南京市物业理办法
第章 总
第条规范物业理行维护事合法权益推动物业理行健康发展根江苏省物业理条例等关法律法规结合市实际制定办法
第二条办法适市区范围物业理
新建住宅区配套设施齐全原住宅区应实行物业理
配套设施全原住宅区区民政府组织整治逐步创造条件实行物业理
配套设施齐全厦工业区等物业推行物业理
第三条南京房产理局市物业理行政部门负责组织实施办法区房产理部门规定职责负责辖区物业理行政理工作
建设规划市政公市容环保园林工商行政价格公安民政等关部门街道办事处社区居民委员会应职责范围协做物业理工作
第四条物业理行业应逐步建立专业化社会化市场化物业理机制提高物业理水
物业理行政部门应加强物业理市场监督检查法建立物业理项制度
物业理企业应遵循偿服务负盈亏原营关规定享受第三产业优惠政策
第二章 业治理
第五条业通业会者业代表会业委员会物业实施治理业会物业理区域全体业组成业数少五物业理组织形式业决定业数百幢者单元推选代表组成业代表会（统称业会）
物业理区域范围区物业理行政部门物业设备设施相关情况划定原封闭住宅区厦工业区予确定
第六条业享列权利：
（）参加业会关业利益重事项进行表决
（二）业委员会委员选举权选举权
（三）监督业委员会工作
（四）选择物业理企业
（五）交纳物业理费相符服务
（六）监督物业理企业理服务活动
（七）法律法规规定权利
业承担列义务：
（）遵守物业理法律法规规章
（二）遵守业公约
（三）遵守业会业委员会关决定
（四）合约定交纳物业理服务费
（五）关规定交纳维修基金
（六）法律法规规定义务
第七条业会行列职权：
（）审议修改通业公约业委员会章程
（二）选举撤换业委员会组成员
（三）审议业委员会工作报告
（四）监督业委员会工作改变者撤消业委员会适决定
（五）审议批准业委员会选聘者解聘物业理企业报告
（六）决定关业利益重事项
第八条业会业委员会负责召集年少召开次拥物业理区域百分三十投票权数业提议时召开业会业委员会接提议十五日应提议题召开业会
业投票权数住宅实行户票非住宅总建筑面积相应业总数出均数票增加均数增加票业拥物业建筑面积足均数计票
召开业会应半数投票权业出席业会决定事项应参加会议业进行投票超投票权总数半视通
第九条物业理区域区已交付物业建筑面积达百分十者已交付物业建筑面积达百分三十足百分五十已超年应物业理行政部门指导召开首次业会选举产生业委员会物业辖区街道办事处社区居民委员会应指导监督业委员会开展工作
第十条业委员会物业理活动中代表维护全体业合法权益组织业会负责业委员会履行列职责：
（）召集持业会
（二）拟定业公约草案业委员会章程草案修订草案报业会通
（三）业会批准选聘者解聘物业理企业业会合条款审查意负责物业理企业订立变更者解物业理合
（四）业会批准负责维修基金理续筹
（五）审定物业理企业提出年度工作计划物业理重措施
（六）听取业意见建议监督物业理企业服务活动帮助物业理企业落实项理服务措施
（七）执行业会关决定
（八）接受业业会物业理行政部门监督
（九）督促业遵守业公约关规定
（十）业会赋予职责
第十条业委员会业会选举产生成立业委员会列程序办理：
（）物业理区域业代表委托开发建设单位者选聘物业理企业业代表直接区物业理行政部门提出申请
（二）区物业理行政部门审查该物业理区域符合成立业委员会条件应指导业成立业会筹备组组织召开业会投票选举产生业委员会
第十二条业委员会委员数应五十五名单数组成员物业理区域实施理物业理企业中兼职业委员会成员届期三年连选连
业委员会选举产生名副干名业委员会会议者委托副召集召开会议必须半数委员出席作决定须业委员会全体委员半数意
