阳公园周边亮马河燕莎带高档公寓调研报告
第部分 调研概况
调查范围
次调研重点阳公园周边亮马河燕莎带高档公寓区域北京早批外销房聚集相继少新盘推出调研项目分两部分9599年推出项目称第代公寓99年推出项目称第二代公寓两代公寓极富特色销售时代里乏京城房产市场领军项目着市场发展第二代公寓第代公寓脉相承断适应时代发展具新特色变化代表北京高档公寓市场发展特点调研重点放新项目老项目分析作参系两相会更清晰出发展趋势
二 调研目
阳公园周边京城代表性外销项目聚集印象中里直高档公寓天想通次调查探寻出北京高档公寓发展脉搏趋势项目开发中启示参考吸取中验教训运项目操作中
第二部分 区域状况分析
区域房产项目进行研究首先必须区域状况进行深入解开始调研前先该区域作清晰认识分析
阳公园区作新兴区域目前已集中相数量现代化综合厦写字楼酒店外销公寓商业文化设施居住区生活便利性环境相安静交通方便办公条件已发展成京城东北区较繁华现代化商务活动区着CBD高价挤出效应影响区规模效应聚集效应必日俱增
文化
亮马桥北侧正兴建中第三馆区目前德日馆已入住未美国馆日馆兴建种馆区密集带文化聚集外德国学校法国学校世纪剧院中日青年友交流中心东方歌舞团中外文化交流融合2003年底建成集幼园学合成初级教育学校拥教学研究展示三位体高等艺术剧院
二 餐饮
里汇集世界餐饮种富特色题餐厅酒吧带饮食文化美丽享受普拉纳啤酒坊纯正德国黑啤FridayHard rock等美式餐厅21世纪饭店旁边日式消费区提供享受风格异国风情空间
三商务
里长城昆仑凯宾斯基希尔顿兆龙21世纪饭店亮马燕莎等型高级饭店亮马厦京城厦鹏润厦现代盛世厦华鹏厦幸福厦发展厦等高中档写字楼区域营造种现代高效商务氛围吸引科勒韩国现代LG东洋株式会社爱普生丰田西门子夏普日立戴姆勒克莱斯勒等跨国公司更具国际商务吸引力
四购物娱乐
燕莎购物中心莱太花卉市场等购物场堪称京城潜力黄金消费区滚石三里屯阳公园富特色名店构成区域富特色娱乐氛围
五然环境
区域然环境优越著称阳公园北京规划面积城市公园面积320公顷2100亩广阔湖面市区唯高尔夫球场——阳国际高尔夫俱乐部占300余亩郁郁葱葱亮马河蜿蜒添许浪漫宁静2001年底四环路两侧建成100米宽景观绿化带东四环段秋色特点阳公园区添分然情趣
六交通便捷
阳公园区拥发达交通运动线东三环东四环贯穿中路网方便快捷建设中东直门立体交通枢纽毗邻机场高速路国际市空港效应发挥淋漓致快捷交通区域发展真正原动力三四环组合解决交通问题会形成困扰区域交通拥堵状况离首机场20分钟距离更提升区域交通便利性拥条放射性道路相连接道路交通网络系统较市中心区联系方便已成市区东部区发展区位节点
第三部分 调研分析
价格分析
阳公园区感觉高档神秘方具体区象方样房价高低间相互存相互竞争通项目价格分析出区域项目供应结构
1第代公寓
物业名称
物业址
售价(USDm2)
外销证号
入住时间
碧湖居
农展馆南路
1338起1850均
外98
9512
景园厦
农展馆南路
2800
外031
965
龙宝花园
麦子店区
2200
外042
961
京达花园
农展馆南路
1800
外065
9610
伯宁花园
阳区麦子店
1800
外123
963
清静明湖
农展馆路南
1860起
外154
9711
三全公寓
阳区麦子店北街
租售
外160
978
表列项目时早推出市场时价格景园厦95年推出时价格达2800 USDm2时整北京市场中较高价位仅墙隔京达花园碧湖居单价格相差USD1000两项目均采取低价策略争夺客户三项目中景园厦然售价高销售业绩出区域购房客户非常实力意价格注重物业品质时付款方式证实点年房价高购买者付款方式选择非常限者采取次性付款者采取银行揭时银行揭5成5年高6成7年时8成30年银行揭形式未推出说初批购房者属高端客户
2第二代公寓
物业名称
物业址
售价(USDm2)
性质
入住时间
福景苑
阳区亮马桥路
USD2400
外销
20017
京达国际公寓
农展馆南路
13000
外销
20033
亮马名居
亮马桥路
11000
销
20028
博雅园
农展馆南路
10000
销
20025
棕榈泉
阳公园南侧
11000
外销
200312
瑞城中心
亮马桥路48号
USD2800
外销
20026
富丽华园
阳区农展南路3号
9000均价
销
20013
表出阳公园区域外销房市场已破新推出项目中销房例幅度提高占总数43区域外销房独步天销项目入市该区域物业档次降低着销房入市房价降低必然11000元m2左右价格已成区域流
博雅园2000年9月份推出市场时起价7千2002年5月入住时价格升10000少数板楼单元单价达12000均价8800样价格说颠覆区域高价传统销房申请外租权客户定位然周边外企白领客户档次相应稍微降
福景苑瑞城中心采取高价路线坚守块阵营瑞城中心销售情况乐观高价项目风光年前日语然瑞城中心滞销方面销售策略原客观反映出区域需求发生着变化
二 物业理费分析
项目档次应考虑硬件配套外重方面应该物业理水直观反映物业理费高低
1第代公寓
物业名称
理费(USDm2月)
物业理公司
碧湖居
07
怡高物业理公司
景园厦
204
怡高物业服务限公司
龙宝花园
11
成基房产物业理部
京达花园
132
伯宁花园
13
成基房产物业理部
三全公寓
42（含会费空调费）
仲量联行
作京城外销公寓发轫然会吸取国外物业理先进验观念会忽略物业理项目中重作时区域外销公寓物业理费采取高路线均USD1m2月低USD1m2月项目占总项目数17时没物业理概念算开风气先时碧湖居采取低价策略物业理费定较低水通56年运营出物业理费高项目维护物业方面状况良租售情况较例三全公寓硬件保养维护软件服务处较高档次租金年直保持水没起伏物业理费低项目租金出现明显滑
2第二代公寓
物业名称
理费(USDm2月)
物业理公司
福景苑
USD2
新加坡颖士格
京达国际公寓
USD1
美国物业理公司
