点提示
★ 2004年房产投资增长幅度逐月降低16月份增长幅度已低2002年2003年期增长水表明年国家采取系列控制投资高速增长政策措施已初见成效
★ 16月份全国房产开发企业资金源增幅季度降低204百分点特流动资金贷款逐月负增长资金源中国贷款拖欠工程款重明显降房屋需求较旺带售房定金预付款幅增长成房产开发企业重资金源
★ 二季度全国35中城市房屋销售价格年期涨104土交易价格涨115房屋租赁价格涨10
★ 宏观紧缩政策加剧行业结构调整建筑原材料价格涨企业开发成升开征物业税利抑房价降低购房门槛
★ 预计2004年房产业投资增幅20左右2005年会回落15左右水未房价保持升势升幅相应行业均盈利水降房产开发公司优胜劣汰加剧
目 录
Ⅰ 基础数 3
全国房产开发投资情况 3
二区房产开发投资情况 3
三全国房产土开发销售情况 5
四区土开发购置增长情况 5
五区房产开发规模开竣工面积增长情况 7
六区商品房住宅销售增长情况 8
Ⅱ 市场运行状况 10
半年房产市场综合景气指数呈回落态势 10
二半年房产市场供情况分析 11
（）投资增幅逐月降低增速猛势头初步遏制 11
（二）房产开发消费贷款增速放缓资金源偏紧 13
（三）施工面积幅增长竣工面积增长缓慢 14
三半年房产市场需求情况分析 16
（）商品房销售面积增长2639 16
（二）商品房销售额增长409 16
四半年商品房空置面积增幅季度回落51 17
五半年全国房产市场价格呈快速涨态势 18
（）房屋销售价格涨104 19
（二）土交易价格涨115 21
（三）房屋租赁价格季度持 22
Ⅲ 热点问题分析 24
宏观紧缩政策加剧行业结构调整 24
二建筑原材料价格涨企业开发成升 31
三开征物业税利抑房价降低购房门槛 35
Ⅳ 半年趋势预测 40
投资增速继续回落 均盈利水降低 40
二房价走势升涨势会 41
三关部门继续加信贷土方面紧缩力度
42
Ⅰ 基础数
全国房产开发投资情况
单位：亿元
指标
年初累计
实际完成投资
年
期增长
重（投资总额100）
年初累计
年期
投资完成额
492369
287
1000
1000
中：国济控股
115453
463
234
206
商品房建设投资
354225
301
719
712
土开发投资
23276
02
47
61
工程途分
住宅
336235
297
683
678
中：济适房
23698
42
48
59
办公楼
24504
383
50
46
商业营业房
61421
336
125
120
7021
180
143
156
二构成分：
建筑工程
317713
337
645
621
安装工程
19899
317
40
40
设备工器具购置
6298
317
13
13
费
148459
189
302
327
中：土购置费
90395
204
184
196
计划总投资
3845975
332
年计划投资
1194725
260
新增固定资产
169289
394
二区房产开发投资情况
单位：亿元
区
投资额
年
期增长
住宅
住宅
济适房
济适房
全国总计
492369
336235
23698
287
297
42
东部区
344635
239937
12309
264
264
27
北京
49015
26143
2687
242
195
65
天津
12271
8797
1465
224
395
524
河北
11345
7861
1618
289
365
100
辽宁
19752
14099
429
221
223
558
海
50277
38592
000
204
175
00
江苏
4501
32941
1771
362
367
57
浙江
50202
38423
1500
403
489
551
福建
19892
13114
492
372
427
1492
山东
28898
21646
1799
355
429
516
广东
55711
36538
397
99
05
195
海南
2262
1783
152
1169
1105
822
二中部区
30221
47512
5487
415
512
130
山曲
3753
2111
383
380
587
332
吉林
4894
3612
339
204
284
334
黑龙江
5020
3316
820
302
506
486
安徽
13283
9345
402
484
517
260
江西
8521
5374
637
326
431
258
河南
9241
6876
886
420
422
276
湖北
11825
8406
388
615
671
42
湖南
13685
8471
1632
397
597
522
三西部区
77513
48786
5902
287
281
124
蒙古
3742
2279
316
316
508
301
广西
7585
4667
052
391
360
548
重庆
15308
8309
690
358
312
294
四川
21641
15369
867
168
206
10
贵州
4498
2699
356
145
237
677
云南
5710
3742
663
386
362
161
西藏
155
131
072
982
1061
137
陕西
8930
5440
1140
368
218
07
甘肃
2671
1890
476
357
380
408
青海
1117
663
144
251
177
247
宁夏
2127
1409
215
231
233
1602
新疆
4028
2188
911
393
435
317
三全国房产土开发销售情况
单位：万方米亿元
指标
实际完成
年期增减
年初累计
年期
绝数
±％
土开发购置情况
1年购置土面积
154894
1507203
41738
28
2完成开发土面积
792023
710364
81659
115
3年土成交价款
95689
二商品房建筑销售面积
1施工面积
9778541
7770501
2008040
258
中：新开工面积
2803674
2433704
369970
152
2竣工面积
955298
826619
128679
156
3销售建筑面积
1100988
871755
229233
263
三商品房竣工价值
132105
117799
14306
121
四商品房销售额
297354
211051
86303
409
中：销售
274033
192478
81555
424
四区土开发购置增长情况
单位：亿元万方米
区
土
购置费
年购置
土面积
完成开发
土面积
年期增长
土
购置费
购置土面积
完成开发土面积
全国总计
90395
1548941
792023
204
28
115
东部区
64394
799726
463477
177
04
83
北京
7110
24888
12050
51
395
417
天津
1140
14854
27003
136
815
398
河北
1832
52787
12918
254
146
259
辽宁
3909
61663
45535
160
271
399
海
6768
32627
18587
74
347
204
江苏
10222
170104
93039
100
385
679
浙江
16054
90049
57742
320
262
152
福建
4201
74088
37568
497
380
356
山东
5503
148083
77613
573
201
169
广东
7383
125018
79331
28
176
185
二中部区
13365
376169
173232
375
94
27
山西
569
14307
4938
579
860
89
古林
1692
21145
8606
345
106
23
黑龙江
739
21303
16475
08
185
727
安徽
3108
73445
23726
460
117
199
江西
1557
48082
28097
154
284
32
河南
1834
46280
14079
571
81
203
湖北
2447
69619
30242
1583
754
234
湖南
2020
81987
47069
92
18
66
三西部区
12636
373046
155315
184
18
366
蒙占
822
34195
13358
26
170
922
广西
1029
33217
21352
282
253
273
重庆
1520
50755
42473
365
120
1854
四川
5070
95656
5985
225
38
516
贵州
522
25999
13404
169
250
75
云南
1001
33669
17181
16
567
315
西藏
陕西
1345
18138
15310
229
48
1697
甘肃
301
9293
6112
243
245
387
青海
171
8643
6123
85
564
874
宁夏
187
11320
1689
494
372
278
新疆
668
52163
12218
375
681
388
五区房产开发规模开竣工面积增长情况
单位：万方米
区
施工面积
竣工面积
年期增长
新开工
面积
施工
面积
竣工
面积
新开工
面积
全国总计
9778541
2803674
955298
258
152
156
东部区
6153154
1605453
588823
242
155
116
北京
724112
115446
71280
181
125
665
天津
171916
49094
26718
131
336
256
河北
216569
86562
18156
215
162
227
辽宁
384977
143784
19781
194
134
93
海
746477
149962
71815
184
52
127
江苏
827054
305565
89276
550
478
395
浙江
1007614
234622
72479
366
202
56
福建
446676
89524
46551
250
20
179
山东
553608
192452
48096
276
105
212
广东
1030443
230528
123143
67
53
135
海南
43709
7924
1529
464
51
529
二中部区
1579164
555719
161830
367
261
213
山西
82430
30051
6705
267
264
844
古林
86849
47056
5114
63
121
2496
黑龙江
142393
61953
5801
466
360
328
安徽
285728
97582
31733
424
239
26
江西
205227
68814
22638
417
02
141
河南
259119
76215
25817
416
551
227
湖北
246909
88479
25556
314
424
144
湖南
270508
85568
38466
385
211
369
三西部区
2046222
642492
204645
232
66
237
蒙占
87075
49764
1935
318
295
399
广西
204174
62263
29883
480
257
301
重庆
447781
98606
39678
184
62
149
四川
531980
158412
69492
135
158
115
贵州
183642
52437
19138
227
289
134
云南
119744
48178
15274
217
235
413
西藏
2774
2330
1198
846
陕西
189093
49910
10890
441
216
530
甘肃
106158
38569
8433
512
545
1219
青海
29384
12238
809
311
139
2909
宁夏
60402
28178
3235
331
173
331
新疆
84014
41608
5878
85
45
209
六区商品房住宅销售增长情况
单位万方米亿元
区
销售面积
销售额
年期增长
销售
销售
面积
销售额
销售
全国总计
983124
244503
235519
264
388
400
东部区
599768
187512
180138
239
380
390
北京
65925
29606
29159
344
403
483
天津
31881
9768
9687
293
618
619
河北
25427
3594
3497
350
349
453
辽宁
44894
10553
10289
374
423
460
海
78940
40537
38144
142
361
311
江苏
82659
18723
18279
270
412
393
浙江
61339
1589
15751
87
242
258
福建
35807
8190
7920
266
286
298
山东
61914
11723
11310
334
557
627
广东
106526
38017
35205
163
331
336
海南
4455
912
898
1541
1384
1347
二中部区
177610
26724
25577
405
617
625
山曲
7104
995
985
610
840
949
吉林
9945
1845
1820
154
377
