万科产项目行性报告
前言
着集团房产业务断扩张土储备力度逐渐加未发展新项目需求越越强烈规范项目前期操作提高工作效率规避签约风险提升集团竞争力特制定行性报告容指引
二 行性报告容指引
项目决策背景摘
外部环境
1 城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
2 宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位例项目处浦东说明浦东海位作全国重点开发区情况
3 项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
二部素
1 项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般3—5年）公司发展中位（否核心项目）
2 公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3 公司未利润需求持续营等角度描述立项意义
第部分：项目概况
宗位置
宗处城市行政区域非行政区域（济开发区商贸金融区等）理位置
附图：项目该城市区位图标记出宗区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈机场等）相位置距离段定性描述（中心区域办公商务政府关系）
二 宗现状
1 四范围
2 势坦状况然标高周边势较
3 面现状包括宗否水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
4 面现居民情况包括具体居住数户数工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
5 情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
6 土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
7 质情况包括土结构承载力水位抗震性求
附图：面形图标记四范围相关数
形貌图反映宗面建筑河流沟壑高压线等容
状况图包括线暗渠电缆等
三 项目周边社区配套
（）周边3000米范围社区配套
1 交通状况
（1） 公交系统情况包括线路行车区间等
（2） 宗出行交通方式否需发展商解决
（3） 现交通捷运系统期规划中否铁轻轨等交通状况重影响工程
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统
2 教育：中学教育质量情况
3 医院等级医疗水
4 型购物中心商业菜市场
5 文化体育娱乐设施
6 公园
7 银行
8 邮局
9
附图：生活设施分布图具体位置距离
（二）宗周边3000米外辐射范围社区配套现状
四 项目周边环境（根案特性描述没写）
1 治安情况
2 空气状况
3 噪声情况
4 污染情况（化工厂河流湖泊污染等）
5 危险源情况（高压线放射性易燃易爆物品生产仓储基等）
6 周边景观
7 风水情况
8 期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
9
五 市政配套（说明距宗距离成接入性）
1 道路现状规划发展
包括现路幅规划路幅规划实施时间宗关系（影响）
2 供水状况：现线径未规划实施时间
3 污水雨水排放：现线径未规划实施时间
4 通讯（线电视电话网络）：现线源位置距宗距离涉线路成等
5 永久性供电时施工电：现线源位置距宗距离涉线路成等
6 燃气：现线径源位置距宗距离接口位置
7 供热生活热水：现线径源位置距宗距离接口位置
附图：说明述配套设施线走容量接口位置未规划扩容增加情况
六 规划控制点
1 总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
2 住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
3 综合容积率住宅容积率
4 建筑密度
5 控高
6 绿化率
7
七 土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
第二部分：法律政策性风险分析
合作方式条件
1 合作方基情况：名称股东投资情况注册资成立时间特殊背景等
2 合作方式：例：次性买断土建分房（面积）建分销售收入建分利润设立公司等直接政府批租土外明确方定够提供正规税务发票分房分收入明确合作方否承担营业税义务
3 付款进度程序配合
4 合作条件
5 合作方式相关法律规定
二 土法律性质评估
（）现状
1 土权属
2 土权属
3 土途
（二）规划
1规划权属
2规划权属
3规划途
三 取土权程序评估
1 取土权程序
2 取土权需工作日
3 取商品房土权需条件
4 取土权风险控制（取土权存确定素解决）
四 土性质变更评估（已商品房写）
1 土性质变更程序理
2 土性质变更政策支持障碍
3 土性质变更需工作日
五 政策性风险评估
城市规划限制更改突发性政策等政府素导致项目中断开发报批报建流程法完成项目开发期间土性质变更受挫造成前期投入全部部分损失性判断例：优诗美二三期北京中关村建设停建区住宅等
