海南省榆亚盐场发展改革职工业工程
三亚榆林湾山水花国际安养城
投资商：三亚龙玺投资发展限公司
海南省榆亚盐场
开发商：三亚龙榆投资开发限公司
保 密 承 诺
商业计划书容涉公司商业秘密仅投资意投资者公开公司求投资公司项目理收商业计划书时做出承诺：
妥善保商业计划书未公司意第三方公开商业计划书涉公司商业秘密
联系：陈先生 TEL：13876565160 曹先生 TEL：13907600048
Email：cao00048@vipsinacom 址：三亚市三亚湾路盛京翠海椰晖首层
梦中三亚
传情山水 清华秀绝
海浪律动着洁白诗意 阳光播散着蜜般温柔
仅存天间份纯情
掠椰风海岸 滴入世姐馨香发梢
风尘涤
原天空样蔚蓝 心底梦然缤纷绮丽
中国唯热带滨海旅游城市
世界旅游目著名样板城市
令心弛神南国度假天堂
三亚
梦中千寻百觅诺亚方舟
诗境中燃放永恒恋
目 录
第部分 项目概况
项目名称 ………………………………………………………………4
二项目性质 ………………………………………………………………4
三项目建设点条件 ………………………………………………4
四项目（产品）定位 ……………………………………………………5
五市场定位 ………………………………………………………………7
六规划设计条件 ……………………………………………………8
七项目规划设计容 ……………………………………………………8
八项目合作开发模式 ……………………………………………………14
九项目总投资估算 ………………………………………………………15
十市场营销效益分析 …………………………………………………19
第二部分 融资合作方案
项目投资开发进度资金筹措计划 …………………………………27
二项目公司原始股权价值分析 ………………………………………30
三项目融资战略合作模式 ……………………………………………32
结部分 ……………………………………………………………………35
附件（图表）：
三亚市房产业基情况参考资料 …………………………………36～41
三亚龙玺投资发展限公司简介 …………………………………………42
海南省榆亚盐场简介 ………………………………………………………43
三亚榆林湾山水花项目位置图 ……………………………………44
三亚榆林湾山水花项目概念性规划图 ……………………………45
第部分 项目概况
项目名称：
三亚榆林湾山水花国际安养城（暂名）
二项目性质：
海滨亲水型城市度假休闲设施住宅项目综合开发（国困难企业改革发展职工业工程）
三项目建设点条件：
项目建设点位三亚市榆林湾东岸海南省榆亚盐场驷轩分场全部界范围项目区位三亚市城区规划范围南接三亚市东海旅游区北三亚市田独镇西榆林湾茅河三亚市榆红区相连东隔安罗岭亚龙湾国家级旅游度假区邻（通田独镇旅游专通道项目区现600～1000米长两条山路均通亚龙湾）连接三亚市区三亚亚龙湾国家级旅游度假区三亚海棠湾国家级旅游度假开发区田独镇新兴工业区六道渔港南海海洋渔业综合服务基咽喉正建设中红沙桥项目区三亚市区连体理位置十分优越
榆林湾呈南北走狭长形海湾北部茅河出海口田独镇国家级热带生态农业示范基南部中国南海区重海洋军事塞——榆林军港西侧三亚市城市中心制高点——海螺岭狗岭山东侧亚龙湾背景山脉——安罗岭中间茅河榆林湾水体红树林生态长廊北南贯彻全境整体形纳凉休闲太师椅山海河城汇集体水木清华生机勃
然三亚市区唯事型工水系营造工程高档海滨建设项目开发目前三亚市区硕果仅存亲水型城市旅游度假发展空间具限量投资价值升值前景
四项目（产品）定位：
（）着眼基础设施建设榆林湾茅河4000亩水面岸红树林生态环境进行彻底维护改造根治茅河水患疏道清淤提高防洪泄洪力防止水流倒灌榆林湾茅河两岸民造成生命财产损失
（二）改善榆林湾水质环境生物科技工程科技手段治理恢复榆林湾茅河水质环境达国家二类水质海洋生物链重新然繁衍环保标准
（三）保护红树林生态环境繁荣昌盛成提升三亚榆林湾旅游度假环境品位水绿色景观长廊
（四）三亚市整体城市功规划进行运作项目拟采取期功远期功相结合旅游度假环境生态环境相结合提升性规划开发方式拟建成集热带滨海湿风光水鸟栖息热带花卉园艺城市度假休闲益智健身水游乐国际会议会展型水演艺型数码喷泉数码焰火灯光工程等体功开放型城市公园成三亚市东门方靓丽名片成三亚创建世界级热带滨海旅游城市海洋文化综艺窗
根海南省规划委员会关榆林湾旅游度假区规划指导思想三亚榆林湾山水花国际度假城邦项目拟三亚市旅游业发展规划中榆林湾作亚龙湾旅游度假延伸区域旅游勤综合服务基基定位结合三亚创建世界级热带滨海旅游城市发展目标绿色浮岛生态复合型产开发理念整合项目区天独厚然山水休闲度假生态养生资源建设集工岛屿景观系统热带花卉园艺产业五星级海洋题度假酒店（含海洋科技会馆酒店公寓）国际老年康复养生度假水旅游商业中心型低密度高尚住宅区（含盐场职工安置区）体国际性山水度假城邦成具浓郁海洋文化特色世界级生活品位第二居住
（五）维护三亚社会稳定成三亚济社会发展国企业改制发展典范该项目原海南省榆亚盐场工业贯彻海南省国资产监督理委员会[2006]129号关加快推进省属国企业改革工作通知文件精神通榆亚盐场进行企业改制斥巨资补偿职工安置费解决企业困境改善职工生活消安定隐患三亚谐稳定贡献力量项目规划建设充分考虑榆亚盐场职工业工程实际需提供适合种文化技层面业年龄段工作岗位体工商营单位优先满足盐场干部职工业需求目前榆亚盐场合作项目立项报告已报部门批准三亚龙玺投资发展限公司海南省榆亚盐场合作开发协议已2006年12月8日正式签订
五市场定位
项目针中国第三次置业国外第二居住市场开发高端度假住宅产品基市场定位：
（）目标客户群：
闲料老城市富家庭具投资度假重需求城市中产阶层孤独离退休干部澹泊文艺界士工作压力较企业高员中国稳定发展局势吸引类国际投资置业士（目前三亚国际置业客户俄罗斯韩国色列美国欧洲等国家）
（二）区域市场划分：
包括：1）避寒养老东北市场2）投资候鸟式度假海华东市场3）度假养生北京华北市场4）晚年移民西北市场5）候鸟式度假西南华南市场
（三）旅游客源市场：
包括：1）中国陆区（中北方游客）国外旅游者2）三亚市民海南车族（游）外旅游团队
六规划设计条件：（批）
（）项目规划总面积：
项目规划总面积约2466亩中榆亚盐场驷轩分场界范围土约175717亩（合11715万方米包括榆林湾茅河约4000亩然水体面积）安游公路西侧榆亚盐场驷轩分场界间狭长形约709亩（征）
（二）海河滨生态保护带占面积：
约750亩（根关法规岸两侧退出50米～100米红树林生态保护区）
（三）控制性规划指标：（批）
1总体容积率（开发强度）：0768
2总建筑面积：约90万方米
3总体建筑密度：≤98％（高层层建筑）
4绿率（含城市公园部分）：≥65％
5建筑高度（顶部高度）：住宅建筑40米标志性酒店建筑120米水公建商业设施15米
七项目规划设计容：（政府终批准方案准）
项目规划建设容包括五组团：
1中央绿岛公园红树林保护区
2榆林湾绿色浮岛工水系核心景观配套系统工程
3五星级海洋综艺窗度假酒店
4三亚国际老年安养城（含老年康复疗养中心）
5榆林湾山水花国际度假住宅区（含盐场职工安置区）
组团基情况简述：
（）榆林湾中央绿岛公园红树林保护区
项目定位（细分）：
中央绿岛公园项目景观中心核心动感项目开发组团位榆林湾东西两岸间中央绿岛（工岛）区域园区规划面积约600亩（含450亩红树林生态湿水鸟栖息保护区）规划水域面积约4000亩拟建成目前三亚市区规模环境美功全城市动感休闲公园红树林生态观赏区
景观结构：
包括红树林湿水鸟观赏游览区景观型绿色岸基休闲长廊绿色浮岛（岛群）景观水系改造工程岛桥梁造型中心广场阳春白雪盐文化造景区热带植物花卉园艺造景区泉艺景观区公园面铺装艺术静态动态造型艺术光影艺术等景观设施充分表达项目区风花山水等然景观素基础营造公园动静相宜城市休闲文化氛围
动态项目休闲服务设施：
包括：1）榆林湾海洋剧场型数码喷泉型数码焰火灯光工程2）功会馆国际会议会展中心3）生态型SPA水疗中心 盐浴（特种卤水保健）会馆 4）型休闲游艇码头会5）榆林湾军事舰船模型馆6）水吧茶艺休闲会馆7）城市嬉水乐园等设施
（二）榆林湾绿色浮岛工水系核心景观配套系统工程
项目定位（细分）：
计划项目区引入榆林湾茅河水系整体建设项目区绿色浮岛景观配套系统工程充分造项目区亲水特质营造国际化山水花度假社区中心景观基础配套设施体系
基建设容：
1项目区工水系营建工程（项目区分10～15岛屿式开发组团）2绿色岸基景观绿化工程3分散型社区游艇码头（岛屿组团均设数栈桥式型游艇泊位）4泛会社区配套服务设施区（含专社区业服务文体会游艇会泳池网球场高尔夫练场幼园童乐园社区超市诊物业服务中心绿业租售服务中心等）
（三）五星级海洋综艺窗度假酒店（含泛游艇社区）
项目定位（细分）：
引入国际著名酒店服务品牌营建具世界流水准型工活体珊瑚景观系统热带水族观光长廊珊贝文化题集山水花卉园林景观动感休闲游艇会馆泛游艇社区（型游艇直接出入酒店堂）水游乐水疗健身体五星级绿岛式海洋题度假酒店（海洋综艺窗度假酒店）
规划设计：
酒店区域规划拟包括3～4岛屿功区空间布局拟采高层低密度建筑设计酒店低中高层分具视觉空间观景效果时程度增加酒店区域园林景观营造空间定容积率条件降低建筑物项目区景观视线阻拦时进步增强项目区标志性（酒店体建筑建议设计35＋1层首层架空层）酒店区充分融合七彩珊贝谷热带海洋题进行建筑景观设计全方位营造酒店区域工活体珊瑚景观系统热带水族观光长廊珊贝文化题设施前提拟功配套设施区域划分：
1岛区：酒店体建筑酒店核心配套服务设施（客房总数约500间套）中国热带海洋科技会馆区中酒店体建筑游艇码头采融合设计型游艇酒店堂直接出入时泳池设计拟采性化私秘性美感更强生态园林泳池系列（池1池数）酒店户外景观融体
2动感岛：私家游艇俱乐部（游艇会）海洋剧场（功会馆国际会议会展中心）型数码喷泉数码焰火灯光设施区水吧休闲区SPA会馆海夜总会水游乐区等
3绿岛高级会馆区（泛游艇社区）：采产权式酒店产品销售委托营模式会馆区业拥分时度假营回报双重权益户型设计采集独立式高级会馆私家游艇码头私家园林泳池设计单元墅户型物业销售形态精装修成品房（含全套家具家电酒店式客房品户配售高级进口游艇艘）
建筑参数：
酒店（含动感岛泛游艇社区）计划占面积约200亩总建筑面积约12万方米（中含酒店公寓6万方米）
（四）三亚国际老年安养城（含老年康复疗养中心）
项目定位（细分）：
充分利三亚市天独厚山水生态气候滨海资源条件结合国日益加剧口老年化发展趋势拓展三亚老年度假养生居住市场建设具国际品牌完善远程诊疗服务功专国家机关组织高级干部（含高级离退休干部）专家院士国外高端士提供慢性老年疾病恢复疗养养老居住
国际老年安养城时建设具般医疗机构疾病诊治功（甲级医疗护理服务机构）国际老年康复疗养中心
项目拟建容：
1具五星级酒店设施标准国际老年康复（诊疗）中心楼2园林式专业康复疗养墅群（20～30栋）3高级老年养生公寓（约500户型单位）4老年休闲会（含专老年设计户外休闲配套设施）5医护员生活配套区（含专家楼）6高档园林生态健身休闲游乐区7直升飞机场（配救护直升机1架）8专车队9勤配套服务设施
建筑参数：
计划面积约150亩总建筑面积约10万方米（空间布局方式拟社区中央绿岛公园进行景观休闲素结合成公园化生态型国际老年安养度假中心）
品牌合作：
医疗服务拟委托北京某顶级医院开展营护理服务拟引进日著名医疗护理品牌基础实现专业护理员化
（五）榆林湾山水花国际度假住宅区
项目定位（细分）：
充分体现项目区绿色浮岛风花山水休闲景观素基础整合项目区养生度假服务资源建设针中国第二居置业市场目标客户群国际化高尚度假住宅区便住宅区分期分区开发拟该住宅区
