目 录
第篇 长安国际广场项目开发背景 3
11适应西部开发战略区开发积累资金 4
12适应金融产业集聚规律促进金融产业发展 4
13适应国入世外资进入西部区需 5
第二篇 西安市济房产发展状况 5
21西安宏观济发展概况 5
211西安市济发展状况 5
212房产行业概况 6
22西安房产概况 6
221西安产市场区域特点 7
222土市场交易中类途 7
23项目概况 7
24项目较分析 8
241周边项目竞争趋势资料 8
242西安市高档写字楼竞争分析 9
243西安市办公空间资料分析 10
244项目高档住宅较分析 10
245项目价分析 11
第三篇 长安国际广场项目规划进展 12
31长安国际广场规划理念 12
32长安国际广场建筑工程指导思想 13
33长安国际广场建筑总指标 13
34长安国际广场建筑设计 14
341100米高商务楼五星级酒店 14
34285米高酒店式公寓 14
343四栋十层40米高写字楼 14
344开发步骤 15
345目前工程进度 15
35长安国际广场项目开发实施方案设想分析 15
第四篇 项目建设工程设计济指标 15
41选择采具现代风格高科技水准项目设计方案 15
42济技术指标（见表） 16
第五篇 长安国际广场项目开发体介绍 16
51西安房产开发企业集团简介 16
52陕西长安建设投资开发限责公司简介 17
53长安国际广场项目建设战略团队分工 18
54长安国际广场品牌塑造联盟 19
第六篇 项目投资估算资金筹措说明 20
61项目投资成估算 20
62投资资金筹措 20
63贷款担保 20
第七篇 项目济效益评价分析 20
71盈利力分析 20
72资金源运表款项分析 24
73资产负债分析 24
第八篇 项目招商计划 26
81目标客户定位 26
82投资者保值增值保障预期 26
83项目品牌推广招商实施进度计划 26
84投资建议 26
85长安国际广场相关物业投资建议 26
86投资机构投资建议 26
87投资风险保障 26
第篇 长安国际广场项目开发背景
西安房产业发展水规模处国中流水北京海海发达城市相存少差距市场发展潜力目前西安市缺乏代表西安国际化市建筑群体长安国际广场出现填补方面缺憾代表西安现代形象反映西安五千年文化现代文明融合
西部开发国际知名公司办事机构外资金融行业均需量高档次具影响力写字楼群（犹北京新东方广场样）长安国际广场项目建设正适应形势需该项目规模档次理位置周边环境西安规模档次高理环境佳物业理水高伦写字楼群必成西安城市建设中里程碑建筑成西安现代化城市标志
西安房产开发企业集团决策者审时度势敏锐目光超前意识充分认识区振兴必须金融事业发展前提着回报社会良愿托集团雄厚济实力优良资信建设长安国际广场作公司拓展元化投资领域造新优势重点项目更作支持市省整西部区金融事业发展台促进区济发展做出贡献着中央西部开发战略制度实施着中国加入WTO种承诺义务逐步兑现该项目开发远见必性更加表现社会意义更加明显体现方面：
11适应西部开发战略区开发积累资金
长期中西部区济发展滞东部区原然方面金融仰情况严重促成资金短缺重方面统计资料表明中西部区
GDP占全国184（1996年）国家银行现金收入占全国134进出口实际利外资额分仅占3936种现象反映出中西部区引进外部资金吸引区资金力较差资金利效率较低甚资金紧张情况出现资金外流90年代初西北区银行资金20左右通种方式流东部区中央开发西部战略确定种现象继续制约西部济发展急解决
种现象产生原区金融中心没形成金融机构布局合理结构完善金融工具手段创新足解决问题专家学者建议西安支点建立五点四线模式西北金融合作区中央适应西部开发促进金融发展需进行国家金融改组已国家央行西北区域支行建西安出台进步措施长安国际广场作金融布局基础设施必战略实施提供支撑作
12适应金融产业集聚规律促进金融产业发展
城市成区域性金融中心必须金融作核心产业优先发展应建设品牌响亮规模宏功齐全辐射海外金融中心区例美国华尔街东京银座城市通建设巨影响金融中心区成国际性区域性金融中心城市种集聚效应金融业发展客观规律
规律国许城市形成强化金融中心城市位正紧锣密鼓动加强城市金融中心建设例北京作北方金融中心斥资150亿元金融街中心区海陆家咀集聚中外金融机构200余家天津石家庄等城市金融中心正进行西安确保西部区金融中心位必须作基础设施硬件金融中心作支撑长安国际广场建西安金融气息旺黄金段规模宏技术高新特色适应需必成金融产业集聚热点
13适应国入世外资进入西部区需
着改革开放断深入尤正式加入WTO国济发展愈愈纳入全球济化范畴落实中央开发西部战略中国家政策断倾斜西部投资环境断改善外资进入西部已成断加强趋势着国入世承诺兑现时间表确定国外金融资金融机构进入西部已排日程专家断三五年外资外国金融机构量进入西部高峰时期长安国际广场建设期相吻合客观印证项目开发必性行性预见性
第二篇 西安市济房产发展状况
21西安宏观济发展概况
211西安市济发展状况
国家积极财政政策西部开发战略等素推动西安宏观济持续加政府宏观调控拉动济增长重点放投资扩需实施积极财政政策扩投资需求固定资产投资力度继续扩促进房产投资快速增长西安市房产市场继续保持两年稳定快速健康发展势头房产开发投资稳定增长商品房价格趋稳商品房销售面积继续增长销售额步增加市场交投活跃空置量继续降着商品房建设步伐加快商品房开发销售方面政策完善推进居民收入稳步增长西安商品房市场气升进入稳定增长期尤商业服务房销售高速增长说明西部开发政策效应已体现众西部开发信心支持着城镇住房制度改革继续深化济适房建设进度加快商品房消费断扩房产开发宏观调控政策逐步位西安房产市场继续保持快速发展
212房产行业概况
年中国ＧＤＰ增长贡献率言房产业明显偏高测算２００１年房产开发投资中国ＧＤＰ增长直接贡献率１．３百分点间接贡献率０．６１．２百分点两者相加计１．９２．５百分点表明中国ＧＤＰ增长房产业赖程度较高导致种现象原长期中国济增长直赖固定投资快速增长房产投资增长明显带动固定投资增长扩投资数效应提高房产业ＧＤＰ增长贡献率
中国房产业会出现快速发展赖金融强力支持直接支持企业房产开发投资二通发放住房贷款增加房屋销售扩房产需求房产业发展金融赖度断增强然央行房产业发展货币政策紧密联系起
22西安房产概况
年西安市产市场显著特点土市场交易量激剧增长原2001年国家出台系列政策措施国务院关加强国土资产理通知（国发[2001]15号）国土资源部第11号令招标拍卖挂牌出国土权规定进步加强土市场规范理促土公开交易量升特2002年陕西省西安市关加强国土资产理相关配套政策出台西安市国土储备暂行规定西安市民政府关实施国土储备土权招标拍卖挂牌出通知西安市民政府关实施分批次统征关问题通知批手续尚未完善开发纷纷新政策施行前补办手续导致短期土交易量激增二国家整体宏观济形势良西安市年济稳步增长旧城区改造力度加国企业改制进步推行促土交易日趋活跃产市场稳发育
221西安产市场区域特点
土市场区域分布西安市南郊类需求者开发商首选区域城南区南二环开通土交易量逐年增长土市场日趋活跃价涨快加西安高新技术产业开发区蓬勃发展南郊传统良区位年直土开发热点区域旧城区东郊区土交易呈现增长趋势旧城区土交易热点区域旧城综合改造开发区年国家实行严格耕保护措施城郊新征土量减少导致旧城存量土交易量升东郊区受
2000年动物园公开土拍卖年东元路土拍卖影响逐渐成开发商投资热点北郊区北二环两侧中心区域土市场较活跃交易量较
222土市场交易中类途
土市场交易中类途住宅土市场交易重点占级市场全部交易量39％次商业占23％综合工业分占14％11％14％
