某市XX市场调研报告
区域环境研究
1区域综述
江北区观音桥位某渝中半岛北部区中心传统商贸繁华区域某市民政府确定五商圈江北区政治济文化中心交通枢纽
观音桥商圈观音桥转盘中心建新东南西北路辐射方半径1000米区域
商圈作北部城区商业发源邻解放碑新区优势世纪90年代中期第二商圈着交通改善商业结构布局合理出现商业空心现象限制型综合性商业物业发展
着观音桥商圈重新规划开始实施
3 2003年龙湖·北城天街协信·黄金海岸投入该商圈整体形象改观商业布局初具雏形
4 2004年观音桥商圈进行新定位政府意观音桥商圈建极具特色休闲娱乐购物场集中体现某名片城市客厅市民乐园消费天堂四方面文化消费涵
5 2005年2月2万方嘉陵广场正式开放进步定位观音桥生态商圈形象规划中观音桥商圈面积达
42公顷目标直指西南区生态商圈
2商圈环境分析
u 商业环境
流量（日万）
辐射消费范围
商业营业面积（万㎡）
商业形态
20万
江北渝北
北部新区
70
余万㎡
百货家电建材餐饮娱乐等
型商业项目：（分类）
购物型商业：
龙湖·北城天街（名店坊华联商厦远东百货）天街2号AEPC香港城茂业百货新世纪百货重百协信铜锣湾广场（黄金海岸）金源城等
家电买场：
国美苏宁商社开业中电器等
建材卖场：
青田家私广场营业面积4万方建玛特南亚家具广场金观音家具广场等
型超市：
家乐福福建永辉超市新世纪超市等
餐饮娱乐项目：
分布区域较散乱欧式条街北城天街金源城协信铜锣湾广场等金源城餐饮定位中高档助金源酒店超五星级配套高端群体中定认知度金源·时代俱乐部整合娱乐消费模式消费者认餐饮娱乐项目商圈配套点缀未形成商圈核心消费点消费者心中认知度高
u 交通环境
观音桥位江北区交通枢纽路公交车达城市区域解放碑20分种车程沙坪坝约30分钟南约30分钟观音桥商圈辐射区域区域通公交巴环城车等交通工具20分钟均达
u 口产业构成
* 前情况
目前观音桥商圈商业辐射区域包括江北区渝北区北部新区辐射口100万江北渝北属传统意义济强区着区域房产市场开发量中高档楼盘兴建北部新区兴起城市居民纷纷选择该区置业仅带北部新区新增口达10万北部新区逐渐形成某富聚居区域彻底颠覆该区域传统口结构
区域二三产业汽车摩托车电子通信设备医药日化工区域支柱产业江北某北部商贸中心观音桥农贸市场年成交额全国类市场排名第二
* 未发展
着区域房产市场开发进步深入江北城CBD兴建北部区域新增口达20万—30万量城市配套建设力促进区域第三产业尤餐饮娱乐流通商业发展
二城区区商圈分析
1商业体量
商圈
前供应量
2005年
预计期供应量
2006年
预计远期供应量
2010年
解放碑商圈
100万
30万
75万
沙坪坝商圈
20万
30万
40万
南坪商圈
26万
30万
45万
杨家坪商圈
20万
34万
40万
观音桥商圈
70万
32万
45万
2商圈特色
容
商圈名
步行街
商业面积
吸纳辐射面
（口）
特殊题材
解放碑
建成时间早市影响范围8万方米
100万方米
100万
中央商务区
沙坪坝
全国较影响8万方米
20万方米左右
100余万
三峡文化性化文化区
南坪
变数步行街33万方米
约26万方米
60余万
吃南岸住南岸旅游南岸
杨家坪
高玻璃塔
约20万方米
100万
轻轨横贯周围某动物园
189万方米
观音桥
市民期42万方米
70万方米左右
80余万
附桥梁北部新区
三区域板快分析
1商圈区块分析
u 北城天街 区块
* 区块范围
洋河道建新北路线
* 概述
