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告调查日期等项目 房产市场调查中普通采抽样调查调查总体中选择部分样进行调查样特性推断总体特性实调查前调查员应该选择决定抽查象方法样旦明确参加实施调查员必须严格抽样设计求进行工作保证调查质量
（5）调查表设计
调查中调查表设计周密理想极重环条问题措辞语气稍妥结果会事实相甚远先设计调查表程序应注意问题列举：
A决定调查方式调查员运访问调查电话调查通讯调查时调查表容设计样目前业市场调查部分忽略市场调查表造成调查结果理想调查时前针调查容采调查方式设计调查表设计针性调查问题结果会价值
B决定采种类型问题调查问题设计种目问题设计方式常采问题种类型：项选择问题做答问题双面问题
C设计调查表问题时应注意事项① 问题力求简单清晰调查明白问题容 ② 问题身模棱两话语运简单通俗文字问题两题容③ 问题文字间引导性问句含暗示 ④避免提出涉私问题避免提出合理问题 ⑤ 注意问题排列序前问题设计简单趣引起调查兴趣合作问题衔接合理然避免题改变造成调查理解混淆
3选样
消费者数目庞想调查全部消费者现实济全部消费者中选择部分具代表性进行调查选样抽样调查抽样调查方法较常：
（1）机抽样法机抽样指整群体中机抽取干体作样抽样者体做目选择全体中体均抽取机会常抽样法等距抽样意抽样利机号码表
（2）计划抽样法 计划抽样法某种标准全体象中选取干数目作样谓标准数情况指中等形状中等程度中等品质中等数量言例况调查表选取中等价格太高太低土调查象
（3）分层抽样法分层抽样法全体某种分类标准（性职业收入家庭状况等级）分干组组称层然组中选取部分体作样
五现场调查
现场调查调查计划通种方式调查现场获取原始资料收集整理次级资料现场调查工作坏直接影响调查结果正确性必须重视现场调查员选拔培训工作确保调查员规定进度方法取需资料
六调查资料整理分析
步骤调查收集资料进行汇总整理统计分析首先进行编辑整理零碎杂乱分散资料加筛选粗取精伪存真保证资料系统性完整性性资料编辑整理程中检查调查资料误差剔错误资料资料进行评定确保资料真实准确次进行分类编号调查资料编入适类编号码便查找档次进行统计已分类资料进行统计计算系统制成种计算表统计表统计图项资料中数事实进行较分析出说明关问题统计数直出必结调查者处收集资料千差万编制调查报告前必须先进性资料整理样做利资料保存程：
（1）编辑：编辑目发现剔调查资料中错误部分调查员观偏见答复者意敷衍精确回答矛盾答复等
（2）编号：数字符号代表资料资料易编入适类更利录入计算机进行处理
（3） 制表：已分类资料系统制成种统计表便分析纳
（4）分析解释：绝数资料收集均取样样性必须测定谓性指样均数总体群均数差通常样均数标准误差越样均数总体群均数差异越样均数性越
七报告准备提出（撰写提交调查报告）
市场调查必须制作调查报告供决策参考应报告准备必须详扼属实报告书容组织目标明确条紊重点分明读者短时间够总体印象撰写调查报告应做：客观真实准确反映调查成果报告容简明扼重点突出文字精练语中肯结建议应表达清晰纳点作出结市场营销调查部门必须提出干建议方案写出书面报告提供决策者撰写调查报告时指出采调查方法调查目调查象处理 调查资料方法通调查出结提出 合理建议房产市场调查程序房产市场调查工作具般性指导意义实际工作中视具体情况科学合理灵活安排调查工作容
八市场调查员条件素质
房产市场调查中长运方法询问法观察法市场调查员做应两种方法需优秀培训市场验战况激烈房产营销销售状况般机密会轻易泄漏销售状况迫切解市场调查员非具良动力否法查知正确销售率调查员素质非常重般应具备点基修养：
1房产专业知识
基断功夫研究旁相关知识济学理学相关法规广告学等学科
2诚恳态度良际关系
房产市场调查工解行相忌果现场销售员
感必然会问三知甚获许假情报需诚恳态度谦逊精神
培养点滴际关系
3敏锐观察力
市场调查员需敏锐观察力工调查时应该够现场气氛客户销
售员间话客户程度销售员接电话频繁程度等方面观察分析
情报
4言语技巧磨练
调查员讲良语言技巧非常重调查交谈程中语言出击否恰
否适时应旁敲侧击反问法等技巧调查结果会重影响
5努力进精神
目前市场调查越越重视着市场竞争激烈市场调查员重性已充分
肯定时市场调查件相艰苦事情调查员需克服身弱点保持积极乐
观精神克服调查程中会遇冷遇甚嘲讽努力进取终获满意回报
美国营销协会拟定份市场报告标准纲作参考：
九房产市场调查报告提纲
1般房产市场调查员拟写市场调查报告应包含容：
（1）前言
（2）前市场分析
（3）区域市场调查分析
（4）案分析较
（5）案基环境分析
（6） 规划分析建议
（7） 价格贷款政策
（8） 推出时机分析
（9）结
2美国营销协会拟定份市场报告标准纲作参考
导言
1标题扉页
2前言