综合交易区域分布集中旧城西街区西街整体改造规划综合商贸区综合交易较二着北郊批综合设施开发建设北郊成西安市新济发展区北二环街两侧综合交易量较三旧城区零星改造综合开发
商业交易区域分布十分集中受西安市单城市商服中心影响旧城区区域均分布工业交易区域分布较零散
23项目概况
长安国际广场西安房产开发企业集团陕西长安投资开发限责公司兴建座规模档次高功全宏伟建筑群长安国际广场占31913方米总建筑面积2665万方米建筑容积率达69建筑分11层23层28层 建筑高度达100米总投资20亿民币座集金融商贸高级公寓智化办公五星级酒店等体功综合建筑群
该建筑群位古城西安南门外中轴线龙脉中部西侧西安南门礼宾广场构成西安市整体城市形象西安举行迎接国外贵宾仿唐礼仪入城式方西安举办种型政治济活动场外宣传窗口香港澳门回祖国庆典2001年奥运申办成功庆典美国总统克林顿访礼宾仪式等均举行长安国际广场投资兴建受省市等级领导密切关注力支持公司定决心花力气设计机构等基础工作做起定长安国际广场建设成陕西省西安市中国西北标志性建筑规划理念建筑设计环境营造装修工艺工程质量等硬件设施项软性服务方面成国家级优秀工程典范
长安国际广场东长安路干道西长安城堡酒店南邻陕西农业银行厦方圆1公里银行金融机构50家长安国际广场处位置古城西安实际金融中心价已达国外城市规划理提100黄金价
长安国际广场三年开发建设古城西安南门迎宾广场旁耸立起群宏伟高档建筑长安国际广场建成成西北区政治济文化氛围浓厚名副实国际金融中心中外公司办公榻商务活动理想场西部济发展桥头堡厦金融业雄厚必然成西安区金融中心西部开发良基础工程必促进西部济飞速发展
24项目较分析
241周边项目竞争趋势资料
项目名称
价格情况
价 格
付款
方式
物业理
车位
租金
备注
时代广场
(北街)
起价6600 ㎡
高价7200 ㎡
揭
139元月㎡
300元月租
12万买断
80~120
元月㎡
已销售96
中天国际
（北街）
均价6400㎡
高价6580㎡
6楼6400元㎡
5楼6310元㎡
4楼6280元㎡
揭
987元月㎡
空调费
冬86元
夏826元
150元月租
12万买断
60~70
元月㎡
已销售93
世嘉商务
（南门外）
起价4880 ㎡
高价5280 ㎡
差100㎡
揭
316元月㎡
100元
租金
290元
租金
45元月㎡
已销售955
天幕阔景
（高新）
起价10000
均价 12000
揭六成十年
未定
15万买断
500元租
已登记99
志诚厦
（桃园湖）
揭
10元㎡月
街面停车
70元
已售完
华融厦
（体育场）
起价4300
高价 6500
揭六成十年
125元㎡月
未定
售租
已销售936
旅游厦
（长安路）
5700㎡4层
5800㎡5层
揭
未定
未定
65~70
元月㎡
已销售95
世纪星厦（南二环）
起价4900㎡
高价7000
左右
首付2030年揭
未定
350~450左右
55~80
元月㎡
已销售965
蓝溪厦
（南二环）
4500
揭
41元㎡月
90元租金
50~75
元月㎡
已销售925
242西安市高档写字楼竞争分析
西安市写字楼目前开发现状说项目数量开发面积已初具规模西安目前缺少智化物业理领先高档写字楼项目着世贸加入西部开发实施国外知名企业甚世界500强企业会西安落户办公场选择会更加苛刻样造出集高智化高科技体高档写字楼西安写字楼市场急解决问题
周边项目竞争分析出类似天幕阔景高档综合性商住空间西安市房产行业属极少数尤理位置长安国际广场更绝仅类型项目天幕阔景相较项目处西安南门先天气度已高等更遑级省市领导高度关怀典设计手法博采古城西安数千年深厚文化积淀运富民族精神气节建筑语言符号成陕西省西安市21世纪CBD强力支撑西北金融新发展势态成西北首屈指济金融中心
商场类物业价格昂贵开发数量限交易直活跃目前租赁形式西安住宅市场交易持续增长消费量稳步扬市场效需求推动西安房产市场开发投资显著增加房产开发商信心进步加强时政策指导刺激市民住宅潜消费需求继续释放
243西安市办公空间资料分析
项目处西安市真正CBD中心商业价值拟更理位置优越天然展示种家气魄标榜种流阶层顶级生活品质方面发现价值：首先CBD居住满足感投资回报例决定CBD面貌根素CBD购房业必然面巨投资回报诱惑外面相关素CBD周边住宅配套交通配套进程度居住CBD相便利性满足感程度取决通CBD交通成目标项目周边配套发达程度南门点着良基础更说建筑群部便利环绕交通体系回味业带更方便快捷高品质生活感
244项目高档住宅较分析
楼盘名称
起价
均价
高价
理位置
天幕阔景
8350
8880
9260
高新十字
御 城
4300
5060
6250
南门
枫叶新市
4200
4590
5300
高新二期
图表出第西安房产市场住宅类高端产品理位置理想展现相映层次楼盘价值第二项目御城环城公园绿色景观抬高房价5060元㎡项目俯视南门气魄更提升楼盘价值仅点长安国际广场高档住宅价值仅仅5060元㎡
长安国际广场高档住宅推出仅价值体现更身份位象征
245项目价分析
着营城市理念断落实西安市土市场日益成熟正规土权拍卖价断走高宗：锦园动物园2002年9月28日拍卖南二环群贤庄附(总81218亩规划总建筑面积106232M2)终拍出23800万元价格陕西均利集团购折合楼面价2240元m2长安国际广场处理位置历史位置文化位置政治济位置楼面价仅1331元m2价值潜力毋庸置疑
第三篇 长安国际广场项目规划进展
31长安国际广场规划理念
项目特殊理位置特殊社会济意义求项目规划建筑设计理念具定时代意义代表意义达时俱进社会现实意义
项目开发设计构思：
传承千年文思想融汇现代建筑理念十三古标志西安中国世界……
正特殊历史价值社会价值着历史负责社会负责态度针项目设计作量证考察工作先聘请包括美国KPF建筑设计事务美国著名建筑师盖斯勒法国著名建筑师安德鲁新加坡贝尔高林建筑设计事务澳利亚柏涛建筑设计事务中国著名建筑设计专家张锦秋师等十余家事务参方案修改国四家专业型设计院设计方案省市规划院规划局相关部门邀请国著名建筑规划专家作20余次方案评审十八套设计方案作认真切实研讨终确定北京市建筑设计研究院设计方案作施工
北京市建筑设计研究院方案设计充分考虑作西安标志性建筑项目特色项目规划建筑设计中切实行注意：
适应性：建筑途发生改变作出智力考虑
低耗：半数源建筑物消耗建筑设备维护费远远高前期投资建筑师面挑战发展利持续性建筑减少源消耗环境污染
低造价高质量：满足前需妨碍代需发展方式
仿生墙：够外界温度光条件户需作出反映建筑物外墙
程序化建筑：够容易改变功适应新需建筑
服务空间体空间：作区服务区清晰分隔例租售办公空间核心体（电梯楼梯升降机机械系统）清晰分隔
众空间：满足基需公空间
建筑精神：邻里环境积极态度
灵活性：变化性——够适应需
长安国际广场西安明城墙隔路相必须考虑建筑群周边建筑环境相互关联意义时考虑中国古典传统建筑语言符号应融合现代建筑表达手法达完美结合
站时代角度城市喻精通发展策略企业组织城市确保标牌形象定具备立足全新观点现代气质象征时代心目中留深刻印象出色建筑物设计长安国际广场基出发点
32长安国际广场建筑工程指导思想
建筑工程角度讲项目建设力求新颖先进着重智化环境建设方面体现时代精神长安国际广场运系统工程观点结构（建筑环境结构）系统（智化系统）服务（住户需求服务）理（物业运行理）四基素进行优化组合提供投资合理拥高效率优雅舒适便利快捷高度安全环境空间
项目通设计建设OAS办公动化系统BAS楼宇设备动化系统CAS通信动化系统SCS结构布线系统紧密集成全面体现长安国际广场空间层次充分满足金融商贸等产业提高工作效率激发创造性拓宽信息高速通道集全球方寸智环境求完美展现建设智化科技时代象征
