万脉置业房产中介商业计划书
世界顶级投资家世界股王沃伦•巴菲特说句名言企业形资产预期产生价值超市场收益率时企业价值远远形资产价值您完商务计划书否作断言呢？
项目概述
90年代着国房产业迅猛发展房产中介服务行日趋繁荣历规范较规范发展程世纪90年代末中国房产中介服务机构实实成房产市场特殊行业市场发展股新生力量盘活楼市特二手楼市场中起积极推动作
年国房产中介服务行业中出现信誉较公司机构规模逐步扩业员专业化水显著提高行业理研究水断提升出现加速传播房产交易信息加快房产商品流通起积极作前房产纪行业入行门槛低法律法规够完善环境牌中介违规营特事二手楼租售业务中介张桌子台电话笔记开张营业现房产中介普遍采营模式业务操作流程中存诸问题信息称操作方式公开等良中介机严重影响整行业诚信作刚刚进入发展期行业时谁出做诚信服务顾客阳光操作房产中介服务商谁真正赢顾客赢市场万脉置业连锁服务公司商业计划种市场环境孕育生
发起前期已量调查全国广东深圳目前房产市场认真行业中二十世纪动产美联物业驰置业爱家中原产等中介服务机构营模式进行分析较研究套更完善顾客更容易接受采中介服务营模式顾客选择样置业方式更便利节约更时间金钱
公司创建伊始走信息网络化技术现代化体系规模化服务专业化高端路线利高效率网络应技术开发套完整实楼盘信息档案拥全景实拍录相数库网络系统通公司直营区域加盟体加盟特许加盟营模式计划组建遍布成西南全国城市连锁店网络体系两网合优势互补客户资源网络台发展房产业务种衍生业务容专业连锁服务机构
二营理体制
发起介绍：
公司发起王先生男1999年毕业HB江西省南昌城市建设学校读房产营理专业网科读AD深圳事房产业务工作已三年时间深圳创道产深圳联合横机构深圳崇基产等公司服务担交易理职务直参加公司业务开发理工作丰富实战验
创业权分配：
公司初发行10万股普通股票发起投资5万元换取99000股项目吸收6位专长（电子商务营销培训财务企划法律等方面专长）士加盟公司发起道组建支团结积极创造力理团队获1（6000股）股份作报酬果决定离开公司发起持股份第优先收购权时公司吸收位位投资者出资295万出资少享85股份
三市场分析
根国家统计局新测算结果表明：2003年12月份国房景气指数10619房产业总体景气水明显扬
全年国房景气指数明显扬数特征：
1全年全国商品房新开工面积突破5亿方米达543亿方米增长285增长幅度年增加109百分点
2全国房屋竣工面积达325亿方米增长215增长幅度年增加27百分点
3全国房产位资金累计131万亿元增长376增长幅度年增加74百分点1995年高增幅中商品住宅完成投资6782亿元增长286
4全国完成土开发面积超2亿方米增长202完成土购置面积37亿方米增长215
5全国商品房均销售价格2379元方米增长38增幅年增加09百分点
6全国商品房销售面积达322亿方米增长291增速超商品房竣工面积中销售重达942
7全国商品房空置面积128亿方米增长22年回落87百分点中空置年面积5425万方米
似眼花缭乱数然直接房产中介行业说明什房产中介行业作房产产业中部分沟通供需双方桥梁贯穿房产开发流通消费程中促进房产济发展中起举足轻重作全国房产市场快速发展势必促进房产中介服务相关性行业发展发展潜力想象
成年着项促进存量市场发展政策实施根市规划国土资源局网备案预售合资料显示2003年成市商品房销售面积86846万方米中二手楼成交面积已达49683万方米二手楼市场日趋活跃成交面积逐年升（见图1）2004年季度商品房销售面积24208万方米仅二手房交易面积达14879万方米已接1999年全年成交量估计二手楼市场中80成交通房产中介牵线说合促成例逐年升海市工商局关负责介绍2002年海存量房交易达1790万方米呈现幅增长态势中住宅占75％海约50％新建商品房销售90％二手房买卖通房产纪实现见房产中介作日益显现整二手楼市场支缺力量
图1 1999年成二手房市场交易面积示意图（万M2）
蓬勃发展房产中介服务行业房产业健康发展具重作首先传播房产济信息促成买卖双方交易次推动房产二三级市场联动消费者卖旧换新利房产市场需求增长三利市场规范完善促进整房产市场健康稳定发展保证房产济稳运行
难出市场需求日益增加相关政策断完善行业新轮发展言种难机遇
四竞争分析
中国加入WTO土房产中介机构外国外品牌已瞄准中国商机限房产中介市场底场激烈市场搏击中谁终笑傲江湖知结果样企业间竞争终受益者广消费者谁成中国房产中介业霸点肯定提供消费者定更加专业高效诚信优质服务面目前中国房产中介服务行业中创立较早势力较强竞争手：
21世纪动产目前全球房产服务提供商1971年美国加州创立特许营商业模式通33年发展现已全球44国家区拥6000家加盟店112000万名专业诚信纪21世纪动产母公司Cendant Corporation纽约股票交易（NYSE）市公司股票代码CD目前市值180亿美元世界首席服务业销售公司世界财富 500强业务范围涉动产度假租车金融旅行五服务领域拥
30世界著名品牌2000年3月21世纪动产进入中国陆中国房产市场成熟海城市先导发展第批区域加盟商目前已成立北京厦门郑州温州海广州深圳（深圳北新房产纪限公司2001年11月正式签约加盟21世纪动产体系成立深圳区域分部）连宁波杭州青岛天津成13区域分部拥140家加盟店1000名纪步目标中国成立30区域分部培养14000名纪（深圳发展80家加盟店培养1000名纪）
21世纪动产营范围：新楼盘策划包装销售房屋租赁涉外房屋租售写字楼租售二手房买卖调差安家动产价格评估咨询衍生事业发展（代办房产交易手续搬家服务房屋装饰…）
美联物业成立1973 年直港居民提供住宅工商铺物业代理服务年积极扩展分行遍布港九新界美联物业九九五年六月八日香港联合交易挂牌市香港首间唯物业代理市公司(香港联交编号：1200 )1997年全港分行网络已超300家2000年4月集团收购香港置业拥全港产代理业务市场占率外长江实业透附属公司入股集团互联网业务发展网产电子商贸
美联物业业务范围：香港住宅写字楼工商铺中国陆房产代理时提供估价拍卖投标揭等元化服务外集团1997年引入联网系统积极发展互联网－美联数码网提供新产资讯力发展数码代理数码广场CyberMall 数码拍卖数码揭数码保险等服务业务进步拓展电子商贸
驰集团成立1994年现已成集房产开发房产中介服务物业理体型企业集团2003年驰集团项目开工面积达200万方米销售面积达130万方米销售额40亿元占天津市商品房市场20市场份额天津市房产开发行业排名第属全资公司驰置业集团天津二手房市场中30市场份额房产中介行业第现已进入9城市全国范围拥300家直营连锁店200家社区协作店驰置业通整合广泛外部资源进入领域实现服务门类链接扩品牌延续性覆盖范围增加品牌涵全国范围出树立中国房产连锁服务商第品牌口号
驰置业营范围包括商品房连锁销售空置房业务租赁业务综合性家居服务业务（租赁装修保洁搬家保险家政家教票务等）现限时代买租赁直通车两种优势产品
爱家公司成立2000年4月伟业控股太合控股斯坦福房屋公司组建事动产纪居家综合服务型企业宗旨创建中国规模居家综合服务商业早采直营连锁加盟特许营模式目前已先海天津海南京杭州宁波温州苏州开设分公司太原发展特许加盟商
爱家公司业务：包括房屋租赁房屋信托房屋置换装修代理家电器购置代理房屋抵押贷款担保级整体解决方案包括写字楼租赁免费综合评估商铺租赁免费商房价值分析高级员工公寓租赁免费全程担保普通员工民宅租赁免费全程担保企业级整体解决方案空置房销售代理新楼盘策划代理等业务
香港中原产成立1978年创始施永青先生王文彦先生20年时间里创办着专业知识服务业务迅速发展初两办公发展高峰时期超300间分行服务范围更全面服务更专业化成全港具规模具代表性华资产代理公司时中原眼光投广阔中国陆市场积极拓展国产代理业务1992年1994年分海广州北京成立分公司1997年中原进步扩国分行网络着九七回利形势成立深圳中原物业顾问限公司助深港两紧密连接济走廊积极开拓深圳房产代理业务开设房产中介服务直营店2000年深圳中原深圳整体市场（含代理售）市场占率82代理楼盘中市场占率18排名第
深圳中原产业务范围包括列三类：1物业项目顾问服务（项目行性研究市场调查研究物业定位分析租售推广策划）2二级市场房产独家销售代理3三级市场房产买卖租赁服务（住宅部商铺部写字楼部）
统计国工商部门注册登记房产中介服务已数万家述企业然目前走前面中国房产中介服务行业远没充分发展已成熟市场者说现群雄争霸市场巨发展潜力应特许营商业模式发展房产中介服务企业更数种较新东西没标准没领导者走前面创业者带批更验教训市场空间房产中介服务行业没真正意义竞争手需断发展断创新行业
五竞争优势