（1）报告根
（2）调查目范围
（3）方法
（4） 致谢
3目录表
二报告体
1详细目
2详细解释方法
3调查结果描述解释
4调查结果结摘
5建议
三附件
1样分配
2图表
3附录
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房产市场调查完全手册
信息技术时代信息重资金材料设备力列理五资源房产市场卖方市场买方市场转变房产市场竞争价格非价格竞争发展房产市场营销信息需时候更强烈市场调查企业营销活动中必少重组成部分复杂激烈竞争营环境必须通认真细致效市场调查制定切实行营销战略立败
第部分 房产市场调查定义
房产市场调查房产特定商品象相关市场信息进行系统收集整理记录分析进房产市场进行研究预测验土房屋位置固定性（动产）房产市场调查烙深域特征房产市场切入惯域形态单楼盘区域市场区域市场宏观环境然宏观环境回复单楼盘区域市场断循环复融会贯通真正握市场脉搏
狭义市场调查
狭义市场调查：商品身消费者象科学方法收集消费者购买商品事实意见动机等关资料予分析研究手段房产市场例行重市场调查公开案现场做调查手机资料进行销售售情况总结分析消费者购买商品事实指调查房屋销售率购买客户源分布购买时间规划偏面积偏等事实资料消费者购买商品动机商品意见指调查解购房者购买该房屋原居住投资该房屋满意程度包括价格建材格局点环境等反应资料
二广义市场调查
广义市场调查：调查象消费者包括切市场营销活动科学方法收集商品生产者转移消费者间切市场营销关问题资料予分析研究方法房产市场进行公开案市场调查研究外包括公司营销手段具体执行情况目标市场状况消费者购买动机倾决策等心理程分析广告策略目标市场中反应收效收集充分研究收集资料够知道公司营销计划执行情况公司营业绩够时纠正营销程中偏差保证公司正常市场轨道中利运转
三房产市场调查重性
企业生存环境断变化企业带发展机遇带生存威胁通市场调查断发现新市场机会规避市场风险美国企业界非创新死亡作座右铭马斯洛需层次理：需求断改变刚开始住房求：遮风挡雨睡觉休息心满足着生活水提高济条件改善住房提出功求：厨房卫生设备俱全房间布局合理位置较科技发展新材料诞生口家庭结构活动范围发生变化天仅追求住房功完善舒适着重考虑空间体系利家庭住房功性室家具装修谐体化等国住宅设计建造项重改革（新支撑体模式出现）消费者新求江苏锡市完成试点工程通关部门鉴定必须通市场调查解消费者住房需求现住房意见引找住房开发佳市场切入点断开拓市场提高市场占率
现代营销理认企业制定生产产品产品策略价格策略营销渠道策略促销策略时必须认真搞市场调查基础进行解消费者需什样住房需少组织生产营建造房屋符合消费者需求销路畅通达预先制定效益目标
第二部分 房产市场调查容
（重）
市场营销环境宏观方面调查
包括政治济文化然口技术
1政治法律环境调查
（1）国家省城市关房产开发营方针政策：房改政策开发区政策房产价格政策房产税收费政策房产金融政策土制度土政策口政策产业发展政策税收政策等
（2）关房产开发营法律规定：房产开发营理条例中华民国房产理法中华民国土理法
（3）国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
（4）财政政策货币政策户籍政策
2济环境调查
（1）济增长方式城市化进程产业结构演化济体制通货膨胀率家庭收入支出结构首先保障必需消费次社会支出（身份位潮流）支出部分（投资创业）发展基金支出
（2）口统计环境区口快增长导致恩格尔系数升影响住房消费支付力减少延缓住房消费需求口年龄结构家庭规模结构口理迁移外口住房需求（西部开发）
（3）技术环境信息技术改变房产传统观念开发程引起资流动投资评估分析手段提高交易程便捷
（4）国家区城市济特性包括济发展规模趋势速度效益
（5）项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况
（6）般利率水获取贷款性预期通货膨胀率
（7）国民济产业结构导产业
（8）居民收入水消费结构消费水
（9）项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
（10）特定房产开发类型开发点相关素调查
（11）财政收支物业类型调查济环境容结合具体项目情况展开针性调查
二市场营销环境微观方面调查
微观环境包括企业供应者顾客竞争者公众社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益包括：社区繁荣程度购物条件文化氛围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面
1房产市场需求消费行调查
（1）消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势