环境智建筑支持台该项目设计长安国际广场建筑绿色环保体系作城市总体绿化环境组成部分予充分重视力求形成独特色
33长安国际广场建筑总指标
总面积
总建筑面积
总建筑密度
道路停车场面积
绿化面积
31913
258743
54％
7690
9573
容积率
绿化率
建筑面积
建筑面积
停车数
604％
294％
192765
65978
1000
34长安国际广场建筑设计
341100米高商务楼五星级酒店
1#楼部连体酒店式理商住楼总建筑面积9万方米部包括国际名品店国际连锁俱乐部十四层作现代化智办公3A级写字楼十五层设立私卫生间商住房高级理员提供便利生活工作条件12#楼顶层根需改跃层套型室统车库机房外留部餐厅厨房物业理房
34285米高酒店式公寓
3＃楼矩形板楼结构建筑面积约44万方米定位公寓式酒店3#楼面矩形体型板楼层面积1500~2000方米三层机房车库层部房首二层空间形成入口二层堂三二十三层标准层设两组垂直交通信道电梯8部分高区3部低区3部设两部消防电梯核心筒公厕服务间机房等
343四栋十层40米高写字楼
4#14#24#34#4银行办公楼层1200方米幢面积约12万方米高度40米层层型城市商业购物中心十层四栋银行办公楼（4#14#24#34#4）建设性质规模功面积高度相体量外形称式方墩办公建筑作银行办公楼楼出口完全独立建筑群体形象完整楼商场毗连（分开）建筑十层完全独立分开二层作统机电房层独立部办公金库等栋设三部电梯中部兼消防电梯核心筒卫生间开水间机房辅助房
344开发步骤
项目分两期开发期2#3＃二期1＃楼
345目前工程进度
项目2002年12动工目前正进行期土方工程预计2003年8月正负零2003年12月底封顶
35长安国际广场项目开发实施方案设想分析
充分考虑长安国际广场项目市场推广计划市场需项目抗风险力拟整项目建设分两期开发运作
第期首先开工建设西边高档公寓楼北面综合写字楼面市场开发营销成家金融贸易机构众公司办公场配套设施相完善汇集气财气商机体占总建筑面积55实现销售收入180000万元利银行揭回笼资金解决项目融资压力回笼资金商务楼五星级酒店建设二期工程建设奠定良基础
第二期开发项目物业理形成高档次理体系时较利润空间济效益收获
第四篇 项目建设工程设计济指标
41选择采具现代风格高科技水准项目设计方案
长安国际广场方案设计省市领导关心指导采取面全国知名设计院实施公开招标方案入围者组织知名专家进行筛选筛选方案专家评定位邀请业士进行证修改报省市领导评审符合西安市城市整体规划求该项目总体布局设计整体建筑外形设计体现西安古城风貌特点达国际先进水准古城遥相呼应相互衬托特体现金融高宏伟壮观气势根西安古城风貌特点该设计方案特殊求指标控制选定北京市建筑设计研究院招标设计方案
42济技术指标（见表）
序号
项 目
建筑面积（方米）
例
1
总面积
31913
100
2
建筑密度
14650
46
3
广场道路停车场
7690
24
4
绿化覆盖率
9573
30
5
高架绿化广场
3520
6
总建筑面积
266520
61
产权式酒店
42000
62
住宅
78000
63
办公
98000
64
商业
32000
65
停车场
10000
66
6500
7
建筑容积率（）
69
8
建筑高度
40米85米100米
9
机动车停放数量
（销售部分）
汽车计算停放量
1000辆
实际设计停放量（）
48辆（）
（）
960辆
10
机动车停放数量
（预留部分）
汽车计算停放量
150辆
实际设计停放量（）
50辆
（）
100辆
第五篇 长安国际广场项目开发体介绍
51西安房产开发企业集团简介
2003年10月20日西安市体改委西安市工商局批准西安房产开发企业集团组建成立
西安房产开发企业集团注册资总80090万元核心企业西安房产开发（集团）股份限公司注册资21800万元控股公司（紧密层）陕西长安建设投资开发限责公司西房物业理限公司参股公司陕西嘉欣装饰工程限公司陕西裕华金属机电限公司陕西银基中企业担保限公司西安华未杰电子新技术公司陕西世纪联合实业限公司陕西宝秦房产开发限公司
集团公司现员工270中研究生15科生 133专生110类专业技术员154占总数57中高级工程师18工程师50助理工程师35会计师15助理会计师20济师14政工师2支结构合理充满气队伍推动集团公司事业断前发展
作西安房产开发企业集团前身西安房产开发总公司开发建设代表项目南门广场（1996年始建）明德门区（1995年始建）钟鼓楼广场（1995年始建）世家星苑（1996年始建）等项目集团成立着跨越式超常规发展营理念2年时间里迅速推出两重量级盘：占827亩总建75万方米西安首星级精品住宅社区项目——世家星城总建26万方米集金融写字楼五星级酒店国际化商住公寓高档购物中心体高端商业综合项目——长安国际广场创造业界惊叹超业绩世家星城项目推出赢评潮广市民争相订购业界引起轰动该项目先荣获众精品住宅项目西安市民喜爱康住宅2003年度发展潜质楼盘气指数旺西安标建筑等荣誉长安国际广场项目西安日报社举办2003年西安十标建筑评选活动中评新西安十标建筑首
业业举西房企业集团立足做做强房产开发业业带动物业理建筑材料供应广告装饰工程餐饮娱乐等种产业发展战略营方针西房企业集团已发展目标锁定造国房产业流品牌跻身西安产业第方阵首目标西房企业集团必西安房产业持续健康发展西部济腾飞做出更贡献
52陕西长安建设投资开发限责公司简介
陕西长安建设投资开发限责公司2003年11月1日成立注册资21290万元直属西安房产开发企业集团全资子公司事房产开发营城市综合开发企业公司西安房产开发企业集团盾雄厚资金技术优势积极拓展房产领域
陕西长安建设投资开发限责公司工程建设总承包土开发商品房屋建设公司成立注重市场导强化企业科学化规范化理基础建立良运营机制逐步推行企业品牌战略期推出国际化智化现代建筑群——长安国际广场该项目独特理位置超强功组合荣登西安十标建筑首具格设计合理布局高质量外装饰长安建设追求卓越力臻完美体现
陕西长安建设投资开发限责公司成立注重公司项行政理制度建立完善公司日常理更加规范化程序化雄厚济实力强技术力量超前市场意识敏捷科学决策长安建设激烈竞争中稳步发展根公司积极进取断发展市场提供精品客户创造价值
陕西长安建设投资开发限责公司前身陕西长安信息房产开发限责公司开发项目位西安东郊韩森路北邻动物园西接东二环占30亩建筑面积5万米高尚社区——长信世纪花园位西安市丰登南路北口南100米占面积 15亩建筑面积2万米现代化型住宅区——长信丰登公寓等
53长安国际广场项目建设战略团队分工
长安国际广场项目建设决策层：
姜世豪：西房集团董事局席
刘文星：西房集团总裁
杨虎：西房集团董事局副席
刘珀：西房集团副总裁
长安国际广场项目建设理团队：
马永：陕西长安建设投资开发限责公司总理
李燕：陕西长安建设投资开发限责公司财务总监
王永辉：陕西长安建设投资开发限责公司副总理
帆：陕西长安建设投资开发限责公司副总理
54长安国际广场品牌塑造联盟
投资商：西安房产开发企业集团
开发商：陕西长安建设投资开发限责公司
建筑设计：美国GENSLER
北京市建筑设计研究院
中国建筑西北研究院
创城国际（香港）建筑设计限公司
建筑工程：浙江中天建设集团
物业理：美国仲联量行
景观设计：澳洲CTV景观设计顾问公司
深圳深港工程建设发展限公司
法律顾问：陕西明仓律师事物
电梯安装：德国帝森克虏伯电梯公司
空调安装：中国长沙远中央空调
玻璃幕墙：中国中山盛兴
电器安装：德国西门子电器
消防系统：美国诺帝菲尔
泊车系统：德国速宾
第六篇 项目投资估算资金筹措说明
61项目投资成估算
