博文花园
项目整合营销策划推广报告
武汉越秀产投资顾问限公司
20031－2
博文花园二期整合营销推广策划报告
引言
项目营销策划房产全程营销程中居承先（产品概念提炼规划建筑设计）启（项目入市销售）重位肩负着发展商产品相关信息合理效快捷传递目标消费者贯切合消费心理描述缩短生产销售惊险跳宝贵时间重
越秀产投资顾问（武汉）限公司严谨务实创新态度全身心参博文花园培护呵养程关注产品重视市场谋求高台基础双赢合作
需求市场背景分析
国家住房政策高校落实情况
进步深化住房制度改革省房改领导组中央汉委部属高校住房货币化分配方法中规定四项基原：劳分配效率优先兼顾公国家单位三者合理负担老职工老办法新职工新制度新旧政策相衔接购房优惠货币补贴相衡
1998年10月28日高校律取消福利分房教职工住房必须实行货币化会定住房补贴笔资金源三部分：中央省学校中央笔资金没位导致文件中承诺法兑现挫伤高校教师购房积极性现象值警惕三高校中调查情况：
华中师范学
华师校已建设教师住房寄南湖边块准备2年里建78栋高层提供34百套商品房教职工华师教职工住房缺口8百1千套年新增教师房1百套华师房中心湖北省安居住宅发展限公司开发玉兰苑二期联系介绍240户家庭前购买双方刚签购房合240份均价1550元方米户型全3室2厅2卫面积120200方米等已入住
武汉学
年8月15日武召开全校住房分配工作会议进步统认识深化住房货币化改革宣布校70住房置换校外武7千户家庭会校外购买商品房长期程短期武教师住房缺口3千套
湖北新纪元实业限公司年桂子花园2期50亩土便该公司常务副总理萧智军亲出马长期做武工作诚心感动相关武领导者新纪元前年开发桂子花园1期悉数卖原武汉测绘科技学（现已入武）样二期连成片武决定年10月该公司签订购房协议486套住房全武教师购买
桂子花园2期均价1500元方米建筑面积110－160方米等层高层中3室2厅2卫414套4室2厅2卫48套5室2厅2卫24套
外武周边武汉重型机床厂东湖边沙湾村八路假肢厂等块开发房产商纷纷武开展营销工作块优势离武较交通方便邻武教职工吸引力较强
武汉理工学
武工早响应国家政策武汉高校早2001年底该校1千户教职工校外购买商品房找学校住房补贴时中央部分资金没位学校力兑现承诺致1千户教职工住房补贴存较缺口边8百户缺房户便观等购房行动呈锐减势听说该校已派北京活动中央缺位资金弄位批缺房教职工定会掏钱买房
该校1千户校外公寓分容组成：
A 玉兰苑期700套均价1400元方米
B 黎明村区180套均价1680元方米
C 汽门厂区160套均价1580元方
D 博文花园250套均价1550元方米
E 锣厂区216套均价1280元方米
教师消费潜力
司2002年10月28日专程武龙校长等进行会谈武意见
A校方教师外迁座谈会反映问题
B离学校远青年教师首先考虑问题
C价格否符合心理求(注楚芸南湖山庄开发商身份武老师交谈南湖山庄时卖价2188综合考虑环境户型老师出价2000元方米)
D物业环境包括区然环境物业配套环境物业服务
教师外迁政策性意见
A外迁教师享受国家规定补贴外校方提供特补标准肯定目前华工华师等校标准
B补贴政策职称职务教龄否双职工等挂钩
C退回校现住房教师享受购房补贴
D肯定外迁占20部分住房教师出售出租属暂住性质校方估计理想迁出量70左右
E学校出台政策提高校住房租金市场价计租时停止校方住房维修
F国家补贴部分校方会先期外迁户垫支部分
合作方求
A教育配套短期考虑中学教学质量竞争非常激烈学校没名气便法吸引生源
