部资料 注意保密
评估报告工作底稿
款 ：广州合生愉景房产限公司
项目名称：愉景南苑项目
广东省分行营业部评估部
二○○二年四月
评估：梁伯翔
评估组：
第章 款评价 梁伯翔
第二章 项目建设条件评价 张帆
第三章 市场评估 张帆
第四章 项目投资估算筹资评价 马强
第五章 偿债力评估 马强
第六章 贷款风险分析 马强
资料提供单位：广州市广州道支行
印 制：广东省分行营业部评估部
目 录
第章 款评价
款概况4
二营者素质评价5
三济技术实业评价5
四股东评价6
五资产负债分析6
六盈利力分析8
六现金流量分析8
七信状况评价8
第二章 建设条件评价
项目建设概况规模8
二项目审批手续进度8
第三章 市场评价
市场现状发展趋势10
二市场竞争分析11
三发展前景12
第四章 投资估算筹资评价
项目总投资估算12
二 筹资源14
第五章 项目效益偿债力评价
项目财务效益评价14
二 项目敏感性分析15
三 款偿债力15
第六章 贷款风险效应评价
贷款项目风险度测算16
二 贷款效应风险16
第七章 项目贷款综合评价
项目贷款综合评价18
第章 款评价
款概况
1合作公司概况
广州合生愉景房产限公司(简称合生愉景公司)2001年6月18日成立合资营（港资）企业注册资4725万元民币合生愉景公司三方股东投资组成：中方广州德裕发展限公司(简称德裕公司甲方)投资200万元占注册资423广州联嘉置业限公司(简称联嘉公司乙方)投资400万元占注册资847外方合生集团限公司（香港）(简称合生公司丙方)投资4125万元占注册资873方合作前甲乙方已项目前期征拆原建筑物投入600万元民币资金中甲方占200万元民币乙方占400万元民币合作方意该600万元作甲乙方注册资金投入丙方合作公司营业执签发日起36月分六期缴付应缴注册资广州正德会计师事务限公司 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元
20001年12月合生集团部理调动原合生愉景公司法蔡春萌代谢世东出该公司法
2营范围规模
该司现营广州市海珠区新港西路210212号院块原属广州市华南医疗器械厂广州光学仪器厂建设规划许证号：穗规证字（1999）第332号项目东侧客村居住区广州市南北动脉广州道相距500米西南面敦路北面紧海珠干道新港西路成熟住宅区愉景雅苑街隔合作项目规划总面积48290方米总建筑面积约157911方米
3资质等级信等级
现该司行信等级未评级优质客户A+级控制核定高综合授信额度15亿元该司领取房产开发企业暂定资质证书
二营者素质评价
该公司设董事会实行董事会领导总理负责制公司董事会成员五德裕公司委派联嘉公司委派合生公司委派三董事长合生公司委派副董事长联嘉公司委派
董事长蔡春萌男1965年出生中级职称物业理专业英国留学具15年房产业验现兼合生创展集团副总理广东康景物业服务公司总理具丰富物业理验
董事谢世东男出生1958年毕业香港学获工程学士学位担香港市房产发展公司执行董事香港工程师学会会员房产投资物业发展工程理销售市场推广等方面拥十九年验
三 济技术评价
2001年末公司资产总额19591万元中存货634万元者权益619万元目前开发愉景南苑项目总建筑面积约155878方米计划投资总额约65877万元公司现职工约22研究生学历占5学学历占68中高级职称占15公司整体济技术实力较强具丰富房产开发验聚集批房产开发建设销售方面
四股东评价
合生集团限公司（香港）香港合生创展集团旗投资公司集团实力投资创业93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建楼宇面积累计约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元资金实力雄厚加集团广州房产市场深刻认识该集团已成广州房产界翘楚
合生创展集团拥完整合理部结构方面专业员广州市房产市场竞争中具备较优势该集团控制成放项工作首位利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年合生创展集团雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势公司组织开发华景新城暨南花园愉景雅苑骏景花园帝景苑具特色楼盘总建筑面积超出125万方米推出住宅销售率达90市场反应热烈该集团发展中金融部门合作单位建立良信关系取良社会信誉广泛社会支持
余两股东德裕公司联嘉公司占股份例较少截评估日没提供两公司具体资料略
五资产负债分析
年份
2001年12月
2001年3月
2000年12月
2001年12月