62投资资金筹措
63贷款担保
第七篇 项目济效益评价分析
长安国际广场实行济效益评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数第二版建设部发布房产开发项目济评价方法建标［2000］205号参国新财会制度结合房产开发实际情况分计算全部投资资金现金流量计算项目财务评价指标济效益
71盈利力分析
财务部收益（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率项目非长期营项目计算投资回收期年利润率没实际意义没选取述两项指标
评价指标计算程详见两表（表1表2）：
1．财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率反映项目占资金盈利率考察项目盈利力动态评价指标
FIRR基础收益率时认盈利力已满足低求项目现金流量表（表1）（表2）计算：（全部投资资金）：
⑴ 全部投资财务部收益率：
税：311
税前：427
⑵ 资金财务部收益率：433
基准收益率Ic取决银行利率高低项目营风险程度营目标求等般意见趋选取稍银行期贷款利率作基准收益率项目贷款利率549基准收益表Ic取10表1表2计算结果知项目全部投资筹资金部收益率均高基准收益率
财务现金流量（全部投资）
表1 单位：万元
序号
年份
项目
合计
1
2
3
生产负荷()
1
现金流入
2002000
120120
120120
1761760
11
售房收入
120120
120120
1761760
12
收入
13
回收固定资产余值
14
回收营资金
15
净转销收入
2
现金流出
1518123
668008
411800
438315
21
固定资产投资
00
22
开发产品投资(含财务费)
1201431
660787
404578
136066
23
营资金
00
24
营税金附加
110110
6607
6607
96897
25
税
206582
615
615
205352
26
土增值税
00
00
00
00
3
净现金流量
483877
547888
291680
1323445
4
累计净现金流量
547888
839568
483877
5
税前净现金流量
690459
547274
291065
1528797
6
税前累计净现金流量
547274
838338
690459
税 税前
计算指标：财务部收益率 311 4265
财务净现值 （ Ic10） 2551859万元 4105374万元
投资回收期 263年 255年
财务部收益率≈311
动态
计算指标 财务净现值（Ic10）
255186（万元）
静态—全部投资利润率（净现金流量建设投资）
3822
现金流量表（资金）
单位：万元
序号
年份
项目
合计
1
2
3
生产负荷()
1
现金流入
2002000
120120
120120
1761760
11
售房收入
2002000
120120
120120
1761760
12
租房收入
00
13
收入
00
00
14
回收固定资产余值
00
15
回收营资金
00
16
净转销收入
00
00
00
00
2
现金流出
1582576
471428
234199
876949
21
资金
467883
352556
115327
00
22
预售收入开发产品投资
240000
111650
111650
16700
23
营税金附加
110110
6607
6607
96897
24
税
206582
615
615
205352
25
土增值税
00
00
00
26
长期款金偿
558000
00
00
558000
27
短期款金偿
00
28
款利息支付
00
00
00
00
29
00
3
净现金流量
351308
114079
884811
计算指标：财务部收益率 433
财务净现值 （ Ic10） 25112万元
财务部收益率≈433
动态
计算指标 财务净现值（Ic10）25112（万元）
静态—全部投资利润率（净现金流量筹投资）×105367
2．财务净现值（FNPV）
财务净现值（FNPV）事先规定基准贴现率Ic项目计算期年净现金流量折现建设期现值考察项目计算期盈利力动态评价指标净现值等0项目考虑接受
项目选取基准贴现率10计算：（见表）
⑴全部投资财务净现值：255186万元
⑵ 筹投资财务净现值：25112万元
3．投资利润率
投资利润率指项目投资利润（净现金流量累计）项目投资例静态指标
述两表（表1表2）计算结果表示：
计算基础
动态指标
静态指标
财务部收益率
（FIRR）
财务净现值
（FNPV）
投资利润率
全部资金
311
255186
331
资金
433
25112
896
4静态投资回收期：税前255年税263年
72资金源运表款项分析
资金源运表集中体现项目衡生存力财务评价重项目资金源运表示表中出项目具较强贷款偿力身衡力贷款偿估算：（见表）
资金源运表
序号
项 目
合计（万元）
建设营期
1年
2年
3年
1
现金源
3027883
680676
435447
1911760
11
销售收入
200200
12012
12012
176176
12
筹资金
467883
352556
115327
0
13
贷款
55800
20800
20000
15000
14
收入
2
资金运
2497086
679428
434199
1383460
21
建设投资
1265883
672206
426977
16670
22
建设期款利息
23
销售税金
附 加
11011
6607
6607
96897
24
应付利润
356511
356511
25
税
206582
615
615
205352
26
贷款偿
55800
55800
3
盈余资金
530797
1248
1248
528300
4
累计盈余资金
534542
1248
2497
530797
73资产负债分析
项目资产负债率较低资产负债率高时46总体项目清偿力较强（见表）
资产负债表
附表
序号
年份
项目
1
2
3
1
资产
561804
878380
530797
11
流动资产总额
561804
878380
530797
111
应收帐款
112
存货
560556
875883
00
中：建开发产品
560556
875883
113
现金
114
累计盈余资金
1248
2497
530797
12
建工程
00
13
固定资产净值
14
形递延资产净值
2
负债者权益
561804
878380
530797
21
流动负债总额
00
00
00
211
应付帐款
00
00
212
短期款
00
22
长期款
208000
408000
00
221
开发产品投资款
208000
408000
00
222
营资金款
负债计
208000
408000
00
23
者权益
353804
470380
530797
231
资金
352556
467883
467883
232
资公积金
233
累计盈余公积金
187
375
62914
234
累计未分配利润
1061
2122
00
第八篇 项目招商计划
81目标客户定位
82投资者保值增值保障预期
83项目品牌推广招商实施进度计划
84投资建议
85长安国际广场相关物业投资建议
86投资机构投资建议
87投资风险保障
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第篇 长安国际广场项目开发背景 3