359
黑龙江
14089
2517
2435
436
460
427
安徽
32315
452
4394
212
384
409
江西
19018
2138
2102
92
385
373
河南
29242
4095
3974
635
755
809
湖北
35368
6439
6027
621
857
875
湖南
30529
4174
3841
541
806
802
三西部区
205747
30268
29805
228
277
301
蒙古
8075
922
915
135
175
170
广西
24173
4344
4333
381
439
459
重庆
34414
4996
4786
255
273
231
四川
61434
8151
8063
112
154
161
贵州
15586
1787
1759
175
161
170
云南
18472
3375
3361
762
818
951
西藏
067
014
014
陕西
11871
1957
1943
66
37
36
甘肃
7065
1039
980
234
577
685
青海
1926
268
259
1689
1296
1219
宁夏
7126
1161
1161
986
811
991
新疆
15537
2254
2230
129
93
153
数源：数源国家统计局
Ⅱ 市场运行状况
年全社会固定资产投资呈高速增长势头季度全社会固定资产投资增长43增幅年期提高152百分点钢铁水泥投资增长倍中房产开发投资增长411增幅年期提高62百分点针种情况中央采取系列宏观调控措施连续出台房产市场相关项重政策房产项目坚持适度紧供政策紧缩房产开发信贷政策等旨房产开发源头——土金融两方面行业进行调控
半年房产市场运行情况显示系列宏观调控措施已取初步成效：房产开发投资增长幅度逐月降低16月份全国累计完成房产开发投资增幅年期回落53百分点年季度回落124百分点房产开发贷款增速放缓资金源偏紧土开发面积商品房竣工面积增速持续回落种态势导致房产市场供需矛盾进步加剧预期推动房产价格涨
二季度房屋销售价格年期涨104土交易价格涨115房屋租赁价格涨10
半年房产市场综合景气指数呈回落态势
国家统计局新测算全国房产开发景气指数表明：6月份国房景气指数10518点5月份回落074点年月回落186点年全国房产开发市场呈现明显高开低走态势1月份国房景气指数达10775点高2003年末水指数略回落特3月份国家加重点行业投资宏观调控力度房产开发市场影响十分显著
构成国房景气指数分类指数中商品房均销售价格指数5月份升004点外分类指数呈现回落势头中：房产开发投资分类指数10598点5月份回落055点新开工面积分类指数10336点5月份回落081点
土开发面积分类指数10892点5月份回落232点竣工面积分类指数10291点5月份回落160点商品房空置面积分类指数9242点5月份回落060点
图21：20032004年6月房产综合景气指数分类指数变动情况（）
数源：国家统计局
二半年房产市场供情况分析
（）投资增幅逐月降低增速猛势头初步遏制
6月份全国房产开发投资完成额12208亿元年期增长196增幅降低191百分点半年全国累计完成房产开发投资4924亿元增长287增幅年期回落53百分点年季度回落124百分点
2004年房产投资增长幅度逐月降低图22中出16月份增长幅度已低2002年2003年期增长水（2002年2003年16月份房产投资分增长32934）表明年国家采取诸进步整顿土市场秩序暂停农转非审批提高存款准备金项目资金率清理整顿固定资产投资项目等系列控制投资高速增长政策措施已初见成效
图22：20022004年16月房产投资增长情况（）
数源：根国家统计局中国济景气月报整理
分区东部区完成投资额3446亿元年期增长264中部区完成投资702亿元增长415西部区完成投资775亿元增长287中西部区投资额增长速度快东部区原年初东部济发达区土资源偏紧价格高房产市场竞争激烈房产开发商选择开发重点中西部转移战略房产开发区结构开始发生变化中西部区房产开发重逐月升
表21：2004年半年区房产开发投资额重变化
单位：
12月
13月
14月
15月
16月
东部
7361
7324
7201
7116
7000
中部
1211
1257
1291
1321
1426
西部
1428
1419
1508
1563
1574
数源：国家统计局
分类房产开发完成投资额中商品住宅完成投资3362亿元增长297办公楼完成投资245亿元增长383商业营业房完成投资614亿元增长336
图23：工程途分半年房产累计开发投资增长情况
数源：国家统计局
图23中出办公楼商业营业房投资增幅明显期住宅投资增长幅度商业营业房年期增长幅度更达50分析原三方面：城市第三产业包括商业业态发展变化带新需求二城市改造加快量拆建致政机关楼型购物中心物流园区会展中心等项目纷纷马三年出现股商铺热热度未减
（二）房产开发消费贷款增速放缓资金源偏紧
16月份全国房产开发企业位资金76028亿元年期增长328增幅季度降低204百分点中国贷款16677亿元增长121重占全部资金源219企业筹资金23529亿元增长369重309资金源中国贷款拖欠工程款重明显降房屋需求较旺带售房定金预付款幅增长成房产开发企业重资金源
民银行调整口径新统计年5月金融机构新增房产开发贷款173亿元较月少增1451亿元截5月末房产开发企业流动资金贷款余额1684亿元月末净减少438亿元年初减少1443亿元5月份新增住房贷款3513亿元较月少增1133亿元
房产开发贷款消费贷款增速放缓特流动资金贷款逐月负增长原年初国家陆续出台调银行存款准备金率提高房产开发固定资产投资项目资金例房产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷调控措施房产行业资金源产生较影响推动房产开发资金源结构调整
表22：16月份房产投资资金源情况
单位：亿元
位资金
重（年资金100）
16月
增长
13月
16月
年期
年资金源
760280
328
1000
1000
1000
国贷款
166769
121
243
219
260
利外资
9980
62
16
13
16
中：外商直接投资
5727
14
09
08
10
筹资金
235293
369
341
309
300
中：资金
124249
346
163
161
资金源
347567
439
457
422
中：定金预付款
295520
467
332
389
352
项应付款合计
95420
192
126
140
中：欠工程款
58486
134
77
90
数源：固定资产投资统计快报国家统计局
（三）施工面积幅增长竣工面积增长缓慢
16月份全国累计完成房屋施工面积9778541万方米增长 258中住宅施工面积7573053万方米增长252期完成房屋竣工面积955298万方米增长156中完成住宅竣工面积779948万方米增长142竣工面积增长幅度逐月回落分年期低248244（2003年16月份房屋竣工面积住宅竣工面积分增长404386）
图24：2004年16月份房屋市场供增长情况（）
数源：根国家统计局中国济景气月报整理
出现种房屋施工面积幅度增长竣工面积增长缓慢原信贷收缩资金偏紧年初赶着立项摊子铺太电力运输紧张影响工程进度外点值注意房产行业施工规律般情况项目年初开工较年末竣工较着时间推移房屋竣工率会断提高
表23：2002—2004年1—6月份房屋竣工率
单位：
2002年
2003年
2004年
12月
292
391
352
13月
505
568
525
14月
635
698
661
15月
839
833
791
16月
1239
1056
977
数源：根国家统计局中国济景气月报整理
三半年房产市场需求情况分析
半年房产开发投资新开工面积增速持续回落导致房产市场供需矛盾进步加剧预期市场需求较旺盛
（）商品房销售面积增长2639
16月份全国商品房销售面积11010万方米增长2639中商品住宅销售面积9831万方米增长264然销售增长幅度呈回落势（12月13月14月15月商品房销售面积分增长427354333309）月销售量然保持较高水2002年2003年期相继续稳增长
图25：20022004年半年月商品房销售面积情况
数源：根中国济景气月报整理1月2月月数12月份均数
（二）商品房销售额增长409
商品房销售面积保持增长时16月累计完成商品房销售额2974亿元增长409增幅季度回落35百分点中销售27403亿元增长424增幅季度回落8百分点销售额增幅回落说明银行限制购房信贷政策发挥作
图26：2004年16月份商品房销售额情况（亿元）
数源：国家统计局
图26中明显出针销售额整商品房销售额中占绝重说明然供市场政策调控逐月回落房产市场发展真实需求支撑：
12003年国城市房屋拆迁量14亿方米约占年竣工量30拆旧建新程中存量刚性动需求段时间拆迁量收缩保持较规模
2目前国城镇均住房建筑面积228方米预测2020年实现全面康时均住房面积达35方米
32020年国城市化水达5560期间2223亿农村转移城市需解决居住问题
四半年商品房空置面积增幅季度回落51
半年商品房竣工面积持续减少市场需求旺盛销售面积幅增长导致商品房空置面积呈现出降走势6月末全国商品房空置面积9697万方米增长02增幅季度回落51百分点明显低年期增长84水中空置年商品房面积5672万方米占重585途商品住宅办公楼空置面积负增长分降7439商业营业房空置面积然保持快速增长增长213分区
天津湖北云南等10区商品房空置面积降
商品房量积压现象年直存原早期政府未适时适合理土量批出土市场出现供求商品房供应总量相需求偏时目前居民预期收入预期支出具称性住房价格相居民收入偏高客观抑制居民商品房需求等原形成量空置房
五半年全国房产市场价格呈快速涨态势
统计分析中出房产市场宏观调控然已取定效果种态势导致房产市场供需矛盾进步加剧预期推动房产价格涨国家发改委国家统计局全国35中城市房产市场调查显示二季度房屋销售价格年期涨104土交易价格涨115房屋租赁价格涨10
表24：2004年二季度35中城市房产市场价格指数
单位：
区
房屋销售价格指数
土交易价格指数
房屋租赁价格指数
区
房屋销售价格指数
土交易价格指数
房屋租赁价格指数
全国
104
115
10
南昌
57
367
19
北京
33
15
31
济南
76
39
27
天津
167
216
04
青岛
125
17
77
石家庄
40
07
01
郑州
31
13
00
太原
36
13
09
武汉
100
27
05
呼浩特
50
32
20
长沙
49
30
52
沈阳
128
247
12
广州
20
00
13
连
38
06
深圳
37
57
07
长春
01
81
19
南宁
60
00
00
哈尔滨
92
00
10
海口
66
16
25
海
214
248
54
成
64
211
28
南京
162
18
65
贵阳
30
10
08
杭州
130
813
65
昆明
09
00
01
宁波
199
45
35
重庆
150
22
58
合肥
72
61
04
西安
40
20
36
福州
31
103
04
兰州
86
00
27
厦门
48
65
45
西宁
49
58
09
银川
39
76
71
乌鲁木齐
10
00
13
数源：国家统计局 （年期价格100）
（）房屋销售价格涨104
年二季度全国房屋销售价格年期涨104季度涨23全国8城市房屋销售价格涨幅超10百分点中具体涨幅分海214宁波199天津167南京162重庆150杭州130沈阳128青岛125昆明乌鲁木齐房屋销售价格季度年期持二季度年期分涨0810长春房屋销售价格年二季度年期降01
表25：城市房屋销售价格指数变动情况
单位：
2004年1季度
2004年2季度
半年累计
增长
环增长
海
283
214
28
249
宁波
119
199
65
159
天津
142
167
52
155
南京
121
162
46
142
重庆
145
150
18
148
杭州
105
130
24
118
沈阳
196
128
08
162
青岛
160
125
24
143
数源：根中国济景气月报整理
分类商品房销售价格中住宅价格年期涨101季度涨25中济适房普通住宅销售价格年期分涨28106豪华住宅价格涨111非住宅房销售价格年期涨60中写字楼商业房销售价格分年期涨9351房销售价格涨10
表26：全国房屋销售价格指数变动情况
单位：
2001Ⅱ
2002Ⅱ
2003Ⅱ
2004Ⅰ
2004Ⅱ
房屋销售价格指数
25
28
50
77
104
中：商品房
24
26
44
76
97
中：住宅
24
29
48
76
101
济适房
22
12
30
52
28
普通住宅
25
32
52
77
106
豪华住宅
12
17
33
79
111
非住宅
25
19
24
74
60
写字楼
30
31
24
78
93
商业房
43
13
13
82
51
数源：根中国济景气月报整理
中央政府做系列努力抑制房产业等发展热部门年房屋售价均涨幅高达10分析认方面原：
第年国出现通货膨胀苗头6月份类物价指数全面持续涨部分达1996年高点计算累计涨幅仅5月物价指数涨幅度超 20正基种判断分析认国已出现类似1988年通货膨胀特征苗头事实中国民银行宣布4月25日存款准备金率7调 75定程度短期出现通胀趋势进行宏观调控种形势纷纷资金投房产导致房价涨