企业投资活动目标寻求未发展行业发展成熟时候投资时风险相发展起会少困难尤想市场占席会竞争反说企业果投资充满发展机会暂时没完全规范市场发展机遇盈利机会相更风险增谓风险伴着机会永远存企业寻求应该机会规避风险投资万脉置业连锁服务公司全新营理念服务方式成功法宝
1采全球容易成功具战略扩张意义商业运营模式——特许营发展遍布深圳全国范围目标城市连锁店网络
特许营指特许者拥商标商号产品专利专技术营模式等特许营合形式授予特许者特许者合规定特营活动许者统业务模式事特许者支付相应费
特许营特许说技术品牌价值扩张营模式克隆资扩张特许营全球效成功方式统计美国10新企业5年继续营特许营企业8010年然继续营45商品服务通特许营系统提供60动产交易通特许营中介公司操作中国连锁营协会统计数显示截止2002年6月底中国30行业中已总特许体系600发展加盟店数11000家
2建立企业门户网站接入Internet实现房产中介服务电子商务
Internet作全球计算机互联网络发展呈爆炸性超越传统产业成二十世纪济高增长点现全球150国家45000计算机网络7000万户组成庞互联网市场天亿次互联网络阅读交换信息成连接全球角落信息高速路美国国际数公司统计特网服务业收入正年60速度增长2003年780亿美元中国1999年6月30日Internet户400万1998年12月31日前210万仅仅半年时间增长91
Internet系统认属非营利性网络系统网量电子邮件文件转送户说费率低甚免费进入９０年代着政府济支持减少Internet商业化趋势增强提供商业性线服务营者纷纷加入Internet见浩烟海Internet网络中商业户成未导全球形牵动计算机网络必巨力量包括丰富采商业化行影响着生产生活加入Internet意味着掌握巨市场
3完整便捷阳光操作业务模式
手拉手式二手房买卖：连锁店网络企业门户网站客户提供新动产资讯新成交行情资讯提供专业房价咨询免费陪房实况介绍说明制定置业计划做客户置业参谋买卖双方交易意时双方见面谈判实现交易真正公开公正公达成交易确保交易安全资金安全全程协助办理产权户揭贷款申请直水电理费线电视电话煤气等事项户实现卖方收妥全部售房款买方利接房产
家式动产租赁：租赁业务发展物业代代租房产士提供长期家式服务通两网合台找合适租客保证托公司房产会空置太久原：破传统房产租赁中介模式――业租客双方收取佣金现租客委托租房时首选托房产时需支付该房产房租押金需支付中介费条件租房托房产保证充足客源解决房产士顾忧月房产租出情况付定例代服务费
办理产权户揭贷款业务：产权户需众相关文件繁琐手续顾客讲相头疼事公司利长期事中介服务身优势顾客提供帮助愿次性投入太资金买新房二手房装修……现济实力足次性付清款顾客公司顾客济源情况款力进行评估帮助顾客合作银行金融机构符合顾客相应条件资金支持
新楼盘策划包装销售：吸收建筑专家策略师策划高手评估专家调研专家规划专家风水顾问园林专家广告专营销专家……组成智囊团开发商新楼盘尾盘提供专业营销方案销售代理时作拥两网合覆盖面广房产销售网络开发商提供广阔销售途径
动产价格评估：全面提供房产项目评估（投资行性分析融资顾问）楼宇揭评估房产价格评估（包括房产转价格租赁价格抵押价值评估保险评估课税评估征房屋拆迁补偿估价房产分割合估价诉讼估价拍卖估价）等服务致力於级政府部门金融机构类济实体提供房产领域全方位高水咨询顾问式服务
种衍生业务：通银行保险公司担保公司装饰公司家政公司搬家公司等等建立战略合作关系围绕着房产中介服务开发竞争手没业务品种全面涉足金融保险家政信托等行业中公司创造更利润
4改变传统房产中介服务房模式推出具变革意义全景房服务
前传统中介服务中客户买房租房时面图文字性购房租房描述客户解真实情况导致许购房租房者盲目实房跑现场房屋情况原先文字描述相出入降低购房租房成功率样实房会客户时间浪费未成交房程中客户时间常常会找房东业务员时间现场房然传统房方式弊端部分客户带便时房产公司业务员房东等带便问题表明必须种崭新众方式解决种传统房带许便四处奔波烦恼
现起提出全景房服务客户需花时间处房需家连锁店安坐家中轻点鼠标够身境感受360度真实场景种感觉现场房直观感受需解房屋理位置房屋外景卧室厨房卫生间等细节前左右360度景观甚连天花板板览遗获真实三维立体感方位感推出种全新房方式 全景房基网络媒体工具成熟应顾客需求提升相结合诞生顾客购房租房时先网通全景房筛选出感兴趣房子门房提高实房成功率全天候房模式客户时间点直接通网络查房房减少业务员客户效房次数极节省客户业务员时间提高工作效率客户满意度
六发展计划
市场需求永远第位成功基础遵守种客观规律项目作种新理念横空出世际摆面前仅仅种想法种创意未市场前景巨空间商机理念创意果付实施真正利益回报理念创意零没价值通努力通科学运作终受益受益顾客产生巨商业回报时真正价值项目言运作实施发展便成否成功关键
1基础建设阶段期6月该阶段项目启动阶段工作创建公司组织架构明确公司发展方营理念时深圳成区域开设房产中介服务样板店试验营模式行性盈利力公司长期发展良基础
1）完成公司工商注册税务登记组织合法济实体
公司名称：成市万脉置业连锁服务限公司
公司住：
法定代表：AD
注册资：300万
企业类型：限责公司
营范围：房产纪代理房产评估投资信息济信息咨询
2）总部组织架构设立部门负责位分工明细
行政财务部
公司总部连锁店体系进行财务监协助运财务分析帮助直营店加盟店洞悉财务状况提供相应指导性建议时协调公司总部连锁店体系员工间关系
力资源培训部
根公司需合理设置岗位安排员工招聘计划考核员工工作情况定期定期组织员工培训根房产中介行业工作需开发相应培训课程满足公司部员工消费者断产生新需求
IT部
开发维护更新企业门户网站直营店加盟店提供电脑软硬件软件安装辅导更新维护等系列技术支持保证电脑整网络系统正常运营
企业策划部
媒体政府机构行业协会单位建立良合作关系推广公司体系提高知名度策划型宣传活动监公司品牌标志正确通董事委员会监督充分年全国广告基金市场塑造公司品牌形象公众中建立维持品牌美誉度
授权部
寻找潜市场考核直营店加盟店董事委员会批准增开连锁店授予加盟商特许营权合适申请加盟店制定商业计划
服务部
直营店加盟店提供开店协助入门辅导正式营运中相关问题建议解决方案解决公司总部连锁店体系营业务程中避免发生法律事务保护公司总部直营店加盟店利益受侵害维护连锁店体系权益
评估部
负责发展评估业务级政府部门金融机构类济实体保持联系提供房产领域全方位高水咨询顾问评估服务认真研究评估专业技术发表研究文外充分展现公司权威专业
市场研究部
运市场调研专业知识通房产相关信息采集处理分析程公司决策理层职部门顾客提供专业房产市场调研服务具指导性预测性相关结撰写成具学术市场价值研究报告外树立公司专业形象支持公司企划
二级市场事业部
列三分部：业务部负责发展商建立良合作关系开拓二级市场策划代理销售业务公司提供足够盘源支持策划部负责项目市场调研项目定位全程策划推广策划等工作二级市场销售部负责楼盘线销售工作
3）建立企业门户网站
建立技术先进性运行稳定扩展性强信息化运营基础台企业全面实现信息化理奠定坚实基础企业部连锁店间业务理系统连网享网站维护升级保留足够弹性发展空间
建立面公众面社会网企业形象宣传台发布企业信息宣传企业形象推广企业种产品业务服务
建立面客户房产服务台时发布更新新房产信息针客户需求提供相关线查询线房线预定线确认等功实现网购房网委托租售等房产中介业务电子商务功
建立面客户网交流台客户更企业形成互动提供线疑问解答专家建议客户俱乐部BBS谈等等
4）成开设5直营店培养60名房产纪
专业企划公司设计企业形象规范手册制定连锁店装修办公品设计方案确保连锁店统视觉效果树立公司公众中品牌形象
制定套完整连锁店理制度保证营活动序进行
针中介服务容总结套规范业务操作流程标准合表格设计已便提高工作效率信息资源利率节省操作时间提升业绩
建立信息理系统搜集整理现房产信息资源录入系统开发新信息收集渠道制定商业信息理制度保密制度
房产纪招聘培训试聘进步优化业务流程完善绩效考核体系 店造成推广公司特许营体系样板店
2发展阶段期12月阶段公司气蓬勃精力充沛青年业务领已掌握时刻准备着片属天利优势加投资力度加快发展步伐迅速推广公司特许营体系目标四川省周边陕西重庆云南等省房产发展较快前景较城市建设
1区域分部发展4区域加盟商开设70家连锁店培养800名房产纪进步完善特许营加盟体系加盟商研发更服务容产品顾客提供优质服务
阶段中公司计划成总部开设3家直营店发展15家加盟店新建设区域分部开设2家直营店发展10家加盟店新加入公司4更区域加盟商公司协助区域开设少40家直营店发展加盟店保证述目标圆满完成计划已详细工作进行安排
1）利种宣传手段断提高直营店业绩推广公司加盟体系开企业知名度建立公司品牌形象
报纸广告
电台宣传
网页广告
户外招牌广告
请新闻媒体撰写软文报导公司营理念
邀请业知名士公司考察组织宴会讨公司商业模式前景