亮马名居
38
中海物业理公司
博雅园
35
开发商组建物业公司
棕榈泉
5
香港物业理公司
第二代公寓中较早入市福景苑物业理费USD2m2月新加坡物公司理京达国际公寓USD1m2月美国物业理公司理外三项目物业理费低USD1m2月占总项目数量60项目均启国物业理公司亮马名居博雅园销相应采取低物业理费外外销棕榈泉物业理费5元m2月区域新推出项目价位降外物业理费水趋势
三 租金分析
项目市场情况价格反映出入市租金水反映出分析项目租金情况出投资价值否体现出
1第代公寓
物业名称
初租金(建筑面积)(USDm2月)
目前租金(建筑面积)(USDm2月)
碧湖居
24
68
景园厦
33
1115
龙宝花园
27
67
京达花园
27
10
伯宁花园
27
67
清静明湖
21
10
三全公寓
2130
项目京城非常名气高档公寓具广泛影响力租务市场相活跃景园厦例164米2居租金达USD5000月毛收益率高达21造现象原时外资华投资逐年涨外籍士北京数量越越适合士居住公寓限市场需求供应间出现矛盾造成公寓供应求
诱回报率吸引越越购置外销公寓作投资时供应量满足需量价格高难免现三全公寓保持着年水外景园厦勉强维持USD 10 m2月外项目跌USD 10 m2月中重原供应量增新项目越越客户选择余整体租金滑加项目推出时间较早方面功出现老化已越越法新项目竞争降低租金
2第二代公寓
物业名称
目前租金(USDm2月)
福景苑
24
京达国际公寓
未入住
亮马名居
未入住
博雅园
12
棕榈泉
未入住
瑞城中心
富丽华园
第二代公寓较未入住投资概念第代公寓相减弱住概念加强棕榈泉方面代表
两入住项目福景苑博雅园目前租金计算福景苑毛收益12左右博雅园毛收益14左右两例子出销房收益略高外销房
五 户型分析
1第代公寓
项目名称
标准层
1居(m2)
2居(m2)
3居(m2)
4居(m2)
备注
碧湖居
67101142
161177
242
14种户型
景园厦
2梯4
201193
龙宝花园
104119
109168
162154241
296236
京达花园
98
124
156
伯宁花园
798975
97512481122
1352
1515
二室三室力户型
清静明湖
2梯4户
60180
二十余种户型
三全公寓
2梯2户
112120
投资概念盛行第代公寓户型设计户型例结构概念相适应面积偏居室户型例少等户型设计方面超前外设计目前落伍三全公寓面亮马河落窗景园厦中套工房带卫生间等体现时高设计水时客户海外生活验生活品质求高设计契合客户生活特点
2第二代公寓
物业名称
标准层
1居(m2)
2居(m2)
3居(m2)
4居(m2)
(m2)
备注
福景苑
3梯6户
177179194190
193272263218
263354
跃层5居381
238套2居
京达国际公寓
2梯6户
83
108
177180182184
218266
5居365跃层354
亮马名居
3梯8户
9394
143136
197163161229246340
户型2居3居
博雅园
3梯8户
123135 171170
276
户型2居3居
棕榈泉
2梯4户
130140
175186
330
复式330
户型标准偏适合纯居住
瑞城中心
2梯23户
276
249300
复式500800
富丽华园
2梯6户
156
174
211
跃层4居273
新推出项目中京达国际公寓外没设计居室户型面积普遍偏方面说明项目然实力雄厚高级理层作目标客户方面说明住概念项目中增强第批外销项目推出时吸引批客户着物业功逐渐老化加区域断新项目推出分流批客户例客户迁嘉里中心等区新项目推出留住客户起关键作
新项目中更加注重品质提高例层高方面说京达博雅园亮马名居层高达3米博雅园亮马名居京达瑞城中心设计落玻璃窗第代公寓中阳台进行升级换代风沙北京说阳台实
户型设计细节方面第二代公寓突破例更加注重功完备性宽卫生间设计外更步入式衣橱厨房带独立道穿客厅设计储藏间卫生间做干湿分离（洗手厕淋浴分）客厅餐厅分离独立卫生间带飘窗浴缸镶嵌飘窗里细节处理更加提升居住者生活品质
五配套设施分析
1第代公寓
物业名称
会面积
会设施
碧湖居
区型配套商场健身俱乐部泳池壁球网球场商务中心酒吧等喷泉广场花园步道网球场童游戏场室游泳池
景园厦
2000
游泳池健身娱乐餐饮
龙宝花园
中西食肆商务中心酒吧桑健身房
京达花园
伯宁花园
清静明湖
1500
游泳池娱乐设施洗衣房
三全公寓
3000
游泳池健身壁球餐饮高尔夫练场卡拉OK厅商务中心
项目中较重视会建设会设施根情况分面住户免费开放住户定幅度优惠两种然阳公园区种生活服务配套齐全项目然建规模会高档房高档标志
2第二代公寓
物业名称
会面积
会设施
福景苑
2000
游泳池健身房台球乒乓球桥牌室餐饮阅览室
京达国际公寓
6500
恒温泳池童戏水池健身房超市中西餐厅咖啡厅商务中心桑洗浴美容美发诊高尔夫果岭棋牌室童活动室客房台球室阅览室剧场洗衣房
亮马名居
2000
游泳池健身
博雅园
3000
游泳池健身房美容美发餐饮娱乐
棕榈泉
10000
五十米长温泉游泳池童池酒吧健身中西餐厅型功会议中心种消闲设施包括桌球室壁球乒乓球SPA桑摩室游艺室阅览室美容美发室等
第二代公寓袭第代公寓注重提高生活容配套设施外更加注重社区然环境造例棕榈泉社区中心设计面积欧式园林园林中起伏流水飞瀑社区环境增添少清新然气息博雅园园林目前已投入注重水景绿色结合第代公寓纯面园林造型相突破
六 配套设施分析
1第代公寓
物业名称
装修标准
设备配置
碧湖居
体：钢筋混凝土框架剪力墙结构体系屋面波形瓦檐口外墙楼裙采细蘑菇花岗岩贴面配亚光铀面砖门窗外门：雕花实心木门
门：木门
窗户：中空保温玻璃窗配静电喷涂铝合金框架
面：条形企口木板加卫生间厨房防滑砖
消防安全配套设施：单元配烟感视讲器走廊车库均动消防报警系统
