星河湾香江翡翠绿洲广雅项目考察总结
—— 正域·白云尚城北区附加值提升鉴处说明
序号
考察项目做成功处
足处
北区提升附加值暨鉴处
1
「星河湾」消费者（市场需）角度出发卖象入住实（象）两点出发楼盘精益求精优良品质增加业士消费者产品附加值认硬件硬（业满意度问卷解业前期意见建议期期）
关注做
① 客户真实需求卖点实点出发
② 竞争手角度出发
③ 市场未走势出发
系统定位完善产品规划建筑风格装修物业服务方面造正域特色增加附加值续开发造品牌价值
2
星河湾附加值企业部理软件硬三盘销售厅布局销售员专业职业性形象感样板房理水星河湾定差距：
山水华府翡翠绿洲售楼餐饮起进入售楼茶楼气味售楼部办公点复印机设公通道安全显出理零乱卫生间便器安装墙体缝隙天花脱落等
雅居乐售楼员路嚼口香糖路讲解反观星河湾明知行业员踩盘职业接正展示公司品牌时机
五星级酒店服务软硬件重
售楼部部门办公室选址装修标识部理等进行系统规划设计理营销办公室工程办公室物业客服办公室外形象差标识统明显装修够品味
售楼员客关注度足张挂灯笼忽略草皮造成绿化损伤影响形象物业员专业水足现区设施翻新养护足未交付区景观养护员换水时水阀盖板开摆放作业牌景观安全标识完整存安全隐患等等说明理长段路走部理亟加强完善
3
景观造象实注重标识配套物品协调星河湾香江（山水华府翡翠绿洲）方面做雅居乐出色体现景观投入50元方房价溢价500元方行业惯手法垃圾桶矮灯星河湾绿色系列香江木制黄色垃圾桶相言星河湾更注重物品景观协调性增加产品附加值
二期乔木草坪灌木位置布置然手法星河湾相似处细节差距较：
①垃圾桶标识类景观协调性方面北区景观设计提前建筑外立面建筑风格装修格调物品配置均力求协调
②乔木类太路边视线受定阻碍乔木遮盖草皮草皮生长缺少光长势理缺陷
③功性老孩子坐树路边凳子类景观中考虑否种防蚊植物灭蚊灯等考虑晚景观效果功性区公告栏灯光晚业回利防洪渠公路面做体育健身设施早晚老跳舞太极拳音响场区晚会场增加矮灯补充灯光高低错落光感
序号
考察项目做成功处足处
北区提升附加值暨鉴处
4
策划包装企业产品服务手法：
①星河湾通宣传××钢琴××冰箱香江宣传××总统水龙头
应该深挖企业产品服务文化（卖点）
恒域企业建筑介绍（参考远珠海盘包装手法）学万科善宣传策划方法公司形象消费者知悉熟悉认宣传规划公司（雅居乐宣传中信设计师设计）做二期包装景观点做景点介绍标识楼盘做装修开放间装修材剖开展示提高消费者信心楼盘规划者建设者纪念手印签名册业者感言等策划宣传企业展示楼盘手法消费者企业理高分样产品附加值
5
实配套设施（北区分二期开发水电电话电视煤气车库智会等期业功）体验式销售
安防设施区周边治安环境较差智化安防设施定
会营力外宣传
① 应该北区期交楼时先建幼稚园垃圾中转站车库智化安防水电设备等配套北区期推出先买业认象象样已体验旧业会动做铁杆宣传员介绍买北区二期高层楼王更价格层次
② 幼园否广外合作办学提高附加值
③ 会北区设定外增强造血力配套乒乓球羽毛球泳池场灯光设置成专业
6
关商业取舍
① 应该重心放住宅舍弃部分商业
② 然商铺单位售价高商住混合型盘期业入住会折扣分附加值利
③ 算做赞李文意见南商铺东北部商铺取消移西面西北角西住宅移减少规划路噪声集中商铺西北区
④ 做部分楼带花园住宅花园卖权（方约1500—2000）提高售价
定做商业需慎重满足商家营条件休闲式影院需景观配合
① 电影院功景观车位等考虑特商铺会带安全隐患卫生（噪声）等问题
② 社区铺宜深建议门面6米进深8米定排水排污设计空调位广告牌设计关烟隔油池西侧商业遮阳统考虑
