前 言
房产项目定位应该房产市场运作规律结合区域市场特征房产开发公司营理念进行深入证房产项目明确科学定位包括项目市场定位产品定位总体定位等方面容房产项目定位系统工程涉房产全程运作程中工形象包装营销中心包装产品包装目标客户群价格策略营销推广等方面区域宏观微观市场环境密切联系
东湾项目定位报告基瑞尔特调研组市场实态分析结通东湾项目特点进行分析证瑞尔特全程营销系统求项目持续销售公司发展战略角度拟定报告
东湾项目定位报告
东湾项目定位考虑素
1 项目济发展状况项目房产发展水
2 项目消费者心理特征
3 房产发展市场研究市场发展方
4 项目初步设计规划目标客户需求心理消费特征
5 项目块价值：块价值终决定价格根充分发掘块价值实现项目价值化
6 开发商资源整合开发商力物力财力资源效整合利
二 东湾项目定位背景分析
重庆东湾项目予明确科学定位应充分考虑重庆房产市场状况
1 重庆房产发展状况
（1） 重庆房产供应量呈高位增长态势年重庆致力商品住宅建设房产投资继续保持较快幅度增长2002年15月份重庆房产完成开发投资5729亿元增长19施工面积264381万方米增长32中住宅面积250833万方米增长323见重庆房产供应量呈高位增长态势
（2） 重庆房产市场竞争越越激烈着重庆房产市场断演变发展许开发商放慢开发节奏推出少量产品试探市场圈观2002年15月份重庆商品房竣工892万方米降231中住宅竣工7159万方米降67然阻挡房产价格滑趋势年15月份商品房均销售价格仅1850元方米降156百分点见房产市场竞争越越激烈
（3） 住宅消费体二手房市场进步发展
重庆房产住宅消费体976外重庆城区二手房成交面积金额较2001年期均出现幅度增长2002年15月份二手房市场成交7181万方米交易金额达59亿元增长306199侧面反映出重庆房产良性发展态势
[附]
重庆市2002年半年房产开发投资完成情况
16 月
增长 （）
重 （）
投资额
住宅
4970亿
302
605
办公楼
324亿
40
39
1498亿
3680
174
土
土购置量
16007米
67
开发土量
9505米
192
重庆市2002年16月商品住宅开发销售情况
16 月
增长 （）
重 （）
住宅施工（M2）
219438
414
696
新开工面积（M2）
61246
243
770
住宅竣工面积（M2）
16279
226
789
住宅销售面积（M2）
18978
289
859
住宅空置面积（M
18928
41
412
2）
住宅销售金额（M2）
2172
210
685
销售价格（元M2）
1144
61
期重庆房产市场景气指数（搜房网）
重庆五月房产综合指数：497点重庆五月住宅指数：300点
重庆六月房产综合指数：496点重庆六月住宅指数：298点
重庆七月房产综合指数：496点重庆七月住宅指数：297点
重庆八月房产综合指数：496点重庆八月住宅指数：298点
2 渝中区房产消费特征
重庆市城区十二组团总体规划中渝中组团规划定位：东起天门西鹅岭佛图关带半岛区规划建成区域面积约12方米口60万全市政治金融商贸中心水陆客运交通枢纽
作重庆母城渝中半岛城市空心环保绿化概念等素影响着重庆城市化扩张城市规划引导商业功日益突出居住功相淡化住宅土供应越越少特解放碑天门片区出现规模住宅开发已市霓虹中心商业区繁华便捷然令市民难割舍永远渝中然散发着永远魅力
渝中区城区房产消费相具明显包容性特征：然消费者群体部分区域定程度域识征渝中区城区中心消费群体断涌渝中区购房体现渝中区兼容包特点重庆市民浓浓母城情结解解放碑算进城心理影响甚旦事业成资金宽裕少想解放碑附置业安家享受物质丰富精神满足感渝中区万商云集吸引区英高度集少外资合资外渝企业渝中安营扎寨招贤纳士企业职工工作便购房渝中区住宅消费群范围广泛包容性强消费力较强
3 结
东湾项目定位应适应重庆房产市场现状产品定位设计具定超前性保持重庆房产发展趋势相吻合符合重庆市民房产消费心理消费行特征样定位会项目续营销工作起强力指导作
三项目块调研SWOT分析
（）东湾项目块分析
1 项目块理形态概况
