成远华阳项目
策划报告
第部分 成市宏观济房产总体市场状况
城市概况
² 历史文化
成四川省省会座2300年悠久历史古城秦汉直西南政治济文化中心军事重镇世称天府锦官城锦城芙蓉城蓉城花城等称呼武侯祠杜甫草堂等名胜古迹千百年讲述着成重位成国务院首批公布24历史文化名城着西部开发推行成GDP科技员拥量名列西部城市第实力理然成西部开发战略高
² 理位置然资源
成市位四川省中部四川盆西部全市总面积12390方公里2000年城区建成区面积208方公里全市势差异显著西北高东南低气候资源独特年均气温16 4℃左右晴天少日率24~32间水资源生物矿产资源旅游资源劳动力资源丰富
² 生活特色
成气候宜冬严寒夏酷暑适合居住成喜欢饮茶街巷茶馆茶楼成蓉城景茶楼设施服务俱佳成闲暇舒缓生活心情清茶起飘香成称作适合居住城市部分原许功成气候文闲适生活惯
² 行政区划
目前成市辖8区4市（县级市）7县：锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区青白江区温江区江堰市彭州市邛崃市崇州市金堂县双流县郫县新县邑县蒲江县新津县
二城市规划
1成市市区总体规划：
² 市区弯龙泉柳城桂湖郫筒东升华阳等七卫星城中心城构成高度城市化现代化城市群形成成现代化市体市区幅员面积3260方公里中心城规划区范围卫星城职分工优势互补发挥市区整体功
² 市区市域城市化第二第三产业重点发展区域市区体化城市区区济环境基础设施城市功2010年前逐步实现体化卫星城相独立承担区域中心职分承担中心城部分功
² 外市政府时提出构建30分钟成概念成市中心城区外围功片区30分钟车程
2区域定位：
着3260方公里成概念提出初步拟定环路作城市中心区重点发展商务文化功环路三环路作城区作生活区三环路外环路间作环城区重点发展类产业温江郫县华阳龙泉等周边城市届时作成外围功片区形成产业生活配套格局
3城市发展方
成市位四川盆西部西北高东南低特征决定城市更容易开发开阔坦东南方发展西北方海拔高开发难度素时然风景区适合进行规模城市开发成周边城市发展济圈角度说城市业应该东南方发展
² 东发展：
根成市政府审议通成市东南发展规划市中心城东区西外环路南成龙路成仁路范围约76方公里总体
结构1副中心1片区中心3片区15居住区四五横干道系统该规划区生活居住功生态型新城区城市副中心
² 南发展：
根成市总体规划（1995～2020年）成市东南发展规划成市南部副中心民南路南延线（火车南站外环路）周边核心34方公里区重点发展科研教育文化高科技术产业等功高新技术发展导综合性城市科技产业文化区南延线火车南站立交桥机连接旧城区城南副中心未铁线穿越民南路干道城南副中心畅通阻
4城市发展热点区域
² 城东区域——改造热点区
城东片区2000年市场发展迅速东郊工业区结构调整规划成市中心城市东发展规划成市沙河综合整治工程规划三规划出台极刺激该片区房产业发展
成市东发展城市设计
² 城南城市副中心区域——建设热点区
城市南发展方确定城市副中心建设启动时成市高品质楼盘开发集中区——城南城市副中心规划发展带更加令
成市南发展城市设计
² 周边卫星城——辐射热点区
城市南发展方政策出台天府道开通成华阳撤县变区成温公路施工带热温江时卫星城镇正越越受业界关注目前已众实力开发商华新国际建信新希棠湖集团等进入卫星城未年周边卫星城发展持续升温
成市华阳卫星城城市总体规划
三宏观济
1发展目标：
² 发展总目标：21世纪前10年成加快发展总体目标：构建西部战略高基实现现代化十五期间实现总体目标奠定基础加快进程
² 济总量目标：国生产总值年均增长102005年均国生产总值达2500美元济质量效益明显提高财政收入增长幅度高国生产总值增长幅度2002年成市国生产总值奋斗目标增长13
² 结构调整目标：2005年二三产业增加值例调整7：455：475高新技术产业增加值占国生产总值重达15调整优化城乡济结构加快城市化进程2005年城市化水达38
² 口业目标：口然增长率控制4‰2005年全市总口控制1070万非农业员重达60城镇登记失业率控制4
² 城市建设目标：加快建设城市中央商务区城市副中心城市功分区总体合理基础设施配套完善城市理科学规范序形成现代化城市基框架建设成中心城区核心卫星城市（镇）纽带远郊中等城市支撑城镇中心村基础城镇体系
² 居民收入目标：城乡民收入水生活质量稳步提高城镇居民均支配收入年均增长8农民均支配收入年均增长6
² 社会发展目标：2005年恩格尔系数加权均值降43中城市37农村47（成市统计局成2001统计手册）
述发展总目标分项发展目标力发展济调整产业结构控制口解决业加快城市建设努力提高居民生活水社会发展等六方面均明确目标规划中加快城市化进程加快城市副中心建设尤值注意表明仅国民济发展然带动卫星城发展更加城市宏观发展目标方面卫星城发展提出明确规划目标项目位成卫星城镇华阳必城市化发展受惠者卫星城发展重点区域
2口：
² 2000年末成市总口1013万全国特城市中仅次北京海重庆居第四位中市区口336万县（市）口667万女性口497万男性口516万全市317万户中市区111万户县（市）206万户全市均户32中市区均户30全市口密度方公里818中市区口稠密均方公里达2370 （中国统计出版社2001成统计年鉴）
² 新数2001年末全市户籍口10199万年末增加66万全年口出生率71‰死亡率55‰然增长率16‰全市计划生育率962（成市统计局成2001统计手册）
2000年2001年口数出2001年口然增长率仅16‰远低十五口发展目标中4‰指标成市口数量发展应该够效控制时城市口基数绝增长数量较庞城市户籍口加量流动口中心城区口已密集减轻城市负担城市外围发展势必行卫星城成佳口疏散欧美城市样城中班卫星城居住成城市解决口断增土日渐稀少问题基方式
3GDP均支配收入二三产业发展状况：
成历年GDP均支配收入二三产业发展状况览表
年度
GDP（亿元）
第产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
均GDP（元）
均支配收入（元）
1990
19409
4056
7707
7646
2123
187091
1991
23695
4214
8807
10674
2565
206298
1992
30067
4919
11260
13888
3225
225444
1993
41863
5841
17774
18247
4444
280735
1994
55835
8263
24465
23107
5880
423948
1995
71367
10429
30936
30002
7388
507582
1996
86934
11653
38518
36763
8906
570071
1997
100703
12060
45637
43005
10224
604684
1998
110226
12351
49727
48182
11103
649018
1999
119003
12374
53239
53390
11897
714096
2000
131299
12556
58700
60043
13020
769495
2001
149086
13254
67613
68219
14665
8128
（中国统计出版社2001成统计年鉴34页2001年资料成市统计局成2001统计手册2000年前年份均支配收入资料中国统计出版社2001成统计年鉴146页）
GDP二三产业增长趋势图
图直观出第二产业第三产业增长趋势齐头进第产业增长缓慢二三产业例1990年2090：3971：3939调整2001年889：4535：45761999年开始第三产业首次超第二产业第产业持续低速增长占例进步萎缩第二产业保持稳定增长第三产业高速增长进步增国民济中占重第二产业第三产业良增长势头成市国生产总值保持稳定高速增长够完成十五相关目标第二第三产业增长势必带动成市房产业发展
均GDP均支配收入GDP增长关系图
图出GDP均GDP基相轨迹发展说明城市济口发展速度步时均支配收入稳步升2001年成市均支配首次突破8000元关均支配收入快速增长增强居民实际购买力住房消费作居民消费重组成部分断增加保证成住宅需求市场稳定发展断壮
4房产相关政策
² 国家计委建设部通知降费：2002年1月30日国家计委建设部联合发布关规范住房交易手续费通知统规范住房交易手续费名称服务容计费方式制定高收费标准
² 中国民银行降低金融机构民币贷款利率：2002年2月21日中国民银行第8次降低金融机构民币贷款利率相应住房商业贷款利率调根央行文件规定：五年住房揭贷款利率558调504五年调477
² 成降低住房交易手续费：成市七委局发布正式通知根国家计委建设部精神成市交易税费收取工作进步公开化规范化
² 土交易阳光工程：7月1日起成实行招标拍卖挂牌出国土权规定土交易公开化透明化暗箱操作复存
国家成市房产相关政策法规断出台成市房产业发展更加规范化市场化更方面普通消费者实惠保障开发商消费者够更加公开透明规范条件进行交易充分保护交易中弱势群体利益政策压力促开发商断成熟断壮实力必淘汰部分实力弱运作规范开发商十分利房产业健康方发展
时房产交易程中种费断降低银行揭贷款利率断调更进步刺激居民购房欲扩购房基消费群体数量保证房产需求市场持续繁荣
四房产总体市场状况
1房产总体供需情况
房产总体供需情况览表
房产开发面积情况
商品房销售情况
年份
房屋施工面积（万m2）
新开工面积（万m2）
房屋竣工面积（万m2）
实际销售面积（万m2）
实际销售额（万元）
空置面积（万m2）
1996
88150
38232
33289
23109
324788
10536
1997
104652
33694
37210
29242
441953
17087
1998
110385
30748
45459
33161
491736
11077
1999
132683
59345
47660
37050
682642
13654
2000
155351
76946
54181
43362
782108
15230
2001
199138
数
81562
70121
1297300
18824
（中国统计出版社2001成统计年鉴114页2001年资料成市统计局成2001统计手册60页）
房屋开发商品房销售走势图
图出成市房产供销售市场特点：
（1）表现良面：
² 整体市场房屋开发面积房屋竣工面积商品房销售面积均呈现升趋势
² 时供市场断放情况商品房空置面积稳定没出现幅度增加然绝面积增加空置率降说明市场消化力较强
² 商品房销售面积断增长说明需求市场逐渐旺盛竣工面积销售面积步增长房产业良性发展提供定条件
（2）市场整体条件存定隐忧：
² 房屋施工面积增长快竣工面积绝量相差巨说明开发商资金投入充足影响工程进度
² 然空置面积没出现幅度升绝量占竣工面积14表明效需求显足产品供出现问题产品设计落造成滞销
² 值注意供市场增长快市带定压力然市场需求旺盛未23年市场竞争必更加剧烈开发商专业力资金力提出更高求
2住宅总体供需情况
住宅总体供需情况览表
住宅开发面积情况
住宅销售情况
年份
施工面积
（万m2）
新开工面积
（万m2）
竣工面积（万m2）
实际销售面积（万m2）
实际销售额（万元）
空置面积（万m2）
1996
63020
29881
23540
20843
272554
8242
1997
73013
27720
31445
26265
352990
12237
1998
72653
20610
35990
31092
431416
6199
1999
100357
50297
37518
33691
544288
8590
2000
124438
66700
46477
40012
643201
10075
2001
159764
数
71614
63812
1052500
数
（中国统计出版社2001成统计年鉴114页2001年资料成市统计局成2001统计手册60页）
住宅开发销售走势图
住宅空置面积空置率走势图
图中难出成市住宅市场情况房产市场情况走势基吻合前面房产总体市场总结基反映住宅市场成绩存问题住宅市场占整房产市场绝部分份额房产宏观市场特点集中表现住宅市场
3住宅价格走势
2000年1月2002年4月成住宅价格指数走势图
2000年1月2002年4月成住宅价格指数览表
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2000年
998
992
983
986
992
993
990
987
986
986
985
983
2001年
981
986
988
992
993
991
991
992
993
995
995
996
2002年
995
992
993
995
（资料源成市房产信息中心成房产市场报告）
图表出：
² 成市住宅价格2000年1月2002年4月28月价格指数浮动17点中高998点（2000年1月）低981点（2001年1月）12月价格指数浮动范围仅5点说明成住宅价格稳定
² 市住宅价格指数应该继续保持稳定海住宅发达城市验成住宅价格应该现价格台反复整理蓄势发国民济房产行业发展更高水条件价格寻求新突破
² 着国民济断发展民济力提高住宅物业求会进步提高开发商适应居民求会加投入成会促住宅价格进步走高
² 时市场供应量断放导致市场竞争加剧价格战触发
² 述两方面决定成市住宅价格会保持稳态势会出现价格起落现象
第二部分 成房产市场描述
成市区域市场分析
城市分区：
根成市城市结构房产发展现状成市分六片区：
城东城南城西城北中心城区城郊结合区
（） 城东区域分析
1市场现状分析
(1)供应量日益增长
城东片区2000年市场发展迅速东郊工业区结构调整规划成市中心城市东发展规划成市沙河综合整治工程规划三规划出台极刺激该片区房产业发展商品房市场供应量明显增加现售楼盘总建筑面积约92万方米
(2)供应楼盘质素断提高
早期开发楼盘济适房中低档住宅2001年开发万科城市花园蜀花园河滨印象等规模高质素楼盘东区房产开发提新高度成许著名开发商岷江新希冠城集团仁房产嘉祥产等片区楼盘开始品质高档化开发规模化方发展
(3)楼盘销售状况良
市场表现楼盘销售速度良万科城市花园期基售磬蜀花园期销售率达85左右该区域总体销售率约80数盘开始进行二期开发
（4）高尚社区初具规模
两年发展特众中高档楼盘开发建造催化万科城市花园蜀花园河滨印象等高尚宁静文明社区逐渐成型加目前城东储成知名开发企业城东住宅开发呈现规模+品牌理想格局预计38年区域逐渐成熟
（5）优越教育环境
片区四川师电子科成理工学四川师附属中学成七中育学校东光实验学双林中学等中学提供良教育背景
（6）区域配套尚完善
片区建设时间较短许公性市政配套生活配套尚未健全居民购物生活方便
（7）片区现居环境理想
该区域老工业区规划配套完善东区成市民眼中脏乱差环境区域改善现状需时日
2市场产品分析
(1)楼盘中档
城东区域整市区属较乱穷方该区域楼盘针区域客户楼盘开发中档终体现价格万科城市花园蜀花园河滨印象等批高质素楼盘进入带动该区域中高档开发发展
(2)户型面积丰富种样
售楼盘户型统计分析片区户型面积40—300m2面积出片区户型房两房三房四房跃式墅片区选择性
(3)价格17003000元方米间
统计分析表明片区市场行情价格17003000元 m2左右位置开发质素价格变化力总价稳定2400左右全市范围较片区行情价格处中等价位
3未市场预测
（1）价格呈升趋势
着片区规划工程启动高素质楼盘断出现区物业价格呈升趋势原20002500升3000左右
（2）需求趋旺
着旧城改造开始涉城镇居民6460户拆迁面积达407405方米涉农村口2155居民成区域置业生力军着区域断发展置业者目光更关注片区市场需求趋旺片区市场消化力逐年增加
（3）竞争加剧
未段时间该片区出现干型楼盘供市场增长快市带定压力然市场需求旺盛未年市场竞争必更加剧烈开发商专业力资金力提出更高求
（4）市场差异化加
发展商规避风险开发楼盘市场形象特点宣传题侧重赋予产品附加值形成市场差异区分出目标市场
4城东区域楼盘资料列表
（二） 城南区域分析
城南区域成市商品房开发较早区域开发较早交通环境教育金融商贸医疗休闲餐饮等具社区代优势玉林棕南棕北 10年繁华城南奠定富区基础该区域开发中高档楼盘形成成著名高档社区
1市场现状分析
(1)供需市场稳定
住宅位置选择城南消费者首选该区域新盘断推出供需市场较稳
（2）区域配套较完善
城南区域整片区综合质素较高年开发积累已形成完善生活配套交通环境教育金融商贸医疗休闲餐饮等具定规模居民生活十分方便
(3)开发中心转移
土供限性城南新开工项目位置明显外移桐梓林棕树紫荆外双楠南延线明显发展根成市总体规划（1995～2020年）成市南部副中心民南路南延线（火车南站外环路）周边核心34方公里区城南房产外转移
2市场产品分析
(1)楼盘高档
城南区域名富区该区域楼盘开发高档城南楼盘规划设计区环境作体面积土绿化采围合式设计环境中穿插景娱乐设施充分考虑业社区文化活动建立文化广场背景音乐系统游泳池童乐园网球场等休闲娱乐设施居住休闲健康运动融入体体现天合开发理念 城南楼盘规划讲究室室外环境协调搭配锦绣花园锦官新城银花园碧云天置信丽等天然路径融入区中修建循环水系统量水体绿化点缀区环境托外环境周边市政设施作改进美化周边环境形成高档社区
(2)户型面积丰富中户型
售楼盘户型统计分析片区户型面积跨度较户型房两房三房四房跃式墅中100250面积区间体现高档楼盘质素