7
关架空否取舍：星河湾区部架空层真行走间心情盛放山水华府然做架空楼架空部分风感觉差许
① 建议区南北中轴栋做架空特南防洪渠栋增加架空层增强南风感觉二期楼王售价提高感觉基础
② 售楼员加强方面宣传景观风舍弃楼单位利润业业接受更愿意高价购买
序号
考察项目做成功处足处
北区提升附加值暨鉴处
8
关车库行出入口设计（星河湾山水华府车库出入口设计较合理车分流）参考翡翠绿洲行门楼设计（会客避风雨等门廊等功类似酒店堂前停车前厅设计）
① 南区车分流设计足北区引鉴
② 建议北区车库出入口设西南角设东南角（考虑幼稚园出入口关系）分期开发设西部东部中间势必影响期业
③ 建议行出入口防洪渠东西两侧设西部东部中间分期开发势必影响北区期业防洪渠路段划部分做访车辆停露天车位定智讲机户监控中心联系功刷卡功
9
观景式半室车库
（山水华府卖点业角度出发已盘较中没果面漆柱身装修会更增加附加值车位销售效果会更
车库建议做成景观半室节省通风费缩短工期期电耗增加车位卖点车位销售速度价格楼盘附加值时加强车库坪漆装饰柱身墙壁装饰
方鉴城建江南名苑车库侧壁立体式景观车库顶板首层入户堂采桥栈式）
10
面积做文章
建议利飘窗22米计算面积参考富通东莞理想0769做法做成落窗验收前砌块窗高做22米交楼业掉砌块出部分面积
11
南低东低楼宇顶层做装饰绿化
北区二期楼王北端高26层南端11层26层11层丰富视觉建议北区期楼顶做装饰绿化提升附加值
12
西北北东北楼宇敛
西北北东北马路楼宇考虑噪声问题建议敛退做绿化时楼住宅做花园创造条件
13
注意排水等隐蔽工程设计
① 注意市政规划路排水标高楼盘正负零排水高市政路面排水免市政路排水升高形成倒灌水
② 注意住宅商业相连楼宇住宅排水走商铺天花会造成维修便
附件：阅标准层面图意见建议
正域物业●黎宇清
二00六年十月十二日
附件：阅标准层面图意见建议
序号
房型房号
发现问题建议
1
A1A2等编号南区样宜混洧
重新编号单性便识称呼
2
A1A2A3A4A5B型房飘窗南北玻璃视野
建议侧窗做玻璃成90度视野
3
A1型
① AB户型两户道增加分摊面积
② A户型客房客厅C套房客厅空调位置未明确
③ C户型四房三卫属房型厨房太建议加C户型电梯门框太窄春节时联位置张贴
4
A2型
① AB户型图说二房卫实际房请明确A型客厅空调机位请明确否卧设置成关系观景阳台右侧显示机位客厅走线太长
② B型入户卫生间厨房相建议调整
③ C型工房面卧室餐厅客厅空调机位标识请明确
5
A3型
① AC型客厅空调机位未标识需明确
6
A4型
① 客厅空调机未明确井设前花园中抄表维修便需调整（供水供司行抄表定求）
② 餐厅方墙图标黑色否剪力墙墙业入住会改动需考虑
③ 北卧室旁边卧室未标识空调机位置请明确
④ 功房空调机位未标识需明确
⑤ 两户间南景观阳台存攀爬隐患否请明确
7
A5型
① 图说四房三卫三房两卫请明确
② 客厅相邻次卧未标识空调机位请明确
8
B型
① ABCD型客厅次卧空调机位未标识需明确
② A型生活阳台走火梯间窗子关系需注意防止攀爬入户性
③ B型客厅空调机位未标识需明确
④ AB户型景观阳台存攀爬隐患否请明确
⑤ 电梯厅C型厨房窗子关系需明确防止攀爬入户性C型图中标明三房卫少房需明确
⑥ D型图中标明三房二卫少卫请明确
⑦ 整标准层B型前花园电梯厅井标识电井水井少井需明确
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—— 正域·白云尚城北区附加值提升鉴处说明