六 总体评价
项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显方利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
第三部分：市场分析
区域住宅市场成长状况
1 区域住宅市场简述
形成时间
档次住宅区域分布状况
购买群变化
2 区域住宅市场项指标成长状况（35年）
开工量竣工量
销售量供需
均售价
3 区域市场市项指标排名状况发展趋势
二 区域供应产品特征
1 档次产品供应状况
2 档次产品集合特征
尤研究案类似档次物业特征
均售价
开发规模
产品形式
均消化率
均容积率
物业区域分布特征
3 区域表现案状况
附图：项目周边楼盘案分布图中具代表性未竞争楼盘配置现场图片
4 未23年区域供应土状况产品供应量产品类型
5 分析：案区域市场机会点
6 结：
区域市场整体市场位发展态势
案位置价位区间案开发产品价位区间产品形式
案区域开发市场潜力
案开发中营销焦点问题
三 区域市场目标客层研究
1 档次产品目标客层特征辐射商圈范围（建立区域参项目验研究全市趋势特征）
2 结：案目标群区域源行业特点产品力偏购买方式关注点诉求点
四 目标市场定位产品定位
1 市场定位
2 目标群特征源区域行业特点
3 产品建议
第四部分：规划设计分析
初步规划设计思路
1 设计概念：产品体现题思想设计风格设计特点
2 产品类型：层高层联排墅屋顶花园顶层复式等类型类型产品例
3 节环保型建筑材料选考虑
4 城市中生产新型具格产品性
5 果型超型项目营造社区概念考虑
二规划设计行性分析
1 定容积率净面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条件制造出产品什类型特性否符合前面提规划设计概念万科追寻种档次高品质住宅求规划设计角度判断述硬指标转化成现实产品性
2 容积率变化产品设计概念产品类型特征影响
3 土身特征产品设计影响考虑：势高低形起伏块完整性质状况较深沟壑（峡谷）河流水塘附着物线暗渠等产品设计环境保护影响解决方法
4 周边然环境文环境产品设计影响考虑：治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水素等产品规划设计环境保护影响解决方法
5 周边市政工程配套设施产品设计影响考虑：道路状况（区出入口关）供水排水通讯（线电视电话网络）永久性电时施工电燃气供热生活热水等产品规划设计影响解决方法
6 周边生活配套设施产品设计影响考虑：交通状况（否开通业班车关）商业设施（型购物中心）教育现状体育娱乐公园等休闲场银行医院等生活设施身配套建设规模面积作出判断
7 市场分析结果产品设计影响考虑：市场价格限制总价控制原前面产品类型产品特性设计否存矛盾产品品质否影响解决
第五部分：项目开发
土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
二 立开发作土储备优缺点分析
三 工程计划：工期计划期开工面积竣工计划开竣工时占城市市场片区市场占率
四 销售计划：期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性分析
第六部分：投资收益分析
成预测
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资（直接建造成加期间费包括营业税税）等参面表格列示：
项 目 投资总额（万元） 单位成（元m2）
土成
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费
开发间接费
直接建造成计
营销费
理费
总 计
二 税务分析
1 营业税附加
2 税
3 土增值税
述税种基税率够享受税收优惠政策时税率项目身适税率享受方政府优惠政策特说明该项优惠国家政策否突解决具体操作程什
三 济效益分析
1 济效益分析假设条件：否享受政府种税费减免等
2 项目利润率投资回报率济指标参表格：
济指标 单位数值（元m2） 项目总金额（万元）
销售收入
直接成
总投资
毛利率
税前利润
税利润
销售净利率
投资回报率
3 项目开发期利润体现
济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计
半年 半年 半年 半年 半年 半年
结算面积（m2）
单位利润(元m2)
利润(万元)
4 敏感性分析参容表格根实际情况增减
（1） 成变动项济指标变化假设成升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标 预测成×90 预测成 预测成×110 预测成×120
总投资
毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资回报率
（2） 售价变动项济指标变化假设售价升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标 预测售价×90 预测售价 预测售价×110 预测售价×120
营业额
毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资回报率
（3） 容积率变动项指标变化
指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
高层
营业额
总投资
毛利率
税利润
税净利率
总投资回报率
四 项目资金预测
1 资金投入计划：期价前期费基础建安配套开发间接费等投入安排
2 资金回款计划：期销售回款计划
3 资金需求计划：结合整公司资金情况列示期资金需求缺口融资途径
4 启动资金启动时占资金容资金占峰值实现现金正流入时间资金占月均额
第七部分：理资源配置
五 机构设置：否需成立独立法公司（项目公司）部门设置
六 力资源需求：启动项目专业（部门）员需求具体数（重点专业理）
七 力资源缺口解决：现员否满足需缺口员解决途径（调动招聘培训等）
第八部分：综合分析建议
优势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
二劣势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
三机会：市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划宗属区域土价格趋势等方面述
四结建议
第九部分：竟拍投标方式取土需注意问题
（） 指标测算
1 预测直接建造成（包括价）售价
2 投资收益分析（参考格式）：
济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
楼面价
完全成
总投资
毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资回报率
注：A代表起拍价投标底价没底价A代表略低低中标价M代表次举牌增加单位价格者设定敏感性（重性）变化值例100万元变化值宜
3 根需增加测算：
销售净利率 完全成 高楼面价 高总价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表接受销售净利率销售净利率换成分析指标投资回报率等
（二） 竞争手分析
1 背景控股股东情况
2 总资产净资产净利润（股利润）
3 资金状况资金源融资力资金成
4 操作水开发项目
5 参竞争目进分析手气势否志必
（三） 制定策略
1 分析盈亏衡点保销售时价
2 销售净利率10时接受价接受销售净利率时价通指标分析接受价终确定高竞价投标价
3 握微弱优势取土权（开发权）原
（四） 资金筹措
短期集中支付额资金保证筹资金金融机构融资否关金融机构达成届时定提供融资服务协议
第十部分：新城市开发需补充容
市场分析部分增加商品住宅市场总体状况
1 三五年商品住宅市场发展状况：开工面积竣工面积销售面积销售额
2 量值描述市场状况：年市场指标：土批租量开工量竣工量销售量销售额供需购房例均售价信贷额度占销售额例
3 类型产品市场特征：价位区分档次市场例发展趋势产品特征分布区域等
4 行政区市场较：
（1） 量值描述：土批租量开工量竣工量销售量种档次楼盘销售重均价格等
（2） 区商品住宅分布特征：供应量销售量变化发展趋势等
5 城市中期规划发展方描述
城市发展规划功布局基础设施建设等项目开发居民住宅密切相关方面
6 发展商情况：发展商实力企业性质开发水前20名发展商3年开工量竣工量销售量销售额销售率市场占率
7 热点区域表述特征热点产品表述特征
8 客户购买偏购买关注素
9 重点楼盘描述
二 需完成新城市发展房产市场调研报告（报告格式容附）
附件：
1 关宗情况补充证明资料法律文件种政府批文权证等
2 万科集团成核算指导设置科目明细详细列示成测算程
成测算采两种方法：
（1） 预算角度相关政府政策法规成项目逐项分析计算注意万科规划设计高品质求行业般成水增加素
（2） 根已做类似项目相关数充分考虑该项目特性基础估算
述两种方法测算程中贯终成项目运恰科学方法两种方法交叉成项目确定情况稳健参面表格：
成估算表
成项目 总成（万元） 单位成（元m2） 参考项目单位成 说明
土获价款
1政府价市政配套
2合作款项
3红线外市政配套
4拆迁补偿费
二开发前期准备费
1勘察设计费
2报批报建费
3三通费
4时设施费
三体建筑工程费
1基础工程
2结构粗装修
3门窗工程
4公部位精装修
5室精装修
6室水电气暖
7室设备安装
8室智化系统
四红线市政工程费
1室外排水系统
2室外采暖系统
3室外燃气系统
4室外高低压系统
5室外消防系统
6室外智化系统
五园林环境费
1环境设计费
2绿化建设费
3建筑品费
4道路广场建造
5围墙建造费
6室外明费
7室外背景音乐
8室外零星工程
六公配套设施费
1游泳池
2会
3幼园
4学校
5童游乐设施
6商业设施
7
七开发间接费
1工程理费
2营销费
3资化利息
4物业理完善费
合 计
说明：
1成估算应表明细项目分类条件限确实法作出详细估算时列类
2参考项目选择集团外项目标准：①已竣工项目②具性
3 现金流量预测表
4 欲签定意书合文
5 新城市开发市场调研报告
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前言