北南分水榭江南山水华庭山海约云域海洲四组团（含五星级酒店属泛游艇社区国际老年康复疗养中心老年公寓组团）
产品规划设计：
结合绿色浮岛开发理念开展亲水型住宅区规划设计建筑物流设计拟采11＋1层高层住宅方案力求住宅区建筑密度控制8％限度扩住宅区户外景观休闲空间强化住宅区景观视线通透性保障住宅通风效果整体提升住宅区环境品质建筑户型设计应充分考虑热带度假住宅产品性化特征普遍采然通风然采光暗室设计飘窗阳台设计素外建议增加门窗折叠式通风设计取佳室通风效果住户充分享受三亚优越空气达成三亚夏季避暑居住条件设计流户型产品包括：
1房1厅1卫1厨户型（迷度假热租户型）户建筑面积约50方米宜占总户数30％
2房2厅1卫1厨户型（适合年轻家庭居住作异家庭候鸟式居）户建筑面积约90方米宜占总户数40％
3房2厅2卫1厨户型（二次置业异移民流户型）户建筑面积约130方米宜占总户数20％
3房2厅复式住宅（中产家庭二次置业流户型）户建筑面积约160方米宜占总户数5～7％
顶层复式豪宅（空中墅高端士性化住宅）4房3厅～6房3厅种户型户建筑面积约230～360方米带型浅水泳池阳光桑（玻璃房）等私家配套设施附送屋顶台花园享家型特种物业服务
宜占总户数3～5％
定制式泛游艇豪宅（住宅区景观带极品豪宅高端士传世珍藏版）户（栋）建筑面积约450～600方米（3层独立式建筑）带型私家泳池私家游艇码头（配售游艇部）性化私家花园证部分私家宅基面积约600～800方米充分享住
宅区景观带公休闲空间该类泛游艇豪宅属社区景观区域副产品统纳入五星级酒店游艇会酒店式物业服务范围采定制式营销模式客户提供样化设计方案（客户行提供设计方案）基础独立定价独立销售
建筑参数：
住宅区占面积约1216亩总建筑面积68万方米住宅区规划净容积率084建筑密度≤8％绿率≥65％均建筑层数11＋1层建筑物顶部高度约40米楼间距≥60米
户型设计例项目分期建设程中根实际销售情况进行修改调整变更
八项目合作开发模式
项目拟海南省榆亚盐场三亚龙玺投资发展限公司合作方式进行整体开发具体合作模式股份制合作模式：
榆亚盐场出（驷轩分场现榆林湾全部土）三亚龙玺投资发展限公司出资双方根海南省国资委关加快推进省属国企业改革工作通知（琼国资2006129号文件）精神妥善处理榆亚盐场债权债务职工安置业等问题前提
组建股份制项目公司（具体持股例关权益事项双方协商公司章程形式进行确定）项目公司统实施项目规划建设销售营理事务项目公司存续期间产生营利润双方公司章程确定关原进行分配项目公司分公司相关工作岗位优先满足榆亚盐场职工业需
相关承诺：
述合作模式三亚龙玺投资发展限公司认真履行榆亚盐场项承诺：
1三亚龙玺投资发展限公司通协议出方式全额出资担负三亚榆亚盐场全部债务省国资委文件精神安置职工取榆亚盐场全部债权营权
2企业改制稳渡原盐场领导班子改制三五年保持整体变继续发挥领导作
3原盐场职工愿原优先签订劳动合原职工签订合数低现职数50％改革现工资体系提高职工工资福利遇保证盐场改制年全员年均工资总额标准低2006年盐场岗年均工资总额15倍改制聘职工已办理退员政府规定接续时缴养老失业医疗工伤生育等项社会保险金
九项目总投资估算
根项目规划设计容合作开发模式初步估算项目项建设投资费约民币400000万元
中项目建设投资民币357840万元（含土等形资产投资92590万元）建设期营理费5300万元前期市场推广费5360万元建设期银行贷款利息31500万元详见表：
三亚榆林湾山水花国际安养城项目投资估算表
序号
投资建设容
单位
数 量
单 价
（元）
投资金额
（万元）
建设投资
★
形资产投资
1
承担榆亚盐场债务企业改制职工安置(办理房产证)补偿费
1215000
2
土权评估价(变性)
亩
175717
300000
5271510
3
驷轩分场186户职工住房安置
M２
18600
1600
297600
4
村属部分鱼塘土清理补偿
亩
709
9000
63000
5
形资产投资预备费注(1)
2200000
6
项目前期运作费
211890
项目形资产投资合计
9259000
★
固定资产投资
1
项目开办费
11
质勘探规划设计
M２
900000
30
270000
12
立项规划审批报建费
M２
900000
35
315000
13
土整理围墙建工程
50000
14
七通工程
亩
175717
67000
1177000
15
城市建设配套费
M２
900000
15
135000
16
开办费
153000
计
2100000
2
核心景观配套设施建设费
21
中央绿岛公园红树林景观长廊
500000
22
工水系岸基园林景观休闲配套设施
850000
23
海洋文化综艺窗基础建设工程
650000
计
2000000
3
土建安装装修工程费
31
防消防太阳智设施
M２
900000
13000
1170000
32
五星级酒店体工程
M２
52000
4000
2080000
33
五星级酒店泛游艇社区(含游艇码头)
M２
60000
3500
2100000
34
海洋综艺窗文化演艺会议会展服务设施
M２
8000
3500
280000
35
海洋剧场型数码喷泉焰火灯光艺术工程
M２
500000
36
国际老年安养中心体工程
M２
15000
3000
450000
37
老年公寓院士流动工作站
M２
85000
2500
2125000
38
高尚度假住宅区(毛坯房)
M２
水榭江南组团
M２
170000
1700
2890000
山水华庭组团
M２
170000
1700
2890000
山海约组团
M２
170000
1700
2890000
云域海洲组团
M２
170000
1700
2890000
计
20265000
4
社区园林景观配套设施工程
41
五星级酒店泛游艇社区
M２
110000
400
440000
42
老年安养中心老年公寓区
M２
50000
200
100000
43
高尚度假住宅区
M２
350000
200
700000
计
1240000
5
设备购置费
51
进口型豪华游艇机动帆船
艘
10
150万
150000
52
酒店营服务设备
400000
53
医疗护理设备
200000
54
救护直升飞机
架
1
1200万
120000
55
物业理机械设备
50000
计
920000
项目固定资产投资合计
26525000
项目建设投资合计
35784000
三
营理费(固定资产投资额20％计)
530000
四
前期流动资金(长期营项目投资额87％计)
536000
五
银行贷款利息(建设期5年长期负债10亿元利率63％计)
3150000
项目总投资合计
40000000
注：1项目形资产投资预备费项目区榆亚盐场驷轩分场175717亩土范围外安游道盐场界间约709亩带状土（项目规划范围）购置费
2投资估算根政府部门终批准项目规划设计方案重新进行投资测算作股东方开展项目合作
十市场营销效益分析
项目三亚市榆林湾区域天独厚山水生态气候空气阳光岛屿风情田园风光等然生态资源背景三亚特殊热带海洋文化热带花卉园林艺术民风民俗托亲然反璞真滨海度假生活理念结合国第三次置业海南第二居未发展趋势通三亚市榆林湾区域优美谐然度假养生环境建筑科技海洋文化居艺术等资源整合体专国外成功士精心造候鸟式居第二居住
（）三亚市房产业市场背景前景分析
前国家房产业发展出台系列宏观调控政策措施目保证国房产业健康发展保障国民济结构性发展衡抑制房价快速增长实现民群众基住房问题社会问题全面解决
海南房产业具十分典型第二居市场特征面中国中产阶层目标客户群体属边缘性富房产第三次置业发展范畴突出旅游房产业资源特殊性养生度假舒适性居住环境愉悦性海南旅游房产业显然属国家房产业进行宏观调控震中影响范围（国家新出台限制禁止项目政策海南高尔夫墅类等圈型项目产生显著控制性影响）国流房产业发展情况相反相美国夏威夷澳利亚黄金海岸印尼巴厘岛沙特迪拜等国外旅游度假胜目前海南旅游房产业仅处贱卖资源初级发展阶段国家海南旅游房产业发展实行种相鼓励边缘政策采取种提升性规划引导市场扶持措施（海南省三亚市年实施系列型招商推介节庆活动规划提升行等）
三亚国唯热带海滨旅游城市国独具热带滨海然风光田园风光具佳养生环境旅游环境度假环境居环境绿岛公园全中国民花园阳光露台 十年旅游行业创建市场开发目前三亚已成国旅游济较发达城市已跻身国六旅游目列时世界旅游组织授予世界佳旅游目世界样板旅游城市称号2005年三亚市旅游接
总数已达593万次1996年年均客源增长率达173％旅游业高速发展进步改善三亚居环境度假环境吸引量国国际士三亚置业投资开辟第二居侯鸟式居2001～2005年5年间三亚市商品房销售面积463万方米中外销商品房面积417万方米外销率达9006％五年间三亚市商品房均销售价格已低成价数百元方米猛升4260元方米三亚湾代表线海景房销售价格更2003年前2200元方米跃升目前万元价格台阶饶权威济分析士行业专家均普遍认：三亚限高品位居资源尤滨海度假资源相国国际市场巨需求显然严重低估贱卖
（二）项目营销机构销售行组织
项目产品销售行通建立全国性网络进行：
1营销中心：拟选定三亚作项目营销服务中心负责统理项目全国性销售网络统开展异客户接市场推广产品广告发布事务
2异营销网点：拟北京天津海太原成重庆哈尔滨连青岛等中心城市设立常年展销处时寻求代理服务商开展区域性营销合作通异代理商组织异客户三亚旅游购房代理商提供具竞争力代理服务佣金（销售额2～3％）时成交客户提供报销旅游团费折机票销售政策
3居间服务网络：发展出租车司机酒店旅行社等工作员加入项目居间销售服务提供具吸引力居间服务佣金
4全国性巡回展销（产品行销）：1）通参加全国房展会展活动进行品牌推广产品展销2）组织专门巡回销售队伍采取蛙跳式战术全国中心城市开展项目产品巡销活动（次展销时间半月开展全方位市场推广工作）
（三）销售周期进度
三亚榆林湾山水花国际安养城项目拥天独厚理位置然资源加政府三亚包装宣传力度逐年增加断举办国际赛活动已三亚推国际舞台三亚国际知名度影响力越越旅游房产等行业逐步面国际市场长远角度考虑三亚房产市场增值空间土资源稀缺状况必越越严重公司拟充分握利现土资源采取控制性开发销售政策土价值化利润空间化基础争取进步加土储备量项目计划开发周期五年销售周期六年销售开发组团工程进度销售进度计划安排：
1工程进度达正负零售出率达5
2体封顶售出率达60
3楼完工售出率达90
4楼验收完成售出率达95
5景观配套全面完成售出率达99
（四）销售价格收入预测
1产权销售产品价格定位：
根项目区位景观配套户型等竞争优势参前三亚旅游房产业综合价格指数市区类型楼盘（时代海岸春山水国际凤凰水城等）商品房销售价格时结合三亚东海区域酒店销售情况较保险系数初步确定项目旅游房产产品销售价格：
1）普通商品房（毛坯房）均销售价格5600元方米计
2）游艇会馆墅区（泛游艇社区）28000元方米计
3）老年公寓（成品房）均销售价格：6800元方米(含装修家电家具)
4）水商业营设施8500元方米计
5）五星级产权式酒店（客房部分）：20000元方米计
销售价格策略应采取低开高走行市原低起价（均价保持定价范围）先进行部认购进低价进入市场结合工程进度销售进度市场情况进行机应变性调整
2长期营项目产品价格定位：
1）五星级酒店客房（五星级标准）出租价格均850元天计
2）国际老年安养中心客房出租价格均680元天计医疗护理服务价格执行国家方关价格标准
3）国际游艇俱乐部会员消费综合消费价格600元次计
4）城市休闲娱乐餐饮消费综合价格：200元次计
5）项目区花卉绿业生产服务价格：年产类高档盆花苗木15万盆（株）均价格100元盆(株)计
3项目产权销售收入预测