第十三条首次业会选举产生业委员会应选举产生日起三十日区物业理行政部门申请登记确认登记确认日期业委员会成立日期业委员会申请登记确认应提交列材料：
（）业委员会登记确认表
（二）业委员会选举办法
（三）业会会议纪选票
业委员会登记关事项发生变更应办理变更登记
业委员会终止应办理注销登记
第十四条业委员会事营活动业委员会会务活动费活动场业会决定
第十五条业公约业订立关物业维护理公利益等方面行守业公约全体业具约束力
业公约业委员会章程业会审议通日起生效应生效日起十五日报区物业理行政部门备案
第十六条业会业委员会作出决定应物业理区域公告栏者显著位置予公布物业理区域全体业具约束办
业会业委员会作出决定法律法规规章相抵触该决定效物业理行政部门应责令改正通告全体业
第十七条市区物业理行政部门应建立投诉受理制度接受投诉
区物业理行政部门受理投诉应五日作出否受理答复决定受理应进行调查核实受理投诉日起三十日处时意见回复投诉
投诉区物业理行政部门处理意见异议市物业理行政门提出书面复核求市物业理行政部门应收书面复核求日起三十日复核意见回复投诉
第三章 物业理企业
第十八条物业理企业应领取企业法营业执日起三十日持关材料市物业理行政部门备案市物业理行政部门规定备案企业核定资质等级物业理企业方事物业理服务活动
申请物业理资质应交验列材料：
（）物业理企业资质申请书
（二）物业理企业资质申报表
（三）营业执
（四）建设部颁发物业理企业理岗位证书业员岗位证书理员工程技术员专业技术职称资格证书
已领取国家统制发物业理等级资质证书外物业理企业市事物业理活动应市物业理行政部门备案
第十九条物业理企业权利：
（）法律法规规章合约定制定物业理工作制度
（二）收取物业理服务费
（三）制止违章搭建者侵害业公利益行
（四）选聘专业公司承担专项营业务
（五）拒绝形式摊派
（六）法律法规规定权利
物业理企业义务：
（）执行物业理行业规范服务标准
（二）履行物业理合提供质价相符物业理服务维护业利益
（三）接受业业委员会监督
（四）定期公布物业理公服务费维修基金收支帐目接受质询审计
（五）接受政府关行政部门监督理
（六）法律法规规定义务
第二十条新建物业出售前建设单位应选聘物业理企业承担物业出售业委员会正式签订物业理合前物业理服务
新建物业出售时建设单位选聘物业理企业应物业购买签认前期物业理协议
业委员会成立应时续聘者重新选聘物业理企业签订物业理合
第二十条物业理事应物业理服务事项进行约定：
（）物业部分设施设备日常维护理
（二）物业理区域日常环境卫生绿化理
（三）物业理区域公秩序安全防范消防交通等协助理事项
（四）物业装饰装修安全性垃圾清运等理服务
（五）应业求进行室特约维修服务
（六）物业档案资料理
第二十二条供水供电供气邮政电信等单位开展维修施工时物业理企业应予协助
单位强行求物业理企业代收代缴关费确需委托应物业理企业签订委托合实行偿服务
第二十三条物业理行业应建立完善市场竞争机制鼓励建设单位者业委员会通招标方式选聘物业理企业
第二十四条物业理服务费指物业理企业提供公服务费提供代办服务特约服务费收取物业理服务费应遵循合理公开服务质量相适应原
普通住宅物业理公服务费实行政府指导价物业公服务费事前期物业理协议者物业理合中协商确定物业理企业应业求提供代办服务特约服务费应业协商确定
物业理服务实行等级评定物业理服务等级房屋部位设施设备维修养护安全护卫绿化环境卫生种营社区文体活动服务质量效果等容综合评定
第四章 物业维护
第二十五条新建物业规划建设时应建设物业理服务房等必物业理配套设施制定物业理实施方案报市物业理行政部门备案建成物业理行政部门应进行物业理配套设施验收未物业理配套设施验收 实施物业理
新建物业物业理配套设施验收列程序进行：