（2）房产市场需求影响素调查国家关国民济结构房产产业结构调整变化消费者构成分布消费需求层次状况现实需求潜需求情况收入变化购买力投
（3）需求动机调查消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机
类型
（4）购买行调查消费者购买行消费者购买模式影响消费者购买行社会素心理素
2房产产品Product调查
（1）房产市场现数量质量结构性市场生命周期
（2）现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
（3）新技术新产品新工艺新材料出现房产产品应情况
（4）企业产品销售潜力市场占率
（5）建筑设计施工企业关情况
3房产价格Prise调查
（1）影响房产价格变化素特政府价格政策房产企业定价影响
（2）房产市场供求情况变化总趋势
（3）房产商品价格需求弹性供弹性
（4）开发商种价格策略定价方法房产租售量影响
（5）国际国相关房产市场价格
（6）开发案城市街区房产市场价格
（7）价格变动消费者开发商反应
4房产促销组合Promotion调查
（1）房产广告时空分布广告效果测定
（2）房产广告媒体情况调查
（3）房产广告预算代理公司调查
（4）员促销配备状况
（5）种公关活动租售绩效影响
（6）种营业推广活动租售绩效
5房产营销渠道Place调查
（1）房产营销渠道（直销联营中介）选择控制调整情况
（2）房产市场营销方式采情况发展趋势原
（3）租售代理商数量素质租售代理情况
（4）房产租售客户租售代理商评价
6房产市场竞争情况调查
市场竞争房产企业制定市场营销策略着重影响制定种重市场营销决
前必须认真调查研究竞争手作出种种反应时刻注意竞争者种动：
（1）竞争者潜竞争者（统称竞争者）实力营理优劣势调查
（2）竞争者商品房设计室布置建材附属设备选择服务优缺点调查分析
（3）竞争者商品房价格调查定价情况研究
（4）竞争者广告监视广告费广告策略研究
（5）兑争情况销售渠道情况调查分析
（6）未竞争情况分析估计
（7）整城市（类）街区类型产品供量销售量企业竞争者市场占率
（8）竞争性新产品投入时机租售绩效发展动
三房产市场重点调查研究
1消费者研究
（1）5W
研究消费者购房行开发新市场营销机会效进行市场细分买方市场消费者导房产营销流满足消费者需求房产开发商营者否生存理迫切需求消费者研究回答
5W分析谁者购买者购买目（Why）购买行（例行性动型计划性）购买什类型房产购买动机什时购买
Who：口数量性例年龄分布教育程度职业收入居住形态社会阶层谁者谁购买者谁决定购买
Where：购买者域分布（区域差）购买动机购买理购买途
What什：产品规划 外观造型面积环境点格局（阳光通风）建材公设施价格贷款付款方式
When时：购买时机购买时间购买季节性（周期性）
How：客户反应（价格规划点等）销售序购买频度（购买者销售反复次数）
市场营销环境刺激
方式
产品价格渠道促销
济技术文化政治
购买者特征
决策程
文化 社会
心理
确认需求信息收集
方案评价购买决策
购买行
购买者决策
产品选择品牌开发商购买时机购买数量
（2）动机研究
应社会科学技术发掘评价市场造成某种行力量包括消费者思想态度深入分析发现消费者购买特定产品品牌意识原真正行动机时付合社会规范时连没充分意识真正动机难运普通询问调查法目前常应动机研究方法包括：联句试验完句试验深度面谈集体面谈题知觉实验法等
（3）影响消费者购买素分析
心理：动机产品动机（感性理智）点动机知觉开发商差异（价格品牌）学信息态度价值观
特征：年龄（生阶段）家庭生命周期阶段职业济状况生活方式性观念
社会素：社会阶层（角色位）参考素（参群体）家庭
济素：收入水房价水高低客户支出模式消费结构
文化素：文化亚文化 社会阶层
（4）住宅购买行影响素分析
A衣食住行排第三购房考虑价格交通设计质量增值环境次考虑风景空气噪音邻里家庭收入购买动机
B消费者身素住宅购买行影响分析
a家庭结构
核心家庭：核心夫妇+学龄子女婚龄子女老+学龄子女
三代居 ：核心夫妇+老+婚龄子女学龄子女+婚龄兄弟姐妹
纯老夫妇：代二代
跨代居家庭：老+学龄甥子女婚龄甥子女
独居家庭：丧偶失亲独身体
：非直系亲属居住生活
b离城市中心远区域环境楼盘身品质
c购买现房期房风险分析
（5）购买决策程分析
购买角色：首倡者影响者决策者购买者者
购买行（复杂）：寻求衡惯性寻求变化
购买决策程：确认需求信息收集方案评价购买决策购买行
2 市场研究