1）山水花毛坯房销售收入：5600元方米计68万方米毛坯房销售收入3808亿元
2）游艇会馆区（五星级酒店泛游艇社区）销售收入：28000元方米计6万方米墅类物业销售收入168亿元
3）老年公寓成品房销售收入：6800元方米计85万方米成品房销售收入约578亿元
4)水商业服务设施8500元方米计2万方米商业物业（含会型商业设施）销售收入170亿元
5）五星级产权酒店（客房部分）：20000元方米计4万方米五星级酒店客房营权益销售收入约80亿元
4长期营项目营销售收入
根分项测算长期营项目五星级酒店老年康复疗养中心中央绿岛公园游艇俱乐部海洋剧场功会议会展中心水商业中心旅游文化产业项目等年度销售营收入达民币40亿元中：
1）五星级酒店年度营收入：酒店客房总数800间年出租率55％价格850元天计1365亿元
2）国际老年安养中心年度营收入：特种五星级客（病）房450间入住率60％价格680元天计067亿元医疗护理服务收入客（病）房收入50％计033亿元合计10亿元
3）国际游艇俱乐部年度营收入：年接类会员游客6万次综合消费价格600元次计036亿元
4）城市休闲娱乐餐饮消费服务收入（含五星级酒店配套服务项目社区类服务项目营收入）：年接类消费士（含游客市民）70万次综合消费服务价格200元次计140亿元
5）项目区花卉绿业生产服务营收入：年产类高档盆花苗木15万盆（株）均价格100元盆(株)计015亿元
注：社区物业代租收入体现业权益物业理公司营成物业公司营收入部分物业公司养社区长期养护计入项目营收入
合计项目产品（产权）销售收入约民币7036亿元实现销售利润约2018亿元企业形资产变现总额（分配）约9259亿元形成项目公司长期营性资产（原值)约616亿元（含未销售65万建筑方米面附属物占1000余亩公园景观花卉产业生产营设施固定资产原值）项目固定资产长期营收入约4275亿元年
5项目产权销售效益估算（见表）：
三亚榆林湾山水花项目财务效益估算表（）
序号
测 算 科 目
单位
数 量
单 价(元)
金额(万元)
项目销售总收入
703600
二
项目总成
1
项目总投资
400000
2
销售成
21
异营销网点建设
处
20
500000
1000
22
市场推广广告费(项目总投资1％计)
4000
23
销售佣金代理费(般销售收入2％)
14072
23
客户返点优惠(般销售收入3％)
21108
24
日常销售费(含异销售网点日常费)
1800
25
土增值税(销售额3％计)
21108
26
营业税(销售额55％)
38698
销售成合计
101786
项目总成合计
501786
三
销售利润(税前)
201814
四
资产性收益(项目形成固定资产原值)
61600
五
项目利润总额(税前)
263414
六
企业形资产变现收入
92590
七
全部资产变现增值收入合计
356004
八
项目投资利润率＝263414÷400000×100％＝6585％
九
项目投资回报率＝356004÷400000×100％＝89％
6长期营项目济效益估算（见表）：
三亚榆林湾山水花项目财务效益估算表（二）
序号
长 期 营 项 目
数 量
价格(元)
年度营收入
单位：万元
五星级酒店客房营收入
1606万次
850
1365100
二
国际老年安养中心客房收入
9855万次
680
670000
医疗护理服务收入
330000
三
国际游艇俱乐部营收入
6万次
600
360000
四
城市休闲娱乐餐饮消费服务收入(含五星级酒店配套服务项目)
70万次
200
1400000
五
花卉绿业生产服务营收入
15万盆(株)
100
150000
长期项目年度营收入合计
4275000
第二部分 融资合作方案
项目投资开发进度资金筹措计划
根海南旅游房产市场发展现状动态趋势结合三亚榆林湾山水花国际安养城项目合作开发模式项目开发周期初步确定五年（项目修建性规划获政府正式批准日开始计算）开发期年度工程进度
投资计划初定：
第年：
完成榆亚盐场企业改制重组职工安置补偿项目区土资产评估实物投资验收工作步开展项目区土确权期项目区土变性质勘探总体规划设计报批榆林湾海洋文化综艺窗基础建设工程榆林湾中央绿岛公园红树林保护区两核心项目建设项目区全面开发提供充分基础市场推广台时开始启动项目区中部山海约住宅组团开发建设
该年度计划投入137000万元中项目启动资金投资约43180万元项目区国划拨土等实物资产投资约93800万元
第2年：
开始实施榆林湾山水花国际度假住宅区期工程20万方米商品住宅项目建设年达商品房预售需工程进度求时开始进入五星级海度假酒店国际老年安养中心两项目体工程施工阶段全国开展商品房市场营销预定业务
该投资年度项目区中央绿岛公园红树林生态观赏区基建成正式市民游开放该年度计划投资78000万元
第3年：
五星级海度假酒店国际老年安养中心开始进入室装修设备安装阶段山水花住宅区期工程酒店公寓老年公寓期工程正式交付项目区商品住宅进入现房销售阶段商品房实际销售进度逐步开展榆林湾山水花国际度假住宅区二期工程（35万方米）施工该年度计划投资95000万元时预计年回笼商品房销售资金150000万元中央绿岛公园实现第三产业服务收入5000万元
第4年：
五星级度假酒店国际老年安养中心投入试运营泛游艇社区老年公寓山水花住宅区期工程销售目标基实现三期工程35万方米商品住宅老年公寓陆续竣工始终现房方式进行发售计划投资90000万元时预计年回笼销售资金150000万元五星级酒店国际老年康复疗养中心中央绿岛公园实现营业收入30000万元
第5年
期销售工程竣工决算阶段预计年起建设期结束回笼销售资金约206650万元五星级酒店国际康复疗养中心中央绿岛公园三营项目实现营业收入40000万元进入稳定营业绩发展阶段
项目建设需启动资金筹措计划见表：
1项目启动资金筹措计划表（第1～2年）
资 金 项 目
单位数量
启动资金
(万元)
资金源(万元)
筹
1榆亚盐场企业改制费(含土确权办证)
12150
12150
2期项目区土变性费
557亩
6684
6684
3质勘探规划设计
200
200
4期项目报建行政规费
300
300
5七通建设施
557亩
2000
1000
1000
6海洋综艺窗基础工程(期)
3000
1500
1500
7中央绿岛公园红树林保护区
5000
2000
3000
8期工水系建设工程
2000
1000
1000
9山海约17万M2住宅区土建工程
10000
5000
5000
10前期市场推广费
500
500
11理费
500
500
12预见费
1000
1000
项目启动资金合计
43334
31834
11500
二项目公司原始股权价值分析
（）项目公司原始股权资产价值分析：
根海南省榆亚盐场三亚龙玺投资发展限公司2006年12月8日签署合作协议级部门关批复项目海南省榆亚盐场三亚龙玺投资发展限公司采取股份制合作模式进行投资开发双方组建三亚龙榆投资开发限公司（项目公司）该公司统实施项目开发建设双方签署新公司章程新公司拟定注册股民币4000万元（股）中海南省榆亚盐场位三亚市榆林湾驷轩工区175717亩国划拨土（评估）入股新公司中持股例25％
（1000万股）三亚龙玺投资发展限公司承担榆亚盐场企业改制职工安置补偿费土变性费榆亚盐场职工业培训费项目全部建设投资费等出资方式入股新公司中持股例75％（3000万股）
推算新公司股东权益单位股资产价值（项目融资合作股权价值）：
三亚龙榆投资开发限公司原始股价值推算表
序
号
测算设计条件
（政府批准规划设计条件准）
土市场价值
(万元亩)
175717亩
土总价值
(万元)
千万股折合单位股权资产价值
(元股)
1
容积率02时
20
3514334
3514
2
容积率03时
30
5271510
5272
3
容积率04时
40
7028680
7029
4
容积率05时
50
8785850
8786
5
容积率06时
60
10543020
10543
6
容积率07时
70
12300190
12300
7
容积率08时
80
14057360
14057
8
容积率09时
90
15814530
15815
9
容积率10时
100
17571700
17572
注：目前项目申报规划设计条件：总建筑面积90万方米总体容积率0768推算新公司单位股权资产价值13495元股 项目公司4000万股总股股权资产总价值5398亿元
（二）项目公司原始股权市盈率价值分析
验证项目公司股权资产收益力（项目公司股资市场投资价值）报告项目公司原始股权市盈率价值进行预测：
根项目财务效益测算表显示项目运营期（6年）实现全部项目利润形资产变现收益3560亿元均年约593亿元股收益14833元年资市场理性收益率30倍计算折合项目公司总市值约180亿元445元股6年项目总收益约相1100亿元资金银行产生年期利息收入相180亿元资金银行产生六年利息收入总
三项目融资战略合作模式
鉴项目总投资规模前期开发需资金量较三亚龙玺投资发展限公司出总体资金链计划方面考量拟引进1～2家相资金实力企业作控股方（龙玺公司）战略合作伙伴公司初步拟订项目融资战略合作模式：
（）债权融资
1合作模式：三亚龙玺投资发展限公司固定回报率方式战略投资开展直接融资业务
2计划融资总额：民币30亿元（企业间直接融资）
3款期限：3～5年（首批款项账日起计算）
4投资回报率：年固定回报8～10％（协商）
5款保证优先条款：
（1）抵押担保措施：
1亿元企业直接融资均三亚龙玺投资发展限公司项目公司中500万股原始股权进行抵押（单位股权资产价值13495元股）采取担保形式
（2）财务监督：
债权龙玺公司派驻副总理财务专员名监督项目公司资金情况督促龙玺公司期付息
（3）债转股承诺：
龙玺公司承诺债权2年愿述贷款3333元股（约合项目公司股权原值2470％亿元贷款全部转股份合300万股占项目公司总股75％股权资产总价值约405亿元）优惠条件转换项目公司股权
6债权融资退出方案：
投资方资金划拨达龙玺公司帐户龙玺公司首先第年投资回报返投资方第二年初支付第二年度投资回报第三年起项目销售收入首先偿投资方款然进行支出投资方息结算清双方解债权债务关系（债转股时外）
（二）股权融资
1股权融资方式：三亚龙玺投资发展限公司协议转股权方式战略合伙进行融资战略合伙龙玺公司股东身份间接参项目公司投资营理事务龙玺公司获项目利润中分享应利益
2融资总额：民币30亿元
3投资权益保证：
（1）营理权：
投资方投资1亿元民币时拥三亚龙玺投资发展限公司10％股份（根项目财务效益测算表显示建设期结束项目公司10％股份获取利益回报约315亿元）龙玺公司分享项目利益推举副总理（出龙玺公司董事）财务间接参项目公司营理事务投资方投资2亿元民币时1亿元投资拥三亚龙玺投资发展限公司相应股份外推举常务副总理（出龙玺公司执行董事）财务总监出纳间接参项目公司营理事务
（2）股权转分包：
龙玺公司承诺：投资方投资1亿元民币时双方合作期前2年投资方该项目区时土市值（土变性评估）愿双方股权融资行转项目区相应块（组团）进行分包开发行（龙玺公司项目公司中投资方建立独立核算帐户）分包开发项目建设资金投资方行筹集投资方已龙玺公司投入股权资金转项目分包费持龙玺公司股权龙玺公司分包项目中销售利润结付榆亚盐场应部分余销售利润投资方
4股权融资退出方案：
项目开发完毕合作双方股权项目收益进行划分（1产权项目销售利润扣企业税分配利润方式年度分配结算
2固定资产收益部分方相应投资例计转固定资产项目营公司相关股权龙玺公司开发期结束投资方退应占固定资产原值部分等值货币3项目形资产变现收入项目开发期结束次性分配结算）项目收益分配结算完成投资方持龙玺公司股权龙玺公司（股权转分包外）双方股权合作行终止
