养老院项目
行性研究报告
业单位：老年服务限公司
编制单位：造价咨询事务限公司
二○XX年X月
三门峡济开发区德孝苑养老院项目
行性研究报告
董事长兼总理：
总工程师：
项目负责：
参编制员：
工程咨询资质证书编号：工咨乙12020090010
XX工程造价咨询事务限公司
二○XX年X月
目 录
第章 总 1
11项目背景概况 1
12编制 3
13编制范围 4
第二章 项目建设背景必性 5
21项目提出背景 5
22项目建设必性分析 11
第三章 项目选址建设条件 16
31项目选址 16
32建设条件 16
33质灾害影响分析 17
第四章 建设容工程方案 18
41建设求 18
42总体规划方案 19
43建筑设计 21
44结构设计 24
45水设计 27
46暖通动力设计 30
47电气设计 33
第五章 节措施 37
51设计 37
52设计范围原 37
53节措施 37
第六章 环境保护绿化 40
61编制 40
62环境现状 40
63项目建设环境影响 40
64环境保护措施 41
65施工期环境保护 43
66营运期环境保护 46
67绿化 47
第七章 劳动安全消防 48
71指导思想 48
72职业安全卫生健康策措施 48
73消防 49
74工程施工期间劳动安全消防 52
75营运期间安全消防 52
第八章 组织机构力资源配置 53
81组织机构 53
82力资源配置方案 53
第九章 项目实施进度 54
91项目理 54
92项目实施阶段 54
93项目建设周期 55
第十章 项目招标 56
101工程项目招标投标概述 56
102工程项目招标投标素分析 57
103招标 60
104招标范围 61
105招标方式 61
第十章 项目投资估算资金筹措 62
111投资估算 62
112资金筹措 63
第十二章 财务评价 65
121 财务评价基础数选取 65
122销售收入估算 67
123营成估算 67
124财务评价报表 68
第十三章 社会评价 70
131社会效益分析 70
132项目互适性分析 70
133收益情况分析 71
134风险分析 71
134社会评价结 72
第十四章 结建议 73
141结 73
142建议 73
附表
附表1 项目期建设投资估算表
附表2 项目运营成估算表
附表3 项目收入税金附加估算表
附表4 款偿计划览表
附表5 财务计划现金流量表
附表6 利润损益分配表
附表7 项目实施进度览表
第章 总
11项目背景概况
111项目名称
三门峡济开发区德孝苑养老院项目
112项目承办单位
三门峡济开发区长青藤老年服务限公司
113项目建设点
项目拟选址开发区川路北段北邻三门峡市农业局住宅区
114项目建设条件
项目紧邻市政道路基础设施配备齐全便项目建设
115项目建设容规模
项目建设面积1131852方米规划总建筑面积1634322方米中期建设规模198张床位期总建筑面积1190382方米包括综合楼建筑面积177672方米养老护理楼建筑面积1012710方米二期预留建筑面积443940方米集中园林绿化区域
116项目投资估算资金筹措
项目总投资估算费463607万元总投入成：单体建安成298839万元室外工程费38347万元服务项目费66384万元政策性项目费16350万元工程预备费20996万元铺底流动资金8398万元建设期利息14288万元
资金源分四部分：争取中央财政补贴资金约1070万元二中型水库移民期扶持资金中2015年2016年420万元2017年210万元计630万元三民政部门补贴投入分5年计20万元四开发区财政级投入（贷款）：2916万元
117建设进度
项目期实施建设期限12月计划开工时间2017年3月1日计划竣工时间2018年2月28日
118技术济指标
表101 技术济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设面积
㎡
1131852
2
规划总建筑面积
㎡
1634322
中
综合楼
㎡
177672
1190382
养老护理楼
㎡
1012710
二期预留建筑
㎡
443940
3
建筑基底面积
㎡
238955
4
建筑密度
2111
5
容积率
144
6
绿率
35
7
期床位规模
张
198
8
床位配备标准
2
间
9
建设工期
年
1
10
总投资费
万元
463607
11
投资回收期
年
1245
含建设期
12
部收益率
4
13
财务净现值
万元
27829
12编制
1中华民国国民济社会发展第十三五年规划纲
2河南省国民济社会发展第十三五年规划纲
3河南省民政府关加快发展养老服务业意见（豫政文 〔2014〕24号）
4关全面推进居家养老服务工作意见（豫民文〔2010〕224号）
5国务院办公厅转发民政部等部门关加快实现社会福利化意见通知（国办发[2000]19号）
6国务院办公厅转发全国老龄委办公室发展改革委等部门关加快发展养老服务业意见通知（国办发[2006]6号）
7财政部国家税务总局〈关老年服务机构关税收政策问题通知〉（财税[2000]97号