房产市场基特征：域性（固定特殊）循环性（市场供求反济循环）垄断性滞性层次性（产品价格）开发性衍生性双重性（生产资料生活资料消费）市场研究通研究潜市场潜销售量决定某种商品市场需量者计算城市交易区市场占率进拟定区销售配额确定销售区域通市场分析明应区加强广告语促销够分析未趋势市场分析包括消费者需求种素调查总需求相需求重度需求市场饱点消费率销售指数市场分析基工具解销售区域市场潜需求量百分余公司总百分进行较分析发现公司市场营销薄弱环节作改进营销决策参考估计市场潜力方法直接资料法必然结果资料法素法
（1）房产供求市场分析
房产供应市场特点：市场供缺乏弹性：供求弹性指开发商市场需求价格变化反应敏感程度房产产品身位置稀缺代建设周期长开发商短期难增加市场供应总量市场供异质性：房产产品供应样性批量供应种互相相互关联次级市场细分市场市场供区性：固定性稀缺性永久性决定
市场调节完全性：次市场准市场具单件性性交易双方易进出具垄断性数情况买方市场
房产供需求市场特点：广泛性样性融资性长期性
房产供求动机分析：供应动机（营投机资金流动迁移）需求动机（生产生活营保值）
（2）需求预测：
产品市场需求：
Q1市场低需求量（没刺激消费水）Qm市场预测量Q2市场潜量
产品市场预测
市场潜量：
区域需求
项目预测
（3）供求市场分析方法
定性预测：理员意见法销售员意见综合法顾客意见法特尔菲（专家）法
定量法：时间序列法（时间）统计需求分析法（价格口收入促销）
（4）房产市场细分析
定义：简单市场分割目标消费者房产产品需求差异性相似性进行类敏感特点集合类细分出具定规模够实现项目目标细分市场分潜市场效市场合格效市场目标市场渗透市场
程序：选定产品市场范围列举潜客户基求分析需求舍需求测量种分市场规模选择目标市场设计市场营销策略
参数选定：家庭（户数结构类型代际数收入消费）区（省外市市区城郊郊区）心理（动机生活方式家庭性）行（时机追求利益购前阶段）
原：衡量性稳定性盈利性实施性
条件：衡量性进入性盈利性行性
方法：单维素法：某变量划分细分市场
住宅市场细分图
细分素
细分市场
细分素
细分市场
途
住宅：低档中档高档墅
消费者身份
住宅：2S1T3S2T4S3T
销售方式
出售：预售现房
写字楼：A级B级C级
租赁：长期短期
商业房：商店餐馆购物中心超市
理区域
城开发市场异开发市场：旧城区新区城郊结合部郊区
厂房：标准厂房专厂房
：商住楼综合楼
消费者偏
层高层高层
购买力
年收入：高中低
绿化物风格名称
年纯收入：高中低
住宅市场细分图（需求特点）
分市场
客户
设计良
济
般设备
方便
房间
受干扰
部装修
物
老成者
△
△
动
△
△
△
△
△
工作
△
△
△
度假
△
△
△
城市
△
△
△
△
新婚
△
△
△
家庭
△
△
△
三维素法：选择三细分变量划分细分市场
住宅面积（套）济收入消费者年龄
变量组合法：
理区域
建筑类型
功
销售方式
付款方式
价格
年龄
性
文化
职业
收入
婚烟
市区
层
住宅
出售
优惠折扣分期付款组合贷款
高高
中等
低
30
3040
4050
50
男
女
文盲
学
中学
学
学生公务员私企白领
低
中
中高
已
未
鳏寡
离异
结合部
高层
写字楼
郊区
商业房
新区
高层
租赁
城镇
厂房
住
兴趣
利益
城
运动
改散
中城
艺术
工作
城
学
保值
郊区
园艺
投资
实
目标市场策略：市场整体策略差市场细分化策略差市场密集型策略集中营销
竞争手分析：选定手分析手形势识手现行战略
3 销售分析控制
企业组织销售活动研究市场研究中应广泛部分通销售分析控制研究浪费降低限度避免错误方降低销售成增加利润销售分析控制应推广销售组织中成员充分重视
销售分析控制包括：销售记录市场消费者研究评价帮助建立效销售方案销售组织建立销售路线分析产品营销活动成绩测度市场占率分析产品销售员利润决定顾客销售商销售员销售倾
销售分析包括述问题：顾客联系次数少潜市场较销售努力否已发挥极限顾客阶层区产品分析销售成第线推销活动深度
4产品研究
现代企业相重环产品断研究改进切合满足消费者需包括消费者购买惯产品设计偏等问题研究房产业极重视产品规划种形态设计（住宅办公楼等）面积分配例外观形势处理方法（防潮复古线条处理建材选择效果差异等）格局公设施安排注意原：（1）规划符合段特性适合前市场创造土价值（2）规划特征：建筑物合理化完成企业济目满足非特定数投资意效空间设计效应考虑居住者生活种机
5广告研究
广告营销强力工具房产市场营销中广告预算占整营销成部分否达预计效果发展商关心事情广告研究目解广告否正确引起顾客购买欲研究吸引顾客广告方法选求适媒体决定应该市场中加强广告创造产品需等事先调查广告计划否适刊登种媒体效刊登广告效果测定方法意见试验法销售调查法认识回忆法等
6市场研究制约
房产市场营销中市场调查研究占极重位受素限制制约：
（1）费限制