（三）项目（组团）分包开发承销
投资方该项目区时土市值（土变性评估）龙玺公司协议方式该项目区相应块（组团）进行分包开发行组织销售（龙玺公司项目公司中投资方建立独立核算帐户）投资方龙玺公司分期支付项目分包费（首期承包费低总分包费50％年付清全部分包费）投资方次性支付项目分包费时享受95折优惠分包开发项目建设资金投资方行筹集分包开发项目销售利润结付榆亚盐场应部分余销售利润投资方
（四）合作方式： 商议
结部分
项目区三亚市海湾开发带中唯事型工水系景观体系营造工程亲水型城市海滨综合开发三亚市城区范围硕果仅存型高端度假项目组合开发区域着三亚市2006年重点投资工程项目中重中重项目——三亚红沙桥建成着山海河城卓越景观素极品居环境榆林湾区域成三亚市新轮市政建设世界级旅游度假名片工程项目争先落户中心热点
三亚热带滨海旅游度假资源全国范围言具置疑唯性权威性时滨海土资源生性前三亚滨海土资源日益紧缺凸现三亚榆林湾山水花项目弥足珍贵
综述项目开发营具方面投资保证：
1低风险高回报
根测算项目投资销售周期5~6年预计实现项目销售总收入7036亿元销售利润2018亿元项目总利润2634亿元全部资产变现增值（利润）收入合计3560亿元项目总体投资利润率6585总体投资收益率89％余项收益指标均表现良
2优良投资环境极佳战略机遇
国房产济发展缓慢时三亚房产保持着高速增长次济高速增长90年代单纯炒事实建造出产品已广国外消费者接受购买
巨投资发展机遇海南高速增长济吸引香港李嘉诚集团投入400亿元民币海家化集团投资200亿元民币开发海棠湾
荣智健集团投资200亿元独家开发万宁市神洲半岛家型企业集团海南特三亚济发展注入新活力
3巨度假产品市场空间独特珍贵气候条件项目成功奠定动摇发展基石
中国三亚三亚淡水水质居全国第空气质量居世界第二全中国民花园阳光露台独特热带气候密集滨海旅游度假素健康纯净养生居环境独特浓郁南国风情放国国际稀缺资源目前三亚整体房产价格夏威夷十分预示着三亚房产业年十年中尚着巨市场发展空间
天造山水创商机公司衷心祝愿：
执子手子俱荣
三亚龙玺投资发展限公司
董事长：陈英 总理：陈秉宗
项目联系：
杨桂春 TEL：13322076259
陈晓五 TEL：13876565160
项目策划： 曹荣君 TEL：13907600048
EMS：cao00048@vipsinacom
附件：三亚市房产业基情况参考资料
资料（1）：2005年1～12月份三亚商品房销售情况统计表
月份
(2005年)
旅游数
（万）
销售面积
（万方米）
销售套数
销售金额
（万元）
1
3698
1561
1552
4549530
2
3369
1242
1134
3611070
3
4095
655
746
2073385
4
2832
688
784
2478003
5
2483
231
244
886647
6
1947
061
60
244906
7
2690
223
277
765179
8
2767
2767
244
7336
9
2060
142
156
574173
10
2866
565
490
2126218
11
3604
447
501
2112471
12
4074
1428
1680
11277536
合计
36485
7466
7868
31437718
（表资料源：三亚市房产交易三亚市旅游局）
资料（2）：2005年三亚市房产销售图表
图显示：三亚市房产销售情况受旅游客源市场季节性影响较明显年6～10月销售淡季年11月份～次年5月份销售旺季
资料（3）：三亚市年固定资产投资房产投资情况
单位：亿元
年 度
固定资产投资
房产投资
房产投资占固
定资产投资例
2000
1340
017
126
2001
1637
270
165
2002
1973
478
246
2003
2678
812
303
2004
3732
1385
371
2005
4895
1933
395
表中出三亚市房产投资房产投资占期固定资产投资例2000年快速增长增长原三亚市城市环境改善房产市场形势良投资回报率高增加投资者信心二受1992年房产泡沫影响原房产投资基数低现正处恢复阶段增幅较三三亚2001年——2003年三年完成123万方米停缓建工程处置工作投资量加年情况房产投资增长速度直处良性状态
资料（4）：三亚市年房产开发项目资金源情况
单位：万元
年度
房产总投资
贷款
筹资金
资金
2000
1700
1000
588
112
2001
27000
3000
21595
2405
2002
47800
5732
32291
9777
2003
81200
12231
54258
14711
2004
138539
17650
113843
7046
2005
193349
21830
163800
7719
表出三亚房产开发资金源企业筹资金中2002年起利国贷款例逐渐减少企业筹资金例逐渐增房产开发资金银行赖程度逐渐呈降趋势2004年房产企业银行贷款占房产总投资
1274 远远低银行发放房产企业贷款警戒线2004年商品房销售总房价315亿元计算揭贷款657亿元房产揭占总销售价格208七成揭贷款计算总揭例297 说明七成购房者选择次性付款说明目前三亚银行贷款处低风险区
资料（5）：三亚市年批准预售商品房统计
年度
项目数（）
套数（套）
面积（万㎡）
2001
6
835
2132
2002
26
2180
5159
2003
44
4901
8643
2004
72
13518
14235
2005
50
9673
10760
合计
198
31107
40929
表中出2001年起批准预售商品房面积呈逐年增加趋势2005年批准销售面积稍回落原开发商手中储备土减少
资料（6）：三亚市售房产项目览表
区域
序号
楼盘名称
建筑面积万M2
起价
元 M2
均价
元 M2
开盘时间
销售率
1
金陵海景花园
113
7000
9000
70
线
海
景
项
目
2
海洋星
10
7364
9500
200451
80
3
汇凯花园
28
8800
85
4
昌达四季花园
30
7000
20021
99
5
天福源
20
11000
20033
100
6
海风
25
7800
2004101
95
7
椰风海韵
33
5780
8200
200412
90
8
阳光棕榈湾
11
6500
8500
2005327
70
9
海悦湾
05
8400
8600
2004121
90
10
嘉海景国际公馆
28
11500
20045
80
11
玉海国际
69
8600
200412
70
12
阳光海岸(二期)
70
9600
12000
200391
100
13
蓝海豪苑
32
8900
11000
2003101
95
14
凤航厦
40
2888
3800
2004101
60
15
海岸艺墅
30
6880
9000
200412
40
16
帕美纳
30
8900
200511
17
皇家生态海景
39
6600
8500
2004101
70
18
瀛寰度假公馆
12
9000
2005111
95
19
南海假期
21
7200
200511
70
20
碧海蓝天(二线)
142
7500
94
二
线
海
景
项
目
21
擎天半岛
50
6500
18000
20059
部认购
22
盛京翠海椰晖花园
23
6200
2004101
75
23
新洲三亚印象
38
4400
6500
20041
85
24
时代海岸(盘)
517
5640
6800
2004
83
25
宁海苑
25
2780
4000
2004
85
26
凤凰温泉家园
12
1980
2300
20058
50
27
衍宏山水翠景
15
3000
3800
20041
90
28
兴星河花园
12
2470
3000
2005628
50
三
线
项
目
29
阳光名邸
38
2815
3800
2005426
80
30
三永凤凰城
39
2688
3300
2003
90
31
聚鑫园
40
2730
3500
200512
已售完
32
汇林水苑
70
2760
3650
20051225
90
33
金鸡岭花园山庄
36
2100
3600
20057
期售完
34
丽园春晓
23
2520
3300
200491
50
35
兴家园
13
1500
2730
20021
已售完
36
瑞海花园
110
2500
3000
200212
已售完
37
海岳花园
78
2530
3300
20053
期95
38
嘉宝花园
10
3288
4288
20049
90
39
兰海滨河城市花园
55
2800
4500
20051231
90
40
香榭名苑
28
5200
2005108
41
山水国际村(盘)
908
4300
5300
200510
资料（7）：项目股东：三亚龙玺投资发展限公司简介
三亚龙玺投资发展限公司天津万隆集团海南省三亚市项目运作公司万隆集团系天津名列前茅型集团公司着10年发展历史拥5家全资集团公司房产城市建设综合开发企业天津市房产龙头企业已天津成功开发房产1200万方米年售房额达50—60亿元通英国标准协会（BSI）国际ISO9002质量体系认证时万隆集团作中国农业银行特优授信客户年享26亿元民币授信额度集团年汇集出70亿元资金空间专门海南事整体性项目投资开发旗海南优联投资发展限公司（注册资金10亿元民币）2005年3月海南省海口市政府签定总投资达140亿元民币海口新埠岛总体开发项目规划建成总规模达300万方米省会新城区
2005年10月18日万隆集团三亚市政府成功签定总投资达68亿元民币海南省重点项目三亚市名片亮丽工程——三亚阳光海岸旧城改造项目2005年11月三亚龙玺投资发展限公司正式成立该公司成功运作三亚阳光海岸项目全部前期工作获三亚市委市政府领导社会界致评
目前三亚龙玺投资发展限公司已海南省榆亚盐场签署合作开发三亚榆林湾山水花国际度假城邦项目协议已获级部门批准现正积极进行该项目深化推动工作
秉承创流工作目标讲诚信民原制度目标理兴团队创造精神企业宗旨三亚龙玺公司全体仁努力进取勇开拓紧紧三亚市级政府企业做做强先进理理念优秀立足三亚建设海南三亚龙玺公司着现代化元化国际化企业发展目标断迈进
资料（8）：项目股东：海南省榆亚盐场简介
海南省榆亚盐场位国南端著名国际热带滨海旅游城市三亚市始建1953年省属国企业现册职工583资产总值15亿元土（海盐生产配套）175717亩（中：厂房19865亩住宅区1974亩盐田153878亩）年产值1854万元（中：房产开发1500万元海盐生产186万元物业理码头营运等种营168万元）
建场五十年榆亚盐场始终力弘扬艰苦创业私奉献团结拼搏开拓创新企业精神积极实施盐综合发展营战略特年通深化改革强化理企业济结构单海盐生产模式转变房产开发海盐生产种营举综合发展模式济效益稳步增长职工收入逐年提高居住环境断改善次评三亚市两文明先进单位
2004年榆亚盐场充分发挥土资源优势努力发展企业济着公公开公正赢原积极外招商引资先国家著名公司等进行土开发项目合作取明显济效益榆亚盐场改革发展积累宝贵验
榆亚盐场尚未开发土175717亩进步发展壮现企业实力发展方济目前榆亚盐场级部门批准指导采取资产重组方式三亚龙玺投资发展限公司开展战略合作榆亚盐场现175717亩土实施全面开发建设进步榆亚盐场整体改造成房产开发龙头集商务旅游物业理种营体股份制企业
三亚榆林湾山水花度假城邦项目概念性规划
（项目规划设计机构：深圳市建筑设计研究总院200612)
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海南省榆亚盐场发展改革职工业工程