(3)价格25004500元方米间
统计分析表明片区市场行情价格25004500元 m2左右力总价3600左右全市范围较片区行情价格处较高价位体现该区域特征
（4）市场出现纯户型项目销售成绩十分
该区域出现纯户型楼盘曼哈顿新绿彩世界等深受市民喜爱销售火爆开盘久销售率达80左右
3未市场预测
（1）房产发展持续升温
根成市总体规划（1995～2020年）成市南部副中心民南路南延线（火车南站外环路）周边核心34方公里区重点发展科研教育文化高科技术产业等功高新技术发展导综合性城市科技产业文化区南延线火车南站立交桥机连接旧城区城南副中心未铁线穿越民南路干道城南副中心畅通阻利素必带动城南房产业新高发展
（2）期会出现盘
着房产开发断外转移南发展政策出台许开发商纷纷南延线囤积土深长城产五洲花园占面积1300亩
(3)项目更具特色
1999年开始城南开始量开发高档楼盘消化量高档住宅消费群体沉淀量空置面积加城南特殊居住环境周边已竞争楼盘定位促新项目定位中高档次项目特色营销等方面创造性求增加
（4）成市区域消费者南购房增加
城市南发展方确定城市副中心建设启动时成市高品质楼盘开发集中区城市副中心规划发展带更加令市场需求趋旺带动片区客户城南市场
6城南区域楼盘资料列表
（三） 城西区域分析
城西风水宝成说城西成历史文化保护区风景旅游区杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区清水河摸底河两条水系年发掘金沙遗址构成城西独特文景观造城西房产开发独川西民居特色该片区城南片区样成年房产开发热点
1市场现状分析
(1)较需求市场保证该区域房产发展
城西然环境生活环境文环境非常适合居住区域市房产理局调查购房需求消费者中39．3％选择城西购房（摘成房产市场报告20021）强需求市场该区域房产发展起支撑作
(2)楼盘总体质素高销售状况良
该区域高素质楼盘春天花园博瑞花园置信逸等等具代表性楼盘出现提高整区域开发水市场表现楼盘销售速度良置信华情融苑开盘半年销售率已攀升80
（3）楼盘区域划分较明显
城西房产开发年十分火爆城西三环房产开发已初步形成羊西线金沙双楠成灌路浣花风景区光华路清水河等七版块争锋局面片区风格价格形成特色
2市场产品分析
(1)楼盘供应样化
城西分典型片区造整体区域高中低楼盘存高档楼盘成花园锦城豪庭御花园墅等置信金沙园蜀风花园城博瑞市花园齐力花园嘉逸花园等中档楼盘表现价格价格区间跨度
(2)户型面积中等
售楼盘户型统计分析片区户型面积集中100180米间属居家型二房三房
(3)价格片区起伏较
紧邻风景区项目特浣花版块价格普遍偏高成区价格3倍片区中21003500元 m2等属中高水价位
(4)产品生态型
说城西部分会联想杜甫草堂百花潭公园青羊宫等风景区房产项目草堂春舜园春天花园浣花溪山庄等成成精品房产代表作目前城西众已建成正建设中楼盘中发现提出健康绿等概念少数外成花园新天嘉逸花园等区生态规划方面具特色
3未市场预测
（1）房产发展前景良
作省市号工程———高新西区发展迅速两年吸引量资金科研项目科技生活社区配套设施服务需求日俱增特外企营理者更需环境优美设施完善服务良高档生活社区预见高新西区周围特城市带年房产业配套服务产业具十分良发展前景
（2）城西住宅高层高层
目前困扰城西楼市素房价偏低价断涨二政府规划房屋类型层高绿化率等限制分摊价降低房价城西住宅高层高层
（3）购房者中青年外断增加
城西现托——高新西区作政府号工程周围现没居住着高新西区建设入驻外资企业员工住房子购房者中青年外逐渐增购买中户型市场形成梯级消费
4城西区域楼盘资料列表
（四） 城北区域分析
年作成商贸集散（物流）中心交通枢纽城北商贸流通货运储运已成规模然物流缺乏统计划组织协调城北十分杂乱理想安居该区域房产开发相成区域城北住宅开发水较低
1市场现状分析
(1)定需求市场
长期城北生活工作商外工作点亲朋友社交娱乐城北般认城北愿意城北选择环境优美房屋区域买房性城北数十万中乏购房力需提高居住质量城北需批规模档次楼盘满足部分需
(2)楼盘供应量少
城北特定环境影响造成该区域房产开发直较低迷段时间供应量相区域较少
（3）片区文环境差
城北直成市重交通枢纽物资集散该区域流动口文环境差区域城西城南居民般会考虑城北购房
（4）区域配套完善
片区规划该区域发展专业市场居民许生活配套健全居民购物生活方便
（5）商业氛围浓厚居家氛围弱
城北商品专业市场集散商业氛围十分浓厚住宅项目较少许市政配套生活配套造城整区域居家氛围较弱
2市场产品分析
（1）规模中低档
开发楼盘规模般3070亩左右少超100亩造成开发档次高安居型
（2）户型中面积
该片区户型二房三房面积二房7090三房100130属中户型结构
（3）价格18002300元方米间
整区域开发水承受力限价格18002300间均价2100左右
3未市场预测
(1)市场潜力巨
城北住宅开发起步晚商业房产开发量单类中型专业市场百里商达10万加口市场潜力巨中少想买房想天回家穿城奔波更想频繁更换时居家求仅仅遮风避雨更想舒适生活城北房产市场蕴涵巨潜力
（2）开发环境断改善
推动城北成华区带发展营造良投资环境市场环境市府区府酝酿出台系列城市规划发展计成物流基———城北商贸区建设二横三建设公路集装箱建设等等城北环境改善推动该区域房产发展
（3）呼唤成规模高档次产品
城北优势开发量短缺低价位价更容易营造环境成华区境量流区域发展起支撑作期着成规摸高品质楼盘出现
4城北区域楼盘资料列表
（五） 市中心区域分析
中心区成市政治济金融科技文化中心国务院确定商贸繁华区辖区驻省省政府省政协众省市新闻媒体机构春熙路盐市口汇集太洋等批商贸企业集聚成千万中商家店铺五星级酒店冠城广场等豪华商务楼成市繁华重区域然成价贵区域
1市场现状分析
(1)较潜客户
总惯城市划分干区域买房时总会选择合适成市房产局项调查数显示希环路购房例高达 46％成眼中仿佛市中心买房满足中心意识宿感 高房价限制许中心区购房想法
（2）明显区位优势
高度成熟中心区位置配套等方面取代优势提供合适价格优越品质相信数愿意置业
（3）府南河开启新河居时代
府南河改造工程总投资改善城市中心区居住环境府南河整治工程带动岸房产开发量亲水概念房产项目应运生蓝色港湾国嘉华庭新城俊园等楼盘形成市中心道靓丽风景线
（4）价高
土资源限性导致中心区价高涨然市民希环购房高价格成数置业阻碍
2市场产品分析
(1)产品规模商厦写字楼电梯公寓
市中心具极强区位优势特殊位置决定该区域块资源限性高昂土成半年次中心区土拍卖会两总计 7000余方米块拍出 1524万元／亩 1240万元／亩惊天价决定中心区开发商厦写字楼高层住宅规模样摊低成房价易接受
(3)均价30004500元方米间
市中心明显区位优势房价较高均价30004500元 m2左右
3未市场预测
（1）旧城改造中心区房产开发带新机遇
目前市政府正加强旧城改造力度成市中心区低洼棚户区正改造政府旧城改造予政策优惠开发商降低开发成直接效应商品房价格降普通市民买起市中区房子万科产国嘉产长富集团新城置业等实力开发商纷纷参
（2）中心区土资源限城市开发中心逐步外移
然旧城改造工程中心区土资源限该区域开发规模项目城市开发中心逐步外移
3市中心楼盘资料列表
Ø 郊县分析
年住宅郊区化趋势越越明显着成市城市东南发展战略规划实施五路桥等系列重点基建工程迅速推进应四川省优先发展成特城市绵阳城市德阳彭州邛崃等十中等城市成原市群发展战略成市十四郊区（市）县集约化规模化发展方式形成包围成市中心区域环状生态绿化走廊带许发展商早已关注市场城郊开始轮圈运动置信实业新希房产交房产合力达集团等等纷纷进军郊县
1郊县房获青睐呢？素：
（1）土供应量
郊县目前供开发土较实力开发商规模开发充分体现特色
（2）土价格低
郊县土价格成市区较低50左右价格优势众发展商目光投区域
（3）然环境优美
喧嚣城市快节奏生活方式压抑性悠闲快乐绿色健康生活成追求郊县特殊理优美然环境受许崇尚然喜爱城区呼吸新鲜空气提高土成建筑成绿化理成代价郊区住宅价格优势环境优势便显露出郊区买风景买闲暇心情成城区购房者新理念
（4）城市规划优越性
政府出台系列优惠政策措施市政规划民南路南延线正式通车撤消温江县设立成市温江区等规划加快郊县城市化进程
2区域分析
（1） 华阳
国务院1999年6月22日批准成市7卫星城中华阳便中2002年元旦民南路南延线正式通车驱车南立交桥华阳需10分钟左右时间成市南率先进行城市济整体推进23华阳房产快速发展
现华阳市场呈现特征：
A 楼盘整体质素断提高
着华阳断发展消费者项目求越越高段时间府河音乐花园华阳滨河花园绿水康城黄金海岸翠拥天代表批中高档楼盘涌现提升华阳项目总体品质
B 房价断提升
商品房土价格升幅度较明显商品房均价2000年800900元方米现15001600元方米土价格涨2倍左右
C 开发商纷纷进入
早南延线规划初华阳土成抢手货三佳房产双流阳房产宏城房产森宇实业三房产等华阳搞开发开发项目止时日华阳土已慧眼独具开发商抢占贻
D 整体配套欠缺
市政配套华阳整体较差商业金融行政医院学校等均未形成定规模
（2） 温江
着光华道成温邛高速公路绕城高速公路等城市快速通道建成年4月14日国务院正式批准撤消温江县设立成市温江区越越开发商目光转成西温江短短月时间里置信房产华新国际森宇集团亚房产华隆房产天合房产合力达等房产开发商迅速抢滩温江总征量数千亩计场金温江圈开发已拉开帷幕
现温江市场呈现特征：
A需求市场
温江房产市场潜需求较市场供保持定程度步增长目前温江全县商品房销售态势良空置率低旧城改造项目消费群体温江外购房者占例较仅芙蓉古城客户群成市消费者外消费者中35－50岁消费者成购房力
B项目品质断提升
2002年温江境盘已建信奥林匹克花园置信芙蓉古城置信柳城谊苑森宇音乐花园天祥边城水恋项目公开亮相举提升温江房产开发整体形象抬高行业竞争门槛促市场更加规范加速区域版块市场形成
C水景田园特色成流
亮相项目建信奥林匹克花园置信芙蓉古城置信柳城谊苑森宇音乐花园天祥边城水恋具特色．边城水恋水生态环境做文章柳城谊苑营造种亲水生态题等
6郊区楼盘资料列表（温江华阳区）
二典型楼盘分析
价格分类标准楼盘分成高档中档低档三种分列举典型楼盘希种角度总结成住宅市场
高档楼盘：价格3000元m2中价格4500元m2楼盘豪宅
中档楼盘：价格2000～3000元m2
低档楼盘：价格2000元m2
典型楼盘选取原：
² 产品较特色
² 值鉴思考
² 目前售
高档楼盘
成市高档楼盘分布图
成市高档楼盘特点：
1 区域：分布城南城西片区1环路中心区域府南河岸
2 价格：均价集中30004500元方米少数运作水开发成较高精品豪宅价格4500元锦绣家园银花园
3 目标客户：中心区区域情结老成普遍喜欢远离市区生活类楼盘正满足类群求二环定济基础成功士二环外目标客户较广
4 户型：基集中较宽松中户型少量户型户型供样层错层跃层
5 规模：环路楼盘相部分规模项目二环外较
6 产品身：运作水较高具特色体现目标客户身份品位
7 项目优势：
1 1环路高档楼盘价格支撑点源区位便利交通成熟市政配套楼盘带先天附加价值产品质素身配套般
2 城南片区传统意义高尚住宅区富聚居具拟片区优势片区楼盘身质素普遍较高般拥较完善配套设施诸：商业街泳池会甚学校医院等
3 府南河岸项目河然风景作项目优势吸引客户
4 二环路外项目规模效应品牌优势产品硬件价值感受价值居住文化生活方式社区配套等综合素取胜
8 价格支撑素：
² 城市中心区位
² 片区文环境
² 河然风景
² 高品质建筑
² 品位园林
² 完善社区配套
² 成熟市政配套
² 优质物业理服务
三典型楼盘分析
春天花园
项目点评 项目处历史文化旅游景区浣花块然环境较具文氛围交通方便楼盘综合素质较高细部处理精致恰较体现项目品质格调社区景观绿化空间充足景观系统协调精致具层次感营造清幽浪漫居家氛围
价格支撑点 然景观立面材园林设计专林木基社区配套
项目基状况：
1理位置：浣花风景区百卉路12号
2发展商： 成春天花园房产开发限公司
3建筑规模：
占面积：2931488方米
总建筑面积：42136方米
总户数：228户
4绿化率容积率
产品分析：
1题概念 然生态园林作核心概念强调然谐互动
倡导种文幽雅高尚生活方式
2规划设计：
² 建筑风格
造型恬淡富质感立面材均系天然石材简约气 乏软柔细腻门廊门厅设计独特较性化
n 建筑规划：
5层跃6层住宅24幢31单元中14单元安装电梯局部设置叠加式Townhouse住宅
n 园林规划：
（1）兴建银杏等珍贵乔木项目专林木基形成绿色生态社区提升完善居生活环境体现生活品质感
（2）设计日著名园林规划师担纲追求然意生态环保景观风格
（3）社区山水等园林外部空间机结合水景系列贯通种树木高低错落致衬托出园区层次丰富缓坡状起伏面
户型供：
130—270方米三四房户型设计基错层跃层采阳台飘窗
价格状况：
3980—5500元
付款方式：
8成30年揭次性付款98折
配套服务
期设景观游泳池童嬉水水池
二期采双会配置（设茶吧棋牌包间健身房台球乒乓球等）设网球场便利店干洗店童活动中心等设九重设防安防体系三表远程电子巡更电子公告电信宽带入网背景音乐系统
销售状况：
二 成花园
项目点评项目开发商政府联手运作具规模效应配套优越产品质素较外立面颜色沉闷中心广场视野宽阔气显空旷单调园林显单调杂乱层次感观赏性够总整项目规划设计没土文化结合物业价格相偏高
价格支撑点规模效应完善配套名校带动户中央空调
项目基状况：
1 理位置：青羊区青羊道8号
2 发展商：成市成花园开发建设限公司
3建筑规模：
占面积：总占1400亩
总建筑面积：90万
总户数：6350
4绿化率
5容积率：079
产品分析：
1题概念
2规划设计：
n 建筑风格
n 建筑规划：
16栋1012层高层108栋联体墅28栋联排墅4栋花园洋房组成中央10000方中心广场40—100米楼间距
园林规划：
组团式环境规划设七题公园公园异域风格
户型供：
91304高层131—163方米三房二厅四房二厅
价格状况：
花园洋房均价3800元方米高层层2850—3100元跃式均价3600元Townhouse均价5100元
付款方式：8成30年次性付款96折
配套服务
配备幼园学中学购物中心游泳池医疗中心8000方米会等设施实行全智化物业理功较全高层配中央空调
销售状况：
2000年开盘Townhouse已销90花园洋房已销20—30高层剩余较
三置信丽花园（3期）
项目点评置信代表作建筑水相高户型设计创意成项目重支撑时发展商提供8角米廉价优质物服务业成卖点总体感觉产品系列特质明显楼体园林细节衔接算太流畅没达系列开发种层次
价格支撑点 产品质素泛景观泛会空中花园业修建生态健康题公园
项目基状况：
1理位置：成市二环路南四段
2发展商：成置信实业限公司
3建筑规模：
总面积39249米
总建筑面积1234711米
4绿化率：615
5容积率：315
产品分析：
1题概念 生态环境社区
2规划设计：
建筑风格：
立面白色调配合窗台型空中花园支柱线 条带出强烈现代气息气派
建筑规划：
U型半围合户够部型喷泉景观时保证楼体间空气流动
园林规划：
采中式园林造景方法20亩中庭水景园林采中心会全龄化时尚泛会结合新颖方式散点布局：1）气势宏喷泉梯级瀑布组成型水体景观2）花木竹林栽种种乔木配合毛竹林烘托出然生态景观3）入口处掘土成山营造园中山林感觉
户型供：
14957+4215米4房30617+7315米跃式单位5种户型中户带4070米空中花园特色
价格分析：
住宅均价3800元花园1300元米
配套服务：
设空中恒温泳池会茶楼仗项目前两期配套丽公园配套（网球场足球场文娱广场等）
销售状况：
四凯莱帝景花园
项目点评项目投资开发商具国际性产开发验位处成高尚住宅区周边区域30层高层住宅没较展示项目整体形象作成酒店式公寓典范建筑外形酒店式会宽户型高品质服务恰体现定位现场布置典雅气定想象空间较展示项目品质
价格支撑点 建筑外型材富聚集酒店式会高品质物
项目基状况：
1理位置：成市民南路四段桐梓林北路
2发展商：成凯莱物业发展限公司
3建筑规模：
总建筑面积95673米
总户数：498户
4绿化率：55
产品分析：
1题概念 城南中心豪华景观电梯公寓
2规划设计：
建筑风格：
建筑外形现代挺拔宏伟具市感品质感
建筑规划：
3幢30层电梯公寓组成
园林规划：
户型供：
力户型：13867方米15991方米17783方米
三房两厅：139160四房两厅：178
价格分析：
起价3600均价4000元层差2060
配套服务：
商务会网球场恒温游泳池童游乐中心咖啡厅等
销售状况：
销售率达70
五 中海名城
项目点评项目处城南高新区中海产西部投资开发首项目采中海手法整楼盘统性非常明显纯美欧洲园林完美配套户型样细节做较发展商更加细致楼盘中紧凑实户型设计运消费者反映太值鉴方
价格支撑点 品牌优势概念设计产品品质两公园环抱完美配套
项目基状况：
1理位置：成市高新区神仙树南路8号
2发展商：中海兴业（成）发展限公司
3建筑规模：
占面积：约460亩分三期开发
建筑面积：450000米
总户数：3900户
4绿化率：49
产品分析：
1题概念：城南欧洲镇
2规划设计：
建筑风格：
采欧洲镇题配合现代建筑手法塑造出带欧洲风味现代立面入口采双肩塔歌德式设计成整项目精神堡垒
建筑规划：
规划分法国枫丹园荷兰千色园西班牙赛乐园等四期
园林规划：