步行街外商圈商业分布区集中北城天街（北京华联远东百货）香港城天街2号茂业百货新世纪百货等观音桥商圈力营业店
* 商业类型
型百货商场品牌店零关税商场特色餐饮休闲娱乐快餐店移动通讯城电影城等
* 商业营业面积
名称
世纪新
茂业百货
北城天街
天街2号
CEPA香港城
总营业面积
营业面积
14万方
8万方
14万方
2万方
2万方
约38万方
* 租金价格带
▲ CEPA香港城租金情况
楼层
营范围
租金情况
出租情况
5F
茶餐厅美容服饰
80—200元M2
50
4F
服饰美容居饰
100—200元M2
80
3F
服饰美容
200—250元M2
90
2F
服饰美饰皮具等
250—300元M2
95
1F
餐饮通讯服饰等
300—450元M2
95
▲ 天街租金情况
楼层
营范围
租金情况
出租情况
5 F
电影娱乐城
150元㎡·月
—
4 F
特色餐饮娱乐
150元㎡·月
100
3 F
中西快餐家居城速博运动城
200—300元
95
㎡·月
2 F
服饰化妆品通讯
200—400元㎡·月
95
1 F
时尚女装街
300—500元㎡·月
95
G F
时尚精品街
300—500元㎡·月
98
* 消费区间消费特征
该区块集中观音桥商圈商业形态商圈核心区域区域远东百货茂业百货等中高档商业香港城北城天街北京华联等面普通阶层众商业购物环境氛围较外区域少量特色餐饮茶餐厅美容等商业容般情况该区域观音桥商圈购物区块
* 区块市场特征发展趋势
目前区域市场已基定型购物特征区块处步行街外类交通车直达紧邻欧式条街定量餐饮目前尚未形成类业态氛围未较
u 金源城 区块
* 区块范围
金源酒店商城嘉陵公园面
* 概述
金源夜城位观音桥步行街金源饭店层面江北区市民中心规划中轻轨站3号线相连建筑面积45000方米业态划分三条街：美食街休闲街服饰精品街集餐饮娱乐购物体型休闲场
* 商业类型
现目前金源夜城商业项目时代俱乐部永辉超市金源海鲜城分服装饰品题餐饮游戏厅等中营较部分包括时代俱乐部歌剧院慢摇酒吧KTV福建永辉超市
* 营业面积
金源城规划商业面积3万方目前营业商业面积约28万方左右
* 租金价格带
入市时开发商承诺租金80元M28年变
* 消费区间消费特征
餐饮娱乐方面时代俱乐部金源海鲜城题餐饮等面中高端客户服装居饰等方面价格般较高中部分A货福建永辉超市价格较优惠周围居民中口碑甚
* 区块市场特征发展趋势
开发商金源饭店初设想金源夜城仅仅饭店集餐饮娱乐购物体型休闲场应成某娱乐休闲新标园林景观拉斯维加斯建筑风格完美融合相般商场两层层高良换气系统正张显流硬件设施气派着轻轨3号线建成届时金源夜城市场前景更加
u 家乐福 区块
* 区块范围
建新东路口建新南路线
* 概述
该区块观音桥商圈重极重点商业项目家乐福超市协信黄金海岸等项目落户较早身品牌定影响力周边居民心目中相份量
* 商业类型
购物超市家电卖场餐饮娱乐街商铺等
* 营业面积
商业项目
黄金海岸
家乐福超市
营业面积
29万方
15万方
合计约1万方
合计
54万方
* 租金价格带
街商铺：租金带80—200元米
黄金海岸：底层街租金350—450元米逐层递减5层4000方音乐龙整体租
* 消费区间消费特征
该区块现目前传统商铺营电子通讯类商品部分餐饮店外分布协信黄金海岸家乐福家乐福品牌影响江北区辐射范围较超市天流量较黄金海岸开发商想造站式商业步行街理区位较流量现目前观音桥整体商圈消费倾北城天街区块黄金海岸目前业营情况太理想基础设施配套等原顾客难停留