（）开发建设单位市物业理行政部门书面申请理配套设施验收提交专业部门专项验收认定文件
（二）市物业理行政部门应接申请三十日进行验收予书面答复验收合格发物业理配套设施验收证明
开发建设单位移交住宅区时应住宅区总建筑面积千分三千分四例偿提供物业理服务房产权属全体业受托理物业理企业
配套附属设施附属设备部位属全体业
第二十六条物业理企业接物业时应委托方市物业理行政部门制定物业接验收办法进行接验收物业接验收办法包括接验收程序资料容交接双方责等容
第二十七条物业理区域中禁止列行：
（）损坏房屋承重结构擅改变房屋途
（二）占者损坏物业部位设施设备擅移动设施设备
（三）私搭乱建
（四）侵占绿毁坏绿化
（五）意倾倒者丢弃杂物垃圾
（六）堆放易燃易爆剧毒放射性物品超标准排放污染物者发出超标准噪声振动
（七）未批准摆摊设点
（八）序停放车辆
（九）建筑物构筑物乱悬挂乱涂写乱刻画乱张贴
（十）利物业事危害公利益者侵害正权益活动
（十）消防通道设置路障损坏者挪消防设施
（十二）违反规定饲养家禽家畜者种植蔬菜
（十三）法律法规业公约禁止行
第二十八条业者装修房屋应事先告知物业理企业物业理企业应擅变动房屋建筑体承重结构擅移动煤气道等装饰装修关规定注意事项书面告知业者物业理企业发现业者违规行应时劝阻关部门报告
第二十九条业应设计途物业特殊情况需改变物业性质应符合城市规划物业安全求报规划房等关部门批准
第三十条利物业设置广告等营性设施 应征相关业业委员会书面意物业理企业关部门办理报批手续批准设置营性设施收益扣物业理企业代办费应收益百分三十补贴物业理公服务费收益百分七十纳入维修基金合约定外
第三十条维修部位设施设备时相关业物业应配合阻挠修缮造成物业损坏者财产损失责应负责修复者赔偿
修缮装修造成相关业部位设施设备损坏财产损失责应修复赔偿
第三十二条物业理区域市政供水供电供气市容环卫电信绿化消防交通线电视邮政等设施设备规定应相关部门维修养护原职责养护渠道变相关部门委托物业理企业代维修养护应支付维修养护费
第三十三条房屋维修责列规定划分：
（）房屋室部分（含部位设施设备）业行维修
（二）房屋外墙面楼梯间通道屋面水道道公水箱水泵机电设备（含电梯）天线消防设施等部位设施设备物业理企业根合约定定期维修养护
电梯维修更新理办法行制定
第三十四条物业理区域两业应建立物业理部位设施设备维修基金（简称维修基金）专项房屋部位设施设备保修期满中修修更新
维修基金业理实行专户储存政府监规范原
第五章 罚
第三十五条物业理企业业未办法规定物业理合约定履行义务事方业委员会者物业理行政部门投诉法申请仲裁者民法院提起诉讼
第三十六条业未物业理合约定交纳物业理服务费物业理企业催交逾期交纳物业理企业日万分五加收滞纳金收缴率达百分五十连续三月物业理企业业委员会提出解合果两月收缴百分五十物业理企业行退出
第三十七条违反办法第二十五条规定新建物业建成未物业理配套设施验收擅实施物业理物业理行政部门责令限期改正处万元罚款
第三十八条违反办法规定物业理行政部门江苏省物业理条例关规定处罚
违反办法规定法应工商行政价格市容规划财政公安等部门处罚关法律法规规章规定执行
第三十九条物业理行政部门部门工作员玩忽职守滥职权徇私舞弊单位者级机关予行政处分构成犯罪法追究刑事责
第四十条事行政理部门具体行政行服法申请行政复议者提起行政诉讼
第六章 附
第四十条市县物业理参办法执行
第四十二条南京市房产理局根办法会关部门制定具体实施办法
第四十三条办法二○○二年四月日起施行南京市民政府九九六年十二月二十三日发布南京市物业理暂行办法时废止
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第章 总