第二价涨直接推动房价涨2003年国家五部委联合全国土市场秩序进行整治开始土市场秩序检查验收重容推行土公开交易营性建设实行招拍挂土公开交易必然导致价涨价拉动房价涨刚性素年二季度价均涨幅达115价涨必然直接推动房价涨
第三半年房产开发投资新开工面积竣工面积增速时回落导致房产市场供需矛盾进步加剧预期推动价格涨
外钢材水泥等建筑原材料价格幅涨企业开发成升定程度增加房价调压力拉升房价涨素包括投机气氛影响部分消费者风买房谓温州炒房团处抬升区域房价带动居民提前做出购房决定年房产市场持续快速发展稳定素居民住房潜庞需求影响房价重素
（二）土交易价格涨115
二季度土交易价格年期涨115季度涨41分类居民住宅交易价格年期涨122季度涨32中豪华住宅普通住宅价格分年期涨110122商业旅游娱乐交易价格涨126工业交易价格涨47交易价格涨132豪华住宅价格季度走外种价格季度均幅度涨分区35中城市中土交易价格年期相涨幅超106城市：杭州813南昌367海248沈阳247天津216成211
图27：2004年全国土交易价格指数（）
导致土价格涨原土资源供应减少年国家房产市场实施清理整顿措施基础年4月积极调整土供应结构房产企业土开发购置面积增长势头明显减缓特土购置面积增幅已接零增长半年全国完成开发土面积7920万方米增长幅度分年季度年期降173285百分点年土购置面积15489万方米年期相回落519百分点中6月份完成土购置面积3109万方米年期减少680万方米降181土开发面积购置面积增幅急剧降房产新开发项目受约束抑制房产开发规模
（三）房屋租赁价格季度持
二季度全国房屋租赁价格年期涨10季度价格持受季节等素影响住宅租赁价格涨24涨幅季度减1百分点中公房私房租赁价格分涨1036商业房厂房仓库租赁价格分涨0305办公房价格年期持房屋租赁价格2003年半年幅涨年涨幅回落价格趋势稳
图28：20032004年二季度房屋租赁价格指数（）
数源：国家统计局
Ⅲ 热点问题分析
宏观紧缩政策加剧行业结构调整
2003年2月起计出台约40项全国性关房产市场政策法规121号文件18号文件4号令等信贷土两方面行业进行宏观调控年4月底国务院方商业银行调控政策接踵令房产企业更忧虑央行目前正密切关注物价指数时做出9年首次加息决定极抬高房产企业资金成房产开发两命脉土资金均纳入调控范围
（）土政策成重宏观调控手段
国土资源部调查显示2003年冶金化工纺织等行业全年固定资产投资增长50带动建设年增加49万亩增幅达17仅造成某行业投资热时占耕直接威胁粮食安全针情况2004年国土资源部根新职定位决定建设指标压减203占耕指标调减180万亩压减234国土资源部第次通土供应国民济领域进行宏观调控
图31：19962004年全国耕面积变化情况
数源：国土资源部
图32：国粮食作物播种面积变化情况（单位：千公顷）
数源：国家统计局
时中央国务院年2月开始开发区清理整顿重点全国土市场治理整顿2004年土市场基础继续加力度土供应严格关源头入手规范房产市场
表：2004年国出台土市场政策
法 规
颁布单位
关停止营性项目国土权协议出补充规定(4号令)
北京国土房局
关进步治理整顿土市场秩序加强土理工作意见
北京市政府
国务院办公厅关清理整顿类开发区加强建设理通知
国务院
国土资源部土利司关建设备案制度执行情况通报
国土资源部
国土资源部关达2004年全国土利计划通知
国土资源部
关深入开展土市场治理整顿严格土理紧急通知
国务院办公厅
年治理整顿行动区盲目设立开发区乱占滥土热潮逐渐降温截2004年6月17日蒙古治区外全国30省（区市）清理出类开发区6741规划面积375万方公里超全国现城镇建设315万方公里总面积核减开发区规划面积241万方公里占原规划面积644目前已退出开发区土2617方公里复耕1324方公里
土企业扩张投资首素企业没土没法项目次调控清理土开始抑制投资扩张起作新增投资项目降项目清理关系土政策房产影响具双重性：开发商说取土变越越困难土供应逐渐收紧情况相部分房产开发商没开发新项目
定程度抑制房产企业开发规模二土供应量减少导致土价格持续涨尤中城市价幅度涨价涨必然会推动房屋价格涨
中长期土价格涨房价走势影响稳：短期然土供应趋紧鉴前年释放土会段滞期开发完成推市场土市场供应量显著减少性二政府住房市场干预尤规模济适房推出会分流部分市场需求抑制房价涨三着土储备制度完善土利规划土供应计划等落实政府根济发展状况市场需求进行宏观调控抑房产市场价格幅波动
（二） 信贷紧缩杠杆重整房产业
年初国家陆续出台调银行存款准备金率提高房产开发固定资产投资项目资金例房产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷调控措施
中控制房产信贷规模政策两项：
4月11日央行宣布2004年4月25日起资充足率低定水金融机构执行8存款准备金率国独资股份制商业银行外资等金融机构执行75存款准备金率目限制商业银行信贷盲目扩张房产业信贷调控首象
4月27日国务院发出通知提高部分行业固定资产投资项目资金例通知求房产开发（含济适房项目）固定资产投资项目资金例20提高35121号文件规定30项目资金求前迈进步5百分点项目启动压力想知
着中央房产开发信贷规模控制五前 银行纷纷采取相应措施提高住房揭贷款门槛纳总结限制购买2套（2套）住房高档墅旨控制炒房投机抑房价
系列信贷紧缩政策房产行业造成较击：
首先房产业列热行业房产业商业银行取信贷明显困难年121号文件年提高房产业贷款资金房产业设立较高信贷门槛般情况银行信贷资金占房产开发资金例80左右果作均数意味着相部分开发商银行信贷赖远80银行收紧房贷房产企业资金链条拉紧房产开发商法银行融资缺乏足够资金周转支付征费工资购买建筑原料纷纷倒闭批建工程停工终会衍生出烂尾楼问题种现象年会显现
次信贷收紧房产消费市场造成击提高住房消费信贷门槛住宅例年快速发展国住消费力定程度满足投资类消费增宏观调控部分新增消费力产生明显抑制作
（三）旦加息导致行业洗牌
年国物价涨幅度加半年居民消费价格年期涨36中6月份涨5商品零售价格涨24工业品出厂价格涨47原材料燃料动力购进价格涨98预计半年物价涨压力然较然央行目前极力顶住压力没采取加息动作果CPI二三季度增长幅度超3接5固定资产投资增长速度难控制加美元幅加息外部环境预计民币第三第四季度幅度加息性较
图31：2003年物价分类指数走势
数源：国家统计局
中央银行旦采加息政策应通货膨胀房产业产生重影响：
1． 开发商融资环境变化导致行业洗牌
资料显示房产开发贷款增速明显高期整金融机构贷款增长速度1998年国房产开发贷款余额202892亿元2003年扩665735亿元1998年32倍房产开发贷款全部金融机构贷款中余额2342间新增额4579
表32：1998年企业房产信贷
单位：亿元
年份
房产开发
贷款余额
增长
金融机构
贷款余额
增长
房产贷款占金融机构贷款余额重
1998
202892
8652413
234
1999
235037
1584
9373430
833
251
2000
262817
1181
9937107
601
264
2001
349432
3296
11231470
1303
311
2002
446508
2778
13129390
1690
340
2003
665735
4910
15899620
2110
419
数源：中国民银行调查统计司
央行旦采取加息政策房产开发商产生重影响体现两方面：融资成升二融资规模降融资成变化升息直接导致开发商融资成升
公司中长期业绩利润增长出现定幅度降融资规模升息影响方面直接反映开发商贷款需求会受制约方面升息隐含着紧政策信息意味着开发商通信托股票发行等渠道进行融资会受影响资金实力雄厚型房产企业说产品品牌已市场认产品价格包孕升空间利率升影响相较营规模市场份额少抗风险力弱资结构单房产企业说利率升产生利影响时利率升会产业结构发挥调节作导致市场份额较房产企业扩张市场份额较企业收缩引起产业结构调整
2．升息房产价格会产生直接影响
升息导致成增加房产价格影响程度相较房价走势受市场供求关系影响长期国正处工业化城市化进程中土供求矛盾持续存房产价格未升性远远降性短期年涨目前产价位处高位短期涨空间限二升息导致营成加更定程度挤压开发商利润空间开发商利升息际抬高房价性三加息会引发市场供求状况改变利息成影响开发商购房者决定性素利息成整运营成中占例低会影响开发商市场判断投资见升息房产价格产生影响非常限
3．升息利抑止产投机住性购房影响
6年国住房贷款占消费贷款重高达75972003年1998年相住房消费贷款增加1135358亿元增长2664倍
表33：1998年消费贷款住房贷款增长情况
单位：亿元
年份
消费
贷款余额
增长
住房贷款余额
增长
住房贷款占消费贷款重
1998
45617
42616
9342
1999
139640
20612
135771
21860
9723
2000
426512
20544
337692
14872
7918
2001
699026
6389
559795
6577
8008
2002
1068426
5284
826895
4771
7739
2003
1573259
4725
1177974
4246
7487
数源中国民银行调查统计司
注2000年前消费贷款额抵押贷款
目前国购房揭贷款利率477（5年期）504（5年期）利率处历史低水加年国股市持续低迷投资渠道狭窄房产成热门投资领域加息意味着购房者支付更利息月偿月供更
投资房产动机进行分析果购买房产纯粹投机利率升疑提高资金成者机会成假设套总价60万元住宅8成揭贷款48万元购买该房子目前504贷款利率20年期贷款利息总额2828万元月款额3178元果加息1604贷款利率20年期贷款利息总额升3480万元增加幅度2306月款额升3450元增加856果加息5利息总额升6348万元增加幅度高达12647月款额升4645元增长幅度高达4616
表31：利率调整贷款利息总额月供影响
利率（）
504
604
1004
利息总额（万元）
2828
3480
6348
月款（元）
3178
3450
4645
分析中出利率许涨1者5贷款总利息增长100月款额增长约50房产投机产生明显制约作然正政策希达目
加息住型购房说影响限贷款利息升款者短期负担加升息意味着济进入新增长周期居民收入会保持增长者种预期会更强方面升息相应通胀通胀济环境中房产增值性更两种变化升息导致成增加负担变相限角度说着居民收入水升消费升级重体现改善居住环境提高生活质量种需求较强烈外国实行浮动利率制未数年甚20年贷款期限面利率周期周期变化致理解种成负担较稳旦利率降样会享受低利率优惠简单短期利率升评估整贷款期间（20年）成会增加少
二建筑原材料价格涨企业开发成升
（）钢材水泥等建材价格出现幅涨
2003年国钢材水泥等建筑材料价格出现幅涨中钢材价格2200元吨涨37003900元吨均价格年期相增长3040水泥280元吨涨330350元吨均价格涨10左右然木材建筑三建材中量少价格升幅度相较吨涨十元进入2004年原材料价格继续攀升年2月底3月初达顶峰中建筑钢材价格达吨4400元涨幅超50然45月份出现回落态势6月份呈现出明显反弹迹象
已基接3500元吨价格区间
图31：2003120046月建筑原材料价格指数变动情况（）
数源：国家统计局
分析认造成钢材水泥等建筑原材料价格涨原点：
1投资增长快需求量持续增加导致钢材水泥价格涨重原国市场需求全社会固定资产投资持续高速增长刺激市场基础原材料钢铁水泥玻璃色金属等建材需求
时全国济高速增长建材需求拉动作十分显著中央级政府增强基建农村水利源交通运输等投资全国重点建设投资项目进步促进建材需求增长
2原材料成涨国家关部门信息显示年年初国生产建材种原材料原辅料机物料购进价格全面扬熟料涨90元吨煤炭涨60元吨矿渣涨42元吨外铜铝铁等金属价格已涨原材料价格扬势必相关建材产品价格涨
3企业钢材价格涨心理作影响国家4月底发布关控制钢铁水泥等行业固定资产热投资政策短期抑制行业供量增加行业产品需求快速增长企业界普遍预期年建材价格幅度升强化生产企业调出厂价格销售企业提高销售价格需求企业增加购进心理进步加剧建材价格升
4房产开发投资拉动作显著统计国年钢材25水泥70木材40玻璃70塑料制品25房产开发建设中例达1：117年国房产开发投资增长迅速开工面积较促进建材市场需求
5国际市场钢材价格涨推动作目前国钢材价格涨幅远远低国际市场国外钢材价格指数差距较年12月末国钢材价格指数10586点国际钢材价格指数1068点国际钢材价格指数仅国钢材价格指数高出094点年6月份国钢材价格指数11059点国际钢材价格指数已涨1437点国际钢材价格指数国钢材价格指数高出3011点国钢材价格提供进步涨性
扭转种价格持续涨形势3月份国家关部门连续出台诸紧缩银根加部分热行业整治力度等政策出包括提高存款准备金率清理严肃查处违规建设项目提高开发项目贷款门槛等具体措施种素作钢材市场需求量受定程度遏制建筑钢量已体回落年12月初水价格年期高30左右
然国家宏观调控力度影响钢材建材市场45月份出现价格回落态势预计78月份建材市场整体呈现降走势综合方面情况分析认中长期建材产品价格稳中略升种判断基两方面考虑：国济处新增长周期重化工业特征明显钢材产量达全球第位置发达国家相均占水较低增长潜力雄厚国钢材消费保持旺盛局面二北京奥运西气东输南水北调等工程高速公路城市基础设施建设等会建材产品特钢铁水泥玻璃需求产生持续拉动作
理钢材建材产品市场需求继续价格呈现新轮涨趋势