欧陆风情居住建筑然环境交融营造出现代欧陆风情生活空间社区文化
户型供：
60239米
价格分析：
层高层31004200均价3500花园洋房均价5000
配套服务：
商业街运动健身休闲会幼园学网球场游泳池
销售状况：
六 雅典国际社区
项目点评 利罗马雕塑雅典风格概念府南河具较佳景观优势错社区品质优秀理区位称项目成功素户型设计注重采光通风公通道采然采光值鉴现场包装典雅气符合项目定位
价格支撑点 河景观优势社区品质
项目基状况：
1理位置：志民路23号
2发展商：成倍特新时代置业限公司
3建筑规模：
建筑面积130000方米
4绿化率：48
产品分析：
题概念：
雅典风格概念营造宁静祥尊贵典雅居住氛围
2规划设计：
建筑风格：
浓重典雅立面设计色彩浓重传统欧陆风格设计
建筑规划：
5栋2130层半围合布置1期2期间存着56米高差形成起伏效果
园林规划：
中庭式设计林木配合具古罗马特色雕塑典雅气感觉浓厚文化气息
户型供：
165169三房176四房户型面积集中
价格分析：
装修房起价3980清水房起价3180层差50100
付款方式：
次性97折
配套服务：
会游泳池咖啡屋酒吧茶坊健身中心
销售状况：
已销80
销售现场：
售楼处旁设样板房部装修典雅设3尊铜质雕售楼员动性强接序现场设种饮料供房选择1环路销售现场较楼盘
七 银花园欣苑
项目点评城南区域标志性高档楼盘进入早已开发五年时间产品样化区配套十分完善获项奖项
价格支撑点 富聚集区品牌优势完美配套产品品质优质物
项目基状况：
理位置：成市高新区新光路8号
发展商：成银发展限公司
建筑规模：
总占面积：154507米（226亩）
欣苑（第五期）占：44500米
总户数：947户
建筑形态：层TOWNHOUSE
绿化率：59
产品分析：
题概念完美源生活品位
规划设计：
建筑风格：
色彩较亮丽现代风格带较重热带风格味道
建筑规划：
采围合布置 利中部空间造景
园林规划：
中庭园林形象没展现初步成型
户型供：
力户型三房两厅四房两厅五房三厅面积：124280
价格分析：
层：4000电梯公寓：3800墅：5500
付款方式：
配套服务：
高尔夫推杆练场会餐厅商业街幼园银学游泳池网球场篮球场沙滩排球场等
营销特征分析：
销售现场：现场布置整齐干净气足接序热情高
广告宣传：2期广告少形象广告品牌效应支撑销售
销售状况：达68
八万科城市花园
项目点评定品牌优势良市场口碑定位开发水较高户型设计独处160方米townhouse设计紧凑余体现出舒适感前中三庭设计特色倡导远离城市喧嚣坡生活新张迎合目标客户心理然特性建筑性融合
价格支撑点 品牌优势规划设计商业街会文化氛围townhouse户型设计
项目基状况：
1 理位置：
2 发展商：成万科房产限公司
3 建筑规模：
占面积：占760亩期开发150亩
建筑面积：期51825方米
4绿化率：50
5容积率：11
产品分析：
题概念
坡新城假日风情
2规划设计：
建筑风格：
欧式风格立面采暖色调涂料墙面突现出镇家感觉
建筑规划：
利块起伏变特点楼体错落置分布 城景观角度丰富变化
园林规划：
楼体道路水景商业街注重生活气息营造没楼盘样型题园林做支撑值鉴
户型供
户型样酒店式公寓花园洋房联排墅独立墅面积80—210方米
价格分析：
层2600元方米Townhouse4600元方米
付款方式：
配套服务：
社区配套完善1．8万方米社区中心型谷底公园景观泛会商业街游泳池幼园学等
销售现场：
现场布置采万科手法售楼处风格产品风格完全致现场员接序耐心讲解部分售楼员外深圳广州等售楼验
销售状况
期基售磬二期开始部认购未正式销售
九曼哈顿
项目点评 项目位民南路四段未CBD位置较作成高层住宅空中设置7题花园方法维持建筑生态衡性克服传统户型设计缺陷拥居住办公投资等种功
价格支撑点 段户型设计空中题花园赠送面积功物业理
项目基状况：
1 理位置：
2 发展商：
3 建筑规模：
占面积：
总建筑面积：34万方米
5绿化率：55
6容积率：15
产品分析：
1题概念生态摩天楼里酒店式空中翠庭墅
2规划设计：
² 建筑风格 现代风格充满时代感
n 建筑规划：幢14层高层组成
n 园林规划：
层品字型绿化设题花园
户型供：全跃复式面积23118米5类
价格状况：2800—4500元均价3400元
付款方式：8成20年
配套服务
7100米会设咖啡厅酒吧商务中心健身运动俱乐部快餐厅七题泛会酒店式堂酒店式理
销售状况：
中档楼盘
成市中档楼盘分布图
成市中档楼盘特点：
区域：分布城东城北片区二环路外城郊结合区
价格：均价集中15003000元方米总价15—30万较
目标客户：工薪阶层需成家立业年轻外工口年龄集中25—35岁间
户型：户型面积选择面较户型设计实际生活考虑较
功：作居家办公居家两较少
规模：环路楼盘相部分规模项目二环外较
产品身：注重产品实性社区环境注重居家氛围营造社区文化强调邻里交
社区配套：满足众消费娱乐项目茶坊棋牌室麻馆乒乓球室游泳池等
物业理：保障安全重点服务规范化
价格支撑素：
成熟配套设施（3）便利生活条件（4）性价高性产品（5）灵活付款方式（6）社区配套较全8）规范化程度高物业理服务（9）良社区环境（10）亲切怡社区文化
三典型楼盘分析
博瑞市花园
项目点评低密度低层数区规划较讲究间距强调空间水运予精心考虑
价格支撑点产品规划设计成熟配套层景观系统园林物
项目基状况：
1 理位置：青羊区光华道青羊道交汇处西侧
2 发展商：成博瑞房产开发限公司
3 建筑规模：
占面积： 214亩
总建筑面积：总20余万方米
5绿化率：55
6容积率：15
产品分析：
1 题概念
健康文明快乐时尚新市空间
2规划设计：
建筑风格：
建筑规划：清华学建筑设计研究院深圳分院担纲建筑规划6层层幢9层电梯公寓规划采错动式庭院规划讲究间距强调空间通院落组合形成整区
园林规划：
美国EDSA担纲园林景观设计两条景观轴线安排享空间运动空间绿化组团强调私密性安静园林设计注重景观交融花园通树阵硬草坪等空间划分形成相安静空间
户型供：
二房二厅（79—109方米）三房二厅（101—171方米）四房三厅（133—187方米）五房二厅（170方米）部分跃式带台花园
价格分析：
2500—3100元方米均价2800元方米
付款方式：
8成20年（满足定条件30年）次性付款97折
配套服务：
休闲生活长廊集中超市药店饼屋茶肆托中心等生活设施中心庭院汇集景观泳池缓坡草坪童戏水池木栈道休闲廊架等特色景观壁球场会幼园周围学校公园医院等市政配套设施博瑞物实行温莎式星级居家服务
销售状况：
四月开盘已销80
二置信华情融苑
项目点评 项目定位型生活类住宅区较利居住环境规模市场社区规划承续置信丽花园文化涵氛围：安逸恬适
价格支撑点 成熟配套便利生活条件社区品牌优势
项目基状况：
1理位置：二环路西段
2发展商：成置信实业限公司
3建筑规模：
占面积：置信逸花园总占300余亩
总建筑面积：情融苑78371方米
区公园占：30亩
住宅总户数：324户
4绿化率：60
5容积率：176
产品分析：
1题概念：现代市村落然纯真风情题概念
2规划设计：
建筑风格：
现代物业传统川西文化相融合
建筑规划：
北侧6000方米水景庭花园设沉式广场南侧占30亩区公园
园林规划：
紧邻占30亩社区公园区设6000方米水景庭花园时建立20—90方米私家空中花园三者结合创造全方位绿化重景观区生态环境更趋完美
户型供：
四房二厅136—193方米跃层带20—40方米私家空中花园
跃层客厅空中花园挑高49米配宽幅落窗
价格分析：
2600—3180元方米
配套服务：
区设幼园游泳池童戏水池网球场露天茶座篮球场等业提供VIP专属服务时享双楠社区种基础配套
实行智化物业理服务容包括日常保洁绿化理客户服务中心
销售状况：
2900—3180元方米
三 新城俊园
项目点评项目位玉双路（环）处区域教成熟户型样选择面净挑27米阳台构成室外结合花园概念高层板式结构更通风采光具户户见景优点
价格支撑点 区域优势高层板式结构产品性价高
项目基状况：
1理位置：玉双路（环）
2发展商：成龙基集团限责公司
3建筑规模：
占面积：13722米
建筑面积：43101
4绿化率：468
5容积率：314
产品分析：
1题概念：新城市住宅典范
2规划设计：
建筑风格：
现代风格高层板式结构
建筑规划：
4幢11—12层高层势成倒U字排列形成围合式纯居住区
景观规划：
重室外景观室景观机结合
户型供：
户型样50206方米
价格分析：
27003050跃式3800
付款方式：
次性97折
配套服务：
会幼活动场智化系统
销售状况：
年11月开盘销售率达95
四成现代城
项目点评项目处区域较成熟环境较周围六公园物业作居家投资办公项目身配套全提供24时免费供餐服务家政物业酒店式服务形象包装时尚性符合目标客户口味
价格支撑点区域 户型配套物推广手段
项目基状况：
1 理位置：市中心环线锦里西路
2 发展商：四川省林凤房产开发限责公司
3 建筑规模：
占面积：11300方米
建筑面积：86060方米
4绿化率：30
5容积率：79
产品分析：
1题概念
市中心时尚精品户型倡导新锐意识形态市生活
2规划设计：
建筑风格：
建筑规划：
园林规划：
户型供
户型力户型45—96方米30种户型
价格分析
起价2680均价3000元
付款方式
8成20年次性95折
配套服务
网球场游泳池健身房酒吧空中艺术走廊星级会
销售状况
销售率达60
五金房汇景新村
项目点评
价格支撑点
项目基状况：
1理位置：金房苑西路
2发展商：金房集团
3建筑规模：
占面积：约50亩
建筑面积：46096
总户数344
4绿化率：45
5容积率：
产品分析：
1题概念
2规划设计：
² 建筑风格
n 建筑规划：9幢层
n 园林规划：坡式园林
户型供：
层错层80124复式182188
价格状况：
起价：2200 均价：2480
付款方式：
配套服务
坡式半会品茗聚会健身场 中庭花园
销售状况：
销售率50
六交 吾 家
项目点评 项目交房产继数码村推出精品户型社区
价格支撑点 社区
项目基状况：
1理位置：交路
2发展商：西南交通学房产研究中心
3建筑规模：
占面积：约60亩
建筑面积：63650方米
4绿化率：
5容积率：
产品分析：
1题概念 精彩户型温馨社区
2规划设计：
² 建筑风格 三角形回廊设计
n 建筑规划：区8幢全框架三角形6层建筑组成
n 园林规划：
户型供：
层4080跃层70140
价格状况：
均价2600
付款方式：
配套服务
园林广场读书廓休闲沙龙商场
销售状况：
销售率达75
七蓝 色 空 间
项目点评
价格支撑点
项目基状况：
1理位置：成交路中段
2发展商：四川富森实业投资限公司
3建筑规模：
占面积：约6万方米
建筑面积：约9万方米
总户数：700户
4绿化率：42
5容积率：
产品分析：
1题概念 蓝调演绎生活优雅
2规划设计：
² 建筑风格
n 建筑规划：11栋6层层2栋12层高层 五半围合式层组团
n 园林规划：三层绿化景观
户型供：69210
价格状况：均价2200
付款方式：
配套服务
会中央园林水景公园南国泳池商业步行街
销售状况：
销售率4050
八蜀花园
项目点评
价格支撑点
项目基状况：
1理位置：成市蜀道东端水碾河路14号（二环）
2发展商：成华盛实业
3建筑规模：
占面积156亩
4绿化率：533
产品分析：
1 题概念：
2 规划设计：
建筑风格：
建筑规划：
园林规划：
户型供：
两房两厅：94102三房两厅：133139
四房两（三）厅：136222五房两厅：146
价格分析：
均价2300现阶段出售房价2700左右
付款方式
配套服务：
生态水景羽毛球场童游戏乐园高尔夫击球练场迷宫花园茶室花房中英双语幼园3万米会等
销售状况：
销售现场火爆销售率达80左右
九凤凰栖
项目点评 成熟社区选址城西浓厚历史文背景演绎出现代川西民居较特色社区营造吸收传统园林简洁明快轻灵实特点底层住户设计园林花墙围台独门院整园区营造传统院墙街区生活氛围
价格支撑点成熟区域川西民居特色
项目基状况：
1理位置：二环路西三段金房苑东路
2发展商：成乐民房屋开发限公司 成金房集团公司
3建筑规模：
占面积：约35 亩
建筑面积：43000方米
4绿化率：32
5容积率：
产品分析：
1题概念：现代川西民居
2规划设计：
建筑风格：川西民居建筑风格
建筑规划：
园林规划：传统庭院式园林风格亭台门廊具特色 相互交融明快整洁楼群彼呼应相益彰采社区园林家庭园林相结合方式社区
户型供：
三室两厅双卫（102 –123）四室两厅双卫（140 –187）
跃层（154 –245）
价格分析：
起价：2500均价：2680
付款方式：
配套服务：
销售状况：销售率达65
四成市住宅市场总结
成市整体楼盘调查成市住宅市场呈现特点：
1开发商成熟品牌开发商带动促整体水低
成开发商观念手法策划概念较成熟水全国高水差距重环境重服务重质量已成市场趋势
2住宅开发类型区域性强
成南富西贵说城南高档楼盘聚集区城西中档优质楼盘聚集区区域项目异市场定位相达区域荣消费者首先区域认然项目认
3题概念
河居生活法式风情坡文化生态居家智慧生活康居典范成市项目题概念层出穷中乏精品部分项目概念较空洞缺乏演绎基础
4户型面积方面流户型面积偏
受域消费特点影响成市住宅户型面积海区相普遍偏户型面积角度说属舒适型户型面积住宅二房90～100m2左右三房130～140m2左右四房160～180m2左右
5户型定位方面单项目户型面积跨度户型
成市住宅项目户型面积跨度非常户型种类设置户型面积差100m2项目项目面积差竟达200m2跨度令吃惊
6产品类型方面高层电梯公寓层TOWNHOUSE低层花园阳房受青睐
环受限制高层较外高层层居TOWNHOUSE低层花园阳房受青睐
7建筑风格方面通常方文化相结合
川西民居代表蜀风建筑建筑风格体现较融入土文化项目基够取成功采土文化相南方风情异域风情项目够消费者接受
8价格方面成住宅绝价格高价差
相等城市成市住宅绝价格高直接导致价差市区价格普遍2000—4000中高端市场准入门槛高然边际收益
9配套设施较全配套设施作重卖点项目刚刚起步
相部分项目配套设施会童游乐园游泳池网球场等规模项目配幼园学高尔夫练场商业街做局部宣传没铺开作重卖点更没提升概念高度
10郊区盘价格然环境渐认
着交通条件改善然综合质素般良然环境较低价格受越越消费者青睐
五盘情况
1盘界定
项目总面积城区500亩左右郊区1000亩
2成盘
述标准成目前盘楼盘：
² 城区盘：成花园（1400亩）蜀风花园城（1000余亩）万科城市花园（760亩）中海名城（460亩）深长城成五洲花园（1500亩）
² 郊盘：目标锁定作成市民第居郊区域温江华阳
温江板块：锦绣花园西区建信奥林匹克花园森宇音乐花园
华阳板块：远集团（2000亩）新希南方新城（2000亩）剑南春（1000亩）美国OFA棠湖集团心怡（外紧华阳万安辖区郎酒集团项目）目前华阳项目均处前期启动未启动具体资料详
3售盘情况
成花园（1400亩）蜀风花园城（1000余亩）万科城市花园（760亩）中海名城（460亩）售述楼盘详细分析见报告相关部分
42003年半年公开发售盘情况
² 成五洲花园：
深长城集团项目位三环外武侯道北南延线东侧府河西政府规划未城市副中心居住项目总占1500亩预计2002年底开工预计售价未2400元m2左右
² 锦绣花园西区：
成华新国际城市发展限公司2002年1月16日正式签约进入温江开发块位温江涌泉镇光华道旁预计总投资5－6亿项目总号称千亩总建筑面积约30万方米期开发500余亩预计3年开发完成拟建低密度区建筑形式联排墅层联排墅首推5—10万方米计划年底开工明年3月份推出联排墅力面积180~190方米左右预计售价2500~2800元m2左右
² 建信奥林匹克花园：
成建信奥林匹克投资置业限公司2001年11月26日奥林匹克花园落户温江项目总1600亩总投资20亿开发周期3—5年力争3年开发完毕奥林匹克花园成超型社区预计居住口3—4万引水入城造座名副实健康生态城产品高层电梯公寓兼联排墅等类型公寓套面积100m2左右联排墅150m2左右预计年半年开盘预计售价2000元m2左右
² 森宇音乐花园：
成森宇实业集团年10月开始温江征开发森宇音乐花园项目总1600亩期开发300余亩开发面积25万方米期开发公建配套环境建设计划总投资4亿元年十月前动工年完成计划总开发期三年左右产品高层高层电梯公寓套面积100m2左右预计半年开盘预计售价1700元m2左右
5成市盘市场总结
² 成没建成郊区盘没成功案例
² 成市区盘均外集团开发万达万科中海中房长城方面说明成市开发商操作力够方面说明盘需强资金运转资金力求非常高
² 分期开发控制期推出量盘成功特征统社区组团项目断创新变化断制造项目市场中热点
² 盘果文化相融合规模会失败北方设计风格成花园
² 目前成功盘居住型推出盘鉴意义
² 盘配套设施仅齐全更断成项目阶段卖点
² 年1—2年郊区盘陆续推出竞争更加剧烈
六结
通市场调查总结成市盘总结成市住宅市场现时水目前市场竞争条件项目应该做点：
² 项目成成华阳板块（阳板块）标准制造准入门槛阻隔竞争甚配套板块服务
² 项目需易分期延展包容性强总体概念支撑整开发程
² 项目否流户型面积外补充紧凑面积户型
² 项目应该设置种户型扩客户层面
² 项目应该低层TOWNHOUSE
² 项目风格应该采川西文化相融合易市场接受异域风情
