恒 丰 置 业
项目行性研究报告
项目名称：滨江BJ03区块R2110块
省直专房项目
开发单位： 杭州恒丰置业限公司
日 期： 2006年3月
目 录
第章 项 目 概 况 1
第节 项目基情况 1
第二节 项目建设体简介 1
第三节 项目济技术指标 2
第四节 项目开发建设意图 2
第二章 项目市场分析定位 3
第节 住宅市场分析定位 3
第二节 公建配套商业市场分析定位 7
第三章 项目建设计划工作分解 8
第四章 项目投资估算 11
第节 项目物业分类 11
第二节 项目投资估算 12
第三节 项目投资估算表 14
第五章 项目资金筹措营运 16
第节 项目销售收入估算 16
第二节 项目资金衡分析 16
第六章 项目济评价 17
第节 项目销售收入利润估算 17
第二节 项目财务评价 17
第七章 结 18
第章 项 目 概 况
第节 项目基情况
项目位杭州市滨江区省属滨江BJ03区块R2110块处钱江四桥桥间东干道建业路南规划支路西铁四公司块北干道滨盛路交通便捷理位置优越项目东面青少年活动中心居住区公园南面综合商业西面正建设中区级型公建中心北面规划中型居住区
项目占约138亩规划建设面积758公顷总建筑面积255万方米中：住宅1703万方米公建配套商业215万方米建筑633万方米现状势坦目前农少量农居房
项目解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题省直专房建设项目加快项目建设进度省政府成立浙江省省直济适房建设联席会议负责协调省直单位专房建设理销售中关事宜项工程列入省重点工程项目求严格基建设程序抓项目开发建设理工作
根浙江省省直济适房建设联席会议（[2005]2号）会议纪精神项目前期准备工作进展利
1项目建设体杭州恒丰置业限公司已组建
2项目计划已报浙江省发展改革委员会浙江省建设厅浙江省国土资源厅（浙发改函[2005]232号文）批准正式立项
3项目规划条件已申领通招投标确定设计单位—浙江华坤建筑设计研究院完成项目规划设计方案编制程序报规划部门批准
第二节 项目建设体简介
杭州恒丰置业限公司杭州银河房产开发限公司萧山方建设发展限公司出资组建杭州银河房产开发限公司成立1993年3月具备相应房产开发资质现类工程技术济理员30中硕士研究生3科专学历员20具中高级专业技术职称员20历年杭州银河房产开发限公司开发建设银河区银河商务中心银通厦银河公寓西仓弄公寓等项目累计竣工面积
30万方米
第三节 项目济技术指标
根项目规划条件部门求初步确定该项目济技术指标：
项 目
基指标
1毛
138亩
2建设
758公顷
3总建筑面积
255007方米
4建筑
191747方米
中
住宅
170273方米
公建配套商业
21474方米
5建筑
63260方米
中
全室
58851方米
半室
4409方米
6容积率
25
7绿化率
30
8建筑密度
183
9住宅总户数
1302户
10区总数
4400
11机动车位配
1107
第四节 项目开发建设意图
项目解决省直属机关企事业单位干部职工房改遗留问题建设专房特殊性项目住宅部分受相关政策性条件限制法市场化原实现利润化次专房开发建设中提供高质量住宅产品满足特定居住群现代居住行方式提高住宅居住环境质量完善住宅功构建生态居住空间
限度提高省直属机关企事业单位干部职工满意度获良口碑充分提升公司社会形象品牌认度作次项目开发建设前提性目标实现目标时应充分挖掘方资源发挥身优势实现预期效益
确立次项目开发建设总体目标：提高项目特定居住群满意度前提实现该项目预期济效益
第二章 项目市场分析定位
根项目开发意图总体思路滨江项目分两部分：住宅部分满足省直机关干部群住房问题二公建配套商业部分满足
区业日常居住需区外体化综合商业物业营需求
第节 住宅市场分析定位
住宅市场背景政策素分析
项目处市场背景层面分析着国民济快速增长房产业突飞猛进发展固定投资增长速度快房产开发商追求利润化盲目开发中高档楼盘商品房供应结构性矛盾日显突出投机性购房支出例局部区域城市房价短时间升快市场背景中央八部委联合出台项稳定房价宏观调控措施目前已取阶段性成效房价已基趋稳定市场正逐步迈理性发展轨道
中央实施宏观调控政策房产业作国民济支柱型产业稳定健康发展成次宏观济调控重点保持国民济稳快速发展具重意义国家控制房产投资规模抑制商品房价格涨快调整商品房供应结构合理背景增加济适房供应量加快济适房建设已成前稳定商品房价格商品房供应结构趋合理重手段长段时间里济适房整住宅供应市场中占举足轻重位
基整房产市场发展态势住宅建设未基走势住宅建设支柱产业位会改变二着城市化进程加快刚性居住需求增减三会保持定幅度增长速度说国家控制度盲目投资保持整住宅建设市场健康理性发展
加快济适房建设疑成重调控手段国家政策扶持象
项目政策层面分析项目属省直专房解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题建设项目方面项目运作中建设获住宅分配销售资金运作等受省政府相关部门约束调整时项目基建设程序中关环节（包括住宅定价基建设相关环节审批理等）四部委关济适房关政策相接轨方面项目组织协调方面省委省政府项目高度重视意项工程列入省重点工程项目专门成立浙江省省直济适房建设联席会议办公室负责协调省直单位专房建设理销售中关事宜项目开发建设提供力组织协调保障
总体说然项目政策约束性条件较规范运作行降低协调成种意义讲项目处前特定市场环境政策扶持背景稳定投资收益仅降低项目营风险时效降低项目政策风险项目运作协调成
二住宅居住群需求分析
根项目开发意图总体思路住宅建设终符合相关政策规定求前提量提高项目特定居住群满意度满意度高低取决产品程中满足期需求程度项目居住群需求分析项目住宅产品定位重
根项目特定居住群——省直机关企事业单位干部职工性需性诉求等素分析出基结：首先提供住宅产品应充分满足部分群生理心理安全方面第层次基需求包括住宅产品基功需居住私密性安全性需日常居住生活便捷性产品低成支出需等次满足休闲娱乐社会交沟通渴尊重全面提高生活质量第二层次需求量满足心理审美需求
三优劣势分析
1项目优势
（1）项目属性优势：项目省直机关专房项目房源省直机关事务理局统分配销售资金回笼方面存太压力项目营风险作济适房开发政府支持税收政策享受程度优惠
（2）交通优势：项目位滨盛路建业路口四桥高架江南道交通达性