8河南省民政厅关印发河南省社会办养老服务机构理暂行办法通知（豫民〔2012〕1号）
9民政部办公厅发展改革委办公厅 关开展养老服务业综合改革试点工作通知（民办发〔2013〕23号）
10关加强养老服务设施规划建设工作通知（建标[2014]23号）
11中华民国土理法
12建设项目济评价方法参数第三版
13投资项目行性研究指南
14建设项目环境保护理条例国务院令第253号
15新关财务制度会计制度
16项目单位提供种技术资料项目方案等基础资料
13编制范围
1通项目背景发展概况研究分析项目提出
2通市场分析研究项目规划研究推荐项目建设规模方案证项目建设合理性
3建设条件动力供应情况进行调查研究
4工程技术设备方案进行研究提出工程招投标方案
5公工程辅助设施进行研究
6节环境保护安全卫生消防提出研究方案
7投资估算资金筹措济效益进行定量分析测算种效益指标项目抗风险力
8提出结
第二章 项目建设背景必性
21项目提出背景
211 国社会老龄化进程进步加快
根联合国相关调查世界口2050 年超90 亿生育率保持现水21世纪末超100亿关根联合国数现2050 年老龄口6亿增加20亿60岁口超15 岁青少年数中发展中国家老龄口预计现四倍特殊变化全世界国社区团体产生巨影响
目前中国全球目前唯老年口超1亿国家老年口年3左右增速快速增加世界均增速5倍
图21 国老龄化速度概况
国20世纪50年代第次生育高峰出生口相继进入老年2005年中国60 岁老年口144亿2012年数字已升193 亿年复合增速427占口重1103升1432
预计2013 年底国60 岁老年口超2 亿2015 年超221 亿2020 年国老年口数超243 亿老年口占超17
图22 国迎老龄化加速发展阶段
联合国传统标准60 岁老年口占达1065 岁口占总口重达7意味着国家进入老龄化社会国1999 年已达标准60 岁老年口占达14老龄社会国2012 年已达标准标志着国已正式进入老龄社会2015 年国进入口老龄化迅速发展阶段
根预测2015—2035 年20年间国老年口例增加倍达202050 年老年口例增加30社会进入深度老龄化阶段根济合作发展组织（OECD）口发展预测2030 年中国65 岁口占超日成全球口老龄化程度高国家
212 国社会保障体系进步完善
十五时期建国社会保障体系建设发展快时期社会保障制度建设取突破性进展——覆盖城乡居民社会保障体系框架基形成公布中华民国社会保险法修订工伤保险条例建立新型农村社会养老保险（简称新农保）制度开展试点全面建立企业职工基养老保险省级统筹制度建立全面实施城镇居民基医疗保险制度
表23 国社会保障十五规划指标实现情况
十二五时期国进步完善社会保障制度进步扩覆盖范围稳步提高保障水2015年国城镇基养老保险参保数达357亿中企业职工基养老保险达307亿新农保参保数达45亿城乡基医疗保险参保率2010年基础提高3百分点城乡低生活保障实现应保保
表24 十二五时期社会保障发展目标
中国家重点推进实施应口老龄化社会保障政策实现新农保制度全覆盖提高基础养老金水完善企业职工基养老保险制度
时国家已连续8年较幅度调整企业退休员基养老金国务院常务会议通2013年1月起企业退休员基养老金水2012年提高10
图25 2002—2010年国退休员养老金发展情况
综措施国养老服务行业发展越越广发展空间
213 国养老服务行业发展潜力巨
国社会养老服务体系居家养老社区养老机构养老等三机部分组成年国家加社会养老服务体系建设投入力度力鼓励社会力量参老龄服务基础设施建设快速发展旧存着社区养老服务设施养老机构床位严重足供需矛盾突出养老服务布局合理区域城乡发展衡等问题
根全国老龄委数2010年中国老年市场年需求达1 万亿元2050 年左右达5万亿元目前中国年老年提供产品足1000 亿元供需间存巨商机2030 年预计国养老产业规模达20 万亿元
时社科研究院报告指出国消费结构转老龄产业老年消费井喷2010 年国老年退休金总额达8383亿元2020 年达28145 亿元2030 年退休金总额达73210 亿元调查目前老年购买老年品支出已达4000 亿元数显示中国老年群体已成支重消费军
图26 国老年消费需求展
中养老服务行业作老年生活必保障服务提供行业获较广阔发展空间行业发展潜力巨推算2015年国老年护理服务生活料潜市场规模超4500亿元养老服务业岗位潜需求超500万
2012年末国养老服务机构42万床位381万张收养类员262万根国家相关规划十二五期间国增加日间料床位机构养老床位340余万张实现养老床位总数翻番改造30现床位达建设标准
214 河南省力推动老龄事业进步发展
十五期间河南省老龄事业快速发展全省级部门坚持政导社会参全民关怀老龄工作方针保障改善老年民生出发点积极推进养老保障服务老年权益保障老年文化体育活动教育老龄产业老理服务五方面体系建设基完成河南省老龄事业发展十五规划确定务目标老龄事业长足发展全省类养老服务床位达326万张百名老年拥养老床位23张居家养老服务开始起步业员素质断提高