B务急实质产品供应突破：
C否毗邻武区找规模块立投入开发
D合作策略较理想先通短快项目安置部分教师形成品牌规模合作
龙校长认武暂时未出台相应补贴政策考虑周边没理想迁住区长期等国家高校教师外迁政策全国范围衡
A南湖交通位置教师选购障碍关键什样产品吸引
B环境规划针性
C进度太滞力争期动作某块先做规划面规划校园网公开相关信息校方会出台定政策引导教师外迁
关具体产品加强研究刀切应针收入年龄职称教师做产品年轻讲究舒服户型点150方米左右老年教师仅仅养老休闲120方米够龙校长谈外迁户中高收入者约占校教师总数二成收入较低者约占二成三成视档次项目高尚住宅定位应2060方面区
形象包装
原形象包装评价
1 标识：突出花园特色缺文化底蕴
2 色调偏重绿色外表现出位前述市场背景外迁教师力客户群锁定进工作围绕心理文化品味延展项目形象卖点
3 博文花园品味品质等重
4 原包装位没项目特色凸现出时未效周边文气展示性强
5 项目卖点抓够准缺乏卖点定位性明显
二 整合观点
关标识
建议重新设计司提出暂定稿供参考
社区总定位
学院式社区
卖点围绕社区总定位进行重新描述重点突出项目学院式社区相关卖点项目周边类楼盘中出位
广告语定位
校园家
项目定位卖点输出呼应
包装点
1 区入口包装
幅写真题：书香门第礼工家武汉学院式社区广告语：校园家
2 中百仓储门店包装
建议展示区背景长期幅喷绘
3 现场包装
幅喷绘营销展示中心突出现售楼部字样掉门前立彩拱门售楼部顶树型汽球悬标幅：
：选择学院式社区成孩子未
二：博文伍教授邻圆成家梦想
4 定期展示包装
选择合适时机武理工华师中南价进行节假日宣传集中展示配宣传车
三 卖点展述
卖点：学院式社区
形象卖点：校园家
形象卖点展开
1 博文花园禅——
（1） 孟母三迁择邻居
（2） 专知识型中产阶级量身造文社区（景观设计物业理突出特色）
（3） 标识演绎：淡淡墨香底群贤毕书法显示校园家亲情描述等
（4） 常青藤事学城未城
2 博文花园酷——
（1） 注重住宅持续发展智配备
（2） 具文化考性立面色线条搭配
（3） 注入社区文化性母题标识：建议栋建筑顶部装饰项目标识
实质卖点：学院式社区七支撑系统
实质卖点展开
学院神韵建筑单体 ——哈佛复旦牛津剑桥等名牌学著名建筑中吸取灵魂现代四新技术表达展现种新古典义建筑风貌建筑仅满足现代舒适居家求更成件艺术珍品年代感保值升值功
书香浓郁公建配套——文化艺术中心课余博士俱乐部文化街：书社网吧艺术廊咖啡馆等运动场：健身跑道晨练广场戏水池等
文风飘逸环境景观——社区门联想丰富知识具象书社区文化街布置诗司碑刻格言品等题广场配文房四宝雕塑等组团节点：富含启迪教育意义著名品阿基米德杠杆牛顿苹果万引力李白铁杵磨针等适饰英语角科普廊花卉圃等
倡导文明物业理——理服务教育三位体
紧时代智设施——
高尚优雅文氛围——新世纪知识型中产阶级量身造已三百位教授成博文花园首批业
名牌学加盟联姻——全国重点学理工家门口
户型区普型卖点展开：
1 家政区家政概念引入
2 健康设计元素：出墙阳台设计等
3 心式组团规划：温馨安全
4 闹中静独处集聚
四 卖点输出方式
1单页
2海报
3夹报
5 户外展示
6 报纸公益广告宣传
7 业通讯定期派发
五二期开盘期业入伙行企划
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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项目整合营销策划推广报告