2）寻找潜加盟者
房产中介行业工作验想找机会创业士
寻求投资项目体户
特许营想成区域加盟商公司
类型加盟者
3）审核申请加盟者考察连锁铺面情况
受理加盟商申请听取初步营意
调查加盟者身条件济实力
考察加盟区域房产市场状况未发展趋势
听取投资收益分析双方意见交流合作谈判
合签订授予加盟商特许营权
4）总公司协助加盟商制定商业计划开办营连锁店
加盟商接受业务理技培训
总公司协助开店提供开店手册理手册业务手册培训手册VI手册标准合表格
铺面装修办理合法营执政策规定应办理手续
房产纪招聘培训
5）连锁加盟店正式营业
总公司领导出席参加致词
邀请嘉宾出席致词
新闻媒体做踪采访
6）提供续服务
解决加盟商营中存问题
接受加盟商投诉见意时回馈
定期举办加盟商业务理技纪业务技培训辅导
年终举办工作总结会表彰会
3稳固发展阶段期24月阶段里目标：助特许营加盟体系带稳定收益良品牌形象前期积累丰富业务验巨客户群全国范围建成拥30区域分部 800家连锁店10000名房产纪型房产中介服务连锁网络进入城市高市场占率成中国房产中介服务行业品牌中介
阶段中公司计划全国范围投资建设6区域分部开设25家直营店发展200家加盟店时发展20区域加盟商协助区域开设少500家直营店加盟店
阶段公司应该注意方面：
1）增租500㎡办公场改善办公条件提升企业形
2）更换服务器满足数存储
3）增加新岗位公司组织更合理更完善
4）力资源培训部应该加强员工培训指导员工掌握熟练业务技公司成感公司事认
5）着公司组织机构增设员工队伍断壮行政财务部更应该加强员工理财务监加力度
6）根业务需购置办公车辆
七财务分析
1 基础建设阶段
1）投资预算
总部建设投资预算：
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部注册
专业公司协助注册 25000
聘请房产纪 6000元年• 3
18000
聘请房产估价师 6000元年• 3 18000
计 61000
注：持牌房产纪房产估价师未全职）
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部固定资产投资预算
办公场押金 35元㎡ 250㎡ 8750
场装修 100000
办公桌椅 700元套 30 21000
会议台 3000元套 1 3000
服务器 30000元台 1 30000
机 10000元台 1 10000
办公电脑 4000元台 12 48000
复印机 12000元台 1 12000
扫描仪 2000元台 1 2000
普通印机 400元台 2 800
图片印机 2500元台 1 2500
传真机 1500元台 2 3000
电脑软件 25000元套 1 25000
电话安装 800元台 10 8000
摄影机 12000元台 2 24000
计 298050
折旧 289300元三年折旧均月计提8040元
总部员工资计划：
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部月办公员工资
总理 6500元 1 6500
副总理 4500元 1 4500
部门理 3800元 7 26600
企划专员 3500元 1 3500
培训专员 3500元 2 7000
IT专员 3500元 2 7000
房产估价师 3000元 1 3000
业务专员 2000元 3 6000
法律专员 2000元 1 2000
会计出纳 2000元 2 4000
客服员 2000元 4 8000
文员 1500元 1 1500
评估业务员 1000元 2 2000
计 81600
总部办公费计划：
项目 计价方式 数量 金额（元）
总部月办公费
办公场租金 35元㎡ 250㎡ 8750
服务器托 5000元月 1月 5000
电话费 500元台 10台 5000
网宽带 1200元条 1条 1200
办公品 7250元月 1月 7250
水电理费 3000元月 1月 3000
午餐费 4800元月 1月 4800
计 35000
直营店投资预算：
项目 计价方式 数量 金额（元）
单直营店固定资产投资预算
铺面押金 250元㎡ 50㎡ 12500
铺面装修 25000
连锁店注册 2000
订做办公桌椅 3000元套 1套 3000
电脑周边设备 30000元套 1套 30000
中介应软件 5000元套 1套 5000
电话网络初装 3000元户 1户 3000
空调 4000元台 1台 4500
设备 5000
合计 90000
折旧 77500三年计提折旧均月2150元
直营店办公费计划：
名 称 计价方式 数 量 金额（元）
单直营店月办公费
铺面租金 12500元月 1月 12500
店长工资 2500元月 1 2500
会计文员工资 1500元月 1 1500
纪底薪 800元月 12 9600
员工福利 2000元月 1月 2000
水电理费 1700元月 1月 1700
电话网费 2000元月 1月 2000
广告费 4000元月 1月 4000
办公耗材 2000元月 1月 2000
计 38000
根投资预算估算出阶段投资总额 27614万元
公司注册费（61万元）+固定资产投资（7481万元）+六月办公费（18396万元）
+六月固定资产折旧（1127万元）28224万元
2）效益分析
项目 例
中介服务业务利润
分配 纪提成 佣金收入×20
连锁店理员提成 佣金收入×5
总部服务费 佣金收入×5
税收 佣金收入×5
连锁店提成 佣金收入×65
（注：提成例均数）
项目 例
评估业务利润
分配 评估业务员提成 评估收入×20
评估师提成 评估收入×5
税收 评估收入×5
公司提成 评估收入×70
项目 例
二级市场业务利润
分配 销售代表提成 佣金收入×3
销售理提成 佣金收入×5
策划参提成 佣金收入×7
税收 佣金收入×5
公司提成 佣金收入×80
阶段作公司成立初前三月做基础建设暂保守估计没产生营额三月项业务逐步进入轨道产生定业务收入保守估计：
a直营店月均佣金收入8万元3月5家店总佣金收入120万元
b评估业务月均评估收入5万元3月总评估收入15万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入10万元3月总营业额30万元
公司基础阶段总业务收入165万元业务收入分配表扣业务员理员参者提成税费（未含税）公司收益
1185万元120万×70+15万×70+30×80
阶段末公司净资产212万元＝300万元－27614万元＋8091万元－1127万元＋1185万元
2发展阶段
1）投资预算
项目 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加固定资产投资
新装电话 800元台 5 4000
办公电脑 4000元台 5台 20000
手提电脑 15000元台 2台 30000
投影机 5000元台 1台 5000
办公桌椅 700元套 5套 3500
摄影机 12000元台 2台 24000
计 86500
折旧 86500元三年折旧均月计提2400元
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加办公员
工资 副总理 4500元 1 4500
IT专员 3500元 1 3500
业务专员 2000元 2 4000
客服员 2000元 2 4000
评估业务员 1000元 1 1000
计 17000
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部月新增加办公费
电话费 500元台 5台 2500
办公品 3000元月 1月 3000
水电理费 1000元月 1月 1000
差旅费 6000元月 1月 6000
广告费 10000元月 1月 10000
午餐费 1500元月 1月 1500
计 24000
区域分部投资预算：
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部注册
专业公司协助注册 25000
聘请房产纪 6000元年• 3 18000
聘请房产估价师 6000元年• 3 18000
计 61000
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部固定资产投资预算
办公场押金 35元㎡ 150㎡ 5250
场装修 60000
办公桌椅 700元套 20套 14000
会议台 3000元套 1套 3000
机 10000元台 1台 10000