序号
考察项目做成功处
足处
北区提升附加值暨鉴处
1
「星河湾」消费者（市场需）角度出发卖象入住实（象）两点出发楼盘精益求精优良品质增加业士消费者产品附加值认硬件硬（业满意度问卷解业前期意见建议期期）
关注做
① 客户真实需求卖点实点出发
② 竞争手角度出发
③ 市场未走势出发
系统定位完善产品规划建筑风格装修物业服务方面造正域特色增加附加值续开发造品牌价值
2
星河湾附加值企业部理软件硬三盘销售厅布局销售员专业职业性形象感样板房理水星河湾定差距：
山水华府翡翠绿洲售楼餐饮起进入售楼茶楼气味售楼部办公点复印机设公通道安全显出理零乱卫生间便器安装墙体缝隙天花脱落等
雅居乐售楼员路嚼口香糖路讲解反观星河湾明知行业员踩盘职业接正展示公司品牌时机
五星级酒店服务软硬件重
售楼部部门办公室选址装修标识部理等进行系统规划设计理营销办公室工程办公室物业客服办公室外形象差标识统明显装修够品味
售楼员客关注度足张挂灯笼忽略草皮造成绿化损伤影响形象物业员专业水足现区设施翻新养护足未交付区景观养护员换水时水阀盖板开摆放作业牌景观安全标识完整存安全隐患等等说明理长段路走部理亟加强完善
3
景观造象实注重标识配套物品协调星河湾香江（山水华府翡翠绿洲）方面做雅居乐出色体现景观投入50元方房价溢价500元方行业惯手法垃圾桶矮灯星河湾绿色系列香江木制黄色垃圾桶相言星河湾更注重物品景观协调性增加产品附加值
二期乔木草坪灌木位置布置然手法星河湾相似处细节差距较：
①垃圾桶标识类景观协调性方面北区景观设计提前建筑外立面建筑风格装修格调物品配置均力求协调
②乔木类太路边视线受定阻碍乔木遮盖草皮草皮生长缺少光长势理缺陷
③功性老孩子坐树路边凳子类景观中考虑否种防蚊植物灭蚊灯等考虑晚景观效果功性区公告栏灯光晚业回利防洪渠公路面做体育健身设施早晚老跳舞太极拳音响场区晚会场增加矮灯补充灯光高低错落光感
序号
考察项目做成功处足处
北区提升附加值暨鉴处
4
策划包装企业产品服务手法：
①星河湾通宣传××钢琴××冰箱香江宣传××总统水龙头
应该深挖企业产品服务文化（卖点）
恒域企业建筑介绍（参考远珠海盘包装手法）学万科善宣传策划方法公司形象消费者知悉熟悉认宣传规划公司（雅居乐宣传中信设计师设计）做二期包装景观点做景点介绍标识楼盘做装修开放间装修材剖开展示提高消费者信心楼盘规划者建设者纪念手印签名册业者感言等策划宣传企业展示楼盘手法消费者企业理高分样产品附加值
5
实配套设施（北区分二期开发水电电话电视煤气车库智会等期业功）体验式销售
安防设施区周边治安环境较差智化安防设施定
会营力外宣传
① 应该北区期交楼时先建幼稚园垃圾中转站车库智化安防水电设备等配套北区期推出先买业认象象样已体验旧业会动做铁杆宣传员介绍买北区二期高层楼王更价格层次
② 幼园否广外合作办学提高附加值
③ 会北区设定外增强造血力配套乒乓球羽毛球泳池场灯光设置成专业
6
关商业取舍
① 应该重心放住宅舍弃部分商业
② 然商铺单位售价高商住混合型盘期业入住会折扣分附加值利
③ 算做赞李文意见南商铺东北部商铺取消移西面西北角西住宅移减少规划路噪声集中商铺西北区
④ 做部分楼带花园住宅花园卖权（方约1500—2000）提高售价
定做商业需慎重满足商家营条件休闲式影院需景观配合
① 电影院功景观车位等考虑特商铺会带安全隐患卫生（噪声）等问题
② 社区铺宜深建议门面6米进深8米定排水排污设计空调位广告牌设计关烟隔油池西侧商业遮阳统考虑