武汉越秀产投资顾问限公司
20031－2
博文花园二期整合营销推广策划报告
引言
项目营销策划房产全程营销程中居承先（产品概念提炼规划建筑设计）启（项目入市销售）重位肩负着发展商产品相关信息合理效快捷传递目标消费者贯切合消费心理描述缩短生产销售惊险跳宝贵时间重
越秀产投资顾问（武汉）限公司严谨务实创新态度全身心参博文花园培护呵养程关注产品重视市场谋求高台基础双赢合作
需求市场背景分析
国家住房政策高校落实情况
进步深化住房制度改革省房改领导组中央汉委部属高校住房货币化分配方法中规定四项基原：劳分配效率优先兼顾公国家单位三者合理负担老职工老办法新职工新制度新旧政策相衔接购房优惠货币补贴相衡
1998年10月28日高校律取消福利分房教职工住房必须实行货币化会定住房补贴笔资金源三部分：中央省学校中央笔资金没位导致文件中承诺法兑现挫伤高校教师购房积极性现象值警惕三高校中调查情况：
华中师范学
华师校已建设教师住房寄南湖边块准备2年里建78栋高层提供34百套商品房教职工华师教职工住房缺口8百1千套年新增教师房1百套华师房中心湖北省安居住宅发展限公司开发玉兰苑二期联系介绍240户家庭前购买双方刚签购房合240份均价1550元方米户型全3室2厅2卫面积120200方米等已入住
武汉学
年8月15日武召开全校住房分配工作会议进步统认识深化住房货币化改革宣布校70住房置换校外武7千户家庭会校外购买商品房长期程短期武教师住房缺口3千套
湖北新纪元实业限公司年桂子花园2期50亩土便该公司常务副总理萧智军亲出马长期做武工作诚心感动相关武领导者新纪元前年开发桂子花园1期悉数卖原武汉测绘科技学（现已入武）样二期连成片武决定年10月该公司签订购房协议486套住房全武教师购买
桂子花园2期均价1500元方米建筑面积110－160方米等层高层中3室2厅2卫414套4室2厅2卫48套5室2厅2卫24套
外武周边武汉重型机床厂东湖边沙湾村八路假肢厂等块开发房产商纷纷武开展营销工作块优势离武较交通方便邻武教职工吸引力较强
武汉理工学
武工早响应国家政策武汉高校早2001年底该校1千户教职工校外购买商品房找学校住房补贴时中央部分资金没位学校力兑现承诺致1千户教职工住房补贴存较缺口边8百户缺房户便观等购房行动呈锐减势听说该校已派北京活动中央缺位资金弄位批缺房教职工定会掏钱买房
该校1千户校外公寓分容组成：
A 玉兰苑期700套均价1400元方米
B 黎明村区180套均价1680元方米
C 汽门厂区160套均价1580元方
D 博文花园250套均价1550元方米
E 锣厂区216套均价1280元方米
教师消费潜力
司2002年10月28日专程武龙校长等进行会谈武意见
A校方教师外迁座谈会反映问题
B离学校远青年教师首先考虑问题
C价格否符合心理求(注楚芸南湖山庄开发商身份武老师交谈南湖山庄时卖价2188综合考虑环境户型老师出价2000元方米)
D物业环境包括区然环境物业配套环境物业服务
教师外迁政策性意见
A外迁教师享受国家规定补贴外校方提供特补标准肯定目前华工华师等校标准
B补贴政策职称职务教龄否双职工等挂钩
C退回校现住房教师享受购房补贴
D肯定外迁占20部分住房教师出售出租属暂住性质校方估计理想迁出量70左右
E学校出台政策提高校住房租金市场价计租时停止校方住房维修
F国家补贴部分校方会先期外迁户垫支部分