卫星电视系统：CNNNHK亚洲卫视国频道欧洲部分频道
车库出入门：电动车闸保险鉴系统
通讯系统：两部电话预留线孔双路供电24时循环热水集中供暖
电梯：三菱电梯
龙宝花园
外墙：外墙装饰材料裙房采石材幕墙外露柱包锈钢饰面
墙：彩喷涂
天花板：喷涂
浴室：墙采铀面砖天花板喷乳胶漆面铺砌防滑砖全部瓷盆洁具均采进口产品
门窗：采铝合金窗框
面：卧室铺砌木板客厅餐厅铺砌理石面
厨房：面防滑砖墙身铀面砖厨房采道天然气装设全套厨柜洁具
阳台：面铺砌防滑砖
电话：IDD国际直拨电话系统
保安系统：先进电子闭路监查系统专职保安员二十四时全日理
公电视天线系统：户客厅卧室均设公天线插座接收卫星电视节目
电梯：OTIS电梯
伯宁花园
外墙：面砖配铝合金门窗
入口堂：面砖
厅房：墙粉刷乳胶漆饰木质阴角线墙脚线户门采木门门采夹板门硬木板
卫生间：面防滑砖天花采铝扣板墙身铺砌彩色釉面磁片顶全套进口卫生洁具五金配件
厨房：面防滑砖墙身彩色釉面磁片铺砌顶天花采铝扣板采道煤气送抽油烟机灶台调理台吊柜洗涤池
防盗系统：底层入口设电动锁防盗门户设防盗讲系统供水系统：户独立水表送独立煤气热水器空调：冬天中央供热卧室送窗口式冷气机客厅预留分体式冷气机位电话：户设IDD电话线公电视天线：户起居室卧室均预留天线插座接收卫星电视节目电梯：奥迪斯电梯
2第二代公寓
物业名称
装修标准
设备配置
博
雅
园
公部分
外墙：外墙涂料
堂：墙面中空保温玻璃幕墙理石贴面面花岗岩天棚艺术吊顶
公寓单元部
外窗：铝合金中空玻璃保温窗装设纱窗
户门：霍曼门
户门：镶板门
客餐厅卧室：墙面尔士乳胶漆面实木复合板
客厅顶棚：墙面设置环绕音响预埋道
厨房：面墙面罗马瓷砖马波罗橱柜摩恩冷热水龙头海尔燃气灶抽油烟机
卫生间：面墙面罗马瓷砖科勒洁具卫设背景音乐预留口悬挂式电视架插口
通讯系统：户预留IDD电话线2门电话插孔局域网插孔宽带网络接入INTERNET高速连接户设信报箱
电视系统：亚洲3S卫星节目（凤凰卫视中文台卫视体育台卫视音乐台卫视合家欢台卫视国际电影台CNN线电视新闻网）亚太2R美国HBO等
空调供热：约克雷诺士空调分户制冷集中供暖均通末端风机盘吹送厨房卫生间装设森德散热器
供水系统：变频调速稳压卫生供水24时热水
保安系统：视讲系统公区域监控周界防范等智系统24时保安巡更
消防系统：动消防报警联动系统公区域配备烟感报警动喷淋装置
四表：电表水表燃气表热表四表户外远程抄送
电梯：三部三菱高速电梯
亮
马
名
居
公部分
外墙：亚光爱陶面砖进口涂料
窗户：粉末静电喷涂铝合金窗配进口五金件双层中空玻璃
堂玻璃：落钢化玻璃
堂面：理石抛光砖复合铝板壁灯装饰面雕塑
天花：轻钢龙骨石膏板吊顶环保涂料
信箱：锈钢信箱
电梯厅面：抛光砖花岗岩收边
电梯厅墙面：抛光砖壁灯理石电梯门套
电梯厅天花板：乳胶漆
楼梯间面：防滑条处理
楼梯间墙面天花：涂料
明：声控延时灯
走廊面墙面：抛光砖
走廊天花：乳胶漆
公寓单元部
面：玄关石材厅卧室实木板连踢脚线厨房卫生间防滑砖石材门槛工间砖观景阳台岩板石工作阳台防滑砖连水位
墙面：玄关厅卧室乳胶漆厨房卫生间墙砖观景阳台工作阳台乳胶漆
天花：玄关卧室造型天花涂立邦漆厅乳胶漆厨房卫生间铝扣板吊顶观景阳台工作阳台乳胶漆
入户门：三防实心木饰面子母门置钢板连保险型门锁配防盗眼
分室门：实心木饰面门配五金配件
窗台：石材
供水系统：变频调速稳压供水24时热水
供电系统：双回路供电级载保护双插座回路漏电保护
电视系统：户均设线电视插座两
通讯系统：两条外线入户户起居室卧室卫均设预留电话终端
信息系统：采进口综合布线系统设区局域网宽带入户专线接驳INTERNET支持远程教育交互式游戏VOD视频点播网交易物业理信息化远程医疗等
安全保障：首层堂电梯轿厢停车场首层电梯前室设闭路电视监控区出入口设置门禁系统户设置视讲系统家庭防盗报警系统天然气泄露动报警系统24时保安巡更系统周界防范报警系统卡通系统
停车系统：智化停车场理系统电梯直达设消防报警联动控制系统动水喷淋灭火系统闭路电视监控系统
消防系统：设排烟系统送风系统动喷淋系统消防专电话系统消防广播系统紧急明系统消防报警联动控制系统
燃气：道天然气
供暖制冷：中央空调
背景音乐系统：堂区花园公走廊停车场设背景音乐广播系统
三表远传系统：电度表冷水表热水表热表燃气表分户远程抄送
电梯：通力（KONG）智化高速电梯设隐蔽式闭路电视监控
京
达
花
园
公部分
外墙：底部花岗岩石材墙面台湾三荣通体磁砖玻璃幕墙
堂：落玻璃门面铺设理石拼花图案墙面理石贴面吊顶吊灯筒灯
楼梯前室：墙面面门套均进口理石
公寓单元部
外窗：德国诺托氟碳喷涂铝合金窗原装配件中空热弯玻璃
户门：钟馗牌实木加钢子母门韩国进口凯特曼电子密码锁
客厅卧室：红檀实木板墙面天花板进口环保涂料配太洋石膏艺术造型阴角线
门：钟馗牌欧式黑胡桃沙利白色实木门
厨房：诺贝尔防滑砖墙面砖金属扣板吊顶整体厨柜意利阿里斯顿燃气灶具科宝抽油烟机
卫生间：诺贝尔防滑砖墙面砖防水石膏板吊顶防雾灯美国科勒洁具松排风扇中卫配科勒摩浴缸淋浴复洗器
电气：澳洲奇胜开关插座德国ABB户箱威克瑞电缆电线
电话：户两条IDD线路客厅卧室卫均预设电话线入户
供水：双路供水系统备中水处理设备提供中水洗座便器绿化
排水：螺旋PVC
热水：24时热水
空调系统：冬季市政热网集中供热风机盘采暖夏季美国约克户式中央空调切换制冷线遥控青云牌立式明装风机盘
智化系统：视频网络双传输系统收美国HBOCNNESPN等60余套国外电视节目宽频网楼建立微蜂窝宣传基站保证手机信号传送
四表出户远程抄表系统
保安系统：24时全方位保安监控系统门禁理系统楼宇视讲系统（附报警功）电梯堂前室车库围墙均监控探头实行集中监控保安值勤巡检结合保安措施
消防系统：24时消防监控系统户居室客厅均采光电烟感探头公部位动喷淋煤气泄漏动报警装置
电梯：日原装东芝电梯
瑞
城
中
心
公部分