² 项目应该相较低价格制造项目高性价市区形成品质价格优势郊区形成价格品质优势
² 项目配套仅齐全特色成项目重卖点甚提升分题
² 项目定位定居住度假兼容性
² 项目应该分期开发控制分期开发规模降低市场风险减轻资金压力
第三部分 消费者分析
解读成
Ø 成市处成市原中心物产丰富气候宜商旅云文星汇萃 历史未遭变革少战乱虞民安逸乐历史生活充裕时间精力志趣狭隘域文化均义成惯事事世争
Ø 方面成作西南政治济文化枢纽吸引外口加入时着西部开发政策推行西部龙头实力外企业纷纷前抢滩疑成带发展机遇成城市注入新活力
Ø 城市历史造城市文化烙印封闭开放进取闲散创新守旧传统现代盆意识国际化趋势等等矛盾交织起形成日成独特域文化生活品性
二 生活形态分析
1 生活方式：追求种舒缓休闲张扬注重沟通具亲密亲朋关系睦邻里关系生活方式表现：
Ø 穿着饮食休闲娱乐众时尚潮流投入较：成喜欢坐茶馆麻进歌厅足球吃火锅成女孩时尚穿着体现出
Ø 家庭理财方面选择股票风险较储蓄较普遍
Ø 家庭观念较重亲情较重
2生活态度：追求享受享受享受生活信条
3工作态度：喜欢工作强度精神压力太工作投资创业意识强缺乏创新锐意进取精神
4热衷消费
Ø 穿着饮食娱乐众消费
Ø 网已作种时髦生活方式渐流行伊妹找已成时尚
Ø 郊区国方旅游逐成热点
Ø 成交通工具体现身份购买汽车已作种时尚消费逐日接受
Ø 更化讲求品位位舒缓工作压力消费场西餐厅咖啡厅健身房网球场高尔夫消费较少
5消费观
Ø 消费心理开放乐接受新产品追求时髦性心理敢超前消费特色
Ø 消费较实际注重产品实价值
Ø 消费取太注重专家建议直观感觉亲朋介绍较
Ø 生活节奏较慢生活压力热衷购物花购物时间较长
速食信卡电话订货太热衷
三住宅消费特点
建筑门艺术门文化住宅消费反映骨子里观念反映住宅消费集中体现特点：
Ø 选择买房租房更普遍期拥物业真正落生根成储蓄消费目标
Ø 购房目：改善居住环境成家立业日常居住孝敬父母置业投资休闲度假辅
Ø 敢超前消费特点具特点产品质素较高中高档住宅市场容量
Ø 消费较理性选择住宅首素价格位置户型居住位置注重交通购物班否方便
Ø 注重亲情特性购买住宅时定区域情结喜欢离父母朋友离工作点较区域
Ø 购买物业时较谨慎注重产品带实际利益单营销手段概念推广较难动
Ø 倾选择生活情趣社区环境休闲生活氛围充分彰显物业区住宅架空层植绿化放置桌椅供业聊天牌沟通
Ø 骨子里偏爱传统文化传统文化题住宅更青睐
Ø 物业类型选择惯爱层高层选择例高层
Ø 户型面积选择选择户型时倾宽松型
Ø 强调社区邻里交社区文化较认喜欢属感利害关系心理认亲切怡社交氛围
Ø 性题综合配套总价低投资价值户型年轻吸引
Ø 消费心理开放购买转快特色项目受追捧
Ø 积极开放环境逐日形成外文化事物包容性接受性强特点挖掘隐性需求引导种国际化居住观念消费国际潮流接轨彰显文化涵住宅产品逐渐产生认感
第四部分 项目分析
项目概况
项目位置图
项目位成市南双流县华阳镇境府河南民南延线（天府道）东侧高新区紧河隔华阳镇成市区区域块处双流华阳界府河老成仁路中镇范围项目总占2000亩前三期1500亩预留500亩中项目期开发450亩
块现状
双流县介绍
面积1072方公里口85万辖26乡镇县城距成市区仅16公里成双流国际机场位该县（详细点）
华阳镇介绍
位成市南部成市高新区相接华阳双流县外窗口商贸中心城镇时成市规划城市扩张卫星城镇华阳受成市城市南发展规划影响两年已成成市城乡居住开发区域连接城市快速道路——天府道贯通缩短城乡间距离华阳区域已基融入成市城市格局目前该区域作居住区已越越成市场认
华阳未规划目标成高品质卫星城
国务院1999年6月22日批准成市7卫星城中华阳便中悉2020年华阳城区目前8方公里增加27方公里城市居住口达30万高品质住宅华阳房产业发展流
关士介绍未华阳发展居住商务高新技术产业规划7组团中城市副中心组团高新技术园区组团余居住组团组团间生态隔离带连接新开发居住区中坚决建商铺区围墙建成通透式北部新区建项目已严格求执行新开发住宅区求绿化率达40％容积率1．5高品质社区仅广购房者希政府开发商愿解目前华阳购房者中约70％成中部分投资行外部分买房居住成华阳买房居住房子求然较高事实年华阳房屋品质迅速提高已成城区房子相年华阳开发商购房者郑重承诺：满意条件退房充分说明华阳开发商建设高品质房决心期开盘开盘项目绿水康城黄金海岸翠拥天等联排墅例侧面反映开发商修高品质房子动
二项目块分析
1华阳镇征分析
着天府道开通位南延线终点华阳板块迅速升温城市南发展方确定城市副中心规划更华阳溶入成市城区部分华阳境府河延线较长蜿蜒曲折景色样岸楼盘极具特色着府河音乐花园成功华阳已越越受关注早天府道规划初期众精明开发商便开始华阳圈运动
华阳镇征示意图
华阳镇征示意图出华阳征情况：
华阳15方公里规划已全部划分中已报土三利珠峰青年亿达等7块已批土森宇华兴三佳三等14块未报土远丰瑞三环南方新城森宇心怡棠湖剑南春等约22块
征单位出：
华阳没进行前期规划开发块较乱影响产品牌企业进驻进驻区域开发单位基产品牌企业基华阳开发商关系公司成外实力企业集团
存众知名单位关系单位拥块土土开发存较确定性
单位征特点三：力求块面积南延线府河
块面积：项目规模优势开发等土升值高价分块出块起重
南延线：项目直觉交通优势展示性强较直接出入口
府河：项目具景观优势水质前景光明（河水治理）景观项目卖点
远项目块竞争中位置
规模块规整度成市距离远景观面长度4方面
规模棠湖远心怡三佳OFA剑南春南方新城规模较远三甲列
块规整度心怡剑南春棠湖三佳较远块分散
成市距离远位置
景观面长度（指府河长度）：心怡森宇剑南春润兴等较长远优势
综诉然远总体规模较块分散降低项目整体规模优势景观方面没优势明确距成市区郊区盘道路条件较规模块相交通时间相差3分钟左右层面距离起作方面成市区华阳先华阳楼盘远集团项目然期营销程中重作客户生活角度没太意义
2周边环境分析
（1）民南延线（天府道）
² 背景简介：
2002年1月1日天府道正式通车全长13465公里车道双8车道设计时速60公里目前成市已道路中路幅宽道路附属设施堪称国高等级城市道路中流水天府道火车南站立交桥民南路构成成中轴线城市东南发展连接市中心卫星城重通道时该道路承担起串联线高新步行区棕树琉璃北琉璃南新园站南源华阳九组团功未城市南部副中心包含站南组团中
² 现状实景：
成仁路交叉口 辅道隔离带
路面路灯 宽阔路面
² 项目关联点：
位项目期西面未项目业回家路良路况已成市民皆知项目道路展示面长约500米左右项目外充分展示形象重区域
² 关键驱动素：
¨ 回家路包装
¨ 线包装导示系统
¨ 项目路建筑形象设计功设计
（2）成仁路
u 背景简介：
成仁路成仁寿道路着城市规划道路设施断完善成仁路作逐渐削弱然会保留进行线路调整路面较窄双四车道辅道绿化隔离带等附属设施路矿况较差华阳中镇成条道路
u 现状实景：
成仁路全貌 路面行道树
u 项目关联点：
成仁路贯穿项目项目期分成东西两块项目需改造道路解决形象车辆噪音等相关问题利方面影响消费者购房会产生影响项目成功必条件时成仁路项目外展示形象重区域
u 关键驱动素：
l 道路路线整改
l 线包装导示系统
l 项目路建筑形象设计功设计
l 项目期东西两块关系处理
l 项目二三期通道路衔接处理
（3）高压线
n 背景简介：
民南延线路东侧项目道路区域南北走高压线高压走廊控制区域宜进行住宅建设
n 现状实景：
高压线通块空 紧南路高压线
n 项目关联点：
然高压走廊宜建造房屋高压线基道路路边项目需退定红线距离高压线然影响观瞻项目实际建设品质影响完全通煽情建筑设计环境设计转移消费者视线（深圳万科四季花城紧铁路）
n 关键驱动素：
¨ 高压线控制范围功设计样利关键（置信丽花园）
¨ 通项目路建筑形象设计功设计特色品质感营造转移消费者视线
（4）府河
² 背景简介：
府河成市母亲河项目相府河河段成市游华阳镇游水质般府河延伸段治理工程已全面开始府河全面治理成市重点工程
² 现状实景：
紧项目期府河现状 项目二期附府河水面
府河河道现状 府河河道现状二
² 项目关联点：
府河流项目块距离然长项目然相丰富河水资源利项目块分散府河理应成联系项目总体条纽带
² 关键驱动素：
¨ 熟悉掌握府河延伸段整治进度做心中数问必答
¨ 项目块区域府河河岸绿化改造成美丽段体现项目特色
¨ 河水资源合理利亲水文化演绎全面体现水观水听水等方面
（5）厂房营房
n 背景简介：
项目块东面块中间现存量军队房类工厂等设施少量民房餐饮房项目块土构成纯粹军队房拆迁类型房均拆迁
n 现状实景：
军事理区远景 军事理区景
块厂房 块工厂
餐饮房 蜀阳制药厂
n 项目关联点：
军事理区会项目产生负面影响工厂房屋项目综合质素影响较拆迁工作会增加项目开发成
n 关键驱动素：
² 拆迁工作计划进行保证影响项目进度
² 协调政府关系力争降低拆迁成
（6）度假村
n 背景简介：
项目期北面竹岛度假村成较名气部分市民知道该度假村度假村紧府河村竹林葱郁客房泳池等种娱乐设施俱全度假村紧项目期储备
n 现状实景：
度假村远景 度假村入口
度假村外景 度假村河景观
n 项目关联点：
项目争取度假村联手统改造河岸绿化设施区域河岸形象统外前期利度假村知名度客户项目位置清晰认识度假村消费者项目目标客户期进行针性促销然度假村联合搞活动营销
n 关键驱动素：
² 理关系明确利益
² 府河河岸统规划整治
三项目SWOT分析
优势
² 区域华阳镇现城市热点发展区域（城市东南发展）
天府道开通城市南东发展方确定环境较市区距离较等方面素华阳成城市发展重区域
² 道路条件（天府道开通）
成畅通路交通制少车道道路设施绿化车流量太车行速度快塞车客户心理距离已拉
² 空气清新环境较
相拥挤市区口密度污染源少空气非常清新区域绿化车辆少水资源丰富然没特风景处中放松休闲方
² 项目处华阳镇进出成龙头位
项目位华阳镇北面高新技术开发区仅河隔距离市中心
² 项目天府道展示面长利外展示项目形象
项目天府道展示面500米长充分项目形象特色展示出
² 项目紧府河景观较
府河华阳游位置景观较
劣势
² 郊区概念
然知道华阳发展热点区域意识中认华阳郊区概念生活品质高
² 公交设施严重足
现项目没公交巴士法吸引车族解决公交通问题头等事
² 生活配套成熟
项目区域缺乏学校幼园菜市场商场等生活配套设施果满足长期居住解决生活配套必条件
² 心理价位偏低
然华阳目前热点发展区价格区间较800—2300元m2普遍认价格1400—1500元中档楼盘合理心理价位
² 项目块完整增加规划难度社区整体性稍差
项目块存定数量拆迁房屋项目规划设计难度加
² 成仁路贯穿项目增加规划设计难度改造成
成仁路贯穿项目项目分成四块增加定设计难度成仁路改造会增加成
² 项目真正府河区域
绿岛度假村影响项目府河相区域府河利难度
² 府河河岸未规划果改造增加项目成
项目区域府河成项目卖点必须改造府河现状需增加成
机会
² 郊区生活市区班概念正逐渐北居民接受
着城区生活环境日渐变差楼价居高郊区良生活环境相便宜楼价已开始吸引部分置业者
² 着华阳板快变热市民华阳认度增加
政府明确城市发展方市民区域印象意识导作
² 双流县撤县变区华阳区首先受惠
作双流县成城镇华阳会受前未关注
² 成住宅产品设计水已高营销水提升空间
成市住宅设计水较高营销水般
威胁
² 市区中等价位质素较楼盘
市区价位2000元m 2左右楼盘卫星城楼盘力竞争者
² 卫星城楼盘竞争
华阳温江江堰等楼盘包括双流县区域楼盘均会分流部分客户
五项目战略思考
1定位思路探讨
物业功 消费群 物业类型
度假 贵族 墅
第二居 社会层 TOWNHOUSE
长期居住 中产阶级 低层 面积
功 白领 层 流面积
投资养老 中低收入 高层 紧凑面积
教育艺术
辅助功
块条件 片区特征 成市场特征 竞争素
南延线 南线交通 度假资源丰富 双流然环境
府南河游 高新区规划 TOWNHOUSE 23环价格
成仁路分割 双流撤县建区 锦绣花园
高压走廊 目前配套缺乏 银花园区域
军事 心理距离郊区印象 ——创造市场行
拆迁
非高品质段
2盘特征
抓客户量抓流客户市场
：万科四季花城南国奥园丽江花园——吸引普通购买力民众
倾：
居住社区 中等中偏高品质 高性价
3初步定位思路
基定位+卖点带动
基定位：成首席白领社区
白领：
城市消费力具潜消费力群体
包括通常意义工薪族普通白领
包括高级理
亲力亲中企业称作领带老板
具相似社会心理生活方式审美观属感
卖点带动：教育运动商业休闲会馆景观
初步定位思路
配套 局部完善 物业类型
环境 TOWNHOUSE
低层
层
高层
整体完善 高层
期：白领社区+名校带动
第五部分 项目定位
项目档次定位
中等偏高品质郊区盘
二客户定位
1目标客户群需求分析
期成市商品住宅消费群体调查分析目前郊区购房客户体分三种类型度假休闲型实际居家型投资型消费动机员构成等方面侧重特点现分述：
（1） 度假休闲型
购房目郊区优美然环境渴快节奏市生活闲暇余亲然呼吸新鲜空气类客户二次置业三次置业条件享受1+15+2生活模式购房考虑素：
然环境――度假型首考虑该项目位置天然然环境
交通状况――交通便项目吸引度假型客户般城市着密切联系时返市区郊区间便捷交通选择素
配套设施——包括物业理超市娱乐设施等
（2）实际居家型
购房目满足实际居住需求住．亲住养老等购房非时动直市场寻找合适条件物业物业求较会考虑细节问题：
楼盘素质――包括位置．采光．．装修标准．身配套．实率．物业理等
社区周边配套情况――包括学校．医院．银行菜市超市交通状况等
价格――实际家预算购房购房款储蓄资金部分般言价格较重常常针方搜集资料．反复较追求价廉物美性价高产品
总体言实际家较理性消费者般购房考虑时间较长定速度慢偏选择现楼短期楼花未居住环境物业
（3）投资型
购房出物业前景希作长线收租（入伙）楼价升值目非住考虑素：
物业升值潜力——位置．交通．料．配套．档次情况．
发展商背景．宏观投资环境等皆反映物业升值潜力素
物业租金回报率——高回报减轻部分贷款利息利长线投资物业提供观租金回报投资者吸引力较
前期投入资金——揭贷款额度般投资者抱着分散投资心态入市愿意量资金积压投资项目宁付出利息希前期投入资金揭成数愈愈快定认购
2目标客户群特征分析
（1）年龄构成
A年龄25～30岁参加工作3～5年成立家庭需置业首次置业者需求户型2房3房
B年龄30～40岁成市居民成工作定时间二次置业者需求户型3房4房复式房
C年龄40～50岁厌倦市区生活追求居住环境质量充裕积蓄次置业者需求户型3房4房复式房
（2）区域判
区域角度划分项目客户构成分成市区客户华阳区客户
市区客户项目第客户群华阳区客户第二客户群
占预计市区客户约占85华阳区约占15
（3）客户特征描述
济基础扎实收入丰厚尤部分先富裕起士
家庭年收入5万理士
营商成私营企业老板体营者
蓉创业取定成外成功士
参加工作久需成家立业首次置业者
满足原物业原物业转手获利拟作二三次置业士
定灰色收入政府机关事业单位公务员拟作休闲度假
城市改造货币补偿拆迁户
长期居住居民拟作屋换屋进步提升生活质素
直属亲（父母）置业士
三形象定位
成首席白领社区
四项目分期建议
建议项目期分2期开发中首期开发250亩建筑面积10万方米原：
² 首期需做较配套设施需较面积土
² 项目应该先营造环境提升项目品质需面积
² 项目建筑面积10万方米定规模展示项目气势够规避定市场风险（2001年住宅销售600万方米）
类
户型类型
户型面积(m2)
面积
低层花园洋房
二房二厅
紧凑型
70～80
5
流型
90～100
10
三房二厅
紧凑型
90～110
10
流型
120～140
25
四房二厅
紧凑型
120～140
5
流型
160～180
15
五房户型
200
5
TOWNHOUSE
四房二厅
180～200
8
五房二厅
200～240
12
六房户型
220
5
四产品定位
流户型紧凑户型做适补充
建筑层数4层高超6层
五项目配套设施容
成资项目产品应注重生活情趣融入成域生活品性配套设施设置享受型+舒适型+务实型
l 休闲会
l 商业功
l 教育
l 医疗
l 体育运动设施
1 关会项目建议
作社区会然功应该样化区域设置档次功会设施针层次客户群
会设置项目：
休闲――堂休闲茶馆露天啤酒屋吃园老年活动中心
娱乐――型影视厅酒吧棋牌活动室室泳池健身房壁球室保龄球馆桌球室网吧
文化――型展馆图书阅览室
商务――会议厅商务中心
售楼处设置会售楼处会全城茶馆
室外设置项目形成泛会
垂钓区
攀岩区
烧烤区
种植区
散步区
练功区
疗养区
童游乐区
整会基调体现种放松休闲氛围
2商业功
1）商业项目配置
社区里应该配备定规模超级市场肉菜市场便利店药店餐饮茶社等辅助生活服务设施满足社区生活基需时加配特色店铺精品店酒吧咖啡屋等采商业条街形式
文化题广场――周末组织戏曲演出民俗社火乡村集市设置民俗传说雕塑品
题特色街――传统农舍民俗建筑街市设传统手工艺作坊街美食街购物街
3教育
郊区安家置业业会较关注孩学问题创办社区教育体系效解客户顾忧创出项目特色建议推出名校社区北附中等学校
A幼园
国际双语幼园成市知名幼园联办业子女适龄动入园适吸收生员
B学
国名校联办提升质量品牌加设特色教育加设特长训练班业子女适龄动入学适吸收生员
4医疗功
社区规划中应考虑居民医问题社区设置医务工作站药店必
5体育运动设施
度假居家运动已成种时尚社区需配备完善体育运动设施
游泳池网球场篮球场足球场高尔夫练场
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成远华阳项目