三亚榆林湾山水花国际安养城
投资商：三亚龙玺投资发展限公司
海南省榆亚盐场
开发商：三亚龙榆投资开发限公司
保 密 承 诺
商业计划书容涉公司商业秘密仅投资意投资者公开公司求投资公司项目理收商业计划书时做出承诺：
妥善保商业计划书未公司意第三方公开商业计划书涉公司商业秘密
联系：陈先生 TEL：13876565160 曹先生 TEL：13907600048
Email：cao00048@vipsinacom 址：三亚市三亚湾路盛京翠海椰晖首层
梦中三亚
传情山水 清华秀绝
海浪律动着洁白诗意 阳光播散着蜜般温柔
仅存天间份纯情
掠椰风海岸 滴入世姐馨香发梢
风尘涤
原天空样蔚蓝 心底梦然缤纷绮丽
中国唯热带滨海旅游城市
世界旅游目著名样板城市
令心弛神南国度假天堂
三亚
梦中千寻百觅诺亚方舟
诗境中燃放永恒恋
目 录
第部分 项目概况
项目名称 ………………………………………………………………4
二项目性质 ………………………………………………………………4
三项目建设点条件 ………………………………………………4
四项目（产品）定位 ……………………………………………………5
五市场定位 ………………………………………………………………7
六规划设计条件 ……………………………………………………8
七项目规划设计容 ……………………………………………………8
八项目合作开发模式 ……………………………………………………14
九项目总投资估算 ………………………………………………………15
十市场营销效益分析 …………………………………………………19
第二部分 融资合作方案
项目投资开发进度资金筹措计划 …………………………………27
二项目公司原始股权价值分析 ………………………………………30
三项目融资战略合作模式 ……………………………………………32
结部分 ……………………………………………………………………35
附件（图表）：
三亚市房产业基情况参考资料 …………………………………36～41
三亚龙玺投资发展限公司简介 …………………………………………42
海南省榆亚盐场简介 ………………………………………………………43
三亚榆林湾山水花项目位置图 ……………………………………44
三亚榆林湾山水花项目概念性规划图 ……………………………45
第部分 项目概况
项目名称：
三亚榆林湾山水花国际安养城（暂名）
二项目性质：
海滨亲水型城市度假休闲设施住宅项目综合开发（国困难企业改革发展职工业工程）
三项目建设点条件：
项目建设点位三亚市榆林湾东岸海南省榆亚盐场驷轩分场全部界范围项目区位三亚市城区规划范围南接三亚市东海旅游区北三亚市田独镇西榆林湾茅河三亚市榆红区相连东隔安罗岭亚龙湾国家级旅游度假区邻（通田独镇旅游专通道项目区现600～1000米长两条山路均通亚龙湾）连接三亚市区三亚亚龙湾国家级旅游度假区三亚海棠湾国家级旅游度假开发区田独镇新兴工业区六道渔港南海海洋渔业综合服务基咽喉正建设中红沙桥项目区三亚市区连体理位置十分优越
榆林湾呈南北走狭长形海湾北部茅河出海口田独镇国家级热带生态农业示范基南部中国南海区重海洋军事塞——榆林军港西侧三亚市城市中心制高点——海螺岭狗岭山东侧亚龙湾背景山脉——安罗岭中间茅河榆林湾水体红树林生态长廊北南贯彻全境整体形纳凉休闲太师椅山海河城汇集体水木清华生机勃
然三亚市区唯事型工水系营造工程高档海滨建设项目开发目前三亚市区硕果仅存亲水型城市旅游度假发展空间具限量投资价值升值前景
四项目（产品）定位：
（）着眼基础设施建设榆林湾茅河4000亩水面岸红树林生态环境进行彻底维护改造根治茅河水患疏道清淤提高防洪泄洪力防止水流倒灌榆林湾茅河两岸民造成生命财产损失
（二）改善榆林湾水质环境生物科技工程科技手段治理恢复榆林湾茅河水质环境达国家二类水质海洋生物链重新然繁衍环保标准
（三）保护红树林生态环境繁荣昌盛成提升三亚榆林湾旅游度假环境品位水绿色景观长廊
（四）三亚市整体城市功规划进行运作项目拟采取期功远期功相结合旅游度假环境生态环境相结合提升性规划开发方式拟建成集热带滨海湿风光水鸟栖息热带花卉园艺城市度假休闲益智健身水游乐国际会议会展型水演艺型数码喷泉数码焰火灯光工程等体功开放型城市公园成三亚市东门方靓丽名片成三亚创建世界级热带滨海旅游城市海洋文化综艺窗
根海南省规划委员会关榆林湾旅游度假区规划指导思想三亚榆林湾山水花国际度假城邦项目拟三亚市旅游业发展规划中榆林湾作亚龙湾旅游度假延伸区域旅游勤综合服务基基定位结合三亚创建世界级热带滨海旅游城市发展目标绿色浮岛生态复合型产开发理念整合项目区天独厚然山水休闲度假生态养生资源建设集工岛屿景观系统热带花卉园艺产业五星级海洋题度假酒店（含海洋科技会馆酒店公寓）国际老年康复养生度假水旅游商业中心型低密度高尚住宅区（含盐场职工安置区）体国际性山水度假城邦成具浓郁海洋文化特色世界级生活品位第二居住
（五）维护三亚社会稳定成三亚济社会发展国企业改制发展典范该项目原海南省榆亚盐场工业贯彻海南省国资产监督理委员会[2006]129号关加快推进省属国企业改革工作通知文件精神通榆亚盐场进行企业改制斥巨资补偿职工安置费解决企业困境改善职工生活消安定隐患三亚谐稳定贡献力量项目规划建设充分考虑榆亚盐场职工业工程实际需提供适合种文化技层面业年龄段工作岗位体工商营单位优先满足盐场干部职工业需求目前榆亚盐场合作项目立项报告已报部门批准三亚龙玺投资发展限公司海南省榆亚盐场合作开发协议已2006年12月8日正式签订
五市场定位
项目针中国第三次置业国外第二居住市场开发高端度假住宅产品基市场定位：
（）目标客户群：
闲料老城市富家庭具投资度假重需求城市中产阶层孤独离退休干部澹泊文艺界士工作压力较企业高员中国稳定发展局势吸引类国际投资置业士（目前三亚国际置业客户俄罗斯韩国色列美国欧洲等国家）
（二）区域市场划分：
包括：1）避寒养老东北市场2）投资候鸟式度假海华东市场3）度假养生北京华北市场4）晚年移民西北市场5）候鸟式度假西南华南市场
（三）旅游客源市场：
包括：1）中国陆区（中北方游客）国外旅游者2）三亚市民海南车族（游）外旅游团队
六规划设计条件：（批）
（）项目规划总面积：
项目规划总面积约2466亩中榆亚盐场驷轩分场界范围土约175717亩（合11715万方米包括榆林湾茅河约4000亩然水体面积）安游公路西侧榆亚盐场驷轩分场界间狭长形约709亩（征）
（二）海河滨生态保护带占面积：
约750亩（根关法规岸两侧退出50米～100米红树林生态保护区）
（三）控制性规划指标：（批）
1总体容积率（开发强度）：0768
2总建筑面积：约90万方米
3总体建筑密度：≤98％（高层层建筑）
4绿率（含城市公园部分）：≥65％
5建筑高度（顶部高度）：住宅建筑40米标志性酒店建筑120米水公建商业设施15米
七项目规划设计容：（政府终批准方案准）
项目规划建设容包括五组团：
1中央绿岛公园红树林保护区
2榆林湾绿色浮岛工水系核心景观配套系统工程
3五星级海洋综艺窗度假酒店
4三亚国际老年安养城（含老年康复疗养中心）
5榆林湾山水花国际度假住宅区（含盐场职工安置区）
组团基情况简述：
（）榆林湾中央绿岛公园红树林保护区
项目定位（细分）：
中央绿岛公园项目景观中心核心动感项目开发组团位榆林湾东西两岸间中央绿岛（工岛）区域园区规划面积约600亩（含450亩红树林生态湿水鸟栖息保护区）规划水域面积约4000亩拟建成目前三亚市区规模环境美功全城市动感休闲公园红树林生态观赏区
景观结构：
包括红树林湿水鸟观赏游览区景观型绿色岸基休闲长廊绿色浮岛（岛群）景观水系改造工程岛桥梁造型中心广场阳春白雪盐文化造景区热带植物花卉园艺造景区泉艺景观区公园面铺装艺术静态动态造型艺术光影艺术等景观设施充分表达项目区风花山水等然景观素基础营造公园动静相宜城市休闲文化氛围
动态项目休闲服务设施：
包括：1）榆林湾海洋剧场型数码喷泉型数码焰火灯光工程2）功会馆国际会议会展中心3）生态型SPA水疗中心 盐浴（特种卤水保健）会馆 4）型休闲游艇码头会5）榆林湾军事舰船模型馆6）水吧茶艺休闲会馆7）城市嬉水乐园等设施
（二）榆林湾绿色浮岛工水系核心景观配套系统工程
项目定位（细分）：
计划项目区引入榆林湾茅河水系整体建设项目区绿色浮岛景观配套系统工程充分造项目区亲水特质营造国际化山水花度假社区中心景观基础配套设施体系
基建设容：
1项目区工水系营建工程（项目区分10～15岛屿式开发组团）2绿色岸基景观绿化工程3分散型社区游艇码头（岛屿组团均设数栈桥式型游艇泊位）4泛会社区配套服务设施区（含专社区业服务文体会游艇会泳池网球场高尔夫练场幼园童乐园社区超市诊物业服务中心绿业租售服务中心等）
（三）五星级海洋综艺窗度假酒店（含泛游艇社区）
项目定位（细分）：
引入国际著名酒店服务品牌营建具世界流水准型工活体珊瑚景观系统热带水族观光长廊珊贝文化题集山水花卉园林景观动感休闲游艇会馆泛游艇社区（型游艇直接出入酒店堂）水游乐水疗健身体五星级绿岛式海洋题度假酒店（海洋综艺窗度假酒店）
规划设计：
酒店区域规划拟包括3～4岛屿功区空间布局拟采高层低密度建筑设计酒店低中高层分具视觉空间观景效果时程度增加酒店区域园林景观营造空间定容积率条件降低建筑物项目区景观视线阻拦时进步增强项目区标志性（酒店体建筑建议设计35＋1层首层架空层）酒店区充分融合七彩珊贝谷热带海洋题进行建筑景观设计全方位营造酒店区域工活体珊瑚景观系统热带水族观光长廊珊贝文化题设施前提拟功配套设施区域划分：
1岛区：酒店体建筑酒店核心配套服务设施（客房总数约500间套）中国热带海洋科技会馆区中酒店体建筑游艇码头采融合设计型游艇酒店堂直接出入时泳池设计拟采性化私秘性美感更强生态园林泳池系列（池1池数）酒店户外景观融体
2动感岛：私家游艇俱乐部（游艇会）海洋剧场（功会馆国际会议会展中心）型数码喷泉数码焰火灯光设施区水吧休闲区SPA会馆海夜总会水游乐区等
3绿岛高级会馆区（泛游艇社区）：采产权式酒店产品销售委托营模式会馆区业拥分时度假营回报双重权益户型设计采集独立式高级会馆私家游艇码头私家园林泳池设计单元墅户型物业销售形态精装修成品房（含全套家具家电酒店式客房品户配售高级进口游艇艘）
建筑参数：
酒店（含动感岛泛游艇社区）计划占面积约200亩总建筑面积约12万方米（中含酒店公寓6万方米）
（四）三亚国际老年安养城（含老年康复疗养中心）
项目定位（细分）：
充分利三亚市天独厚山水生态气候滨海资源条件结合国日益加剧口老年化发展趋势拓展三亚老年度假养生居住市场建设具国际品牌完善远程诊疗服务功专国家机关组织高级干部（含高级离退休干部）专家院士国外高端士提供慢性老年疾病恢复疗养养老居住
国际老年安养城时建设具般医疗机构疾病诊治功（甲级医疗护理服务机构）国际老年康复疗养中心
项目拟建容：
1具五星级酒店设施标准国际老年康复（诊疗）中心楼2园林式专业康复疗养墅群（20～30栋）3高级老年养生公寓（约500户型单位）4老年休闲会（含专老年设计户外休闲配套设施）5医护员生活配套区（含专家楼）6高档园林生态健身休闲游乐区7直升飞机场（配救护直升机1架）8专车队9勤配套服务设施
建筑参数：
计划面积约150亩总建筑面积约10万方米（空间布局方式拟社区中央绿岛公园进行景观休闲素结合成公园化生态型国际老年安养度假中心）
品牌合作：
医疗服务拟委托北京某顶级医院开展营护理服务拟引进日著名医疗护理品牌基础实现专业护理员化
（五）榆林湾山水花国际度假住宅区
项目定位（细分）：
充分体现项目区绿色浮岛风花山水休闲景观素基础整合项目区养生度假服务资源建设针中国第二居置业市场目标客户群国际化高尚度假住宅区便住宅区分期分区开发拟该住宅区