办公电脑 4000元台 8台 32000
复印机 12000元台 1台 12000
扫描仪 2000元台 1台 2000
普通印机 400元台 1台 400
图片印机 2500元台 1台 2500
传真机 1500元台 2台 3000
电话安装 800元台 8台 6400
摄影机 12000元台 2台 24000
计 174550
折旧 169300元三年折旧均月计提4700元
区域分部员工资计划：
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部月办公员工资
副总理 4500元月 1 4500
部门理 3800元月 4 19000
企划专员 3500元月 1 3500
培训专员 3500元月 1 3500
IT专员 3500元月 1 3500
房产估价师 3000元月 1 3000
业务专员 2000元月 3 6000
法律专员 2000元月 1 2000
会计出纳 2000元月 2 4000
客服员 2000元月 3 6000
文员 1500元月 1 1500
评估业务员 1000元月 2 2000
计 58500
区域分部办公费计划：
项目 计价方式 数量 金额（元）
区域分部月办公费
办公场租金 35元㎡ 150㎡ 5250
电话费 500元台 10台 5000
网宽带 1200元条 1条 1200
办公品 10000元月 1月 6550
水电理费 3000元月 1月 3000
差旅费 5000元月 1月 5000
广告费 5000元月 1月 5000
午餐费 4000元月 1月 4000
计 35000
根投资预算估算出阶段投资总额 83547万元
总部新增固定资产投资12月办公费（19777万元）+区域分部固定资产投资12月办公费（13576万元）+五直营店固定资产投资10月办公费（235万元）
+五直营店12月办公费（228万元）+固定资产折旧（3894万元）83547万元
2）效益分析
公司基础建设阶段5连锁店试营操作程中深入解商业模式断整理完善业务操作流程加盟者商业模式创业时完全直接复制更容易取成功相信阶段里圆满完成目标丰厚回报
项目 例
加盟业务利润
分配 业务专员提成 加盟收入×5
理员提成 加盟收入×2
部门奖金 加盟收入×3
税收 加盟收入×5
公司提成 加盟收入×85
加盟商资质求：
区域加盟 单店加盟
加盟方式 市单位申请区域加盟 社区单位申请加盟
申请求 求参加培训全身心投入工作急功利
营业执 现已独立企业法新注册均
资金准备 200～300万元 25万元
加盟费 20～50万元 3～5万元
保证金 20～50万元 3～5万元
连锁店数量 10～20 1
总部服务费 区域连锁店收入2 单连锁店收入5
特许期限 20年 20年
预计深圳总部业务收入1223万元
a单直营店月均佣金收入10万元1年5店总佣金收入600万元新增单直营店月均佣金收入8万元 7月3店总佣金收入168万元计768万元
b评估业务月均评估收入5万元1年总评估收入60万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入15万元1年总佣金收入180万元
d特许营收入4区域加盟支付120万元加盟费15单店加盟支付60万元加盟费收取3月总部服务费35万元（店3月月均收入8万元）计215万元
预计全资区域分部业务收入289万元
a单连锁店月均佣金收入8万元7月2店总佣金收入112万元
b评估业务月均评估收入5万元 9月总评估收入45万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入10万元9月总佣金收入90万元
d特许营加盟业务收入10单店加盟支付30万元加盟费收取3月总部服务费12万元（店3月月均收入8万元）计42万元
公司发展阶段业务收入1512万元业务收入分配表扣业务员理员参者提成税费（未含税）公司净收益28848万元768万×70+60万×70+180×80+215×85+112万×70+45万×70+90×80+42×85－83547万元
公司净资产515万元＝212万元＋5346万元－3894万元＋28848万元
3稳固发展阶段
1）投资预算
总部新增项支出
项目 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加固定资产投资
办公场押金 35元㎡ 500㎡ 17500
场装修 200000
办公桌椅 700元套 15套 10500
会议台 3000元套 1套 3000
服务器 10万元台 1台 100000
办公车 25万元台 1台 250000
办公电脑 5000元台 10台 50000
新装电话 800元台 5台 4000
手提电脑 12000元台 2台 24000
摄影机 12000元台 2台 24000
计 683000
折旧 665500元三年折旧均月计提18500元
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加办公员
工资 副总理 4500元 1 4500
IT专员 3500元 1 3500
市场研究专员 3500元 1 3500
项目策划专员 3500元 1 3500
培训专员 3500元 2 7000
业务专员 2000元 3 6000
法律专员 2000元 2 4000
客服员 2000元 2 4000
文员 1500元 1 1500
计 37500
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部月新增加办公费
办公场租金 35元㎡ 500㎡ 17500
电话费 500元台 5台 2500
办公品 5000元月 1月 5000
水电理费 5000元月 1月 5000
服务器托费 5000元月 1月 5000
差旅费 6000元月 1月 6000
广告费 10000元月 1月 10000
午餐费 2500元月 1月 2500
计 53500
根投资预算估算出阶段投资总额 638625万元
总部固定资产投资办公费（61394万元）+六区域分部二十五连锁店固定资产投资（36633万元）+七区域分部三十五连锁店办公费（507696万元）+固定资产折旧（
32902万元）638625万元
2）效益分析
预计成总部业务收入5520万元
a连锁店月均佣金收入8万元13店22月总佣金收入2288万元
b评估业务月均评估收入8万元2年总评估收入192万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入15万元2年总佣金收入360万元
d特许营加盟业务收入20区域加盟支付600万元加盟费25单店加盟支付100万元加盟费2年收取总部服务费2080万元计2680万元
预计全资区域分部业务收入7195万元
a单连锁店月均佣金收入8万元 22店20月总佣金收入3520万元
b评估业务月均评估收入5万元7区域分部 20月总评估收入700万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入10万元7区域分部 20月总佣金收入1400万元
d特许营加盟业务收入175单店加盟支付525万元加盟费2年收取15月总部服务费1050万元（店月均收入8万元）计1575万元
公司稳固定发展阶段业务收入12935万元业务收入分配表扣业务员理员参者提成税费（未含税）公司净收益35155万元2288万×70+192万×70+360×80+2900×85+3520万元×70+700万×70+1400×80+1575×85－638625万元
公司净资产406371万元＝5109万元＋36633万元－32902万元＋35155万元
八结
万脉置业连锁服务公司商业计划书酝酿构思写作程中做量市场调查咨询专业士市场前景项目身市场运作资运营投资回报等方面分析项目疑成长性良资增值快投资回报率高项目
市场前景：房产中介服务房产市场重作已庸置疑事实行业着市场需求日益增加相关政策断完善更快发展成投资热点
项目身：全新超前营理念服务方式竞争手具
市场运作：特许营商业模式运营两网合房产中介服务台提供服务符合行业发展市场需求
资运营： 通三年半营公司净资产达4000万元收益稳定增长
投资回报：根财务分析项目年半赢利
综述商业计划操作行营者投资者限回报
充满机遇挑战时代世界首富尔•盖茨劝诫：旦准目标马干决拖沓时商会遇机会关键机会时必须机立断
作聪明投资者面样市场前景高额投资回报率机会您会做出样抉择呢？
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万脉置业房产中介商业计划书