项目
公司名称
广州合生愉景房产限公司
合生创展集团限公司
资产总额
19591
446356
486972
1流动资产
18863
207081
227763
预付帐款
7168
应收款
10989
存货
634
二负债总额
18972
1流动负债
18972
134965
148229
中短期款
0
77523
89810
应付款
18959
2长期负债
0
82205
104630
中长期款
0
三者权益
619
167963
未分配利润
0
68055
60952
资产负债率
97
流动率
96
速动率
96
存货周转率
应收帐款转率
分析公司资产负债表知：
（1） 该司成立时间较短成立时间年该公司成立开发愉景南苑项目2001年末公司资产总额19591万元资产负债率97 资产负债率较高原该司进入项目建设久刚开始进行销售销售收入未结转利润关联企业垫资注入中广东珠江总承包限公司4614万元合生集团部12091万元
（2） 预付帐款7169万元中广告宣传费35万元工程款7114万元20万元
（3） 应收款10989万元中：广州联嘉置业限公司6201万元合生集团公司部款4720万元68万元
（4） 者权益中该司注册资金4725万元现注入第期资金金额619万元占总出资额15该司出资总额分六期合作公司成立三十六月全部投入完毕
六盈利力现金流量分析
合生愉景公司2001年建立截评估日销售收入未结转报表未反映出该司盈利力愉景南苑三月初公开销售已销售出130套接受270套部认购登记证明较高社会认受度应具较盈利前景
2001年底该司营活动现金流入2239万元流出2696万元营活动现金流量净值456万元筹资产生净现值527万元总现金流量71万元
七信状况评价
该司组织机构合理营理制度健全具验丰富营理力强领导层批高素质专业理员该公司投项目尚处前期建设阶段第期期楼刚开始公开销售公司财务状况营业绩方面尚反映企业实际营情况根股东实力项目条件衡量该公司符合行竞争优质客户条件2001年行审批认定该企业未评级客户信等级A+级掌握
第二章 建设条件评价
项目建设概况规模
愉景南苑项目位广州市海珠区新港西路210212号院原属广州市华南医疗器械厂广州光学仪器厂
该项目占面积48340Ｍ2（中净面积35762Ｍ2 道路面积12578Ｍ2）总建筑面积155878Ｍ2（商铺12679Ｍ2该数预测数车库382车位住宅135228Ｍ2会3278Ｍ2）容积率325三种住宅类型组成18栋售面积147907Ｍ2 商品房住宅建筑情况列表
建筑区域
楼层
建筑面积Ｍ2
客户数
A区4栋
12—13层
174931
176
B区3栋
18—19层
305793
306
C区2栋
18—19层
216481
198
D区2栋
19层
196845
204
E区2栋
18—19层
192782
204
F区2栋
18—19层
192263
204
G区2栋
12层
71180
80
K区1栋
8层
43445
75
合 计
1395724
1447
设计施工监理单位资质：
施工单位
设计单位
监理单位
广东珠江工程总承包限公司
广东珠江建筑工程设计公司
广东珠江建设工程监理限公司
贰级企业证书
甲级（设计证）
乙级（暂定）
设计施工监理单位均具承揽项目相关工程务资质力
二项目审批手续进度
目前项目建设已领取建设规划许证建设批准书商品房预售许证部分建筑面积建设工程规划许证项目建设文件方面该项目国土证施工许证尚办理中项目销售银行贷款抵押手续办理会造成影响合生愉景公司须快办理关手续方确保项目正常计划运作项目建设关报批手续抓紧办理开发建设资金落实项目施工计划完工具定保证
愉景南苑建设条件形象进度良该项目进入体配套设施建设阶段2001年初动工建设该项目AB区7栋已结构封顶CDEF区已达7——8层G区开工现已+00该项目整体计划2003年中全部竣工交付
第三章 市场评价
市场供求现状发展趋势分析
目前广州市房产市着市居民住宅需求生存需舒适需转变房产产业增长方式速度规模型质量效益型转变样广州市楼市供求结构短缺现象长期存
1 全省建商品房突破亿方米中广州市开工项目高达4000万方米年全省商品房销售增幅低10
2 广州市商品房空置面积2000万方米新开工面积增长两位数加年1万方米新开发量
已反映供应量高需求量
种状况广州市楼市存着层次发展空间
1 国济高速发展入世利中国房尤广东楼市促进作直接实然年广东全省商品销售降广东楼市年销售高速增长基数变致
2 广州市三年商品房年成交量均超期批准市量
3 广州空置房数量560万方米广州市口高达900万增加方米便560万方米空置房消化殆前世界发达国家均居住面积高35方米广州均住房足14方米计外新增口住房需求仅广州现居民改善住需求提供房发展潜力空间便极巨说明广州市楼市力扛起巨空置房发展空间