* 区块市场特征发展趋势
目前区块商业氛围太浓厚市民印象中属商圈边缘带区块未体现观音桥商圈价值着观音桥商圈逐步建新东路扩展趋势周边城市建工作进步开展时步行街商业逐步成型极促进该区块商业发展
u 建新东路 区块
* 区块范围
建新东路线建东天桥段
* 概述
该区块目前苏宁电器商社电器外暂稍影响商业项目述两专业家电卖场外形式商业基传统街商铺
* 商业类型
家电卖场餐饮店零售通讯店等
* 营业面积
商业项目
苏宁电器
商社电器
营业面积
1万方左右
约5000方
约5000方
合计
2万方
* 租金价格带
街商铺租金100—200元米区间
* 消费区间消费特征
目前区块商业形态型家电卖场家电卖场区位集中消费者中定认知度外区块商业仅周围居民生活配套消费层次较低
* 区块市场特征发展趋势
作进入观音桥商圈通道现阶段区块商业氛围停留传统商业零售批发方面外家电专业卖场集中区块带定商业气息着观音桥商圈进步扩展建新东路发展重点发展潜力
u 步行街区块
* 区块范围
观音桥步行街线
* 概述
步行街区块商业兴起着嘉年华厦财信厦未国际聚远景等项目商业部分推出原空白步行街商业带迅速崛起
* 商业类型
型商场专业卖场嘉年华厦商业部分负15层商业部分营业面积约3万方负1层已开始营题女性服装鞋帽饰品等专业卖场1层银行麦劳25层已基敲定数码卖场财信厦新世纪进入显充满活力名新世纪厦位江田广场书记新年搬迁财信厦17层定位新世纪百货某旗舰店新店预计年开业新世纪百货公司办公总部搬迁世纪金街项目财信厦商业部分位项目负
1层紧邻样位负1层新世纪超市营业面积5000方左右营思路营中低档服装饰品等类似香港城英利集团造未国际厦定位建造高达40余层观音桥商圈标性建筑商业部分分布裙楼5层体量约4万方悉目前已商定引进香港某高档百货档次定位较高某档次定位高商场
* 营业面积
商业名称
嘉年华厦
财信厦
未国际厦
聚远景
营业面积
3万方
约4万方
4万方
约6000方
合计
116万方
* 租金价格带
该区块项目性质较接租售价格较接嘉年华厦例负1层租金200—300元米街铺面租金500—600元米销售价格28万6万间
* 消费区间消费特征
目前区块消费市场未启动商业定位面中高档市场观音桥商圈消费热点
* 区块市场特征发展趋势
轻轨3号线观音桥站点设新世纪厦带轻轨济步行街济观音桥商圈回极带动区块消费市场发展
2区块较发展趋势
u 区块商业规模类型较
区块名称
商业定位
现供应
规模
营业规模
商业类型
北城天街区块
购物娱乐
约50万方
40万方左右
型百货综合型商业
金源城区块
娱乐餐饮
4万方
约4万方
娱乐城餐饮
家乐福区块
购物娱乐
6万方
54万方
超市综合型商业
建新东路区块
家电
3万方
2万方
家电卖场
步行街区块
购物
12万方
基未开始营业
高档百货专业卖场
u 区块特征走势
区块特征走势较
区块名称
区块商业特征
未商业发展走势
北城天街
区块
观音桥商圈商业密集区域
紧邻欧式条街餐饮娱乐方面定突破
金源
城区块
商业版块
托轻轨济形成商业带时背金源酒店优势娱乐餐饮方面优势更加凸显
家乐福
区块
传统商业区域
城市建工程开展带活商圈边缘济区域
建新东路
区块
传统商业区域
观音桥商圈扩展首区域商圈济建新东路延伸趋势
步行街区块
新兴贵族商业区
轻轨脚延伸该区域观音桥商圈购物首站
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某市XX市场调研报告
