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132评估报告工作底稿

z***l

贡献于2014-04-04

字数:10765


部资料 注意保密



评估报告工作底稿




款 :广州合生愉景房产限公司
项目名称:愉景南苑项目











广东省分行营业部评估部
二○○二年四月

评估:梁伯翔




评估组:
第章 款评价 梁伯翔
第二章 项目建设条件评价 张帆
第三章 市场评估 张帆
第四章 项目投资估算筹资评价 马强
第五章 偿债力评估 马强
第六章 贷款风险分析 马强






资料提供单位:广州市广州道支行
印 制:广东省分行营业部评估部


目 录
第章 款评价
款概况4
二营者素质评价5
三济技术实业评价5
四股东评价6
五资产负债分析6
六盈利力分析8
六现金流量分析8
七信状况评价8
第二章 建设条件评价
项目建设概况规模8
二项目审批手续进度8
第三章 市场评价
市场现状发展趋势10
二市场竞争分析11
三发展前景12
第四章 投资估算筹资评价
项目总投资估算12
二 筹资源14
第五章 项目效益偿债力评价
项目财务效益评价14
二 项目敏感性分析15
三 款偿债力15
第六章 贷款风险效应评价
贷款项目风险度测算16
二 贷款效应风险16
第七章 项目贷款综合评价
项目贷款综合评价18


第章 款评价
款概况
1合作公司概况
广州合生愉景房产限公司(简称合生愉景公司)2001年6月18日成立合资营(港资)企业注册资4725万元民币合生愉景公司三方股东投资组成:中方广州德裕发展限公司(简称德裕公司甲方)投资200万元占注册资423广州联嘉置业限公司(简称联嘉公司乙方)投资400万元占注册资847外方合生集团限公司(香港)(简称合生公司丙方)投资4125万元占注册资873方合作前甲乙方已项目前期征拆原建筑物投入600万元民币资金中甲方占200万元民币乙方占400万元民币合作方意该600万元作甲乙方注册资金投入丙方合作公司营业执签发日起36月分六期缴付应缴注册资广州正德会计师事务限公司 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元
20001年12月合生集团部理调动原合生愉景公司法蔡春萌代谢世东出该公司法
2营范围规模
该司现营广州市海珠区新港西路210212号院块原属广州市华南医疗器械厂广州光学仪器厂建设规划许证号:穗规证字(1999)第332号项目东侧客村居住区广州市南北动脉广州道相距500米西南面敦路北面紧海珠干道新港西路成熟住宅区愉景雅苑街隔合作项目规划总面积48290方米总建筑面积约157911方米
3资质等级信等级
现该司行信等级未评级优质客户A+级控制核定高综合授信额度15亿元该司领取房产开发企业暂定资质证书
二营者素质评价
该公司设董事会实行董事会领导总理负责制公司董事会成员五德裕公司委派联嘉公司委派合生公司委派三董事长合生公司委派副董事长联嘉公司委派
董事长蔡春萌男1965年出生中级职称物业理专业英国留学具15年房产业验现兼合生创展集团副总理广东康景物业服务公司总理具丰富物业理验
董事谢世东男出生1958年毕业香港学获工程学士学位担香港市房产发展公司执行董事香港工程师学会会员房产投资物业发展工程理销售市场推广等方面拥十九年验
三 济技术评价
2001年末公司资产总额19591万元中存货634万元者权益619万元目前开发愉景南苑项目总建筑面积约155878方米计划投资总额约65877万元公司现职工约22研究生学历占5学学历占68中高级职称占15公司整体济技术实力较强具丰富房产开发验聚集批房产开发建设销售方面
四股东评价
合生集团限公司(香港)香港合生创展集团旗投资公司集团实力投资创业93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建楼宇面积累计约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元资金实力雄厚加集团广州房产市场深刻认识该集团已成广州房产界翘楚
合生创展集团拥完整合理部结构方面专业员广州市房产市场竞争中具备较优势该集团控制成放项工作首位利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年合生创展集团雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势公司组织开发华景新城暨南花园愉景雅苑骏景花园帝景苑具特色楼盘总建筑面积超出125万方米推出住宅销售率达90市场反应热烈该集团发展中金融部门合作单位建立良信关系取良社会信誉广泛社会支持
余两股东德裕公司联嘉公司占股份例较少截评估日没提供两公司具体资料略