4 发展空间里门槛提高部分环境优美设计合理配套齐全交通便利楼盘具较市场
二市场竞争力分析
1理位置情况：
项目位居海珠中山学广东教育学院广东省济理干部学院等著名学府咫尺东广州道北新港西路铁二号线贯穿整路线交通极便利文理环境较
区附配套设施齐全区域型会超市农贸市场公交车场餐馆洒店学校医院体育场馆等配套建设满足居民基生活文娱需加该项目合理规划设计完善配套设施优雅园区环境专业物业理户型设计实住宅首层部分规划架空层等已树立极高声誉赢广泛欢迎合生创展集团公司开发商品房较适合现消费者需求特点段面积层次居住环境物业理广东康景物业服务限公司具丰富区理验已心目中较具体良定位时树立品牌形象
2形态结构规划
区规划总目标：特色鲜明生态优良济环境协调发展居住园区住宅立面处理具现代化气息岭南特色目标底层部位架空结合布置室外铺然延伸进入架空层避免架空层光顾情景屋顶部分作绿化处理顶盖弧型飘板局部漏空体身通透轻盈特点标准层处理标准凸窗台透空铁饰阳台栏杆时户型间避免视线干扰区设计三种住宅类型18栋户型二房厅卫四房二厅二卫等6种户型住宅面积66
95—140方米（套面积）
周边楼盘分析售价定位（类产品已开发量潜力）
项目名称
项目点
目前销售均价
开发楼盘
发展商
愉景雅苑
新港西路
5500元方米
32栋1218层
广州合生明晖房产限公司
叠彩园
天雄布市
4315元方米
32栋1226层
广州市合景盈富房产限公司
景雅苑
新港西路立新东街
5110元方米
14栋13层
广东杰伟实业限公司
南景园
江燕路
5077元方米
23栋13层
广州市珠光南景房产限公司
华名庭
新港西路
4915元方米
5栋1220层
振华房产限公司
开发产品河南区较良着国家居民居住房屋政策断出台居民生活水断提高等发展潜力加
三市场发展前景
目前该项目附正兴建发售楼盘均价（带装修）49005500间综合衡量该项目理位置居住环境周边楼盘售价评估认项目楼盘销售均价定住宅5000元方米商铺6000元方米基合理
评估认愉景南苑理位置周边环境规划设计等均符合目前市场需求消费倾定价具定竞争力项目推市场销售前景
第四章 投资估算筹资评价
项目总投资估算
项目投资费关数评估均广州市行贷款评估关规定结合实际投入进行估算数企业项目行性报告新资料核算愉景南苑总计划投资65877万元具体明细列表：
单位：方米
项目
数值（万元）
取值
占面积
48340
总建筑面积
155878
总销售面积
147907
135228+157273048147907
销售收入
80187
5000*135228+(157273048)*6000+382*130000801874万元
土费
13549
1
土出金
3499
合
2
拆迁安置补偿费
10050
规划道路补偿+非规划道路补偿(21970+14685)*2100+(5266+6392)*525+5800*300010050万元
二
前期工程费
1982
1
三通费
779
50元*155878方米779万元
2
规划勘测设计费
953
建安工程费27229*35953万元
3
行性研究费开办费
250
三
房屋开发费
34711
1
建安工程费
27229
27229万元
2
附属工程费
4676
300*1558784676万元
3
室外工程费
2806
180*155878方米2806万元
四
费
4084
建安工程费*154084万元
五
销售费
4009
销售收入80187*54009万元
六
理费
1507
50253万元*3150759万元
七
预见费
1507
50253万元*3150759万元
八
财务费
4528
合计(总投入)
65877
（二）测算
1土费：土出金合规定项目应缴3499万元征费根拆迁合取数部分根须拆迁房改房面积估算总计约10061万元
2前期费：规划勘测设计费建安工程费35计提约953万元三通费50元方米计提约779万元研开办费约250万元
3房屋开发费：建安工程费27229万元根企业提供取数附属工程300元方米建筑面积计提室外工程180元方米计提
4直接费：取建安工程费15
5销售费：销售收入5计提
6理费：土费前期工程费房屋开发费三项3计提
7财务费：银行贷款年利率基准利率基础浮20贷款期三年计股东投入期银行贷款利率计息
8预见费：土费前期工程费房屋开发费三项3计提
二筹资源
该项目总投资65877元截止评估日项目已投入资金约19520万元约占总投资30投入资金中包括已位注册资金619万元余部分合生公司集团部调拨形成投入资金2001年项目建设