结构：板式框架剪力墙结构
外墙：花岗岩贴面顶
堂：挑高69米四季园林堂
公通道：防滑磁砖面磁砖顶天花板采法国雅牌乳胶漆
公寓单元部
户门：四防实木防盗门配进口防盗门锁
门：复合造型实木门
外窗：铝合金窗双层真空玻璃高档进口理石窗台面
餐厅：进口理石拼花面墙面壁纸顶造型天花板涂法国雅牌高级乳胶漆
厨房：防滑砖面墙面贴墙砖顶天棚铝合金吊顶装意利ARAU CUCINE厨柜配套五金件
起居室：面铺装台湾佳乐芙美轨道式实木板局部镶拼进口理石墙面环保壁纸顶天花板涂法国雅牌乳胶漆
卫生间：卫进口理石面裙樯墙面贴墙砖天棚铝板吊顶次卫面铺装防滑砖配澳利亚进口科马节水型高级洁具配套五金件进口理石洗面台
卧室：面铺装加产杜邦认证毯墙面进口壁纸顶天花板法国雅牌乳胶漆
阳台：面铺装防滑砖铁艺护栏喷塑铝合金封装阳台
空调系统：进口日产金VRV分体式变频空调
供暖系统：市政供暖德国森德牌调式散热片
供电系统：市政双路供电附设应急发电机组供电母线美国square D品牌产品电器设备ABB品牌级产品开关法国罗格品牌产品
通讯系统：光缆户综合布线预留电话数接口提供局域网络服务专线高速网
饮水系统：采澳利亚克兰铜三级滤输户达欧洲饮水标准
热水：24时生活热水供应
电视系统：光缆连接线电视系统预留处插座
保安消防系统：重防范预警系统连接中央监控中心24时监控
室气滤系统：户配德国产LUNAS新风滤器
电梯：座设五部日产富士达电梯
富
丽
华
园
公部分
外墙：合资面墙砖
堂面：西班牙仿石砖
墙面：立邦漆
明：声光控感应灯
单元门：视讲防盗门
公寓单元部
入户门：实木子母门
房门：实木造型门
单元窗：喷塑中空玻璃保温节窗
面：木板进口羊毛毯砖
厨房：户均采通风竖井道排气
厨具：整体橱柜
洁具：全套TOTO洁具
开关：澳洲奇胜电器
瓷砖：罗马冠军瓷砖
空调：客厅卧室均设置空调机位预留空调道口
基础设施
水：水表出户室暗
电：电表出户
煤气：道天然气
电话：户预留两部IDD插孔
电视：卫星电视
热水：24时热水
社区智化设施
视讲系统
闭路监控系统
呼中心系统
综合布线系统
电梯
塔楼日立牌层芬兰通力KONE
室装修标准中第二代公寓第代公寓档次相差某方面采新产品突出差新产品设备配套方面投入特智化方面投入第二代公寓第代公寓相科技含量更高
六 配套设施分析
1第代公寓
物业名称
建 筑 规 模
建 筑 形 态
社区性质
总套数
外销公寓面积(万m2)
碧湖居
360
42
八幢68层公寓（单复式）四栋楼围合成庭院
纯居住公寓
景园厦
300
424
三座20层塔楼组成
商住公寓
龙宝花园
300
三栋十八层高楼组成
纯居住公寓
京达花园
158
19
四幢八层高板式建筑
纯居住公寓
伯宁花园
192
高层板式结构
纯居住公寓
清静明湖
196
297
围合式建筑
纯居住公寓
三全公寓
318
35
三栋26层连体塔楼
纯居住公寓
第代公寓景园厦商住外项目均纯居住公寓区域环境氛围适合居住早推出项目规模高档外销公寓说较居住数档次体现项目中较采时北京少见塔式结构时高档现代标志碧湖居清静明湖采板式围合式建筑体现出北京四合院风情
2第二代公寓
物业名称
建 筑 规 模（万m2）
建 筑 形 态
社区性质
福景苑
5
3栋连体塔楼
纯居住社区
京达国际公寓
9
4栋欧际风格塔楼
纯居住社区
亮马名居
82
5栋板塔结合公寓楼
纯居住社区
博雅园
9
2栋塔楼1栋板楼连体
纯居住社区
棕榈泉
35
栋塔板式结构建筑
纯居住社区
瑞城中心公寓
206套单元
2栋板楼
综合性项目
富丽华园
3
栋高层塔楼栋全跃层式层连体
纯居住社区
第二代公寓中采更塔式结构时出现板式结构建筑形式着更加舒适更加性化方发展公寓然保持纯居住性质没区域中高档公寓作办公场情况出区域然居住生活区域第代公寓相第二代公寓规模普通增加棕榈泉总规模更达35万方米区域供应量断增加
八 租金分析
阳公园区项目推出市场时相部分港澳甚境外宣传区影响较广泛吸引批北京房产市场报信心投资者投资者公司企业甚基金组织例时景园厦瑞士酒店理家银行机构购买少单元购房者北京投资物业部分住部分出租周边数少型高档写字楼提供丰富客源时入住里乏国际跨国企业总裁首席代表高级理里形成北京高档次涉外公寓区时住区域种身份征
着北京房产市场断发展高档外销公寓供应量越越区域推出少外销公寓产品品质断提升里租客吸引力越越阳公园区项目没适时推出代表北京高水高级公寓导致部分客户迁出觅新例根解区域相部分客户迁嘉里中心等离商务区更项目形象更加高档公寓居住
阳公寓区域批新项目推出价格趋回规划设计更合理吸引批伴着中国济体制改革成长起私营企业IT济催生IT精英回国创业海职业者文体士等中国济快速发展产生出中国富艰辛创业需犒赏回馈家住更重点匹配身份里优美然环境更重区域长期形成高贵现代区域形象正类客户追捧种趋势发展形成国客户渐渐成区域购房者流中坚
第四部分 调研结
通次调研出结：
1供应量加
棕榈泉区域迄目规模项目入市较晚两三年区域竞争态势会存热闹非
2产品结构较丰富
象福景苑瑞城中心样高价外销房外京达国际公寓棕榈泉等中高价外销公寓亮马名居博雅园富丽华园类销公寓
3流产品11000元m2项目
目前区域流项目价位保持1000013000元 m2间前项目动辄USD1800m2房价相降
4产品品质断提高
市场断发展产品品质断提高居住环境更加舒适性价格断攀升
5购房途投资转住
早期置业者购置房产重目投资起保值增值作目前市场情况早批购房者作投资房产出现程度缩水新推出项目中加强住概念表现户型偏更加注重营造社区绿色环境增强生活设施配套等
6市场空档
作北京区少高档住宅区目前阳公园区域已树立独特区域形象深远区域影响力目前止区域未推出真正代表北京高水顶级公寓目前生态科技性化趋势低密度高舒适度高科技含量新型公寓会越越受购房者青睐
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第部分 调研概况