东湾项目块位重庆市渝中区嘉陵江畔千厮门紧邻棉花街农贸市场北嘉陵江高架滨江路面重庆二码头南干路西南项目二期工程东端干路滨江路交会点整呈条形状东西长约110米南北宽约40米总面积467300方米该项目集停车商贸居住建筑体四层裙房层千路架空景观台
场面南高北低江面低标高182米南面高处200米目前场已基整范围路面标高西端20809米东端20360米路面坡度约5
东湾术济指标列表：
名 称
单 位
数 量
总面积
M2
46730
总建筑面积(含架空层)
M2
696252
总建筑面积(含架空层)
M2
679622
建筑面积(含架空层)
M2
564686
中：A座住宅
M2
283061
B座住宅
M2
281625
车库设备房建筑面积
M2
99836
商业网点建筑面积
M2
15100
架空层
M2
16630
建筑占面积
M2
16639
容积率
1：
121
覆盖率
315
绿率
302
住宅总户数
512
住宅口(38户)
户
1945
定停车位
124
2 工程质条件
东湾项目块干路北侧嘉陵江南岸场区河谷岸坡貌工改造现阶状斜坡场区年均气温17188度高气温43度低气温38度场层结构较简单基岩侏罗系中统沙溪组（J2SZ）斜坡顶路（干路外侧陡崖）巨厚层状长石石英砂岩紫红色粉砂质泥岩泥质粉沙岩夹二层厚层状长石石英砂岩覆第四系全新统工填土层洪积土层工填土层杂填土洪积土层位工填土层部基层厚度211米
场区质构造位江北斜南东翼岩层单斜产出产状缓倾220度倾角820度构造裂隙见边坡顶部厚层砂岩中仅组裂隙较发育该组裂隙规模边斜坡交岩质边坡稳定性构成重影响场区未发现崩溃滑坡边坡失稳等良质现象岩土富水性差含水极微水混凝土侵蚀性
3．项目周边状况
（）购物场
东湾项目周边家乐福仓储超市万鞋服等型购物场项目渝中区解放碑商业中心十分繁荣业解放碑尚段路程行走该道路够整洁舒爽遗憾
（二）文化教育
该项目29中实验学路学新华路学八路学等教育配套设施相较利专车皇冠东实验中学东湾业子女读互动起项目推广极促进作
（三）医疗卫生
项目周边医疗点药店距离远步行起总显便建议项目物附医疗设施销售点联动应业提供更更快捷贴心医疗卫生服务减少项目业顾忧
（四）餐饮娱乐
项目附步行分钟丰富样餐饮配套果会引进特色餐饮娱乐休闲等设施力争业产生居家便捷舒适尊外贵享受外紧邻项目块规建火锅休闲文化长廊提升项目气附加值文化底蕴
（二）东湾项目SWOT分析
（1） 项目优势分析
l 东湾项目发展商开发验丰富具定品牌积淀重庆市民心理具 高美誉度开发项目具先天号召力
l 东湾项目理位置渝中区中心解放碑等繁华区域仅5分钟步程
l 东湾项目周边具成熟市政生活配套棉花街农贸市场家乐福超市万鞋服商城等
l 块位嘉陵江边周边高层建筑阻挡视野开阔两江美景收眼帘
l 块周边建筑密集活动空间较钢筋水泥森林淹没苦
l 块悠久历史文化浓厚文底蕴提升项目文化涵综合品质
l 项目江建距嘉陵江会建筑遮掩永恒绝版江景
（2） 项目劣势分析
l 干路目前缺乏公交线路出门车须步行分钟稍显便
l 项目块目前认知度够凝聚气具先天足遗憾
l 江边船汽笛声公路汽车会项目造成较噪音污染
l 块周边破旧建筑物较视觉效果差损项目整体档次形象
l 二码头江岸边垃圾众脏乱差现象严重隐患
l 嘉陵江高驾滨江路面破败堪环境恶劣忍目睹
l 项目户型面积设置跨度太户型面积供选择余
（3） 项目机会分析
l 项目位重庆具号召力永远渝中具浓厚渝中情结重庆讲具生俱影响力
l 重庆渝中区正效房产促进措施项目开发环境
l 赏江景品生活已成房产消费种时尚潮流面市场江景楼盘市民极认东湾恰逢时
l 千厮门区城市面貌较差正进行旧城改造东湾成该标志性建筑旧貌换新颜代表
l 渝中区解放碑天门嘉陵江滨江块资源稀缺性东湾块更显珍贵更开发潜力
l 着市政配套成熟消费力增强东湾更加奇货居
（4） 项目威胁分析
l 项目4F室面标高19240米遇嘉陵江洪水发作淹嫌
l 周边居民生活条件较差素质堪忧项目档次格格入
l 区域少高档江景楼盘开发项目造成极竞争压力
l 千厮门属半城脏乱差现象少市民心中已产生定负面影响
l 政府渝中区高层住宅密度容积率等指标素政策变化投资回报率变情况会东湾开发带定难度