（3）域优势：项目位省属滨江江带高档楼盘提升楼盘档次起较带动作
（4）配套优势：项目周边公建中心青少年活动中心身商业配套区居民生活带便利
（5）规模优势：项目占138亩适中面积充分展示区规划利塑造区整体品质
2项目劣势
（1）项目省属滨江范围列入建设计划项目相较少周边缺乏必气家项目价值认知段时间渡
（2）项目块方正西北角中铁住宅项目项目规划设计讲会形成定制约
（3）项目提高房率目标高层建筑讲必然会存梯户结构布局定程度影响住宅房屋通风效果居住品质
（4）项目省直专房定价成控制方面严格政策性限制方面直接影响项目住宅部分赢利力方面控制成前提提高楼盘品质带较挑战
四住宅产品定位
住宅产品定位：1项目整体开发建设意图目标——提高项目特定居住群满意度前提实现该项目预期济效益2项目优劣势素分析3住宅特定居住群需求分析
1规划设计理念
（1） 坚持设计原现代家庭居住行方式着重提高住宅居住环境质量完善住宅功构建生态居住空间充分满足住宅功性安全性方便性济性舒适性耐性等考虑持续发展需时应满足老年童残疾等居住者求
（2） 济合理效利土交通路网城市然文景观等资源
（3）充分体现建筑环境谐统体现整居住区周边环境城市总体规划协调统
（4） 规划设计总体体现：高起点高水高水准济性适性前瞻性创造性营造现代化生态化信息化居住区
（5） 项目设计终成果满足社会济环境三方效益步提高
2总体规划原
规划设计条件关设计规范标准求确保住宅建筑总量前提综合衡住宅品质（住宅通风采光房率等）造价投资区整体环境景观等素改善布局结构提高环境质量宗旨力求空间组织丰富样层次居民方面层次需求组织配置住宅群体公设施道路网络绿化系统建筑品等做方便功合理丰富彩景观宜
3建筑景观设计建议
建筑设计现代风格流讲究开放性重视立面造型克服呆板单调千篇律状况努力创造丰富新颖建筑形式反映时代风貌区特色体现稳重气失性济合理情况建议量布置高层提高项目绿率
景观设计江南园林风格注重然生态充分处理景观建筑道路周边环境关系提高区景观整体均性
4交通布局规划
区交通布局合理效序组织区交通满足消防通道登高场求实现交通便捷性通达性充分提高流车流效率实现车分流停车位配：109
区入口设置布局满足规划条件前提量利区车出入（包括出租车停放位外车登记处）交通组织安全防范物业理充分考虑商业配套建筑机结合
5建筑设计建议
（1）户型面积例
户型面积例省直专房关政策规定执行具体指标表示提高住宅面利率房率满足居住功求基础提高居住舒适度健康性环保性
户型面积
例（）
户数（户）
100方米
15
232
110方米左右
17
238
120方米左右
50
645
150方米左右
18
187
合计
1302
项目住宅170273万方米
（2）住宅设计适度超前
里超前仅仅面积问题更重功质量方面适度超前求设计员必须考虑数10年生活方式需求变化应充分体现原想住户想细节处理应体现出关怀尊重实现动静分开洁污分离户型部布置应外分区动静分区生理分室功分室等求设计
五住宅价格定位
济适房销售价格根前政府规定价格构成估算考虑项目土前期建安成理费税金3固定利润前杭州市济适房高层住宅高销售价格2980元m2规定项目省直专房性质住宅销售价格暂定3000元 m2
第二节 公建配套商业市场分析定位
前期市场调查时项目公建配套商业部分进行专项市场调查研究项目进行科学合理市场定位产品定位提供基础性资料重
公建配套商业物业定位
项目定位：服务社区居民日常生活根餐饮休闲类业态特色汽车美容青少年教育家居橱柜等特定需求延展
二产品定位
根预规划方案建议项目街住宅底商集中式公建配套组成：
1 街住宅底商
根规划条件求街住宅底商分布南北两边
2 集中式公建配套
规划条件块基情况块西南角安排集中式公建配套—综合营楼满足社区居民众餐饮青少年教育老年活动休闲娱乐健身（配置游泳池乒乓球羽毛球篮球壁球器械健身体操房等健身项目）等需求
三公建配套商业产品价格定位
根现市场价格结合发展趋势建议销售价格：
1 南北层街商铺：方米1200015000元方米
2住宅车位：11万元
综合营楼成持营
第三章 项目建设计划工作分解
项目建设周期计算起点项目取立项批复时间准2005年9月30日项目关键事件完成时间节点计划：1通规划方案审批领取建设规划许证应迟2006年4月31日2完成土报批征拆迁办理交手续取土权证应迟2006年10月31日3完成开工建设前相关手续领取建设工程规划许证建设工程施工许证应迟2006年12月31日4完成单体建筑基础工程±000土建部分迟2007年12月31日5单体工程全部竣工验收具备交付条件迟2009年12月31日
根计划项目整体建设周期3年
图1示：工作务分解结构图（WBS）
图2示：项目工作终交付成果分解结构图
区市政配套工程124
三通1119
滨江省直专房项目1
项目前期开发阶段11
项目施工建设阶段12
项目营销阶段 13
计划立项111
规划方案设计招标115
规划定点114
规划方案设计审批116
申领建设规划许证117
初步设计118
初步设计审查119
征拆迁补偿1110
质勘察设计1111
办理交手续申领土权证1113
施工图设计1115
单体工程基础部分±000土建部分121
住宅工程体部分122
综合楼体工程部分123
住宅销售前期准备工作回笼首期住宅预售收入
131
办理交房手续回收住宅销售收入尾款133
工程形象进度回笼住宅销售收入
132
车位预售
134
车位销售
135
补交土出金办理商业房销售许证136
施工图设计审查1116
工程招投标1118
工程报建领取工程规划许证工程施工许证1117
综合楼持营
137
项目行性研究113
市场调研112
土报批1112
申领开发资质1114
图1：工作务分解结构图（WBS）
完成三通
滨江省直专房项目计划目标
项目前期开发阶段目标
项目施工建设阶段目标
项目营销阶段目标
取立项批复
确定设计单位完成规划方案设计成果
取规划条件勘测红线
通规划方案设计审批
取建设规划许证
完成初步设计成果
通初步设计审查
签订征拆迁补偿协议交纳相关费
取土报批手续
办理交手续取土权证
出施工图完成图纸审
单体基础工程通竣工验收±000土建工程阶段性竣工验收合格符合造价控制指标
单体住宅工程竣工验收合格具备竣工交付条件符合造价控制指标
商业综合楼工程竣工验收合格具备交付条符合造价控制指标件
完成住宅销售前期准备工作实现首期住宅预售收入资金回笼