区域环境研究
1区域综述
江北区观音桥位某渝中半岛北部区中心传统商贸繁华区域某市民政府确定五商圈江北区政治济文化中心交通枢纽
观音桥商圈观音桥转盘中心建新东南西北路辐射方半径1000米区域
商圈作北部城区商业发源邻解放碑新区优势世纪90年代中期第二商圈着交通改善商业结构布局合理出现商业空心现象限制型综合性商业物业发展
着观音桥商圈重新规划开始实施
3 2003年龙湖·北城天街协信·黄金海岸投入该商圈整体形象改观商业布局初具雏形
4 2004年观音桥商圈进行新定位政府意观音桥商圈建极具特色休闲娱乐购物场集中体现某名片城市客厅市民乐园消费天堂四方面文化消费涵
5 2005年2月2万方嘉陵广场正式开放进步定位观音桥生态商圈形象规划中观音桥商圈面积达
42公顷目标直指西南区生态商圈
2商圈环境分析
u 商业环境
流量（日万）
辐射消费范围
商业营业面积（万㎡）
商业形态
20万
江北渝北
北部新区
70
余万㎡
百货家电建材餐饮娱乐等
型商业项目：（分类）
购物型商业：
龙湖·北城天街（名店坊华联商厦远东百货）天街2号AEPC香港城茂业百货新世纪百货重百协信铜锣湾广场（黄金海岸）金源城等
家电买场：
国美苏宁商社开业中电器等
建材卖场：
青田家私广场营业面积4万方建玛特南亚家具广场金观音家具广场等
型超市：
家乐福福建永辉超市新世纪超市等
餐饮娱乐项目：
分布区域较散乱欧式条街北城天街金源城协信铜锣湾广场等金源城餐饮定位中高档助金源酒店超五星级配套高端群体中定认知度金源·时代俱乐部整合娱乐消费模式消费者认餐饮娱乐项目商圈配套点缀未形成商圈核心消费点消费者心中认知度高
u 交通环境
观音桥位江北区交通枢纽路公交车达城市区域解放碑20分种车程沙坪坝约30分钟南约30分钟观音桥商圈辐射区域区域通公交巴环城车等交通工具20分钟均达
u 口产业构成
* 前情况
目前观音桥商圈商业辐射区域包括江北区渝北区北部新区辐射口100万江北渝北属传统意义济强区着区域房产市场开发量中高档楼盘兴建北部新区兴起城市居民纷纷选择该区置业仅带北部新区新增口达10万北部新区逐渐形成某富聚居区域彻底颠覆该区域传统口结构
区域二三产业汽车摩托车电子通信设备医药日化工区域支柱产业江北某北部商贸中心观音桥农贸市场年成交额全国类市场排名第二
* 未发展
着区域房产市场开发进步深入江北城CBD兴建北部区域新增口达20万—30万量城市配套建设力促进区域第三产业尤餐饮娱乐流通商业发展
二城区区商圈分析
1商业体量
商圈
前供应量
2005年
预计期供应量
2006年
预计远期供应量
2010年
解放碑商圈
100万
30万
75万
沙坪坝商圈
20万
30万
40万
南坪商圈
26万
30万
45万
杨家坪商圈
20万
34万
40万
观音桥商圈
70万
32万
45万
2商圈特色
容
商圈名
步行街
商业面积
吸纳辐射面
（口）
特殊题材
解放碑
建成时间早市影响范围8万方米
100万方米
100万
中央商务区
沙坪坝
全国较影响8万方米
20万方米左右
100余万
三峡文化性化文化区
南坪
变数步行街33万方米
约26万方米
60余万
吃南岸住南岸旅游南岸
杨家坪
高玻璃塔
约20万方米
100万
轻轨横贯周围某动物园
189万方米
观音桥
市民期42万方米
70万方米左右
80余万
附桥梁北部新区
三区域板快分析
1商圈区块分析
u 北城天街 区块
* 区块范围
洋河道建新北路线
* 概述