世界顶级投资家世界股王沃伦•巴菲特说句名言企业形资产预期产生价值超市场收益率时企业价值远远形资产价值您完商务计划书否作断言呢？
项目概述
90年代着国房产业迅猛发展房产中介服务行日趋繁荣历规范较规范发展程世纪90年代末中国房产中介服务机构实实成房产市场特殊行业市场发展股新生力量盘活楼市特二手楼市场中起积极推动作
年国房产中介服务行业中出现信誉较公司机构规模逐步扩业员专业化水显著提高行业理研究水断提升出现加速传播房产交易信息加快房产商品流通起积极作前房产纪行业入行门槛低法律法规够完善环境牌中介违规营特事二手楼租售业务中介张桌子台电话笔记开张营业现房产中介普遍采营模式业务操作流程中存诸问题信息称操作方式公开等良中介机严重影响整行业诚信作刚刚进入发展期行业时谁出做诚信服务顾客阳光操作房产中介服务商谁真正赢顾客赢市场万脉置业连锁服务公司商业计划种市场环境孕育生
发起前期已量调查全国广东深圳目前房产市场认真行业中二十世纪动产美联物业驰置业爱家中原产等中介服务机构营模式进行分析较研究套更完善顾客更容易接受采中介服务营模式顾客选择样置业方式更便利节约更时间金钱
公司创建伊始走信息网络化技术现代化体系规模化服务专业化高端路线利高效率网络应技术开发套完整实楼盘信息档案拥全景实拍录相数库网络系统通公司直营区域加盟体加盟特许加盟营模式计划组建遍布成西南全国城市连锁店网络体系两网合优势互补客户资源网络台发展房产业务种衍生业务容专业连锁服务机构
二营理体制
发起介绍：
公司发起王先生男1999年毕业HB江西省南昌城市建设学校读房产营理专业网科读AD深圳事房产业务工作已三年时间深圳创道产深圳联合横机构深圳崇基产等公司服务担交易理职务直参加公司业务开发理工作丰富实战验
创业权分配：
公司初发行10万股普通股票发起投资5万元换取99000股项目吸收6位专长（电子商务营销培训财务企划法律等方面专长）士加盟公司发起道组建支团结积极创造力理团队获1（6000股）股份作报酬果决定离开公司发起持股份第优先收购权时公司吸收位位投资者出资295万出资少享85股份
三市场分析
根国家统计局新测算结果表明：2003年12月份国房景气指数10619房产业总体景气水明显扬
全年国房景气指数明显扬数特征：
1全年全国商品房新开工面积突破5亿方米达543亿方米增长285增长幅度年增加109百分点
2全国房屋竣工面积达325亿方米增长215增长幅度年增加27百分点
3全国房产位资金累计131万亿元增长376增长幅度年增加74百分点1995年高增幅中商品住宅完成投资6782亿元增长286
4全国完成土开发面积超2亿方米增长202完成土购置面积37亿方米增长215
5全国商品房均销售价格2379元方米增长38增幅年增加09百分点
6全国商品房销售面积达322亿方米增长291增速超商品房竣工面积中销售重达942
7全国商品房空置面积128亿方米增长22年回落87百分点中空置年面积5425万方米
似眼花缭乱数然直接房产中介行业说明什房产中介行业作房产产业中部分沟通供需双方桥梁贯穿房产开发流通消费程中促进房产济发展中起举足轻重作全国房产市场快速发展势必促进房产中介服务相关性行业发展发展潜力想象
成年着项促进存量市场发展政策实施根市规划国土资源局网备案预售合资料显示2003年成市商品房销售面积86846万方米中二手楼成交面积已达49683万方米二手楼市场日趋活跃成交面积逐年升（见图1）2004年季度商品房销售面积24208万方米仅二手房交易面积达14879万方米已接1999年全年成交量估计二手楼市场中80成交通房产中介牵线说合促成例逐年升海市工商局关负责介绍2002年海存量房交易达1790万方米呈现幅增长态势中住宅占75％海约50％新建商品房销售90％二手房买卖通房产纪实现见房产中介作日益显现整二手楼市场支缺力量
图1 1999年成二手房市场交易面积示意图（万M2）
蓬勃发展房产中介服务行业房产业健康发展具重作首先传播房产济信息促成买卖双方交易次推动房产二三级市场联动消费者卖旧换新利房产市场需求增长三利市场规范完善促进整房产市场健康稳定发展保证房产济稳运行
难出市场需求日益增加相关政策断完善行业新轮发展言种难机遇
四竞争分析
中国加入WTO土房产中介机构外国外品牌已瞄准中国商机限房产中介市场底场激烈市场搏击中谁终笑傲江湖知结果样企业间竞争终受益者广消费者谁成中国房产中介业霸点肯定提供消费者定更加专业高效诚信优质服务面目前中国房产中介服务行业中创立较早势力较强竞争手：
21世纪动产目前全球房产服务提供商1971年美国加州创立特许营商业模式通33年发展现已全球44国家区拥6000家加盟店112000万名专业诚信纪21世纪动产母公司Cendant Corporation纽约股票交易（NYSE）市公司股票代码CD目前市值180亿美元世界首席服务业销售公司世界财富 500强业务范围涉动产度假租车金融旅行五服务领域拥
30世界著名品牌2000年3月21世纪动产进入中国陆中国房产市场成熟海城市先导发展第批区域加盟商目前已成立北京厦门郑州温州海广州深圳（深圳北新房产纪限公司2001年11月正式签约加盟21世纪动产体系成立深圳区域分部）连宁波杭州青岛天津成13区域分部拥140家加盟店1000名纪步目标中国成立30区域分部培养14000名纪（深圳发展80家加盟店培养1000名纪）
21世纪动产营范围：新楼盘策划包装销售房屋租赁涉外房屋租售写字楼租售二手房买卖调差安家动产价格评估咨询衍生事业发展（代办房产交易手续搬家服务房屋装饰…）
美联物业成立1973 年直港居民提供住宅工商铺物业代理服务年积极扩展分行遍布港九新界美联物业九九五年六月八日香港联合交易挂牌市香港首间唯物业代理市公司(香港联交编号：1200 )1997年全港分行网络已超300家2000年4月集团收购香港置业拥全港产代理业务市场占率外长江实业透附属公司入股集团互联网业务发展网产电子商贸
美联物业业务范围：香港住宅写字楼工商铺中国陆房产代理时提供估价拍卖投标揭等元化服务外集团1997年引入联网系统积极发展互联网－美联数码网提供新产资讯力发展数码代理数码广场CyberMall 数码拍卖数码揭数码保险等服务业务进步拓展电子商贸
驰集团成立1994年现已成集房产开发房产中介服务物业理体型企业集团2003年驰集团项目开工面积达200万方米销售面积达130万方米销售额40亿元占天津市商品房市场20市场份额天津市房产开发行业排名第属全资公司驰置业集团天津二手房市场中30市场份额房产中介行业第现已进入9城市全国范围拥300家直营连锁店200家社区协作店驰置业通整合广泛外部资源进入领域实现服务门类链接扩品牌延续性覆盖范围增加品牌涵全国范围出树立中国房产连锁服务商第品牌口号
驰置业营范围包括商品房连锁销售空置房业务租赁业务综合性家居服务业务（租赁装修保洁搬家保险家政家教票务等）现限时代买租赁直通车两种优势产品
爱家公司成立2000年4月伟业控股太合控股斯坦福房屋公司组建事动产纪居家综合服务型企业宗旨创建中国规模居家综合服务商业早采直营连锁加盟特许营模式目前已先海天津海南京杭州宁波温州苏州开设分公司太原发展特许加盟商
爱家公司业务：包括房屋租赁房屋信托房屋置换装修代理家电器购置代理房屋抵押贷款担保级整体解决方案包括写字楼租赁免费综合评估商铺租赁免费商房价值分析高级员工公寓租赁免费全程担保普通员工民宅租赁免费全程担保企业级整体解决方案空置房销售代理新楼盘策划代理等业务
香港中原产成立1978年创始施永青先生王文彦先生20年时间里创办着专业知识服务业务迅速发展初两办公发展高峰时期超300间分行服务范围更全面服务更专业化成全港具规模具代表性华资产代理公司时中原眼光投广阔中国陆市场积极拓展国产代理业务1992年1994年分海广州北京成立分公司1997年中原进步扩国分行网络着九七回利形势成立深圳中原物业顾问限公司助深港两紧密连接济走廊积极开拓深圳房产代理业务开设房产中介服务直营店2000年深圳中原深圳整体市场（含代理售）市场占率82代理楼盘中市场占率18排名第
深圳中原产业务范围包括列三类：1物业项目顾问服务（项目行性研究市场调查研究物业定位分析租售推广策划）2二级市场房产独家销售代理3三级市场房产买卖租赁服务（住宅部商铺部写字楼部）
统计国工商部门注册登记房产中介服务已数万家述企业然目前走前面中国房产中介服务行业远没充分发展已成熟市场者说现群雄争霸市场巨发展潜力应特许营商业模式发展房产中介服务企业更数种较新东西没标准没领导者走前面创业者带批更验教训市场空间房产中介服务行业没真正意义竞争手需断发展断创新行业
五竞争优势