银行贷款15亿元约占总投资23中5000万元支付土费1亿元2002年建安费
销售回笼款31368万元约占总投资47
评估预计项目2002年2003年2004年分实现销售收入24056万元24056万元20056万元预售款回笼补足项目建设资金缺口
综述投资估算容基齐全取费标准基合理项目销售预计实现项目建设资金落实定保障
第五章 项目效益偿债力评价
项目财务效益评价
项目2001年初动工兴建计划2003年中竣工交付2002年开始销售计划2006年销售完毕项目售面积147907方米（包括住宅商铺面积）均售价定5000元方米外382售车位售价定130000元预计项目全部销售完毕实现销售收入80187万元扣项开发成费项目实现税前利润总额9488万元销售利润率1185投资利润率1401具教济效益
项目进行全部投资现金流量分析基准贴现率取12时项目净现值（FNPN）1628万元全部投资部收益率1525动态投资回收期463年表明项目财务行
二项目敏感性分析
项目开发成销售收入两影响项目效益素利方变化时进行敏感性分析：项目开发成分增加510时项目净现值214万元2051万元部收益率分11684项目销售收入分减少510时项目财务净现值258万元2138万元部收益率分115797整项目总具备定抗风险力项目销售收入变化更敏感
三款偿债力评价
该项目贷款15亿元企业计划2004年次性偿清根项目款偿表果行计划发放贷款15亿元2005年企业尚贷盈余资金29853万元项目款偿综合保证31具备定偿债力项目目前情况销售预测异常计划偿贷款具定保证
第六章 贷款风险效应评价
贷款项目风险度测算
测定款企业信等级综合分345分企业信等级行评未评级优质客户A+级控制贷款项目风险等级综合评定分798分项目等级A级贷款项目综合风险度03
二贷款效应风险评价
1贷款效应
现行贷款利率浮20计算该项目发放贷款贷期三年行带约5929万元利息收入约3亿揭贷款业务时进步密切行优质客户合生创展公司银企合作关系行争取更优质项目奠定良基础促进行信贷结构调整
2担保评价
次贷款广东合生明晖房产限公司广东华景新城房产限公司提供担保承担连带偿责1广东合生明晖房产限公司该笔贷款提供1亿元担保2001年度行评定企业信等级AA级2001年末总资产20830万元总负债9544万元净资产额112
86万元该司已外提供担保297万元现外担保额10989万元具较强济实力定担保力 2广东华景新城房产限公司该笔贷款提供5000万元担保2001年末该司总资产66561万元总负债46615万元净资产额19946万元该司已外提供担保1195万元现外担保额18751 万元两公司担保力充足考虑该两公司次贷款款企业均合生创展旗关联公司该两公司款企业资金均合生创展统调配运作该两公司次贷款提供担保尚充分保障行贷款安全
3贷款风险
评估认贷款存风险：
1市场销售风险广州房产市场总体已进入供求阶段房产市场竞争日趋激烈项目周边许正建设销售楼盘项目楼盘竞争激烈外项目周边环境尚未整治较脏乱定程度影响项目楼盘销售项目面定市场销售风险
2资金挪风险项目公司合生创展孙公司合生创展集团部资金运作模式：项目公司款集团统调配款途说款定会该项目合生创展项目名义筹措资金调配项目根评估测算该项目目前销售收入已基满足项目建设资金需项目款面着定挪风险
3建设风险项目取建设规划许证外土权证施工许证尚未取报建审核书建设工程规划许证尚未完备已竣工部分未严格遵规划批复建设项目存定建设风险
4筹资金足风险截止评估日止项目公司注册资金4725万元位13项目目前投入资金基股东均属负债性资金须股东支付利息
针贷款面风险素评估提出贷款前提条件理建议：
（）贷款前提条件：
1落实足额效抵押求实际款合生创展提供担保
2求该公司股东出具承诺旦项目建设资金出现紧张筹解决
3求企业出具揭业务承诺保证项目全部揭业务行办理行开立商品房销售监控帐户便贷款发放实现封闭理
4求股东承诺款计划清偿行贷款前偿股东款息分红
（二）理求
1额款项支出需行出具资金投说明确保贷款专款专
2督促项目公司时筹足注册资金
第七章 项目贷款综合评价
综述评估认：广州合生愉景房产限公司开发建设愉景南苑项目理位置环境良建设条件基具备投资估算合理项目开发计划行资金源定保证销售前景项目财务效益较贷款偿定保障该项目贷款暂行评定A级定抗风险力考虑贷款风险采取相应避险措施情况予该企业房产开发贷款15亿元贷款期限三年贷款利率基准利率基础浮20
中国工商银行广州道支行
二OO二年三月二十五日
httpwww5ixuecom (海量营销理培训资料载)
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