（二）建材价格涨企业开发成增加利润空间缩
建材价格断攀升建筑施工企业房产开发企业生产营活动带较影响：
首先建材价格涨导致建安成升方面出现部分区商品房价格涨连锁反应方面增加开发企业营成企业利润空间受挤压
受建材涨价素影响区类型房屋建安成普遍呈升趋势般情况方米建安成中钢材成钢材价格涨前约1097元价格涨提高1455元升358元成涨幅达326水泥成水泥价格涨前423元价格涨约612元升189元水泥成涨幅达447建安成总体影响方米40300元间等中中城市影响单方造价方米40100元间城市影响方米100200元间层混合结构钢相较少建安成影响较钢量较项目成影响相较
外部分区济适住房价格政府限价利润固定3建材价格涨房价难做出调整开发企业营成增加影响企业开发济适房积极性样减少济适房供应数量甚者会影响工期工程质量北京市回龙观济适房价格方米2660元5年前政府定价格现钢材等建筑材料价格幅涨企业开发济适房已利图甚亏损时建筑材料价格涨廉租房建设成超出投资预算增加投资缺乏资金源渠道廉租住房建设陷入困境
（三）建材涨价房价面升压力前房价影响程度
成涨意味着房价定会扬做出种判断基方面原：
第通常言房价土价格建安成配套费利税等决定建安成包括建材费工费理费建材包括水泥钢材砖头等果2002 年统计均造价换算方米建材成约1200元左右果整建设周期建材总体价格涨20建安成涨240元4000 元8000 元12000 元房价段中分占642显然高价房房价会影响相反中低价房房价稳定产生定压力着半年气候变冷建筑项目施工逐渐降温建材价格逐步回调轮建材涨建楼盘影响弱化
第二房产价格构成素外影响房价素影响房价变量中土价格占例房价影响关重2003年国家开始部署治理整顿土市场秩序制定项相关法规政策严格控制高档商品住房停止申请报批墅通知逐步促进土市场规范化公交易国家决心整顿土市场营性土权必须实行招拍挂长远角度价呈现涨趋势房价受影响中工程造价费增长辅助作
第三建材价格涨会立影响房价施工单位建材供应方式单中建筑商提供材料包工包料开发商提供甲供开工前甲乙双方已材料价格合形式确定价格波动影响考虑开工建材价格涨项目工程总造价会造成太影响图32示建筑原材料价格 20022003年开始幅提升涨幅高时达34292002年2003年间房价幅调说明钢材水泥等建筑成涨房产价格变动影响力强
两者关联影响程度具正相关关系房产开发周期性较长短二年长十年八年目前建材价格涨会前房价造成影响建材涨价新增成会增加目前已建楼盘预算受建材成影响楼盘短期会推出
图32：2002年原材料购进价格商品房售价指数（单位：）
数源：国家统计局
房价2004年然保持升态势受建材价格涨影响前房价中没体现出（原已面分析中进行阐述）着时间推移建材价格会出现回调开发商快资金回笼牺牲部分利润降低价格提升产品竞争优势长期建材价格涨企业开发成升房价会受程度影响导致房价持续涨素受市场需求土价格素影响
三开征物业税利抑房价降低购房门槛
2003年10月开征物业税容写进中十六届三中全会公报措词表述实施城镇建设税费改革条件具备时动产开征统规范物业税相应取消关收费财政部部长金庆税务总局局长谢旭分公开场合阐明步税制改革基思路中包括开征物业税容然物业税开征细尚讨中基框架已确定：现行房产税城市房产税土增值税土出金等收费合转化房产保阶段统收取物业税换句话说现买房前已交税放买房年缴交物业税涉生产活动根——土涉房产基础——级市场物业税改革房产相关产业发展产生重影响
（）背景分析
分析认次国家拟开征物业税出方面考虑：
居高土出金加剧国房产开发投资风险终风险加剧金融部门尤银行风险开征物业税幅度挤出土出金泡沫进减少房产投资开发风险终金融系统摆脱房产泡沫击提高
防范房产金融风险力
二土资源未留发展余配置效率低目前土批租制方政府次性收取土出金政府财政开支城市建设获取资金超量开发出土城市甚卖种短期行利城市济持续发展房产市场健康发展
三年区房价升快甚出现泡沫苗头开发商手中空置商品房积压量信贷资金严重浪费社会资源问题需运税收杠杆加调节
四解决目前房产税制存问题目前国房产税制存税种复杂重复征税课税范围狭窄税基覆盖全等问题产生三消极作土闲置浪费严重保阶段税少税负轻流通环节税重相土保者息贷款实际鼓励投机二进入流通时土承受高税负助长土隐形交易逃税现象严重更严重直接影响阻碍量划拨土进入市场激发土价格涨三保阶段发生增值部分没税收调节机制政府法参增值价值分配流保者导致炒作泛滥拉贫富差距
列出目前济发展中存系列问题现行土供应制度房产税制定关系通开征物业税助问题程度解决
（二）低房产估值1征收物业税较合理
物业税开征消费者说未必真正获低价商品房切消费者心态理性预期关外关键物业税开征范围税基税率应该说物业税开征否市场需求终决定房屋价格素
假设12次性财政收益全部转换成物业税购房者分70年拆缴100万元房子例需缴纳物业税12万元考虑货币时间价值年需缴纳物业税高约7324元（商业贷款年利率6计算）约房价073
然种估算实际征收时采取种方式譬先缴纳两年年隔年者两年物业进行重新评估新价值基数征收物业税外物业价值变化银行利率变化通货膨胀等等素会影响物业税税率确定
香港1845年开征差饷（物业税）样年物业征收物业价值成例税收征收方式楼宇全年市场租值估定年重估次业必须估定租值纳税20032004财政年度征收率5假定香港投资回报率5年缴纳差饷率约房价025
外国外普遍物业者征收类似物业税税项西方发达国家税项相较分析认低房产估值1征收物业税较合理
表32：国家征收物业税方式税率较
国家
物业税征收方法税率
加
3年动产均值05
美国
州该年度动产市场价值12征收
县市02505征收
法国
年1月1日净财富值实行0515超额累进税率
日
税率1421（评估土价值低15万日元建筑物价值低8万日元免征）
芬兰
普通税率0208长期居住动产税率0104
印尼
动产价值01
（三）开征物业税房产开发消费影响
旦开征物业税政府角度两方面积极意义：增加税收保证方固定资产投入资金稳定源卖言措施利缓解透支区域资源趋势二开征物业税增加炒房者投机客保房产成够起鼓励合理消费性购房抑制投机性购房作
1开征物业税利缓解企业资金压力
现阶段国实行批租土制度土权属国家前提规定者政府购买定期限般40年70年土权中部分税费取土时次性支付目前房价构成中税费房产商利润占60建安成营销成占40房产开发土占税费太导致目前房价高旦开征物业税改变原体制房价中次性交纳税费改成逐年收取相应改革房产开发成会幅度降低假设
现建设成100元／方米计算价费占开发成例降国外般水房屋开发成立刻降58元／方米利缓解房产企业资金压力
2开征物业税房价幅调30左右
物业税政策酝酿初稿讨发布实施会相较长程政策渡期部分物业物业税开征前商品房分析认现行房价物业税预期前提会升远降
房屋价值越高物业税越高会少消费者趁物业税实行前购进户型者豪宅需求增加会导致房价升购房者物业税预期关现行税法目前房价中已包含土出金增值税果基础进步征税重复征税嫌旧房业说相公造成社会影响太便该部分房产征物业税税率会远低新税制开发房产应纳税税率远期房价降低房价虚高释放程房价升预期物业税开征费提高预期导致部分购买实力买家追捧豪宅价格偏离价值太远时价格终究会价值回程
毋庸置疑开征物业税利房价幅调准入门槛降低旦开征物业税房产业税费征收环节移价相关税费分70年交意味着占住宅成40强价相关税费销售时需先交纳170余剩余69年中分交纳降（701）709857表现房价中成降40×98573943考虑发展商营中素中10份额占29降价幅度说目前售价6000元方米房子届时4200元方米盈利销售
实际情况房价降幅度会明显原房产市场区域性市场房价取决市场供需关系目前情况国住房需求十分旺盛发展商利空间会太变相通增加区附加值（绿化环境智化等）利种形式促销稳定房价增加投入相开发商整体成远远开征物业税前开销成物业税直接受益者消费者会开发商成降低买低价商品房
3开征物业税房产二级市场影响
分析认征收物业税房产二级市场影响体现三方面：
首先物业税开征范围适新商品房已投入次交易二手房税法制定部门拟定类旧物业实施渡措施目前没明确说法条文出现二手房市场现规定二手商品房土税费已新商品房买卖中交纳完成需缴
开征动产物业税办法目前房产二级市场适短期难造成影响
次征收物业税需关部门定期房产市场价值进行评估年评估价值房产者征税税收会房产升值提高目前二手商品房尤二手高端物业市场价格年手价格相呈现出明显跌趋势税收逐渐涨否成立存疑问
第三果物业税征收涉二级市场炒楼行起定抑制作土增值必定带动物业税涨便楼盘升值新买家面越越重税负难免顾虑重重增值楼盘说出现价市现象炒家然难高价出手套现
Ⅳ 半年趋势预测
半年市场运行情况显示房产开发投资增长幅度逐月降低开发贷款增速放缓资金源明显偏紧土开发面积商品房竣工面积增速持续回落说明年国家采取系列旨压房产等投资热行业宏观调控措施已取初步成效
着国家宏观调控措施逐步落实预计半年房产开发投资等指标增速继续放慢全年房产投资增长回2002年水(增长 219左右)时房产综合景气指数保持稳中趋降态势宏观济继续走基础房产市场需求保持旺盛发展势头预计半年房屋价格继续稳步涨全年均价格涨幅高年
投资增速继续回落 均盈利水降低
目前房产开发资金源中资金外政策资金源部分均进行规范限制房产行业次感受巨资金压力实际年4月底商业银行房产领域贷款审批更趋严格房产贷款总量控制额度减少项目四证齐全定会放贷
预见半年房产业投资增长速度继续回落估计2004年投资增幅20左右2005年会回落15左右水原三点：
宏观调控成效进步发挥作年第34季度控制投资规模增长速度重点宏观调控政策积极成效进步发挥作投资重组成部分房产开发投资必然显示出相回落趋势时银行房产开发企业贷款资金例提高国家耕严格保护措施半年时滞期房产开发投资调控作更加显著
二房产开发企业身资金土储备商品房空置面积价格情况制约房产开发投资快增长银行准备金利率房产开发企业贷款条件提高条件年半年房产开发投资资金源中资金仅占163远低银行贷款规定资金例限制房产开发投资力国家严格保护耕改革土征制度背景国家统计局3000家重点房产企业新调查672企业没土储备成房产开发投资快增长限制素
三煤电油运瓶颈加剧特钢铁水泥产量回落影响房产开发投资增长年12月13月份相14月份作房产开发材料基源粗钢产量增长分低2712百分点钢材产量分降3715百分点水泥产量分降0425百分点关部委发前部分行业制止低水重复建设目录钢铁行业水泥行业部分低水重复建设生产列禁止限制条目
进步促进钢铁水泥生产回落制约房产投资快增长
时预计房产竣工面积销售面积增长速度回落房产竣工面积销售面积增长速度2003年分215291分提高2489百分点预计20042005年销售面积增长速度回落快竣工面积增长速度回落出现量新空置面积
相应行业均盈利水降未关部门严格控制土资金商业基采取招拍挂方式出房产土成升次严控房产开发贷款预期利息提高会增加开发成次严控住房揭贷款提高购房门槛会延长房产项目开发周期降低房产项目销售速度提高开发成销售成受素影响房产行业均毛利水降58盲目投资现象会减少
二房价走势升涨势会
然房产投资增速会回落宏观济继续走基础房产市场需求保持旺盛发展势头预计半年房屋价格继续稳步涨全年均价格涨幅高年
首先政策角度分析：国务院年发布18号令房产业列国民济支柱产业政策予支持然预防房产业泡沫声音断房产业整体未热目前限制产业发展国家方政策出台政策面产业发展形成强支撑二国民济发展持续居民预期收入增加购买力增强房产需求强劲出现低度通胀房价涨形成支持目前商品住宅均价位超出中低收入居民实际购买力水住宅商品化启动时1998年收入房价已明显缩购买力问题会直接影响房价变动三土供应贷款政策影响房价涨中央开始加强土理控制原计划受影响土出量少房产项目开发产生影响特点决定期新楼盘数量锐减市供应量降低房价涨诱
次技术面角度：开发商土成增加钢材水泥等建材成提高等素导致房产开发成升开发商消化部分外势必新增部分成入房价导致房价水定程度涨房产开发商利润空间较完全通稀释利润消化应该会影响期房价二然央行121号文件制约实力开发商说融资非难事然消息说银监会已房产业信贷作检查重点操作规范开发商说资金会受太影响会资金原影响产商投资三房产价格走势影响关开征物业税消息市场情况复杂性实施细未制定时开征时日否年房价造成影响尚定
综合素半年房价走势预测升涨势会
三关部门继续加信贷土方面紧缩力度
房产源头金融土未关部门信贷土方面继续房产行业保持高压态势金融政策方面旦年宏观济金融运行数次偏离央行调控目标继续加紧缩力度性央行改变原调控政策路径实现紧缩目标
分析认未部门针土市场采取措施：首先继续加建设清理力度重土违法案件实行公开调查公开处理结果清理力达求省市暂停建设审批促进土市场秩序走规范次会求省市严格执行商业实行招标拍卖规定断提高土招标拍卖例杜绝土违法案件发生第三通出台土规划许证效期规定击开发商囤积土缓解土供应紧张矛盾开发商量囤积土改善百姓生活抑房价非常利
针房产金融采取措施：未商业银行严格执行发放房产企业开发贷款关规定停止种形式新增授信支持房产贷款总额减少般房产企业会减少银行贷款数量信差拖欠款严重房产开发企业停止银行贷款数量项目定位合理高档房产项目予贷款支持投资投机性购房购买高档房者住房消费贷款严格控制贷款利率优惠予贷款行城市中心支行加强督促指导银监会采取效措施加强商业银行信贷投监督检查促商业银行贯彻产业政策信贷政策调整信贷结构防范信贷风险
外未部门力推进普通商品住宅建设抑商品房价格会督促级政府严格执行济适住房理办法防止济适房高档化购买济适房者条件会严格审核