策划报告
第部分 成市宏观济房产总体市场状况
城市概况
² 历史文化
成四川省省会座2300年悠久历史古城秦汉直西南政治济文化中心军事重镇世称天府锦官城锦城芙蓉城蓉城花城等称呼武侯祠杜甫草堂等名胜古迹千百年讲述着成重位成国务院首批公布24历史文化名城着西部开发推行成GDP科技员拥量名列西部城市第实力理然成西部开发战略高
² 理位置然资源
成市位四川省中部四川盆西部全市总面积12390方公里2000年城区建成区面积208方公里全市势差异显著西北高东南低气候资源独特年均气温16 4℃左右晴天少日率24~32间水资源生物矿产资源旅游资源劳动力资源丰富
² 生活特色
成气候宜冬严寒夏酷暑适合居住成喜欢饮茶街巷茶馆茶楼成蓉城景茶楼设施服务俱佳成闲暇舒缓生活心情清茶起飘香成称作适合居住城市部分原许功成气候文闲适生活惯
² 行政区划
目前成市辖8区4市（县级市）7县：锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区青白江区温江区江堰市彭州市邛崃市崇州市金堂县双流县郫县新县邑县蒲江县新津县
二城市规划
1成市市区总体规划：
² 市区弯龙泉柳城桂湖郫筒东升华阳等七卫星城中心城构成高度城市化现代化城市群形成成现代化市体市区幅员面积3260方公里中心城规划区范围卫星城职分工优势互补发挥市区整体功
² 市区市域城市化第二第三产业重点发展区域市区体化城市区区济环境基础设施城市功2010年前逐步实现体化卫星城相独立承担区域中心职分承担中心城部分功
² 外市政府时提出构建30分钟成概念成市中心城区外围功片区30分钟车程
2区域定位：
着3260方公里成概念提出初步拟定环路作城市中心区重点发展商务文化功环路三环路作城区作生活区三环路外环路间作环城区重点发展类产业温江郫县华阳龙泉等周边城市届时作成外围功片区形成产业生活配套格局
3城市发展方
成市位四川盆西部西北高东南低特征决定城市更容易开发开阔坦东南方发展西北方海拔高开发难度素时然风景区适合进行规模城市开发成周边城市发展济圈角度说城市业应该东南方发展
² 东发展：
根成市政府审议通成市东南发展规划市中心城东区西外环路南成龙路成仁路范围约76方公里总体
结构1副中心1片区中心3片区15居住区四五横干道系统该规划区生活居住功生态型新城区城市副中心
² 南发展：
根成市总体规划（1995～2020年）成市东南发展规划成市南部副中心民南路南延线（火车南站外环路）周边核心34方公里区重点发展科研教育文化高科技术产业等功高新技术发展导综合性城市科技产业文化区南延线火车南站立交桥机连接旧城区城南副中心未铁线穿越民南路干道城南副中心畅通阻
4城市发展热点区域
² 城东区域——改造热点区
城东片区2000年市场发展迅速东郊工业区结构调整规划成市中心城市东发展规划成市沙河综合整治工程规划三规划出台极刺激该片区房产业发展
成市东发展城市设计
² 城南城市副中心区域——建设热点区
城市南发展方确定城市副中心建设启动时成市高品质楼盘开发集中区——城南城市副中心规划发展带更加令
成市南发展城市设计
² 周边卫星城——辐射热点区
城市南发展方政策出台天府道开通成华阳撤县变区成温公路施工带热温江时卫星城镇正越越受业界关注目前已众实力开发商华新国际建信新希棠湖集团等进入卫星城未年周边卫星城发展持续升温
成市华阳卫星城城市总体规划
三宏观济
1发展目标：
² 发展总目标：21世纪前10年成加快发展总体目标：构建西部战略高基实现现代化十五期间实现总体目标奠定基础加快进程
² 济总量目标：国生产总值年均增长102005年均国生产总值达2500美元济质量效益明显提高财政收入增长幅度高国生产总值增长幅度2002年成市国生产总值奋斗目标增长13
² 结构调整目标：2005年二三产业增加值例调整7：455：475高新技术产业增加值占国生产总值重达15调整优化城乡济结构加快城市化进程2005年城市化水达38
² 口业目标：口然增长率控制4‰2005年全市总口控制1070万非农业员重达60城镇登记失业率控制4
² 城市建设目标：加快建设城市中央商务区城市副中心城市功分区总体合理基础设施配套完善城市理科学规范序形成现代化城市基框架建设成中心城区核心卫星城市（镇）纽带远郊中等城市支撑城镇中心村基础城镇体系
² 居民收入目标：城乡民收入水生活质量稳步提高城镇居民均支配收入年均增长8农民均支配收入年均增长6
² 社会发展目标：2005年恩格尔系数加权均值降43中城市37农村47（成市统计局成2001统计手册）
述发展总目标分项发展目标力发展济调整产业结构控制口解决业加快城市建设努力提高居民生活水社会发展等六方面均明确目标规划中加快城市化进程加快城市副中心建设尤值注意表明仅国民济发展然带动卫星城发展更加城市宏观发展目标方面卫星城发展提出明确规划目标项目位成卫星城镇华阳必城市化发展受惠者卫星城发展重点区域
2口：
² 2000年末成市总口1013万全国特城市中仅次北京海重庆居第四位中市区口336万县（市）口667万女性口497万男性口516万全市317万户中市区111万户县（市）206万户全市均户32中市区均户30全市口密度方公里818中市区口稠密均方公里达2370 （中国统计出版社2001成统计年鉴）
² 新数2001年末全市户籍口10199万年末增加66万全年口出生率71‰死亡率55‰然增长率16‰全市计划生育率962（成市统计局成2001统计手册）
2000年2001年口数出2001年口然增长率仅16‰远低十五口发展目标中4‰指标成市口数量发展应该够效控制时城市口基数绝增长数量较庞城市户籍口加量流动口中心城区口已密集减轻城市负担城市外围发展势必行卫星城成佳口疏散欧美城市样城中班卫星城居住成城市解决口断增土日渐稀少问题基方式
3GDP均支配收入二三产业发展状况：
成历年GDP均支配收入二三产业发展状况览表
年度
GDP（亿元）
第产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
均GDP（元）
均支配收入（元）
1990
19409
4056
7707
7646
2123
187091
1991
23695
4214
8807
10674
2565
206298
1992
30067
4919
11260
13888
3225
225444
1993
41863
5841
17774
18247
4444
280735
1994
55835
8263
24465
23107
5880
423948
1995
71367
10429
30936
30002
7388
507582
1996
86934
11653
38518
36763
8906
570071
1997
100703
12060
45637
43005
10224
604684
1998
110226
12351
49727
48182
11103
649018
1999
119003
12374
53239
53390
11897
714096
2000
131299
12556
58700
60043
13020
769495
2001
149086
13254
67613
68219
14665
8128
（中国统计出版社2001成统计年鉴34页2001年资料成市统计局成2001统计手册2000年前年份均支配收入资料中国统计出版社2001成统计年鉴146页）
GDP二三产业增长趋势图
图直观出第二产业第三产业增长趋势齐头进第产业增长缓慢二三产业例1990年2090：3971：3939调整2001年889：4535：45761999年开始第三产业首次超第二产业第产业持续低速增长占例进步萎缩第二产业保持稳定增长第三产业高速增长进步增国民济中占重第二产业第三产业良增长势头成市国生产总值保持稳定高速增长够完成十五相关目标第二第三产业增长势必带动成市房产业发展
均GDP均支配收入GDP增长关系图
图出GDP均GDP基相轨迹发展说明城市济口发展速度步时均支配收入稳步升2001年成市均支配首次突破8000元关均支配收入快速增长增强居民实际购买力住房消费作居民消费重组成部分断增加保证成住宅需求市场稳定发展断壮
4房产相关政策
² 国家计委建设部通知降费：2002年1月30日国家计委建设部联合发布关规范住房交易手续费通知统规范住房交易手续费名称服务容计费方式制定高收费标准
² 中国民银行降低金融机构民币贷款利率：2002年2月21日中国民银行第8次降低金融机构民币贷款利率相应住房商业贷款利率调根央行文件规定：五年住房揭贷款利率558调504五年调477
² 成降低住房交易手续费：成市七委局发布正式通知根国家计委建设部精神成市交易税费收取工作进步公开化规范化
² 土交易阳光工程：7月1日起成实行招标拍卖挂牌出国土权规定土交易公开化透明化暗箱操作复存
国家成市房产相关政策法规断出台成市房产业发展更加规范化市场化更方面普通消费者实惠保障开发商消费者够更加公开透明规范条件进行交易充分保护交易中弱势群体利益政策压力促开发商断成熟断壮实力必淘汰部分实力弱运作规范开发商十分利房产业健康方发展
时房产交易程中种费断降低银行揭贷款利率断调更进步刺激居民购房欲扩购房基消费群体数量保证房产需求市场持续繁荣
四房产总体市场状况
1房产总体供需情况
房产总体供需情况览表
房产开发面积情况
商品房销售情况
年份
房屋施工面积（万m2）
新开工面积（万m2）
房屋竣工面积（万m2）
实际销售面积（万m2）
实际销售额（万元）
空置面积（万m2）
1996
88150
38232
33289
23109
324788
10536
1997
104652
33694
37210
29242
441953
17087
1998
110385
30748
45459
33161
491736
11077
1999
132683
59345
47660
37050
682642
13654
2000
155351
76946
54181
43362
782108
15230
2001
199138
数
81562
70121
1297300
18824
（中国统计出版社2001成统计年鉴114页2001年资料成市统计局成2001统计手册60页）
房屋开发商品房销售走势图
图出成市房产供销售市场特点：
（1）表现良面：
² 整体市场房屋开发面积房屋竣工面积商品房销售面积均呈现升趋势
² 时供市场断放情况商品房空置面积稳定没出现幅度增加然绝面积增加空置率降说明市场消化力较强
² 商品房销售面积断增长说明需求市场逐渐旺盛竣工面积销售面积步增长房产业良性发展提供定条件
（2）市场整体条件存定隐忧：
² 房屋施工面积增长快竣工面积绝量相差巨说明开发商资金投入充足影响工程进度
² 然空置面积没出现幅度升绝量占竣工面积14表明效需求显足产品供出现问题产品设计落造成滞销
² 值注意供市场增长快市带定压力然市场需求旺盛未23年市场竞争必更加剧烈开发商专业力资金力提出更高求
2住宅总体供需情况
住宅总体供需情况览表
住宅开发面积情况
住宅销售情况
年份
施工面积
（万m2）
新开工面积
（万m2）
竣工面积（万m2）
实际销售面积（万m2）
实际销售额（万元）
空置面积（万m2）
1996
63020
29881
23540
20843
272554
8242
1997
73013
27720
31445
26265
352990
12237
1998
72653
20610
35990
31092
431416
6199
1999
100357
50297
37518
33691
544288
8590
2000
124438
66700
46477
40012
643201
10075
2001
159764
数
71614
63812
1052500
数
（中国统计出版社2001成统计年鉴114页2001年资料成市统计局成2001统计手册60页）
住宅开发销售走势图
住宅空置面积空置率走势图
图中难出成市住宅市场情况房产市场情况走势基吻合前面房产总体市场总结基反映住宅市场成绩存问题住宅市场占整房产市场绝部分份额房产宏观市场特点集中表现住宅市场
3住宅价格走势
2000年1月2002年4月成住宅价格指数走势图
2000年1月2002年4月成住宅价格指数览表
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2000年
998
992
983
986
992
993
990
987
986
986
985
983
2001年
981
986
988
992
993
991
991
992
993
995
995
996
2002年
995
992
993
995
（资料源成市房产信息中心成房产市场报告）
图表出：
² 成市住宅价格2000年1月2002年4月28月价格指数浮动17点中高998点（2000年1月）低981点（2001年1月）12月价格指数浮动范围仅5点说明成住宅价格稳定
² 市住宅价格指数应该继续保持稳定海住宅发达城市验成住宅价格应该现价格台反复整理蓄势发国民济房产行业发展更高水条件价格寻求新突破
² 着国民济断发展民济力提高住宅物业求会进步提高开发商适应居民求会加投入成会促住宅价格进步走高
² 时市场供应量断放导致市场竞争加剧价格战触发
² 述两方面决定成市住宅价格会保持稳态势会出现价格起落现象
第二部分 成房产市场描述
成市区域市场分析
城市分区：
根成市城市结构房产发展现状成市分六片区：
城东城南城西城北中心城区城郊结合区
（） 城东区域分析
1市场现状分析
(1)供应量日益增长
城东片区2000年市场发展迅速东郊工业区结构调整规划成市中心城市东发展规划成市沙河综合整治工程规划三规划出台极刺激该片区房产业发展商品房市场供应量明显增加现售楼盘总建筑面积约92万方米
(2)供应楼盘质素断提高
早期开发楼盘济适房中低档住宅2001年开发万科城市花园蜀花园河滨印象等规模高质素楼盘东区房产开发提新高度成许著名开发商岷江新希冠城集团仁房产嘉祥产等片区楼盘开始品质高档化开发规模化方发展
(3)楼盘销售状况良
市场表现楼盘销售速度良万科城市花园期基售磬蜀花园期销售率达85左右该区域总体销售率约80数盘开始进行二期开发
（4）高尚社区初具规模
两年发展特众中高档楼盘开发建造催化万科城市花园蜀花园河滨印象等高尚宁静文明社区逐渐成型加目前城东储成知名开发企业城东住宅开发呈现规模+品牌理想格局预计38年区域逐渐成熟
（5）优越教育环境
片区四川师电子科成理工学四川师附属中学成七中育学校东光实验学双林中学等中学提供良教育背景
（6）区域配套尚完善
片区建设时间较短许公性市政配套生活配套尚未健全居民购物生活方便
（7）片区现居环境理想
该区域老工业区规划配套完善东区成市民眼中脏乱差环境区域改善现状需时日
2市场产品分析
(1)楼盘中档
城东区域整市区属较乱穷方该区域楼盘针区域客户楼盘开发中档终体现价格万科城市花园蜀花园河滨印象等批高质素楼盘进入带动该区域中高档开发发展
(2)户型面积丰富种样
售楼盘户型统计分析片区户型面积40—300m2面积出片区户型房两房三房四房跃式墅片区选择性
(3)价格17003000元方米间
统计分析表明片区市场行情价格17003000元 m2左右位置开发质素价格变化力总价稳定2400左右全市范围较片区行情价格处中等价位
3未市场预测
（1）价格呈升趋势
着片区规划工程启动高素质楼盘断出现区物业价格呈升趋势原20002500升3000左右
（2）需求趋旺
着旧城改造开始涉城镇居民6460户拆迁面积达407405方米涉农村口2155居民成区域置业生力军着区域断发展置业者目光更关注片区市场需求趋旺片区市场消化力逐年增加
（3）竞争加剧
未段时间该片区出现干型楼盘供市场增长快市带定压力然市场需求旺盛未年市场竞争必更加剧烈开发商专业力资金力提出更高求
（4）市场差异化加
发展商规避风险开发楼盘市场形象特点宣传题侧重赋予产品附加值形成市场差异区分出目标市场
4城东区域楼盘资料列表
（二） 城南区域分析
城南区域成市商品房开发较早区域开发较早交通环境教育金融商贸医疗休闲餐饮等具社区代优势玉林棕南棕北 10年繁华城南奠定富区基础该区域开发中高档楼盘形成成著名高档社区
1市场现状分析
(1)供需市场稳定
住宅位置选择城南消费者首选该区域新盘断推出供需市场较稳
（2）区域配套较完善
城南区域整片区综合质素较高年开发积累已形成完善生活配套交通环境教育金融商贸医疗休闲餐饮等具定规模居民生活十分方便
(3)开发中心转移
土供限性城南新开工项目位置明显外移桐梓林棕树紫荆外双楠南延线明显发展根成市总体规划（1995～2020年）成市南部副中心民南路南延线（火车南站外环路）周边核心34方公里区城南房产外转移
2市场产品分析
(1)楼盘高档
城南区域名富区该区域楼盘开发高档城南楼盘规划设计区环境作体面积土绿化采围合式设计环境中穿插景娱乐设施充分考虑业社区文化活动建立文化广场背景音乐系统游泳池童乐园网球场等休闲娱乐设施居住休闲健康运动融入体体现天合开发理念 城南楼盘规划讲究室室外环境协调搭配锦绣花园锦官新城银花园碧云天置信丽等天然路径融入区中修建循环水系统量水体绿化点缀区环境托外环境周边市政设施作改进美化周边环境形成高档社区
(2)户型面积丰富中户型
售楼盘户型统计分析片区户型面积跨度较户型房两房三房四房跃式墅中100250面积区间体现高档楼盘质素