五资产负债分析
年份
2001年12月
2001年3月
2000年12月
2001年12月

项目




公司名称
广州合生愉景房产限公司
合生创展集团限公司





资产总额
19591

446356
486972
1流动资产
18863

207081
227763
预付帐款
7168



应收款
10989



存货
634



二负债总额
18972



1流动负债
18972

134965
148229
中短期款
0

77523
89810
应付款
18959



2长期负债
0

82205
104630
中长期款
0



三者权益
619

167963

未分配利润
0


68055
60952
资产负债率
97



流动率
96



速动率
96



存货周转率




应收帐款转率





分析公司资产负债表知:
(1) 该司成立时间较短成立时间年该公司成立开发愉景南苑项目2001年末公司资产总额19591万元资产负债率97 资产负债率较高原该司进入项目建设久刚开始进行销售销售收入未结转利润关联企业垫资注入中广东珠江总承包限公司4614万元合生集团部12091万元
(2) 预付帐款7169万元中广告宣传费35万元工程款7114万元20万元
(3) 应收款10989万元中:广州联嘉置业限公司6201万元合生集团公司部款4720万元68万元
(4) 者权益中该司注册资金4725万元现注入第期资金金额619万元占总出资额15该司出资总额分六期合作公司成立三十六月全部投入完毕
六盈利力现金流量分析
合生愉景公司2001年建立截评估日销售收入未结转报表未反映出该司盈利力愉景南苑三月初公开销售已销售出130套接受270套部认购登记证明较高社会认受度应具较盈利前景
2001年底该司营活动现金流入2239万元流出2696万元营活动现金流量净值456万元筹资产生净现值527万元总现金流量71万元
七信状况评价
该司组织机构合理营理制度健全具验丰富营理力强领导层批高素质专业理员该公司投项目尚处前期建设阶段第期期楼刚开始公开销售公司财务状况营业绩方面尚反映企业实际营情况根股东实力项目条件衡量该公司符合行竞争优质客户条件2001年行审批认定该企业未评级客户信等级A+级掌握
第二章 建设条件评价
项目建设概况规模
愉景南苑项目位广州市海珠区新港西路210212号院原属广州市华南医疗器械厂广州光学仪器厂
该项目占面积48340M2(中净面积35762M2 道路面积12578M2)总建筑面积155878M2(商铺12679M2该数预测数车库382车位住宅135228M2会3278M2)容积率325三种住宅类型组成18栋售面积147907M2 商品房住宅建筑情况列表
建筑区域
楼层
建筑面积M2
客户数
A区4栋
12—13层
174931
176
B区3栋
18—19层
305793
306
C区2栋
18—19层
216481
198
D区2栋
19层
196845
204
E区2栋
18—19层
192782
204
F区2栋
18—19层
192263
204
G区2栋
12层
71180
80
K区1栋
8层
43445
75
合 计

1395724
1447

设计施工监理单位资质:
施工单位
设计单位
监理单位
广东珠江工程总承包限公司
广东珠江建筑工程设计公司
广东珠江建设工程监理限公司
贰级企业证书
甲级(设计证)
乙级(暂定)

