目 录
第部分
市 场
市场背景
1 南昌房产现状
2 枫庐新天简介
二 市场定位
三 市场利基
第二部分
销 售
四 营销策划思想
五 工作时间表
六 卖场包装终端营销
七 销售组织运作建议
八 销售培训计划
九 销售组织完善员培训
第三部分
附 件
十 文案说明
十 楼书（略）
第 部 分
市 场
市场背景
1南昌房产现状
着新盘量涌现供应量断增加南昌楼市竞争已空前激烈特年结束省博房展会参展房产商间价格争品牌战起彼伏折扣优惠抽取奖性装修等销售措施断浮出水面开发商挖空心思炒概念找卖点吸引购房者关注南昌楼市行情正悄然发生着场变革
楼市供应量增消费者更充分选择空间南昌什房子卖动统计2003年前8月南昌市新开工建设商品房面积200万方米增长99．40％新开工项目明两年进入竣工期预计明年竣工面积保持高速增长时年济适住房开工高峰年目前洪城建济适住房项目已达4新开工面积40万方米解南昌市拟建建济适房达90万方米
着现房供应量增购房者更选择较鉴空间房子仅仅遮风避雨场意味着种生活方式买房子仅仅居住买种环境服务
2枫庐新天简介
枫庐新天位昌北济开发区庐山南道枫林道交汇处占面积约6万方米总建筑面积12余万方米欧洲新古典义建筑风格2004年元旦桥收费站正式取消足显示江两岸南北两城新城计划全面启动昌北已完全融入南昌城市环境中
目前南昌济技术开发区政府吸引外资重金造条件已取巨成：300家外资企业成功入驻500余业正式签约枫庐新天正强段心力树立昌北片区第商圈品牌位时二期工程正认购中美丽外墙全部呈现派欧陆风情繁华商圈正悄悄兴起
址：昌北开发区枫林道庐山南道交叉口
占面积：80000方米
总建筑面积：125000方米
绿化率：32
力房型面积：二房（80方米90方米）
三房（104方米125方米）
售价：1100元方米（起价）1500元方米（高价）
开发商：江西东南投资限公司
物业理商：天安物业
楼盘形态： 北欧新古典义现代派风格层13栋采全明设计全方位绿化造景凸窗览景局部高顶畅显心胸金牌物业全程性关怀
区配套：
商场超市中庭绿化童娱乐设施休闲径车位车棚休闲桌椅等
周边环境：交通四通八达购物旅游方便畅通市政规划重中生段优势升值
二 市场定位
市场需求样性层次性求供方提供种品种种价位商品品牌扩市场占率会推出价位产品高露洁牙膏推市场时实行面高端消费者定价策略期推出适合中低端消费者产品量满足种需求层次消费者样种定价市场样
观南昌市区商品住宅房没楼盘价格定位1400元／方米1799元／方米出现住房价格真空带
调查显示未十年购房算消费者中17．4％消费者承受住房价格1400元／方米1799元／方米占五分例承受住房价格1400元／方米1599元／方米消费者集中410年算购房承受住房价格1600元／方米1799元／方米消费者集中1年23年算购房果出现种价位住房部分消费群体提前消费性提高枫庐新天正达消费者承受价位售价仅1100元方米1500元方米低该承受价位
市场定位工薪阶层17．4％消费者
市场覆盖消费群：刚开始独立生活久二十岁年轻群作第套房子市区房希房消费者已市区房想买第二套住房作假日休息投资士
三 市场利基——目标市场发展空间
绿化率：32力房型面积：二房（80方米90方米）三房（104
方米125方米）售价：1100元方米（起价）1500元方米（高价）
建筑质量优异楼盘形态前瞻户型设计更趋合理开发企业信誉佳物业公司专业位段升值潜力巨枫庐新天优楼盘优势
枫庐新天高贵贵屋’超值真利基点
实房产项目性价格高低应包括项目价格项目位置房屋品质设施配套条件户型环境物业理等标准中重应结价格相等条件交通品质环境三方面较枫庐新天价格等方面优势三方面定特点
交通：着市工作生活节奏迅速提高家交通方面求断加楼盘否畅销交通素占首位2004年元旦桥收费站正式取消加速着区域快速发展10分钟公交路途210240232223等众交通网络交通环境十分便利晚10点半公交出入