l 项目二期开发涉30余户拆迁安置处理会滋生必非
l 嘉陵江水质目前佳继续受污染江景优势折扣
l 项目户型配布局设计通风采光层高设计等性化尚提高
l 项目区部分硬件优势容积率绿化园林等拟
l 室停车位仅124总户数512户停车位偏少
四 东湾项目定位分析
（） 项目总体定位
根重庆市政规划瑞尔特市场实态调研结结合东湾特征瑞尔特项目组认东湾总体定位应：
重庆中心商务区中高档精品水岸住宅具浓厚特色文化底蕴提供星级酒店物业理服务消费者尊荣享受心理感受该项目定位中高档指价格言东湾推广时高档形象面市价格中高档推出实惠心理感受果东湾申请涉外楼盘成功项目定位渝中区（中）高档精品国际水岸住宅东物业集团力造物业理引进酒店式服务理念力图该项目变渝中区旧城改造示范工程形象工程力争获政府力支持提升东湾区域形象重庆东物业（集团）品牌价值公司持续性营开发盈利作铺垫
（二） 项目产品定位
鉴东湾项目设计方案已报批通做太改动瑞尔特站市场营销角度方面提出建议（仅供参考）
1 建筑风格定位
东湾值居住现代高尚住宅社区建筑风格必须起时间检验楼盘造型典失性考虑香格里拉文化特征建议项目整建筑设计应简略明快亮丽尤外立面面色彩窗户屋顶造型等方面工夫力图体现作家詹姆斯希尔顿描绘香格里拉遥远美蓝月亮梦境
建议请专业设计师建筑外立面颜色建筑造型灯光进行设计
2 功设计定位
目前项目周边商业配套非常完善东湾作商务中心区高档高层物业功选择布局般考虑项目会里考虑东湾总户数居住总口数量结合东湾总体定位会功设置选择容：（仅供参考选择）
1商品供应系统：生活超市
2餐饮服务系统：咖啡厅特色餐饮品牌连锁快餐店
3医疗服务系统：药店保健中心
4邮政金融等服务系统：考虑提供相关物服务
5文化教育系统：网图书馆阅览室
6市政服务系统：考虑提供相关物服务
7休闲运动系统：游泳池健身室棋牌室桌球室乒乓球室
8
3 环境设计定位
该项目作中高档高层物业环艺景观设计应考虑重庆市民偏爱绿化惯楼盘合适位置设置精品绿化贯彻艺术性观赏性相融合原强调景观均性建筑建筑环境环境谐统
4 户型设计
东湾房型设计应：房间采光通风良明厨明厕明卫明卧风水等犯风俗忌充分考虑观江素空调机位隐蔽处理影响建筑外立面美观房间面积适度总价款适度房屋方正实率高浪费该项目部分户型设计未满足部分条件瑞尔特项目组认应局部设计营销推广方面功夫弥补
（三）物业理定位
物业理提升项目品质力保障项目保值升值重素作重庆商务中心区中高档物业物业理定位显更加重根瑞尔特项目组讨认东湾物业理应注重五方面：
服务理念
结合东湾香格里拉文化涵瑞尔特东湾物业理应引进酒店式服务理念业尊贴心关怀服务理念引导根业需业提供舒适优雅安全项服务实行全天候深层次元化专业物服务营造现代文明亲情倡导浓厚文情怀居住文化引导谐居家生活方式
智化物配合
瑞尔特项目组根项目特征结合目标客户群购房心态济收入等情况认东湾少应智化设备容：
1物业理智化系统：楼宇控系统背景音乐系统IC卡三表出户系统车库智化理系统
2电子安防系统：闭路监控系统红外防盗报警系统瓦斯火警系统IC门禁系统指纹密码锁
3信息网络系统：紧急广播系统线电视通迅系统
4家居智化理系统：特网室网控系统
（三）项目市场定位
1 目标客户群定位
根瑞尔特市场调研产品定位情况东湾目标客户群：
（1）般生意(体工商户)：约33
购房目：置业定居居家生意兼顾
客户特征：类消费者分布解放碑渝中区半城尤集中天门区域年拼积累少资金想购置居享受生活舒缓直紧绷神中乏天门区域常住户口父母家老婆孩子部分群体购房迁家天门商圈安家乐业居家生意两误
置业偏：生意需希置业时户型面积求宽喜欢客厅卫生间卧阳台生活服务配套设施较高求
（2）私营企业：约23
购房目：休闲放松品味生活
客户特征：类客户基事业成隐忧求居家特色体现种尊荣格调中感种成感部分群体想远离渝中区繁华住家会事业营发展带便心目中理想住宅直寻觅旦发现令眼前亮楼盘会毫犹豫单买
置业偏：楼盘品质特色理位置稀缺性楼盘附加值物服务水
（3）企业高级白领：约20
购房目：工作便捷居家工作两误
客户特征：部分士消费力较强消费意识超前容易接受新生事物年龄般3045岁间学历较高属高级知识分子讲究生活品位注重生活质素时工作节奏快追求时尚简单轻松意生活渝中区楼盘交通软件资源定求