回收住宅销售收入尾款办理交房手续
工程形象进度实现住宅销售收入步回笼资金
实现部分车位预售收入
实现车位100销售
补交土出金办理层商业房预售许证
通施工图设计审查
确定施工监理单位签定合
工程报建交费取两证
市政配套工程全面验收合格整符合造价控制指标区具备交付条件
综合楼持营
项目行性研究报告
市场调研报告
完成勘察设计报告
取开发资质
图2：项目工作终交付成果分解结构图
第四章 项目投资估算
第节 项目物业分类
物 业 名 称
单位
数量
备 注
总建筑面积
万㎡
255007
建筑面积
万㎡
191747
1住宅
万㎡
170273
a售住宅
万㎡
167774
b物业营性房
万㎡
00766
c物业理社区房
万㎡
00952
d公厕
万㎡
00060
e架空层
万㎡
00721
2公建配套商业房
万㎡
21474
a南面层商铺（住宅底）
万㎡
00956
b南面层商铺（独立）
万㎡
01481
c北面层商铺(33m层高)
万㎡
00256
d北面层商铺
万㎡
02481
e公建配套—综合营楼
万㎡
15900
f公建配套—综合营楼架空层
万㎡
00400
二建筑面积
万㎡
63260
1住宅基底车位
万㎡
03750
1250000
30㎡
2住宅基底设备房面积
万㎡
03063
包括设备等房
3独立车库
万㎡
36238
11250000
约37㎡
4独立车库（设备房）
00904
5车库（延伸部分）
万㎡
08383
6夹层非机动车停放位面积
万㎡
04409
7公建配套—综合营楼车位
万㎡
05492
1580000
35㎡
8公建配套—综合营楼设备房
万㎡
01022
三售建筑面积
万㎡
242711
1售住宅建筑面积
万㎡
167774
2售商业房建筑面积
万㎡
0．5174
3售车库建筑面积
万㎡
53863
12500000
约38㎡
第二节 项目投资估算
土费
根杭州国土资源局滨江国土资源局提供信息滨江项目土征费项目收费情况列表：
序号
费项目
收费情况
说明
1
耕占费
12000元亩
情况收费标准
3000035000元亩
2
占补衡指标费
8000元亩
前未收明年收
3
征理费
3000400042005600元亩
情况收费标准减半
4
征费
9215万元亩
包括劳动力安置费青苗补偿费
土补偿费附着物
5
耕占税
130033006600元亩
情况收费标准
6
水利专项基金
600元亩
7
拆迁费
5060万元户
滨江国土资源局信息（16户）
高收费标准计算土费3288万元亩
注：数杭州国土资源局征科拆迁科土利科
二前期开发费
1质勘探费：根质勘探测绘收费市场信息建筑面积方米25元估算
2三通费：通调查场整施工水施工电道路等三通工程估算23513万元
3规划建筑设计费：总建筑面积25元m2估算
4燃气电力智工程设计费：燃气电力智属专业工程般专业工程施工单位行设计单项专业工程设计费般超10万元暂30万元估算
5施工图审查费：浙江省建筑设计院（具施工图审查资格）调查般建筑总面积1元m2收费单项工程高收费超12万元12万元估算
6招标代理费：暂50万元估算
7工程监理费：根前杭州建筑工程监理收费市场行情10元m2估算
8预算编制审计费：杭州市预算编制审计收费标准市场收费情况总投资3
‰估算
9规费：根滨江区建设局调查收费情况：
序号
费项目
收费情况
1
市政配套费
住宅
90元m2
杭价房（97）123号
非住宅
140元 m2
2
新型墙体专项基金
8元m2
省政府(04)171号令
3
白蚁防治费
16元m2
杭建房(92)110号
4
质量监督费
09元m2
浙价费(03)102号
5
防费
2000元m2
杭防(05)106号
注：住宅楼室防收防费
三建筑安装费
1住宅建筑安装工程费：根设计方案做详细分部分项工程估算均单方成1550元m2
2商铺建筑安装费：根设计方案做详细分部分项工程估算商铺分住宅楼底突出住宅楼（独立商铺）二部分住宅楼底商铺单方造价住宅楼独立商铺单方成1000元m2
3公建配套—综合营楼建筑安装费：根设计方案做详细分部分项工程估算综合楼建筑安装单方成1600元m2游泳池根设计方案通专业士调查做详细分部分项工程估算估算额14999万元车位费综合楼建筑安装单方成估算
4住宅基底车位费：住宅楼建筑安装单方成估算南北二线延伸部分室车位根设计方案做详细分部分项工程估算单方成2200元m2独立式室单方成1550元m2
5物业理房社区房：物业理房社区房单方成住宅楼
四区市政配套费
1景观灯明费：暂5元m2估算
2线电视配套费燃气道配套费属专业公司规定收费分16元m222元m2估算
3雨污水配套费供电配套费供水配套费根设计方案做详细分部分项工程估算分46646万元155051万元50992万元
4智化监控配套费绿化工程费邮政通杭州类似工程调查单方指标分15元m2200元m2（占面积）200元户估算
4区场铺装费区道路费占面积分分130元m2200元m2估算
五商业房级差租
根杭州国土资源局土利科调查建筑物评估土出金55
六理费
土费前期开发费区外市政配套费建筑安装费区市政配套费总3估算
七营销费
商业房总投资费5售楼中心费120万元估算
八预见费
总投资费3
第三节 项目投资估算表
序
项 目
总价
住宅
公建配套商业房
车位
总价
单方造价
总价
单方造价
总价
单造价
号
万元
万元
元
万元
元
万元
元
土费
453744
313651
18695
39397
18695
100696
805564
二
前期开发费
167730
115114
6861
15659
7431
36957
295652
1
行性研究费
1200
1200
569
2
质勘探
6347
4387
262
551
262
1409
11269
3
三通费
23513
16253
969
2042
969
5218
41745
4
规划建筑设计费
62369
43113
2570
5415
2570
13841
110729
5
燃气电力智工程设计费
3000
2074
124
260
124
666
5326
6
施工图审查费
1200
830
049
104
049
266
2130
7
招标代理费
5000
3456
206
434
206
1110
8877
8
工程监理费
24948
17245
1028