调查范围
次调研重点阳公园周边亮马河燕莎带高档公寓区域北京早批外销房聚集相继少新盘推出调研项目分两部分9599年推出项目称第代公寓99年推出项目称第二代公寓两代公寓极富特色销售时代里乏京城房产市场领军项目着市场发展第二代公寓第代公寓脉相承断适应时代发展具新特色变化代表北京高档公寓市场发展特点调研重点放新项目老项目分析作参系两相会更清晰出发展趋势
二 调研目
阳公园周边京城代表性外销项目聚集印象中里直高档公寓天想通次调查探寻出北京高档公寓发展脉搏趋势项目开发中启示参考吸取中验教训运项目操作中
第二部分 区域状况分析
区域房产项目进行研究首先必须区域状况进行深入解开始调研前先该区域作清晰认识分析
阳公园区作新兴区域目前已集中相数量现代化综合厦写字楼酒店外销公寓商业文化设施居住区生活便利性环境相安静交通方便办公条件已发展成京城东北区较繁华现代化商务活动区着CBD高价挤出效应影响区规模效应聚集效应必日俱增
文化
亮马桥北侧正兴建中第三馆区目前德日馆已入住未美国馆日馆兴建种馆区密集带文化聚集外德国学校法国学校世纪剧院中日青年友交流中心东方歌舞团中外文化交流融合2003年底建成集幼园学合成初级教育学校拥教学研究展示三位体高等艺术剧院
二 餐饮
里汇集世界餐饮种富特色题餐厅酒吧带饮食文化美丽享受普拉纳啤酒坊纯正德国黑啤FridayHard rock等美式餐厅21世纪饭店旁边日式消费区提供享受风格异国风情空间
三商务
里长城昆仑凯宾斯基希尔顿兆龙21世纪饭店亮马燕莎等型高级饭店亮马厦京城厦鹏润厦现代盛世厦华鹏厦幸福厦发展厦等高中档写字楼区域营造种现代高效商务氛围吸引科勒韩国现代LG东洋株式会社爱普生丰田西门子夏普日立戴姆勒克莱斯勒等跨国公司更具国际商务吸引力
四购物娱乐
燕莎购物中心莱太花卉市场等购物场堪称京城潜力黄金消费区滚石三里屯阳公园富特色名店构成区域富特色娱乐氛围
五然环境
区域然环境优越著称阳公园北京规划面积城市公园面积320公顷2100亩广阔湖面市区唯高尔夫球场——阳国际高尔夫俱乐部占300余亩郁郁葱葱亮马河蜿蜒添许浪漫宁静2001年底四环路两侧建成100米宽景观绿化带东四环段秋色特点阳公园区添分然情趣
六交通便捷
阳公园区拥发达交通运动线东三环东四环贯穿中路网方便快捷建设中东直门立体交通枢纽毗邻机场高速路国际市空港效应发挥淋漓致快捷交通区域发展真正原动力三四环组合解决交通问题会形成困扰区域交通拥堵状况离首机场20分钟距离更提升区域交通便利性拥条放射性道路相连接道路交通网络系统较市中心区联系方便已成市区东部区发展区位节点
第三部分 调研分析
价格分析
阳公园区感觉高档神秘方具体区象方样房价高低间相互存相互竞争通项目价格分析出区域项目供应结构
1第代公寓
物业名称
物业址
售价(USDm2)
外销证号
入住时间
碧湖居
农展馆南路
1338起1850均
外98
9512
景园厦
农展馆南路
2800
外031
965
龙宝花园
麦子店区
2200
外042
961
京达花园
农展馆南路
1800
外065
9610
伯宁花园
阳区麦子店
1800
外123
963
清静明湖
农展馆路南
1860起
外154
9711
三全公寓
阳区麦子店北街
租售
外160
978
表列项目时早推出市场时价格景园厦95年推出时价格达2800 USDm2时整北京市场中较高价位仅墙隔京达花园碧湖居单价格相差USD1000两项目均采取低价策略争夺客户三项目中景园厦然售价高销售业绩出区域购房客户非常实力意价格注重物业品质时付款方式证实点年房价高购买者付款方式选择非常限者采取次性付款者采取银行揭时银行揭5成5年高6成7年时8成30年银行揭形式未推出说初批购房者属高端客户
2第二代公寓
物业名称
物业址
售价(USDm2)
性质
入住时间
福景苑
阳区亮马桥路
USD2400
外销
20017
京达国际公寓
农展馆南路
13000
外销
20033
亮马名居
亮马桥路
11000
销
20028
博雅园
农展馆南路
10000
销
20025
棕榈泉
阳公园南侧
11000
外销
200312
瑞城中心
亮马桥路48号
USD2800
外销
20026
富丽华园
阳区农展南路3号
9000均价
销
20013
表出阳公园区域外销房市场已破新推出项目中销房例幅度提高占总数43区域外销房独步天销项目入市该区域物业档次降低着销房入市房价降低必然11000元m2左右价格已成区域流
博雅园2000年9月份推出市场时起价7千2002年5月入住时价格升10000少数板楼单元单价达12000均价8800样价格说颠覆区域高价传统销房申请外租权客户定位然周边外企白领客户档次相应稍微降
福景苑瑞城中心采取高价路线坚守块阵营瑞城中心销售情况乐观高价项目风光年前日语然瑞城中心滞销方面销售策略原客观反映出区域需求发生着变化
二 物业理费分析
项目档次应考虑硬件配套外重方面应该物业理水直观反映物业理费高低
1第代公寓
物业名称
理费(USDm2月)
物业理公司
碧湖居
07
怡高物业理公司
景园厦
204
怡高物业服务限公司
龙宝花园
11
成基房产物业理部
京达花园
132
伯宁花园
13
成基房产物业理部
三全公寓
42（含会费空调费）
仲量联行
作京城外销公寓发轫然会吸取国外物业理先进验观念会忽略物业理项目中重作时区域外销公寓物业理费采取高路线均USD1m2月低USD1m2月项目占总项目数17时没物业理概念算开风气先时碧湖居采取低价策略物业理费定较低水通56年运营出物业理费高项目维护物业方面状况良租售情况较例三全公寓硬件保养维护软件服务处较高档次租金年直保持水没起伏物业理费低项目租金出现明显滑
2第二代公寓
物业名称
理费(USDm2月)
物业理公司
福景苑
USD2
新加坡颖士格
京达国际公寓
USD1
美国物业理公司
亮马名居
38