着集团房产业务断扩张土储备力度逐渐加未发展新项目需求越越强烈规范项目前期操作提高工作效率规避签约风险提升集团竞争力特制定行性报告容指引
二 行性报告容指引
项目决策背景摘
外部环境
1 城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
2 宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位例项目处浦东说明浦东海位作全国重点开发区情况
3 项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
二部素
1 项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般3—5年）公司发展中位（否核心项目）
2 公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3 公司未利润需求持续营等角度描述立项意义
第部分：项目概况
宗位置
宗处城市行政区域非行政区域（济开发区商贸金融区等）理位置
附图：项目该城市区位图标记出宗区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈机场等）相位置距离段定性描述（中心区域办公商务政府关系）
二 宗现状
1 四范围
2 势坦状况然标高周边势较
3 面现状包括宗否水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
4 面现居民情况包括具体居住数户数工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
5 情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
6 土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
7 质情况包括土结构承载力水位抗震性求
附图：面形图标记四范围相关数
形貌图反映宗面建筑河流沟壑高压线等容
状况图包括线暗渠电缆等
三 项目周边社区配套
（）周边3000米范围社区配套
1 交通状况
（1） 公交系统情况包括线路行车区间等
（2） 宗出行交通方式否需发展商解决
（3） 现交通捷运系统期规划中否铁轻轨等交通状况重影响工程
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统
2 教育：中学教育质量情况
3 医院等级医疗水
4 型购物中心商业菜市场
5 文化体育娱乐设施
6 公园
7 银行
8 邮局
9
附图：生活设施分布图具体位置距离
（二）宗周边3000米外辐射范围社区配套现状
四 项目周边环境（根案特性描述没写）
1 治安情况
2 空气状况
3 噪声情况
4 污染情况（化工厂河流湖泊污染等）
5 危险源情况（高压线放射性易燃易爆物品生产仓储基等）
6 周边景观
7 风水情况
8 期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
9
五 市政配套（说明距宗距离成接入性）
1 道路现状规划发展
包括现路幅规划路幅规划实施时间宗关系（影响）
2 供水状况：现线径未规划实施时间
3 污水雨水排放：现线径未规划实施时间
4 通讯（线电视电话网络）：现线源位置距宗距离涉线路成等
5 永久性供电时施工电：现线源位置距宗距离涉线路成等
6 燃气：现线径源位置距宗距离接口位置
7 供热生活热水：现线径源位置距宗距离接口位置
附图：说明述配套设施线走容量接口位置未规划扩容增加情况
六 规划控制点
1 总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
2 住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
3 综合容积率住宅容积率
4 建筑密度
5 控高
6 绿化率
7
七 土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
第二部分：法律政策性风险分析
合作方式条件
1 合作方基情况：名称股东投资情况注册资成立时间特殊背景等
2 合作方式：例：次性买断土建分房（面积）建分销售收入建分利润设立公司等直接政府批租土外明确方定够提供正规税务发票分房分收入明确合作方否承担营业税义务
3 付款进度程序配合
4 合作条件
5 合作方式相关法律规定
二 土法律性质评估
（）现状
1 土权属
2 土权属
3 土途
（二）规划
1规划权属
2规划权属
3规划途
三 取土权程序评估
1 取土权程序
2 取土权需工作日
3 取商品房土权需条件
4 取土权风险控制（取土权存确定素解决）
四 土性质变更评估（已商品房写）
1 土性质变更程序理
2 土性质变更政策支持障碍
3 土性质变更需工作日
五 政策性风险评估
城市规划限制更改突发性政策等政府素导致项目中断开发报批报建流程法完成项目开发期间土性质变更受挫造成前期投入全部部分损失性判断例：优诗美二三期北京中关村建设停建区住宅等