11适应西部开发战略区开发积累资金 4
12适应金融产业集聚规律促进金融产业发展 4
13适应国入世外资进入西部区需 5
第二篇 西安市济房产发展状况 5
21西安宏观济发展概况 5
211西安市济发展状况 5
212房产行业概况 6
22西安房产概况 6
221西安产市场区域特点 7
222土市场交易中类途 7
23项目概况 7
24项目较分析 8
241周边项目竞争趋势资料 8
242西安市高档写字楼竞争分析 9
243西安市办公空间资料分析 10
244项目高档住宅较分析 10
245项目价分析 11
第三篇 长安国际广场项目规划进展 12
31长安国际广场规划理念 12
32长安国际广场建筑工程指导思想 13
33长安国际广场建筑总指标 13
34长安国际广场建筑设计 14
341100米高商务楼五星级酒店 14
34285米高酒店式公寓 14
343四栋十层40米高写字楼 14
344开发步骤 15
345目前工程进度 15
35长安国际广场项目开发实施方案设想分析 15
第四篇 项目建设工程设计济指标 15
41选择采具现代风格高科技水准项目设计方案 15
42济技术指标（见表） 16
第五篇 长安国际广场项目开发体介绍 16
51西安房产开发企业集团简介 16
52陕西长安建设投资开发限责公司简介 17
53长安国际广场项目建设战略团队分工 18
54长安国际广场品牌塑造联盟 19
第六篇 项目投资估算资金筹措说明 20
61项目投资成估算 20
62投资资金筹措 20
63贷款担保 20
第七篇 项目济效益评价分析 20
71盈利力分析 20
72资金源运表款项分析 24
73资产负债分析 24
第八篇 项目招商计划 26
81目标客户定位 26
82投资者保值增值保障预期 26
83项目品牌推广招商实施进度计划 26
84投资建议 26
85长安国际广场相关物业投资建议 26
86投资机构投资建议 26
87投资风险保障 26
第篇 长安国际广场项目开发背景
西安房产业发展水规模处国中流水北京海海发达城市相存少差距市场发展潜力目前西安市缺乏代表西安国际化市建筑群体长安国际广场出现填补方面缺憾代表西安现代形象反映西安五千年文化现代文明融合
西部开发国际知名公司办事机构外资金融行业均需量高档次具影响力写字楼群（犹北京新东方广场样）长安国际广场项目建设正适应形势需该项目规模档次理位置周边环境西安规模档次高理环境佳物业理水高伦写字楼群必成西安城市建设中里程碑建筑成西安现代化城市标志
西安房产开发企业集团决策者审时度势敏锐目光超前意识充分认识区振兴必须金融事业发展前提着回报社会良愿托集团雄厚济实力优良资信建设长安国际广场作公司拓展元化投资领域造新优势重点项目更作支持市省整西部区金融事业发展台促进区济发展做出贡献着中央西部开发战略制度实施着中国加入WTO种承诺义务逐步兑现该项目开发远见必性更加表现社会意义更加明显体现方面：
11适应西部开发战略区开发积累资金
长期中西部区济发展滞东部区原然方面金融仰情况严重促成资金短缺重方面统计资料表明中西部区
GDP占全国184（1996年）国家银行现金收入占全国134进出口实际利外资额分仅占3936种现象反映出中西部区引进外部资金吸引区资金力较差资金利效率较低甚资金紧张情况出现资金外流90年代初西北区银行资金20左右通种方式流东部区中央开发西部战略确定种现象继续制约西部济发展急解决
种现象产生原区金融中心没形成金融机构布局合理结构完善金融工具手段创新足解决问题专家学者建议西安支点建立五点四线模式西北金融合作区中央适应西部开发促进金融发展需进行国家金融改组已国家央行西北区域支行建西安出台进步措施长安国际广场作金融布局基础设施必战略实施提供支撑作
12适应金融产业集聚规律促进金融产业发展
城市成区域性金融中心必须金融作核心产业优先发展应建设品牌响亮规模宏功齐全辐射海外金融中心区例美国华尔街东京银座城市通建设巨影响金融中心区成国际性区域性金融中心城市种集聚效应金融业发展客观规律
规律国许城市形成强化金融中心城市位正紧锣密鼓动加强城市金融中心建设例北京作北方金融中心斥资150亿元金融街中心区海陆家咀集聚中外金融机构200余家天津石家庄等城市金融中心正进行西安确保西部区金融中心位必须作基础设施硬件金融中心作支撑长安国际广场建西安金融气息旺黄金段规模宏技术高新特色适应需必成金融产业集聚热点
13适应国入世外资进入西部区需
着改革开放断深入尤正式加入WTO国济发展愈愈纳入全球济化范畴落实中央开发西部战略中国家政策断倾斜西部投资环境断改善外资进入西部已成断加强趋势着国入世承诺兑现时间表确定国外金融资金融机构进入西部已排日程专家断三五年外资外国金融机构量进入西部高峰时期长安国际广场建设期相吻合客观印证项目开发必性行性预见性
第二篇 西安市济房产发展状况
21西安宏观济发展概况
211西安市济发展状况
国家积极财政政策西部开发战略等素推动西安宏观济持续加政府宏观调控拉动济增长重点放投资扩需实施积极财政政策扩投资需求固定资产投资力度继续扩促进房产投资快速增长西安市房产市场继续保持两年稳定快速健康发展势头房产开发投资稳定增长商品房价格趋稳商品房销售面积继续增长销售额步增加市场交投活跃空置量继续降着商品房建设步伐加快商品房开发销售方面政策完善推进居民收入稳步增长西安商品房市场气升进入稳定增长期尤商业服务房销售高速增长说明西部开发政策效应已体现众西部开发信心支持着城镇住房制度改革继续深化济适房建设进度加快商品房消费断扩房产开发宏观调控政策逐步位西安房产市场继续保持快速发展
212房产行业概况
年中国ＧＤＰ增长贡献率言房产业明显偏高测算２００１年房产开发投资中国ＧＤＰ增长直接贡献率１．３百分点间接贡献率０．６１．２百分点两者相加计１．９２．５百分点表明中国ＧＤＰ增长房产业赖程度较高导致种现象原长期中国济增长直赖固定投资快速增长房产投资增长明显带动固定投资增长扩投资数效应提高房产业ＧＤＰ增长贡献率
中国房产业会出现快速发展赖金融强力支持直接支持企业房产开发投资二通发放住房贷款增加房屋销售扩房产需求房产业发展金融赖度断增强然央行房产业发展货币政策紧密联系起
22西安房产概况
年西安市产市场显著特点土市场交易量激剧增长原2001年国家出台系列政策措施国务院关加强国土资产理通知（国发[2001]15号）国土资源部第11号令招标拍卖挂牌出国土权规定进步加强土市场规范理促土公开交易量升特2002年陕西省西安市关加强国土资产理相关配套政策出台西安市国土储备暂行规定西安市民政府关实施国土储备土权招标拍卖挂牌出通知西安市民政府关实施分批次统征关问题通知批手续尚未完善开发纷纷新政策施行前补办手续导致短期土交易量激增二国家整体宏观济形势良西安市年济稳步增长旧城区改造力度加国企业改制进步推行促土交易日趋活跃产市场稳发育
221西安产市场区域特点
土市场区域分布西安市南郊类需求者开发商首选区域城南区南二环开通土交易量逐年增长土市场日趋活跃价涨快加西安高新技术产业开发区蓬勃发展南郊传统良区位年直土开发热点区域旧城区东郊区土交易呈现增长趋势旧城区土交易热点区域旧城综合改造开发区年国家实行严格耕保护措施城郊新征土量减少导致旧城存量土交易量升东郊区受
2000年动物园公开土拍卖年东元路土拍卖影响逐渐成开发商投资热点北郊区北二环两侧中心区域土市场较活跃交易量较
222土市场交易中类途
土市场交易中类途住宅土市场交易重点占级市场全部交易量39％次商业占23％综合工业分占14％11％14％