市场研究者预算范围作调查研究常会感法充裕执行研究计划造成研究成果受方面限制中国房产营销历史短业界市场调查研究认识理解尚处初级阶段方面投入费较少需引起发展商足够重视
（2）时间限制
市场研究极费时间提供市场调查员时间般短短时间提出份客观详实市场报告较困难需市场调查员做充分筹备工作包括发展商联系明确调查目流程争取发展商力支持
（3）技限制
验验丰富市场调查员没验市场调查员技巧力会相差远种市场分析力技研究报告信度直接影响优秀市场研究员应具备方面机（统计技术理解思维逻辑方法纳推定领悟资料整理取舍）
（4）偏见限制
会观意识少先入成见渗入研究成果中遇事冷静容易激动情绪话合作市场调查研究工作市场研究目提供重资料客观报告供决策局参考决观代决策精密客观市场研究帮助理局做出完善决策
第三部分 房产市场调查种类方法
房产市场调查种类
房产专业分工划分般性调查目标客户群调查竞争性楼盘调查
（1）般性调查
总体市场概况类物业销售出租新产品新趋势新营销推广手段
（2）目标客户群调查
针楼盘产品设计积极争取购买目标客户群体进行调查（居住区域职业特点产品求认知途径消费惯）
（3）竞争性楼盘调查
针楼盘产品销售具竞争楼盘进行调查（产品设计销售价格宣传卖点促销手段销售状况工程进度）
二房产市场调查方法分类
市场调查方法分两类第类选择调查象划分：全面普查重点调查机抽样
非机抽样等第二类调查象采具体方法划分：询问调查法观察调查法试
验调查法统计分析法市场调查许方法市场调查员根具体情况选择方法
1调查象划分
（1）全面普查
全面普查：调查象总体包含全部体进行调查市场进行全面普查获非常全
面数正确反映客观实际效果明显城市口年龄家庭结构职业收入分布情
况系统调查房产开发十分利工作量耗费量力物力财力调查
周期较长般较范围采资料国家权威机关普查结果全国
口普查关数资料等
（2）重点调查
重点调查：总体中代表性单位消费者作调查象进推断出般结调查
象数目企业较少力物力财力短时期完成调查高档住宅需求情
况选择购买户作调查象户住宅需求量住宅功求占整
高档商品住宅需求量绝数推断出整市场高档住宅需求量选象非全部
调查结果难免定误差市场调查员应引起高度重视特外部环境产生较变化
时选择重点象具代表性1993年国家加强宏观调控房产公司
贷款受限制资金足开工正常水泥等材料需求量急剧减少应时调整重新选取
调查象调查结果认真分析
（3）机抽样
机抽样：总体中机意抽取体作样进行调查根样推断出定概率总体
情况市场调查中占重位实际工作中应广泛特征母体中意抽
取样样相等机会（事件发生概率）相等根调查样机会
（事件发生概率相等）根调查样空间结果推断母体情况分三种：
简单机抽样：整体中体相等机会选作样分层机抽样：总体中
体相等机会选作样某种特征年龄性职业分组织（分层）然
组中机抽取定数量样分群机抽样：总体定特征分成干群体机
抽样部分作样）分群抽样分层抽样区：分群抽样样总体划分
干群体群体间性质相然群体进行机抽样样群体部
存性质样分层抽样样总体划分类类间差
类性质相样构成
（4）非机抽样法
A意抽样调查法：市场调查员根方便时间点意选择样街头意找行询问某产品法印象商圈调查中常方法
B判断抽样：通市场调查员根验判断体作样
种方法样数目差异明显时采方法起定效果
C配额抽样：市场调查员通控制特征样空间进行分类然调查员
组中意抽取定数量样消费者购买房屋潜力特解中低收入消费者
购房欲现根收入年龄消费者进行分收入分高中低档年龄根中国
国情划定27岁28岁—35岁36岁—55岁55岁四组调查数300
标准分配例出类样数
2调查象采具体方法（调查方式）划分
（1）询问调查法
常市场调查方法拟调查事项采面面电话书面形式调查者
提出询问获需资料程事实意见动机询问效运访
问技巧方法成功关键设计调查表调查表反映企业决策思想企业营销部
门关心想重信息源搞调查必须设计调查表
A设计调查表步骤
a根整研究计划目明确列出调查表需收集信息什投资区消费者购房兴趣消费者收入购房承受力住房标准求
b需收集信息写出连串问题确定问题类型占领市场解目前该城
市口分布年龄情况家庭结构住房面积消费者拥房子情况居民收入水
（基工资奖金收入消费者购买生活必需品耐消费品意支配货
币少）消费者目前否存款购房兴趣欲解消费者住房低
求（设计方案四周环境建筑套型等）政府房产关政策银行金融系统
消费者购房关政
c问题类型难易程度题型（单选填充选填充非判断项选择题）
安排询问问题次序选择调查者作调查表初步测试请做题然召开
座谈会谈话征求意见测试结果调查表作必须修改出正式调查表
应注意事项：问题短较长问题容易调查者混淆问题包含项容
专门术语（容积率框架结构剪力墙结构筒中筒结构）般消费者搞清
楚专门术语
d问题答案宜问题含义模棱两问题代表件事注意问问题
方式采间接方法反会更答案销售某处商品房做少广告调查员