品质：历概念阶段产品阶段消费者购房心理更趋理性户型外观设计园林规划等房屋品质求越越高相言精致合理简洁实特色成流购房群体客户需求规划绿化率高低密度注重区环境建设项目会更胜筹枫庐新天建筑质量优异楼盘形态前瞻户型设计更趋合理开发企业信誉佳物业公司专业位段升值潜力巨正符合点需求
环境：项目想市场中取优势必须较成熟社区环境配套生活教育医疗否方便已成目前购房者参考项目重条件枫庐新天配套： 商场超市中庭绿化童娱乐设施休闲径车位车棚休闲桌椅等附9高等院校10科研机构24中等专业学校汇集出区域特文文化
第 二 部 分
销 售
四 营销策划思想
1 根枫庐新天品牌定位进行系列品牌设计塑造包装包括品牌标识楼书DM宣传页售楼中心展板工围墙枫庐新天品牌定位销售员进行全方位销售培训采取全场紧逼销售法实行目标考核加强员培训加强基础理崭新面貌硬基功面客户
2 装修公司合作针A1C1户型作具渲染力装修设计：
包括室环境设计室外绿色风景融入居室凸现A1户型景观价值作全新概念起居室厅设计展现迷户型实性概念总限度展现A1C1户型全方位空间价值
3 天安物业理公司合作重点展现物业公司信誉实力承诺服务水理措施收益细等客户买放心房
4 客户提供装修菜单服务
5 宣传：江两岸南北两城探讨新城计划理念引入枫庐新天品牌塑造模式讨学校名义邀请新闻单位探讨昌北未南昌城市中位
五 工作时间表（5月15日——6月10日）
15月19日初步确立总体包装销售方案
25月20日总体方案修订细化落实
35月22日完成
（1） 品牌表标识设计
（2） 纸旗设计
（3） 售楼处外观设计
（4） 工围墙设计
（5） 报纸广告设计委托
（6） 宣传页设计
（7） 路牌设计
（8） 气球条幅设计
（9） 委托沙盘制作（1：200）
45月23日——5月31日
（1）25块板设计制作放置位
（2）销售员全部着装位
（3）纸旗完成制作插现场
（4）售楼处外包装位
（5）4完成培训手册落实培训教员
（6）完成软性宣传文稿开次媒体通气会（讨会）
（7）二期工围墙包装完成位
（8）项销售手续资料准备位
56月1日——6月5日
（1） 实施全员培训 6月1日公司2名销售员校财类学6名销售员代理公司5名销售员全部位6月1日~6月4日开展期4天销售培训
（2） 软性宣传出台
（3） 卖场项设施完善
（4） 实施宣传页夹报派发
66月6日——6月9日
（1） 硬性广告出台6月6日起江南市报南昌商报彩色半版广告时推出6月9日南昌电视台新闻栏目时报道枫庐新天二期开盘消息
（2） 销售员正式岗电访登记
76月10日午9：00
枫庐新天二期正式开盘接客户
六卖场包装终端营销
1 八桥头设置路牌块
2 八桥开发项目两侧设置纸旗300幅
3 二期工围墙进行重新包装
4 售楼现场悬型气球四条幅5
条幅广告容：
（1） 枫庐新天二期迷户型隆重开盘
（2） 开启迷新生活
（3） 高尚品质超底价位锻造流品牌
（4） 枫庐新天：欧陆风情诗化园林
（5） 高贵贵屋超值
5 售楼现场包装：
（1） 售楼处里面简单包装
（2） 展示中心设置：
a1：200区沙盘
b展板25块：
户型展板10块
e济房展示5块
鸟瞰图1块
销控表4块
购房秩序揭贷款发展商承诺3块
2块
七营销组织运做建议
1 营销组织结构：
2 营销组织运做建议
（1） 营销总监季度销售达销售指标
（2） 销售指标分解位售楼员
（3） 周定时召开总监持营销碰头会时掌握市场客户反馈解决协调销售中遇种问题制定应销售策略
（4） 销售队伍实施CI战略：统着装统行规范统形象
八销售培训计划
销售培训日期：6月1日——6月5日5天天4课时计20课时培训容：
1 区规划设计（项目总建筑师讲授4课时）
（1） 规划设计思想