部资料 注意保密
评估报告工作底稿
款 ：广州合生愉景房产限公司
项目名称：愉景南苑项目
广东省分行营业部评估部
二○○二年四月
评估：梁伯翔
评估组：
第章 款评价 梁伯翔
第二章 项目建设条件评价 张帆
第三章 市场评估 张帆
第四章 项目投资估算筹资评价 马强
第五章 偿债力评估 马强
第六章 贷款风险分析 马强
资料提供单位：广州市广州道支行
印 制：广东省分行营业部评估部
目 录
第章 款评价
款概况4
二营者素质评价5
三济技术实业评价5
四股东评价6
五资产负债分析6
六盈利力分析8
六现金流量分析8
七信状况评价8
第二章 建设条件评价
项目建设概况规模8
二项目审批手续进度8
第三章 市场评价
市场现状发展趋势10
二市场竞争分析11
三发展前景12
第四章 投资估算筹资评价
项目总投资估算12
二 筹资源14
第五章 项目效益偿债力评价
项目财务效益评价14
二 项目敏感性分析15
三 款偿债力15
第六章 贷款风险效应评价
贷款项目风险度测算16
二 贷款效应风险16
第七章 项目贷款综合评价
项目贷款综合评价18
第章 款评价
款概况
1合作公司概况
广州合生愉景房产限公司(简称合生愉景公司)2001年6月18日成立合资营（港资）企业注册资4725万元民币合生愉景公司三方股东投资组成：中方广州德裕发展限公司(简称德裕公司甲方)投资200万元占注册资423广州联嘉置业限公司(简称联嘉公司乙方)投资400万元占注册资847外方合生集团限公司（香港）(简称合生公司丙方)投资4125万元占注册资873方合作前甲乙方已项目前期征拆原建筑物投入600万元民币资金中甲方占200万元民币乙方占400万元民币合作方意该600万元作甲乙方注册资金投入丙方合作公司营业执签发日起36月分六期缴付应缴注册资广州正德会计师事务限公司 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元
20001年12月合生集团部理调动原合生愉景公司法蔡春萌代谢世东出该公司法
2营范围规模
该司现营广州市海珠区新港西路210212号院块原属广州市华南医疗器械厂广州光学仪器厂建设规划许证号：穗规证字（1999）第332号项目东侧客村居住区广州市南北动脉广州道相距500米西南面敦路北面紧海珠干道新港西路成熟住宅区愉景雅苑街隔合作项目规划总面积48290方米总建筑面积约157911方米
3资质等级信等级
现该司行信等级未评级优质客户A+级控制核定高综合授信额度15亿元该司领取房产开发企业暂定资质证书
二营者素质评价
该公司设董事会实行董事会领导总理负责制公司董事会成员五德裕公司委派联嘉公司委派合生公司委派三董事长合生公司委派副董事长联嘉公司委派
董事长蔡春萌男1965年出生中级职称物业理专业英国留学具15年房产业验现兼合生创展集团副总理广东康景物业服务公司总理具丰富物业理验
董事谢世东男出生1958年毕业香港学获工程学士学位担香港市房产发展公司执行董事香港工程师学会会员房产投资物业发展工程理销售市场推广等方面拥十九年验
三 济技术评价
2001年末公司资产总额19591万元中存货634万元者权益619万元目前开发愉景南苑项目总建筑面积约155878方米计划投资总额约65877万元公司现职工约22研究生学历占5学学历占68中高级职称占15公司整体济技术实力较强具丰富房产开发验聚集批房产开发建设销售方面
四股东评价
合生集团限公司（香港）香港合生创展集团旗投资公司集团实力投资创业93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建楼宇面积累计约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元资金实力雄厚加集团广州房产市场深刻认识该集团已成广州房产界翘楚
合生创展集团拥完整合理部结构方面专业员广州市房产市场竞争中具备较优势该集团控制成放项工作首位利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年合生创展集团雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势公司组织开发华景新城暨南花园愉景雅苑骏景花园帝景苑具特色楼盘总建筑面积超出125万方米推出住宅销售率达90市场反应热烈该集团发展中金融部门合作单位建立良信关系取良社会信誉广泛社会支持
余两股东德裕公司联嘉公司占股份例较少截评估日没提供两公司具体资料略
五资产负债分析
年份
2001年12月
2001年3月
2000年12月
2001年12月