步行街外商圈商业分布区集中北城天街（北京华联远东百货）香港城天街2号茂业百货新世纪百货等观音桥商圈力营业店
* 商业类型
型百货商场品牌店零关税商场特色餐饮休闲娱乐快餐店移动通讯城电影城等
* 商业营业面积
名称
世纪新
茂业百货
北城天街
天街2号
CEPA香港城
总营业面积
营业面积
14万方
8万方
14万方
2万方
2万方
约38万方
* 租金价格带
▲ CEPA香港城租金情况
楼层
营范围
租金情况
出租情况
5F
茶餐厅美容服饰
80—200元M2
50
4F
服饰美容居饰
100—200元M2
80
3F
服饰美容
200—250元M2
90
2F
服饰美饰皮具等
250—300元M2
95
1F
餐饮通讯服饰等
300—450元M2
95
▲ 天街租金情况
楼层
营范围
租金情况
出租情况
5 F
电影娱乐城
150元㎡·月
—
4 F
特色餐饮娱乐
150元㎡·月
100
3 F
中西快餐家居城速博运动城
200—300元
95
㎡·月
2 F
服饰化妆品通讯
200—400元㎡·月
95
1 F
时尚女装街
300—500元㎡·月
95
G F
时尚精品街
300—500元㎡·月
98
* 消费区间消费特征
该区块集中观音桥商圈商业形态商圈核心区域区域远东百货茂业百货等中高档商业香港城北城天街北京华联等面普通阶层众商业购物环境氛围较外区域少量特色餐饮茶餐厅美容等商业容般情况该区域观音桥商圈购物区块
* 区块市场特征发展趋势
目前区域市场已基定型购物特征区块处步行街外类交通车直达紧邻欧式条街定量餐饮目前尚未形成类业态氛围未较
u 金源城 区块
* 区块范围
金源酒店商城嘉陵公园面
* 概述
金源夜城位观音桥步行街金源饭店层面江北区市民中心规划中轻轨站3号线相连建筑面积45000方米业态划分三条街：美食街休闲街服饰精品街集餐饮娱乐购物体型休闲场
* 商业类型
现目前金源夜城商业项目时代俱乐部永辉超市金源海鲜城分服装饰品题餐饮游戏厅等中营较部分包括时代俱乐部歌剧院慢摇酒吧KTV福建永辉超市
* 营业面积
金源城规划商业面积3万方目前营业商业面积约28万方左右
* 租金价格带
入市时开发商承诺租金80元M28年变
* 消费区间消费特征
餐饮娱乐方面时代俱乐部金源海鲜城题餐饮等面中高端客户服装居饰等方面价格般较高中部分A货福建永辉超市价格较优惠周围居民中口碑甚
* 区块市场特征发展趋势
开发商金源饭店初设想金源夜城仅仅饭店集餐饮娱乐购物体型休闲场应成某娱乐休闲新标园林景观拉斯维加斯建筑风格完美融合相般商场两层层高良换气系统正张显流硬件设施气派着轻轨3号线建成届时金源夜城市场前景更加
u 家乐福 区块
* 区块范围
建新东路口建新南路线
* 概述
该区块观音桥商圈重极重点商业项目家乐福超市协信黄金海岸等项目落户较早身品牌定影响力周边居民心目中相份量
* 商业类型
购物超市家电卖场餐饮娱乐街商铺等
* 营业面积
商业项目
黄金海岸
家乐福超市
营业面积
29万方
15万方
合计约1万方
合计
54万方
* 租金价格带
街商铺：租金带80—200元米
黄金海岸：底层街租金350—450元米逐层递减5层4000方音乐龙整体租
* 消费区间消费特征
该区块现目前传统商铺营电子通讯类商品部分餐饮店外分布协信黄金海岸家乐福家乐福品牌影响江北区辐射范围较超市天流量较黄金海岸开发商想造站式商业步行街理区位较流量现目前观音桥整体商圈消费倾北城天街区块黄金海岸目前业营情况太理想基础设施配套等原顾客难停留