（2） 园艺设计单位背景介绍区园艺绿化带设计风格
（3） 建筑特色风格
（4） 细节处理（空调位置等）
2 建筑市政工程建设（项目总工程师讲授4课时）
（1） 详细介绍工程相关容标准（基处理首层顶层处理等）
（2） 工程材料标准相应证书建材选目
（3） 施工队伍介绍业绩成果相应资质
（4） 监理单位介绍业绩成果相应资质
（5） 施工工艺细节处理
（6） 目标理手段工作理念
（7） 七通情况源
3 配套设施公建容（总建筑师讲授入第项）
4 物业理（物业理公司员讲授2课时）
（1） 物业理容标准结合案具体化
（2） 物业理必性高水物业理基模式生活品质影响
（3） 物业理品牌效应服务理念
5 区域发展前景（授课2课时）
6 济适房二手房政策销售环节中项相关政策容（品牌研究说讲授2课时）
（1） 投资分析：性价格投资回报率分析
（2） 济适房二手房政策
（3） 金融知识
（4） 贷款程序
（5） 办理种证明程序
7 合文相关条款解释（讲授2课时）
8 项目CI培训：理念态度行公关礼仪（讲授2课时）
9 销售方式技巧培训（讲授2课时）
九销售组织完善员培训
二期现场销售组织代理公司销售员员补充便统考核统理逐步走规范化
根首期中出现情况需加强培训：
1 针性专业培训：根首期销售程中遇问题进行针性培训
2 继续加强销售员基素质培训
第三部分
附 件
十二 文案说明
网关枫庐新天资料实限组网关枫庐新天资料枫庐新天准确认识必然导致次作业存失真请家见谅
营销策划文案基站开发商角度进行创作果专业广告咨询公司角度房产营销策划方案身言组知欠缺容：
广告策划方面：电视报纸网络广告具体操作户外广告选择等
付款方式简易化相关银行作揭贷款工作……
希方面资料想法朋友欢迎组进行交流
十楼书（略）
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目 录
第部分
市 场
市场背景
1 南昌房产现状
2 枫庐新天简介
二 市场定位
三 市场利基
第二部分
销 售
四 营销策划思想
五 工作时间表
六 卖场包装终端营销
七 销售组织运作建议
八 销售培训计划
九 销售组织完善员培训
第三部分
附 件
十 文案说明
十 楼书（略）
第 部 分
市 场
市场背景
1南昌房产现状
着新盘量涌现供应量断增加南昌楼市竞争已空前激烈特年结束省博房展会参展房产商间价格争品牌战起彼伏折扣优惠抽取奖性装修等销售措施断浮出水面开发商挖空心思炒概念找卖点吸引购房者关注南昌楼市行情正悄然发生着场变革
楼市供应量增消费者更充分选择空间南昌什房子卖动统计2003年前8月南昌市新开工建设商品房面积200万方米增长99．40％新开工项目明两年进入竣工期预计明年竣工面积保持高速增长时年济适住房开工高峰年目前洪城建济适住房项目已达4新开工面积40万方米解南昌市拟建建济适房达90万方米
着现房供应量增购房者更选择较鉴空间房子仅仅遮风避雨场意味着种生活方式买房子仅仅居住买种环境服务
2枫庐新天简介
枫庐新天位昌北济开发区庐山南道枫林道交汇处占面积约6万方米总建筑面积12余万方米欧洲新古典义建筑风格2004年元旦桥收费站正式取消足显示江两岸南北两城新城计划全面启动昌北已完全融入南昌城市环境中
目前南昌济技术开发区政府吸引外资重金造条件已取巨成：300家外资企业成功入驻500余业正式签约枫庐新天正强段心力树立昌北片区第商圈品牌位时二期工程正认购中美丽外墙全部呈现派欧陆风情繁华商圈正悄悄兴起
址：昌北开发区枫林道庐山南道交叉口
占面积：80000方米
总建筑面积：125000方米
绿化率：32
力房型面积：二房（80方米90方米）
三房（104方米125方米）
售价：1100元方米（起价）1500元方米（高价）
开发商：江西东南投资限公司
物业理商：天安物业