企业投资活动目标寻求未发展行业发展成熟时候投资时风险相发展起会少困难尤想市场占席会竞争反说企业果投资充满发展机会暂时没完全规范市场发展机遇盈利机会相更风险增谓风险伴着机会永远存企业寻求应该机会规避风险投资万脉置业连锁服务公司全新营理念服务方式成功法宝
1采全球容易成功具战略扩张意义商业运营模式——特许营发展遍布深圳全国范围目标城市连锁店网络
特许营指特许者拥商标商号产品专利专技术营模式等特许营合形式授予特许者特许者合规定特营活动许者统业务模式事特许者支付相应费
特许营特许说技术品牌价值扩张营模式克隆资扩张特许营全球效成功方式统计美国10新企业5年继续营特许营企业8010年然继续营45商品服务通特许营系统提供60动产交易通特许营中介公司操作中国连锁营协会统计数显示截止2002年6月底中国30行业中已总特许体系600发展加盟店数11000家
2建立企业门户网站接入Internet实现房产中介服务电子商务
Internet作全球计算机互联网络发展呈爆炸性超越传统产业成二十世纪济高增长点现全球150国家45000计算机网络7000万户组成庞互联网市场天亿次互联网络阅读交换信息成连接全球角落信息高速路美国国际数公司统计特网服务业收入正年60速度增长2003年780亿美元中国1999年6月30日Internet户400万1998年12月31日前210万仅仅半年时间增长91
Internet系统认属非营利性网络系统网量电子邮件文件转送户说费率低甚免费进入９０年代着政府济支持减少Internet商业化趋势增强提供商业性线服务营者纷纷加入Internet见浩烟海Internet网络中商业户成未导全球形牵动计算机网络必巨力量包括丰富采商业化行影响着生产生活加入Internet意味着掌握巨市场
3完整便捷阳光操作业务模式
手拉手式二手房买卖：连锁店网络企业门户网站客户提供新动产资讯新成交行情资讯提供专业房价咨询免费陪房实况介绍说明制定置业计划做客户置业参谋买卖双方交易意时双方见面谈判实现交易真正公开公正公达成交易确保交易安全资金安全全程协助办理产权户揭贷款申请直水电理费线电视电话煤气等事项户实现卖方收妥全部售房款买方利接房产
家式动产租赁：租赁业务发展物业代代租房产士提供长期家式服务通两网合台找合适租客保证托公司房产会空置太久原：破传统房产租赁中介模式――业租客双方收取佣金现租客委托租房时首选托房产时需支付该房产房租押金需支付中介费条件租房托房产保证充足客源解决房产士顾忧月房产租出情况付定例代服务费
办理产权户揭贷款业务：产权户需众相关文件繁琐手续顾客讲相头疼事公司利长期事中介服务身优势顾客提供帮助愿次性投入太资金买新房二手房装修……现济实力足次性付清款顾客公司顾客济源情况款力进行评估帮助顾客合作银行金融机构符合顾客相应条件资金支持
新楼盘策划包装销售：吸收建筑专家策略师策划高手评估专家调研专家规划专家风水顾问园林专家广告专营销专家……组成智囊团开发商新楼盘尾盘提供专业营销方案销售代理时作拥两网合覆盖面广房产销售网络开发商提供广阔销售途径
动产价格评估：全面提供房产项目评估（投资行性分析融资顾问）楼宇揭评估房产价格评估（包括房产转价格租赁价格抵押价值评估保险评估课税评估征房屋拆迁补偿估价房产分割合估价诉讼估价拍卖估价）等服务致力於级政府部门金融机构类济实体提供房产领域全方位高水咨询顾问式服务
种衍生业务：通银行保险公司担保公司装饰公司家政公司搬家公司等等建立战略合作关系围绕着房产中介服务开发竞争手没业务品种全面涉足金融保险家政信托等行业中公司创造更利润
4改变传统房产中介服务房模式推出具变革意义全景房服务
前传统中介服务中客户买房租房时面图文字性购房租房描述客户解真实情况导致许购房租房者盲目实房跑现场房屋情况原先文字描述相出入降低购房租房成功率样实房会客户时间浪费未成交房程中客户时间常常会找房东业务员时间现场房然传统房方式弊端部分客户带便时房产公司业务员房东等带便问题表明必须种崭新众方式解决种传统房带许便四处奔波烦恼
现起提出全景房服务客户需花时间处房需家连锁店安坐家中轻点鼠标够身境感受360度真实场景种感觉现场房直观感受需解房屋理位置房屋外景卧室厨房卫生间等细节前左右360度景观甚连天花板板览遗获真实三维立体感方位感推出种全新房方式 全景房基网络媒体工具成熟应顾客需求提升相结合诞生顾客购房租房时先网通全景房筛选出感兴趣房子门房提高实房成功率全天候房模式客户时间点直接通网络查房房减少业务员客户效房次数极节省客户业务员时间提高工作效率客户满意度
六发展计划
市场需求永远第位成功基础遵守种客观规律项目作种新理念横空出世际摆面前仅仅种想法种创意未市场前景巨空间商机理念创意果付实施真正利益回报理念创意零没价值通努力通科学运作终受益受益顾客产生巨商业回报时真正价值项目言运作实施发展便成否成功关键
1基础建设阶段期6月该阶段项目启动阶段工作创建公司组织架构明确公司发展方营理念时深圳成区域开设房产中介服务样板店试验营模式行性盈利力公司长期发展良基础
1）完成公司工商注册税务登记组织合法济实体
公司名称：成市万脉置业连锁服务限公司
公司住：
法定代表：AD
注册资：300万
企业类型：限责公司
营范围：房产纪代理房产评估投资信息济信息咨询
2）总部组织架构设立部门负责位分工明细
行政财务部
公司总部连锁店体系进行财务监协助运财务分析帮助直营店加盟店洞悉财务状况提供相应指导性建议时协调公司总部连锁店体系员工间关系
力资源培训部
根公司需合理设置岗位安排员工招聘计划考核员工工作情况定期定期组织员工培训根房产中介行业工作需开发相应培训课程满足公司部员工消费者断产生新需求
IT部
开发维护更新企业门户网站直营店加盟店提供电脑软硬件软件安装辅导更新维护等系列技术支持保证电脑整网络系统正常运营
企业策划部
媒体政府机构行业协会单位建立良合作关系推广公司体系提高知名度策划型宣传活动监公司品牌标志正确通董事委员会监督充分年全国广告基金市场塑造公司品牌形象公众中建立维持品牌美誉度
授权部
寻找潜市场考核直营店加盟店董事委员会批准增开连锁店授予加盟商特许营权合适申请加盟店制定商业计划
服务部
直营店加盟店提供开店协助入门辅导正式营运中相关问题建议解决方案解决公司总部连锁店体系营业务程中避免发生法律事务保护公司总部直营店加盟店利益受侵害维护连锁店体系权益
评估部
负责发展评估业务级政府部门金融机构类济实体保持联系提供房产领域全方位高水咨询顾问评估服务认真研究评估专业技术发表研究文外充分展现公司权威专业
市场研究部
运市场调研专业知识通房产相关信息采集处理分析程公司决策理层职部门顾客提供专业房产市场调研服务具指导性预测性相关结撰写成具学术市场价值研究报告外树立公司专业形象支持公司企划
二级市场事业部
列三分部：业务部负责发展商建立良合作关系开拓二级市场策划代理销售业务公司提供足够盘源支持策划部负责项目市场调研项目定位全程策划推广策划等工作二级市场销售部负责楼盘线销售工作
3）建立企业门户网站
建立技术先进性运行稳定扩展性强信息化运营基础台企业全面实现信息化理奠定坚实基础企业部连锁店间业务理系统连网享网站维护升级保留足够弹性发展空间
建立面公众面社会网企业形象宣传台发布企业信息宣传企业形象推广企业种产品业务服务
建立面客户房产服务台时发布更新新房产信息针客户需求提供相关线查询线房线预定线确认等功实现网购房网委托租售等房产中介业务电子商务功
建立面客户网交流台客户更企业形成互动提供线疑问解答专家建议客户俱乐部BBS谈等等
4）成开设5直营店培养60名房产纪
专业企划公司设计企业形象规范手册制定连锁店装修办公品设计方案确保连锁店统视觉效果树立公司公众中品牌形象
制定套完整连锁店理制度保证营活动序进行
针中介服务容总结套规范业务操作流程标准合表格设计已便提高工作效率信息资源利率节省操作时间提升业绩
建立信息理系统搜集整理现房产信息资源录入系统开发新信息收集渠道制定商业信息理制度保密制度
房产纪招聘培训试聘进步优化业务流程完善绩效考核体系 店造成推广公司特许营体系样板店
2发展阶段期12月阶段公司气蓬勃精力充沛青年业务领已掌握时刻准备着片属天利优势加投资力度加快发展步伐迅速推广公司特许营体系目标四川省周边陕西重庆云南等省房产发展较快前景较城市建设
1区域分部发展4区域加盟商开设70家连锁店培养800名房产纪进步完善特许营加盟体系加盟商研发更服务容产品顾客提供优质服务
阶段中公司计划成总部开设3家直营店发展15家加盟店新建设区域分部开设2家直营店发展10家加盟店新加入公司4更区域加盟商公司协助区域开设少40家直营店发展加盟店保证述目标圆满完成计划已详细工作进行安排
1）利种宣传手段断提高直营店业绩推广公司加盟体系开企业知名度建立公司品牌形象
报纸广告
电台宣传
网页广告
户外招牌广告
请新闻媒体撰写软文报导公司营理念