(3)价格25004500元方米间
统计分析表明片区市场行情价格25004500元 m2左右力总价3600左右全市范围较片区行情价格处较高价位体现该区域特征
（4）市场出现纯户型项目销售成绩十分
该区域出现纯户型楼盘曼哈顿新绿彩世界等深受市民喜爱销售火爆开盘久销售率达80左右
3未市场预测
（1）房产发展持续升温
根成市总体规划（1995～2020年）成市南部副中心民南路南延线（火车南站外环路）周边核心34方公里区重点发展科研教育文化高科技术产业等功高新技术发展导综合性城市科技产业文化区南延线火车南站立交桥机连接旧城区城南副中心未铁线穿越民南路干道城南副中心畅通阻利素必带动城南房产业新高发展
（2）期会出现盘
着房产开发断外转移南发展政策出台许开发商纷纷南延线囤积土深长城产五洲花园占面积1300亩
(3)项目更具特色
1999年开始城南开始量开发高档楼盘消化量高档住宅消费群体沉淀量空置面积加城南特殊居住环境周边已竞争楼盘定位促新项目定位中高档次项目特色营销等方面创造性求增加
（4）成市区域消费者南购房增加
城市南发展方确定城市副中心建设启动时成市高品质楼盘开发集中区城市副中心规划发展带更加令市场需求趋旺带动片区客户城南市场
6城南区域楼盘资料列表
（三） 城西区域分析
城西风水宝成说城西成历史文化保护区风景旅游区杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区清水河摸底河两条水系年发掘金沙遗址构成城西独特文景观造城西房产开发独川西民居特色该片区城南片区样成年房产开发热点
1市场现状分析
(1)较需求市场保证该区域房产发展
城西然环境生活环境文环境非常适合居住区域市房产理局调查购房需求消费者中39．3％选择城西购房（摘成房产市场报告20021）强需求市场该区域房产发展起支撑作
(2)楼盘总体质素高销售状况良
该区域高素质楼盘春天花园博瑞花园置信逸等等具代表性楼盘出现提高整区域开发水市场表现楼盘销售速度良置信华情融苑开盘半年销售率已攀升80
（3）楼盘区域划分较明显
城西房产开发年十分火爆城西三环房产开发已初步形成羊西线金沙双楠成灌路浣花风景区光华路清水河等七版块争锋局面片区风格价格形成特色
2市场产品分析
(1)楼盘供应样化
城西分典型片区造整体区域高中低楼盘存高档楼盘成花园锦城豪庭御花园墅等置信金沙园蜀风花园城博瑞市花园齐力花园嘉逸花园等中档楼盘表现价格价格区间跨度
(2)户型面积中等
售楼盘户型统计分析片区户型面积集中100180米间属居家型二房三房
(3)价格片区起伏较
紧邻风景区项目特浣花版块价格普遍偏高成区价格3倍片区中21003500元 m2等属中高水价位
(4)产品生态型
说城西部分会联想杜甫草堂百花潭公园青羊宫等风景区房产项目草堂春舜园春天花园浣花溪山庄等成成精品房产代表作目前城西众已建成正建设中楼盘中发现提出健康绿等概念少数外成花园新天嘉逸花园等区生态规划方面具特色
3未市场预测
（1）房产发展前景良
作省市号工程———高新西区发展迅速两年吸引量资金科研项目科技生活社区配套设施服务需求日俱增特外企营理者更需环境优美设施完善服务良高档生活社区预见高新西区周围特城市带年房产业配套服务产业具十分良发展前景
（2）城西住宅高层高层
目前困扰城西楼市素房价偏低价断涨二政府规划房屋类型层高绿化率等限制分摊价降低房价城西住宅高层高层
（3）购房者中青年外断增加
城西现托——高新西区作政府号工程周围现没居住着高新西区建设入驻外资企业员工住房子购房者中青年外逐渐增购买中户型市场形成梯级消费
4城西区域楼盘资料列表
（四） 城北区域分析
年作成商贸集散（物流）中心交通枢纽城北商贸流通货运储运已成规模然物流缺乏统计划组织协调城北十分杂乱理想安居该区域房产开发相成区域城北住宅开发水较低
1市场现状分析
(1)定需求市场
长期城北生活工作商外工作点亲朋友社交娱乐城北般认城北愿意城北选择环境优美房屋区域买房性城北数十万中乏购房力需提高居住质量城北需批规模档次楼盘满足部分需
(2)楼盘供应量少
城北特定环境影响造成该区域房产开发直较低迷段时间供应量相区域较少
（3）片区文环境差
城北直成市重交通枢纽物资集散该区域流动口文环境差区域城西城南居民般会考虑城北购房
（4）区域配套完善
片区规划该区域发展专业市场居民许生活配套健全居民购物生活方便
（5）商业氛围浓厚居家氛围弱
城北商品专业市场集散商业氛围十分浓厚住宅项目较少许市政配套生活配套造城整区域居家氛围较弱
2市场产品分析
（1）规模中低档
开发楼盘规模般3070亩左右少超100亩造成开发档次高安居型
（2）户型中面积
该片区户型二房三房面积二房7090三房100130属中户型结构
（3）价格18002300元方米间
整区域开发水承受力限价格18002300间均价2100左右
3未市场预测
(1)市场潜力巨
城北住宅开发起步晚商业房产开发量单类中型专业市场百里商达10万加口市场潜力巨中少想买房想天回家穿城奔波更想频繁更换时居家求仅仅遮风避雨更想舒适生活城北房产市场蕴涵巨潜力
（2）开发环境断改善
推动城北成华区带发展营造良投资环境市场环境市府区府酝酿出台系列城市规划发展计成物流基———城北商贸区建设二横三建设公路集装箱建设等等城北环境改善推动该区域房产发展
（3）呼唤成规模高档次产品
城北优势开发量短缺低价位价更容易营造环境成华区境量流区域发展起支撑作期着成规摸高品质楼盘出现
4城北区域楼盘资料列表
（五） 市中心区域分析
中心区成市政治济金融科技文化中心国务院确定商贸繁华区辖区驻省省政府省政协众省市新闻媒体机构春熙路盐市口汇集太洋等批商贸企业集聚成千万中商家店铺五星级酒店冠城广场等豪华商务楼成市繁华重区域然成价贵区域
1市场现状分析
(1)较潜客户
总惯城市划分干区域买房时总会选择合适成市房产局项调查数显示希环路购房例高达 46％成眼中仿佛市中心买房满足中心意识宿感 高房价限制许中心区购房想法
（2）明显区位优势
高度成熟中心区位置配套等方面取代优势提供合适价格优越品质相信数愿意置业
（3）府南河开启新河居时代
府南河改造工程总投资改善城市中心区居住环境府南河整治工程带动岸房产开发量亲水概念房产项目应运生蓝色港湾国嘉华庭新城俊园等楼盘形成市中心道靓丽风景线
（4）价高
土资源限性导致中心区价高涨然市民希环购房高价格成数置业阻碍
2市场产品分析
(1)产品规模商厦写字楼电梯公寓
市中心具极强区位优势特殊位置决定该区域块资源限性高昂土成半年次中心区土拍卖会两总计 7000余方米块拍出 1524万元／亩 1240万元／亩惊天价决定中心区开发商厦写字楼高层住宅规模样摊低成房价易接受
(3)均价30004500元方米间
市中心明显区位优势房价较高均价30004500元 m2左右
3未市场预测
（1）旧城改造中心区房产开发带新机遇
目前市政府正加强旧城改造力度成市中心区低洼棚户区正改造政府旧城改造予政策优惠开发商降低开发成直接效应商品房价格降普通市民买起市中区房子万科产国嘉产长富集团新城置业等实力开发商纷纷参
（2）中心区土资源限城市开发中心逐步外移
然旧城改造工程中心区土资源限该区域开发规模项目城市开发中心逐步外移
3市中心楼盘资料列表
Ø 郊县分析
年住宅郊区化趋势越越明显着成市城市东南发展战略规划实施五路桥等系列重点基建工程迅速推进应四川省优先发展成特城市绵阳城市德阳彭州邛崃等十中等城市成原市群发展战略成市十四郊区（市）县集约化规模化发展方式形成包围成市中心区域环状生态绿化走廊带许发展商早已关注市场城郊开始轮圈运动置信实业新希房产交房产合力达集团等等纷纷进军郊县
1郊县房获青睐呢？素：
（1）土供应量
郊县目前供开发土较实力开发商规模开发充分体现特色
（2）土价格低
郊县土价格成市区较低50左右价格优势众发展商目光投区域
（3）然环境优美
喧嚣城市快节奏生活方式压抑性悠闲快乐绿色健康生活成追求郊县特殊理优美然环境受许崇尚然喜爱城区呼吸新鲜空气提高土成建筑成绿化理成代价郊区住宅价格优势环境优势便显露出郊区买风景买闲暇心情成城区购房者新理念
（4）城市规划优越性
政府出台系列优惠政策措施市政规划民南路南延线正式通车撤消温江县设立成市温江区等规划加快郊县城市化进程
2区域分析
（1） 华阳
国务院1999年6月22日批准成市7卫星城中华阳便中2002年元旦民南路南延线正式通车驱车南立交桥华阳需10分钟左右时间成市南率先进行城市济整体推进23华阳房产快速发展
现华阳市场呈现特征：
A 楼盘整体质素断提高
着华阳断发展消费者项目求越越高段时间府河音乐花园华阳滨河花园绿水康城黄金海岸翠拥天代表批中高档楼盘涌现提升华阳项目总体品质
B 房价断提升
商品房土价格升幅度较明显商品房均价2000年800900元方米现15001600元方米土价格涨2倍左右
C 开发商纷纷进入
早南延线规划初华阳土成抢手货三佳房产双流阳房产宏城房产森宇实业三房产等华阳搞开发开发项目止时日华阳土已慧眼独具开发商抢占贻
D 整体配套欠缺
市政配套华阳整体较差商业金融行政医院学校等均未形成定规模
（2） 温江
着光华道成温邛高速公路绕城高速公路等城市快速通道建成年4月14日国务院正式批准撤消温江县设立成市温江区越越开发商目光转成西温江短短月时间里置信房产华新国际森宇集团亚房产华隆房产天合房产合力达等房产开发商迅速抢滩温江总征量数千亩计场金温江圈开发已拉开帷幕
现温江市场呈现特征：
A需求市场
温江房产市场潜需求较市场供保持定程度步增长目前温江全县商品房销售态势良空置率低旧城改造项目消费群体温江外购房者占例较仅芙蓉古城客户群成市消费者外消费者中35－50岁消费者成购房力
B项目品质断提升
2002年温江境盘已建信奥林匹克花园置信芙蓉古城置信柳城谊苑森宇音乐花园天祥边城水恋项目公开亮相举提升温江房产开发整体形象抬高行业竞争门槛促市场更加规范加速区域版块市场形成
C水景田园特色成流
亮相项目建信奥林匹克花园置信芙蓉古城置信柳城谊苑森宇音乐花园天祥边城水恋具特色．边城水恋水生态环境做文章柳城谊苑营造种亲水生态题等
6郊区楼盘资料列表（温江华阳区）
二典型楼盘分析
价格分类标准楼盘分成高档中档低档三种分列举典型楼盘希种角度总结成住宅市场
高档楼盘：价格3000元m2中价格4500元m2楼盘豪宅
中档楼盘：价格2000～3000元m2
低档楼盘：价格2000元m2
典型楼盘选取原：
² 产品较特色
² 值鉴思考
² 目前售
高档楼盘
成市高档楼盘分布图
成市高档楼盘特点：
1 区域：分布城南城西片区1环路中心区域府南河岸
2 价格：均价集中30004500元方米少数运作水开发成较高精品豪宅价格4500元锦绣家园银花园
3 目标客户：中心区区域情结老成普遍喜欢远离市区生活类楼盘正满足类群求二环定济基础成功士二环外目标客户较广
4 户型：基集中较宽松中户型少量户型户型供样层错层跃层
5 规模：环路楼盘相部分规模项目二环外较
6 产品身：运作水较高具特色体现目标客户身份品位
7 项目优势：
1 1环路高档楼盘价格支撑点源区位便利交通成熟市政配套楼盘带先天附加价值产品质素身配套般
2 城南片区传统意义高尚住宅区富聚居具拟片区优势片区楼盘身质素普遍较高般拥较完善配套设施诸：商业街泳池会甚学校医院等
3 府南河岸项目河然风景作项目优势吸引客户
4 二环路外项目规模效应品牌优势产品硬件价值感受价值居住文化生活方式社区配套等综合素取胜
8 价格支撑素：
² 城市中心区位
² 片区文环境
² 河然风景
² 高品质建筑
² 品位园林
² 完善社区配套
² 成熟市政配套
² 优质物业理服务
三典型楼盘分析
春天花园
项目点评 项目处历史文化旅游景区浣花块然环境较具文氛围交通方便楼盘综合素质较高细部处理精致恰较体现项目品质格调社区景观绿化空间充足景观系统协调精致具层次感营造清幽浪漫居家氛围
价格支撑点 然景观立面材园林设计专林木基社区配套
项目基状况：
1理位置：浣花风景区百卉路12号
2发展商： 成春天花园房产开发限公司
3建筑规模：
占面积：2931488方米
总建筑面积：42136方米
总户数：228户
4绿化率容积率
产品分析：
1题概念 然生态园林作核心概念强调然谐互动
倡导种文幽雅高尚生活方式
2规划设计：
² 建筑风格
造型恬淡富质感立面材均系天然石材简约气 乏软柔细腻门廊门厅设计独特较性化
n 建筑规划：
5层跃6层住宅24幢31单元中14单元安装电梯局部设置叠加式Townhouse住宅
n 园林规划：
（1）兴建银杏等珍贵乔木项目专林木基形成绿色生态社区提升完善居生活环境体现生活品质感
（2）设计日著名园林规划师担纲追求然意生态环保景观风格
（3）社区山水等园林外部空间机结合水景系列贯通种树木高低错落致衬托出园区层次丰富缓坡状起伏面
户型供：
130—270方米三四房户型设计基错层跃层采阳台飘窗
价格状况：
3980—5500元
付款方式：
8成30年揭次性付款98折
配套服务
期设景观游泳池童嬉水水池
二期采双会配置（设茶吧棋牌包间健身房台球乒乓球等）设网球场便利店干洗店童活动中心等设九重设防安防体系三表远程电子巡更电子公告电信宽带入网背景音乐系统
销售状况：
二 成花园
项目点评项目开发商政府联手运作具规模效应配套优越产品质素较外立面颜色沉闷中心广场视野宽阔气显空旷单调园林显单调杂乱层次感观赏性够总整项目规划设计没土文化结合物业价格相偏高
价格支撑点规模效应完善配套名校带动户中央空调
项目基状况：
1 理位置：青羊区青羊道8号
2 发展商：成市成花园开发建设限公司
3建筑规模：
占面积：总占1400亩
总建筑面积：90万
总户数：6350
4绿化率
5容积率：079
产品分析：
1题概念
2规划设计：
n 建筑风格
n 建筑规划：
16栋1012层高层108栋联体墅28栋联排墅4栋花园洋房组成中央10000方中心广场40—100米楼间距
园林规划：
组团式环境规划设七题公园公园异域风格
户型供：
91304高层131—163方米三房二厅四房二厅
价格状况：
花园洋房均价3800元方米高层层2850—3100元跃式均价3600元Townhouse均价5100元
付款方式：8成30年次性付款96折
配套服务
配备幼园学中学购物中心游泳池医疗中心8000方米会等设施实行全智化物业理功较全高层配中央空调
销售状况：
2000年开盘Townhouse已销90花园洋房已销20—30高层剩余较
三置信丽花园（3期）
项目点评置信代表作建筑水相高户型设计创意成项目重支撑时发展商提供8角米廉价优质物服务业成卖点总体感觉产品系列特质明显楼体园林细节衔接算太流畅没达系列开发种层次
价格支撑点 产品质素泛景观泛会空中花园业修建生态健康题公园
项目基状况：
1理位置：成市二环路南四段
2发展商：成置信实业限公司
3建筑规模：
总面积39249米
总建筑面积1234711米
4绿化率：615
5容积率：315
产品分析：
1题概念 生态环境社区
2规划设计：
建筑风格：
立面白色调配合窗台型空中花园支柱线 条带出强烈现代气息气派
建筑规划：
U型半围合户够部型喷泉景观时保证楼体间空气流动
园林规划：
采中式园林造景方法20亩中庭水景园林采中心会全龄化时尚泛会结合新颖方式散点布局：1）气势宏喷泉梯级瀑布组成型水体景观2）花木竹林栽种种乔木配合毛竹林烘托出然生态景观3）入口处掘土成山营造园中山林感觉
户型供：
14957+4215米4房30617+7315米跃式单位5种户型中户带4070米空中花园特色
价格分析：
住宅均价3800元花园1300元米
配套服务：
设空中恒温泳池会茶楼仗项目前两期配套丽公园配套（网球场足球场文娱广场等）
销售状况：
四凯莱帝景花园
项目点评项目投资开发商具国际性产开发验位处成高尚住宅区周边区域30层高层住宅没较展示项目整体形象作成酒店式公寓典范建筑外形酒店式会宽户型高品质服务恰体现定位现场布置典雅气定想象空间较展示项目品质
价格支撑点 建筑外型材富聚集酒店式会高品质物
项目基状况：
1理位置：成市民南路四段桐梓林北路
2发展商：成凯莱物业发展限公司
3建筑规模：
总建筑面积95673米
总户数：498户
4绿化率：55
产品分析：
1题概念 城南中心豪华景观电梯公寓
2规划设计：
建筑风格：
建筑外形现代挺拔宏伟具市感品质感
建筑规划：
3幢30层电梯公寓组成
园林规划：
户型供：
力户型：13867方米15991方米17783方米
三房两厅：139160四房两厅：178
价格分析：
起价3600均价4000元层差2060
配套服务：
商务会网球场恒温游泳池童游乐中心咖啡厅等
销售状况：
销售率达70
五 中海名城
项目点评项目处城南高新区中海产西部投资开发首项目采中海手法整楼盘统性非常明显纯美欧洲园林完美配套户型样细节做较发展商更加细致楼盘中紧凑实户型设计运消费者反映太值鉴方
价格支撑点 品牌优势概念设计产品品质两公园环抱完美配套
项目基状况：
1理位置：成市高新区神仙树南路8号
2发展商：中海兴业（成）发展限公司
3建筑规模：
占面积：约460亩分三期开发
建筑面积：450000米
总户数：3900户
4绿化率：49
产品分析：
1题概念：城南欧洲镇
2规划设计：
建筑风格：
采欧洲镇题配合现代建筑手法塑造出带欧洲风味现代立面入口采双肩塔歌德式设计成整项目精神堡垒
建筑规划：
规划分法国枫丹园荷兰千色园西班牙赛乐园等四期
园林规划：