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★ 2004年房产投资增长幅度逐月降低16月份增长幅度已低2002年2003年期增长水表明年国家采取系列控制投资高速增长政策措施已初见成效
★ 16月份全国房产开发企业资金源增幅季度降低204百分点特流动资金贷款逐月负增长资金源中国贷款拖欠工程款重明显降房屋需求较旺带售房定金预付款幅增长成房产开发企业重资金源
★ 二季度全国35中城市房屋销售价格年期涨104土交易价格涨115房屋租赁价格涨10
★ 宏观紧缩政策加剧行业结构调整建筑原材料价格涨企业开发成升开征物业税利抑房价降低购房门槛
★ 预计2004年房产业投资增幅20左右2005年会回落15左右水未房价保持升势升幅相应行业均盈利水降房产开发公司优胜劣汰加剧
目 录
Ⅰ 基础数 3
全国房产开发投资情况 3
二区房产开发投资情况 3
三全国房产土开发销售情况 5
四区土开发购置增长情况 5
五区房产开发规模开竣工面积增长情况 7
六区商品房住宅销售增长情况 8
Ⅱ 市场运行状况 10
半年房产市场综合景气指数呈回落态势 10
二半年房产市场供情况分析 11
（）投资增幅逐月降低增速猛势头初步遏制 11
（二）房产开发消费贷款增速放缓资金源偏紧 13
（三）施工面积幅增长竣工面积增长缓慢 14
三半年房产市场需求情况分析 16
（）商品房销售面积增长2639 16
（二）商品房销售额增长409 16
四半年商品房空置面积增幅季度回落51 17
五半年全国房产市场价格呈快速涨态势 18
（）房屋销售价格涨104 19
（二）土交易价格涨115 21
（三）房屋租赁价格季度持 22
Ⅲ 热点问题分析 24
宏观紧缩政策加剧行业结构调整 24
二建筑原材料价格涨企业开发成升 31
三开征物业税利抑房价降低购房门槛 35
Ⅳ 半年趋势预测 40
投资增速继续回落 均盈利水降低 40
二房价走势升涨势会 41
三关部门继续加信贷土方面紧缩力度
42
Ⅰ 基础数
全国房产开发投资情况
单位：亿元
指标
年初累计
实际完成投资
年
期增长
重（投资总额100）
年初累计
年期
投资完成额
492369
287
1000
1000
中：国济控股
115453
463
234
206
商品房建设投资
354225
301
719
712
土开发投资
23276
02
47
61
工程途分
住宅
336235
297
683
678
中：济适房
23698
42
48
59
办公楼
24504
383
50
46
商业营业房
61421
336
125
120
7021
180
143
156
二构成分：
建筑工程
317713
337
645
621
安装工程
19899
317
40
40
设备工器具购置
6298
317
13
13
费
148459
189
302
327
中：土购置费
90395
204
184
196
计划总投资
3845975
332
年计划投资
1194725
260
新增固定资产
169289
394
二区房产开发投资情况
单位：亿元
区
投资额
年
期增长
住宅
住宅
济适房
济适房
全国总计
492369
336235
23698
287
297
42
东部区
344635
239937
12309
264
264
27
北京
49015
26143
2687
242
195
65
天津
12271
8797
1465
224
395
524
河北
11345
7861
1618
289
365
100
辽宁
19752
14099
429
221
223
558
海
50277
38592
000
204
175
00
江苏
4501
32941
1771
362
367
57
浙江
50202
38423
1500
403
489
551
福建
19892
13114
492
372
427
1492
山东
28898
21646
1799
355
429
516
广东
55711
36538
397
99
05
195
海南
2262
1783
152
1169
1105
822
二中部区
30221
47512
5487
415
512
130
山曲
3753
2111
383
380
587
332
吉林
4894
3612
339
204
284
334
黑龙江
5020
3316
820
302
506
486
安徽
13283
9345
402
484
517
260
江西
8521
5374
637
326
431
258
河南
9241
6876
886
420
422
276
湖北
11825
8406
388
615
671
42
湖南
13685
8471
1632
397
597
522
三西部区
77513
48786
5902
287
281
124
蒙古
3742
2279
316
316
508
301
广西
7585
4667
052
391
360
548
重庆
15308
8309
690
358
312
294
四川
21641
15369
867
168
206
10
贵州
4498
2699
356
145
237
677
云南
5710
3742
663
386
362
161
西藏
155
131
072
982
1061
137
陕西
8930
5440
1140
368
218
07
甘肃
2671
1890
476
357
380
408
青海
1117
663
144
251
177
247
宁夏
2127
1409
215
231
233
1602
新疆
4028
2188
911
393
435
317
三全国房产土开发销售情况
单位：万方米亿元
指标
实际完成
年期增减
年初累计
年期
绝数
±％
土开发购置情况
1年购置土面积
154894
1507203
41738
28
2完成开发土面积
792023
710364
81659
115
3年土成交价款
95689
二商品房建筑销售面积
1施工面积
9778541
7770501
2008040
258
中：新开工面积
2803674
2433704
369970
152
2竣工面积
955298
826619
128679
156
3销售建筑面积
1100988
871755
229233
263
三商品房竣工价值
132105
117799
14306
121
四商品房销售额
297354
211051
86303
409
中：销售
274033
192478
81555
424
四区土开发购置增长情况
单位：亿元万方米
区
土
购置费
年购置
土面积
完成开发
土面积
年期增长
土
购置费
购置土面积
完成开发土面积
全国总计
90395
1548941
792023
204
28
115
东部区
64394
799726
463477
177
04
83
北京
7110
24888
12050
51
395
417
天津
1140
14854
27003
136
815
398
河北
1832
52787
12918
254
146
259
辽宁
3909
61663
45535
160
271
399
海
6768
32627
18587
74
347
204
江苏
10222
170104
93039
100
385
679
浙江
16054
90049
57742
320
262
152
福建
4201
74088
37568
497
380
356
山东
5503
148083
77613
573
201
169
广东
7383
125018
79331
28
176
185
二中部区
13365
376169
173232
375
94
27
山西
569
14307
4938
579
860
89
古林
1692
21145
8606
345
106
23
黑龙江
739
21303
16475
08
185
727
安徽
3108
73445
23726
460
117
199
江西
1557
48082
28097
154
284
32
河南
1834
46280
14079
571
81
203
湖北
2447
69619
30242
1583
754
234
湖南
2020
81987
47069
92
18
66
三西部区
12636
373046
155315
184
18
366
蒙占
822
34195
13358
26
170
922
广西
1029
33217
21352
282
253
273
重庆
1520
50755
42473
365
120
1854
四川
5070
95656
5985
225
38
516
贵州
522
25999
13404
169
250
75
云南
1001
33669
17181
16
567
315
西藏
陕西
1345
18138
15310
229
48
1697
甘肃
301
9293
6112
243
245
387
青海
171
8643
6123
85
564
874
宁夏
187
11320
1689
494
372
278
新疆
668
52163
12218
375
681
388
五区房产开发规模开竣工面积增长情况
单位：万方米
区
施工面积
竣工面积
年期增长
新开工
面积
施工
面积
竣工
面积
新开工
面积
全国总计
9778541
2803674
955298
258
152
156
东部区
6153154
1605453
588823
242
155
116
北京
724112
115446
71280
181
125
665
天津
171916
49094
26718
131
336
256
河北
216569
86562
18156
215
162
227
辽宁
384977
143784
19781
194
134
93
海
746477
149962
71815
184
52
127
江苏
827054
305565
89276
550
478
395
浙江
1007614
234622
72479
366
202
56
福建
446676
89524
46551
250
20
179
山东
553608
192452
48096
276
105
212
广东
1030443
230528
123143
67
53
135
海南
43709
7924
1529
464
51
529
二中部区
1579164
555719
161830
367
261
213
山西
82430
30051
6705
267
264
844
古林
86849
47056
5114
63
121
2496
黑龙江
142393
61953
5801
466
360
328
安徽
285728
97582
31733
424
239
26
江西
205227
68814
22638
417
02
141
河南
259119
76215
25817
416
551
227
湖北
246909
88479
25556
314
424
144
湖南
270508
85568
38466
385
211
369
三西部区
2046222
642492
204645
232
66
237
蒙占
87075
49764
1935
318
295
399
广西
204174
62263
29883
480
257
301
重庆
447781
98606
39678
184
62
149
四川
531980
158412
69492
135
158
115
贵州
183642
52437
19138
227
289
134
云南
119744
48178
15274
217
235
413
西藏
2774
2330
1198
846
陕西
189093
49910
10890
441
216
530
甘肃
106158
38569
8433
512
545
1219
青海
29384
12238
809
311
139
2909
宁夏
60402
28178
3235
331
173
331
新疆
84014
41608
5878
85
45
209
六区商品房住宅销售增长情况
单位万方米亿元
区
销售面积
销售额
年期增长
销售
销售
面积
销售额
销售
全国总计
983124
244503
235519
264
388
400
东部区
599768
187512
180138
239
380
390
北京
65925
29606
29159
344
403
483
天津
31881
9768
9687
293
618
619
河北
25427
3594
3497
350
349
453
辽宁
44894
10553
10289
374
423
460
海
78940
40537
38144
142
361
311
江苏
82659
18723
18279
270
412
393
浙江
61339
1589
15751
87
242
258
福建
35807
8190
7920
266
286
298
山东
61914
11723
11310
334
557
627
广东
106526
38017
35205
163
331
336
海南
4455
912
898
1541
1384
1347
二中部区
177610
26724
25577
405
617
625
山曲
7104
995
985
610
840
949
吉林
9945
1845
1820
154
377