项目
公司名称
广州合生愉景房产限公司
合生创展集团限公司
资产总额
19591
446356
486972
1流动资产
18863
207081
227763
预付帐款
7168
应收款
10989
存货
634
二负债总额
18972
1流动负债
18972
134965
148229
中短期款
0
77523
89810
应付款
18959
2长期负债
0
82205
104630
中长期款
0
三者权益
619
167963
未分配利润
0
68055
60952
资产负债率
97
流动率
96
速动率
96
存货周转率
应收帐款转率
分析公司资产负债表知：
（1） 该司成立时间较短成立时间年该公司成立开发愉景南苑项目2001年末公司资产总额19591万元资产负债率97 资产负债率较高原该司进入项目建设久刚开始进行销售销售收入未结转利润关联企业垫资注入中广东珠江总承包限公司4614万元合生集团部12091万元
（2） 预付帐款7169万元中广告宣传费35万元工程款7114万元20万元
（3） 应收款10989万元中：广州联嘉置业限公司6201万元合生集团公司部款4720万元68万元
（4） 者权益中该司注册资金4725万元现注入第期资金金额619万元占总出资额15该司出资总额分六期合作公司成立三十六月全部投入完毕
六盈利力现金流量分析
合生愉景公司2001年建立截评估日销售收入未结转报表未反映出该司盈利力愉景南苑三月初公开销售已销售出130套接受270套部认购登记证明较高社会认受度应具较盈利前景
2001年底该司营活动现金流入2239万元流出2696万元营活动现金流量净值456万元筹资产生净现值527万元总现金流量71万元
七信状况评价
该司组织机构合理营理制度健全具验丰富营理力强领导层批高素质专业理员该公司投项目尚处前期建设阶段第期期楼刚开始公开销售公司财务状况营业绩方面尚反映企业实际营情况根股东实力项目条件衡量该公司符合行竞争优质客户条件2001年行审批认定该企业未评级客户信等级A+级掌握
第二章 建设条件评价
项目建设概况规模
愉景南苑项目位广州市海珠区新港西路210212号院原属广州市华南医疗器械厂广州光学仪器厂
该项目占面积48340Ｍ2（中净面积35762Ｍ2 道路面积12578Ｍ2）总建筑面积155878Ｍ2（商铺12679Ｍ2该数预测数车库382车位住宅135228Ｍ2会3278Ｍ2）容积率325三种住宅类型组成18栋售面积147907Ｍ2 商品房住宅建筑情况列表
建筑区域
楼层
建筑面积Ｍ2
客户数
A区4栋
12—13层
174931
176
B区3栋
18—19层
305793
306
C区2栋
18—19层
216481
198
D区2栋
19层
196845
204
E区2栋
18—19层
192782
204
F区2栋
18—19层
192263
204
G区2栋
12层
71180
80
K区1栋
8层
43445
75
合 计
1395724
1447
设计施工监理单位资质：
施工单位
设计单位
监理单位
广东珠江工程总承包限公司
广东珠江建筑工程设计公司
广东珠江建设工程监理限公司
贰级企业证书
甲级（设计证）
乙级（暂定）
设计施工监理单位均具承揽项目相关工程务资质力
二项目审批手续进度
目前项目建设已领取建设规划许证建设批准书商品房预售许证部分建筑面积建设工程规划许证项目建设文件方面该项目国土证施工许证尚办理中项目销售银行贷款抵押手续办理会造成影响合生愉景公司须快办理关手续方确保项目正常计划运作项目建设关报批手续抓紧办理开发建设资金落实项目施工计划完工具定保证
愉景南苑建设条件形象进度良该项目进入体配套设施建设阶段2001年初动工建设该项目AB区7栋已结构封顶CDEF区已达7——8层G区开工现已+00该项目整体计划2003年中全部竣工交付
第三章 市场评价
市场供求现状发展趋势分析
目前广州市房产市着市居民住宅需求生存需舒适需转变房产产业增长方式速度规模型质量效益型转变样广州市楼市供求结构短缺现象长期存
1 全省建商品房突破亿方米中广州市开工项目高达4000万方米年全省商品房销售增幅低10
2 广州市商品房空置面积2000万方米新开工面积增长两位数加年1万方米新开发量
已反映供应量高需求量
种状况广州市楼市存着层次发展空间
1 国济高速发展入世利中国房尤广东楼市促进作直接实然年广东全省商品销售降广东楼市年销售高速增长基数变致
2 广州市三年商品房年成交量均超期批准市量
3 广州空置房数量560万方米广州市口高达900万增加方米便560万方米空置房消化殆前世界发达国家均居住面积高35方米广州均住房足14方米计外新增口住房需求仅广州现居民改善住需求提供房发展潜力空间便极巨说明广州市楼市力扛起巨空置房发展空间