置业偏：段配套服务景观休闲设施生活品味
（4）政府公务员：约14
购房目：置业住家提高生活品质
客户特征：选择购买东湾住宅公务员应属仕途意者处生较美阶段物质精神两方面追求渴高品质住宅全家生活带更满足渝中情结敌江景心理深深烙印时高性价 选择住宅重素
次着住房制度改革年轻政府官员福利分房机会越越少着公务员薪水断升职务升灰色收入增加购买力越越强选择三房更居家身居职政府官员急需换房会子女交纳首期款者子女交纳项目品牌实力特色创新项目文化氛围莫吸引力
置业偏：区位优势物值住宅文化生活品味
（5）置业者：约5
购房目：居家办公
客户特征：职业士律师建筑师证券业士独立策划艺术业士等工作受严格作息时间影响思想较前卫精品东西占欲特强定猎奇心理
置业偏：项目房产项目否真差家庭办公环境否满足求没宽带等现代通信网络委托性特约服务营性种服务否满足意生活等
（6）外渝员：约3
购房目：工作需居家休闲
客户特征：部分士重庆时间相较长重庆渐渐感情 工作性质出东湾特魅力喜爱出公司长期发展需公司购买房产作员工住宿部分高级理员购房居住中东湾项目品质品味认保值升值潜力买做资产物值
置业偏：工作便利特色文化建筑天然江景高性价完善配套服务
（7）房产职业投资者：约2
购房目：投资购买出租获利
客户特征：解放碑天门商住物业强投资性少职业投资者更区域物业作投资获利聚宝盆验丰富准出手快风险收益认识握较买物业般出租租金支付揭利息略盈余时坐等房产升值增值达预定期时会马转手获利东湾块价值软硬件素质优势
置业偏：性价交通户型
2 项目价格定位
瑞尔特根重庆房产市场状况该项目产品设计状况结合竞争性楼盘销售价格状况瑞尔特项目组认东公司瑞尔特营销推广方案建筑产品设计建议参考瑞尔特提出建议均价：3600元方米（建筑面积）销售价格范围28005200元方米总体价格策略实行低开高走开盘初期低价聚集气然价格逐渐攀高建议开盘时期住房销售均价控制3500元方米
3 市场形象定位
项目通鲜明卖点提炼效营销策略创新广告策略塑造项目高贵精致文化楼盘形象全新演绎香格里拉深厚文化底蕴天门三峡悠久文化项目倡导水（江景）文化建筑文化居家文化充分融合力争东湾造成天门区形象工程尊重传统文化示范工程全面提升发展商东物业（集团）公司品牌形象
5 营销总体定位
项目策划实施工作中推广总体定位战略构想统筹全局根准确战略定位接战术实施广告推广活动策划等方案具体工作执行放矢东湾应三营销战略引导抢占先机赢市场空间瑞尔特综合分析重庆房产市场特征认东湾应充分演绎水边香格里拉涵顾客满意度准绳文化营销品牌营销服务营销推广项目三条线充分贯彻项目推广销售程环节
注：项目题提炼分析挖掘营销应提示见东湾营销题提炼分析
()文化营销战略
l 建筑凝固音乐类文明智慧结晶东湾单钢筋水泥合成瑞尔特认应赋予丰富文化涵充满思想生命力
l 东湾文化营销容支撑：香格里拉丰厚涵千厮门（码头）传统文嘉陵江畔历史沉淀（三峡）巴渝风情（火锅）水岸居住文化建筑文化等
l 文化营销典案：锦绣江南（深圳）
(二)品牌营销战略
l 品牌价值博精深难量化推算品牌魅力消费者种发心强吸引世界历久衰营销品牌营销瑞尔特东集团品牌发展角度认东湾仅应体现文化文涵应赋予品牌价值力量
l 东湾品牌营销容支撑：香格里拉美誉度水文化皇冠东花园品牌互动东集团品牌积淀等
l 品牌营销战略典案：万科项目
（三）服务营销战略
l 着社会文发展行业讲强调思想21世纪必服务竞争服务制胜空前激烈世纪未营销趋势房产行业环节表现淋漓致瑞尔特认作东湾全程营销应充分贯彻4C思想实施服务营销战略
l 东湾品牌营销容支撑：星级物业理（酒店式）贴心销售服务
l 服务营销战略典案：锦绣山庄（重庆）
记
瑞尔特项目组重庆东湾项目定位产品种类选择重重庆房产市场购房置业特征企业营项目开发理念项目特色服务方面功夫项目定位基重庆市场供状况研究房产差异化营深层考虑旨重庆住房市场提供房产产品效供满足重庆市场需限度保证开发商投资利益控制投资风险力求达济效益社会效益双丰收
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前 言