2166
1028
5536
44291
9
预算编制审计费
13494
9328
556
1172
556
2995
23958
10
规费
26658
18427
1098
2315
1098
5916
47328
a
白蚁防治费
4062
2808
167
353
167
901
7212
b
质量监督费
2285
1579
094
198
094
507
4057
c
新型墙体专项基金
20311
14040
837
1764
837
4507
36059
三
区外市政配套费
623199
553655
33000
69544
33000
四
建筑安装成费
4010339
2769089
165048
349142
165674
892109
7136868
1
住宅建筑安装费
2600502
2600502
155000
2
住宅基底非机动车位部分
115814
115814
155000
3
物业营房
11873
11873
155000
4
物业理社区房
14756
14756
155000
5
架空层
11176
11176
155000
6
公厕
960
960
160000
7
独立车库（设备房）
14008
14008
155000
8
南面层商铺（住宅底）
14818
14818
155000
9
南面层商铺（独立）
14810
14810
100000
10
北面层商铺(33m层高)
2560
2560
100000
11
北面层商铺(54m层高)
24810
24810
100000
12
综合楼成
292144
292144
179229
a
中综合楼建安费
260800
260800
160000
b
公寓装修
000
000
000
c
屋顶游泳池
14999
14999
d
综合楼设备房
16345
16345
160000
13
车位
892109
892109
7136868
a
综合楼车位
87875
87875
5561732
b
住宅基底车位
58125
58125
4650000
c
独立式车库
561684
561684
4992750
d
车库（延伸部分）
184424
184424
1639323
五
区市政配套费
487796
396262
23619
48820
23166
42714
341710
1
景观灯明费
9587
8517
508
1070
508
2
雨污水配套费
46646
41441
2470
5205
2470
3
区场铺装费
25090
22290
1329
2800
1329
4
区沥青道路费
14290
12695
757
1595
757
5
供电配套费
155051
107179
6388
13463
6388
34409
275273
6
供水配套费
50992
45302
2700
5690
2700
7
线电视配套费
30500
27097
1615
3404
1615
8
道燃气费
41938
37258
2221
4680
2221
9
智化弱电监控配套费
37422
25868
1542
3249
1542
8305
66437
10
邮政
2596
2596
155
11
绿化工程费
68684
61019
3637
7665
3637
12
区入口围墙
5000
5000
298
六
商业房级差租
96754
96754
45911
七
理费
182735
156607
9334
26128
12398
八
营销费
42966
12000
715
30966
14694
九
款利息
558417
496102
29570
62315
29570
十
预见费
198710
137359
8187
17254
8187
44098
352785
总计
6822390
4949839
295030
755979
358726
1116572
8932580
第五章 项目资金筹措营运
根项目投资估算成果结合项目身特点先项目收入进行估算进项目开发进度作初步划分分析阶段资金需求量
第节 项目销售收入估算
物业名称
单位
数量
单价（元方米）
销售收入（万元）
住宅
万㎡
1677743
300000
5033229
南面层商铺
万㎡
009560
1500000
143400
南面层商铺（面积）
万㎡
002400
1500000
36000
北面商铺（层高33米）
万㎡
002560
1200000
30720
北面商铺（层高54米）
万㎡
024810
1500000
372150
综合楼（持物业）
万㎡
163000
404184（持营收入）
住宅车位
万
012500
11000000
1375000
综合楼车位
万
001580
141135（持营收入）
合 计
7535818
注：综合楼综合楼车位开发成计算持营收入
第二节 项目资金衡分析
项目开发阶段资金量需求差异资金筹措运营项目资金衡具举足轻重作
项目前期开发资金约13亿元公司筹具备项目贷款条件银行贷款解决项目运作第二阶段资金缺口根省直专房建设资金结算理办法关规定项目具备预售分配条件省财政根工程形象进度拨付相应建设资金根项目开发建设进度计划安排逐分析阶段资金源资金状况认项目资金衡
第六章 项目济评价
第节 项目销售收入利润估算
项目
产品
收入
成
销售税金附加
销售利润
税
净利润
销售收入
合计
住宅
5033229
7535818
6822390
166422
547006
180512
366494
南面层商铺
179400
北面层商铺
402870
综合楼
404184
住宅车位
1375000
综合楼车位
141135
第二节 项目财务评价
财务指标
数值（）
投资利润率
802
投资净利率
537
销售利润率
726
销售净利率
486
第七章 结
根杭州市滨江区区域济房产市场发展状况相关市场调研基础结合宏观政策济素滨江区城市规划建设发展战略前景分析完成行性研究报告结：
项目总投资6822390万元销售收入7535818万元利润总额547006万元税净利润366494万元税前投资收益率802税净利润率537鉴该项目济适房保微利前提体现良社会效益项目建设方案定位合理项目行
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恒 丰 置 业