359
黑龙江
14089
2517
2435
436
460
427
安徽
32315
452
4394
212
384
409
江西
19018
2138
2102
92
385
373
河南
29242
4095
3974
635
755
809
湖北
35368
6439
6027
621
857
875
湖南
30529
4174
3841
541
806
802
三西部区
205747
30268
29805
228
277
301
蒙古
8075
922
915
135
175
170
广西
24173
4344
4333
381
439
459
重庆
34414
4996
4786
255
273
231
四川
61434
8151
8063
112
154
161
贵州
15586
1787
1759
175
161
170
云南
18472
3375
3361
762
818
951
西藏
067
014
014
陕西
11871
1957
1943
66
37
36
甘肃
7065
1039
980
234
577
685
青海
1926
268
259
1689
1296
1219
宁夏
7126
1161
1161
986
811
991
新疆
15537
2254
2230
129
93
153
数源：数源国家统计局
Ⅱ 市场运行状况
年全社会固定资产投资呈高速增长势头季度全社会固定资产投资增长43增幅年期提高152百分点钢铁水泥投资增长倍中房产开发投资增长411增幅年期提高62百分点针种情况中央采取系列宏观调控措施连续出台房产市场相关项重政策房产项目坚持适度紧供政策紧缩房产开发信贷政策等旨房产开发源头——土金融两方面行业进行调控
半年房产市场运行情况显示系列宏观调控措施已取初步成效：房产开发投资增长幅度逐月降低16月份全国累计完成房产开发投资增幅年期回落53百分点年季度回落124百分点房产开发贷款增速放缓资金源偏紧土开发面积商品房竣工面积增速持续回落种态势导致房产市场供需矛盾进步加剧预期推动房产价格涨
二季度房屋销售价格年期涨104土交易价格涨115房屋租赁价格涨10
半年房产市场综合景气指数呈回落态势
国家统计局新测算全国房产开发景气指数表明：6月份国房景气指数10518点5月份回落074点年月回落186点年全国房产开发市场呈现明显高开低走态势1月份国房景气指数达10775点高2003年末水指数略回落特3月份国家加重点行业投资宏观调控力度房产开发市场影响十分显著
构成国房景气指数分类指数中商品房均销售价格指数5月份升004点外分类指数呈现回落势头中：房产开发投资分类指数10598点5月份回落055点新开工面积分类指数10336点5月份回落081点
土开发面积分类指数10892点5月份回落232点竣工面积分类指数10291点5月份回落160点商品房空置面积分类指数9242点5月份回落060点
图21：20032004年6月房产综合景气指数分类指数变动情况（）
数源：国家统计局
二半年房产市场供情况分析
（）投资增幅逐月降低增速猛势头初步遏制
6月份全国房产开发投资完成额12208亿元年期增长196增幅降低191百分点半年全国累计完成房产开发投资4924亿元增长287增幅年期回落53百分点年季度回落124百分点
2004年房产投资增长幅度逐月降低图22中出16月份增长幅度已低2002年2003年期增长水（2002年2003年16月份房产投资分增长32934）表明年国家采取诸进步整顿土市场秩序暂停农转非审批提高存款准备金项目资金率清理整顿固定资产投资项目等系列控制投资高速增长政策措施已初见成效
图22：20022004年16月房产投资增长情况（）
数源：根国家统计局中国济景气月报整理
分区东部区完成投资额3446亿元年期增长264中部区完成投资702亿元增长415西部区完成投资775亿元增长287中西部区投资额增长速度快东部区原年初东部济发达区土资源偏紧价格高房产市场竞争激烈房产开发商选择开发重点中西部转移战略房产开发区结构开始发生变化中西部区房产开发重逐月升
表21：2004年半年区房产开发投资额重变化
单位：
12月
13月
14月
15月
16月
东部
7361
7324
7201
7116
7000
中部
1211
1257
1291
1321
1426
西部
1428
1419
1508
1563
1574
数源：国家统计局
分类房产开发完成投资额中商品住宅完成投资3362亿元增长297办公楼完成投资245亿元增长383商业营业房完成投资614亿元增长336
图23：工程途分半年房产累计开发投资增长情况
数源：国家统计局
图23中出办公楼商业营业房投资增幅明显期住宅投资增长幅度商业营业房年期增长幅度更达50分析原三方面：城市第三产业包括商业业态发展变化带新需求二城市改造加快量拆建致政机关楼型购物中心物流园区会展中心等项目纷纷马三年出现股商铺热热度未减
（二）房产开发消费贷款增速放缓资金源偏紧
16月份全国房产开发企业位资金76028亿元年期增长328增幅季度降低204百分点中国贷款16677亿元增长121重占全部资金源219企业筹资金23529亿元增长369重309资金源中国贷款拖欠工程款重明显降房屋需求较旺带售房定金预付款幅增长成房产开发企业重资金源
民银行调整口径新统计年5月金融机构新增房产开发贷款173亿元较月少增1451亿元截5月末房产开发企业流动资金贷款余额1684亿元月末净减少438亿元年初减少1443亿元5月份新增住房贷款3513亿元较月少增1133亿元
房产开发贷款消费贷款增速放缓特流动资金贷款逐月负增长原年初国家陆续出台调银行存款准备金率提高房产开发固定资产投资项目资金例房产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷调控措施房产行业资金源产生较影响推动房产开发资金源结构调整
表22：16月份房产投资资金源情况
单位：亿元
位资金
重（年资金100）
16月
增长
13月
16月
年期
年资金源
760280
328
1000
1000
1000
国贷款
166769
121
243
219
260
利外资
9980
62
16
13
16
中：外商直接投资
5727
14
09
08
10
筹资金
235293
369
341
309
300
中：资金
124249
346
163
161
资金源
347567
439
457
422
中：定金预付款
295520
467
332
389
352
项应付款合计
95420
192
126
140
中：欠工程款
58486
134
77
90
数源：固定资产投资统计快报国家统计局
（三）施工面积幅增长竣工面积增长缓慢
16月份全国累计完成房屋施工面积9778541万方米增长 258中住宅施工面积7573053万方米增长252期完成房屋竣工面积955298万方米增长156中完成住宅竣工面积779948万方米增长142竣工面积增长幅度逐月回落分年期低248244（2003年16月份房屋竣工面积住宅竣工面积分增长404386）
图24：2004年16月份房屋市场供增长情况（）
数源：根国家统计局中国济景气月报整理
出现种房屋施工面积幅度增长竣工面积增长缓慢原信贷收缩资金偏紧年初赶着立项摊子铺太电力运输紧张影响工程进度外点值注意房产行业施工规律般情况项目年初开工较年末竣工较着时间推移房屋竣工率会断提高
表23：2002—2004年1—6月份房屋竣工率
单位：
2002年
2003年
2004年
12月
292
391
352
13月
505
568
525
14月
635
698
661
15月
839
833
791
16月
1239
1056
977
数源：根国家统计局中国济景气月报整理
三半年房产市场需求情况分析
半年房产开发投资新开工面积增速持续回落导致房产市场供需矛盾进步加剧预期市场需求较旺盛
（）商品房销售面积增长2639
16月份全国商品房销售面积11010万方米增长2639中商品住宅销售面积9831万方米增长264然销售增长幅度呈回落势（12月13月14月15月商品房销售面积分增长427354333309）月销售量然保持较高水2002年2003年期相继续稳增长
图25：20022004年半年月商品房销售面积情况
数源：根中国济景气月报整理1月2月月数12月份均数
（二）商品房销售额增长409
商品房销售面积保持增长时16月累计完成商品房销售额2974亿元增长409增幅季度回落35百分点中销售27403亿元增长424增幅季度回落8百分点销售额增幅回落说明银行限制购房信贷政策发挥作
图26：2004年16月份商品房销售额情况（亿元）
数源：国家统计局
图26中明显出针销售额整商品房销售额中占绝重说明然供市场政策调控逐月回落房产市场发展真实需求支撑：
12003年国城市房屋拆迁量14亿方米约占年竣工量30拆旧建新程中存量刚性动需求段时间拆迁量收缩保持较规模
2目前国城镇均住房建筑面积228方米预测2020年实现全面康时均住房面积达35方米
32020年国城市化水达5560期间2223亿农村转移城市需解决居住问题
四半年商品房空置面积增幅季度回落51
半年商品房竣工面积持续减少市场需求旺盛销售面积幅增长导致商品房空置面积呈现出降走势6月末全国商品房空置面积9697万方米增长02增幅季度回落51百分点明显低年期增长84水中空置年商品房面积5672万方米占重585途商品住宅办公楼空置面积负增长分降7439商业营业房空置面积然保持快速增长增长213分区
天津湖北云南等10区商品房空置面积降
商品房量积压现象年直存原早期政府未适时适合理土量批出土市场出现供求商品房供应总量相需求偏时目前居民预期收入预期支出具称性住房价格相居民收入偏高客观抑制居民商品房需求等原形成量空置房
五半年全国房产市场价格呈快速涨态势
统计分析中出房产市场宏观调控然已取定效果种态势导致房产市场供需矛盾进步加剧预期推动房产价格涨国家发改委国家统计局全国35中城市房产市场调查显示二季度房屋销售价格年期涨104土交易价格涨115房屋租赁价格涨10
表24：2004年二季度35中城市房产市场价格指数
单位：
区
房屋销售价格指数
土交易价格指数
房屋租赁价格指数
区
房屋销售价格指数
土交易价格指数
房屋租赁价格指数
全国
104
115
10
南昌
57
367
19
北京
33
15
31
济南
76
39
27
天津
167
216
04
青岛
125
17
77
石家庄
40
07
01
郑州
31
13
00
太原
36
13
09
武汉
100
27
05
呼浩特
50
32
20
长沙
49
30
52
沈阳
128
247
12
广州
20
00
13
连
38
06
深圳
37
57
07
长春
01
81
19
南宁
60
00
00
哈尔滨
92
00
10
海口
66
16
25
海
214
248
54
成
64
211
28
南京
162
18
65
贵阳
30
10
08
杭州
130
813
65
昆明
09
00
01
宁波
199
45
35
重庆
150
22
58
合肥
72
61
04
西安
40
20
36
福州
31
103
04
兰州
86
00
27
厦门
48
65
45
西宁
49
58
09
银川
39
76
71
乌鲁木齐
10
00
13
数源：国家统计局 （年期价格100）
（）房屋销售价格涨104
年二季度全国房屋销售价格年期涨104季度涨23全国8城市房屋销售价格涨幅超10百分点中具体涨幅分海214宁波199天津167南京162重庆150杭州130沈阳128青岛125昆明乌鲁木齐房屋销售价格季度年期持二季度年期分涨0810长春房屋销售价格年二季度年期降01
表25：城市房屋销售价格指数变动情况
单位：
2004年1季度
2004年2季度
半年累计
增长
环增长
海
283
214
28
249
宁波
119
199
65
159
天津
142
167
52
155
南京
121
162
46
142
重庆
145
150
18
148
杭州
105
130
24
118
沈阳
196
128
08
162
青岛
160
125
24
143
数源：根中国济景气月报整理
分类商品房销售价格中住宅价格年期涨101季度涨25中济适房普通住宅销售价格年期分涨28106豪华住宅价格涨111非住宅房销售价格年期涨60中写字楼商业房销售价格分年期涨9351房销售价格涨10
表26：全国房屋销售价格指数变动情况
单位：
2001Ⅱ
2002Ⅱ
2003Ⅱ
2004Ⅰ
2004Ⅱ
房屋销售价格指数
25
28
50
77
104
中：商品房
24
26
44
76
97
中：住宅
24
29
48
76
101
济适房
22
12
30
52
28
普通住宅
25
32
52
77
106
豪华住宅
12
17
33
79
111
非住宅
25
19
24
74
60
写字楼
30
31
24
78
93
商业房
43
13
13
82
51
数源：根中国济景气月报整理
中央政府做系列努力抑制房产业等发展热部门年房屋售价均涨幅高达10分析认方面原：
第年国出现通货膨胀苗头6月份类物价指数全面持续涨部分达1996年高点计算累计涨幅仅5月物价指数涨幅度超 20正基种判断分析认国已出现类似1988年通货膨胀特征苗头事实中国民银行宣布4月25日存款准备金率7调 75定程度短期出现通胀趋势进行宏观调控种形势纷纷资金投房产导致房价涨