十二五时期河南省面更加严峻口老龄化形势预测2015年全省60岁老年口达1923万占总口例升1967年递增率489年均净增老年口80万80岁高龄老达308万占老年口例超16年递增率63965岁空巢老达1000万空巢率超70农村老年口占农村总口例升267
全面提升老养老医老教老学老老乐水老年生活更加幸福更尊严十二五期间河南省级政府高度重视口老龄化问题断加强老龄工作领导政策体系日趋完善制度保障更加力老年消费趋旺盛老龄事业发展市场化程度明显提高省老龄事业政治济社会文化舆等方面具备更加利发展环境
22项目建设必性分析
221 项目建设应国养老事业发展方需
长期政府十分关心老年群众断采取积极措施推动老龄事业发展进步取举世瞩目成老龄事业持续发展奠定基础十二五时期着第老年口增长高峰国口老龄化进程进步加快2011年2015年全国60岁老年178亿增加221亿均年增加老年860万老年口重133增加16均年递增054百分点老龄化进程家庭型化空巢化相伴济社会转型期矛盾相交织社会养老保障养老服务需求急剧增加
国政府提出积极发展老龄服务业积极推进养老机构运营机制改革完善探索元化社会化投资建设理模式进步完善落实优惠政策鼓励社会力量参公办养老机构建设运行理十二五期间实现新增类养老床位342万张发展目标
项目建成老年需求设计运营核心强调老参性注重老感受道路交通卫生饮食居住建筑风格绿化景观材料等全面考虑真正意义老全心全意服务宗旨老年提供集养生医疗学娱乐教育休闲体生活舒造设施配套功齐全现代化新型老年社会福利机构
222 项目建设进步满足日益增长养老需求
年进步实现老养老医老教老学老老乐发展目标河南省级政府高度重视老龄事业发展济社会发展水断提高时优先保障改善老年民生优先老年提供社会公服务优先老年享济社会发展成果断建立健全社会养老保障体系着力提高养老服务保障水省养老服务需求空间断增长
统计目前河南省1085老年愿意入住养老院算5年入住养老院例423十二五末河南老年口达1923万需养老床位8134万张十五末河南包括敬老院福利院总326万张养老床位中252万张敬老院城市福利院拥真正全社会老年提供服务养老床位74万张养老床位实际缺口7394万张
项目通建设现代化养老公寓精神维系式机种植教育培训式绿化种植义工实式助老服务等方式提供2000张养老床位够缓解区域老年居住难老年顾问题更老生活健康保驾护航创造更济建设环境维护社会稳定建谐社会
223 项目建设进步提高居民生活质量需
年着社会济断发展居民生活水断提升老年逐渐培养出身兴趣爱生活惯隐私希独立生活空间数离退休养老金独立生活提供济源必须探讨建造功设施完备较高标准新型老年公寓提升养老水区原建立敬（养）老院形式老年公寓
项目建成公寓应具备吃住医学乐生活服务料等设施功老年家户居单元中户独立生活房包括起居室卫生间储藏室洗浴设备厨房老携带喜爱家具厨房设备户安装电话紧急呼救装置时设娱乐场洗衣房健身房阅览室医务室监护室售货点等公食堂老求制作高中低档饭菜老开伙高龄病残老生活理老护理员顾生活起居进行特殊服务身体较老常进行健康体育锻炼参加文化娱乐活动医疗保健等知识学
项目种兼顾居家养老社会服务体老年公寓起居生活完全家庭式享受种服务社会化成区域老年喜爱求老年乐园老子女进步减轻负担减少家庭矛盾解顾忧便更精力投入济建设伟事业中时项目建成安置部分岗职工提供业机会政府企业分忧利社会稳定进步提升居民整体生活质量水做出应贡献
224 项目建设进步提升区域养老服务水需
进步满足居民日益增长养老服务需求鼓励扶持养老服务机构河南省规定创办养老服务企业注册资均法定低注册资执行养老服务企业办理年度检验工商登记事项时法快简办理新办非营利性养老服务机构建设法批准采划拨协议出方式供土出金低国家规定低标准收取乡（镇）村公益性养老服务机构建设法批准集体土研发养老服务产品生产性项目实行工业项目等供方式
项目建成成布局合理生活服务位理科学环境幽雅充满生活乐趣老年家引进国外先进老年公寓设计运营理念购置国外先进老年护理设备相关服务员进行专业培养未申请设立专业护理医院断护理性化专业化科学化标准化急老年急想老年想帮老年需实行科学化规范化理老年住安心吃舒心玩开心健康温馨子女放心真正老年公寓办成老年颐养天年幸福家老年切实感受政府温暖享社会发展成果
时项目区域示范项目国优秀项目发展目标区域养老服务起带头作进步提升区域养老服务水河南省老龄工作利开展深入推行做出应贡献
综述项目建设具深刻现实意义十分必
第三章 项目选址建设条件
31项目选址
311建设位置
项目拟选址开发区川路北段北邻三门峡市农业局住宅区
312选址优势
1交通便利
项目建设区块城市道路相连交通联系便捷区位优势明显利项目建设
2符合城镇总体规划
项目建设符合城市总体规划求
3条件较
项目建设区块形规整势较低整体呈四周高中间低配套建设条件较周围三门峡开发区社区医院老年居住病治疗方便
综述项目选址优势明显较满足建设需符合相关规划求选址合理行
32建设条件
建设区块交通便利基础设施完善便项目建设运行中利城市市政工程设施区块周边水污水道电力设施已全部接入位项目建设具良基础设施条件较满足项目建设需
33质灾害影响分析
项目建设程中严格执行相关规划具相应质灾害防治工程勘查资质单位开展质灾害危险性评估建设项目诱发加剧质灾害性建设项目遭受质灾害危险性作出评估提出防治质灾害措施源头防治质灾害发生思想重视措施解决质灾害项目建设影响危害