房产项目定位应该房产市场运作规律结合区域市场特征房产开发公司营理念进行深入证房产项目明确科学定位包括项目市场定位产品定位总体定位等方面容房产项目定位系统工程涉房产全程运作程中工形象包装营销中心包装产品包装目标客户群价格策略营销推广等方面区域宏观微观市场环境密切联系
东湾项目定位报告基瑞尔特调研组市场实态分析结通东湾项目特点进行分析证瑞尔特全程营销系统求项目持续销售公司发展战略角度拟定报告
东湾项目定位报告
东湾项目定位考虑素
1 项目济发展状况项目房产发展水
2 项目消费者心理特征
3 房产发展市场研究市场发展方
4 项目初步设计规划目标客户需求心理消费特征
5 项目块价值：块价值终决定价格根充分发掘块价值实现项目价值化
6 开发商资源整合开发商力物力财力资源效整合利
二 东湾项目定位背景分析
重庆东湾项目予明确科学定位应充分考虑重庆房产市场状况
1 重庆房产发展状况
（1） 重庆房产供应量呈高位增长态势年重庆致力商品住宅建设房产投资继续保持较快幅度增长2002年15月份重庆房产完成开发投资5729亿元增长19施工面积264381万方米增长32中住宅面积250833万方米增长323见重庆房产供应量呈高位增长态势
（2） 重庆房产市场竞争越越激烈着重庆房产市场断演变发展许开发商放慢开发节奏推出少量产品试探市场圈观2002年15月份重庆商品房竣工892万方米降231中住宅竣工7159万方米降67然阻挡房产价格滑趋势年15月份商品房均销售价格仅1850元方米降156百分点见房产市场竞争越越激烈
（3） 住宅消费体二手房市场进步发展
重庆房产住宅消费体976外重庆城区二手房成交面积金额较2001年期均出现幅度增长2002年15月份二手房市场成交7181万方米交易金额达59亿元增长306199侧面反映出重庆房产良性发展态势
[附]
重庆市2002年半年房产开发投资完成情况
16 月
增长 （）
重 （）
投资额
住宅
4970亿
302
605
办公楼
324亿
40
39
1498亿
3680
174
土
土购置量
16007米
67
开发土量
9505米
192
重庆市2002年16月商品住宅开发销售情况
16 月
增长 （）
重 （）
住宅施工（M2）
219438
414
696
新开工面积（M2）
61246
243
770
住宅竣工面积（M2）
16279
226
789
住宅销售面积（M2）
18978
289
859
住宅空置面积（M
18928
41
412
2）
住宅销售金额（M2）
2172
210
685
销售价格（元M2）
1144
61
期重庆房产市场景气指数（搜房网）
重庆五月房产综合指数：497点重庆五月住宅指数：300点
重庆六月房产综合指数：496点重庆六月住宅指数：298点
重庆七月房产综合指数：496点重庆七月住宅指数：297点
重庆八月房产综合指数：496点重庆八月住宅指数：298点
2 渝中区房产消费特征
重庆市城区十二组团总体规划中渝中组团规划定位：东起天门西鹅岭佛图关带半岛区规划建成区域面积约12方米口60万全市政治金融商贸中心水陆客运交通枢纽
作重庆母城渝中半岛城市空心环保绿化概念等素影响着重庆城市化扩张城市规划引导商业功日益突出居住功相淡化住宅土供应越越少特解放碑天门片区出现规模住宅开发已市霓虹中心商业区繁华便捷然令市民难割舍永远渝中然散发着永远魅力
渝中区城区房产消费相具明显包容性特征：然消费者群体部分区域定程度域识征渝中区城区中心消费群体断涌渝中区购房体现渝中区兼容包特点重庆市民浓浓母城情结解解放碑算进城心理影响甚旦事业成资金宽裕少想解放碑附置业安家享受物质丰富精神满足感渝中区万商云集吸引区英高度集少外资合资外渝企业渝中安营扎寨招贤纳士企业职工工作便购房渝中区住宅消费群范围广泛包容性强消费力较强
3 结
东湾项目定位应适应重庆房产市场现状产品定位设计具定超前性保持重庆房产发展趋势相吻合符合重庆市民房产消费心理消费行特征样定位会项目续营销工作起强力指导作
三项目块调研SWOT分析
（）东湾项目块分析
1 项目块理形态概况