第条规范物业理行维护事合法权益推动物业理行健康发展根江苏省物业理条例等关法律法规结合市实际制定办法
第二条办法适市区范围物业理
新建住宅区配套设施齐全原住宅区应实行物业理
配套设施全原住宅区区民政府组织整治逐步创造条件实行物业理
配套设施齐全厦工业区等物业推行物业理
第三条南京房产理局市物业理行政部门负责组织实施办法区房产理部门规定职责负责辖区物业理行政理工作
建设规划市政公市容环保园林工商行政价格公安民政等关部门街道办事处社区居民委员会应职责范围协做物业理工作
第四条物业理行业应逐步建立专业化社会化市场化物业理机制提高物业理水
物业理行政部门应加强物业理市场监督检查法建立物业理项制度
物业理企业应遵循偿服务负盈亏原营关规定享受第三产业优惠政策
第二章 业治理
第五条业通业会者业代表会业委员会物业实施治理业会物业理区域全体业组成业数少五物业理组织形式业决定业数百幢者单元推选代表组成业代表会（统称业会）
物业理区域范围区物业理行政部门物业设备设施相关情况划定原封闭住宅区厦工业区予确定
第六条业享列权利：
（）参加业会关业利益重事项进行表决
（二）业委员会委员选举权选举权
（三）监督业委员会工作
（四）选择物业理企业
（五）交纳物业理费相符服务
（六）监督物业理企业理服务活动
（七）法律法规规定权利
业承担列义务：
（）遵守物业理法律法规规章
（二）遵守业公约
（三）遵守业会业委员会关决定
（四）合约定交纳物业理服务费
（五）关规定交纳维修基金
（六）法律法规规定义务
第七条业会行列职权：
（）审议修改通业公约业委员会章程
（二）选举撤换业委员会组成员
（三）审议业委员会工作报告
（四）监督业委员会工作改变者撤消业委员会适决定
（五）审议批准业委员会选聘者解聘物业理企业报告
（六）决定关业利益重事项
第八条业会业委员会负责召集年少召开次拥物业理区域百分三十投票权数业提议时召开业会业委员会接提议十五日应提议题召开业会
业投票权数住宅实行户票非住宅总建筑面积相应业总数出均数票增加均数增加票业拥物业建筑面积足均数计票
召开业会应半数投票权业出席业会决定事项应参加会议业进行投票超投票权总数半视通
第九条物业理区域区已交付物业建筑面积达百分十者已交付物业建筑面积达百分三十足百分五十已超年应物业理行政部门指导召开首次业会选举产生业委员会物业辖区街道办事处社区居民委员会应指导监督业委员会开展工作
第十条业委员会物业理活动中代表维护全体业合法权益组织业会负责业委员会履行列职责：
（）召集持业会
（二）拟定业公约草案业委员会章程草案修订草案报业会通
（三）业会批准选聘者解聘物业理企业业会合条款审查意负责物业理企业订立变更者解物业理合
（四）业会批准负责维修基金理续筹
（五）审定物业理企业提出年度工作计划物业理重措施
（六）听取业意见建议监督物业理企业服务活动帮助物业理企业落实项理服务措施
（七）执行业会关决定
（八）接受业业会物业理行政部门监督
（九）督促业遵守业公约关规定
（十）业会赋予职责
第十条业委员会业会选举产生成立业委员会列程序办理：
（）物业理区域业代表委托开发建设单位者选聘物业理企业业代表直接区物业理行政部门提出申请
（二）区物业理行政部门审查该物业理区域符合成立业委员会条件应指导业成立业会筹备组组织召开业会投票选举产生业委员会
第十二条业委员会委员数应五十五名单数组成员物业理区域实施理物业理企业中兼职业委员会成员届期三年连选连
业委员会选举产生名副干名业委员会会议者委托副召集召开会议必须半数委员出席作决定须业委员会全体委员半数意
第十三条首次业会选举产生业委员会应选举产生日起三十日区物业理行政部门申请登记确认登记确认日期业委员会成立日期业委员会申请登记确认应提交列材料：