  设计施工监理单位均具承揽项目相关工程务资质力
二项目审批手续进度
目前项目建设已领取建设规划许证建设批准书商品房预售许证部分建筑面积建设工程规划许证项目建设文件方面该项目国土证施工许证尚办理中项目销售银行贷款抵押手续办理会造成影响合生愉景公司须快办理关手续方确保项目正常计划运作项目建设关报批手续抓紧办理开发建设资金落实项目施工计划完工具定保证
愉景南苑建设条件形象进度良该项目进入体配套设施建设阶段2001年初动工建设该项目AB区7栋已结构封顶CDEF区已达7——8层G区开工现已+00该项目整体计划2003年中全部竣工交付
第三章 市场评价
市场供求现状发展趋势分析
目前广州市房产市着市居民住宅需求生存需舒适需转变房产产业增长方式速度规模型质量效益型转变样广州市楼市供求结构短缺现象长期存
1 全省建商品房突破亿方米中广州市开工项目高达4000万方米年全省商品房销售增幅低10
2 广州市商品房空置面积2000万方米新开工面积增长两位数加年1万方米新开发量
已反映供应量高需求量
种状况广州市楼市存着层次发展空间
1 国济高速发展入世利中国房尤广东楼市促进作直接实然年广东全省商品销售降广东楼市年销售高速增长基数变致
2 广州市三年商品房年成交量均超期批准市量
3 广州空置房数量560万方米广州市口高达900万增加方米便560万方米空置房消化殆前世界发达国家均居住面积高35方米广州均住房足14方米计外新增口住房需求仅广州现居民改善住需求提供房发展潜力空间便极巨说明广州市楼市力扛起巨空置房发展空间
4 发展空间里门槛提高部分环境优美设计合理配套齐全交通便利楼盘具较市场
二市场竞争力分析
1理位置情况:
项目位居海珠中山学广东教育学院广东省济理干部学院等著名学府咫尺东广州道北新港西路铁二号线贯穿整路线交通极便利文理环境较
区附配套设施齐全区域型会超市农贸市场公交车场餐馆洒店学校医院体育场馆等配套建设满足居民基生活文娱需加该项目合理规划设计完善配套设施优雅园区环境专业物业理户型设计实住宅首层部分规划架空层等已树立极高声誉赢广泛欢迎合生创展集团公司开发商品房较适合现消费者需求特点段面积层次居住环境物业理广东康景物业服务限公司具丰富区理验已心目中较具体良定位时树立品牌形象
2形态结构规划
区规划总目标:特色鲜明生态优良济环境协调发展居住园区住宅立面处理具现代化气息岭南特色目标底层部位架空结合布置室外铺然延伸进入架空层避免架空层光顾情景屋顶部分作绿化处理顶盖弧型飘板局部漏空体身通透轻盈特点标准层处理标准凸窗台透空铁饰阳台栏杆时户型间避免视线干扰区设计三种住宅类型18栋户型二房厅卫四房二厅二卫等6种户型住宅面积66
95—140方米(套面积)
周边楼盘分析售价定位(类产品已开发量潜力)

项目名称
项目点
目前销售均价
开发楼盘
发展商
愉景雅苑
新港西路
5500元方米
32栋1218层
广州合生明晖房产限公司
叠彩园
天雄布市
4315元方米
32栋1226层
广州市合景盈富房产限公司
景雅苑
新港西路立新东街
5110元方米
14栋13层
广东杰伟实业限公司
南景园
江燕路
5077元方米
23栋13层
广州市珠光南景房产限公司
华名庭
新港西路
4915元方米
5栋1220层
振华房产限公司

开发产品河南区较良着国家居民居住房屋政策断出台居民生活水断提高等发展潜力加
三市场发展前景
目前该项目附正兴建发售楼盘均价(带装修)49005500间综合衡量该项目理位置居住环境周边楼盘售价评估认项目楼盘销售均价定住宅5000元方米商铺6000元方米基合理
评估认愉景南苑理位置周边环境规划设计等均符合目前市场需求消费倾定价具定竞争力项目推市场销售前景
第四章 投资估算筹资评价
项目总投资估算
项目投资费关数评估均广州市行贷款评估关规定结合实际投入进行估算数企业项目行性报告新资料核算愉景南苑总计划投资65877万元具体明细列表:
单位:方米

项目
数值(万元)
取值

占面积
48340


总建筑面积
155878


总销售面积
147907
135228+157273048147907

销售收入
80187
5000*135228+(157273048)*6000+382*130000801874万元

土费
13549

1
土出金
3499

2
拆迁安置补偿费
10050
规划道路补偿+非规划道路补偿(21970+14685)*2100+(5266+6392)*525+5800*300010050万元