第二价涨直接推动房价涨2003年国家五部委联合全国土市场秩序进行整治开始土市场秩序检查验收重容推行土公开交易营性建设实行招拍挂土公开交易必然导致价涨价拉动房价涨刚性素年二季度价均涨幅达115价涨必然直接推动房价涨
第三半年房产开发投资新开工面积竣工面积增速时回落导致房产市场供需矛盾进步加剧预期推动价格涨
外钢材水泥等建筑原材料价格幅涨企业开发成升定程度增加房价调压力拉升房价涨素包括投机气氛影响部分消费者风买房谓温州炒房团处抬升区域房价带动居民提前做出购房决定年房产市场持续快速发展稳定素居民住房潜庞需求影响房价重素
（二）土交易价格涨115
二季度土交易价格年期涨115季度涨41分类居民住宅交易价格年期涨122季度涨32中豪华住宅普通住宅价格分年期涨110122商业旅游娱乐交易价格涨126工业交易价格涨47交易价格涨132豪华住宅价格季度走外种价格季度均幅度涨分区35中城市中土交易价格年期相涨幅超106城市：杭州813南昌367海248沈阳247天津216成211
图27：2004年全国土交易价格指数（）
导致土价格涨原土资源供应减少年国家房产市场实施清理整顿措施基础年4月积极调整土供应结构房产企业土开发购置面积增长势头明显减缓特土购置面积增幅已接零增长半年全国完成开发土面积7920万方米增长幅度分年季度年期降173285百分点年土购置面积15489万方米年期相回落519百分点中6月份完成土购置面积3109万方米年期减少680万方米降181土开发面积购置面积增幅急剧降房产新开发项目受约束抑制房产开发规模
（三）房屋租赁价格季度持
二季度全国房屋租赁价格年期涨10季度价格持受季节等素影响住宅租赁价格涨24涨幅季度减1百分点中公房私房租赁价格分涨1036商业房厂房仓库租赁价格分涨0305办公房价格年期持房屋租赁价格2003年半年幅涨年涨幅回落价格趋势稳
图28：20032004年二季度房屋租赁价格指数（）
数源：国家统计局
Ⅲ 热点问题分析
宏观紧缩政策加剧行业结构调整
2003年2月起计出台约40项全国性关房产市场政策法规121号文件18号文件4号令等信贷土两方面行业进行宏观调控年4月底国务院方商业银行调控政策接踵令房产企业更忧虑央行目前正密切关注物价指数时做出9年首次加息决定极抬高房产企业资金成房产开发两命脉土资金均纳入调控范围
（）土政策成重宏观调控手段
国土资源部调查显示2003年冶金化工纺织等行业全年固定资产投资增长50带动建设年增加49万亩增幅达17仅造成某行业投资热时占耕直接威胁粮食安全针情况2004年国土资源部根新职定位决定建设指标压减203占耕指标调减180万亩压减234国土资源部第次通土供应国民济领域进行宏观调控
图31：19962004年全国耕面积变化情况
数源：国土资源部
图32：国粮食作物播种面积变化情况（单位：千公顷）
数源：国家统计局
时中央国务院年2月开始开发区清理整顿重点全国土市场治理整顿2004年土市场基础继续加力度土供应严格关源头入手规范房产市场
表：2004年国出台土市场政策
法 规
颁布单位
关停止营性项目国土权协议出补充规定(4号令)
北京国土房局
关进步治理整顿土市场秩序加强土理工作意见
北京市政府
国务院办公厅关清理整顿类开发区加强建设理通知
国务院
国土资源部土利司关建设备案制度执行情况通报
国土资源部
国土资源部关达2004年全国土利计划通知
国土资源部
关深入开展土市场治理整顿严格土理紧急通知
国务院办公厅
年治理整顿行动区盲目设立开发区乱占滥土热潮逐渐降温截2004年6月17日蒙古治区外全国30省（区市）清理出类开发区6741规划面积375万方公里超全国现城镇建设315万方公里总面积核减开发区规划面积241万方公里占原规划面积644目前已退出开发区土2617方公里复耕1324方公里
土企业扩张投资首素企业没土没法项目次调控清理土开始抑制投资扩张起作新增投资项目降项目清理关系土政策房产影响具双重性：开发商说取土变越越困难土供应逐渐收紧情况相部分房产开发商没开发新项目
定程度抑制房产企业开发规模二土供应量减少导致土价格持续涨尤中城市价幅度涨价涨必然会推动房屋价格涨
中长期土价格涨房价走势影响稳：短期然土供应趋紧鉴前年释放土会段滞期开发完成推市场土市场供应量显著减少性二政府住房市场干预尤规模济适房推出会分流部分市场需求抑制房价涨三着土储备制度完善土利规划土供应计划等落实政府根济发展状况市场需求进行宏观调控抑房产市场价格幅波动
（二） 信贷紧缩杠杆重整房产业
年初国家陆续出台调银行存款准备金率提高房产开发固定资产投资项目资金例房产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷调控措施
中控制房产信贷规模政策两项：
4月11日央行宣布2004年4月25日起资充足率低定水金融机构执行8存款准备金率国独资股份制商业银行外资等金融机构执行75存款准备金率目限制商业银行信贷盲目扩张房产业信贷调控首象
4月27日国务院发出通知提高部分行业固定资产投资项目资金例通知求房产开发（含济适房项目）固定资产投资项目资金例20提高35121号文件规定30项目资金求前迈进步5百分点项目启动压力想知
着中央房产开发信贷规模控制五前 银行纷纷采取相应措施提高住房揭贷款门槛纳总结限制购买2套（2套）住房高档墅旨控制炒房投机抑房价
系列信贷紧缩政策房产行业造成较击：
首先房产业列热行业房产业商业银行取信贷明显困难年121号文件年提高房产业贷款资金房产业设立较高信贷门槛般情况银行信贷资金占房产开发资金例80左右果作均数意味着相部分开发商银行信贷赖远80银行收紧房贷房产企业资金链条拉紧房产开发商法银行融资缺乏足够资金周转支付征费工资购买建筑原料纷纷倒闭批建工程停工终会衍生出烂尾楼问题种现象年会显现
次信贷收紧房产消费市场造成击提高住房消费信贷门槛住宅例年快速发展国住消费力定程度满足投资类消费增宏观调控部分新增消费力产生明显抑制作
（三）旦加息导致行业洗牌
年国物价涨幅度加半年居民消费价格年期涨36中6月份涨5商品零售价格涨24工业品出厂价格涨47原材料燃料动力购进价格涨98预计半年物价涨压力然较然央行目前极力顶住压力没采取加息动作果CPI二三季度增长幅度超3接5固定资产投资增长速度难控制加美元幅加息外部环境预计民币第三第四季度幅度加息性较
图31：2003年物价分类指数走势
数源：国家统计局
中央银行旦采加息政策应通货膨胀房产业产生重影响：
1． 开发商融资环境变化导致行业洗牌
资料显示房产开发贷款增速明显高期整金融机构贷款增长速度1998年国房产开发贷款余额202892亿元2003年扩665735亿元1998年32倍房产开发贷款全部金融机构贷款中余额2342间新增额4579
表32：1998年企业房产信贷
单位：亿元
年份
房产开发
贷款余额
增长
金融机构
贷款余额
增长
房产贷款占金融机构贷款余额重
1998
202892
8652413
234
1999
235037
1584
9373430
833
251
2000
262817
1181
9937107
601
264
2001
349432
3296
11231470
1303
311
2002
446508
2778
13129390
1690
340
2003
665735
4910
15899620
2110
419
数源：中国民银行调查统计司
央行旦采取加息政策房产开发商产生重影响体现两方面：融资成升二融资规模降融资成变化升息直接导致开发商融资成升
公司中长期业绩利润增长出现定幅度降融资规模升息影响方面直接反映开发商贷款需求会受制约方面升息隐含着紧政策信息意味着开发商通信托股票发行等渠道进行融资会受影响资金实力雄厚型房产企业说产品品牌已市场认产品价格包孕升空间利率升影响相较营规模市场份额少抗风险力弱资结构单房产企业说利率升产生利影响时利率升会产业结构发挥调节作导致市场份额较房产企业扩张市场份额较企业收缩引起产业结构调整
2．升息房产价格会产生直接影响
升息导致成增加房产价格影响程度相较房价走势受市场供求关系影响长期国正处工业化城市化进程中土供求矛盾持续存房产价格未升性远远降性短期年涨目前产价位处高位短期涨空间限二升息导致营成加更定程度挤压开发商利润空间开发商利升息际抬高房价性三加息会引发市场供求状况改变利息成影响开发商购房者决定性素利息成整运营成中占例低会影响开发商市场判断投资见升息房产价格产生影响非常限
3．升息利抑止产投机住性购房影响
6年国住房贷款占消费贷款重高达75972003年1998年相住房消费贷款增加1135358亿元增长2664倍
表33：1998年消费贷款住房贷款增长情况
单位：亿元
年份
消费
贷款余额
增长
住房贷款余额
增长
住房贷款占消费贷款重
1998
45617
42616
9342
1999
139640
20612
135771
21860
9723
2000
426512
20544
337692
14872
7918
2001
699026
6389
559795
6577
8008
2002
1068426
5284
826895
4771
7739
2003
1573259
4725
1177974
4246
7487
数源中国民银行调查统计司
注2000年前消费贷款额抵押贷款
目前国购房揭贷款利率477（5年期）504（5年期）利率处历史低水加年国股市持续低迷投资渠道狭窄房产成热门投资领域加息意味着购房者支付更利息月偿月供更
投资房产动机进行分析果购买房产纯粹投机利率升疑提高资金成者机会成假设套总价60万元住宅8成揭贷款48万元购买该房子目前504贷款利率20年期贷款利息总额2828万元月款额3178元果加息1604贷款利率20年期贷款利息总额升3480万元增加幅度2306月款额升3450元增加856果加息5利息总额升6348万元增加幅度高达12647月款额升4645元增长幅度高达4616
表31：利率调整贷款利息总额月供影响
利率（）
504
604
1004
利息总额（万元）
2828
3480
6348
月款（元）
3178
3450
4645
分析中出利率许涨1者5贷款总利息增长100月款额增长约50房产投机产生明显制约作然正政策希达目
加息住型购房说影响限贷款利息升款者短期负担加升息意味着济进入新增长周期居民收入会保持增长者种预期会更强方面升息相应通胀通胀济环境中房产增值性更两种变化升息导致成增加负担变相限角度说着居民收入水升消费升级重体现改善居住环境提高生活质量种需求较强烈外国实行浮动利率制未数年甚20年贷款期限面利率周期周期变化致理解种成负担较稳旦利率降样会享受低利率优惠简单短期利率升评估整贷款期间（20年）成会增加少
二建筑原材料价格涨企业开发成升
（）钢材水泥等建材价格出现幅涨
2003年国钢材水泥等建筑材料价格出现幅涨中钢材价格2200元吨涨37003900元吨均价格年期相增长3040水泥280元吨涨330350元吨均价格涨10左右然木材建筑三建材中量少价格升幅度相较吨涨十元进入2004年原材料价格继续攀升年2月底3月初达顶峰中建筑钢材价格达吨4400元涨幅超50然45月份出现回落态势6月份呈现出明显反弹迹象
已基接3500元吨价格区间
图31：2003120046月建筑原材料价格指数变动情况（）
数源：国家统计局
分析认造成钢材水泥等建筑原材料价格涨原点：
1投资增长快需求量持续增加导致钢材水泥价格涨重原国市场需求全社会固定资产投资持续高速增长刺激市场基础原材料钢铁水泥玻璃色金属等建材需求
时全国济高速增长建材需求拉动作十分显著中央级政府增强基建农村水利源交通运输等投资全国重点建设投资项目进步促进建材需求增长
2原材料成涨国家关部门信息显示年年初国生产建材种原材料原辅料机物料购进价格全面扬熟料涨90元吨煤炭涨60元吨矿渣涨42元吨外铜铝铁等金属价格已涨原材料价格扬势必相关建材产品价格涨
3企业钢材价格涨心理作影响国家4月底发布关控制钢铁水泥等行业固定资产热投资政策短期抑制行业供量增加行业产品需求快速增长企业界普遍预期年建材价格幅度升强化生产企业调出厂价格销售企业提高销售价格需求企业增加购进心理进步加剧建材价格升
4房产开发投资拉动作显著统计国年钢材25水泥70木材40玻璃70塑料制品25房产开发建设中例达1：117年国房产开发投资增长迅速开工面积较促进建材市场需求
5国际市场钢材价格涨推动作目前国钢材价格涨幅远远低国际市场国外钢材价格指数差距较年12月末国钢材价格指数10586点国际钢材价格指数1068点国际钢材价格指数仅国钢材价格指数高出094点年6月份国钢材价格指数11059点国际钢材价格指数已涨1437点国际钢材价格指数国钢材价格指数高出3011点国钢材价格提供进步涨性
扭转种价格持续涨形势3月份国家关部门连续出台诸紧缩银根加部分热行业整治力度等政策出包括提高存款准备金率清理严肃查处违规建设项目提高开发项目贷款门槛等具体措施种素作钢材市场需求量受定程度遏制建筑钢量已体回落年12月初水价格年期高30左右
然国家宏观调控力度影响钢材建材市场45月份出现价格回落态势预计78月份建材市场整体呈现降走势综合方面情况分析认中长期建材产品价格稳中略升种判断基两方面考虑：国济处新增长周期重化工业特征明显钢材产量达全球第位置发达国家相均占水较低增长潜力雄厚国钢材消费保持旺盛局面二北京奥运西气东输南水北调等工程高速公路城市基础设施建设等会建材产品特钢铁水泥玻璃需求产生持续拉动作
理钢材建材产品市场需求继续价格呈现新轮涨趋势