北南分水榭江南山水华庭山海约云域海洲四组团（含五星级酒店属泛游艇社区国际老年康复疗养中心老年公寓组团）
产品规划设计：
结合绿色浮岛开发理念开展亲水型住宅区规划设计建筑物流设计拟采11＋1层高层住宅方案力求住宅区建筑密度控制8％限度扩住宅区户外景观休闲空间强化住宅区景观视线通透性保障住宅通风效果整体提升住宅区环境品质建筑户型设计应充分考虑热带度假住宅产品性化特征普遍采然通风然采光暗室设计飘窗阳台设计素外建议增加门窗折叠式通风设计取佳室通风效果住户充分享受三亚优越空气达成三亚夏季避暑居住条件设计流户型产品包括：
1房1厅1卫1厨户型（迷度假热租户型）户建筑面积约50方米宜占总户数30％
2房2厅1卫1厨户型（适合年轻家庭居住作异家庭候鸟式居）户建筑面积约90方米宜占总户数40％
3房2厅2卫1厨户型（二次置业异移民流户型）户建筑面积约130方米宜占总户数20％
3房2厅复式住宅（中产家庭二次置业流户型）户建筑面积约160方米宜占总户数5～7％
顶层复式豪宅（空中墅高端士性化住宅）4房3厅～6房3厅种户型户建筑面积约230～360方米带型浅水泳池阳光桑（玻璃房）等私家配套设施附送屋顶台花园享家型特种物业服务
宜占总户数3～5％
定制式泛游艇豪宅（住宅区景观带极品豪宅高端士传世珍藏版）户（栋）建筑面积约450～600方米（3层独立式建筑）带型私家泳池私家游艇码头（配售游艇部）性化私家花园证部分私家宅基面积约600～800方米充分享住
宅区景观带公休闲空间该类泛游艇豪宅属社区景观区域副产品统纳入五星级酒店游艇会酒店式物业服务范围采定制式营销模式客户提供样化设计方案（客户行提供设计方案）基础独立定价独立销售
建筑参数：
住宅区占面积约1216亩总建筑面积68万方米住宅区规划净容积率084建筑密度≤8％绿率≥65％均建筑层数11＋1层建筑物顶部高度约40米楼间距≥60米
户型设计例项目分期建设程中根实际销售情况进行修改调整变更
八项目合作开发模式
项目拟海南省榆亚盐场三亚龙玺投资发展限公司合作方式进行整体开发具体合作模式股份制合作模式：
榆亚盐场出（驷轩分场现榆林湾全部土）三亚龙玺投资发展限公司出资双方根海南省国资委关加快推进省属国企业改革工作通知（琼国资2006129号文件）精神妥善处理榆亚盐场债权债务职工安置业等问题前提
组建股份制项目公司（具体持股例关权益事项双方协商公司章程形式进行确定）项目公司统实施项目规划建设销售营理事务项目公司存续期间产生营利润双方公司章程确定关原进行分配项目公司分公司相关工作岗位优先满足榆亚盐场职工业需
相关承诺：
述合作模式三亚龙玺投资发展限公司认真履行榆亚盐场项承诺：
1三亚龙玺投资发展限公司通协议出方式全额出资担负三亚榆亚盐场全部债务省国资委文件精神安置职工取榆亚盐场全部债权营权
2企业改制稳渡原盐场领导班子改制三五年保持整体变继续发挥领导作
3原盐场职工愿原优先签订劳动合原职工签订合数低现职数50％改革现工资体系提高职工工资福利遇保证盐场改制年全员年均工资总额标准低2006年盐场岗年均工资总额15倍改制聘职工已办理退员政府规定接续时缴养老失业医疗工伤生育等项社会保险金
九项目总投资估算
根项目规划设计容合作开发模式初步估算项目项建设投资费约民币400000万元
中项目建设投资民币357840万元（含土等形资产投资92590万元）建设期营理费5300万元前期市场推广费5360万元建设期银行贷款利息31500万元详见表：
三亚榆林湾山水花国际安养城项目投资估算表
序号
投资建设容
单位
数 量
单 价
（元）
投资金额
（万元）
建设投资
★
形资产投资
1
承担榆亚盐场债务企业改制职工安置(办理房产证)补偿费
1215000
2
土权评估价(变性)
亩
175717
300000
5271510
3
驷轩分场186户职工住房安置
M２
18600
1600
297600
4
村属部分鱼塘土清理补偿
亩
709
9000
63000
5
形资产投资预备费注(1)
2200000
6
项目前期运作费
211890
项目形资产投资合计
9259000
★
固定资产投资
1
项目开办费
11
质勘探规划设计
M２
900000
30
270000
12
立项规划审批报建费
M２
900000
35
315000
13
土整理围墙建工程
50000
14
七通工程
亩
175717
67000
1177000
15
城市建设配套费
M２
900000
15
135000
16
开办费
153000
计
2100000
2
核心景观配套设施建设费
21
中央绿岛公园红树林景观长廊
500000
22
工水系岸基园林景观休闲配套设施
850000
23
海洋文化综艺窗基础建设工程
650000
计
2000000
3
土建安装装修工程费
31
防消防太阳智设施
M２
900000
13000
1170000
32
五星级酒店体工程
M２
52000
4000
2080000
33
五星级酒店泛游艇社区(含游艇码头)
M２
60000
3500
2100000
34
海洋综艺窗文化演艺会议会展服务设施
M２
8000
3500
280000
35
海洋剧场型数码喷泉焰火灯光艺术工程
M２
500000
36
国际老年安养中心体工程
M２
15000
3000
450000
37
老年公寓院士流动工作站
M２
85000
2500
2125000
38
高尚度假住宅区(毛坯房)
M２
水榭江南组团
M２
170000
1700
2890000
山水华庭组团
M２
170000
1700
2890000
山海约组团
M２
170000
1700
2890000
云域海洲组团
M２
170000
1700
2890000
计
20265000
4
社区园林景观配套设施工程
41
五星级酒店泛游艇社区
M２
110000
400
440000
42
老年安养中心老年公寓区
M２
50000
200
100000
43
高尚度假住宅区
M２
350000
200
700000
计
1240000
5
设备购置费
51
进口型豪华游艇机动帆船
艘
10
150万
150000
52
酒店营服务设备
400000
53
医疗护理设备
200000
54
救护直升飞机
架
1
1200万
120000
55
物业理机械设备
50000
计
920000
项目固定资产投资合计
26525000
项目建设投资合计
35784000
三
营理费(固定资产投资额20％计)
530000
四
前期流动资金(长期营项目投资额87％计)
536000
五
银行贷款利息(建设期5年长期负债10亿元利率63％计)
3150000
项目总投资合计
40000000
注：1项目形资产投资预备费项目区榆亚盐场驷轩分场175717亩土范围外安游道盐场界间约709亩带状土（项目规划范围）购置费
2投资估算根政府部门终批准项目规划设计方案重新进行投资测算作股东方开展项目合作
十市场营销效益分析
项目三亚市榆林湾区域天独厚山水生态气候空气阳光岛屿风情田园风光等然生态资源背景三亚特殊热带海洋文化热带花卉园林艺术民风民俗托亲然反璞真滨海度假生活理念结合国第三次置业海南第二居未发展趋势通三亚市榆林湾区域优美谐然度假养生环境建筑科技海洋文化居艺术等资源整合体专国外成功士精心造候鸟式居第二居住
（）三亚市房产业市场背景前景分析
前国家房产业发展出台系列宏观调控政策措施目保证国房产业健康发展保障国民济结构性发展衡抑制房价快速增长实现民群众基住房问题社会问题全面解决
海南房产业具十分典型第二居市场特征面中国中产阶层目标客户群体属边缘性富房产第三次置业发展范畴突出旅游房产业资源特殊性养生度假舒适性居住环境愉悦性海南旅游房产业显然属国家房产业进行宏观调控震中影响范围（国家新出台限制禁止项目政策海南高尔夫墅类等圈型项目产生显著控制性影响）国流房产业发展情况相反相美国夏威夷澳利亚黄金海岸印尼巴厘岛沙特迪拜等国外旅游度假胜目前海南旅游房产业仅处贱卖资源初级发展阶段国家海南旅游房产业发展实行种相鼓励边缘政策采取种提升性规划引导市场扶持措施（海南省三亚市年实施系列型招商推介节庆活动规划提升行等）
三亚国唯热带海滨旅游城市国独具热带滨海然风光田园风光具佳养生环境旅游环境度假环境居环境绿岛公园全中国民花园阳光露台 十年旅游行业创建市场开发目前三亚已成国旅游济较发达城市已跻身国六旅游目列时世界旅游组织授予世界佳旅游目世界样板旅游城市称号2005年三亚市旅游接
总数已达593万次1996年年均客源增长率达173％旅游业高速发展进步改善三亚居环境度假环境吸引量国国际士三亚置业投资开辟第二居侯鸟式居2001～2005年5年间三亚市商品房销售面积463万方米中外销商品房面积417万方米外销率达9006％五年间三亚市商品房均销售价格已低成价数百元方米猛升4260元方米三亚湾代表线海景房销售价格更2003年前2200元方米跃升目前万元价格台阶饶权威济分析士行业专家均普遍认：三亚限高品位居资源尤滨海度假资源相国国际市场巨需求显然严重低估贱卖
（二）项目营销机构销售行组织
项目产品销售行通建立全国性网络进行：
1营销中心：拟选定三亚作项目营销服务中心负责统理项目全国性销售网络统开展异客户接市场推广产品广告发布事务
2异营销网点：拟北京天津海太原成重庆哈尔滨连青岛等中心城市设立常年展销处时寻求代理服务商开展区域性营销合作通异代理商组织异客户三亚旅游购房代理商提供具竞争力代理服务佣金（销售额2～3％）时成交客户提供报销旅游团费折机票销售政策
3居间服务网络：发展出租车司机酒店旅行社等工作员加入项目居间销售服务提供具吸引力居间服务佣金
4全国性巡回展销（产品行销）：1）通参加全国房展会展活动进行品牌推广产品展销2）组织专门巡回销售队伍采取蛙跳式战术全国中心城市开展项目产品巡销活动（次展销时间半月开展全方位市场推广工作）
（三）销售周期进度
三亚榆林湾山水花国际安养城项目拥天独厚理位置然资源加政府三亚包装宣传力度逐年增加断举办国际赛活动已三亚推国际舞台三亚国际知名度影响力越越旅游房产等行业逐步面国际市场长远角度考虑三亚房产市场增值空间土资源稀缺状况必越越严重公司拟充分握利现土资源采取控制性开发销售政策土价值化利润空间化基础争取进步加土储备量项目计划开发周期五年销售周期六年销售开发组团工程进度销售进度计划安排：
1工程进度达正负零售出率达5
2体封顶售出率达60
3楼完工售出率达90
4楼验收完成售出率达95
5景观配套全面完成售出率达99
（四）销售价格收入预测
1产权销售产品价格定位：
根项目区位景观配套户型等竞争优势参前三亚旅游房产业综合价格指数市区类型楼盘（时代海岸春山水国际凤凰水城等）商品房销售价格时结合三亚东海区域酒店销售情况较保险系数初步确定项目旅游房产产品销售价格：
1）普通商品房（毛坯房）均销售价格5600元方米计
2）游艇会馆墅区（泛游艇社区）28000元方米计
3）老年公寓（成品房）均销售价格：6800元方米(含装修家电家具)
4）水商业营设施8500元方米计
5）五星级产权式酒店（客房部分）：20000元方米计
销售价格策略应采取低开高走行市原低起价（均价保持定价范围）先进行部认购进低价进入市场结合工程进度销售进度市场情况进行机应变性调整
2长期营项目产品价格定位：
1）五星级酒店客房（五星级标准）出租价格均850元天计
2）国际老年安养中心客房出租价格均680元天计医疗护理服务价格执行国家方关价格标准
3）国际游艇俱乐部会员消费综合消费价格600元次计
4）城市休闲娱乐餐饮消费综合价格：200元次计
5）项目区花卉绿业生产服务价格：年产类高档盆花苗木15万盆（株）均价格100元盆(株)计
3项目产权销售收入预测