东湾项目块位重庆市渝中区嘉陵江畔千厮门紧邻棉花街农贸市场北嘉陵江高架滨江路面重庆二码头南干路西南项目二期工程东端干路滨江路交会点整呈条形状东西长约110米南北宽约40米总面积467300方米该项目集停车商贸居住建筑体四层裙房层千路架空景观台
场面南高北低江面低标高182米南面高处200米目前场已基整范围路面标高西端20809米东端20360米路面坡度约5
东湾术济指标列表：
名 称
单 位
数 量
总面积
M2
46730
总建筑面积(含架空层)
M2
696252
总建筑面积(含架空层)
M2
679622
建筑面积(含架空层)
M2
564686
中：A座住宅
M2
283061
B座住宅
M2
281625
车库设备房建筑面积
M2
99836
商业网点建筑面积
M2
15100
架空层
M2
16630
建筑占面积
M2
16639
容积率
1：
121
覆盖率
315
绿率
302
住宅总户数
512
住宅口(38户)
户
1945
定停车位
124
2 工程质条件
东湾项目块干路北侧嘉陵江南岸场区河谷岸坡貌工改造现阶状斜坡场区年均气温17188度高气温43度低气温38度场层结构较简单基岩侏罗系中统沙溪组（J2SZ）斜坡顶路（干路外侧陡崖）巨厚层状长石石英砂岩紫红色粉砂质泥岩泥质粉沙岩夹二层厚层状长石石英砂岩覆第四系全新统工填土层洪积土层工填土层杂填土洪积土层位工填土层部基层厚度211米
场区质构造位江北斜南东翼岩层单斜产出产状缓倾220度倾角820度构造裂隙见边坡顶部厚层砂岩中仅组裂隙较发育该组裂隙规模边斜坡交岩质边坡稳定性构成重影响场区未发现崩溃滑坡边坡失稳等良质现象岩土富水性差含水极微水混凝土侵蚀性
3．项目周边状况
（）购物场
东湾项目周边家乐福仓储超市万鞋服等型购物场项目渝中区解放碑商业中心十分繁荣业解放碑尚段路程行走该道路够整洁舒爽遗憾
（二）文化教育
该项目29中实验学路学新华路学八路学等教育配套设施相较利专车皇冠东实验中学东湾业子女读互动起项目推广极促进作
（三）医疗卫生
项目周边医疗点药店距离远步行起总显便建议项目物附医疗设施销售点联动应业提供更更快捷贴心医疗卫生服务减少项目业顾忧
（四）餐饮娱乐
项目附步行分钟丰富样餐饮配套果会引进特色餐饮娱乐休闲等设施力争业产生居家便捷舒适尊外贵享受外紧邻项目块规建火锅休闲文化长廊提升项目气附加值文化底蕴
（二）东湾项目SWOT分析
（1） 项目优势分析
l 东湾项目发展商开发验丰富具定品牌积淀重庆市民心理具 高美誉度开发项目具先天号召力
l 东湾项目理位置渝中区中心解放碑等繁华区域仅5分钟步程
l 东湾项目周边具成熟市政生活配套棉花街农贸市场家乐福超市万鞋服商城等
l 块位嘉陵江边周边高层建筑阻挡视野开阔两江美景收眼帘
l 块周边建筑密集活动空间较钢筋水泥森林淹没苦
l 块悠久历史文化浓厚文底蕴提升项目文化涵综合品质
l 项目江建距嘉陵江会建筑遮掩永恒绝版江景
（2） 项目劣势分析
l 干路目前缺乏公交线路出门车须步行分钟稍显便
l 项目块目前认知度够凝聚气具先天足遗憾
l 江边船汽笛声公路汽车会项目造成较噪音污染
l 块周边破旧建筑物较视觉效果差损项目整体档次形象
l 二码头江岸边垃圾众脏乱差现象严重隐患
l 嘉陵江高驾滨江路面破败堪环境恶劣忍目睹
l 项目户型面积设置跨度太户型面积供选择余
（3） 项目机会分析
l 项目位重庆具号召力永远渝中具浓厚渝中情结重庆讲具生俱影响力
l 重庆渝中区正效房产促进措施项目开发环境
l 赏江景品生活已成房产消费种时尚潮流面市场江景楼盘市民极认东湾恰逢时
l 千厮门区城市面貌较差正进行旧城改造东湾成该标志性建筑旧貌换新颜代表
l 渝中区解放碑天门嘉陵江滨江块资源稀缺性东湾块更显珍贵更开发潜力
l 着市政配套成熟消费力增强东湾更加奇货居
（4） 项目威胁分析
l 项目4F室面标高19240米遇嘉陵江洪水发作淹嫌
l 周边居民生活条件较差素质堪忧项目档次格格入
l 区域少高档江景楼盘开发项目造成极竞争压力
l 千厮门属半城脏乱差现象少市民心中已产生定负面影响
l 政府渝中区高层住宅密度容积率等指标素政策变化投资回报率变情况会东湾开发带定难度