邀请业知名士公司考察组织宴会讨公司商业模式前景
2）寻找潜加盟者
房产中介行业工作验想找机会创业士
寻求投资项目体户
特许营想成区域加盟商公司
类型加盟者
3）审核申请加盟者考察连锁铺面情况
受理加盟商申请听取初步营意
调查加盟者身条件济实力
考察加盟区域房产市场状况未发展趋势
听取投资收益分析双方意见交流合作谈判
合签订授予加盟商特许营权
4）总公司协助加盟商制定商业计划开办营连锁店
加盟商接受业务理技培训
总公司协助开店提供开店手册理手册业务手册培训手册VI手册标准合表格
铺面装修办理合法营执政策规定应办理手续
房产纪招聘培训
5）连锁加盟店正式营业
总公司领导出席参加致词
邀请嘉宾出席致词
新闻媒体做踪采访
6）提供续服务
解决加盟商营中存问题
接受加盟商投诉见意时回馈
定期举办加盟商业务理技纪业务技培训辅导
年终举办工作总结会表彰会
3稳固发展阶段期24月阶段里目标：助特许营加盟体系带稳定收益良品牌形象前期积累丰富业务验巨客户群全国范围建成拥30区域分部 800家连锁店10000名房产纪型房产中介服务连锁网络进入城市高市场占率成中国房产中介服务行业品牌中介
阶段中公司计划全国范围投资建设6区域分部开设25家直营店发展200家加盟店时发展20区域加盟商协助区域开设少500家直营店加盟店
阶段公司应该注意方面：
1）增租500㎡办公场改善办公条件提升企业形
2）更换服务器满足数存储
3）增加新岗位公司组织更合理更完善
4）力资源培训部应该加强员工培训指导员工掌握熟练业务技公司成感公司事认
5）着公司组织机构增设员工队伍断壮行政财务部更应该加强员工理财务监加力度
6）根业务需购置办公车辆
七财务分析
1 基础建设阶段
1）投资预算
总部建设投资预算：
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部注册
专业公司协助注册 25000
聘请房产纪 6000元年• 3
18000
聘请房产估价师 6000元年• 3 18000
计 61000
注：持牌房产纪房产估价师未全职）
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部固定资产投资预算
办公场押金 35元㎡ 250㎡ 8750
场装修 100000
办公桌椅 700元套 30 21000
会议台 3000元套 1 3000
服务器 30000元台 1 30000
机 10000元台 1 10000
办公电脑 4000元台 12 48000
复印机 12000元台 1 12000
扫描仪 2000元台 1 2000
普通印机 400元台 2 800
图片印机 2500元台 1 2500
传真机 1500元台 2 3000
电脑软件 25000元套 1 25000
电话安装 800元台 10 8000
摄影机 12000元台 2 24000
计 298050
折旧 289300元三年折旧均月计提8040元
总部员工资计划：
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部月办公员工资
总理 6500元 1 6500
副总理 4500元 1 4500
部门理 3800元 7 26600
企划专员 3500元 1 3500
培训专员 3500元 2 7000
IT专员 3500元 2 7000
房产估价师 3000元 1 3000
业务专员 2000元 3 6000
法律专员 2000元 1 2000
会计出纳 2000元 2 4000
客服员 2000元 4 8000
文员 1500元 1 1500
评估业务员 1000元 2 2000
计 81600
总部办公费计划：
项目 计价方式 数量 金额（元）
总部月办公费
办公场租金 35元㎡ 250㎡ 8750
服务器托 5000元月 1月 5000
电话费 500元台 10台 5000
网宽带 1200元条 1条 1200
办公品 7250元月 1月 7250
水电理费 3000元月 1月 3000
午餐费 4800元月 1月 4800
计 35000
直营店投资预算：
项目 计价方式 数量 金额（元）
单直营店固定资产投资预算
铺面押金 250元㎡ 50㎡ 12500
铺面装修 25000
连锁店注册 2000
订做办公桌椅 3000元套 1套 3000
电脑周边设备 30000元套 1套 30000
中介应软件 5000元套 1套 5000
电话网络初装 3000元户 1户 3000
空调 4000元台 1台 4500
设备 5000
合计 90000
折旧 77500三年计提折旧均月2150元
直营店办公费计划：
名 称 计价方式 数 量 金额（元）
单直营店月办公费
铺面租金 12500元月 1月 12500
店长工资 2500元月 1 2500
会计文员工资 1500元月 1 1500
纪底薪 800元月 12 9600
员工福利 2000元月 1月 2000
水电理费 1700元月 1月 1700
电话网费 2000元月 1月 2000
广告费 4000元月 1月 4000
办公耗材 2000元月 1月 2000
计 38000
根投资预算估算出阶段投资总额 27614万元
公司注册费（61万元）+固定资产投资（7481万元）+六月办公费（18396万元）
+六月固定资产折旧（1127万元）28224万元
2）效益分析
项目 例
中介服务业务利润
分配 纪提成 佣金收入×20
连锁店理员提成 佣金收入×5
总部服务费 佣金收入×5
税收 佣金收入×5
连锁店提成 佣金收入×65
（注：提成例均数）
项目 例
评估业务利润
分配 评估业务员提成 评估收入×20
评估师提成 评估收入×5
税收 评估收入×5
公司提成 评估收入×70
项目 例
二级市场业务利润
分配 销售代表提成 佣金收入×3
销售理提成 佣金收入×5
策划参提成 佣金收入×7
税收 佣金收入×5
公司提成 佣金收入×80
阶段作公司成立初前三月做基础建设暂保守估计没产生营额三月项业务逐步进入轨道产生定业务收入保守估计：
a直营店月均佣金收入8万元3月5家店总佣金收入120万元
b评估业务月均评估收入5万元3月总评估收入15万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入10万元3月总营业额30万元
公司基础阶段总业务收入165万元业务收入分配表扣业务员理员参者提成税费（未含税）公司收益
1185万元120万×70+15万×70+30×80
阶段末公司净资产212万元＝300万元－27614万元＋8091万元－1127万元＋1185万元
2发展阶段
1）投资预算
项目 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加固定资产投资
新装电话 800元台 5 4000
办公电脑 4000元台 5台 20000
手提电脑 15000元台 2台 30000
投影机 5000元台 1台 5000
办公桌椅 700元套 5套 3500
摄影机 12000元台 2台 24000
计 86500
折旧 86500元三年折旧均月计提2400元
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加办公员
工资 副总理 4500元 1 4500
IT专员 3500元 1 3500
业务专员 2000元 2 4000
客服员 2000元 2 4000
评估业务员 1000元 1 1000
计 17000
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部月新增加办公费
电话费 500元台 5台 2500
办公品 3000元月 1月 3000
水电理费 1000元月 1月 1000
差旅费 6000元月 1月 6000
广告费 10000元月 1月 10000
午餐费 1500元月 1月 1500
计 24000
区域分部投资预算：
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部注册
专业公司协助注册 25000
聘请房产纪 6000元年• 3 18000
聘请房产估价师 6000元年• 3 18000
计 61000
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部固定资产投资预算
办公场押金 35元㎡ 150㎡ 5250
场装修 60000
办公桌椅 700元套 20套 14000
会议台 3000元套 1套 3000