1）山水花毛坯房销售收入：5600元方米计68万方米毛坯房销售收入3808亿元
2）游艇会馆区（五星级酒店泛游艇社区）销售收入：28000元方米计6万方米墅类物业销售收入168亿元
3）老年公寓成品房销售收入：6800元方米计85万方米成品房销售收入约578亿元
4)水商业服务设施8500元方米计2万方米商业物业（含会型商业设施）销售收入170亿元
5）五星级产权酒店（客房部分）：20000元方米计4万方米五星级酒店客房营权益销售收入约80亿元
4长期营项目营销售收入
根分项测算长期营项目五星级酒店老年康复疗养中心中央绿岛公园游艇俱乐部海洋剧场功会议会展中心水商业中心旅游文化产业项目等年度销售营收入达民币40亿元中：
1）五星级酒店年度营收入：酒店客房总数800间年出租率55％价格850元天计1365亿元
2）国际老年安养中心年度营收入：特种五星级客（病）房450间入住率60％价格680元天计067亿元医疗护理服务收入客（病）房收入50％计033亿元合计10亿元
3）国际游艇俱乐部年度营收入：年接类会员游客6万次综合消费价格600元次计036亿元
4）城市休闲娱乐餐饮消费服务收入（含五星级酒店配套服务项目社区类服务项目营收入）：年接类消费士（含游客市民）70万次综合消费服务价格200元次计140亿元
5）项目区花卉绿业生产服务营收入：年产类高档盆花苗木15万盆（株）均价格100元盆(株)计015亿元
注：社区物业代租收入体现业权益物业理公司营成物业公司营收入部分物业公司养社区长期养护计入项目营收入
合计项目产品（产权）销售收入约民币7036亿元实现销售利润约2018亿元企业形资产变现总额（分配）约9259亿元形成项目公司长期营性资产（原值)约616亿元（含未销售65万建筑方米面附属物占1000余亩公园景观花卉产业生产营设施固定资产原值）项目固定资产长期营收入约4275亿元年
5项目产权销售效益估算（见表）：
三亚榆林湾山水花项目财务效益估算表（）
序号
测 算 科 目
单位
数 量
单 价(元)
金额(万元)
项目销售总收入
703600
二
项目总成
1
项目总投资
400000
2
销售成
21
异营销网点建设
处
20
500000
1000
22
市场推广广告费(项目总投资1％计)
4000
23
销售佣金代理费(般销售收入2％)
14072
23
客户返点优惠(般销售收入3％)
21108
24
日常销售费(含异销售网点日常费)
1800
25
土增值税(销售额3％计)
21108
26
营业税(销售额55％)
38698
销售成合计
101786
项目总成合计
501786
三
销售利润(税前)
201814
四
资产性收益(项目形成固定资产原值)
61600
五
项目利润总额(税前)
263414
六
企业形资产变现收入
92590
七
全部资产变现增值收入合计
356004
八
项目投资利润率＝263414÷400000×100％＝6585％
九
项目投资回报率＝356004÷400000×100％＝89％
6长期营项目济效益估算（见表）：
三亚榆林湾山水花项目财务效益估算表（二）
序号
长 期 营 项 目
数 量
价格(元)
年度营收入
单位：万元
五星级酒店客房营收入
1606万次
850
1365100
二
国际老年安养中心客房收入
9855万次
680
670000
医疗护理服务收入
330000
三
国际游艇俱乐部营收入
6万次
600
360000
四
城市休闲娱乐餐饮消费服务收入(含五星级酒店配套服务项目)
70万次
200
1400000
五
花卉绿业生产服务营收入
15万盆(株)
100
150000
长期项目年度营收入合计
4275000
第二部分 融资合作方案
项目投资开发进度资金筹措计划
根海南旅游房产市场发展现状动态趋势结合三亚榆林湾山水花国际安养城项目合作开发模式项目开发周期初步确定五年（项目修建性规划获政府正式批准日开始计算）开发期年度工程进度
投资计划初定：
第年：
完成榆亚盐场企业改制重组职工安置补偿项目区土资产评估实物投资验收工作步开展项目区土确权期项目区土变性质勘探总体规划设计报批榆林湾海洋文化综艺窗基础建设工程榆林湾中央绿岛公园红树林保护区两核心项目建设项目区全面开发提供充分基础市场推广台时开始启动项目区中部山海约住宅组团开发建设
该年度计划投入137000万元中项目启动资金投资约43180万元项目区国划拨土等实物资产投资约93800万元
第2年：
开始实施榆林湾山水花国际度假住宅区期工程20万方米商品住宅项目建设年达商品房预售需工程进度求时开始进入五星级海度假酒店国际老年安养中心两项目体工程施工阶段全国开展商品房市场营销预定业务
该投资年度项目区中央绿岛公园红树林生态观赏区基建成正式市民游开放该年度计划投资78000万元
第3年：
五星级海度假酒店国际老年安养中心开始进入室装修设备安装阶段山水花住宅区期工程酒店公寓老年公寓期工程正式交付项目区商品住宅进入现房销售阶段商品房实际销售进度逐步开展榆林湾山水花国际度假住宅区二期工程（35万方米）施工该年度计划投资95000万元时预计年回笼商品房销售资金150000万元中央绿岛公园实现第三产业服务收入5000万元
第4年：
五星级度假酒店国际老年安养中心投入试运营泛游艇社区老年公寓山水花住宅区期工程销售目标基实现三期工程35万方米商品住宅老年公寓陆续竣工始终现房方式进行发售计划投资90000万元时预计年回笼销售资金150000万元五星级酒店国际老年康复疗养中心中央绿岛公园实现营业收入30000万元
第5年
期销售工程竣工决算阶段预计年起建设期结束回笼销售资金约206650万元五星级酒店国际康复疗养中心中央绿岛公园三营项目实现营业收入40000万元进入稳定营业绩发展阶段
项目建设需启动资金筹措计划见表：
1项目启动资金筹措计划表（第1～2年）
资 金 项 目
单位数量
启动资金
(万元)
资金源(万元)
筹
1榆亚盐场企业改制费(含土确权办证)
12150
12150
2期项目区土变性费
557亩
6684
6684
3质勘探规划设计
200
200
4期项目报建行政规费
300
300
5七通建设施
557亩
2000
1000
1000
6海洋综艺窗基础工程(期)
3000
1500
1500
7中央绿岛公园红树林保护区
5000
2000
3000
8期工水系建设工程
2000
1000
1000
9山海约17万M2住宅区土建工程
10000
5000
5000
10前期市场推广费
500
500
11理费
500
500
12预见费
1000
1000
项目启动资金合计
43334
31834
11500
二项目公司原始股权价值分析
（）项目公司原始股权资产价值分析：
根海南省榆亚盐场三亚龙玺投资发展限公司2006年12月8日签署合作协议级部门关批复项目海南省榆亚盐场三亚龙玺投资发展限公司采取股份制合作模式进行投资开发双方组建三亚龙榆投资开发限公司（项目公司）该公司统实施项目开发建设双方签署新公司章程新公司拟定注册股民币4000万元（股）中海南省榆亚盐场位三亚市榆林湾驷轩工区175717亩国划拨土（评估）入股新公司中持股例25％
（1000万股）三亚龙玺投资发展限公司承担榆亚盐场企业改制职工安置补偿费土变性费榆亚盐场职工业培训费项目全部建设投资费等出资方式入股新公司中持股例75％（3000万股）
推算新公司股东权益单位股资产价值（项目融资合作股权价值）：
三亚龙榆投资开发限公司原始股价值推算表
序
号
测算设计条件
（政府批准规划设计条件准）
土市场价值
(万元亩)
175717亩
土总价值
(万元)
千万股折合单位股权资产价值
(元股)
1
容积率02时
20
3514334
3514
2
容积率03时
30
5271510
5272
3
容积率04时
40
7028680
7029
4
容积率05时
50
8785850
8786
5
容积率06时
60
10543020
10543
6
容积率07时
70
12300190
12300
7
容积率08时
80
14057360
14057
8
容积率09时
90
15814530
15815
9
容积率10时
100
17571700
17572
注：目前项目申报规划设计条件：总建筑面积90万方米总体容积率0768推算新公司单位股权资产价值13495元股 项目公司4000万股总股股权资产总价值5398亿元
（二）项目公司原始股权市盈率价值分析
验证项目公司股权资产收益力（项目公司股资市场投资价值）报告项目公司原始股权市盈率价值进行预测：
根项目财务效益测算表显示项目运营期（6年）实现全部项目利润形资产变现收益3560亿元均年约593亿元股收益14833元年资市场理性收益率30倍计算折合项目公司总市值约180亿元445元股6年项目总收益约相1100亿元资金银行产生年期利息收入相180亿元资金银行产生六年利息收入总
三项目融资战略合作模式
鉴项目总投资规模前期开发需资金量较三亚龙玺投资发展限公司出总体资金链计划方面考量拟引进1～2家相资金实力企业作控股方（龙玺公司）战略合作伙伴公司初步拟订项目融资战略合作模式：
（）债权融资
1合作模式：三亚龙玺投资发展限公司固定回报率方式战略投资开展直接融资业务
2计划融资总额：民币30亿元（企业间直接融资）
3款期限：3～5年（首批款项账日起计算）
4投资回报率：年固定回报8～10％（协商）
5款保证优先条款：
（1）抵押担保措施：
1亿元企业直接融资均三亚龙玺投资发展限公司项目公司中500万股原始股权进行抵押（单位股权资产价值13495元股）采取担保形式
（2）财务监督：
债权龙玺公司派驻副总理财务专员名监督项目公司资金情况督促龙玺公司期付息
（3）债转股承诺：
龙玺公司承诺债权2年愿述贷款3333元股（约合项目公司股权原值2470％亿元贷款全部转股份合300万股占项目公司总股75％股权资产总价值约405亿元）优惠条件转换项目公司股权
6债权融资退出方案：
投资方资金划拨达龙玺公司帐户龙玺公司首先第年投资回报返投资方第二年初支付第二年度投资回报第三年起项目销售收入首先偿投资方款然进行支出投资方息结算清双方解债权债务关系（债转股时外）
（二）股权融资
1股权融资方式：三亚龙玺投资发展限公司协议转股权方式战略合伙进行融资战略合伙龙玺公司股东身份间接参项目公司投资营理事务龙玺公司获项目利润中分享应利益
2融资总额：民币30亿元
3投资权益保证：
（1）营理权：
投资方投资1亿元民币时拥三亚龙玺投资发展限公司10％股份（根项目财务效益测算表显示建设期结束项目公司10％股份获取利益回报约315亿元）龙玺公司分享项目利益推举副总理（出龙玺公司董事）财务间接参项目公司营理事务投资方投资2亿元民币时1亿元投资拥三亚龙玺投资发展限公司相应股份外推举常务副总理（出龙玺公司执行董事）财务总监出纳间接参项目公司营理事务
（2）股权转分包：
龙玺公司承诺：投资方投资1亿元民币时双方合作期前2年投资方该项目区时土市值（土变性评估）愿双方股权融资行转项目区相应块（组团）进行分包开发行（龙玺公司项目公司中投资方建立独立核算帐户）分包开发项目建设资金投资方行筹集投资方已龙玺公司投入股权资金转项目分包费持龙玺公司股权龙玺公司分包项目中销售利润结付榆亚盐场应部分余销售利润投资方
4股权融资退出方案：
项目开发完毕合作双方股权项目收益进行划分（1产权项目销售利润扣企业税分配利润方式年度分配结算
2固定资产收益部分方相应投资例计转固定资产项目营公司相关股权龙玺公司开发期结束投资方退应占固定资产原值部分等值货币3项目形资产变现收入项目开发期结束次性分配结算）项目收益分配结算完成投资方持龙玺公司股权龙玺公司（股权转分包外）双方股权合作行终止