（）业委员会登记确认表
（二）业委员会选举办法
（三）业会会议纪选票
业委员会登记关事项发生变更应办理变更登记
业委员会终止应办理注销登记
第十四条业委员会事营活动业委员会会务活动费活动场业会决定
第十五条业公约业订立关物业维护理公利益等方面行守业公约全体业具约束力
业公约业委员会章程业会审议通日起生效应生效日起十五日报区物业理行政部门备案
第十六条业会业委员会作出决定应物业理区域公告栏者显著位置予公布物业理区域全体业具约束办
业会业委员会作出决定法律法规规章相抵触该决定效物业理行政部门应责令改正通告全体业
第十七条市区物业理行政部门应建立投诉受理制度接受投诉
区物业理行政部门受理投诉应五日作出否受理答复决定受理应进行调查核实受理投诉日起三十日处时意见回复投诉
投诉区物业理行政部门处理意见异议市物业理行政门提出书面复核求市物业理行政部门应收书面复核求日起三十日复核意见回复投诉
第三章 物业理企业
第十八条物业理企业应领取企业法营业执日起三十日持关材料市物业理行政部门备案市物业理行政部门规定备案企业核定资质等级物业理企业方事物业理服务活动
申请物业理资质应交验列材料：
（）物业理企业资质申请书
（二）物业理企业资质申报表
（三）营业执
（四）建设部颁发物业理企业理岗位证书业员岗位证书理员工程技术员专业技术职称资格证书
已领取国家统制发物业理等级资质证书外物业理企业市事物业理活动应市物业理行政部门备案
第十九条物业理企业权利：
（）法律法规规章合约定制定物业理工作制度
（二）收取物业理服务费
（三）制止违章搭建者侵害业公利益行
（四）选聘专业公司承担专项营业务
（五）拒绝形式摊派
（六）法律法规规定权利
物业理企业义务：
（）执行物业理行业规范服务标准
（二）履行物业理合提供质价相符物业理服务维护业利益
（三）接受业业委员会监督
（四）定期公布物业理公服务费维修基金收支帐目接受质询审计
（五）接受政府关行政部门监督理
（六）法律法规规定义务
第二十条新建物业出售前建设单位应选聘物业理企业承担物业出售业委员会正式签订物业理合前物业理服务
新建物业出售时建设单位选聘物业理企业应物业购买签认前期物业理协议
业委员会成立应时续聘者重新选聘物业理企业签订物业理合
第二十条物业理事应物业理服务事项进行约定：
（）物业部分设施设备日常维护理
（二）物业理区域日常环境卫生绿化理
（三）物业理区域公秩序安全防范消防交通等协助理事项
（四）物业装饰装修安全性垃圾清运等理服务
（五）应业求进行室特约维修服务
（六）物业档案资料理
第二十二条供水供电供气邮政电信等单位开展维修施工时物业理企业应予协助
单位强行求物业理企业代收代缴关费确需委托应物业理企业签订委托合实行偿服务
第二十三条物业理行业应建立完善市场竞争机制鼓励建设单位者业委员会通招标方式选聘物业理企业
第二十四条物业理服务费指物业理企业提供公服务费提供代办服务特约服务费收取物业理服务费应遵循合理公开服务质量相适应原
普通住宅物业理公服务费实行政府指导价物业公服务费事前期物业理协议者物业理合中协商确定物业理企业应业求提供代办服务特约服务费应业协商确定
物业理服务实行等级评定物业理服务等级房屋部位设施设备维修养护安全护卫绿化环境卫生种营社区文体活动服务质量效果等容综合评定
第四章 物业维护
第二十五条新建物业规划建设时应建设物业理服务房等必物业理配套设施制定物业理实施方案报市物业理行政部门备案建成物业理行政部门应进行物业理配套设施验收未物业理配套设施验收 实施物业理
新建物业物业理配套设施验收列程序进行：