中海物业理公司
博雅园
35
开发商组建物业公司
棕榈泉
5
香港物业理公司
第二代公寓中较早入市福景苑物业理费USD2m2月新加坡物公司理京达国际公寓USD1m2月美国物业理公司理外三项目物业理费低USD1m2月占总项目数量60项目均启国物业理公司亮马名居博雅园销相应采取低物业理费外外销棕榈泉物业理费5元m2月区域新推出项目价位降外物业理费水趋势
三 租金分析
项目市场情况价格反映出入市租金水反映出分析项目租金情况出投资价值否体现出
1第代公寓
物业名称
初租金(建筑面积)(USDm2月)
目前租金(建筑面积)(USDm2月)
碧湖居
24
68
景园厦
33
1115
龙宝花园
27
67
京达花园
27
10
伯宁花园
27
67
清静明湖
21
10
三全公寓
2130
项目京城非常名气高档公寓具广泛影响力租务市场相活跃景园厦例164米2居租金达USD5000月毛收益率高达21造现象原时外资华投资逐年涨外籍士北京数量越越适合士居住公寓限市场需求供应间出现矛盾造成公寓供应求
诱回报率吸引越越购置外销公寓作投资时供应量满足需量价格高难免现三全公寓保持着年水外景园厦勉强维持USD 10 m2月外项目跌USD 10 m2月中重原供应量增新项目越越客户选择余整体租金滑加项目推出时间较早方面功出现老化已越越法新项目竞争降低租金
2第二代公寓
物业名称
目前租金(USDm2月)
福景苑
24
京达国际公寓
未入住
亮马名居
未入住
博雅园
12
棕榈泉
未入住
瑞城中心
富丽华园
第二代公寓较未入住投资概念第代公寓相减弱住概念加强棕榈泉方面代表
两入住项目福景苑博雅园目前租金计算福景苑毛收益12左右博雅园毛收益14左右两例子出销房收益略高外销房
五 户型分析
1第代公寓
项目名称
标准层
1居(m2)
2居(m2)
3居(m2)
4居(m2)
备注
碧湖居
67101142
161177
242
14种户型
景园厦
2梯4
201193
龙宝花园
104119
109168
162154241
296236
京达花园
98
124
156
伯宁花园
798975
97512481122
1352
1515
二室三室力户型
清静明湖
2梯4户
60180
二十余种户型
三全公寓
2梯2户
112120
投资概念盛行第代公寓户型设计户型例结构概念相适应面积偏居室户型例少等户型设计方面超前外设计目前落伍三全公寓面亮马河落窗景园厦中套工房带卫生间等体现时高设计水时客户海外生活验生活品质求高设计契合客户生活特点
2第二代公寓
物业名称
标准层
1居(m2)
2居(m2)
3居(m2)
4居(m2)
(m2)
备注
福景苑
3梯6户
177179194190
193272263218
263354
跃层5居381
238套2居
京达国际公寓
2梯6户
83
108
177180182184
218266
5居365跃层354
亮马名居
3梯8户
9394
143136
197163161229246340
户型2居3居
博雅园
3梯8户
123135 171170
276
户型2居3居
棕榈泉
2梯4户
130140
175186
330
复式330
户型标准偏适合纯居住
瑞城中心
2梯23户
276
249300
复式500800
富丽华园
2梯6户
156
174
211
跃层4居273
新推出项目中京达国际公寓外没设计居室户型面积普遍偏方面说明项目然实力雄厚高级理层作目标客户方面说明住概念项目中增强第批外销项目推出时吸引批客户着物业功逐渐老化加区域断新项目推出分流批客户例客户迁嘉里中心等区新项目推出留住客户起关键作
新项目中更加注重品质提高例层高方面说京达博雅园亮马名居层高达3米博雅园亮马名居京达瑞城中心设计落玻璃窗第代公寓中阳台进行升级换代风沙北京说阳台实
户型设计细节方面第二代公寓突破例更加注重功完备性宽卫生间设计外更步入式衣橱厨房带独立道穿客厅设计储藏间卫生间做干湿分离（洗手厕淋浴分）客厅餐厅分离独立卫生间带飘窗浴缸镶嵌飘窗里细节处理更加提升居住者生活品质
五配套设施分析
1第代公寓
物业名称
会面积
会设施
碧湖居
区型配套商场健身俱乐部泳池壁球网球场商务中心酒吧等喷泉广场花园步道网球场童游戏场室游泳池
景园厦
2000
游泳池健身娱乐餐饮
龙宝花园
中西食肆商务中心酒吧桑健身房
京达花园
伯宁花园
清静明湖
1500
游泳池娱乐设施洗衣房
三全公寓
3000
游泳池健身壁球餐饮高尔夫练场卡拉OK厅商务中心
项目中较重视会建设会设施根情况分面住户免费开放住户定幅度优惠两种然阳公园区种生活服务配套齐全项目然建规模会高档房高档标志
2第二代公寓
物业名称
会面积
会设施
福景苑
2000
游泳池健身房台球乒乓球桥牌室餐饮阅览室
京达国际公寓
6500
恒温泳池童戏水池健身房超市中西餐厅咖啡厅商务中心桑洗浴美容美发诊高尔夫果岭棋牌室童活动室客房台球室阅览室剧场洗衣房
亮马名居
2000
游泳池健身
博雅园
3000
游泳池健身房美容美发餐饮娱乐
棕榈泉
10000
五十米长温泉游泳池童池酒吧健身中西餐厅型功会议中心种消闲设施包括桌球室壁球乒乓球SPA桑摩室游艺室阅览室美容美发室等
第二代公寓袭第代公寓注重提高生活容配套设施外更加注重社区然环境造例棕榈泉社区中心设计面积欧式园林园林中起伏流水飞瀑社区环境增添少清新然气息博雅园园林目前已投入注重水景绿色结合第代公寓纯面园林造型相突破
六 配套设施分析
1第代公寓
物业名称
装修标准
设备配置
碧湖居
体：钢筋混凝土框架剪力墙结构体系屋面波形瓦檐口外墙楼裙采细蘑菇花岗岩贴面配亚光铀面砖门窗外门：雕花实心木门
门：木门
窗户：中空保温玻璃窗配静电喷涂铝合金框架
面：条形企口木板加卫生间厨房防滑砖
消防安全配套设施：单元配烟感视讲器走廊车库均动消防报警系统
卫星电视系统：CNNNHK亚洲卫视国频道欧洲部分频道