4 发展空间里门槛提高部分环境优美设计合理配套齐全交通便利楼盘具较市场
二市场竞争力分析
1理位置情况：
项目位居海珠中山学广东教育学院广东省济理干部学院等著名学府咫尺东广州道北新港西路铁二号线贯穿整路线交通极便利文理环境较
区附配套设施齐全区域型会超市农贸市场公交车场餐馆洒店学校医院体育场馆等配套建设满足居民基生活文娱需加该项目合理规划设计完善配套设施优雅园区环境专业物业理户型设计实住宅首层部分规划架空层等已树立极高声誉赢广泛欢迎合生创展集团公司开发商品房较适合现消费者需求特点段面积层次居住环境物业理广东康景物业服务限公司具丰富区理验已心目中较具体良定位时树立品牌形象
2形态结构规划
区规划总目标：特色鲜明生态优良济环境协调发展居住园区住宅立面处理具现代化气息岭南特色目标底层部位架空结合布置室外铺然延伸进入架空层避免架空层光顾情景屋顶部分作绿化处理顶盖弧型飘板局部漏空体身通透轻盈特点标准层处理标准凸窗台透空铁饰阳台栏杆时户型间避免视线干扰区设计三种住宅类型18栋户型二房厅卫四房二厅二卫等6种户型住宅面积66
95—140方米（套面积）
周边楼盘分析售价定位（类产品已开发量潜力）
项目名称
项目点
目前销售均价
开发楼盘
发展商
愉景雅苑
新港西路
5500元方米
32栋1218层
广州合生明晖房产限公司
叠彩园
天雄布市
4315元方米
32栋1226层
广州市合景盈富房产限公司
景雅苑
新港西路立新东街
5110元方米
14栋13层
广东杰伟实业限公司
南景园
江燕路
5077元方米
23栋13层
广州市珠光南景房产限公司
华名庭
新港西路
4915元方米
5栋1220层
振华房产限公司
开发产品河南区较良着国家居民居住房屋政策断出台居民生活水断提高等发展潜力加
三市场发展前景
目前该项目附正兴建发售楼盘均价（带装修）49005500间综合衡量该项目理位置居住环境周边楼盘售价评估认项目楼盘销售均价定住宅5000元方米商铺6000元方米基合理
评估认愉景南苑理位置周边环境规划设计等均符合目前市场需求消费倾定价具定竞争力项目推市场销售前景
第四章 投资估算筹资评价
项目总投资估算
项目投资费关数评估均广州市行贷款评估关规定结合实际投入进行估算数企业项目行性报告新资料核算愉景南苑总计划投资65877万元具体明细列表：
单位：方米
项目
数值（万元）
取值
占面积
48340
总建筑面积
155878
总销售面积
147907
135228+157273048147907
销售收入
80187
5000*135228+(157273048)*6000+382*130000801874万元
土费
13549
1
土出金
3499
合
2
拆迁安置补偿费
10050
规划道路补偿+非规划道路补偿(21970+14685)*2100+(5266+6392)*525+5800*300010050万元
二
前期工程费
1982
1
三通费
779
50元*155878方米779万元
2
规划勘测设计费
953
建安工程费27229*35953万元
3
行性研究费开办费
250
三
房屋开发费
34711
1
建安工程费
27229
27229万元
2
附属工程费
4676
300*1558784676万元
3
室外工程费
2806
180*155878方米2806万元
四
费
4084
建安工程费*154084万元
五
销售费
4009
销售收入80187*54009万元
六
理费
1507
50253万元*3150759万元
七
预见费
1507
50253万元*3150759万元
八
财务费
4528
合计(总投入)
65877
（二）测算
1土费：土出金合规定项目应缴3499万元征费根拆迁合取数部分根须拆迁房改房面积估算总计约10061万元
2前期费：规划勘测设计费建安工程费35计提约953万元三通费50元方米计提约779万元研开办费约250万元
3房屋开发费：建安工程费27229万元根企业提供取数附属工程300元方米建筑面积计提室外工程180元方米计提
4直接费：取建安工程费15
5销售费：销售收入5计提
6理费：土费前期工程费房屋开发费三项3计提
7财务费：银行贷款年利率基准利率基础浮20贷款期三年计股东投入期银行贷款利率计息
8预见费：土费前期工程费房屋开发费三项3计提
二筹资源
该项目总投资65877元截止评估日项目已投入资金约19520万元约占总投资30投入资金中包括已位注册资金619万元余部分合生公司集团部调拨形成投入资金2001年项目建设