（）开发建设单位市物业理行政部门书面申请理配套设施验收提交专业部门专项验收认定文件
（二）市物业理行政部门应接申请三十日进行验收予书面答复验收合格发物业理配套设施验收证明
开发建设单位移交住宅区时应住宅区总建筑面积千分三千分四例偿提供物业理服务房产权属全体业受托理物业理企业
配套附属设施附属设备部位属全体业
第二十六条物业理企业接物业时应委托方市物业理行政部门制定物业接验收办法进行接验收物业接验收办法包括接验收程序资料容交接双方责等容
第二十七条物业理区域中禁止列行：
（）损坏房屋承重结构擅改变房屋途
（二）占者损坏物业部位设施设备擅移动设施设备
（三）私搭乱建
（四）侵占绿毁坏绿化
（五）意倾倒者丢弃杂物垃圾
（六）堆放易燃易爆剧毒放射性物品超标准排放污染物者发出超标准噪声振动
（七）未批准摆摊设点
（八）序停放车辆
（九）建筑物构筑物乱悬挂乱涂写乱刻画乱张贴
（十）利物业事危害公利益者侵害正权益活动
（十）消防通道设置路障损坏者挪消防设施
（十二）违反规定饲养家禽家畜者种植蔬菜
（十三）法律法规业公约禁止行
第二十八条业者装修房屋应事先告知物业理企业物业理企业应擅变动房屋建筑体承重结构擅移动煤气道等装饰装修关规定注意事项书面告知业者物业理企业发现业者违规行应时劝阻关部门报告
第二十九条业应设计途物业特殊情况需改变物业性质应符合城市规划物业安全求报规划房等关部门批准
第三十条利物业设置广告等营性设施 应征相关业业委员会书面意物业理企业关部门办理报批手续批准设置营性设施收益扣物业理企业代办费应收益百分三十补贴物业理公服务费收益百分七十纳入维修基金合约定外
第三十条维修部位设施设备时相关业物业应配合阻挠修缮造成物业损坏者财产损失责应负责修复者赔偿
修缮装修造成相关业部位设施设备损坏财产损失责应修复赔偿
第三十二条物业理区域市政供水供电供气市容环卫电信绿化消防交通线电视邮政等设施设备规定应相关部门维修养护原职责养护渠道变相关部门委托物业理企业代维修养护应支付维修养护费
第三十三条房屋维修责列规定划分：
（）房屋室部分（含部位设施设备）业行维修
（二）房屋外墙面楼梯间通道屋面水道道公水箱水泵机电设备（含电梯）天线消防设施等部位设施设备物业理企业根合约定定期维修养护
电梯维修更新理办法行制定
第三十四条物业理区域两业应建立物业理部位设施设备维修基金（简称维修基金）专项房屋部位设施设备保修期满中修修更新
维修基金业理实行专户储存政府监规范原
第五章 罚
第三十五条物业理企业业未办法规定物业理合约定履行义务事方业委员会者物业理行政部门投诉法申请仲裁者民法院提起诉讼
第三十六条业未物业理合约定交纳物业理服务费物业理企业催交逾期交纳物业理企业日万分五加收滞纳金收缴率达百分五十连续三月物业理企业业委员会提出解合果两月收缴百分五十物业理企业行退出
第三十七条违反办法第二十五条规定新建物业建成未物业理配套设施验收擅实施物业理物业理行政部门责令限期改正处万元罚款
第三十八条违反办法规定物业理行政部门江苏省物业理条例关规定处罚
违反办法规定法应工商行政价格市容规划财政公安等部门处罚关法律法规规章规定执行
第三十九条物业理行政部门部门工作员玩忽职守滥职权徇私舞弊单位者级机关予行政处分构成犯罪法追究刑事责
第四十条事行政理部门具体行政行服法申请行政复议者提起行政诉讼
第六章 附
第四十条市县物业理参办法执行
第四十二条南京市房产理局根办法会关部门制定具体实施办法
第四十三条办法二○○二年四月日起施行南京市民政府九九六年十二月二十三日发布南京市物业理暂行办法时废止
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