综合交易区域分布集中旧城西街区西街整体改造规划综合商贸区综合交易较二着北郊批综合设施开发建设北郊成西安市新济发展区北二环街两侧综合交易量较三旧城区零星改造综合开发
商业交易区域分布十分集中受西安市单城市商服中心影响旧城区区域均分布工业交易区域分布较零散
23项目概况
长安国际广场西安房产开发企业集团陕西长安投资开发限责公司兴建座规模档次高功全宏伟建筑群长安国际广场占31913方米总建筑面积2665万方米建筑容积率达69建筑分11层23层28层 建筑高度达100米总投资20亿民币座集金融商贸高级公寓智化办公五星级酒店等体功综合建筑群
该建筑群位古城西安南门外中轴线龙脉中部西侧西安南门礼宾广场构成西安市整体城市形象西安举行迎接国外贵宾仿唐礼仪入城式方西安举办种型政治济活动场外宣传窗口香港澳门回祖国庆典2001年奥运申办成功庆典美国总统克林顿访礼宾仪式等均举行长安国际广场投资兴建受省市等级领导密切关注力支持公司定决心花力气设计机构等基础工作做起定长安国际广场建设成陕西省西安市中国西北标志性建筑规划理念建筑设计环境营造装修工艺工程质量等硬件设施项软性服务方面成国家级优秀工程典范
长安国际广场东长安路干道西长安城堡酒店南邻陕西农业银行厦方圆1公里银行金融机构50家长安国际广场处位置古城西安实际金融中心价已达国外城市规划理提100黄金价
长安国际广场三年开发建设古城西安南门迎宾广场旁耸立起群宏伟高档建筑长安国际广场建成成西北区政治济文化氛围浓厚名副实国际金融中心中外公司办公榻商务活动理想场西部济发展桥头堡厦金融业雄厚必然成西安区金融中心西部开发良基础工程必促进西部济飞速发展
24项目较分析
241周边项目竞争趋势资料
项目名称
价格情况
价 格
付款
方式
物业理
车位
租金
备注
时代广场
(北街)
起价6600 ㎡
高价7200 ㎡
揭
139元月㎡
300元月租
12万买断
80~120
元月㎡
已销售96
中天国际
（北街）
均价6400㎡
高价6580㎡
6楼6400元㎡
5楼6310元㎡
4楼6280元㎡
揭
987元月㎡
空调费
冬86元
夏826元
150元月租
12万买断
60~70
元月㎡
已销售93
世嘉商务
（南门外）
起价4880 ㎡
高价5280 ㎡
差100㎡
揭
316元月㎡
100元
租金
290元
租金
45元月㎡
已销售955
天幕阔景
（高新）
起价10000
均价 12000
揭六成十年
未定
15万买断
500元租
已登记99
志诚厦
（桃园湖）
揭
10元㎡月
街面停车
70元
已售完
华融厦
（体育场）
起价4300
高价 6500
揭六成十年
125元㎡月
未定
售租
已销售936
旅游厦
（长安路）
5700㎡4层
5800㎡5层
揭
未定
未定
65~70
元月㎡
已销售95
世纪星厦（南二环）
起价4900㎡
高价7000
左右
首付2030年揭
未定
350~450左右
55~80
元月㎡
已销售965
蓝溪厦
（南二环）
4500
揭
41元㎡月
90元租金
50~75
元月㎡
已销售925
242西安市高档写字楼竞争分析
西安市写字楼目前开发现状说项目数量开发面积已初具规模西安目前缺少智化物业理领先高档写字楼项目着世贸加入西部开发实施国外知名企业甚世界500强企业会西安落户办公场选择会更加苛刻样造出集高智化高科技体高档写字楼西安写字楼市场急解决问题
周边项目竞争分析出类似天幕阔景高档综合性商住空间西安市房产行业属极少数尤理位置长安国际广场更绝仅类型项目天幕阔景相较项目处西安南门先天气度已高等更遑级省市领导高度关怀典设计手法博采古城西安数千年深厚文化积淀运富民族精神气节建筑语言符号成陕西省西安市21世纪CBD强力支撑西北金融新发展势态成西北首屈指济金融中心
商场类物业价格昂贵开发数量限交易直活跃目前租赁形式西安住宅市场交易持续增长消费量稳步扬市场效需求推动西安房产市场开发投资显著增加房产开发商信心进步加强时政策指导刺激市民住宅潜消费需求继续释放
243西安市办公空间资料分析
项目处西安市真正CBD中心商业价值拟更理位置优越天然展示种家气魄标榜种流阶层顶级生活品质方面发现价值：首先CBD居住满足感投资回报例决定CBD面貌根素CBD购房业必然面巨投资回报诱惑外面相关素CBD周边住宅配套交通配套进程度居住CBD相便利性满足感程度取决通CBD交通成目标项目周边配套发达程度南门点着良基础更说建筑群部便利环绕交通体系回味业带更方便快捷高品质生活感
244项目高档住宅较分析
楼盘名称
起价
均价
高价
理位置
天幕阔景
8350
8880
9260
高新十字
御 城
4300
5060
6250
南门
枫叶新市
4200
4590
5300
高新二期
图表出第西安房产市场住宅类高端产品理位置理想展现相映层次楼盘价值第二项目御城环城公园绿色景观抬高房价5060元㎡项目俯视南门气魄更提升楼盘价值仅点长安国际广场高档住宅价值仅仅5060元㎡
长安国际广场高档住宅推出仅价值体现更身份位象征
245项目价分析
着营城市理念断落实西安市土市场日益成熟正规土权拍卖价断走高宗：锦园动物园2002年9月28日拍卖南二环群贤庄附(总81218亩规划总建筑面积106232M2)终拍出23800万元价格陕西均利集团购折合楼面价2240元m2长安国际广场处理位置历史位置文化位置政治济位置楼面价仅1331元m2价值潜力毋庸置疑
第三篇 长安国际广场项目规划进展
31长安国际广场规划理念
项目特殊理位置特殊社会济意义求项目规划建筑设计理念具定时代意义代表意义达时俱进社会现实意义
项目开发设计构思：
传承千年文思想融汇现代建筑理念十三古标志西安中国世界……
正特殊历史价值社会价值着历史负责社会负责态度针项目设计作量证考察工作先聘请包括美国KPF建筑设计事务美国著名建筑师盖斯勒法国著名建筑师安德鲁新加坡贝尔高林建筑设计事务澳利亚柏涛建筑设计事务中国著名建筑设计专家张锦秋师等十余家事务参方案修改国四家专业型设计院设计方案省市规划院规划局相关部门邀请国著名建筑规划专家作20余次方案评审十八套设计方案作认真切实研讨终确定北京市建筑设计研究院设计方案作施工
北京市建筑设计研究院方案设计充分考虑作西安标志性建筑项目特色项目规划建筑设计中切实行注意：
适应性：建筑途发生改变作出智力考虑
低耗：半数源建筑物消耗建筑设备维护费远远高前期投资建筑师面挑战发展利持续性建筑减少源消耗环境污染
低造价高质量：满足前需妨碍代需发展方式
仿生墙：够外界温度光条件户需作出反映建筑物外墙
程序化建筑：够容易改变功适应新需建筑
服务空间体空间：作区服务区清晰分隔例租售办公空间核心体（电梯楼梯升降机机械系统）清晰分隔
众空间：满足基需公空间
建筑精神：邻里环境积极态度
灵活性：变化性——够适应需
长安国际广场西安明城墙隔路相必须考虑建筑群周边建筑环境相互关联意义时考虑中国古典传统建筑语言符号应融合现代建筑表达手法达完美结合
站时代角度城市喻精通发展策略企业组织城市确保标牌形象定具备立足全新观点现代气质象征时代心目中留深刻印象出色建筑物设计长安国际广场基出发点
32长安国际广场建筑工程指导思想
建筑工程角度讲项目建设力求新颖先进着重智化环境建设方面体现时代精神长安国际广场运系统工程观点结构（建筑环境结构）系统（智化系统）服务（住户需求服务）理（物业运行理）四基素进行优化组合提供投资合理拥高效率优雅舒适便利快捷高度安全环境空间
项目通设计建设OAS办公动化系统BAS楼宇设备动化系统CAS通信动化系统SCS结构布线系统紧密集成全面体现长安国际广场空间层次充分满足金融商贸等产业提高工作效率激发创造性拓宽信息高速通道集全球方寸智环境求完美展现建设智化科技时代象征