7
关架空否取舍：星河湾区部架空层真行走间心情盛放山水华府然做架空楼架空部分风感觉差许
① 建议区南北中轴栋做架空特南防洪渠栋增加架空层增强南风感觉二期楼王售价提高感觉基础
② 售楼员加强方面宣传景观风舍弃楼单位利润业业接受更愿意高价购买
序号
考察项目做成功处足处
北区提升附加值暨鉴处
8
关车库行出入口设计（星河湾山水华府车库出入口设计较合理车分流）参考翡翠绿洲行门楼设计（会客避风雨等门廊等功类似酒店堂前停车前厅设计）
① 南区车分流设计足北区引鉴
② 建议北区车库出入口设西南角设东南角（考虑幼稚园出入口关系）分期开发设西部东部中间势必影响期业
③ 建议行出入口防洪渠东西两侧设西部东部中间分期开发势必影响北区期业防洪渠路段划部分做访车辆停露天车位定智讲机户监控中心联系功刷卡功
9
观景式半室车库
（山水华府卖点业角度出发已盘较中没果面漆柱身装修会更增加附加值车位销售效果会更
车库建议做成景观半室节省通风费缩短工期期电耗增加车位卖点车位销售速度价格楼盘附加值时加强车库坪漆装饰柱身墙壁装饰
方鉴城建江南名苑车库侧壁立体式景观车库顶板首层入户堂采桥栈式）
10
面积做文章
建议利飘窗22米计算面积参考富通东莞理想0769做法做成落窗验收前砌块窗高做22米交楼业掉砌块出部分面积
11
南低东低楼宇顶层做装饰绿化
北区二期楼王北端高26层南端11层26层11层丰富视觉建议北区期楼顶做装饰绿化提升附加值
12
西北北东北楼宇敛
西北北东北马路楼宇考虑噪声问题建议敛退做绿化时楼住宅做花园创造条件
13
注意排水等隐蔽工程设计
① 注意市政规划路排水标高楼盘正负零排水高市政路面排水免市政路排水升高形成倒灌水
② 注意住宅商业相连楼宇住宅排水走商铺天花会造成维修便
附件：阅标准层面图意见建议
正域物业●黎宇清
二00六年十月十二日
附件：阅标准层面图意见建议
序号
房型房号
发现问题建议
1
A1A2等编号南区样宜混洧
重新编号单性便识称呼
2
A1A2A3A4A5B型房飘窗南北玻璃视野
建议侧窗做玻璃成90度视野
3
A1型
① AB户型两户道增加分摊面积
② A户型客房客厅C套房客厅空调位置未明确
③ C户型四房三卫属房型厨房太建议加C户型电梯门框太窄春节时联位置张贴
4
A2型
① AB户型图说二房卫实际房请明确A型客厅空调机位请明确否卧设置成关系观景阳台右侧显示机位客厅走线太长
② B型入户卫生间厨房相建议调整
③ C型工房面卧室餐厅客厅空调机位标识请明确
5
A3型
① AC型客厅空调机位未标识需明确
6
A4型
① 客厅空调机未明确井设前花园中抄表维修便需调整（供水供司行抄表定求）
② 餐厅方墙图标黑色否剪力墙墙业入住会改动需考虑
③ 北卧室旁边卧室未标识空调机位置请明确
④ 功房空调机位未标识需明确
⑤ 两户间南景观阳台存攀爬隐患否请明确
7
A5型
① 图说四房三卫三房两卫请明确
② 客厅相邻次卧未标识空调机位请明确
8
B型
① ABCD型客厅次卧空调机位未标识需明确
② A型生活阳台走火梯间窗子关系需注意防止攀爬入户性
③ B型客厅空调机位未标识需明确
④ AB户型景观阳台存攀爬隐患否请明确
⑤ 电梯厅C型厨房窗子关系需明确防止攀爬入户性C型图中标明三房卫少房需明确
⑥ D型图中标明三房二卫少卫请明确
⑦ 整标准层B型前花园电梯厅井标识电井水井少井需明确
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