车库出入门：电动车闸保险鉴系统
通讯系统：两部电话预留线孔双路供电24时循环热水集中供暖
电梯：三菱电梯
龙宝花园
外墙：外墙装饰材料裙房采石材幕墙外露柱包锈钢饰面
墙：彩喷涂
天花板：喷涂
浴室：墙采铀面砖天花板喷乳胶漆面铺砌防滑砖全部瓷盆洁具均采进口产品
门窗：采铝合金窗框
面：卧室铺砌木板客厅餐厅铺砌理石面
厨房：面防滑砖墙身铀面砖厨房采道天然气装设全套厨柜洁具
阳台：面铺砌防滑砖
电话：IDD国际直拨电话系统
保安系统：先进电子闭路监查系统专职保安员二十四时全日理
公电视天线系统：户客厅卧室均设公天线插座接收卫星电视节目
电梯：OTIS电梯
伯宁花园
外墙：面砖配铝合金门窗
入口堂：面砖
厅房：墙粉刷乳胶漆饰木质阴角线墙脚线户门采木门门采夹板门硬木板
卫生间：面防滑砖天花采铝扣板墙身铺砌彩色釉面磁片顶全套进口卫生洁具五金配件
厨房：面防滑砖墙身彩色釉面磁片铺砌顶天花采铝扣板采道煤气送抽油烟机灶台调理台吊柜洗涤池
防盗系统：底层入口设电动锁防盗门户设防盗讲系统供水系统：户独立水表送独立煤气热水器空调：冬天中央供热卧室送窗口式冷气机客厅预留分体式冷气机位电话：户设IDD电话线公电视天线：户起居室卧室均预留天线插座接收卫星电视节目电梯：奥迪斯电梯
2第二代公寓
物业名称
装修标准
设备配置
博
雅
园
公部分
外墙：外墙涂料
堂：墙面中空保温玻璃幕墙理石贴面面花岗岩天棚艺术吊顶
公寓单元部
外窗：铝合金中空玻璃保温窗装设纱窗
户门：霍曼门
户门：镶板门
客餐厅卧室：墙面尔士乳胶漆面实木复合板
客厅顶棚：墙面设置环绕音响预埋道
厨房：面墙面罗马瓷砖马波罗橱柜摩恩冷热水龙头海尔燃气灶抽油烟机
卫生间：面墙面罗马瓷砖科勒洁具卫设背景音乐预留口悬挂式电视架插口
通讯系统：户预留IDD电话线2门电话插孔局域网插孔宽带网络接入INTERNET高速连接户设信报箱
电视系统：亚洲3S卫星节目（凤凰卫视中文台卫视体育台卫视音乐台卫视合家欢台卫视国际电影台CNN线电视新闻网）亚太2R美国HBO等
空调供热：约克雷诺士空调分户制冷集中供暖均通末端风机盘吹送厨房卫生间装设森德散热器
供水系统：变频调速稳压卫生供水24时热水
保安系统：视讲系统公区域监控周界防范等智系统24时保安巡更
消防系统：动消防报警联动系统公区域配备烟感报警动喷淋装置
四表：电表水表燃气表热表四表户外远程抄送
电梯：三部三菱高速电梯
亮
马
名
居
公部分
外墙：亚光爱陶面砖进口涂料
窗户：粉末静电喷涂铝合金窗配进口五金件双层中空玻璃
堂玻璃：落钢化玻璃
堂面：理石抛光砖复合铝板壁灯装饰面雕塑
天花：轻钢龙骨石膏板吊顶环保涂料
信箱：锈钢信箱
电梯厅面：抛光砖花岗岩收边
电梯厅墙面：抛光砖壁灯理石电梯门套
电梯厅天花板：乳胶漆
楼梯间面：防滑条处理
楼梯间墙面天花：涂料
明：声控延时灯
走廊面墙面：抛光砖
走廊天花：乳胶漆
公寓单元部
面：玄关石材厅卧室实木板连踢脚线厨房卫生间防滑砖石材门槛工间砖观景阳台岩板石工作阳台防滑砖连水位
墙面：玄关厅卧室乳胶漆厨房卫生间墙砖观景阳台工作阳台乳胶漆
天花：玄关卧室造型天花涂立邦漆厅乳胶漆厨房卫生间铝扣板吊顶观景阳台工作阳台乳胶漆
入户门：三防实心木饰面子母门置钢板连保险型门锁配防盗眼
分室门：实心木饰面门配五金配件
窗台：石材
供水系统：变频调速稳压供水24时热水
供电系统：双回路供电级载保护双插座回路漏电保护
电视系统：户均设线电视插座两
通讯系统：两条外线入户户起居室卧室卫均设预留电话终端
信息系统：采进口综合布线系统设区局域网宽带入户专线接驳INTERNET支持远程教育交互式游戏VOD视频点播网交易物业理信息化远程医疗等
安全保障：首层堂电梯轿厢停车场首层电梯前室设闭路电视监控区出入口设置门禁系统户设置视讲系统家庭防盗报警系统天然气泄露动报警系统24时保安巡更系统周界防范报警系统卡通系统
停车系统：智化停车场理系统电梯直达设消防报警联动控制系统动水喷淋灭火系统闭路电视监控系统
消防系统：设排烟系统送风系统动喷淋系统消防专电话系统消防广播系统紧急明系统消防报警联动控制系统
燃气：道天然气
供暖制冷：中央空调
背景音乐系统：堂区花园公走廊停车场设背景音乐广播系统
三表远传系统：电度表冷水表热水表热表燃气表分户远程抄送
电梯：通力（KONG）智化高速电梯设隐蔽式闭路电视监控
京
达
花
园
公部分
外墙：底部花岗岩石材墙面台湾三荣通体磁砖玻璃幕墙
堂：落玻璃门面铺设理石拼花图案墙面理石贴面吊顶吊灯筒灯
楼梯前室：墙面面门套均进口理石
公寓单元部
外窗：德国诺托氟碳喷涂铝合金窗原装配件中空热弯玻璃
户门：钟馗牌实木加钢子母门韩国进口凯特曼电子密码锁
客厅卧室：红檀实木板墙面天花板进口环保涂料配太洋石膏艺术造型阴角线
门：钟馗牌欧式黑胡桃沙利白色实木门
厨房：诺贝尔防滑砖墙面砖金属扣板吊顶整体厨柜意利阿里斯顿燃气灶具科宝抽油烟机
卫生间：诺贝尔防滑砖墙面砖防水石膏板吊顶防雾灯美国科勒洁具松排风扇中卫配科勒摩浴缸淋浴复洗器
电气：澳洲奇胜开关插座德国ABB户箱威克瑞电缆电线
电话：户两条IDD线路客厅卧室卫均预设电话线入户
供水：双路供水系统备中水处理设备提供中水洗座便器绿化
排水：螺旋PVC
热水：24时热水
空调系统：冬季市政热网集中供热风机盘采暖夏季美国约克户式中央空调切换制冷线遥控青云牌立式明装风机盘
智化系统：视频网络双传输系统收美国HBOCNNESPN等60余套国外电视节目宽频网楼建立微蜂窝宣传基站保证手机信号传送
四表出户远程抄表系统
保安系统：24时全方位保安监控系统门禁理系统楼宇视讲系统（附报警功）电梯堂前室车库围墙均监控探头实行集中监控保安值勤巡检结合保安措施
消防系统：24时消防监控系统户居室客厅均采光电烟感探头公部位动喷淋煤气泄漏动报警装置
电梯：日原装东芝电梯
瑞
城
中
心
公部分
结构：板式框架剪力墙结构