第四章 建设容工程方案
41建设求
老年住宅规划设计仅满足居住功求老年居住建筑设计达安全卫生方便适求处体现出老关怀更考虑社会心理学涉居住心理问题
1环境园林化
幽雅环境老充分享受阳光接触然广阔公活动空间安全娱乐锻炼场
2公建设施高例化配套完善化
项目规划配完善医疗保健健身房阅览室书画室花房棋牌娱乐室等生活配套设施
3设计性化
面设计方便老出行台阶（台阶处应相应轮椅通道）保证充足阳光入室空间通透室面应采防滑设计防跌扶手种开关纽均采型号避免老年视力降方便入户阳光花园便串门互相应等等总设计性化障碍居住满足老年特殊功求
4生活智化
配备紧急呼讲系统安防系统网络系统消防系统等保障老安全
5户型合理化
充分考虑年龄阶段阶层居住数等居住求部分户面积控制25－30方米左右
6建筑艺术化
居住老年均较高艺术品位欣赏求相应较高水建筑艺术视觉美感美感产生吸引力
满足求时然保证建筑工程质量合格建材环保装修美观方功分区明确等基建筑标准
42总体规划方案
规划总建筑面积1634322方米中期建设规模198张床位期总建筑面积1190382方米包括综合楼建筑面积177672方米养老护理楼建筑面积1012710方米二期预留建筑面积443940方米具备低密度低容积率高绿化率全区障碍设计层辅少量低层相应配套服务设施整体建筑风格田园风光通体块片构架等化建筑元素组织例韵律构图秩序等方面运种建筑语言展现田园风貌时立面细部处理避免田园风格简单粗陋注重细部处理创造性展现传统田园风格形象装饰色彩造型料方面独特丰富建筑立面质感周边建筑物鲜明色彩突出项目独特性建议采坡屋顶金色琉璃瓦充分展现古朴传统田园风光
421规划构架
构架社区干道组团道路庭院道路骨架住宅公建配套园林景观体形成建筑景观群分三块住宅公建设施景观三块保障行车辆出入安全方便方设2出入通道
422总体面布置
住宅均南北保证养老护理楼间房均充足阳光射（适偏西南偏东南15° ）川路北环路黄河题公园丘走势呈流线型围合式布置设型会休闲娱乐公活动场
423产品功组合
产品功养老休闲针老年特殊客户群体特殊需量身定做满足居住物质需求满足精神需住宅部分公建设施部分应该老年没孤寂失落感
424环境规划设计
1园区环境应老提供优美安全方便娱乐交场老年特60～70岁年龄阶段老年离职退休生活方式转变带身心环境等方面适应户外活动着强烈渴活动：叙谈饮茶赏鸟棋散步健身钓鱼书作画写字种菜养花等济条件文化水活动力老年需求规划设计时应充分认识特殊群体特殊需
2整社区景观规划总体应该典雅欢快童趣积极充满生活情趣样激发老年热爱生活欲助改善身体机促进健康长寿
3园区修建型具特色中央题花园老带美享受发挥景观功作时作老年交流休憩娱乐活动场
4完善步行交通系统步行老年空间转移方式老年日常重活动完善步行系统结合园区交通景观路线居民日常生活出行置步行区域中流车流扰应湖设置蛇行健康步行道供老清晨跑步者散步道路进行障碍设计间隔直线距离200m左右修建休息坐椅方便老休息道路设计应清晰道路脉络系统特色空间意象设计老年通道路脉络找熟悉感觉找认感属感消孤独闭症
5保证景观规划设计区建筑风格相协调满足老怀旧心理修建体现中国传统文化梅兰竹菊岁寒三友题组团花园供老距离养心养性养情
43建筑设计
431设计
国家方现行规范规程规定：
1建筑设计防火规范（GB500162014）
2住宅建筑规范（GB503682005）
3住宅设计规范（GB500961999）
4河南省公建筑节设计标准实施细 DBJ410752006
432项目概况
项目位三门峡市紧邻川路区位优势明显交通便利
项目建设面积1131852方米规划总建筑面积1634322方米中期建设规模198张床位期总建筑面积1190382方米包括综合楼建筑面积177672方米养老护理楼建筑面积1012710方米二期预留建筑面积443940方米集中园林绿化区域
433设计原
现居住区规划设计中住宅组群空间布局环境景观塑造常常相互分离设计程序存先环境设计常常成居住区规划设计中补充完善续工作群体布局限制环境设计留充分余弹性环境没发挥住区营造景观意义
项目规划设计中强化养老居住景观联系创造种富诗意栖居环境必须采整体设计方法规划设计初环境角度建筑景观相结合限度发挥景观环境居住区整体空间形态影响样营造出整体气形象富特色高品质环境
设计程中遵循原
体现生态养老住宅建筑根源性特点
注重建筑尺度例质感效果韵律感光影效果色彩
章显性化外空间体现建筑景观谐统
434建筑面立面设计
需求根科技先导体现文化情趣立面设计营造出高尚温馨居住氛围
根生活惯气候特点市场实际需采灵活变设计手法满足客户需时便总体布局空间形态样化设计定位高档养老住宅然环境相适应体现空间层次丰富变化
立面造型充分结合实际建筑色彩古朴协调鲜明失稳重区环境形成合谐统关系烘托出整区高尚雅致格调强化然生态居环境
建筑高度确定兼顾日结构合理整体造型错落序结构清晰层次丰富微妙呼应特景观条件建筑肌理刻画强调表面化虚实通结构构造深入设计立面肌理趋均质花统套网格体系中结构立面划分少精明跳建筑外饰面材料真石漆恰分体现出功形式完美结合配绿色庭院宽景阳台更加烘托出建筑舒适宜
44结构设计