想知道想解广告效果时直接询问调查者法迂回方式
解少知道该处房产情况
B访问法形式
调查表设计调查员调查员接触方式分三种形式
a答卷法
调查员调查员集中起求答份卷规定时间答完调查员彼
交换意见意见充分表达出
b谈话法
市场调查员调查员进行面面谈话（召开座谈会）畅欲言针某种重点调查象进行谈话深入调查特点十分灵活调查许问题包括事先准备问题太相关问题弥补调查表漏掉重问题谈话气氛受拘束
c电话调查
市场调查员助电话解消费者意见种方法定期询问重点住户房产设计
设备功环境质量服务感觉什想法提出改进措施
（2）观察调查法
调查员机器调查现场旁边观察消费者动作该动作聚集作调查结果调
查没感觉调查正进行样避免调查观意见调查结果产生影
响调查员调查者正面接触旁边观察调查者压力表现然调查效果
较理想三种形式：直接观察法：派现场调查象进行观察派房产交易
工观察消费者选购房产行求调查消费公司信赖程度实际痕迹测量法：
调查员亲观察购买者行观察行发生痕迹较报刊杂志刊登
广告效果较行记录法：取调查意定装置记录调查象某行
某家庭电视机里装监听器记录电视机什时候开什时候关收电
台收长时间等帮助营销理员选择家电视台什时间播广告效果
采观察法获观察者愿提供信息购买者愿透露某
方面行通观察法便较容易解观察事物表面现象外信
息感情态度行动机通常观察法方法组合起
（3）试验调查法（实验法）
研究果关系种重方法调查范围缩较规模进行试验取定结果推断出总体结果通调查某种规模推销方法否够收预期销售效果调查手段先作某项推销方法规模试验市场调查方法分析种试验型推销方法否值规模进行执行技术选择市场条件相实验市场较市场极困难问题较法广泛应广告效果调查选消费者作调查象进行广告宣传然根接受效果改进广告词语声广告销售影响素变情况销售量增加完全广告原影响造成然市场情况受种素影响市场实验期间消费者偏竞争者策略改变影响实验结果
（4）统计分析法
公司外现成资料利统计理分析市场销售变化情况提供调查资料方法研究象：销售额增减变化未趋势整体市场变化趋势影响变化素等问题做趋势分析相关分析
第四部分 房产市场调查规模技术条件
解消费者期购买行房产市场调查规模截止结果越令信服力物力调查技术条件限制四方面考虑调查规模
（1）样数量
调查样越越统计学数定理样降低误差样避免量增加调查成调查实务中样引进额外误差素诸调查员疲乏统计错误回收率难控制等
（2）样涵盖面广度
样涵盖面样数相抽样涵盖面越广需样数越样数着增属完全机抽样法然整体样具代表性抽样样说然具代表性
（3）问题涵盖面广度
果调查容太少挂漏万会失调查意反果量加调查容问卷太长会调查者失耐心降低整调查信度外极部通常七方面确定问题调研目收集信息资料初步调查调查设计制定调查计划现场调查资料分析撰写提交调查报告分调查者失耐心降低整调查信度外极部分调查者拒绝合作造成严重抽样偏差二方面调查结果量变引发质变调查失意义
（4）调查深度
般言深广二者犹鱼熊掌难兼越深层调查求调查员专业技术越需时间越长费越高 第三节 市场调查程序 通面两节述已知道市场调查容十分丰富方法双种样市场调查工作利进行保证质量进行市场调查时应定程序进行
第五部分 房产市场调查程序
般房产市场调查程序步骤分方面：确定问题调研目收集信息资料初步调查决定收集资料方法设计调查表选样现场调查调查设计资料整理分析报告准备提出
确定调查目
进行市场调查时应首先明确问题目确定市场调查方出现太失说调查员应明确什进行市场调查通调查解决问题关调查结果企业说什作果开始抓问题够准系列市场调查工作成浪费造成损失般说确定调查目程子确定根调查目采控测性调查描述性调查果性调查确定
（1）探测性调查
企业需研究问题范围明确法确定应该调查容时采探测性调查找出症结然作进步研究例某房产公司月销售降公司时弄清楚什原宏观济形势致？广告支出减少销售代理效率低造成？消费者偏转变原等等种情况采探测性调查中间商者消费者里收集资料便找出原例出：探测性调查收集关资料确定问题问题应解决进步调查研究
（2）描述性调查
描述性调查外部联系找出种相关素回答果关系问题例销售程中发现销售量广告关说明者者果说描述性调查旨说明什时等问题解释问题探测性调查较描述性质调查需事先拟定计划需确定收集资料收集资料步骤需某专门问题提出答案
（3）果性调查
种调查找出事情原结果例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规 政策调控制变量例价格销售间果关系？广告销售间果关系？通常房产公司营业务范围说销售成利润市场占量皆变量变量较复杂通常两种情况类企业身加控制变量称生变量例价格广告支出等类企业市场环境中控制变量称外生变量例政府法律法规政策调整竞争者广告支出价格利等果关系研究目解变量某变量（例成）关系
（4）预测性调查