项目行性研究报告
项目名称：滨江BJ03区块R2110块
省直专房项目
开发单位： 杭州恒丰置业限公司
日 期： 2006年3月
目 录
第章 项 目 概 况 1
第节 项目基情况 1
第二节 项目建设体简介 1
第三节 项目济技术指标 2
第四节 项目开发建设意图 2
第二章 项目市场分析定位 3
第节 住宅市场分析定位 3
第二节 公建配套商业市场分析定位 7
第三章 项目建设计划工作分解 8
第四章 项目投资估算 11
第节 项目物业分类 11
第二节 项目投资估算 12
第三节 项目投资估算表 14
第五章 项目资金筹措营运 16
第节 项目销售收入估算 16
第二节 项目资金衡分析 16
第六章 项目济评价 17
第节 项目销售收入利润估算 17
第二节 项目财务评价 17
第七章 结 18
第章 项 目 概 况
第节 项目基情况
项目位杭州市滨江区省属滨江BJ03区块R2110块处钱江四桥桥间东干道建业路南规划支路西铁四公司块北干道滨盛路交通便捷理位置优越项目东面青少年活动中心居住区公园南面综合商业西面正建设中区级型公建中心北面规划中型居住区
项目占约138亩规划建设面积758公顷总建筑面积255万方米中：住宅1703万方米公建配套商业215万方米建筑633万方米现状势坦目前农少量农居房
项目解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题省直专房建设项目加快项目建设进度省政府成立浙江省省直济适房建设联席会议负责协调省直单位专房建设理销售中关事宜项工程列入省重点工程项目求严格基建设程序抓项目开发建设理工作
根浙江省省直济适房建设联席会议（[2005]2号）会议纪精神项目前期准备工作进展利
1项目建设体杭州恒丰置业限公司已组建
2项目计划已报浙江省发展改革委员会浙江省建设厅浙江省国土资源厅（浙发改函[2005]232号文）批准正式立项
3项目规划条件已申领通招投标确定设计单位—浙江华坤建筑设计研究院完成项目规划设计方案编制程序报规划部门批准
第二节 项目建设体简介
杭州恒丰置业限公司杭州银河房产开发限公司萧山方建设发展限公司出资组建杭州银河房产开发限公司成立1993年3月具备相应房产开发资质现类工程技术济理员30中硕士研究生3科专学历员20具中高级专业技术职称员20历年杭州银河房产开发限公司开发建设银河区银河商务中心银通厦银河公寓西仓弄公寓等项目累计竣工面积
30万方米
第三节 项目济技术指标
根项目规划条件部门求初步确定该项目济技术指标：
项 目
基指标
1毛
138亩
2建设
758公顷
3总建筑面积
255007方米
4建筑
191747方米
中
住宅
170273方米
公建配套商业
21474方米
5建筑
63260方米
中
全室
58851方米
半室
4409方米
6容积率
25
7绿化率
30
8建筑密度
183
9住宅总户数
1302户
10区总数
4400
11机动车位配
1107
第四节 项目开发建设意图
项目解决省直属机关企事业单位干部职工房改遗留问题建设专房特殊性项目住宅部分受相关政策性条件限制法市场化原实现利润化次专房开发建设中提供高质量住宅产品满足特定居住群现代居住行方式提高住宅居住环境质量完善住宅功构建生态居住空间
限度提高省直属机关企事业单位干部职工满意度获良口碑充分提升公司社会形象品牌认度作次项目开发建设前提性目标实现目标时应充分挖掘方资源发挥身优势实现预期效益
确立次项目开发建设总体目标：提高项目特定居住群满意度前提实现该项目预期济效益
第二章 项目市场分析定位
根项目开发意图总体思路滨江项目分两部分：住宅部分满足省直机关干部群住房问题二公建配套商业部分满足
区业日常居住需区外体化综合商业物业营需求
第节 住宅市场分析定位
住宅市场背景政策素分析
项目处市场背景层面分析着国民济快速增长房产业突飞猛进发展固定投资增长速度快房产开发商追求利润化盲目开发中高档楼盘商品房供应结构性矛盾日显突出投机性购房支出例局部区域城市房价短时间升快市场背景中央八部委联合出台项稳定房价宏观调控措施目前已取阶段性成效房价已基趋稳定市场正逐步迈理性发展轨道
中央实施宏观调控政策房产业作国民济支柱型产业稳定健康发展成次宏观济调控重点保持国民济稳快速发展具重意义国家控制房产投资规模抑制商品房价格涨快调整商品房供应结构合理背景增加济适房供应量加快济适房建设已成前稳定商品房价格商品房供应结构趋合理重手段长段时间里济适房整住宅供应市场中占举足轻重位
基整房产市场发展态势住宅建设未基走势住宅建设支柱产业位会改变二着城市化进程加快刚性居住需求增减三会保持定幅度增长速度说国家控制度盲目投资保持整住宅建设市场健康理性发展
加快济适房建设疑成重调控手段国家政策扶持象
项目政策层面分析项目属省直专房解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题建设项目方面项目运作中建设获住宅分配销售资金运作等受省政府相关部门约束调整时项目基建设程序中关环节（包括住宅定价基建设相关环节审批理等）四部委关济适房关政策相接轨方面项目组织协调方面省委省政府项目高度重视意项工程列入省重点工程项目专门成立浙江省省直济适房建设联席会议办公室负责协调省直单位专房建设理销售中关事宜项目开发建设提供力组织协调保障
总体说然项目政策约束性条件较规范运作行降低协调成种意义讲项目处前特定市场环境政策扶持背景稳定投资收益仅降低项目营风险时效降低项目政策风险项目运作协调成
二住宅居住群需求分析
根项目开发意图总体思路住宅建设终符合相关政策规定求前提量提高项目特定居住群满意度满意度高低取决产品程中满足期需求程度项目居住群需求分析项目住宅产品定位重
根项目特定居住群——省直机关企事业单位干部职工性需性诉求等素分析出基结：首先提供住宅产品应充分满足部分群生理心理安全方面第层次基需求包括住宅产品基功需居住私密性安全性需日常居住生活便捷性产品低成支出需等次满足休闲娱乐社会交沟通渴尊重全面提高生活质量第二层次需求量满足心理审美需求
三优劣势分析
1项目优势
（1）项目属性优势：项目省直机关专房项目房源省直机关事务理局统分配销售资金回笼方面存太压力项目营风险作济适房开发政府支持税收政策享受程度优惠
（2）交通优势：项目位滨盛路建业路口四桥高架江南道交通达性