441工程概况
项目位三门峡市紧邻川路期规划综合楼3层养老护理楼11层
442设计
1然条件：
基风压：040kNm2（R50）
基雪压：035kNm2（R50）
基气温：低6℃高36℃
建筑热工设计分区：寒冷区标准冻土深度：<60cm
抗震设防烈度：7度
设计基震加速度值：010g设计震分组：第二组
2政府关部门工程阶段设计审查批复文件
3建设单位提出结构关符合国家标准法规设计求
4 工程结构设计执行法规采标准：
工程结构性设计统标准GB 501532008
建筑结构度设计统标准GB 500682001
建筑工程抗震设防分类标准GB 502232008
建筑抗震设计规范GB 500112010
建筑结构荷载规范GB 500092012
混凝土结构设计规范GB 500102010
高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 32010
砌体结构设计规范GB 500032011
建筑基基础设计规范GB 500072011
工程防水技术规范GB 501082008
注：未列项目见国家现行标准规范相关规定
443建筑分类等级
1结构设计基准期：50年结构设计年限：50年
2 建筑结构安全等级：二级结构重性系数：10
3基基础设计等级：养老护理楼乙级综合楼丙级
4 建筑抗震设防类：标准设防类（简称丙类）
5 混凝土构件环境类：室干燥环境侵蚀性静水浸没环境类室潮湿环境冰冻线侵蚀性水土壤直接接触环境二a类干湿交环境水位频繁变动环境露天环境冰冻线侵蚀性水土壤直接接触环境二b类
444荷载（作）取值
1楼面活荷载（标准值）：
住宅：20kNm2
库房储藏：50kNm2
走廊楼梯门厅：35kNm2
般卫生间：25kNm2
公卫生间：50kNm2
电梯机房：70kNm2
室外面：100 kNm2
2屋面活荷载（标准值）：
屋面：05kNm2
屋面：20kNm2
屋顶花园：30kNm2
3风荷载（风压取值）：养老护理楼承载力设计时取044kNm2（基风压11倍）舒适度验算时取025kNm2（R10）均取040kNm2面粗糙度B类
4雪荷载（雪压取值）：035kNm2雪荷载准永久值系数分区Ⅱ区
5震作：抗震设防烈度7度设计基震加速度010g设计震分组第二组建筑结构阻尼005水震影响系数值：遇震008罕遇震050
445部结构设计
1 结构缝（伸缩缝沉降缝防震缝）设置：根建筑物长宽超限情况建筑单元功等求面分割成较规结构单元特殊情况拟采设置浇带伸缩浇带措施
2 结构选型：11层养老护理楼采剪力墙结构形式3层综合楼采现浇钢筋混凝土框架结构
447基基础设计
根设计验工程特点项目采独立基础（墙条形基础）桩基础形式工程终基础形式应正式详细质勘察报告出具结合工程质情况方终确定
448结构材料
1混凝土强度等级：墙柱等竖构件采C30~C50梁板（楼梯）等水构件采C30~C40部分混凝土采防水混凝土抗渗等级P6P8般砌体中圈梁梁水系梁构造柱采C20混凝土
2钢筋钢材：钢筋采普通热轧钢筋墙柱梁板（楼梯）等受力筋采HRB400HRB400E级节点构造筋采HPB300级钢材采Q235B级钢Q345B级钢
3 砌体砂浆：面防潮层土接触墙体：采MU15普通实心砖（禁止粘土类烧结砖）M75水泥砂浆砌筑面防潮层墙体：采A35蒸压加气混凝土砌块Ma50专砂浆砌筑
45水设计
451设计
1．国家现行法律法规规范规程：
建筑水排水设计规范GB500152003（2009年版）
建筑设计防火规范GB500162014
动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）
气体灭火系统设计规范GB503702005
建筑灭火器配置设计规范GB501402005
住宅设计规范GB500962011
室外水设计规范GB500132006
室外排水设计规范GB500142006（2014年版）
消防水消火栓系统技术规范GB509742014
2．总图专业提供条件图
452设计范围
包括项目块红线水排水消防等系统
453生活消防水系统
1．水源：
工程水市政水道供分周边市政道路引入根DN200mm水进入区设水表防污阻断阀市政水压力约030Mpa满足区生活水室外消防水求
2．水量估算：
根建筑水排水设计规范居民高日生活水量取200Ld绿化浇洒水量2Lm2d商业水量取米日10L物业理员水量取60Ld未预见水量取总水量15
3．水系统
室外设生活水网系统办公水网系统室外消防水网系统中生活水办公水采支状布置消防水道干道环状布置
4．消防水系统
室消防系统采时高压制室外消防采低压制市政水网直接供
块建筑物设置消火栓灭火系统保证层点均两股水柱时达商场中危险Ⅱ级设置闭式动喷水灭火系统动喷淋消防水量30LS消防历时10时
块设置消防加压泵房消防水池供泵房距面高度10米消防水池采钢筋混凝土结构双格布置储存室全部消防水量效容积600m3火灾初期水设建筑屋顶消防水箱供水箱效容积50m3
室外消防通道附设室外式消火栓保证消火栓间距120米保护半径150米消火栓流量10~15LS消火栓数量满足室外消防水量求