欧陆风情居住建筑然环境交融营造出现代欧陆风情生活空间社区文化
户型供：
60239米
价格分析：
层高层31004200均价3500花园洋房均价5000
配套服务：
商业街运动健身休闲会幼园学网球场游泳池
销售状况：
六 雅典国际社区
项目点评 利罗马雕塑雅典风格概念府南河具较佳景观优势错社区品质优秀理区位称项目成功素户型设计注重采光通风公通道采然采光值鉴现场包装典雅气符合项目定位
价格支撑点 河景观优势社区品质
项目基状况：
1理位置：志民路23号
2发展商：成倍特新时代置业限公司
3建筑规模：
建筑面积130000方米
4绿化率：48
产品分析：
题概念：
雅典风格概念营造宁静祥尊贵典雅居住氛围
2规划设计：
建筑风格：
浓重典雅立面设计色彩浓重传统欧陆风格设计
建筑规划：
5栋2130层半围合布置1期2期间存着56米高差形成起伏效果
园林规划：
中庭式设计林木配合具古罗马特色雕塑典雅气感觉浓厚文化气息
户型供：
165169三房176四房户型面积集中
价格分析：
装修房起价3980清水房起价3180层差50100
付款方式：
次性97折
配套服务：
会游泳池咖啡屋酒吧茶坊健身中心
销售状况：
已销80
销售现场：
售楼处旁设样板房部装修典雅设3尊铜质雕售楼员动性强接序现场设种饮料供房选择1环路销售现场较楼盘
七 银花园欣苑
项目点评城南区域标志性高档楼盘进入早已开发五年时间产品样化区配套十分完善获项奖项
价格支撑点 富聚集区品牌优势完美配套产品品质优质物
项目基状况：
理位置：成市高新区新光路8号
发展商：成银发展限公司
建筑规模：
总占面积：154507米（226亩）
欣苑（第五期）占：44500米
总户数：947户
建筑形态：层TOWNHOUSE
绿化率：59
产品分析：
题概念完美源生活品位
规划设计：
建筑风格：
色彩较亮丽现代风格带较重热带风格味道
建筑规划：
采围合布置 利中部空间造景
园林规划：
中庭园林形象没展现初步成型
户型供：
力户型三房两厅四房两厅五房三厅面积：124280
价格分析：
层：4000电梯公寓：3800墅：5500
付款方式：
配套服务：
高尔夫推杆练场会餐厅商业街幼园银学游泳池网球场篮球场沙滩排球场等
营销特征分析：
销售现场：现场布置整齐干净气足接序热情高
广告宣传：2期广告少形象广告品牌效应支撑销售
销售状况：达68
八万科城市花园
项目点评定品牌优势良市场口碑定位开发水较高户型设计独处160方米townhouse设计紧凑余体现出舒适感前中三庭设计特色倡导远离城市喧嚣坡生活新张迎合目标客户心理然特性建筑性融合
价格支撑点 品牌优势规划设计商业街会文化氛围townhouse户型设计
项目基状况：
1 理位置：
2 发展商：成万科房产限公司
3 建筑规模：
占面积：占760亩期开发150亩
建筑面积：期51825方米
4绿化率：50
5容积率：11
产品分析：
题概念
坡新城假日风情
2规划设计：
建筑风格：
欧式风格立面采暖色调涂料墙面突现出镇家感觉
建筑规划：
利块起伏变特点楼体错落置分布 城景观角度丰富变化
园林规划：
楼体道路水景商业街注重生活气息营造没楼盘样型题园林做支撑值鉴
户型供
户型样酒店式公寓花园洋房联排墅独立墅面积80—210方米
价格分析：
层2600元方米Townhouse4600元方米
付款方式：
配套服务：
社区配套完善1．8万方米社区中心型谷底公园景观泛会商业街游泳池幼园学等
销售现场：
现场布置采万科手法售楼处风格产品风格完全致现场员接序耐心讲解部分售楼员外深圳广州等售楼验
销售状况
期基售磬二期开始部认购未正式销售
九曼哈顿
项目点评 项目位民南路四段未CBD位置较作成高层住宅空中设置7题花园方法维持建筑生态衡性克服传统户型设计缺陷拥居住办公投资等种功
价格支撑点 段户型设计空中题花园赠送面积功物业理
项目基状况：
1 理位置：
2 发展商：
3 建筑规模：
占面积：
总建筑面积：34万方米
5绿化率：55
6容积率：15
产品分析：
1题概念生态摩天楼里酒店式空中翠庭墅
2规划设计：
² 建筑风格 现代风格充满时代感
n 建筑规划：幢14层高层组成
n 园林规划：
层品字型绿化设题花园
户型供：全跃复式面积23118米5类
价格状况：2800—4500元均价3400元
付款方式：8成20年
配套服务
7100米会设咖啡厅酒吧商务中心健身运动俱乐部快餐厅七题泛会酒店式堂酒店式理
销售状况：
中档楼盘
成市中档楼盘分布图
成市中档楼盘特点：
区域：分布城东城北片区二环路外城郊结合区
价格：均价集中15003000元方米总价15—30万较
目标客户：工薪阶层需成家立业年轻外工口年龄集中25—35岁间
户型：户型面积选择面较户型设计实际生活考虑较
功：作居家办公居家两较少
规模：环路楼盘相部分规模项目二环外较
产品身：注重产品实性社区环境注重居家氛围营造社区文化强调邻里交
社区配套：满足众消费娱乐项目茶坊棋牌室麻馆乒乓球室游泳池等
物业理：保障安全重点服务规范化
价格支撑素：
成熟配套设施（3）便利生活条件（4）性价高性产品（5）灵活付款方式（6）社区配套较全8）规范化程度高物业理服务（9）良社区环境（10）亲切怡社区文化
三典型楼盘分析
博瑞市花园
项目点评低密度低层数区规划较讲究间距强调空间水运予精心考虑
价格支撑点产品规划设计成熟配套层景观系统园林物
项目基状况：
1 理位置：青羊区光华道青羊道交汇处西侧
2 发展商：成博瑞房产开发限公司
3 建筑规模：
占面积： 214亩
总建筑面积：总20余万方米
5绿化率：55
6容积率：15
产品分析：
1 题概念
健康文明快乐时尚新市空间
2规划设计：
建筑风格：
建筑规划：清华学建筑设计研究院深圳分院担纲建筑规划6层层幢9层电梯公寓规划采错动式庭院规划讲究间距强调空间通院落组合形成整区
园林规划：
美国EDSA担纲园林景观设计两条景观轴线安排享空间运动空间绿化组团强调私密性安静园林设计注重景观交融花园通树阵硬草坪等空间划分形成相安静空间
户型供：
二房二厅（79—109方米）三房二厅（101—171方米）四房三厅（133—187方米）五房二厅（170方米）部分跃式带台花园
价格分析：
2500—3100元方米均价2800元方米
付款方式：
8成20年（满足定条件30年）次性付款97折
配套服务：
休闲生活长廊集中超市药店饼屋茶肆托中心等生活设施中心庭院汇集景观泳池缓坡草坪童戏水池木栈道休闲廊架等特色景观壁球场会幼园周围学校公园医院等市政配套设施博瑞物实行温莎式星级居家服务
销售状况：
四月开盘已销80
二置信华情融苑
项目点评 项目定位型生活类住宅区较利居住环境规模市场社区规划承续置信丽花园文化涵氛围：安逸恬适
价格支撑点 成熟配套便利生活条件社区品牌优势
项目基状况：
1理位置：二环路西段
2发展商：成置信实业限公司
3建筑规模：
占面积：置信逸花园总占300余亩
总建筑面积：情融苑78371方米
区公园占：30亩
住宅总户数：324户
4绿化率：60
5容积率：176
产品分析：
1题概念：现代市村落然纯真风情题概念
2规划设计：
建筑风格：
现代物业传统川西文化相融合
建筑规划：
北侧6000方米水景庭花园设沉式广场南侧占30亩区公园
园林规划：
紧邻占30亩社区公园区设6000方米水景庭花园时建立20—90方米私家空中花园三者结合创造全方位绿化重景观区生态环境更趋完美
户型供：
四房二厅136—193方米跃层带20—40方米私家空中花园
跃层客厅空中花园挑高49米配宽幅落窗
价格分析：
2600—3180元方米
配套服务：
区设幼园游泳池童戏水池网球场露天茶座篮球场等业提供VIP专属服务时享双楠社区种基础配套
实行智化物业理服务容包括日常保洁绿化理客户服务中心
销售状况：
2900—3180元方米
三 新城俊园
项目点评项目位玉双路（环）处区域教成熟户型样选择面净挑27米阳台构成室外结合花园概念高层板式结构更通风采光具户户见景优点
价格支撑点 区域优势高层板式结构产品性价高
项目基状况：
1理位置：玉双路（环）
2发展商：成龙基集团限责公司
3建筑规模：
占面积：13722米
建筑面积：43101
4绿化率：468
5容积率：314
产品分析：
1题概念：新城市住宅典范
2规划设计：
建筑风格：
现代风格高层板式结构
建筑规划：
4幢11—12层高层势成倒U字排列形成围合式纯居住区
景观规划：
重室外景观室景观机结合
户型供：
户型样50206方米
价格分析：
27003050跃式3800
付款方式：
次性97折
配套服务：
会幼活动场智化系统
销售状况：
年11月开盘销售率达95
四成现代城
项目点评项目处区域较成熟环境较周围六公园物业作居家投资办公项目身配套全提供24时免费供餐服务家政物业酒店式服务形象包装时尚性符合目标客户口味
价格支撑点区域 户型配套物推广手段
项目基状况：
1 理位置：市中心环线锦里西路
2 发展商：四川省林凤房产开发限责公司
3 建筑规模：
占面积：11300方米
建筑面积：86060方米
4绿化率：30
5容积率：79
产品分析：
1题概念
市中心时尚精品户型倡导新锐意识形态市生活
2规划设计：
建筑风格：
建筑规划：
园林规划：
户型供
户型力户型45—96方米30种户型
价格分析
起价2680均价3000元
付款方式
8成20年次性95折
配套服务
网球场游泳池健身房酒吧空中艺术走廊星级会
销售状况
销售率达60
五金房汇景新村
项目点评
价格支撑点
项目基状况：
1理位置：金房苑西路
2发展商：金房集团
3建筑规模：
占面积：约50亩
建筑面积：46096
总户数344
4绿化率：45
5容积率：
产品分析：
1题概念
2规划设计：
² 建筑风格
n 建筑规划：9幢层
n 园林规划：坡式园林
户型供：
层错层80124复式182188
价格状况：
起价：2200 均价：2480
付款方式：
配套服务
坡式半会品茗聚会健身场 中庭花园
销售状况：
销售率50
六交 吾 家
项目点评 项目交房产继数码村推出精品户型社区
价格支撑点 社区
项目基状况：
1理位置：交路
2发展商：西南交通学房产研究中心
3建筑规模：
占面积：约60亩
建筑面积：63650方米
4绿化率：
5容积率：
产品分析：
1题概念 精彩户型温馨社区
2规划设计：
² 建筑风格 三角形回廊设计
n 建筑规划：区8幢全框架三角形6层建筑组成
n 园林规划：
户型供：
层4080跃层70140
价格状况：
均价2600
付款方式：
配套服务
园林广场读书廓休闲沙龙商场
销售状况：
销售率达75
七蓝 色 空 间
项目点评
价格支撑点
项目基状况：
1理位置：成交路中段
2发展商：四川富森实业投资限公司
3建筑规模：
占面积：约6万方米
建筑面积：约9万方米
总户数：700户
4绿化率：42
5容积率：
产品分析：
1题概念 蓝调演绎生活优雅
2规划设计：
² 建筑风格
n 建筑规划：11栋6层层2栋12层高层 五半围合式层组团
n 园林规划：三层绿化景观
户型供：69210
价格状况：均价2200
付款方式：
配套服务
会中央园林水景公园南国泳池商业步行街
销售状况：
销售率4050
八蜀花园
项目点评
价格支撑点
项目基状况：
1理位置：成市蜀道东端水碾河路14号（二环）
2发展商：成华盛实业
3建筑规模：
占面积156亩
4绿化率：533
产品分析：
1 题概念：
2 规划设计：
建筑风格：
建筑规划：
园林规划：
户型供：
两房两厅：94102三房两厅：133139
四房两（三）厅：136222五房两厅：146
价格分析：
均价2300现阶段出售房价2700左右
付款方式
配套服务：
生态水景羽毛球场童游戏乐园高尔夫击球练场迷宫花园茶室花房中英双语幼园3万米会等
销售状况：
销售现场火爆销售率达80左右
九凤凰栖
项目点评 成熟社区选址城西浓厚历史文背景演绎出现代川西民居较特色社区营造吸收传统园林简洁明快轻灵实特点底层住户设计园林花墙围台独门院整园区营造传统院墙街区生活氛围
价格支撑点成熟区域川西民居特色
项目基状况：
1理位置：二环路西三段金房苑东路
2发展商：成乐民房屋开发限公司 成金房集团公司
3建筑规模：
占面积：约35 亩
建筑面积：43000方米
4绿化率：32
5容积率：
产品分析：
1题概念：现代川西民居
2规划设计：
建筑风格：川西民居建筑风格
建筑规划：
园林规划：传统庭院式园林风格亭台门廊具特色 相互交融明快整洁楼群彼呼应相益彰采社区园林家庭园林相结合方式社区
户型供：
三室两厅双卫（102 –123）四室两厅双卫（140 –187）
跃层（154 –245）
价格分析：
起价：2500均价：2680
付款方式：
配套服务：
销售状况：销售率达65
四成市住宅市场总结
成市整体楼盘调查成市住宅市场呈现特点：
1开发商成熟品牌开发商带动促整体水低
成开发商观念手法策划概念较成熟水全国高水差距重环境重服务重质量已成市场趋势
2住宅开发类型区域性强
成南富西贵说城南高档楼盘聚集区城西中档优质楼盘聚集区区域项目异市场定位相达区域荣消费者首先区域认然项目认
3题概念
河居生活法式风情坡文化生态居家智慧生活康居典范成市项目题概念层出穷中乏精品部分项目概念较空洞缺乏演绎基础
4户型面积方面流户型面积偏
受域消费特点影响成市住宅户型面积海区相普遍偏户型面积角度说属舒适型户型面积住宅二房90～100m2左右三房130～140m2左右四房160～180m2左右
5户型定位方面单项目户型面积跨度户型
成市住宅项目户型面积跨度非常户型种类设置户型面积差100m2项目项目面积差竟达200m2跨度令吃惊
6产品类型方面高层电梯公寓层TOWNHOUSE低层花园阳房受青睐
环受限制高层较外高层层居TOWNHOUSE低层花园阳房受青睐
7建筑风格方面通常方文化相结合
川西民居代表蜀风建筑建筑风格体现较融入土文化项目基够取成功采土文化相南方风情异域风情项目够消费者接受
8价格方面成住宅绝价格高价差
相等城市成市住宅绝价格高直接导致价差市区价格普遍2000—4000中高端市场准入门槛高然边际收益
9配套设施较全配套设施作重卖点项目刚刚起步
相部分项目配套设施会童游乐园游泳池网球场等规模项目配幼园学高尔夫练场商业街做局部宣传没铺开作重卖点更没提升概念高度
10郊区盘价格然环境渐认
着交通条件改善然综合质素般良然环境较低价格受越越消费者青睐
五盘情况
1盘界定
项目总面积城区500亩左右郊区1000亩
2成盘
述标准成目前盘楼盘：
² 城区盘：成花园（1400亩）蜀风花园城（1000余亩）万科城市花园（760亩）中海名城（460亩）深长城成五洲花园（1500亩）
² 郊盘：目标锁定作成市民第居郊区域温江华阳
温江板块：锦绣花园西区建信奥林匹克花园森宇音乐花园
华阳板块：远集团（2000亩）新希南方新城（2000亩）剑南春（1000亩）美国OFA棠湖集团心怡（外紧华阳万安辖区郎酒集团项目）目前华阳项目均处前期启动未启动具体资料详
3售盘情况
成花园（1400亩）蜀风花园城（1000余亩）万科城市花园（760亩）中海名城（460亩）售述楼盘详细分析见报告相关部分
42003年半年公开发售盘情况
² 成五洲花园：
深长城集团项目位三环外武侯道北南延线东侧府河西政府规划未城市副中心居住项目总占1500亩预计2002年底开工预计售价未2400元m2左右
² 锦绣花园西区：
成华新国际城市发展限公司2002年1月16日正式签约进入温江开发块位温江涌泉镇光华道旁预计总投资5－6亿项目总号称千亩总建筑面积约30万方米期开发500余亩预计3年开发完成拟建低密度区建筑形式联排墅层联排墅首推5—10万方米计划年底开工明年3月份推出联排墅力面积180~190方米左右预计售价2500~2800元m2左右
² 建信奥林匹克花园：
成建信奥林匹克投资置业限公司2001年11月26日奥林匹克花园落户温江项目总1600亩总投资20亿开发周期3—5年力争3年开发完毕奥林匹克花园成超型社区预计居住口3—4万引水入城造座名副实健康生态城产品高层电梯公寓兼联排墅等类型公寓套面积100m2左右联排墅150m2左右预计年半年开盘预计售价2000元m2左右
² 森宇音乐花园：
成森宇实业集团年10月开始温江征开发森宇音乐花园项目总1600亩期开发300余亩开发面积25万方米期开发公建配套环境建设计划总投资4亿元年十月前动工年完成计划总开发期三年左右产品高层高层电梯公寓套面积100m2左右预计半年开盘预计售价1700元m2左右
5成市盘市场总结
² 成没建成郊区盘没成功案例
² 成市区盘均外集团开发万达万科中海中房长城方面说明成市开发商操作力够方面说明盘需强资金运转资金力求非常高
² 分期开发控制期推出量盘成功特征统社区组团项目断创新变化断制造项目市场中热点
² 盘果文化相融合规模会失败北方设计风格成花园
² 目前成功盘居住型推出盘鉴意义
² 盘配套设施仅齐全更断成项目阶段卖点
² 年1—2年郊区盘陆续推出竞争更加剧烈
六结
通市场调查总结成市盘总结成市住宅市场现时水目前市场竞争条件项目应该做点：
² 项目成成华阳板块（阳板块）标准制造准入门槛阻隔竞争甚配套板块服务
² 项目需易分期延展包容性强总体概念支撑整开发程
² 项目否流户型面积外补充紧凑面积户型
² 项目应该设置种户型扩客户层面
² 项目应该低层TOWNHOUSE
² 项目风格应该采川西文化相融合易市场接受异域风情