银行贷款15亿元约占总投资23中5000万元支付土费1亿元2002年建安费
销售回笼款31368万元约占总投资47
评估预计项目2002年2003年2004年分实现销售收入24056万元24056万元20056万元预售款回笼补足项目建设资金缺口
综述投资估算容基齐全取费标准基合理项目销售预计实现项目建设资金落实定保障
第五章 项目效益偿债力评价
项目财务效益评价
项目2001年初动工兴建计划2003年中竣工交付2002年开始销售计划2006年销售完毕项目售面积147907方米（包括住宅商铺面积）均售价定5000元方米外382售车位售价定130000元预计项目全部销售完毕实现销售收入80187万元扣项开发成费项目实现税前利润总额9488万元销售利润率1185投资利润率1401具教济效益
项目进行全部投资现金流量分析基准贴现率取12时项目净现值（FNPN）1628万元全部投资部收益率1525动态投资回收期463年表明项目财务行
二项目敏感性分析
项目开发成销售收入两影响项目效益素利方变化时进行敏感性分析：项目开发成分增加510时项目净现值214万元2051万元部收益率分11684项目销售收入分减少510时项目财务净现值258万元2138万元部收益率分115797整项目总具备定抗风险力项目销售收入变化更敏感
三款偿债力评价
该项目贷款15亿元企业计划2004年次性偿清根项目款偿表果行计划发放贷款15亿元2005年企业尚贷盈余资金29853万元项目款偿综合保证31具备定偿债力项目目前情况销售预测异常计划偿贷款具定保证
第六章 贷款风险效应评价
贷款项目风险度测算
测定款企业信等级综合分345分企业信等级行评未评级优质客户A+级控制贷款项目风险等级综合评定分798分项目等级A级贷款项目综合风险度03
二贷款效应风险评价
1贷款效应
现行贷款利率浮20计算该项目发放贷款贷期三年行带约5929万元利息收入约3亿揭贷款业务时进步密切行优质客户合生创展公司银企合作关系行争取更优质项目奠定良基础促进行信贷结构调整
2担保评价
次贷款广东合生明晖房产限公司广东华景新城房产限公司提供担保承担连带偿责1广东合生明晖房产限公司该笔贷款提供1亿元担保2001年度行评定企业信等级AA级2001年末总资产20830万元总负债9544万元净资产额112
86万元该司已外提供担保297万元现外担保额10989万元具较强济实力定担保力 2广东华景新城房产限公司该笔贷款提供5000万元担保2001年末该司总资产66561万元总负债46615万元净资产额19946万元该司已外提供担保1195万元现外担保额18751 万元两公司担保力充足考虑该两公司次贷款款企业均合生创展旗关联公司该两公司款企业资金均合生创展统调配运作该两公司次贷款提供担保尚充分保障行贷款安全
3贷款风险
评估认贷款存风险：
1市场销售风险广州房产市场总体已进入供求阶段房产市场竞争日趋激烈项目周边许正建设销售楼盘项目楼盘竞争激烈外项目周边环境尚未整治较脏乱定程度影响项目楼盘销售项目面定市场销售风险
2资金挪风险项目公司合生创展孙公司合生创展集团部资金运作模式：项目公司款集团统调配款途说款定会该项目合生创展项目名义筹措资金调配项目根评估测算该项目目前销售收入已基满足项目建设资金需项目款面着定挪风险
3建设风险项目取建设规划许证外土权证施工许证尚未取报建审核书建设工程规划许证尚未完备已竣工部分未严格遵规划批复建设项目存定建设风险
4筹资金足风险截止评估日止项目公司注册资金4725万元位13项目目前投入资金基股东均属负债性资金须股东支付利息
针贷款面风险素评估提出贷款前提条件理建议：
（）贷款前提条件：
1落实足额效抵押求实际款合生创展提供担保
2求该公司股东出具承诺旦项目建设资金出现紧张筹解决
3求企业出具揭业务承诺保证项目全部揭业务行办理行开立商品房销售监控帐户便贷款发放实现封闭理
4求股东承诺款计划清偿行贷款前偿股东款息分红
（二）理求
1额款项支出需行出具资金投说明确保贷款专款专
2督促项目公司时筹足注册资金
第七章 项目贷款综合评价
综述评估认：广州合生愉景房产限公司开发建设愉景南苑项目理位置环境良建设条件基具备投资估算合理项目开发计划行资金源定保证销售前景项目财务效益较贷款偿定保障该项目贷款暂行评定A级定抗风险力考虑贷款风险采取相应避险措施情况予该企业房产开发贷款15亿元贷款期限三年贷款利率基准利率基础浮20
中国工商银行广州道支行
二OO二年三月二十五日
httpwww5ixuecom (海量营销理培训资料载)
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档