前期工程费
1982

1
三通费
779
50元*155878方米779万元
2
规划勘测设计费
953
建安工程费27229*35953万元
3
行性研究费开办费
250


房屋开发费
34711

1
建安工程费
27229
27229万元
2
附属工程费
4676
300*1558784676万元
3
室外工程费
2806
180*155878方米2806万元


4084
建安工程费*154084万元

销售费
4009
销售收入80187*54009万元

理费
1507
50253万元*3150759万元

预见费
1507
50253万元*3150759万元

财务费
4528


合计(总投入)
65877






(二)测算
1土费:土出金合规定项目应缴3499万元征费根拆迁合取数部分根须拆迁房改房面积估算总计约10061万元
2前期费:规划勘测设计费建安工程费35计提约953万元三通费50元方米计提约779万元研开办费约250万元
3房屋开发费:建安工程费27229万元根企业提供取数附属工程300元方米建筑面积计提室外工程180元方米计提
4直接费:取建安工程费15
5销售费:销售收入5计提
6理费:土费前期工程费房屋开发费三项3计提
7财务费:银行贷款年利率基准利率基础浮20贷款期三年计股东投入期银行贷款利率计息
8预见费:土费前期工程费房屋开发费三项3计提
二筹资源
该项目总投资65877元截止评估日项目已投入资金约19520万元约占总投资30投入资金中包括已位注册资金619万元余部分合生公司集团部调拨形成投入资金2001年项目建设
银行贷款15亿元约占总投资23中5000万元支付土费1亿元2002年建安费
销售回笼款31368万元约占总投资47
评估预计项目2002年2003年2004年分实现销售收入24056万元24056万元20056万元预售款回笼补足项目建设资金缺口
综述投资估算容基齐全取费标准基合理项目销售预计实现项目建设资金落实定保障
第五章 项目效益偿债力评价
项目财务效益评价
项目2001年初动工兴建计划2003年中竣工交付2002年开始销售计划2006年销售完毕项目售面积147907方米(包括住宅商铺面积)均售价定5000元方米外382售车位售价定130000元预计项目全部销售完毕实现销售收入80187万元扣项开发成费项目实现税前利润总额9488万元销售利润率1185投资利润率1401具教济效益
项目进行全部投资现金流量分析基准贴现率取12时项目净现值(FNPN)1628万元全部投资部收益率1525动态投资回收期463年表明项目财务行
二项目敏感性分析
项目开发成销售收入两影响项目效益素利方变化时进行敏感性分析:项目开发成分增加510时项目净现值214万元2051万元部收益率分11684项目销售收入分减少510时项目财务净现值258万元2138万元部收益率分115797整项目总具备定抗风险力项目销售收入变化更敏感
三款偿债力评价
该项目贷款15亿元企业计划2004年次性偿清根项目款偿表果行计划发放贷款15亿元2005年企业尚贷盈余资金29853万元项目款偿综合保证31具备定偿债力项目目前情况销售预测异常计划偿贷款具定保证

第六章 贷款风险效应评价
贷款项目风险度测算
测定款企业信等级综合分345分企业信等级行评未评级优质客户A+级控制贷款项目风险等级综合评定分798分项目等级A级贷款项目综合风险度03