（3）域优势：项目位省属滨江江带高档楼盘提升楼盘档次起较带动作
（4）配套优势：项目周边公建中心青少年活动中心身商业配套区居民生活带便利
（5）规模优势：项目占138亩适中面积充分展示区规划利塑造区整体品质
2项目劣势
（1）项目省属滨江范围列入建设计划项目相较少周边缺乏必气家项目价值认知段时间渡
（2）项目块方正西北角中铁住宅项目项目规划设计讲会形成定制约
（3）项目提高房率目标高层建筑讲必然会存梯户结构布局定程度影响住宅房屋通风效果居住品质
（4）项目省直专房定价成控制方面严格政策性限制方面直接影响项目住宅部分赢利力方面控制成前提提高楼盘品质带较挑战
四住宅产品定位
住宅产品定位：1项目整体开发建设意图目标——提高项目特定居住群满意度前提实现该项目预期济效益2项目优劣势素分析3住宅特定居住群需求分析
1规划设计理念
（1） 坚持设计原现代家庭居住行方式着重提高住宅居住环境质量完善住宅功构建生态居住空间充分满足住宅功性安全性方便性济性舒适性耐性等考虑持续发展需时应满足老年童残疾等居住者求
（2） 济合理效利土交通路网城市然文景观等资源
（3）充分体现建筑环境谐统体现整居住区周边环境城市总体规划协调统
（4） 规划设计总体体现：高起点高水高水准济性适性前瞻性创造性营造现代化生态化信息化居住区
（5） 项目设计终成果满足社会济环境三方效益步提高
2总体规划原
规划设计条件关设计规范标准求确保住宅建筑总量前提综合衡住宅品质（住宅通风采光房率等）造价投资区整体环境景观等素改善布局结构提高环境质量宗旨力求空间组织丰富样层次居民方面层次需求组织配置住宅群体公设施道路网络绿化系统建筑品等做方便功合理丰富彩景观宜
3建筑景观设计建议
建筑设计现代风格流讲究开放性重视立面造型克服呆板单调千篇律状况努力创造丰富新颖建筑形式反映时代风貌区特色体现稳重气失性济合理情况建议量布置高层提高项目绿率
景观设计江南园林风格注重然生态充分处理景观建筑道路周边环境关系提高区景观整体均性
4交通布局规划
区交通布局合理效序组织区交通满足消防通道登高场求实现交通便捷性通达性充分提高流车流效率实现车分流停车位配：109
区入口设置布局满足规划条件前提量利区车出入（包括出租车停放位外车登记处）交通组织安全防范物业理充分考虑商业配套建筑机结合
5建筑设计建议
（1）户型面积例
户型面积例省直专房关政策规定执行具体指标表示提高住宅面利率房率满足居住功求基础提高居住舒适度健康性环保性
户型面积
例（）
户数（户）
100方米
15
232
110方米左右
17
238
120方米左右
50
645
150方米左右
18
187
合计
1302
项目住宅170273万方米
（2）住宅设计适度超前
里超前仅仅面积问题更重功质量方面适度超前求设计员必须考虑数10年生活方式需求变化应充分体现原想住户想细节处理应体现出关怀尊重实现动静分开洁污分离户型部布置应外分区动静分区生理分室功分室等求设计
五住宅价格定位
济适房销售价格根前政府规定价格构成估算考虑项目土前期建安成理费税金3固定利润前杭州市济适房高层住宅高销售价格2980元m2规定项目省直专房性质住宅销售价格暂定3000元 m2
第二节 公建配套商业市场分析定位
前期市场调查时项目公建配套商业部分进行专项市场调查研究项目进行科学合理市场定位产品定位提供基础性资料重
公建配套商业物业定位
项目定位：服务社区居民日常生活根餐饮休闲类业态特色汽车美容青少年教育家居橱柜等特定需求延展
二产品定位
根预规划方案建议项目街住宅底商集中式公建配套组成：
1 街住宅底商
根规划条件求街住宅底商分布南北两边
2 集中式公建配套
规划条件块基情况块西南角安排集中式公建配套—综合营楼满足社区居民众餐饮青少年教育老年活动休闲娱乐健身（配置游泳池乒乓球羽毛球篮球壁球器械健身体操房等健身项目）等需求
三公建配套商业产品价格定位
根现市场价格结合发展趋势建议销售价格：
1 南北层街商铺：方米1200015000元方米
2住宅车位：11万元
综合营楼成持营
第三章 项目建设计划工作分解
项目建设周期计算起点项目取立项批复时间准2005年9月30日项目关键事件完成时间节点计划：1通规划方案审批领取建设规划许证应迟2006年4月31日2完成土报批征拆迁办理交手续取土权证应迟2006年10月31日3完成开工建设前相关手续领取建设工程规划许证建设工程施工许证应迟2006年12月31日4完成单体建筑基础工程±000土建部分迟2007年12月31日5单体工程全部竣工验收具备交付条件迟2009年12月31日
根计划项目整体建设周期3年
图1示：工作务分解结构图（WBS）
图2示：项目工作终交付成果分解结构图
区市政配套工程124
三通1119
滨江省直专房项目1
项目前期开发阶段11
项目施工建设阶段12
项目营销阶段 13
计划立项111
规划方案设计招标115
规划定点114
规划方案设计审批116
申领建设规划许证117
初步设计118
初步设计审查119
征拆迁补偿1110
质勘察设计1111
办理交手续申领土权证1113
施工图设计1115
单体工程基础部分±000土建部分121
住宅工程体部分122
综合楼体工程部分123
住宅销售前期准备工作回笼首期住宅预售收入
131
办理交房手续回收住宅销售收入尾款133
工程形象进度回笼住宅销售收入
132
车位预售
134
车位销售
135
补交土出金办理商业房销售许证136
施工图设计审查1116
工程招投标1118
工程报建领取工程规划许证工程施工许证1117
综合楼持营
137
项目行性研究113
市场调研112
土报批1112
申领开发资质1114
图1：工作务分解结构图（WBS）
完成三通
滨江省直专房项目计划目标
项目前期开发阶段目标
项目施工建设阶段目标
项目营销阶段目标
取立项批复
确定设计单位完成规划方案设计成果
取规划条件勘测红线
通规划方案设计审批
取建设规划许证
完成初步设计成果
通初步设计审查
签订征拆迁补偿协议交纳相关费
取土报批手续
办理交手续取土权证
出施工图完成图纸审
单体基础工程通竣工验收±000土建工程阶段性竣工验收合格符合造价控制指标
单体住宅工程竣工验收合格具备竣工交付条件符合造价控制指标
商业综合楼工程竣工验收合格具备交付条符合造价控制指标件
完成住宅销售前期准备工作实现首期住宅预售收入资金回笼