合作方求
A教育配套短期考虑中学教学质量竞争非常激烈学校没名气便法吸引生源
B务急实质产品供应突破：
C否毗邻武区找规模块立投入开发
D合作策略较理想先通短快项目安置部分教师形成品牌规模合作
龙校长认武暂时未出台相应补贴政策考虑周边没理想迁住区长期等国家高校教师外迁政策全国范围衡
A南湖交通位置教师选购障碍关键什样产品吸引
B环境规划针性
C进度太滞力争期动作某块先做规划面规划校园网公开相关信息校方会出台定政策引导教师外迁
关具体产品加强研究刀切应针收入年龄职称教师做产品年轻讲究舒服户型点150方米左右老年教师仅仅养老休闲120方米够龙校长谈外迁户中高收入者约占校教师总数二成收入较低者约占二成三成视档次项目高尚住宅定位应2060方面区
形象包装
原形象包装评价
1 标识：突出花园特色缺文化底蕴
2 色调偏重绿色外表现出位前述市场背景外迁教师力客户群锁定进工作围绕心理文化品味延展项目形象卖点
3 博文花园品味品质等重
4 原包装位没项目特色凸现出时未效周边文气展示性强
5 项目卖点抓够准缺乏卖点定位性明显
二 整合观点
关标识
建议重新设计司提出暂定稿供参考
社区总定位
学院式社区
卖点围绕社区总定位进行重新描述重点突出项目学院式社区相关卖点项目周边类楼盘中出位
广告语定位
校园家
项目定位卖点输出呼应
包装点
1 区入口包装
幅写真题：书香门第礼工家武汉学院式社区广告语：校园家
2 中百仓储门店包装
建议展示区背景长期幅喷绘
3 现场包装
幅喷绘营销展示中心突出现售楼部字样掉门前立彩拱门售楼部顶树型汽球悬标幅：
：选择学院式社区成孩子未
二：博文伍教授邻圆成家梦想
4 定期展示包装
选择合适时机武理工华师中南价进行节假日宣传集中展示配宣传车
三 卖点展述
卖点：学院式社区
形象卖点：校园家
形象卖点展开
1 博文花园禅——
（1） 孟母三迁择邻居
（2） 专知识型中产阶级量身造文社区（景观设计物业理突出特色）
（3） 标识演绎：淡淡墨香底群贤毕书法显示校园家亲情描述等
（4） 常青藤事学城未城
2 博文花园酷——
（1） 注重住宅持续发展智配备
（2） 具文化考性立面色线条搭配
（3） 注入社区文化性母题标识：建议栋建筑顶部装饰项目标识
实质卖点：学院式社区七支撑系统
实质卖点展开
学院神韵建筑单体 ——哈佛复旦牛津剑桥等名牌学著名建筑中吸取灵魂现代四新技术表达展现种新古典义建筑风貌建筑仅满足现代舒适居家求更成件艺术珍品年代感保值升值功
书香浓郁公建配套——文化艺术中心课余博士俱乐部文化街：书社网吧艺术廊咖啡馆等运动场：健身跑道晨练广场戏水池等
文风飘逸环境景观——社区门联想丰富知识具象书社区文化街布置诗司碑刻格言品等题广场配文房四宝雕塑等组团节点：富含启迪教育意义著名品阿基米德杠杆牛顿苹果万引力李白铁杵磨针等适饰英语角科普廊花卉圃等
倡导文明物业理——理服务教育三位体
紧时代智设施——
高尚优雅文氛围——新世纪知识型中产阶级量身造已三百位教授成博文花园首批业
名牌学加盟联姻——全国重点学理工家门口
户型区普型卖点展开：
1 家政区家政概念引入
2 健康设计元素：出墙阳台设计等
3 心式组团规划：温馨安全
4 闹中静独处集聚
四 卖点输出方式
1单页
2海报
3夹报
5 户外展示
6 报纸公益广告宣传
7 业通讯定期派发
五二期开盘期业入伙行企划
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