六 总体评价
项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显方利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
第三部分：市场分析
区域住宅市场成长状况
1 区域住宅市场简述
形成时间
档次住宅区域分布状况
购买群变化
2 区域住宅市场项指标成长状况（35年）
开工量竣工量
销售量供需
均售价
3 区域市场市项指标排名状况发展趋势
二 区域供应产品特征
1 档次产品供应状况
2 档次产品集合特征
尤研究案类似档次物业特征
均售价
开发规模
产品形式
均消化率
均容积率
物业区域分布特征
3 区域表现案状况
附图：项目周边楼盘案分布图中具代表性未竞争楼盘配置现场图片
4 未23年区域供应土状况产品供应量产品类型
5 分析：案区域市场机会点
6 结：
区域市场整体市场位发展态势
案位置价位区间案开发产品价位区间产品形式
案区域开发市场潜力
案开发中营销焦点问题
三 区域市场目标客层研究
1 档次产品目标客层特征辐射商圈范围（建立区域参项目验研究全市趋势特征）
2 结：案目标群区域源行业特点产品力偏购买方式关注点诉求点
四 目标市场定位产品定位
1 市场定位
2 目标群特征源区域行业特点
3 产品建议
第四部分：规划设计分析
初步规划设计思路
1 设计概念：产品体现题思想设计风格设计特点
2 产品类型：层高层联排墅屋顶花园顶层复式等类型类型产品例
3 节环保型建筑材料选考虑
4 城市中生产新型具格产品性
5 果型超型项目营造社区概念考虑
二规划设计行性分析
1 定容积率净面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条件制造出产品什类型特性否符合前面提规划设计概念万科追寻种档次高品质住宅求规划设计角度判断述硬指标转化成现实产品性
2 容积率变化产品设计概念产品类型特征影响
3 土身特征产品设计影响考虑：势高低形起伏块完整性质状况较深沟壑（峡谷）河流水塘附着物线暗渠等产品设计环境保护影响解决方法
4 周边然环境文环境产品设计影响考虑：治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水素等产品规划设计环境保护影响解决方法
5 周边市政工程配套设施产品设计影响考虑：道路状况（区出入口关）供水排水通讯（线电视电话网络）永久性电时施工电燃气供热生活热水等产品规划设计影响解决方法
6 周边生活配套设施产品设计影响考虑：交通状况（否开通业班车关）商业设施（型购物中心）教育现状体育娱乐公园等休闲场银行医院等生活设施身配套建设规模面积作出判断
7 市场分析结果产品设计影响考虑：市场价格限制总价控制原前面产品类型产品特性设计否存矛盾产品品质否影响解决
第五部分：项目开发
土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
二 立开发作土储备优缺点分析
三 工程计划：工期计划期开工面积竣工计划开竣工时占城市市场片区市场占率
四 销售计划：期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性分析
第六部分：投资收益分析
成预测
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资（直接建造成加期间费包括营业税税）等参面表格列示：
项 目 投资总额（万元） 单位成（元m2）
土成
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费
开发间接费
直接建造成计
营销费
理费
总 计
二 税务分析
1 营业税附加
2 税
3 土增值税
述税种基税率够享受税收优惠政策时税率项目身适税率享受方政府优惠政策特说明该项优惠国家政策否突解决具体操作程什
三 济效益分析
1 济效益分析假设条件：否享受政府种税费减免等
2 项目利润率投资回报率济指标参表格：
济指标 单位数值（元m2） 项目总金额（万元）
销售收入
直接成
总投资
毛利率
税前利润
税利润
销售净利率
投资回报率
3 项目开发期利润体现
济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计
半年 半年 半年 半年 半年 半年
结算面积（m2）
单位利润(元m2)
利润(万元)
4 敏感性分析参容表格根实际情况增减
（1） 成变动项济指标变化假设成升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标 预测成×90 预测成 预测成×110 预测成×120
总投资
毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资回报率
（2） 售价变动项济指标变化假设售价升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标 预测售价×90 预测售价 预测售价×110 预测售价×120