l 项目二期开发涉30余户拆迁安置处理会滋生必非
l 嘉陵江水质目前佳继续受污染江景优势折扣
l 项目户型配布局设计通风采光层高设计等性化尚提高
l 项目区部分硬件优势容积率绿化园林等拟
l 室停车位仅124总户数512户停车位偏少
四 东湾项目定位分析
（） 项目总体定位
根重庆市政规划瑞尔特市场实态调研结结合东湾特征瑞尔特项目组认东湾总体定位应：
重庆中心商务区中高档精品水岸住宅具浓厚特色文化底蕴提供星级酒店物业理服务消费者尊荣享受心理感受该项目定位中高档指价格言东湾推广时高档形象面市价格中高档推出实惠心理感受果东湾申请涉外楼盘成功项目定位渝中区（中）高档精品国际水岸住宅东物业集团力造物业理引进酒店式服务理念力图该项目变渝中区旧城改造示范工程形象工程力争获政府力支持提升东湾区域形象重庆东物业（集团）品牌价值公司持续性营开发盈利作铺垫
（二） 项目产品定位
鉴东湾项目设计方案已报批通做太改动瑞尔特站市场营销角度方面提出建议（仅供参考）
1 建筑风格定位
东湾值居住现代高尚住宅社区建筑风格必须起时间检验楼盘造型典失性考虑香格里拉文化特征建议项目整建筑设计应简略明快亮丽尤外立面面色彩窗户屋顶造型等方面工夫力图体现作家詹姆斯希尔顿描绘香格里拉遥远美蓝月亮梦境
建议请专业设计师建筑外立面颜色建筑造型灯光进行设计
2 功设计定位
目前项目周边商业配套非常完善东湾作商务中心区高档高层物业功选择布局般考虑项目会里考虑东湾总户数居住总口数量结合东湾总体定位会功设置选择容：（仅供参考选择）
1商品供应系统：生活超市
2餐饮服务系统：咖啡厅特色餐饮品牌连锁快餐店
3医疗服务系统：药店保健中心
4邮政金融等服务系统：考虑提供相关物服务
5文化教育系统：网图书馆阅览室
6市政服务系统：考虑提供相关物服务
7休闲运动系统：游泳池健身室棋牌室桌球室乒乓球室
8
3 环境设计定位
该项目作中高档高层物业环艺景观设计应考虑重庆市民偏爱绿化惯楼盘合适位置设置精品绿化贯彻艺术性观赏性相融合原强调景观均性建筑建筑环境环境谐统
4 户型设计
东湾房型设计应：房间采光通风良明厨明厕明卫明卧风水等犯风俗忌充分考虑观江素空调机位隐蔽处理影响建筑外立面美观房间面积适度总价款适度房屋方正实率高浪费该项目部分户型设计未满足部分条件瑞尔特项目组认应局部设计营销推广方面功夫弥补
（三）物业理定位
物业理提升项目品质力保障项目保值升值重素作重庆商务中心区中高档物业物业理定位显更加重根瑞尔特项目组讨认东湾物业理应注重五方面：
服务理念
结合东湾香格里拉文化涵瑞尔特东湾物业理应引进酒店式服务理念业尊贴心关怀服务理念引导根业需业提供舒适优雅安全项服务实行全天候深层次元化专业物服务营造现代文明亲情倡导浓厚文情怀居住文化引导谐居家生活方式
智化物配合
瑞尔特项目组根项目特征结合目标客户群购房心态济收入等情况认东湾少应智化设备容：
1物业理智化系统：楼宇控系统背景音乐系统IC卡三表出户系统车库智化理系统
2电子安防系统：闭路监控系统红外防盗报警系统瓦斯火警系统IC门禁系统指纹密码锁
3信息网络系统：紧急广播系统线电视通迅系统
4家居智化理系统：特网室网控系统
（三）项目市场定位
1 目标客户群定位
根瑞尔特市场调研产品定位情况东湾目标客户群：
（1）般生意(体工商户)：约33
购房目：置业定居居家生意兼顾
客户特征：类消费者分布解放碑渝中区半城尤集中天门区域年拼积累少资金想购置居享受生活舒缓直紧绷神中乏天门区域常住户口父母家老婆孩子部分群体购房迁家天门商圈安家乐业居家生意两误
置业偏：生意需希置业时户型面积求宽喜欢客厅卫生间卧阳台生活服务配套设施较高求
（2）私营企业：约23
购房目：休闲放松品味生活
客户特征：类客户基事业成隐忧求居家特色体现种尊荣格调中感种成感部分群体想远离渝中区繁华住家会事业营发展带便心目中理想住宅直寻觅旦发现令眼前亮楼盘会毫犹豫单买
置业偏：楼盘品质特色理位置稀缺性楼盘附加值物服务水
（3）企业高级白领：约20
购房目：工作便捷居家工作两误
客户特征：部分士消费力较强消费意识超前容易接受新生事物年龄般3045岁间学历较高属高级知识分子讲究生活品位注重生活质素时工作节奏快追求时尚简单轻松意生活渝中区楼盘交通软件资源定求