变配电室等部位设置七氟丙烷动灭火系统
高层住宅部分A类火灾轻危险级配置灭火器
454室外排水系统
1区排水采雨污分流制高日污水量取高日生活水量90计浇洒水量
2生活污水室外网汇集化粪池处理排入区四周市政污水道
3室外雨水面径流雨水道汇集排入区四周市政雨水道
455室排水设计
1区居民户水计量水表水干集中设置公走道区域单元道井
2户次卫生间厨房水水支径均采DN20mm
3水材：室生活水干水表前道采PSP钢塑复合户水采S32系列PPR水塑料热熔连接室外生活水DN≥50mm采孔网钢带钢塑复合水电热熔连接DN<50mm采S32系列PPR水塑料热熔连接
4排水材：区室生活排水道采UPVC排水塑料承插胶粘接口室压力排水采外热镀锌卡箍丝扣连接屋面雨水采外排水排水材均采承压塑料排水承插胶粘接口室外区雨水污水道采埋排水塑料检查井采塑料排水检查井
5消防材：室消火栓水道动喷淋消防水道采加厚热镀锌水卡箍丝扣连接 室外消火栓水道动喷淋消防水道采孔网钢带钢塑复合水电热熔连接
46暖通动力设计
461设计
民建筑供暖通风空气调节设计规范（GB507362012）
城镇燃气设计规范（GB500282006）
建筑设计防火规范(GB500162014)
河南省居住建筑节设计标准（寒冷区）（DBJ410622012）
公建筑节设计标准（GB501892005）
建筑水排水采暖工程施工质量验收规范（GB502422002）
通风空调工程施工质量验收规范（GB502432002）
462室外气象参数
冬季采暖室外计算温度 3℃
夏季空调室外计算干球温度 354℃
夏季通风室外计算干球温度 313 ℃
冬季空调室外计算干球温度 51℃
冬季通风室外计算干球温度 08℃
夏季空调日均温度 305℃
夏季空调室外计算湿球温度 269℃
冬季空调室外计算相湿度 59
室外风速 冬季 21ms 夏季 16ms
日均温度+5℃天数 92天
极端高温度 417℃
极端低温度 15℃
冬季气压 10090hPa 夏季气压 9882hPa
463室采暖设计参数
卧室起居室卫生间 18℃
物业房 治安联防站居委会 18℃
464供热设计
项目采集中供热采暖方式规划市热力公司道接入区供热介质蒸汽高温热水换热站设置热交换器区提供采暖热水热交换站换热采暖二次热网供回水温度7550℃拟设1座热交换站占面积约100~150方米
系统补水软化水采全动软水器提供软化水定压方式设换熱站整体式定压补水机组完成
规划热力均采双制热力干设负荷集中区域支线量户力求减少线投资
材采预置保温钢保温层厚度约60mm
采直埋式波纹补偿器补偿
达节约源目热交换站设计应综合考虑供热质量
465采暖设计
住宅部分采集中采暖分户热计量方式组散热器均设温控阀单独控制室温度户供回水采塑料敷设建筑垫层满足室美观求
散热设备采节环保钢柱形散热器立采热镀锌钢井穿越采暖房间道需保温
466防排烟设计
具备然排烟条件防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室避难层分设置正压送风系统
长度20米疏散走道设置机械排烟设施
车库设机械通风兼排烟（补风）设施
满足然排烟条件房间设机械排烟设施
排烟风机入口设排烟防火阀烟气温度达280℃时排烟防火阀熔断关闭联动风机停止运行时设置送风系统送风量排烟量50
467通风空调
1养老护理楼预留分体空调电量室机室外机安装条件
2综合楼均预留联式中央空调电量室机室外机安装条件冷凝水考虑集中排放
3外窗卫生间电梯机房采机械通风设施
4设备房设置机械通风系统
47电气设计
471设计
民建筑电气设计规范 JGJ 162008
建筑设计防火规范 GB500162014
供配电系统设计规范 GB500522009
火灾动报警系统设计规范 GB501162013
住宅设计规范 GB500962011
住宅建筑电气设计规范 JGJ2422011
472设计目标
电力弱电设计应达安全济合理适应性强求
473设计范围
设计包括变配电电力明火灾动报警防雷接电话线电视宽带网安全防范等系统
474电力负荷估算
区消防负荷安防系统电电梯生活泵排污泵等电级负荷余负荷三级负荷
根现资料区采负荷密度法进行电量预测负荷密度确定综合参考电水相关规划标准
供电负荷密度指标：
居住建筑80W m2（建筑面积）综合楼100Wm2道路景观明20kWha
475电源电力线路规划
区变电变压器容量数量视建筑物类面积终确定高压电源分引高压配电室两段10kV母线变电结合绿化设置区部区二级负荷两路低压电源分引变电两台变压器
变电建筑物间干线路区道路布置室外采埋电缆沟方式敷设电缆沟距道路边缘1015米
476电力明
变电低压电缆室外埋引入栋楼低压配电间 消防设备均采耐火电缆供电消防设备级负荷均采双电源切换箱供电变电供电部门求设置计量栋楼分设电表箱
住宅预留瓷灯头（业装修考虑明）物业房设备房室辅助房楼梯间走廊均采节型荧光灯吸顶灯变电水泵房消防控制室弱电机房走廊楼梯间设置应急明疏散指示标志
477防雷接
工程工作接保护接防雷接接极接电阻1Ω低压配电系统采TNS接型式建筑物做总等电位联结总等电位联结防雷接体接极