* 区块市场特征发展趋势
目前区块商业氛围太浓厚市民印象中属商圈边缘带区块未体现观音桥商圈价值着观音桥商圈逐步建新东路扩展趋势周边城市建工作进步开展时步行街商业逐步成型极促进该区块商业发展
u 建新东路 区块
* 区块范围
建新东路线建东天桥段
* 概述
该区块目前苏宁电器商社电器外暂稍影响商业项目述两专业家电卖场外形式商业基传统街商铺
* 商业类型
家电卖场餐饮店零售通讯店等
* 营业面积
商业项目
苏宁电器
商社电器
营业面积
1万方左右
约5000方
约5000方
合计
2万方
* 租金价格带
街商铺租金100—200元米区间
* 消费区间消费特征
目前区块商业形态型家电卖场家电卖场区位集中消费者中定认知度外区块商业仅周围居民生活配套消费层次较低
* 区块市场特征发展趋势
作进入观音桥商圈通道现阶段区块商业氛围停留传统商业零售批发方面外家电专业卖场集中区块带定商业气息着观音桥商圈进步扩展建新东路发展重点发展潜力
u 步行街区块
* 区块范围
观音桥步行街线
* 概述
步行街区块商业兴起着嘉年华厦财信厦未国际聚远景等项目商业部分推出原空白步行街商业带迅速崛起
* 商业类型
型商场专业卖场嘉年华厦商业部分负15层商业部分营业面积约3万方负1层已开始营题女性服装鞋帽饰品等专业卖场1层银行麦劳25层已基敲定数码卖场财信厦新世纪进入显充满活力名新世纪厦位江田广场书记新年搬迁财信厦17层定位新世纪百货某旗舰店新店预计年开业新世纪百货公司办公总部搬迁世纪金街项目财信厦商业部分位项目负
1层紧邻样位负1层新世纪超市营业面积5000方左右营思路营中低档服装饰品等类似香港城英利集团造未国际厦定位建造高达40余层观音桥商圈标性建筑商业部分分布裙楼5层体量约4万方悉目前已商定引进香港某高档百货档次定位较高某档次定位高商场
* 营业面积
商业名称
嘉年华厦
财信厦
未国际厦
聚远景
营业面积
3万方
约4万方
4万方
约6000方
合计
116万方
* 租金价格带
该区块项目性质较接租售价格较接嘉年华厦例负1层租金200—300元米街铺面租金500—600元米销售价格28万6万间
* 消费区间消费特征
目前区块消费市场未启动商业定位面中高档市场观音桥商圈消费热点
* 区块市场特征发展趋势
轻轨3号线观音桥站点设新世纪厦带轻轨济步行街济观音桥商圈回极带动区块消费市场发展
2区块较发展趋势
u 区块商业规模类型较
区块名称
商业定位
现供应
规模
营业规模
商业类型
北城天街区块
购物娱乐
约50万方
40万方左右
型百货综合型商业
金源城区块
娱乐餐饮
4万方
约4万方
娱乐城餐饮
家乐福区块
购物娱乐
6万方
54万方
超市综合型商业
建新东路区块
家电
3万方
2万方
家电卖场
步行街区块
购物
12万方
基未开始营业
高档百货专业卖场
u 区块特征走势
区块特征走势较
区块名称
区块商业特征
未商业发展走势
北城天街
区块
观音桥商圈商业密集区域
紧邻欧式条街餐饮娱乐方面定突破
金源
城区块
商业版块
托轻轨济形成商业带时背金源酒店优势娱乐餐饮方面优势更加凸显
家乐福
区块
传统商业区域
城市建工程开展带活商圈边缘济区域
建新东路
区块
传统商业区域
观音桥商圈扩展首区域商圈济建新东路延伸趋势
步行街区块
新兴贵族商业区
轻轨脚延伸该区域观音桥商圈购物首站
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