机 10000元台 1台 10000
办公电脑 4000元台 8台 32000
复印机 12000元台 1台 12000
扫描仪 2000元台 1台 2000
普通印机 400元台 1台 400
图片印机 2500元台 1台 2500
传真机 1500元台 2台 3000
电话安装 800元台 8台 6400
摄影机 12000元台 2台 24000
计 174550
折旧 169300元三年折旧均月计提4700元
区域分部员工资计划：
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部月办公员工资
副总理 4500元月 1 4500
部门理 3800元月 4 19000
企划专员 3500元月 1 3500
培训专员 3500元月 1 3500
IT专员 3500元月 1 3500
房产估价师 3000元月 1 3000
业务专员 2000元月 3 6000
法律专员 2000元月 1 2000
会计出纳 2000元月 2 4000
客服员 2000元月 3 6000
文员 1500元月 1 1500
评估业务员 1000元月 2 2000
计 58500
区域分部办公费计划：
项目 计价方式 数量 金额（元）
区域分部月办公费
办公场租金 35元㎡ 150㎡ 5250
电话费 500元台 10台 5000
网宽带 1200元条 1条 1200
办公品 10000元月 1月 6550
水电理费 3000元月 1月 3000
差旅费 5000元月 1月 5000
广告费 5000元月 1月 5000
午餐费 4000元月 1月 4000
计 35000
根投资预算估算出阶段投资总额 83547万元
总部新增固定资产投资12月办公费（19777万元）+区域分部固定资产投资12月办公费（13576万元）+五直营店固定资产投资10月办公费（235万元）
+五直营店12月办公费（228万元）+固定资产折旧（3894万元）83547万元
2）效益分析
公司基础建设阶段5连锁店试营操作程中深入解商业模式断整理完善业务操作流程加盟者商业模式创业时完全直接复制更容易取成功相信阶段里圆满完成目标丰厚回报
项目 例
加盟业务利润
分配 业务专员提成 加盟收入×5
理员提成 加盟收入×2
部门奖金 加盟收入×3
税收 加盟收入×5
公司提成 加盟收入×85
加盟商资质求：
区域加盟 单店加盟
加盟方式 市单位申请区域加盟 社区单位申请加盟
申请求 求参加培训全身心投入工作急功利
营业执 现已独立企业法新注册均
资金准备 200～300万元 25万元
加盟费 20～50万元 3～5万元
保证金 20～50万元 3～5万元
连锁店数量 10～20 1
总部服务费 区域连锁店收入2 单连锁店收入5
特许期限 20年 20年
预计深圳总部业务收入1223万元
a单直营店月均佣金收入10万元1年5店总佣金收入600万元新增单直营店月均佣金收入8万元 7月3店总佣金收入168万元计768万元
b评估业务月均评估收入5万元1年总评估收入60万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入15万元1年总佣金收入180万元
d特许营收入4区域加盟支付120万元加盟费15单店加盟支付60万元加盟费收取3月总部服务费35万元（店3月月均收入8万元）计215万元
预计全资区域分部业务收入289万元
a单连锁店月均佣金收入8万元7月2店总佣金收入112万元
b评估业务月均评估收入5万元 9月总评估收入45万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入10万元9月总佣金收入90万元
d特许营加盟业务收入10单店加盟支付30万元加盟费收取3月总部服务费12万元（店3月月均收入8万元）计42万元
公司发展阶段业务收入1512万元业务收入分配表扣业务员理员参者提成税费（未含税）公司净收益28848万元768万×70+60万×70+180×80+215×85+112万×70+45万×70+90×80+42×85－83547万元
公司净资产515万元＝212万元＋5346万元－3894万元＋28848万元
3稳固发展阶段
1）投资预算
总部新增项支出
项目 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加固定资产投资
办公场押金 35元㎡ 500㎡ 17500
场装修 200000
办公桌椅 700元套 15套 10500
会议台 3000元套 1套 3000
服务器 10万元台 1台 100000
办公车 25万元台 1台 250000
办公电脑 5000元台 10台 50000
新装电话 800元台 5台 4000
手提电脑 12000元台 2台 24000
摄影机 12000元台 2台 24000
计 683000
折旧 665500元三年折旧均月计提18500元
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加办公员
工资 副总理 4500元 1 4500
IT专员 3500元 1 3500
市场研究专员 3500元 1 3500
项目策划专员 3500元 1 3500
培训专员 3500元 2 7000
业务专员 2000元 3 6000
法律专员 2000元 2 4000
客服员 2000元 2 4000
文员 1500元 1 1500
计 37500
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部月新增加办公费
办公场租金 35元㎡ 500㎡ 17500
电话费 500元台 5台 2500
办公品 5000元月 1月 5000
水电理费 5000元月 1月 5000
服务器托费 5000元月 1月 5000
差旅费 6000元月 1月 6000
广告费 10000元月 1月 10000
午餐费 2500元月 1月 2500
计 53500
根投资预算估算出阶段投资总额 638625万元
总部固定资产投资办公费（61394万元）+六区域分部二十五连锁店固定资产投资（36633万元）+七区域分部三十五连锁店办公费（507696万元）+固定资产折旧（
32902万元）638625万元
2）效益分析
预计成总部业务收入5520万元
a连锁店月均佣金收入8万元13店22月总佣金收入2288万元
b评估业务月均评估收入8万元2年总评估收入192万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入15万元2年总佣金收入360万元
d特许营加盟业务收入20区域加盟支付600万元加盟费25单店加盟支付100万元加盟费2年收取总部服务费2080万元计2680万元
预计全资区域分部业务收入7195万元
a单连锁店月均佣金收入8万元 22店20月总佣金收入3520万元
b评估业务月均评估收入5万元7区域分部 20月总评估收入700万元
c二级市场策划销售代理业务月均佣金收入10万元7区域分部 20月总佣金收入1400万元
d特许营加盟业务收入175单店加盟支付525万元加盟费2年收取15月总部服务费1050万元（店月均收入8万元）计1575万元
公司稳固定发展阶段业务收入12935万元业务收入分配表扣业务员理员参者提成税费（未含税）公司净收益35155万元2288万×70+192万×70+360×80+2900×85+3520万元×70+700万×70+1400×80+1575×85－638625万元
公司净资产406371万元＝5109万元＋36633万元－32902万元＋35155万元
八结
万脉置业连锁服务公司商业计划书酝酿构思写作程中做量市场调查咨询专业士市场前景项目身市场运作资运营投资回报等方面分析项目疑成长性良资增值快投资回报率高项目
市场前景：房产中介服务房产市场重作已庸置疑事实行业着市场需求日益增加相关政策断完善更快发展成投资热点
项目身：全新超前营理念服务方式竞争手具
市场运作：特许营商业模式运营两网合房产中介服务台提供服务符合行业发展市场需求
资运营： 通三年半营公司净资产达4000万元收益稳定增长
投资回报：根财务分析项目年半赢利
综述商业计划操作行营者投资者限回报
充满机遇挑战时代世界首富尔•盖茨劝诫：旦准目标马干决拖沓时商会遇机会关键机会时必须机立断
作聪明投资者面样市场前景高额投资回报率机会您会做出样抉择呢？
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