外墙：花岗岩贴面顶
堂：挑高69米四季园林堂
公通道：防滑磁砖面磁砖顶天花板采法国雅牌乳胶漆
公寓单元部
户门：四防实木防盗门配进口防盗门锁
门：复合造型实木门
外窗：铝合金窗双层真空玻璃高档进口理石窗台面
餐厅：进口理石拼花面墙面壁纸顶造型天花板涂法国雅牌高级乳胶漆
厨房：防滑砖面墙面贴墙砖顶天棚铝合金吊顶装意利ARAU CUCINE厨柜配套五金件
起居室：面铺装台湾佳乐芙美轨道式实木板局部镶拼进口理石墙面环保壁纸顶天花板涂法国雅牌乳胶漆
卫生间：卫进口理石面裙樯墙面贴墙砖天棚铝板吊顶次卫面铺装防滑砖配澳利亚进口科马节水型高级洁具配套五金件进口理石洗面台
卧室：面铺装加产杜邦认证毯墙面进口壁纸顶天花板法国雅牌乳胶漆
阳台：面铺装防滑砖铁艺护栏喷塑铝合金封装阳台
空调系统：进口日产金VRV分体式变频空调
供暖系统：市政供暖德国森德牌调式散热片
供电系统：市政双路供电附设应急发电机组供电母线美国square D品牌产品电器设备ABB品牌级产品开关法国罗格品牌产品
通讯系统：光缆户综合布线预留电话数接口提供局域网络服务专线高速网
饮水系统：采澳利亚克兰铜三级滤输户达欧洲饮水标准
热水：24时生活热水供应
电视系统：光缆连接线电视系统预留处插座
保安消防系统：重防范预警系统连接中央监控中心24时监控
室气滤系统：户配德国产LUNAS新风滤器
电梯：座设五部日产富士达电梯
富
丽
华
园
公部分
外墙：合资面墙砖
堂面：西班牙仿石砖
墙面：立邦漆
明：声光控感应灯
单元门：视讲防盗门
公寓单元部
入户门：实木子母门
房门：实木造型门
单元窗：喷塑中空玻璃保温节窗
面：木板进口羊毛毯砖
厨房：户均采通风竖井道排气
厨具：整体橱柜
洁具：全套TOTO洁具
开关：澳洲奇胜电器
瓷砖：罗马冠军瓷砖
空调：客厅卧室均设置空调机位预留空调道口
基础设施
水：水表出户室暗
电：电表出户
煤气：道天然气
电话：户预留两部IDD插孔
电视：卫星电视
热水：24时热水
社区智化设施
视讲系统
闭路监控系统
呼中心系统
综合布线系统
电梯
塔楼日立牌层芬兰通力KONE
室装修标准中第二代公寓第代公寓档次相差某方面采新产品突出差新产品设备配套方面投入特智化方面投入第二代公寓第代公寓相科技含量更高
六 配套设施分析
1第代公寓
物业名称
建 筑 规 模
建 筑 形 态
社区性质
总套数
外销公寓面积(万m2)
碧湖居
360
42
八幢68层公寓（单复式）四栋楼围合成庭院
纯居住公寓
景园厦
300
424
三座20层塔楼组成
商住公寓
龙宝花园
300
三栋十八层高楼组成
纯居住公寓
京达花园
158
19
四幢八层高板式建筑
纯居住公寓
伯宁花园
192
高层板式结构
纯居住公寓
清静明湖
196
297
围合式建筑
纯居住公寓
三全公寓
318
35
三栋26层连体塔楼
纯居住公寓
第代公寓景园厦商住外项目均纯居住公寓区域环境氛围适合居住早推出项目规模高档外销公寓说较居住数档次体现项目中较采时北京少见塔式结构时高档现代标志碧湖居清静明湖采板式围合式建筑体现出北京四合院风情
2第二代公寓
物业名称
建 筑 规 模（万m2）
建 筑 形 态
社区性质
福景苑
5
3栋连体塔楼
纯居住社区
京达国际公寓
9
4栋欧际风格塔楼
纯居住社区
亮马名居
82
5栋板塔结合公寓楼
纯居住社区
博雅园
9
2栋塔楼1栋板楼连体
纯居住社区
棕榈泉
35
栋塔板式结构建筑
纯居住社区
瑞城中心公寓
206套单元
2栋板楼
综合性项目
富丽华园
3
栋高层塔楼栋全跃层式层连体
纯居住社区
第二代公寓中采更塔式结构时出现板式结构建筑形式着更加舒适更加性化方发展公寓然保持纯居住性质没区域中高档公寓作办公场情况出区域然居住生活区域第代公寓相第二代公寓规模普通增加棕榈泉总规模更达35万方米区域供应量断增加
八 租金分析
阳公园区项目推出市场时相部分港澳甚境外宣传区影响较广泛吸引批北京房产市场报信心投资者投资者公司企业甚基金组织例时景园厦瑞士酒店理家银行机构购买少单元购房者北京投资物业部分住部分出租周边数少型高档写字楼提供丰富客源时入住里乏国际跨国企业总裁首席代表高级理里形成北京高档次涉外公寓区时住区域种身份征
着北京房产市场断发展高档外销公寓供应量越越区域推出少外销公寓产品品质断提升里租客吸引力越越阳公园区项目没适时推出代表北京高水高级公寓导致部分客户迁出觅新例根解区域相部分客户迁嘉里中心等离商务区更项目形象更加高档公寓居住
阳公寓区域批新项目推出价格趋回规划设计更合理吸引批伴着中国济体制改革成长起私营企业IT济催生IT精英回国创业海职业者文体士等中国济快速发展产生出中国富艰辛创业需犒赏回馈家住更重点匹配身份里优美然环境更重区域长期形成高贵现代区域形象正类客户追捧种趋势发展形成国客户渐渐成区域购房者流中坚
第四部分 调研结
通次调研出结：
1供应量加
棕榈泉区域迄目规模项目入市较晚两三年区域竞争态势会存热闹非
2产品结构较丰富
象福景苑瑞城中心样高价外销房外京达国际公寓棕榈泉等中高价外销公寓亮马名居博雅园富丽华园类销公寓
3流产品11000元m2项目
目前区域流项目价位保持1000013000元 m2间前项目动辄USD1800m2房价相降
4产品品质断提高
市场断发展产品品质断提高居住环境更加舒适性价格断攀升
5购房途投资转住
早期置业者购置房产重目投资起保值增值作目前市场情况早批购房者作投资房产出现程度缩水新推出项目中加强住概念表现户型偏更加注重营造社区绿色环境增强生活设施配套等
6市场空档
作北京区少高档住宅区目前阳公园区域已树立独特区域形象深远区域影响力目前止区域未推出真正代表北京高水顶级公寓目前生态科技性化趋势低密度高舒适度高科技含量新型公寓会越越受购房者青睐
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