478火灾动报警消防联动
火灾动报警系统采控制中心报警系统块分设消防控制室中1作消防控制中心消防控制室监控室合高层建筑商场室 变电水泵房电梯前室走道楼梯间等场设感烟感温探测器消防广播声光讯响器层公活动场出入口处设置手动报警应急电话插孔
消防控制室确认火灾消防泵消防电梯防排烟风机防火卷帘等消防设备联动控制时切断关部位非消防电源接通应急明接通消防广播消防控制室电梯机房配变电水泵房设置专讲电话消防控制室设专119火警外线电话
479弱电系统
区通讯线电视分市政网引入区弱电机房电话网络采光纤户系统电话信息插座线电视终端统1部户计算弱电系统分设置总控制分配箱单体建筑弱电设视讲电话线电视宽带网络安防监控等系统消防控制室监控室合
第五章 节措施
51设计
河南省居住建筑节设计标准（寒冷区）DBJ410622012
严寒寒冷区居住建筑节设计标准JGJ262010[附条文说明]
民建筑热工设计规范GB501762002
关加强民建筑工程项目建筑节审查工作通知（建科[2004]174号文）
建设单位源理部门签订供协议
52设计范围原
1工程建筑公设备节设计
2采科技含量高节型产品建筑布局考虑节求
53节措施
531建筑节措施
（）建筑筑总面布置利通风采光避免东西量开窗台屋面进行保温隔热强化绿化布置调节气候
1项目处气候分区：寒冷区
2建筑设计维护结构传热系数遮阳系数窗墙面积透明屋顶面积等满足规范求时应进行权衡计算墙屋顶中接缝混凝土嵌入外墙金属等构成热桥部位均作隔热保温处理保证表面温度低空气露点温度减少附加传热损失
3围护结构
（a）窗户：采节中空玻璃6+12A+6局部采钢化安全玻璃
（b）外墙：采200厚加气混凝土砌块+60厚半硬质岩棉板外墙外保温隔热
（c）屋面：采70厚半硬质岩棉板保温隔热层
（d）外挑楼面：屋面
（e）楼梯间非采暖楼梯间楼梯间采封闭式开启外窗
（二）采节建筑体型系数窗墙加强围护结构保温隔热建筑物外围护墙采挤塑聚苯板保温外墙塑钢窗屋顶采保温隔热构造屋顶种植绿化屋顶花园充分体现建筑节设计思想
（三）采节型电气产品加强水重复利节水措施
（四）设计时注意建筑开口形成流动穿堂风
（五）利出挑窗楣遮阳
（六）入射太阳辐射会表差异吸收反射者储存表材料颜色纹理决定反射性颜色越深外表越粗糙反射性越差设计时注意量种植树木灌木减少硬质铺面积样减少热量反射达降温目
532电气节
该工程电气节采取措施：
1根负荷特点位置设配电房变电量电负荷中心减少电传输损耗
2明器具建筑明设计标准GB50034—2004求功率密度限值安装明光源采高效节灯
3特殊装饰效果灯具外灯具量选开启式半开启式高效率灯具
4明控制采节控制备明作正常明部分应急明灯均采控型住宅楼梯间公走道应急灯外均采触摸式
5气体放电灯均灯具设分散补偿电容时合理选择配电电缆截面减少电传输损耗
6变电采低压功功率动补偿lOkV高压侧功率数达0．9减少10kV电缆传输量损耗
533排水
1采节水型卫生洁具
2条件时局部采雨水集中收集绿化景观水
3水种类分设水表
534节效果分析
通建筑身采取节措施必工程建设带更济效益环境效益社会效益
第六章 环境保护绿化
61编制
1污水综合排放标准GB89781996
2声环境噪声标准GB30962008
3表水环境质量标准GB38382002
4气污染物综合排放标准GB1629796
62环境现状
621气象
三门峡市处中纬度陆区部分区属暖温带陆性季风气候历年均气温138℃年均日22617时霜期216天年均降水量580～680毫米貌特征复杂形成具暖温带温带寒温带元气候
622气质量现状
根检测结果建设区域SO2NO2污染程度轻微TSPPM10未超标气质量现状基符号国家环境质量二级标准环境空气质量较
63项目建设环境影响
项目范围没污染源项目建设营会周边环境造成污染符合环保求
64环境保护措施
641设计
中华民国国务院第253号建设项目环境保护理条例
中华民国国务院第284号中华民国水污染防治法
中华民国气污染防治法
中华民国环境噪声防治法
GB89781996污水综合排放标准中三级标准
GB162971996气污染物综合排放标准中2级标准
GB184832001饮食业油烟排放标准
建设单位相关专业环保排放提出求
642设计范围原
红线范围建筑物建造程中环保治理建筑运行程中产生生产污水生活污水厨房废气设备噪声控制
建设项目污染防治处理设施应体工程时设计时施工时投入类污染物处理符合国家三门峡市关排放标准
坚持济效益环境效益相统原产生种污染减少低限度
643环境保护设计
1住宅厨房排气油烟机进入排气烟道采建设部推荐防倒灌变压式烟道高空排放
2油烟废气处理设计
3减震防噪设计
空调通风设备均采隔振降噪措施满足环保求柴油发电机房通风采取消声障噪措施
4柴油发电机组燃烧废气高空排放
5餐饮厨房排气抽烟机采建设部推广定型防倒灌变压式烟道排放
6污水均集中处理达标排入市政网
7生活垃圾均袋装收集集中处理律设垃圾道
644污染源污染物防治措施
1污水处理
场采雨污分流制建筑物生产污水生活污水厨房污水厨房废水隔油器处理排入建筑室外污水生活污水起排入污水处理装置生化处理达标排入城市水道厨房污水设隔油沉砂池