回收住宅销售收入尾款办理交房手续
工程形象进度实现住宅销售收入步回笼资金
实现部分车位预售收入
实现车位100销售
补交土出金办理层商业房预售许证
通施工图设计审查
确定施工监理单位签定合
工程报建交费取两证
市政配套工程全面验收合格整符合造价控制指标区具备交付条件
综合楼持营
项目行性研究报告
市场调研报告
完成勘察设计报告
取开发资质
图2：项目工作终交付成果分解结构图
第四章 项目投资估算
第节 项目物业分类
物 业 名 称
单位
数量
备 注
总建筑面积
万㎡
255007
建筑面积
万㎡
191747
1住宅
万㎡
170273
a售住宅
万㎡
167774
b物业营性房
万㎡
00766
c物业理社区房
万㎡
00952
d公厕
万㎡
00060
e架空层
万㎡
00721
2公建配套商业房
万㎡
21474
a南面层商铺（住宅底）
万㎡
00956
b南面层商铺（独立）
万㎡
01481
c北面层商铺(33m层高)
万㎡
00256
d北面层商铺
万㎡
02481
e公建配套—综合营楼
万㎡
15900
f公建配套—综合营楼架空层
万㎡
00400
二建筑面积
万㎡
63260
1住宅基底车位
万㎡
03750
1250000
30㎡
2住宅基底设备房面积
万㎡
03063
包括设备等房
3独立车库
万㎡
36238
11250000
约37㎡
4独立车库（设备房）
00904
5车库（延伸部分）
万㎡
08383
6夹层非机动车停放位面积
万㎡
04409
7公建配套—综合营楼车位
万㎡
05492
1580000
35㎡
8公建配套—综合营楼设备房
万㎡
01022
三售建筑面积
万㎡
242711
1售住宅建筑面积
万㎡
167774
2售商业房建筑面积
万㎡
0．5174
3售车库建筑面积
万㎡
53863
12500000
约38㎡
第二节 项目投资估算
土费
根杭州国土资源局滨江国土资源局提供信息滨江项目土征费项目收费情况列表：
序号
费项目
收费情况
说明
1
耕占费
12000元亩
情况收费标准
3000035000元亩
2
占补衡指标费
8000元亩
前未收明年收
3
征理费
3000400042005600元亩
情况收费标准减半
4
征费
9215万元亩
包括劳动力安置费青苗补偿费
土补偿费附着物
5
耕占税
130033006600元亩
情况收费标准
6
水利专项基金
600元亩
7
拆迁费
5060万元户
滨江国土资源局信息（16户）
高收费标准计算土费3288万元亩
注：数杭州国土资源局征科拆迁科土利科
二前期开发费
1质勘探费：根质勘探测绘收费市场信息建筑面积方米25元估算
2三通费：通调查场整施工水施工电道路等三通工程估算23513万元
3规划建筑设计费：总建筑面积25元m2估算
4燃气电力智工程设计费：燃气电力智属专业工程般专业工程施工单位行设计单项专业工程设计费般超10万元暂30万元估算
5施工图审查费：浙江省建筑设计院（具施工图审查资格）调查般建筑总面积1元m2收费单项工程高收费超12万元12万元估算
6招标代理费：暂50万元估算
7工程监理费：根前杭州建筑工程监理收费市场行情10元m2估算
8预算编制审计费：杭州市预算编制审计收费标准市场收费情况总投资3
‰估算
9规费：根滨江区建设局调查收费情况：
序号
费项目
收费情况
1
市政配套费
住宅
90元m2
杭价房（97）123号
非住宅
140元 m2
2
新型墙体专项基金
8元m2
省政府(04)171号令
3
白蚁防治费
16元m2
杭建房(92)110号
4
质量监督费
09元m2
浙价费(03)102号
5
防费
2000元m2
杭防(05)106号
注：住宅楼室防收防费
三建筑安装费
1住宅建筑安装工程费：根设计方案做详细分部分项工程估算均单方成1550元m2
2商铺建筑安装费：根设计方案做详细分部分项工程估算商铺分住宅楼底突出住宅楼（独立商铺）二部分住宅楼底商铺单方造价住宅楼独立商铺单方成1000元m2
3公建配套—综合营楼建筑安装费：根设计方案做详细分部分项工程估算综合楼建筑安装单方成1600元m2游泳池根设计方案通专业士调查做详细分部分项工程估算估算额14999万元车位费综合楼建筑安装单方成估算
4住宅基底车位费：住宅楼建筑安装单方成估算南北二线延伸部分室车位根设计方案做详细分部分项工程估算单方成2200元m2独立式室单方成1550元m2
5物业理房社区房：物业理房社区房单方成住宅楼
四区市政配套费
1景观灯明费：暂5元m2估算
2线电视配套费燃气道配套费属专业公司规定收费分16元m222元m2估算
3雨污水配套费供电配套费供水配套费根设计方案做详细分部分项工程估算分46646万元155051万元50992万元
4智化监控配套费绿化工程费邮政通杭州类似工程调查单方指标分15元m2200元m2（占面积）200元户估算
4区场铺装费区道路费占面积分分130元m2200元m2估算
五商业房级差租
根杭州国土资源局土利科调查建筑物评估土出金55
六理费
土费前期开发费区外市政配套费建筑安装费区市政配套费总3估算
七营销费
商业房总投资费5售楼中心费120万元估算
八预见费
总投资费3
第三节 项目投资估算表
序
项 目
总价
住宅
公建配套商业房
车位
总价
单方造价
总价
单方造价
总价
单造价
号
万元
万元
元
万元
元
万元
元
土费
453744
313651
18695
39397
18695
100696
805564
二
前期开发费
167730
115114
6861
15659
7431
36957
295652
1
行性研究费
1200
1200
569
2
质勘探
6347
4387
262
551
262
1409
11269
3
三通费
23513
16253
969
2042
969
5218
41745
4
规划建筑设计费
62369
43113
2570
5415
2570
13841
110729
5
燃气电力智工程设计费
3000
2074
124
260
124
666
5326
6
施工图审查费
1200
830
049
104
049
266
2130
7
招标代理费
5000
3456
206
434
206
1110
8877
8
工程监理费
24948
17245
1028