环境智建筑支持台该项目设计长安国际广场建筑绿色环保体系作城市总体绿化环境组成部分予充分重视力求形成独特色
33长安国际广场建筑总指标
总面积
总建筑面积
总建筑密度
道路停车场面积
绿化面积
31913
258743
54％
7690
9573
容积率
绿化率
建筑面积
建筑面积
停车数
604％
294％
192765
65978
1000
34长安国际广场建筑设计
341100米高商务楼五星级酒店
1#楼部连体酒店式理商住楼总建筑面积9万方米部包括国际名品店国际连锁俱乐部十四层作现代化智办公3A级写字楼十五层设立私卫生间商住房高级理员提供便利生活工作条件12#楼顶层根需改跃层套型室统车库机房外留部餐厅厨房物业理房
34285米高酒店式公寓
3＃楼矩形板楼结构建筑面积约44万方米定位公寓式酒店3#楼面矩形体型板楼层面积1500~2000方米三层机房车库层部房首二层空间形成入口二层堂三二十三层标准层设两组垂直交通信道电梯8部分高区3部低区3部设两部消防电梯核心筒公厕服务间机房等
343四栋十层40米高写字楼
4#14#24#34#4银行办公楼层1200方米幢面积约12万方米高度40米层层型城市商业购物中心十层四栋银行办公楼（4#14#24#34#4）建设性质规模功面积高度相体量外形称式方墩办公建筑作银行办公楼楼出口完全独立建筑群体形象完整楼商场毗连（分开）建筑十层完全独立分开二层作统机电房层独立部办公金库等栋设三部电梯中部兼消防电梯核心筒卫生间开水间机房辅助房
344开发步骤
项目分两期开发期2#3＃二期1＃楼
345目前工程进度
项目2002年12动工目前正进行期土方工程预计2003年8月正负零2003年12月底封顶
35长安国际广场项目开发实施方案设想分析
充分考虑长安国际广场项目市场推广计划市场需项目抗风险力拟整项目建设分两期开发运作
第期首先开工建设西边高档公寓楼北面综合写字楼面市场开发营销成家金融贸易机构众公司办公场配套设施相完善汇集气财气商机体占总建筑面积55实现销售收入180000万元利银行揭回笼资金解决项目融资压力回笼资金商务楼五星级酒店建设二期工程建设奠定良基础
第二期开发项目物业理形成高档次理体系时较利润空间济效益收获
第四篇 项目建设工程设计济指标
41选择采具现代风格高科技水准项目设计方案
长安国际广场方案设计省市领导关心指导采取面全国知名设计院实施公开招标方案入围者组织知名专家进行筛选筛选方案专家评定位邀请业士进行证修改报省市领导评审符合西安市城市整体规划求该项目总体布局设计整体建筑外形设计体现西安古城风貌特点达国际先进水准古城遥相呼应相互衬托特体现金融高宏伟壮观气势根西安古城风貌特点该设计方案特殊求指标控制选定北京市建筑设计研究院招标设计方案
42济技术指标（见表）
序号
项 目
建筑面积（方米）
例
1
总面积
31913
100
2
建筑密度
14650
46
3
广场道路停车场
7690
24
4
绿化覆盖率
9573
30
5
高架绿化广场
3520
6
总建筑面积
266520
61
产权式酒店
42000
62
住宅
78000
63
办公
98000
64
商业
32000
65
停车场
10000
66
6500
7
建筑容积率（）
69
8
建筑高度
40米85米100米
9
机动车停放数量
（销售部分）
汽车计算停放量
1000辆
实际设计停放量（）
48辆（）
（）
960辆
10
机动车停放数量
（预留部分）
汽车计算停放量
150辆
实际设计停放量（）
50辆
（）
100辆
第五篇 长安国际广场项目开发体介绍
51西安房产开发企业集团简介
2003年10月20日西安市体改委西安市工商局批准西安房产开发企业集团组建成立
西安房产开发企业集团注册资总80090万元核心企业西安房产开发（集团）股份限公司注册资21800万元控股公司（紧密层）陕西长安建设投资开发限责公司西房物业理限公司参股公司陕西嘉欣装饰工程限公司陕西裕华金属机电限公司陕西银基中企业担保限公司西安华未杰电子新技术公司陕西世纪联合实业限公司陕西宝秦房产开发限公司
集团公司现员工270中研究生15科生 133专生110类专业技术员154占总数57中高级工程师18工程师50助理工程师35会计师15助理会计师20济师14政工师2支结构合理充满气队伍推动集团公司事业断前发展
作西安房产开发企业集团前身西安房产开发总公司开发建设代表项目南门广场（1996年始建）明德门区（1995年始建）钟鼓楼广场（1995年始建）世家星苑（1996年始建）等项目集团成立着跨越式超常规发展营理念2年时间里迅速推出两重量级盘：占827亩总建75万方米西安首星级精品住宅社区项目——世家星城总建26万方米集金融写字楼五星级酒店国际化商住公寓高档购物中心体高端商业综合项目——长安国际广场创造业界惊叹超业绩世家星城项目推出赢评潮广市民争相订购业界引起轰动该项目先荣获众精品住宅项目西安市民喜爱康住宅2003年度发展潜质楼盘气指数旺西安标建筑等荣誉长安国际广场项目西安日报社举办2003年西安十标建筑评选活动中评新西安十标建筑首
业业举西房企业集团立足做做强房产开发业业带动物业理建筑材料供应广告装饰工程餐饮娱乐等种产业发展战略营方针西房企业集团已发展目标锁定造国房产业流品牌跻身西安产业第方阵首目标西房企业集团必西安房产业持续健康发展西部济腾飞做出更贡献
52陕西长安建设投资开发限责公司简介
陕西长安建设投资开发限责公司2003年11月1日成立注册资21290万元直属西安房产开发企业集团全资子公司事房产开发营城市综合开发企业公司西安房产开发企业集团盾雄厚资金技术优势积极拓展房产领域
陕西长安建设投资开发限责公司工程建设总承包土开发商品房屋建设公司成立注重市场导强化企业科学化规范化理基础建立良运营机制逐步推行企业品牌战略期推出国际化智化现代建筑群——长安国际广场该项目独特理位置超强功组合荣登西安十标建筑首具格设计合理布局高质量外装饰长安建设追求卓越力臻完美体现
陕西长安建设投资开发限责公司成立注重公司项行政理制度建立完善公司日常理更加规范化程序化雄厚济实力强技术力量超前市场意识敏捷科学决策长安建设激烈竞争中稳步发展根公司积极进取断发展市场提供精品客户创造价值
陕西长安建设投资开发限责公司前身陕西长安信息房产开发限责公司开发项目位西安东郊韩森路北邻动物园西接东二环占30亩建筑面积5万米高尚社区——长信世纪花园位西安市丰登南路北口南100米占面积 15亩建筑面积2万米现代化型住宅区——长信丰登公寓等
53长安国际广场项目建设战略团队分工
长安国际广场项目建设决策层：
姜世豪：西房集团董事局席
刘文星：西房集团总裁
杨虎：西房集团董事局副席
刘珀：西房集团副总裁
长安国际广场项目建设理团队：
马永：陕西长安建设投资开发限责公司总理
李燕：陕西长安建设投资开发限责公司财务总监
王永辉：陕西长安建设投资开发限责公司副总理
帆：陕西长安建设投资开发限责公司副总理
54长安国际广场品牌塑造联盟
投资商：西安房产开发企业集团
开发商：陕西长安建设投资开发限责公司
建筑设计：美国GENSLER
北京市建筑设计研究院
中国建筑西北研究院
创城国际（香港）建筑设计限公司
建筑工程：浙江中天建设集团
物业理：美国仲联量行
景观设计：澳洲CTV景观设计顾问公司
深圳深港工程建设发展限公司
法律顾问：陕西明仓律师事物
电梯安装：德国帝森克虏伯电梯公司
空调安装：中国长沙远中央空调
玻璃幕墙：中国中山盛兴
电器安装：德国西门子电器
消防系统：美国诺帝菲尔
泊车系统：德国速宾
第六篇 项目投资估算资金筹措说明
61项目投资成估算
62投资资金筹措