营业额
毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资回报率
（3） 容积率变动项指标变化
指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
高层
营业额
总投资
毛利率
税利润
税净利率
总投资回报率
四 项目资金预测
1 资金投入计划：期价前期费基础建安配套开发间接费等投入安排
2 资金回款计划：期销售回款计划
3 资金需求计划：结合整公司资金情况列示期资金需求缺口融资途径
4 启动资金启动时占资金容资金占峰值实现现金正流入时间资金占月均额
第七部分：理资源配置
五 机构设置：否需成立独立法公司（项目公司）部门设置
六 力资源需求：启动项目专业（部门）员需求具体数（重点专业理）
七 力资源缺口解决：现员否满足需缺口员解决途径（调动招聘培训等）
第八部分：综合分析建议
优势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
二劣势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
三机会：市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划宗属区域土价格趋势等方面述
四结建议
第九部分：竟拍投标方式取土需注意问题
（） 指标测算
1 预测直接建造成（包括价）售价
2 投资收益分析（参考格式）：
济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
楼面价
完全成
总投资
毛利率
税前利润
税净利
销售净利率
总投资回报率
注：A代表起拍价投标底价没底价A代表略低低中标价M代表次举牌增加单位价格者设定敏感性（重性）变化值例100万元变化值宜
3 根需增加测算：
销售净利率 完全成 高楼面价 高总价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表接受销售净利率销售净利率换成分析指标投资回报率等
（二） 竞争手分析
1 背景控股股东情况
2 总资产净资产净利润（股利润）
3 资金状况资金源融资力资金成
4 操作水开发项目
5 参竞争目进分析手气势否志必
（三） 制定策略
1 分析盈亏衡点保销售时价
2 销售净利率10时接受价接受销售净利率时价通指标分析接受价终确定高竞价投标价
3 握微弱优势取土权（开发权）原
（四） 资金筹措
短期集中支付额资金保证筹资金金融机构融资否关金融机构达成届时定提供融资服务协议
第十部分：新城市开发需补充容
市场分析部分增加商品住宅市场总体状况
1 三五年商品住宅市场发展状况：开工面积竣工面积销售面积销售额
2 量值描述市场状况：年市场指标：土批租量开工量竣工量销售量销售额供需购房例均售价信贷额度占销售额例
3 类型产品市场特征：价位区分档次市场例发展趋势产品特征分布区域等
4 行政区市场较：
（1） 量值描述：土批租量开工量竣工量销售量种档次楼盘销售重均价格等
（2） 区商品住宅分布特征：供应量销售量变化发展趋势等
5 城市中期规划发展方描述
城市发展规划功布局基础设施建设等项目开发居民住宅密切相关方面
6 发展商情况：发展商实力企业性质开发水前20名发展商3年开工量竣工量销售量销售额销售率市场占率
7 热点区域表述特征热点产品表述特征
8 客户购买偏购买关注素
9 重点楼盘描述
二 需完成新城市发展房产市场调研报告（报告格式容附）
附件：
1 关宗情况补充证明资料法律文件种政府批文权证等
2 万科集团成核算指导设置科目明细详细列示成测算程
成测算采两种方法：
（1） 预算角度相关政府政策法规成项目逐项分析计算注意万科规划设计高品质求行业般成水增加素
（2） 根已做类似项目相关数充分考虑该项目特性基础估算
述两种方法测算程中贯终成项目运恰科学方法两种方法交叉成项目确定情况稳健参面表格：
成估算表
成项目 总成（万元） 单位成（元m2） 参考项目单位成 说明
土获价款
1政府价市政配套
2合作款项
3红线外市政配套
4拆迁补偿费
二开发前期准备费
1勘察设计费
2报批报建费
3三通费
4时设施费
三体建筑工程费
1基础工程
2结构粗装修
3门窗工程
4公部位精装修
5室精装修
6室水电气暖
7室设备安装
8室智化系统
四红线市政工程费
1室外排水系统
2室外采暖系统
3室外燃气系统
4室外高低压系统
5室外消防系统
6室外智化系统
五园林环境费
1环境设计费
2绿化建设费
3建筑品费
4道路广场建造
5围墙建造费
6室外明费
7室外背景音乐
8室外零星工程
六公配套设施费
1游泳池
2会
3幼园
4学校
5童游乐设施
6商业设施
7
七开发间接费
1工程理费
2营销费
3资化利息
4物业理完善费
合 计
说明：
1成估算应表明细项目分类条件限确实法作出详细估算时列类
2参考项目选择集团外项目标准：①已竣工项目②具性
3 现金流量预测表
4 欲签定意书合文
5 新城市开发市场调研报告
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