2166
1028
5536
44291
9
预算编制审计费
13494
9328
556
1172
556
2995
23958
10
规费
26658
18427
1098
2315
1098
5916
47328
a
白蚁防治费
4062
2808
167
353
167
901
7212
b
质量监督费
2285
1579
094
198
094
507
4057
c
新型墙体专项基金
20311
14040
837
1764
837
4507
36059
三
区外市政配套费
623199
553655
33000
69544
33000
四
建筑安装成费
4010339
2769089
165048
349142
165674
892109
7136868
1
住宅建筑安装费
2600502
2600502
155000
2
住宅基底非机动车位部分
115814
115814
155000
3
物业营房
11873
11873
155000
4
物业理社区房
14756
14756
155000
5
架空层
11176
11176
155000
6
公厕
960
960
160000
7
独立车库（设备房）
14008
14008
155000
8
南面层商铺（住宅底）
14818
14818
155000
9
南面层商铺（独立）
14810
14810
100000
10
北面层商铺(33m层高)
2560
2560
100000
11
北面层商铺(54m层高)
24810
24810
100000
12
综合楼成
292144
292144
179229
a
中综合楼建安费
260800
260800
160000
b
公寓装修
000
000
000
c
屋顶游泳池
14999
14999
d
综合楼设备房
16345
16345
160000
13
车位
892109
892109
7136868
a
综合楼车位
87875
87875
5561732
b
住宅基底车位
58125
58125
4650000
c
独立式车库
561684
561684
4992750
d
车库（延伸部分）
184424
184424
1639323
五
区市政配套费
487796
396262
23619
48820
23166
42714
341710
1
景观灯明费
9587
8517
508
1070
508
2
雨污水配套费
46646
41441
2470
5205
2470
3
区场铺装费
25090
22290
1329
2800
1329
4
区沥青道路费
14290
12695
757
1595
757
5
供电配套费
155051
107179
6388
13463
6388
34409
275273
6
供水配套费
50992
45302
2700
5690
2700
7
线电视配套费
30500
27097
1615
3404
1615
8
道燃气费
41938
37258
2221
4680
2221
9
智化弱电监控配套费
37422
25868
1542
3249
1542
8305
66437
10
邮政
2596
2596
155
11
绿化工程费
68684
61019
3637
7665
3637
12
区入口围墙
5000
5000
298
六
商业房级差租
96754
96754
45911
七
理费
182735
156607
9334
26128
12398
八
营销费
42966
12000
715
30966
14694
九
款利息
558417
496102
29570
62315
29570
十
预见费
198710
137359
8187
17254
8187
44098
352785
总计
6822390
4949839
295030
755979
358726
1116572
8932580
第五章 项目资金筹措营运
根项目投资估算成果结合项目身特点先项目收入进行估算进项目开发进度作初步划分分析阶段资金需求量
第节 项目销售收入估算
物业名称
单位
数量
单价（元方米）
销售收入（万元）
住宅
万㎡
1677743
300000
5033229
南面层商铺
万㎡
009560
1500000
143400
南面层商铺（面积）
万㎡
002400
1500000
36000
北面商铺（层高33米）
万㎡
002560
1200000
30720
北面商铺（层高54米）
万㎡
024810
1500000
372150
综合楼（持物业）
万㎡
163000
404184（持营收入）
住宅车位
万
012500
11000000
1375000
综合楼车位
万
001580
141135（持营收入）
合 计
7535818
注：综合楼综合楼车位开发成计算持营收入
第二节 项目资金衡分析
项目开发阶段资金量需求差异资金筹措运营项目资金衡具举足轻重作
项目前期开发资金约13亿元公司筹具备项目贷款条件银行贷款解决项目运作第二阶段资金缺口根省直专房建设资金结算理办法关规定项目具备预售分配条件省财政根工程形象进度拨付相应建设资金根项目开发建设进度计划安排逐分析阶段资金源资金状况认项目资金衡
第六章 项目济评价
第节 项目销售收入利润估算
项目
产品
收入
成
销售税金附加
销售利润
税
净利润
销售收入
合计
住宅
5033229
7535818
6822390
166422
547006
180512
366494
南面层商铺
179400
北面层商铺
402870
综合楼
404184
住宅车位
1375000
综合楼车位
141135
第二节 项目财务评价
财务指标
数值（）
投资利润率
802
投资净利率
537
销售利润率
726
销售净利率
486
第七章 结
根杭州市滨江区区域济房产市场发展状况相关市场调研基础结合宏观政策济素滨江区城市规划建设发展战略前景分析完成行性研究报告结：
项目总投资6822390万元销售收入7535818万元利润总额547006万元税净利润366494万元税前投资收益率802税净利润率537鉴该项目济适房保微利前提体现良社会效益项目建设方案定位合理项目行
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