（二）建材价格涨企业开发成增加利润空间缩
建材价格断攀升建筑施工企业房产开发企业生产营活动带较影响：
首先建材价格涨导致建安成升方面出现部分区商品房价格涨连锁反应方面增加开发企业营成企业利润空间受挤压
受建材涨价素影响区类型房屋建安成普遍呈升趋势般情况方米建安成中钢材成钢材价格涨前约1097元价格涨提高1455元升358元成涨幅达326水泥成水泥价格涨前423元价格涨约612元升189元水泥成涨幅达447建安成总体影响方米40300元间等中中城市影响单方造价方米40100元间城市影响方米100200元间层混合结构钢相较少建安成影响较钢量较项目成影响相较
外部分区济适住房价格政府限价利润固定3建材价格涨房价难做出调整开发企业营成增加影响企业开发济适房积极性样减少济适房供应数量甚者会影响工期工程质量北京市回龙观济适房价格方米2660元5年前政府定价格现钢材等建筑材料价格幅涨企业开发济适房已利图甚亏损时建筑材料价格涨廉租房建设成超出投资预算增加投资缺乏资金源渠道廉租住房建设陷入困境
（三）建材涨价房价面升压力前房价影响程度
成涨意味着房价定会扬做出种判断基方面原：
第通常言房价土价格建安成配套费利税等决定建安成包括建材费工费理费建材包括水泥钢材砖头等果2002 年统计均造价换算方米建材成约1200元左右果整建设周期建材总体价格涨20建安成涨240元4000 元8000 元12000 元房价段中分占642显然高价房房价会影响相反中低价房房价稳定产生定压力着半年气候变冷建筑项目施工逐渐降温建材价格逐步回调轮建材涨建楼盘影响弱化
第二房产价格构成素外影响房价素影响房价变量中土价格占例房价影响关重2003年国家开始部署治理整顿土市场秩序制定项相关法规政策严格控制高档商品住房停止申请报批墅通知逐步促进土市场规范化公交易国家决心整顿土市场营性土权必须实行招拍挂长远角度价呈现涨趋势房价受影响中工程造价费增长辅助作
第三建材价格涨会立影响房价施工单位建材供应方式单中建筑商提供材料包工包料开发商提供甲供开工前甲乙双方已材料价格合形式确定价格波动影响考虑开工建材价格涨项目工程总造价会造成太影响图32示建筑原材料价格 20022003年开始幅提升涨幅高时达34292002年2003年间房价幅调说明钢材水泥等建筑成涨房产价格变动影响力强
两者关联影响程度具正相关关系房产开发周期性较长短二年长十年八年目前建材价格涨会前房价造成影响建材涨价新增成会增加目前已建楼盘预算受建材成影响楼盘短期会推出
图32：2002年原材料购进价格商品房售价指数（单位：）
数源：国家统计局
房价2004年然保持升态势受建材价格涨影响前房价中没体现出（原已面分析中进行阐述）着时间推移建材价格会出现回调开发商快资金回笼牺牲部分利润降低价格提升产品竞争优势长期建材价格涨企业开发成升房价会受程度影响导致房价持续涨素受市场需求土价格素影响
三开征物业税利抑房价降低购房门槛
2003年10月开征物业税容写进中十六届三中全会公报措词表述实施城镇建设税费改革条件具备时动产开征统规范物业税相应取消关收费财政部部长金庆税务总局局长谢旭分公开场合阐明步税制改革基思路中包括开征物业税容然物业税开征细尚讨中基框架已确定：现行房产税城市房产税土增值税土出金等收费合转化房产保阶段统收取物业税换句话说现买房前已交税放买房年缴交物业税涉生产活动根——土涉房产基础——级市场物业税改革房产相关产业发展产生重影响
（）背景分析
分析认次国家拟开征物业税出方面考虑：
居高土出金加剧国房产开发投资风险终风险加剧金融部门尤银行风险开征物业税幅度挤出土出金泡沫进减少房产投资开发风险终金融系统摆脱房产泡沫击提高
防范房产金融风险力
二土资源未留发展余配置效率低目前土批租制方政府次性收取土出金政府财政开支城市建设获取资金超量开发出土城市甚卖种短期行利城市济持续发展房产市场健康发展
三年区房价升快甚出现泡沫苗头开发商手中空置商品房积压量信贷资金严重浪费社会资源问题需运税收杠杆加调节
四解决目前房产税制存问题目前国房产税制存税种复杂重复征税课税范围狭窄税基覆盖全等问题产生三消极作土闲置浪费严重保阶段税少税负轻流通环节税重相土保者息贷款实际鼓励投机二进入流通时土承受高税负助长土隐形交易逃税现象严重更严重直接影响阻碍量划拨土进入市场激发土价格涨三保阶段发生增值部分没税收调节机制政府法参增值价值分配流保者导致炒作泛滥拉贫富差距
列出目前济发展中存系列问题现行土供应制度房产税制定关系通开征物业税助问题程度解决
（二）低房产估值1征收物业税较合理
物业税开征消费者说未必真正获低价商品房切消费者心态理性预期关外关键物业税开征范围税基税率应该说物业税开征否市场需求终决定房屋价格素
假设12次性财政收益全部转换成物业税购房者分70年拆缴100万元房子例需缴纳物业税12万元考虑货币时间价值年需缴纳物业税高约7324元（商业贷款年利率6计算）约房价073
然种估算实际征收时采取种方式譬先缴纳两年年隔年者两年物业进行重新评估新价值基数征收物业税外物业价值变化银行利率变化通货膨胀等等素会影响物业税税率确定
香港1845年开征差饷（物业税）样年物业征收物业价值成例税收征收方式楼宇全年市场租值估定年重估次业必须估定租值纳税20032004财政年度征收率5假定香港投资回报率5年缴纳差饷率约房价025
外国外普遍物业者征收类似物业税税项西方发达国家税项相较分析认低房产估值1征收物业税较合理
表32：国家征收物业税方式税率较
国家
物业税征收方法税率
加
3年动产均值05
美国
州该年度动产市场价值12征收
县市02505征收
法国
年1月1日净财富值实行0515超额累进税率
日
税率1421（评估土价值低15万日元建筑物价值低8万日元免征）
芬兰
普通税率0208长期居住动产税率0104
印尼
动产价值01
（三）开征物业税房产开发消费影响
旦开征物业税政府角度两方面积极意义：增加税收保证方固定资产投入资金稳定源卖言措施利缓解透支区域资源趋势二开征物业税增加炒房者投机客保房产成够起鼓励合理消费性购房抑制投机性购房作
1开征物业税利缓解企业资金压力
现阶段国实行批租土制度土权属国家前提规定者政府购买定期限般40年70年土权中部分税费取土时次性支付目前房价构成中税费房产商利润占60建安成营销成占40房产开发土占税费太导致目前房价高旦开征物业税改变原体制房价中次性交纳税费改成逐年收取相应改革房产开发成会幅度降低假设
现建设成100元／方米计算价费占开发成例降国外般水房屋开发成立刻降58元／方米利缓解房产企业资金压力
2开征物业税房价幅调30左右
物业税政策酝酿初稿讨发布实施会相较长程政策渡期部分物业物业税开征前商品房分析认现行房价物业税预期前提会升远降
房屋价值越高物业税越高会少消费者趁物业税实行前购进户型者豪宅需求增加会导致房价升购房者物业税预期关现行税法目前房价中已包含土出金增值税果基础进步征税重复征税嫌旧房业说相公造成社会影响太便该部分房产征物业税税率会远低新税制开发房产应纳税税率远期房价降低房价虚高释放程房价升预期物业税开征费提高预期导致部分购买实力买家追捧豪宅价格偏离价值太远时价格终究会价值回程
毋庸置疑开征物业税利房价幅调准入门槛降低旦开征物业税房产业税费征收环节移价相关税费分70年交意味着占住宅成40强价相关税费销售时需先交纳170余剩余69年中分交纳降（701）709857表现房价中成降40×98573943考虑发展商营中素中10份额占29降价幅度说目前售价6000元方米房子届时4200元方米盈利销售
实际情况房价降幅度会明显原房产市场区域性市场房价取决市场供需关系目前情况国住房需求十分旺盛发展商利空间会太变相通增加区附加值（绿化环境智化等）利种形式促销稳定房价增加投入相开发商整体成远远开征物业税前开销成物业税直接受益者消费者会开发商成降低买低价商品房
3开征物业税房产二级市场影响
分析认征收物业税房产二级市场影响体现三方面：
首先物业税开征范围适新商品房已投入次交易二手房税法制定部门拟定类旧物业实施渡措施目前没明确说法条文出现二手房市场现规定二手商品房土税费已新商品房买卖中交纳完成需缴
开征动产物业税办法目前房产二级市场适短期难造成影响
次征收物业税需关部门定期房产市场价值进行评估年评估价值房产者征税税收会房产升值提高目前二手商品房尤二手高端物业市场价格年手价格相呈现出明显跌趋势税收逐渐涨否成立存疑问
第三果物业税征收涉二级市场炒楼行起定抑制作土增值必定带动物业税涨便楼盘升值新买家面越越重税负难免顾虑重重增值楼盘说出现价市现象炒家然难高价出手套现
Ⅳ 半年趋势预测
半年市场运行情况显示房产开发投资增长幅度逐月降低开发贷款增速放缓资金源明显偏紧土开发面积商品房竣工面积增速持续回落说明年国家采取系列旨压房产等投资热行业宏观调控措施已取初步成效
着国家宏观调控措施逐步落实预计半年房产开发投资等指标增速继续放慢全年房产投资增长回2002年水(增长 219左右)时房产综合景气指数保持稳中趋降态势宏观济继续走基础房产市场需求保持旺盛发展势头预计半年房屋价格继续稳步涨全年均价格涨幅高年
投资增速继续回落 均盈利水降低
目前房产开发资金源中资金外政策资金源部分均进行规范限制房产行业次感受巨资金压力实际年4月底商业银行房产领域贷款审批更趋严格房产贷款总量控制额度减少项目四证齐全定会放贷
预见半年房产业投资增长速度继续回落估计2004年投资增幅20左右2005年会回落15左右水原三点：
宏观调控成效进步发挥作年第34季度控制投资规模增长速度重点宏观调控政策积极成效进步发挥作投资重组成部分房产开发投资必然显示出相回落趋势时银行房产开发企业贷款资金例提高国家耕严格保护措施半年时滞期房产开发投资调控作更加显著
二房产开发企业身资金土储备商品房空置面积价格情况制约房产开发投资快增长银行准备金利率房产开发企业贷款条件提高条件年半年房产开发投资资金源中资金仅占163远低银行贷款规定资金例限制房产开发投资力国家严格保护耕改革土征制度背景国家统计局3000家重点房产企业新调查672企业没土储备成房产开发投资快增长限制素
三煤电油运瓶颈加剧特钢铁水泥产量回落影响房产开发投资增长年12月13月份相14月份作房产开发材料基源粗钢产量增长分低2712百分点钢材产量分降3715百分点水泥产量分降0425百分点关部委发前部分行业制止低水重复建设目录钢铁行业水泥行业部分低水重复建设生产列禁止限制条目
进步促进钢铁水泥生产回落制约房产投资快增长
时预计房产竣工面积销售面积增长速度回落房产竣工面积销售面积增长速度2003年分215291分提高2489百分点预计20042005年销售面积增长速度回落快竣工面积增长速度回落出现量新空置面积
相应行业均盈利水降未关部门严格控制土资金商业基采取招拍挂方式出房产土成升次严控房产开发贷款预期利息提高会增加开发成次严控住房揭贷款提高购房门槛会延长房产项目开发周期降低房产项目销售速度提高开发成销售成受素影响房产行业均毛利水降58盲目投资现象会减少
二房价走势升涨势会
然房产投资增速会回落宏观济继续走基础房产市场需求保持旺盛发展势头预计半年房屋价格继续稳步涨全年均价格涨幅高年
首先政策角度分析：国务院年发布18号令房产业列国民济支柱产业政策予支持然预防房产业泡沫声音断房产业整体未热目前限制产业发展国家方政策出台政策面产业发展形成强支撑二国民济发展持续居民预期收入增加购买力增强房产需求强劲出现低度通胀房价涨形成支持目前商品住宅均价位超出中低收入居民实际购买力水住宅商品化启动时1998年收入房价已明显缩购买力问题会直接影响房价变动三土供应贷款政策影响房价涨中央开始加强土理控制原计划受影响土出量少房产项目开发产生影响特点决定期新楼盘数量锐减市供应量降低房价涨诱
次技术面角度：开发商土成增加钢材水泥等建材成提高等素导致房产开发成升开发商消化部分外势必新增部分成入房价导致房价水定程度涨房产开发商利润空间较完全通稀释利润消化应该会影响期房价二然央行121号文件制约实力开发商说融资非难事然消息说银监会已房产业信贷作检查重点操作规范开发商说资金会受太影响会资金原影响产商投资三房产价格走势影响关开征物业税消息市场情况复杂性实施细未制定时开征时日否年房价造成影响尚定
综合素半年房价走势预测升涨势会
三关部门继续加信贷土方面紧缩力度
房产源头金融土未关部门信贷土方面继续房产行业保持高压态势金融政策方面旦年宏观济金融运行数次偏离央行调控目标继续加紧缩力度性央行改变原调控政策路径实现紧缩目标
分析认未部门针土市场采取措施：首先继续加建设清理力度重土违法案件实行公开调查公开处理结果清理力达求省市暂停建设审批促进土市场秩序走规范次会求省市严格执行商业实行招标拍卖规定断提高土招标拍卖例杜绝土违法案件发生第三通出台土规划许证效期规定击开发商囤积土缓解土供应紧张矛盾开发商量囤积土改善百姓生活抑房价非常利
针房产金融采取措施：未商业银行严格执行发放房产企业开发贷款关规定停止种形式新增授信支持房产贷款总额减少般房产企业会减少银行贷款数量信差拖欠款严重房产开发企业停止银行贷款数量项目定位合理高档房产项目予贷款支持投资投机性购房购买高档房者住房消费贷款严格控制贷款利率优惠予贷款行城市中心支行加强督促指导银监会采取效措施加强商业银行信贷投监督检查促商业银行贯彻产业政策信贷政策调整信贷结构防范信贷风险
外未部门力推进普通商品住宅建设抑商品房价格会督促级政府严格执行济适住房理办法防止济适房高档化购买济适房者条件会严格审核
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