预测性调查通收集分析研究现种市场情报资料运数学方法估计未王码电脑公司软件中心定时期市场某种产品需求量变化趋势市场情况复杂变易准确发现问题提出问题确定研究目阶段进行情况分析例前面述房产公司发现广告没做造成消费者视线转移便做干假设消费者认该公司房屋设计方安较差房产公司广告讲方案售房广告设计太般消费者认该房屋四周环境够理想拟定假设目限制研究调查范围便收集资料检验作假设否成立
二收集信息资料
市场营销调查需搜集量信息资料中资料需常断搜集需定期搜集数需时进行搜集参见章第五节资料收集运？叙述
三初步调查
初步调查目解产生问题原初步调查确定问题研究范围研究拟定出套计划分三步骤：
（1）情况分析（解市场情况）：市场情消费者公司开发营房产态度反映企业市场营销水重标志初步调查关键容什消费者购买公司商品房需户进行调查研究拟定正式调查计划前市场调查员必须公司历史产品竞争者分配渠道方法消费者购买惯广告销售促销方法等情况相加解
（2）预备调查（企业关领导进行非正式谈话）：领导谈话寻找市场占率降原市场营销理认房产价格订太高工程部理认设计十分合理材料供应质量高材料部理认物价指数涨太快划拨费全部采进口国种名牌材料等等目前调查范围关资料进行分析分析业政府资料专家意见等分析调查身问题发展出假设作正式调查基础
（3）决定研究范围（研究搜集信息材料）：研究企业外部材料：种信息资料中解市场情况竞争概况中解目前市场类房产销？价格？消费者房产什偏爱？分析企业部资料：公司种记录函件订货单年度报表等部资料进行分析找出产生问题原线索情况分析非正式调查假设减少甚确定出研究计划范围时假设进行仔细系统分析果研究计划初期够确定解决索研究问题节省进步力物力财力
四确定市场调查方法
1决定收集资料方法
资料分两类：初级资料（原始资料）指专某项计划收集实验资料次级资料（二手资料）指原始资料整理形成利资料适二手资料加利节省量力财力
（1）次级资料源
①政府机关金融机构统计公布资料级政府公报银行结汇统计等②业公会商会种职业团体公布资料建工集团房机构等③市场研究机构信机构公民营企业公布资料济研究规划研究院等④广告代理商种广告媒体发布资料⑤国外学出版物⑥种基金会实行研究计划报告⑦国外公图书馆公布资料⑧公司身种资料
（2）原始资料收集方法
适充分次级资料然理想宝贵时次级资料常完整配合需应该设法搜集原始资料原始资料搜集般常方法：
A调查法： a员调查法：方法目前房产业认必效调查方法访问象现场售楼处售楼先生姐销售房屋程中扮演直接重角色解购房者需反应时清楚解销售率变动程验市场调查员常闲聊谈笑风生中解案销售情况关资料公司提供宝贵参考具体操作程中销售率时公司机密资料取真实情报较困难 b电话调查法：电话调查时间济作调查员访问调查辅助办法电话调查核实销售率虚实假客户购屋名义询问少价值资料c通讯调查：已积累客户发调查信函某项事件进行调查种方法时效性较差没相必理较少
B观察法：销售现场敏锐市场调查员通现场布置潮现场销售气氛销售技巧运等方面观察通常现象中判断出该项目成功失败进普通调查难出意义资料
2调查设计
根前面信息资料搜集面初步调查结果提出调查命题实施计划期房产业太景气资金积压建造房子销售畅什原呢？分析先拟定问题产生原两点：点国家宏观控制银根收紧消费者收入没转点广告效果没引起消费者足够兴趣消费者储蓄购证实命题正确否决定采重点调查法配合访问法调查电话调查电话调查法进行调查研究 收集原始资料时般需调查者填写回答种调查表格问卷调查表问卷设计具科学性肯艺术性利市场调查工作条理化规范化项房产市场调查工作少应设计四种调查表格
（1）房屋产资源统计表包括房产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况规模期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景具体情况调查日期等项目
（2）房产出租市场统计表包括出租房产名称区出租面积租金水出租房类型等级室设备状况（暖气煤气电话家电器厨卫设备）环境条件（庭房租市场素具体房东记录房产出租公司资料调查日期等项目
（3）房产出售统计表包括已售售房产名称区开发商数量结构类型成交期成交条件（预付款贷款额利率偿约束附加条款等）出售时房龄状况客户资料调查日期等项目
（4）房产案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基面积建筑密度土年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告调查日期等项目 房产市场调查中普通采抽样调查调查总体中选择部分样进行调查样特性推断总体特性实调查前调查员应该选择决定抽查象方法样旦明确参加实施调查员必须严格抽样设计求进行工作保证调查质量