二贷款效应风险评价
1贷款效应
现行贷款利率浮20计算该项目发放贷款贷期三年行带约5929万元利息收入约3亿揭贷款业务时进步密切行优质客户合生创展公司银企合作关系行争取更优质项目奠定良基础促进行信贷结构调整
2担保评价
次贷款广东合生明晖房产限公司广东华景新城房产限公司提供担保承担连带偿责1广东合生明晖房产限公司该笔贷款提供1亿元担保2001年度行评定企业信等级AA级2001年末总资产20830万元总负债9544万元净资产额112
86万元该司已外提供担保297万元现外担保额10989万元具较强济实力定担保力 2广东华景新城房产限公司该笔贷款提供5000万元担保2001年末该司总资产66561万元总负债46615万元净资产额19946万元该司已外提供担保1195万元现外担保额18751 万元两公司担保力充足考虑该两公司次贷款款企业均合生创展旗关联公司该两公司款企业资金均合生创展统调配运作该两公司次贷款提供担保尚充分保障行贷款安全
3贷款风险
评估认贷款存风险:
1市场销售风险广州房产市场总体已进入供求阶段房产市场竞争日趋激烈项目周边许正建设销售楼盘项目楼盘竞争激烈外项目周边环境尚未整治较脏乱定程度影响项目楼盘销售项目面定市场销售风险
2资金挪风险项目公司合生创展孙公司合生创展集团部资金运作模式:项目公司款集团统调配款途说款定会该项目合生创展项目名义筹措资金调配项目根评估测算该项目目前销售收入已基满足项目建设资金需项目款面着定挪风险
3建设风险项目取建设规划许证外土权证施工许证尚未取报建审核书建设工程规划许证尚未完备已竣工部分未严格遵规划批复建设项目存定建设风险
4筹资金足风险截止评估日止项目公司注册资金4725万元位13项目目前投入资金基股东均属负债性资金须股东支付利息
针贷款面风险素评估提出贷款前提条件理建议:
()贷款前提条件:
1落实足额效抵押求实际款合生创展提供担保
2求该公司股东出具承诺旦项目建设资金出现紧张筹解决
3求企业出具揭业务承诺保证项目全部揭业务行办理行开立商品房销售监控帐户便贷款发放实现封闭理
4求股东承诺款计划清偿行贷款前偿股东款息分红
(二)理求
1额款项支出需行出具资金投说明确保贷款专款专
2督促项目公司时筹足注册资金

第七章 项目贷款综合评价
综述评估认:广州合生愉景房产限公司开发建设愉景南苑项目理位置环境良建设条件基具备投资估算合理项目开发计划行资金源定保证销售前景项目财务效益较贷款偿定保障该项目贷款暂行评定A级定抗风险力考虑贷款风险采取相应避险措施情况予该企业房产开发贷款15亿元贷款期限三年贷款利率基准利率基础浮20
中国工商银行广州道支行
二OO二年三月二十五日

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网点经理访谈工作底稿及题库

       网点经理访谈工作底稿 访谈的目的:1.了解网点经理对网点转型的认知程度,以及网点的转型过程,检验网点转型推广具体工作落实情况;2.了解网点转型后主要业务的处理过程,检验前后台分离落实情况;3.了解网点转型取得的主要成效.4.听取网点经理对网点转型的主要建议。 验收小组需要准备的材料:1.网点转型知识问答库;2分行上报的验收申请报告及其附件.   受访网点:    分行   

w***f 13年前 上传13332   0

经济责任审计工作底稿

目 录1、经济责任审计一般工作程序图2、经济责任审计委托书3、审计立项书4、被审计单位基本情况表5、任期内单位重大事项决策情况表6、经济责任审计计划表7、审计工作方案8、审计通知书9、审计进场会议纪要10、审计资料交接单11、审计承诺书12、内部控制调查表13、企业内部控制调查问卷14、内部控制测试表15、记账凭证检查表16、实质性测试审计工作底稿(1)固定

文***享 3年前 上传770   0

并购尽职调查工作底稿目录

企业并购律师尽职调查工作底稿开始制作时间:结束制作时间:尽职调查工作底稿制作要求公司收购,仅指收购人出于资源整合、财务税收、提高企业市场竞争力等方面的考虑,通过购买有限责任公司股东的股权或以其他合法途径控制该出资进而取得该公司的控制权以及购买该公司的资产并得以自主运营该资产的行为。公司收购方式有:

e***5 10年前 上传524   0

132职位说明书:物流经理

物流经理 职位名称 物流经理 职位代码 所属部门 物流中心 职 系 职等职级 直属上级 薪金标准 填写日期 核 准 人 职位概要: 组织管理物流与仓储,实现物流顺畅的目标。 工作内容: %控制送货和仓储成本以符合公司目标; %管理物流供应商以使货物送达目标客户手中,并不断提升客户的服务水平; %保证日常操作顺畅有效;

l***n 14年前 上传19641   0

工作表现评估报告

 PERFORMANCE APPRAISAL REPORT 工作表现评估报告 (I)PERSONAL DETAILS / 个人简历 Name / 姓名 ___________________________ Date Joined Company / 加入公司日期 Company / 公司名称 ___________________________ Year/Mon