² 项目应该相较低价格制造项目高性价市区形成品质价格优势郊区形成价格品质优势
² 项目配套仅齐全特色成项目重卖点甚提升分题
² 项目定位定居住度假兼容性
² 项目应该分期开发控制分期开发规模降低市场风险减轻资金压力
第三部分 消费者分析
解读成
Ø 成市处成市原中心物产丰富气候宜商旅云文星汇萃 历史未遭变革少战乱虞民安逸乐历史生活充裕时间精力志趣狭隘域文化均义成惯事事世争
Ø 方面成作西南政治济文化枢纽吸引外口加入时着西部开发政策推行西部龙头实力外企业纷纷前抢滩疑成带发展机遇成城市注入新活力
Ø 城市历史造城市文化烙印封闭开放进取闲散创新守旧传统现代盆意识国际化趋势等等矛盾交织起形成日成独特域文化生活品性
二 生活形态分析
1 生活方式：追求种舒缓休闲张扬注重沟通具亲密亲朋关系睦邻里关系生活方式表现：
Ø 穿着饮食休闲娱乐众时尚潮流投入较：成喜欢坐茶馆麻进歌厅足球吃火锅成女孩时尚穿着体现出
Ø 家庭理财方面选择股票风险较储蓄较普遍
Ø 家庭观念较重亲情较重
2生活态度：追求享受享受享受生活信条
3工作态度：喜欢工作强度精神压力太工作投资创业意识强缺乏创新锐意进取精神
4热衷消费
Ø 穿着饮食娱乐众消费
Ø 网已作种时髦生活方式渐流行伊妹找已成时尚
Ø 郊区国方旅游逐成热点
Ø 成交通工具体现身份购买汽车已作种时尚消费逐日接受
Ø 更化讲求品位位舒缓工作压力消费场西餐厅咖啡厅健身房网球场高尔夫消费较少
5消费观
Ø 消费心理开放乐接受新产品追求时髦性心理敢超前消费特色
Ø 消费较实际注重产品实价值
Ø 消费取太注重专家建议直观感觉亲朋介绍较
Ø 生活节奏较慢生活压力热衷购物花购物时间较长
速食信卡电话订货太热衷
三住宅消费特点
建筑门艺术门文化住宅消费反映骨子里观念反映住宅消费集中体现特点：
Ø 选择买房租房更普遍期拥物业真正落生根成储蓄消费目标
Ø 购房目：改善居住环境成家立业日常居住孝敬父母置业投资休闲度假辅
Ø 敢超前消费特点具特点产品质素较高中高档住宅市场容量
Ø 消费较理性选择住宅首素价格位置户型居住位置注重交通购物班否方便
Ø 注重亲情特性购买住宅时定区域情结喜欢离父母朋友离工作点较区域
Ø 购买物业时较谨慎注重产品带实际利益单营销手段概念推广较难动
Ø 倾选择生活情趣社区环境休闲生活氛围充分彰显物业区住宅架空层植绿化放置桌椅供业聊天牌沟通
Ø 骨子里偏爱传统文化传统文化题住宅更青睐
Ø 物业类型选择惯爱层高层选择例高层
Ø 户型面积选择选择户型时倾宽松型
Ø 强调社区邻里交社区文化较认喜欢属感利害关系心理认亲切怡社交氛围
Ø 性题综合配套总价低投资价值户型年轻吸引
Ø 消费心理开放购买转快特色项目受追捧
Ø 积极开放环境逐日形成外文化事物包容性接受性强特点挖掘隐性需求引导种国际化居住观念消费国际潮流接轨彰显文化涵住宅产品逐渐产生认感
第四部分 项目分析
项目概况
项目位置图
项目位成市南双流县华阳镇境府河南民南延线（天府道）东侧高新区紧河隔华阳镇成市区区域块处双流华阳界府河老成仁路中镇范围项目总占2000亩前三期1500亩预留500亩中项目期开发450亩
块现状
双流县介绍
面积1072方公里口85万辖26乡镇县城距成市区仅16公里成双流国际机场位该县（详细点）
华阳镇介绍
位成市南部成市高新区相接华阳双流县外窗口商贸中心城镇时成市规划城市扩张卫星城镇华阳受成市城市南发展规划影响两年已成成市城乡居住开发区域连接城市快速道路——天府道贯通缩短城乡间距离华阳区域已基融入成市城市格局目前该区域作居住区已越越成市场认
华阳未规划目标成高品质卫星城
国务院1999年6月22日批准成市7卫星城中华阳便中悉2020年华阳城区目前8方公里增加27方公里城市居住口达30万高品质住宅华阳房产业发展流
关士介绍未华阳发展居住商务高新技术产业规划7组团中城市副中心组团高新技术园区组团余居住组团组团间生态隔离带连接新开发居住区中坚决建商铺区围墙建成通透式北部新区建项目已严格求执行新开发住宅区求绿化率达40％容积率1．5高品质社区仅广购房者希政府开发商愿解目前华阳购房者中约70％成中部分投资行外部分买房居住成华阳买房居住房子求然较高事实年华阳房屋品质迅速提高已成城区房子相年华阳开发商购房者郑重承诺：满意条件退房充分说明华阳开发商建设高品质房决心期开盘开盘项目绿水康城黄金海岸翠拥天等联排墅例侧面反映开发商修高品质房子动
二项目块分析
1华阳镇征分析
着天府道开通位南延线终点华阳板块迅速升温城市南发展方确定城市副中心规划更华阳溶入成市城区部分华阳境府河延线较长蜿蜒曲折景色样岸楼盘极具特色着府河音乐花园成功华阳已越越受关注早天府道规划初期众精明开发商便开始华阳圈运动
华阳镇征示意图
华阳镇征示意图出华阳征情况：
华阳15方公里规划已全部划分中已报土三利珠峰青年亿达等7块已批土森宇华兴三佳三等14块未报土远丰瑞三环南方新城森宇心怡棠湖剑南春等约22块
征单位出：
华阳没进行前期规划开发块较乱影响产品牌企业进驻进驻区域开发单位基产品牌企业基华阳开发商关系公司成外实力企业集团
存众知名单位关系单位拥块土土开发存较确定性
单位征特点三：力求块面积南延线府河
块面积：项目规模优势开发等土升值高价分块出块起重
南延线：项目直觉交通优势展示性强较直接出入口
府河：项目具景观优势水质前景光明（河水治理）景观项目卖点
远项目块竞争中位置
规模块规整度成市距离远景观面长度4方面
规模棠湖远心怡三佳OFA剑南春南方新城规模较远三甲列
块规整度心怡剑南春棠湖三佳较远块分散
成市距离远位置
景观面长度（指府河长度）：心怡森宇剑南春润兴等较长远优势
综诉然远总体规模较块分散降低项目整体规模优势景观方面没优势明确距成市区郊区盘道路条件较规模块相交通时间相差3分钟左右层面距离起作方面成市区华阳先华阳楼盘远集团项目然期营销程中重作客户生活角度没太意义
2周边环境分析
（1）民南延线（天府道）
² 背景简介：
2002年1月1日天府道正式通车全长13465公里车道双8车道设计时速60公里目前成市已道路中路幅宽道路附属设施堪称国高等级城市道路中流水天府道火车南站立交桥民南路构成成中轴线城市东南发展连接市中心卫星城重通道时该道路承担起串联线高新步行区棕树琉璃北琉璃南新园站南源华阳九组团功未城市南部副中心包含站南组团中
² 现状实景：
成仁路交叉口 辅道隔离带
路面路灯 宽阔路面
² 项目关联点：
位项目期西面未项目业回家路良路况已成市民皆知项目道路展示面长约500米左右项目外充分展示形象重区域
² 关键驱动素：
¨ 回家路包装
¨ 线包装导示系统
¨ 项目路建筑形象设计功设计
（2）成仁路
u 背景简介：
成仁路成仁寿道路着城市规划道路设施断完善成仁路作逐渐削弱然会保留进行线路调整路面较窄双四车道辅道绿化隔离带等附属设施路矿况较差华阳中镇成条道路
u 现状实景：
成仁路全貌 路面行道树
u 项目关联点：
成仁路贯穿项目项目期分成东西两块项目需改造道路解决形象车辆噪音等相关问题利方面影响消费者购房会产生影响项目成功必条件时成仁路项目外展示形象重区域
u 关键驱动素：
l 道路路线整改
l 线包装导示系统
l 项目路建筑形象设计功设计
l 项目期东西两块关系处理
l 项目二三期通道路衔接处理
（3）高压线
n 背景简介：
民南延线路东侧项目道路区域南北走高压线高压走廊控制区域宜进行住宅建设
n 现状实景：
高压线通块空 紧南路高压线
n 项目关联点：
然高压走廊宜建造房屋高压线基道路路边项目需退定红线距离高压线然影响观瞻项目实际建设品质影响完全通煽情建筑设计环境设计转移消费者视线（深圳万科四季花城紧铁路）
n 关键驱动素：
¨ 高压线控制范围功设计样利关键（置信丽花园）
¨ 通项目路建筑形象设计功设计特色品质感营造转移消费者视线
（4）府河
² 背景简介：
府河成市母亲河项目相府河河段成市游华阳镇游水质般府河延伸段治理工程已全面开始府河全面治理成市重点工程
² 现状实景：
紧项目期府河现状 项目二期附府河水面
府河河道现状 府河河道现状二
² 项目关联点：
府河流项目块距离然长项目然相丰富河水资源利项目块分散府河理应成联系项目总体条纽带
² 关键驱动素：
¨ 熟悉掌握府河延伸段整治进度做心中数问必答
¨ 项目块区域府河河岸绿化改造成美丽段体现项目特色
¨ 河水资源合理利亲水文化演绎全面体现水观水听水等方面
（5）厂房营房
n 背景简介：
项目块东面块中间现存量军队房类工厂等设施少量民房餐饮房项目块土构成纯粹军队房拆迁类型房均拆迁
n 现状实景：
军事理区远景 军事理区景
块厂房 块工厂
餐饮房 蜀阳制药厂
n 项目关联点：
军事理区会项目产生负面影响工厂房屋项目综合质素影响较拆迁工作会增加项目开发成
n 关键驱动素：
² 拆迁工作计划进行保证影响项目进度
² 协调政府关系力争降低拆迁成
（6）度假村
n 背景简介：
项目期北面竹岛度假村成较名气部分市民知道该度假村度假村紧府河村竹林葱郁客房泳池等种娱乐设施俱全度假村紧项目期储备
n 现状实景：
度假村远景 度假村入口
度假村外景 度假村河景观
n 项目关联点：
项目争取度假村联手统改造河岸绿化设施区域河岸形象统外前期利度假村知名度客户项目位置清晰认识度假村消费者项目目标客户期进行针性促销然度假村联合搞活动营销
n 关键驱动素：
² 理关系明确利益
² 府河河岸统规划整治
三项目SWOT分析
优势
² 区域华阳镇现城市热点发展区域（城市东南发展）
天府道开通城市南东发展方确定环境较市区距离较等方面素华阳成城市发展重区域
² 道路条件（天府道开通）
成畅通路交通制少车道道路设施绿化车流量太车行速度快塞车客户心理距离已拉
² 空气清新环境较
相拥挤市区口密度污染源少空气非常清新区域绿化车辆少水资源丰富然没特风景处中放松休闲方
² 项目处华阳镇进出成龙头位
项目位华阳镇北面高新技术开发区仅河隔距离市中心
² 项目天府道展示面长利外展示项目形象
项目天府道展示面500米长充分项目形象特色展示出
² 项目紧府河景观较
府河华阳游位置景观较
劣势
² 郊区概念
然知道华阳发展热点区域意识中认华阳郊区概念生活品质高
² 公交设施严重足
现项目没公交巴士法吸引车族解决公交通问题头等事
² 生活配套成熟
项目区域缺乏学校幼园菜市场商场等生活配套设施果满足长期居住解决生活配套必条件
² 心理价位偏低
然华阳目前热点发展区价格区间较800—2300元m2普遍认价格1400—1500元中档楼盘合理心理价位
² 项目块完整增加规划难度社区整体性稍差
项目块存定数量拆迁房屋项目规划设计难度加
² 成仁路贯穿项目增加规划设计难度改造成
成仁路贯穿项目项目分成四块增加定设计难度成仁路改造会增加成
² 项目真正府河区域
绿岛度假村影响项目府河相区域府河利难度
² 府河河岸未规划果改造增加项目成
项目区域府河成项目卖点必须改造府河现状需增加成
机会
² 郊区生活市区班概念正逐渐北居民接受
着城区生活环境日渐变差楼价居高郊区良生活环境相便宜楼价已开始吸引部分置业者
² 着华阳板快变热市民华阳认度增加
政府明确城市发展方市民区域印象意识导作
² 双流县撤县变区华阳区首先受惠
作双流县成城镇华阳会受前未关注
² 成住宅产品设计水已高营销水提升空间
成市住宅设计水较高营销水般
威胁
² 市区中等价位质素较楼盘
市区价位2000元m 2左右楼盘卫星城楼盘力竞争者
² 卫星城楼盘竞争
华阳温江江堰等楼盘包括双流县区域楼盘均会分流部分客户
五项目战略思考
1定位思路探讨
物业功 消费群 物业类型
度假 贵族 墅
第二居 社会层 TOWNHOUSE
长期居住 中产阶级 低层 面积
功 白领 层 流面积
投资养老 中低收入 高层 紧凑面积
教育艺术
辅助功
块条件 片区特征 成市场特征 竞争素
南延线 南线交通 度假资源丰富 双流然环境
府南河游 高新区规划 TOWNHOUSE 23环价格
成仁路分割 双流撤县建区 锦绣花园
高压走廊 目前配套缺乏 银花园区域
军事 心理距离郊区印象 ——创造市场行
拆迁
非高品质段
2盘特征
抓客户量抓流客户市场
：万科四季花城南国奥园丽江花园——吸引普通购买力民众
倾：
居住社区 中等中偏高品质 高性价
3初步定位思路
基定位+卖点带动
基定位：成首席白领社区
白领：
城市消费力具潜消费力群体
包括通常意义工薪族普通白领
包括高级理
亲力亲中企业称作领带老板
具相似社会心理生活方式审美观属感
卖点带动：教育运动商业休闲会馆景观
初步定位思路
配套 局部完善 物业类型
环境 TOWNHOUSE
低层
层
高层
整体完善 高层
期：白领社区+名校带动
第五部分 项目定位
项目档次定位
中等偏高品质郊区盘
二客户定位
1目标客户群需求分析
期成市商品住宅消费群体调查分析目前郊区购房客户体分三种类型度假休闲型实际居家型投资型消费动机员构成等方面侧重特点现分述：
（1） 度假休闲型
购房目郊区优美然环境渴快节奏市生活闲暇余亲然呼吸新鲜空气类客户二次置业三次置业条件享受1+15+2生活模式购房考虑素：
然环境――度假型首考虑该项目位置天然然环境
交通状况――交通便项目吸引度假型客户般城市着密切联系时返市区郊区间便捷交通选择素
配套设施——包括物业理超市娱乐设施等
（2）实际居家型
购房目满足实际居住需求住．亲住养老等购房非时动直市场寻找合适条件物业物业求较会考虑细节问题：
楼盘素质――包括位置．采光．．装修标准．身配套．实率．物业理等
社区周边配套情况――包括学校．医院．银行菜市超市交通状况等
价格――实际家预算购房购房款储蓄资金部分般言价格较重常常针方搜集资料．反复较追求价廉物美性价高产品
总体言实际家较理性消费者般购房考虑时间较长定速度慢偏选择现楼短期楼花未居住环境物业
（3）投资型
购房出物业前景希作长线收租（入伙）楼价升值目非住考虑素：
物业升值潜力——位置．交通．料．配套．档次情况．
发展商背景．宏观投资环境等皆反映物业升值潜力素
物业租金回报率——高回报减轻部分贷款利息利长线投资物业提供观租金回报投资者吸引力较
前期投入资金——揭贷款额度般投资者抱着分散投资心态入市愿意量资金积压投资项目宁付出利息希前期投入资金揭成数愈愈快定认购
2目标客户群特征分析
（1）年龄构成
A年龄25～30岁参加工作3～5年成立家庭需置业首次置业者需求户型2房3房
B年龄30～40岁成市居民成工作定时间二次置业者需求户型3房4房复式房
C年龄40～50岁厌倦市区生活追求居住环境质量充裕积蓄次置业者需求户型3房4房复式房
（2）区域判
区域角度划分项目客户构成分成市区客户华阳区客户
市区客户项目第客户群华阳区客户第二客户群
占预计市区客户约占85华阳区约占15
（3）客户特征描述
济基础扎实收入丰厚尤部分先富裕起士
家庭年收入5万理士
营商成私营企业老板体营者
蓉创业取定成外成功士
参加工作久需成家立业首次置业者
满足原物业原物业转手获利拟作二三次置业士
定灰色收入政府机关事业单位公务员拟作休闲度假
城市改造货币补偿拆迁户
长期居住居民拟作屋换屋进步提升生活质素
直属亲（父母）置业士
三形象定位
成首席白领社区
四项目分期建议
建议项目期分2期开发中首期开发250亩建筑面积10万方米原：
² 首期需做较配套设施需较面积土
² 项目应该先营造环境提升项目品质需面积
² 项目建筑面积10万方米定规模展示项目气势够规避定市场风险（2001年住宅销售600万方米）
类
户型类型
户型面积(m2)
面积
低层花园洋房
二房二厅
紧凑型
70～80
5
流型
90～100
10
三房二厅
紧凑型
90～110
10
流型
120～140
25
四房二厅
紧凑型
120～140
5
流型
160～180
15
五房户型
200
5
TOWNHOUSE
四房二厅
180～200
8
五房二厅
200～240
12
六房户型
220
5
四产品定位
流户型紧凑户型做适补充
建筑层数4层高超6层
五项目配套设施容
成资项目产品应注重生活情趣融入成域生活品性配套设施设置享受型+舒适型+务实型
l 休闲会
l 商业功
l 教育
l 医疗
l 体育运动设施
1 关会项目建议
作社区会然功应该样化区域设置档次功会设施针层次客户群
会设置项目：
休闲――堂休闲茶馆露天啤酒屋吃园老年活动中心
娱乐――型影视厅酒吧棋牌活动室室泳池健身房壁球室保龄球馆桌球室网吧
文化――型展馆图书阅览室
商务――会议厅商务中心
售楼处设置会售楼处会全城茶馆
室外设置项目形成泛会
垂钓区
攀岩区
烧烤区
种植区
散步区
练功区
疗养区
童游乐区
整会基调体现种放松休闲氛围
2商业功
1）商业项目配置
社区里应该配备定规模超级市场肉菜市场便利店药店餐饮茶社等辅助生活服务设施满足社区生活基需时加配特色店铺精品店酒吧咖啡屋等采商业条街形式
文化题广场――周末组织戏曲演出民俗社火乡村集市设置民俗传说雕塑品
题特色街――传统农舍民俗建筑街市设传统手工艺作坊街美食街购物街
3教育
郊区安家置业业会较关注孩学问题创办社区教育体系效解客户顾忧创出项目特色建议推出名校社区北附中等学校
A幼园
国际双语幼园成市知名幼园联办业子女适龄动入园适吸收生员
B学
国名校联办提升质量品牌加设特色教育加设特长训练班业子女适龄动入学适吸收生员
4医疗功
社区规划中应考虑居民医问题社区设置医务工作站药店必
5体育运动设施
度假居家运动已成种时尚社区需配备完善体育运动设施
游泳池网球场篮球场足球场高尔夫练场
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