（三）项目（组团）分包开发承销
投资方该项目区时土市值（土变性评估）龙玺公司协议方式该项目区相应块（组团）进行分包开发行组织销售（龙玺公司项目公司中投资方建立独立核算帐户）投资方龙玺公司分期支付项目分包费（首期承包费低总分包费50％年付清全部分包费）投资方次性支付项目分包费时享受95折优惠分包开发项目建设资金投资方行筹集分包开发项目销售利润结付榆亚盐场应部分余销售利润投资方
（四）合作方式： 商议
结部分
项目区三亚市海湾开发带中唯事型工水系景观体系营造工程亲水型城市海滨综合开发三亚市城区范围硕果仅存型高端度假项目组合开发区域着三亚市2006年重点投资工程项目中重中重项目——三亚红沙桥建成着山海河城卓越景观素极品居环境榆林湾区域成三亚市新轮市政建设世界级旅游度假名片工程项目争先落户中心热点
三亚热带滨海旅游度假资源全国范围言具置疑唯性权威性时滨海土资源生性前三亚滨海土资源日益紧缺凸现三亚榆林湾山水花项目弥足珍贵
综述项目开发营具方面投资保证：
1低风险高回报
根测算项目投资销售周期5~6年预计实现项目销售总收入7036亿元销售利润2018亿元项目总利润2634亿元全部资产变现增值（利润）收入合计3560亿元项目总体投资利润率6585总体投资收益率89％余项收益指标均表现良
2优良投资环境极佳战略机遇
国房产济发展缓慢时三亚房产保持着高速增长次济高速增长90年代单纯炒事实建造出产品已广国外消费者接受购买
巨投资发展机遇海南高速增长济吸引香港李嘉诚集团投入400亿元民币海家化集团投资200亿元民币开发海棠湾
荣智健集团投资200亿元独家开发万宁市神洲半岛家型企业集团海南特三亚济发展注入新活力
3巨度假产品市场空间独特珍贵气候条件项目成功奠定动摇发展基石
中国三亚三亚淡水水质居全国第空气质量居世界第二全中国民花园阳光露台独特热带气候密集滨海旅游度假素健康纯净养生居环境独特浓郁南国风情放国国际稀缺资源目前三亚整体房产价格夏威夷十分预示着三亚房产业年十年中尚着巨市场发展空间
天造山水创商机公司衷心祝愿：
执子手子俱荣
三亚龙玺投资发展限公司
董事长：陈英 总理：陈秉宗
项目联系：
杨桂春 TEL：13322076259
陈晓五 TEL：13876565160
项目策划： 曹荣君 TEL：13907600048
EMS：cao00048@vipsinacom
附件：三亚市房产业基情况参考资料
资料（1）：2005年1～12月份三亚商品房销售情况统计表
月份
(2005年)
旅游数
（万）
销售面积
（万方米）
销售套数
销售金额
（万元）
1
3698
1561
1552
4549530
2
3369
1242
1134
3611070
3
4095
655
746
2073385
4
2832
688
784
2478003
5
2483
231
244
886647
6
1947
061
60
244906
7
2690
223
277
765179
8
2767
2767
244
7336
9
2060
142
156
574173
10
2866
565
490
2126218
11
3604
447
501
2112471
12
4074
1428
1680
11277536
合计
36485
7466
7868
31437718
（表资料源：三亚市房产交易三亚市旅游局）
资料（2）：2005年三亚市房产销售图表
图显示：三亚市房产销售情况受旅游客源市场季节性影响较明显年6～10月销售淡季年11月份～次年5月份销售旺季
资料（3）：三亚市年固定资产投资房产投资情况
单位：亿元
年 度
固定资产投资
房产投资
房产投资占固
定资产投资例
2000
1340
017
126
2001
1637
270
165
2002
1973
478
246
2003
2678
812
303
2004
3732
1385
371
2005
4895
1933
395
表中出三亚市房产投资房产投资占期固定资产投资例2000年快速增长增长原三亚市城市环境改善房产市场形势良投资回报率高增加投资者信心二受1992年房产泡沫影响原房产投资基数低现正处恢复阶段增幅较三三亚2001年——2003年三年完成123万方米停缓建工程处置工作投资量加年情况房产投资增长速度直处良性状态
资料（4）：三亚市年房产开发项目资金源情况
单位：万元
年度
房产总投资
贷款
筹资金
资金
2000
1700
1000
588
112
2001
27000
3000
21595
2405
2002
47800
5732
32291
9777
2003
81200
12231
54258
14711
2004
138539
17650
113843
7046
2005
193349
21830
163800
7719
表出三亚房产开发资金源企业筹资金中2002年起利国贷款例逐渐减少企业筹资金例逐渐增房产开发资金银行赖程度逐渐呈降趋势2004年房产企业银行贷款占房产总投资
1274 远远低银行发放房产企业贷款警戒线2004年商品房销售总房价315亿元计算揭贷款657亿元房产揭占总销售价格208七成揭贷款计算总揭例297 说明七成购房者选择次性付款说明目前三亚银行贷款处低风险区
资料（5）：三亚市年批准预售商品房统计
年度
项目数（）
套数（套）
面积（万㎡）
2001
6
835
2132
2002
26
2180
5159
2003
44
4901
8643
2004
72
13518
14235
2005
50
9673
10760
合计
198
31107
40929
表中出2001年起批准预售商品房面积呈逐年增加趋势2005年批准销售面积稍回落原开发商手中储备土减少
资料（6）：三亚市售房产项目览表
区域
序号
楼盘名称
建筑面积万M2
起价
元 M2
均价
元 M2
开盘时间
销售率
1
金陵海景花园
113
7000
9000
70
线
海
景
项
目
2
海洋星
10
7364
9500
200451
80
3
汇凯花园
28
8800
85
4
昌达四季花园
30
7000
20021
99
5
天福源
20
11000
20033
100
6
海风
25
7800
2004101
95
7
椰风海韵
33
5780
8200
200412
90
8
阳光棕榈湾
11
6500
8500
2005327
70
9
海悦湾
05
8400
8600
2004121
90
10
嘉海景国际公馆
28
11500
20045
80
11
玉海国际
69
8600
200412
70
12
阳光海岸(二期)
70
9600
12000
200391
100
13
蓝海豪苑
32
8900
11000
2003101
95
14
凤航厦
40
2888
3800
2004101
60
15
海岸艺墅
30
6880
9000
200412
40
16
帕美纳
30
8900
200511
17
皇家生态海景
39
6600
8500
2004101
70
18
瀛寰度假公馆
12
9000
2005111
95
19
南海假期
21
7200
200511
70
20
碧海蓝天(二线)
142
7500
94
二
线
海
景
项
目
21
擎天半岛
50
6500
18000
20059
部认购
22
盛京翠海椰晖花园
23
6200
2004101
75
23
新洲三亚印象
38
4400
6500
20041
85
24
时代海岸(盘)
517
5640
6800
2004
83
25
宁海苑
25
2780
4000
2004
85
26
凤凰温泉家园
12
1980
2300
20058
50
27
衍宏山水翠景
15
3000
3800
20041
90
28
兴星河花园
12
2470
3000
2005628
50
三
线
项
目
29
阳光名邸
38
2815
3800
2005426
80
30
三永凤凰城
39
2688
3300
2003
90
31
聚鑫园
40
2730
3500
200512
已售完
32
汇林水苑
70
2760
3650
20051225
90
33
金鸡岭花园山庄
36
2100
3600
20057
期售完
34
丽园春晓
23
2520
3300
200491
50
35
兴家园
13
1500
2730
20021
已售完
36
瑞海花园
110
2500
3000
200212
已售完
37
海岳花园
78
2530
3300
20053
期95
38
嘉宝花园
10
3288
4288
20049
90
39
兰海滨河城市花园
55
2800
4500
20051231
90
40
香榭名苑
28
5200
2005108
41
山水国际村(盘)
908
4300
5300
200510
资料（7）：项目股东：三亚龙玺投资发展限公司简介
三亚龙玺投资发展限公司天津万隆集团海南省三亚市项目运作公司万隆集团系天津名列前茅型集团公司着10年发展历史拥5家全资集团公司房产城市建设综合开发企业天津市房产龙头企业已天津成功开发房产1200万方米年售房额达50—60亿元通英国标准协会（BSI）国际ISO9002质量体系认证时万隆集团作中国农业银行特优授信客户年享26亿元民币授信额度集团年汇集出70亿元资金空间专门海南事整体性项目投资开发旗海南优联投资发展限公司（注册资金10亿元民币）2005年3月海南省海口市政府签定总投资达140亿元民币海口新埠岛总体开发项目规划建成总规模达300万方米省会新城区
2005年10月18日万隆集团三亚市政府成功签定总投资达68亿元民币海南省重点项目三亚市名片亮丽工程——三亚阳光海岸旧城改造项目2005年11月三亚龙玺投资发展限公司正式成立该公司成功运作三亚阳光海岸项目全部前期工作获三亚市委市政府领导社会界致评
目前三亚龙玺投资发展限公司已海南省榆亚盐场签署合作开发三亚榆林湾山水花国际度假城邦项目协议已获级部门批准现正积极进行该项目深化推动工作
秉承创流工作目标讲诚信民原制度目标理兴团队创造精神企业宗旨三亚龙玺公司全体仁努力进取勇开拓紧紧三亚市级政府企业做做强先进理理念优秀立足三亚建设海南三亚龙玺公司着现代化元化国际化企业发展目标断迈进
资料（8）：项目股东：海南省榆亚盐场简介
海南省榆亚盐场位国南端著名国际热带滨海旅游城市三亚市始建1953年省属国企业现册职工583资产总值15亿元土（海盐生产配套）175717亩（中：厂房19865亩住宅区1974亩盐田153878亩）年产值1854万元（中：房产开发1500万元海盐生产186万元物业理码头营运等种营168万元）
建场五十年榆亚盐场始终力弘扬艰苦创业私奉献团结拼搏开拓创新企业精神积极实施盐综合发展营战略特年通深化改革强化理企业济结构单海盐生产模式转变房产开发海盐生产种营举综合发展模式济效益稳步增长职工收入逐年提高居住环境断改善次评三亚市两文明先进单位
2004年榆亚盐场充分发挥土资源优势努力发展企业济着公公开公正赢原积极外招商引资先国家著名公司等进行土开发项目合作取明显济效益榆亚盐场改革发展积累宝贵验
榆亚盐场尚未开发土175717亩进步发展壮现企业实力发展方济目前榆亚盐场级部门批准指导采取资产重组方式三亚龙玺投资发展限公司开展战略合作榆亚盐场现175717亩土实施全面开发建设进步榆亚盐场整体改造成房产开发龙头集商务旅游物业理种营体股份制企业
三亚榆林湾山水花度假城邦项目概念性规划
（项目规划设计机构：深圳市建筑设计研究总院200612)
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