（5）调查表设计
调查中调查表设计周密理想极重环条问题措辞语气稍妥结果会事实相甚远先设计调查表程序应注意问题列举：
A决定调查方式调查员运访问调查电话调查通讯调查时调查表容设计样目前业市场调查部分忽略市场调查表造成调查结果理想调查时前针调查容采调查方式设计调查表设计针性调查问题结果会价值
B决定采种类型问题调查问题设计种目问题设计方式常采问题种类型：项选择问题做答问题双面问题
C设计调查表问题时应注意事项① 问题力求简单清晰调查明白问题容 ② 问题身模棱两话语运简单通俗文字问题两题容③ 问题文字间引导性问句含暗示 ④避免提出涉私问题避免提出合理问题 ⑤ 注意问题排列序前问题设计简单趣引起调查兴趣合作问题衔接合理然避免题改变造成调查理解混淆
3选样
消费者数目庞想调查全部消费者现实济全部消费者中选择部分具代表性进行调查选样抽样调查抽样调查方法较常：
（1）机抽样法机抽样指整群体中机抽取干体作样抽样者体做目选择全体中体均抽取机会常抽样法等距抽样意抽样利机号码表
（2）计划抽样法 计划抽样法某种标准全体象中选取干数目作样谓标准数情况指中等形状中等程度中等品质中等数量言例况调查表选取中等价格太高太低土调查象
（3）分层抽样法分层抽样法全体某种分类标准（性职业收入家庭状况等级）分干组组称层然组中选取部分体作样
五现场调查
现场调查调查计划通种方式调查现场获取原始资料收集整理次级资料现场调查工作坏直接影响调查结果正确性必须重视现场调查员选拔培训工作确保调查员规定进度方法取需资料
六调查资料整理分析
步骤调查收集资料进行汇总整理统计分析首先进行编辑整理零碎杂乱分散资料加筛选粗取精伪存真保证资料系统性完整性性资料编辑整理程中检查调查资料误差剔错误资料资料进行评定确保资料真实准确次进行分类编号调查资料编入适类编号码便查找档次进行统计已分类资料进行统计计算系统制成种计算表统计表统计图项资料中数事实进行较分析出说明关问题统计数直出必结调查者处收集资料千差万编制调查报告前必须先进性资料整理样做利资料保存程：
（1）编辑：编辑目发现剔调查资料中错误部分调查员观偏见答复者意敷衍精确回答矛盾答复等
（2）编号：数字符号代表资料资料易编入适类更利录入计算机进行处理
（3） 制表：已分类资料系统制成种统计表便分析纳
（4）分析解释：绝数资料收集均取样样性必须测定谓性指样均数总体群均数差通常样均数标准误差越样均数总体群均数差异越样均数性越
七报告准备提出（撰写提交调查报告）
市场调查必须制作调查报告供决策参考应报告准备必须详扼属实报告书容组织目标明确条紊重点分明读者短时间够总体印象撰写调查报告应做：客观真实准确反映调查成果报告容简明扼重点突出文字精练语中肯结建议应表达清晰纳点作出结市场营销调查部门必须提出干建议方案写出书面报告提供决策者撰写调查报告时指出采调查方法调查目调查象处理 调查资料方法通调查出结提出 合理建议房产市场调查程序房产市场调查工作具般性指导意义实际工作中视具体情况科学合理灵活安排调查工作容
八市场调查员条件素质
房产市场调查中长运方法询问法观察法市场调查员做应两种方法需优秀培训市场验战况激烈房产营销销售状况般机密会轻易泄漏销售状况迫切解市场调查员非具良动力否法查知正确销售率调查员素质非常重般应具备点基修养：
1房产专业知识
基断功夫研究旁相关知识济学理学相关法规广告学等学科
2诚恳态度良际关系
房产市场调查工解行相忌果现场销售员
感必然会问三知甚获许假情报需诚恳态度谦逊精神
培养点滴际关系
3敏锐观察力
市场调查员需敏锐观察力工调查时应该够现场气氛客户销
售员间话客户程度销售员接电话频繁程度等方面观察分析
情报
4言语技巧磨练
调查员讲良语言技巧非常重调查交谈程中语言出击否恰
否适时应旁敲侧击反问法等技巧调查结果会重影响
5努力进精神
目前市场调查越越重视着市场竞争激烈市场调查员重性已充分
肯定时市场调查件相艰苦事情调查员需克服身弱点保持积极乐
观精神克服调查程中会遇冷遇甚嘲讽努力进取终获满意回报
美国营销协会拟定份市场报告标准纲作参考：
九房产市场调查报告提纲
1般房产市场调查员拟写市场调查报告应包含容：
（1）前言
（2）前市场分析
（3）区域市场调查分析
（4）案分析较
（5）案基环境分析
（6） 规划分析建议
（7） 价格贷款政策
（8） 推出时机分析
（9）结
2美国营销协会拟定份市场报告标准纲作参考
导言
1标题扉页
2前言
（1）报告根
（2）调查目范围
（3）方法
（4） 致谢
3目录表
二报告体
1详细目
2详细解释方法
3调查结果描述解释
4调查结果结摘
5建议
三附件
1样分配
2图表
3附录
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