置业偏：段配套服务景观休闲设施生活品味
（4）政府公务员：约14
购房目：置业住家提高生活品质
客户特征：选择购买东湾住宅公务员应属仕途意者处生较美阶段物质精神两方面追求渴高品质住宅全家生活带更满足渝中情结敌江景心理深深烙印时高性价 选择住宅重素
次着住房制度改革年轻政府官员福利分房机会越越少着公务员薪水断升职务升灰色收入增加购买力越越强选择三房更居家身居职政府官员急需换房会子女交纳首期款者子女交纳项目品牌实力特色创新项目文化氛围莫吸引力
置业偏：区位优势物值住宅文化生活品味
（5）置业者：约5
购房目：居家办公
客户特征：职业士律师建筑师证券业士独立策划艺术业士等工作受严格作息时间影响思想较前卫精品东西占欲特强定猎奇心理
置业偏：项目房产项目否真差家庭办公环境否满足求没宽带等现代通信网络委托性特约服务营性种服务否满足意生活等
（6）外渝员：约3
购房目：工作需居家休闲
客户特征：部分士重庆时间相较长重庆渐渐感情 工作性质出东湾特魅力喜爱出公司长期发展需公司购买房产作员工住宿部分高级理员购房居住中东湾项目品质品味认保值升值潜力买做资产物值
置业偏：工作便利特色文化建筑天然江景高性价完善配套服务
（7）房产职业投资者：约2
购房目：投资购买出租获利
客户特征：解放碑天门商住物业强投资性少职业投资者更区域物业作投资获利聚宝盆验丰富准出手快风险收益认识握较买物业般出租租金支付揭利息略盈余时坐等房产升值增值达预定期时会马转手获利东湾块价值软硬件素质优势
置业偏：性价交通户型
2 项目价格定位
瑞尔特根重庆房产市场状况该项目产品设计状况结合竞争性楼盘销售价格状况瑞尔特项目组认东公司瑞尔特营销推广方案建筑产品设计建议参考瑞尔特提出建议均价：3600元方米（建筑面积）销售价格范围28005200元方米总体价格策略实行低开高走开盘初期低价聚集气然价格逐渐攀高建议开盘时期住房销售均价控制3500元方米
3 市场形象定位
项目通鲜明卖点提炼效营销策略创新广告策略塑造项目高贵精致文化楼盘形象全新演绎香格里拉深厚文化底蕴天门三峡悠久文化项目倡导水（江景）文化建筑文化居家文化充分融合力争东湾造成天门区形象工程尊重传统文化示范工程全面提升发展商东物业（集团）公司品牌形象
5 营销总体定位
项目策划实施工作中推广总体定位战略构想统筹全局根准确战略定位接战术实施广告推广活动策划等方案具体工作执行放矢东湾应三营销战略引导抢占先机赢市场空间瑞尔特综合分析重庆房产市场特征认东湾应充分演绎水边香格里拉涵顾客满意度准绳文化营销品牌营销服务营销推广项目三条线充分贯彻项目推广销售程环节
注：项目题提炼分析挖掘营销应提示见东湾营销题提炼分析
()文化营销战略
l 建筑凝固音乐类文明智慧结晶东湾单钢筋水泥合成瑞尔特认应赋予丰富文化涵充满思想生命力
l 东湾文化营销容支撑：香格里拉丰厚涵千厮门（码头）传统文嘉陵江畔历史沉淀（三峡）巴渝风情（火锅）水岸居住文化建筑文化等
l 文化营销典案：锦绣江南（深圳）
(二)品牌营销战略
l 品牌价值博精深难量化推算品牌魅力消费者种发心强吸引世界历久衰营销品牌营销瑞尔特东集团品牌发展角度认东湾仅应体现文化文涵应赋予品牌价值力量
l 东湾品牌营销容支撑：香格里拉美誉度水文化皇冠东花园品牌互动东集团品牌积淀等
l 品牌营销战略典案：万科项目
（三）服务营销战略
l 着社会文发展行业讲强调思想21世纪必服务竞争服务制胜空前激烈世纪未营销趋势房产行业环节表现淋漓致瑞尔特认作东湾全程营销应充分贯彻4C思想实施服务营销战略
l 东湾品牌营销容支撑：星级物业理（酒店式）贴心销售服务
l 服务营销战略典案：锦绣山庄（重庆）
记
瑞尔特项目组重庆东湾项目定位产品种类选择重重庆房产市场购房置业特征企业营项目开发理念项目特色服务方面功夫项目定位基重庆市场供状况研究房产差异化营深层考虑旨重庆住房市场提供房产产品效供满足重庆市场需限度保证开发商投资利益控制投资风险力求达济效益社会效益双丰收
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