s***o 11年前 上传15417   0

资产评估报告

本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

z***3 6年前 上传2344   0

县评估报告

海 安 县 绩 效 评 估 一、项目概况 (一)基本情况 海安位于**市北部,滨临黄海,与**市、**市接壤。全县共有10个镇、209个行政村,总面积1108平方公里,总人口93.87万,总户数34.48万户,常住人口86.6万人,其中:35岁以上57.06万人,65岁以上老年人14.69万人。全县共有医疗卫生单位281家,其中:县级医疗卫生单位7家,镇卫生所10家,中心卫生院7家,乡镇民营

老***8 9年前 上传6908   0

评估报告

优化城市干道公交点设置项目 可行性研究报告         评 估 报 告           ****受**市发展和改革局的委托,对**市建佳造价咨询事务所有限公司编制的《优化城市干道公交点设置可行性研究报告》进行了评估。我们本着独立、客观、公正的原则,按照规定的评估程序,自行开展了评估论证。在认真审阅《优化城市干道公交点设置可行性研究报告》内容,查阅相关编制依据以及分

风***家 9年前 上传7524   0

节能评估报告

XXX公司成立于2008年5月,注册资金2100万元,主要从事房地产开发、销售业务。公司坚持以人为本,“守合同重信用”,认真贯彻“百年大计,质量第一”的建设方针,以“开拓进取,诚信守法,安全创优”的企业宗旨和“强化过程控制,建造精品工程,追求效益最佳,提升建安品牌”的管理目标,走持续健康发展之路,在激烈的市场竞争中逐步发展壮大,随着公司的整体形象和社会信誉不断提高,将为全市城市建设再添风采。

z***u 5年前 上传1108   0

审计报告W-02审计方案执行情况核对表工作底稿

表Y-9: 索引号: (被审计企业名称) 审计方案执行情况核对表工作底稿 会计期间或截止日 被审计企业: 项目 是 否 不适用 1.上年度审计所结转下来的事项是否全部处理?

p***4 14年前 上传28904   0

审计报告W-01与被审计企业交换意见记录工作底稿

表Y-8: 索引号: (审计机关名称) 与被审计企业交换意见记录工作底稿 被审计企业: 会计期间: 审计日期: 年 月 日至 年 月

8***2 15年前 上传15445   0

案防工作自我评估工作报告

双庙分社案防工作自我评估工作报告 **市农村信用合作联社: 根据《银行业金融机构案防工作办法》(银监办发〔2013〕257号)、《银行业金融机构案防工作评估办法》(银监办发〔2013〕258号)和《四川省农村信用社2013年案防工作自我评估方案》(川信联办发〔2013〕468号)的要求,按照《**市农村信用合作联社2013年案防工作自我评估方案》的安排部署,双庙分社扎实开展了案防工作自我评估

s***4 10年前 上传10920   0

生育水平评估报告

生育水平评估报告 “十一五”时期,人口和计划生育工作已进入“稳定低生育水平,统筹解决人口问题,促进人的全面发展”的新阶段。稳定低生育水平是统筹解决人口问题的首要任务。准确把握全省真实生育水平,既是分析判断人口和计划生育工作形势、现状的需要,也是完善稳定低生育水平政策措施的重要前提,对完成“十一五”人口发展目标和事业发展目标意义重大。 生育水平评估的关键,在于如何科学认定人口出生数据。在这次“

j***h 14年前 上传16713   0

PHC桩基评估报告

PHC桩基评估报告 一、工程概况 工程名称:新凯家园三期B地块住宅工程03—04地块 工程地点:**区****镇**陈公路、新家园路 建设单位:上海新凯房地产开发有限公司 设计单位:上海天华建筑设计有限公司 人防设计:上海民防建筑研究设计院有限公司 勘察单位:上海岩土工程勘察设计研究院有限公司 监理单位:上海建通工程建设有限公司 施工单位:上海星宇建筑工程有限公司 本工程位于

x***9 12年前 上传12721   0