楼盘形态： 北欧新古典义现代派风格层13栋采全明设计全方位绿化造景凸窗览景局部高顶畅显心胸金牌物业全程性关怀
区配套：
商场超市中庭绿化童娱乐设施休闲径车位车棚休闲桌椅等
周边环境：交通四通八达购物旅游方便畅通市政规划重中生段优势升值
二 市场定位
市场需求样性层次性求供方提供种品种种价位商品品牌扩市场占率会推出价位产品高露洁牙膏推市场时实行面高端消费者定价策略期推出适合中低端消费者产品量满足种需求层次消费者样种定价市场样
观南昌市区商品住宅房没楼盘价格定位1400元／方米1799元／方米出现住房价格真空带
调查显示未十年购房算消费者中17．4％消费者承受住房价格1400元／方米1799元／方米占五分例承受住房价格1400元／方米1599元／方米消费者集中410年算购房承受住房价格1600元／方米1799元／方米消费者集中1年23年算购房果出现种价位住房部分消费群体提前消费性提高枫庐新天正达消费者承受价位售价仅1100元方米1500元方米低该承受价位
市场定位工薪阶层17．4％消费者
市场覆盖消费群：刚开始独立生活久二十岁年轻群作第套房子市区房希房消费者已市区房想买第二套住房作假日休息投资士
三 市场利基——目标市场发展空间
绿化率：32力房型面积：二房（80方米90方米）三房（104
方米125方米）售价：1100元方米（起价）1500元方米（高价）
建筑质量优异楼盘形态前瞻户型设计更趋合理开发企业信誉佳物业公司专业位段升值潜力巨枫庐新天优楼盘优势
枫庐新天高贵贵屋’超值真利基点
实房产项目性价格高低应包括项目价格项目位置房屋品质设施配套条件户型环境物业理等标准中重应结价格相等条件交通品质环境三方面较枫庐新天价格等方面优势三方面定特点
交通：着市工作生活节奏迅速提高家交通方面求断加楼盘否畅销交通素占首位2004年元旦桥收费站正式取消加速着区域快速发展10分钟公交路途210240232223等众交通网络交通环境十分便利晚10点半公交出入
品质：历概念阶段产品阶段消费者购房心理更趋理性户型外观设计园林规划等房屋品质求越越高相言精致合理简洁实特色成流购房群体客户需求规划绿化率高低密度注重区环境建设项目会更胜筹枫庐新天建筑质量优异楼盘形态前瞻户型设计更趋合理开发企业信誉佳物业公司专业位段升值潜力巨正符合点需求
环境：项目想市场中取优势必须较成熟社区环境配套生活教育医疗否方便已成目前购房者参考项目重条件枫庐新天配套： 商场超市中庭绿化童娱乐设施休闲径车位车棚休闲桌椅等附9高等院校10科研机构24中等专业学校汇集出区域特文文化
第 二 部 分
销 售
四 营销策划思想
1 根枫庐新天品牌定位进行系列品牌设计塑造包装包括品牌标识楼书DM宣传页售楼中心展板工围墙枫庐新天品牌定位销售员进行全方位销售培训采取全场紧逼销售法实行目标考核加强员培训加强基础理崭新面貌硬基功面客户
2 装修公司合作针A1C1户型作具渲染力装修设计：
包括室环境设计室外绿色风景融入居室凸现A1户型景观价值作全新概念起居室厅设计展现迷户型实性概念总限度展现A1C1户型全方位空间价值
3 天安物业理公司合作重点展现物业公司信誉实力承诺服务水理措施收益细等客户买放心房
4 客户提供装修菜单服务
5 宣传：江两岸南北两城探讨新城计划理念引入枫庐新天品牌塑造模式讨学校名义邀请新闻单位探讨昌北未南昌城市中位
五 工作时间表（5月15日——6月10日）
15月19日初步确立总体包装销售方案
25月20日总体方案修订细化落实
35月22日完成
（1） 品牌表标识设计
（2） 纸旗设计
（3） 售楼处外观设计
（4） 工围墙设计
（5） 报纸广告设计委托
（6） 宣传页设计
（7） 路牌设计
（8） 气球条幅设计
（9） 委托沙盘制作（1：200）
45月23日——5月31日