63贷款担保
第七篇 项目济效益评价分析
长安国际广场实行济效益评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数第二版建设部发布房产开发项目济评价方法建标［2000］205号参国新财会制度结合房产开发实际情况分计算全部投资资金现金流量计算项目财务评价指标济效益
71盈利力分析
财务部收益（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率项目非长期营项目计算投资回收期年利润率没实际意义没选取述两项指标
评价指标计算程详见两表（表1表2）：
1．财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率反映项目占资金盈利率考察项目盈利力动态评价指标
FIRR基础收益率时认盈利力已满足低求项目现金流量表（表1）（表2）计算：（全部投资资金）：
⑴ 全部投资财务部收益率：
税：311
税前：427
⑵ 资金财务部收益率：433
基准收益率Ic取决银行利率高低项目营风险程度营目标求等般意见趋选取稍银行期贷款利率作基准收益率项目贷款利率549基准收益表Ic取10表1表2计算结果知项目全部投资筹资金部收益率均高基准收益率
财务现金流量（全部投资）
表1 单位：万元
序号
年份
项目
合计
1
2
3
生产负荷()
1
现金流入
2002000
120120
120120
1761760
11
售房收入
120120
120120
1761760
12
收入
13
回收固定资产余值
14
回收营资金
15
净转销收入
2
现金流出
1518123
668008
411800
438315
21
固定资产投资
00
22
开发产品投资(含财务费)
1201431
660787
404578
136066
23
营资金
00
24
营税金附加
110110
6607
6607
96897
25
税
206582
615
615
205352
26
土增值税
00
00
00
00
3
净现金流量
483877
547888
291680
1323445
4
累计净现金流量
547888
839568
483877
5
税前净现金流量
690459
547274
291065
1528797
6
税前累计净现金流量
547274
838338
690459
税 税前
计算指标：财务部收益率 311 4265
财务净现值 （ Ic10） 2551859万元 4105374万元
投资回收期 263年 255年
财务部收益率≈311
动态
计算指标 财务净现值（Ic10）
255186（万元）
静态—全部投资利润率（净现金流量建设投资）
3822
现金流量表（资金）
单位：万元
序号
年份
项目
合计
1
2
3
生产负荷()
1
现金流入
2002000
120120
120120
1761760
11
售房收入
2002000
120120
120120
1761760
12
租房收入
00
13
收入
00
00
14
回收固定资产余值
00
15
回收营资金
00
16
净转销收入
00
00
00
00
2
现金流出
1582576
471428
234199
876949
21
资金
467883
352556
115327
00
22
预售收入开发产品投资
240000
111650
111650
16700
23
营税金附加
110110
6607
6607
96897
24
税
206582
615
615
205352
25
土增值税
00
00
00
26
长期款金偿
558000
00
00
558000
27
短期款金偿
00
28
款利息支付
00
00
00
00
29
00
3
净现金流量
351308
114079
884811
计算指标：财务部收益率 433
财务净现值 （ Ic10） 25112万元
财务部收益率≈433
动态
计算指标 财务净现值（Ic10）25112（万元）
静态—全部投资利润率（净现金流量筹投资）×105367
2．财务净现值（FNPV）
财务净现值（FNPV）事先规定基准贴现率Ic项目计算期年净现金流量折现建设期现值考察项目计算期盈利力动态评价指标净现值等0项目考虑接受
项目选取基准贴现率10计算：（见表）
⑴全部投资财务净现值：255186万元
⑵ 筹投资财务净现值：25112万元
3．投资利润率
投资利润率指项目投资利润（净现金流量累计）项目投资例静态指标
述两表（表1表2）计算结果表示：
计算基础
动态指标
静态指标
财务部收益率
（FIRR）
财务净现值
（FNPV）
投资利润率
全部资金
311
255186
331
资金
433
25112
896
4静态投资回收期：税前255年税263年
72资金源运表款项分析
资金源运表集中体现项目衡生存力财务评价重项目资金源运表示表中出项目具较强贷款偿力身衡力贷款偿估算：（见表）
资金源运表
序号
项 目
合计（万元）
建设营期
1年
2年
3年
1
现金源
3027883
680676
435447
1911760
11
销售收入
200200
12012
12012
176176
12
筹资金
467883
352556
115327
0
13
贷款
55800
20800
20000
15000
14
收入
2
资金运
2497086
679428
434199
1383460
21
建设投资
1265883
672206
426977
16670
22
建设期款利息
23
销售税金
附 加
11011
6607
6607
96897
24
应付利润
356511
356511
25
税
206582
615
615
205352
26
贷款偿
55800
55800
3
盈余资金
530797
1248
1248
528300
4
累计盈余资金
534542
1248
2497
530797
73资产负债分析
项目资产负债率较低资产负债率高时46总体项目清偿力较强（见表）
资产负债表
附表
序号
年份
项目
1
2
3
1
资产
561804
878380
530797
11
流动资产总额
561804
878380
530797
111
应收帐款
112
存货
560556
875883
00
中：建开发产品
560556
875883
113
现金
114
累计盈余资金
1248
2497
530797
12
建工程
00
13
固定资产净值
14
形递延资产净值
2
负债者权益
561804
878380
530797
21
流动负债总额
00
00
00
211
应付帐款
00
00
212
短期款
00
22
长期款
208000
408000
00
221
开发产品投资款
208000
408000
00
222
营资金款
负债计
208000
408000
00
23
者权益
353804
470380
530797
231
资金
352556
467883
467883
232
资公积金
233
累计盈余公积金
187
375
62914
234
累计未分配利润
1061
2122
00
第八篇 项目招商计划
81目标客户定位
82投资者保值增值保障预期
83项目品牌推广招商实施进度计划
84投资建议
85长安国际广场相关物业投资建议
86投资机构投资建议
87投资风险保障
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