（1）25块板设计制作放置位
（2）销售员全部着装位
（3）纸旗完成制作插现场
（4）售楼处外包装位
（5）4完成培训手册落实培训教员
（6）完成软性宣传文稿开次媒体通气会（讨会）
（7）二期工围墙包装完成位
（8）项销售手续资料准备位
56月1日——6月5日
（1） 实施全员培训 6月1日公司2名销售员校财类学6名销售员代理公司5名销售员全部位6月1日~6月4日开展期4天销售培训
（2） 软性宣传出台
（3） 卖场项设施完善
（4） 实施宣传页夹报派发
66月6日——6月9日
（1） 硬性广告出台6月6日起江南市报南昌商报彩色半版广告时推出6月9日南昌电视台新闻栏目时报道枫庐新天二期开盘消息
（2） 销售员正式岗电访登记
76月10日午9：00
枫庐新天二期正式开盘接客户
六卖场包装终端营销
1 八桥头设置路牌块
2 八桥开发项目两侧设置纸旗300幅
3 二期工围墙进行重新包装
4 售楼现场悬型气球四条幅5
条幅广告容：
（1） 枫庐新天二期迷户型隆重开盘
（2） 开启迷新生活
（3） 高尚品质超底价位锻造流品牌
（4） 枫庐新天：欧陆风情诗化园林
（5） 高贵贵屋超值
5 售楼现场包装：
（1） 售楼处里面简单包装
（2） 展示中心设置：
a1：200区沙盘
b展板25块：
户型展板10块
e济房展示5块
鸟瞰图1块
销控表4块
购房秩序揭贷款发展商承诺3块
2块
七营销组织运做建议
1 营销组织结构：
2 营销组织运做建议
（1） 营销总监季度销售达销售指标
（2） 销售指标分解位售楼员
（3） 周定时召开总监持营销碰头会时掌握市场客户反馈解决协调销售中遇种问题制定应销售策略
（4） 销售队伍实施CI战略：统着装统行规范统形象
八销售培训计划
销售培训日期：6月1日——6月5日5天天4课时计20课时培训容：
1 区规划设计（项目总建筑师讲授4课时）
（1） 规划设计思想
（2） 园艺设计单位背景介绍区园艺绿化带设计风格
（3） 建筑特色风格
（4） 细节处理（空调位置等）
2 建筑市政工程建设（项目总工程师讲授4课时）
（1） 详细介绍工程相关容标准（基处理首层顶层处理等）
（2） 工程材料标准相应证书建材选目
（3） 施工队伍介绍业绩成果相应资质
（4） 监理单位介绍业绩成果相应资质
（5） 施工工艺细节处理
（6） 目标理手段工作理念
（7） 七通情况源
3 配套设施公建容（总建筑师讲授入第项）
4 物业理（物业理公司员讲授2课时）
（1） 物业理容标准结合案具体化
（2） 物业理必性高水物业理基模式生活品质影响
（3） 物业理品牌效应服务理念
5 区域发展前景（授课2课时）
6 济适房二手房政策销售环节中项相关政策容（品牌研究说讲授2课时）
（1） 投资分析：性价格投资回报率分析
（2） 济适房二手房政策
（3） 金融知识
（4） 贷款程序
（5） 办理种证明程序
7 合文相关条款解释（讲授2课时）
8 项目CI培训：理念态度行公关礼仪（讲授2课时）
9 销售方式技巧培训（讲授2课时）
九销售组织完善员培训
二期现场销售组织代理公司销售员员补充便统考核统理逐步走规范化
根首期中出现情况需加强培训：
1 针性专业培训：根首期销售程中遇问题进行针性培训
2 继续加强销售员基素质培训
第三部分
附 件
十二 文案说明
网关枫庐新天资料实限组网关枫庐新天资料枫庐新天准确认识必然导致次作业存失真请家见谅
营销策划文案基站开发商角度进行创作果专业广告咨询公司角度房产营销策划方案身言组知欠缺容：
广告策划方面：电视报纸网络广告具体操作户外广告选择等
付款方式简易化相关银行作揭贷款工作……
希方面资料想法朋友欢迎组进行交流
十楼书（略）
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