2废气治理
厨房油烟采排烟道高空排放
3生活垃圾：建筑层设置垃圾堆放处区设垃圾收集站物员定时收集送入垃圾收集站天运城市垃圾处理场（站）处理
4设计中选设备均选低噪声设备采取相应减震措施
5建筑装饰材料严格国家规定标准选散发污染物材料
645环境景观绿化设计
1环境设计应充分体现域然环境特征历史文化渊源制宜进行景观环境创作力求创造出具时代特点域特征环境空间
2注重功性实性济性加固观赏性贴居民生活尺度亲切宜
3绿化培植突出居住条件均性享性居民提供户外休闲观赏改善生态环境绿化空间
4环境设计应体现社区文化居民提供休息交空间休闲娱乐场
5灯饰工程设计
建筑灯饰明着重亮建筑轮廓射灯增强广告效果室外杆式灯具突出院道路
65施工期环境保护
651气污染物
项目施工期气污染物施工场尘
施工扬尘影响分析：
施工现场扬尘方面：
1土石方挖掘现场堆放
2建筑材料（灰砂水泥砖等）现场搬运堆放
3施工垃圾堆存清理
4车辆施工机械造成道路扬尘
施工现场扬尘施工现场条件理水机械化程度施工季节建设区土质天气情况等诸素关施工扬尘污染控制措施：控制扬尘周围区影响建设单位应采取施工污染控制策：
1建设工程施工方案中必须防止泄露遗散污染环境具体措施
2建设工程施工现场坪必须进行硬化处理工出口处设置洗车辆设施确保出入施工现场车辆车轮带泥土建设工程施工现场必须设立垃圾站时回收清运垃圾工程弃土高处工程垃圾严禁凌空抛洒乱倒乱卸
3建立洒水清扫制度指定专负责洒水清扫工作
4易扬尘物料实行库存加盖蓬布
5商品混凝土
外施工队伍生活源三门峡实施清洁源工作关规定禁止燃煤采清洁源天然气效控制气污染
652噪声污染
减轻施工期噪声周围环境影响建设单位应采取措施：
1选低噪声设备日常作业中应加强设备理维护
2合理布置高噪声设备场中位置防止高噪声活动产生禁止高噪声设备夜间作业确需夜间作业时应三门峡市环保局申报批准方施工设立施工公告牌接受市民监督取市民谅解中考高考期间禁止施工
653生活污水污染防治措施
施工员生活污水应集中收集作沉砂初沉等预处理排入城市排水网施工中混凝土养护车辆洗施工机械洗产生废水设沉砂池处理排入城市排水网
654固体废弃物
固体废弃物产生源：
1土石方工程条石砌筑混凝土浇筑废料弃土等施工垃圾
2施工员生活垃圾
固体废弃物影响分析：
拟建工程固体废弃物产生量较果进行适合理处理处置降雨作仅容易造成严重水土流失量固体废弃物进入水体附水体造成污染仅会行带便
固体废弃物污染防治措施：
1土石方开挖填弃土时运指定渣场填埋填方
2时未运走弃土应妥善处理允许意排放降雨时塑料布覆盖防止水体环境受污染
3施工中生活垃圾进行袋装化城市环卫部门运城市渣场处理
4合理安排施工进度基础开挖应避免暴雨季节防止水土流失
5提前修建护坡堡坎挡土墙防止渣土意流失
66营运期环境保护
661气污染物
污染源居民住宅厨房油烟果直接排放会周围气环境造成影响更会影响周围居民身体健康油烟废气专变压式烟道引屋顶高空排放环境空气影响较进出车站汽车尾气排放进行严格监督理禁止超标排放车辆进入
662水污染物
项目建成水体污染物居民住宅生活污水车库洗水直接外排会城市水体水质造成严重污染必须废水进行处理实行场雨污分流制厨房废水隔油器处理排入区（建筑室外）污水生活污水起排入污水处理装置生化处理达标排入城市水道
663固体废弃物环境影响分析
拟建工程投入固体废弃物项目居民产生生活垃圾区设垃圾收集点户垃圾实行袋装物公司定时收集送入垃圾收集点运垃圾处理场拟建项目生活垃圾易腐蚀机物时清运会滋生蚊蝇产生异味拟建项目生活垃圾应分类堆放时环卫部门清运保护项目清洁环境样会环境造成影响
664噪声环境影响分析
拟建工程投入进出车库时车辆喇叭声发动机噪声设备房风机水泵等设备运行噪声周围居民员工工作会造成较影响必须生产噪声采取控制措施具体控制方法：
1车辆进出车库求禁鸣
2合理布置高噪声设备应远离办公场周围环境敏感区域
3高噪声设备做吸声隔声装置
4设备间敏感目标间做隔离墙
67绿化
提高区品质该项目专门邀请景观公司区进行绿化园林品设计道路分割形式区组团核心绿化布局重点突出流水泳池花台花池植物绿化带布局张弛观赏性艺术性皆具中绿化覆盖率达30
第七章 劳动安全消防
71指导思想
科学发展观构建谐社会重思想指导坚持安全第预防综合治理坚持安全施工保障项目施工员生命财产安全根出发点遏制重特事重点杜绝员伤亡目标倡导安全文化健全项目安全理制度落实安全责建立长效安全机制坚持安全消防建筑工程时设计时施工时投入
72职业安全卫生健康策措施
721安全施工保障措施
1选择先进济节高效安全技术材料工艺设备保证施工程质安全源头消事隐患
2重危险源进行效控制重事隐患效治理
3建立项目安全生产监体系创新安全生产监方式手段提高安全生产监执法装备水执法力
4建立健全项目安全施工应急救援体系
5建立安全施工责制健全安全施工规章操作规程
6建设项目安全设施应建筑工程时设计时施工时投入
722策措施
1建设项目工作场应符合国家职业卫生求
2建立完善职业卫生监督检查机制配备必专业监督检查装备
3研究推广先进职全危害控制技术采职业安全健康理体系促进项目职业卫生状况改善
4落实关规章制度职业危害防治整改措施
5加强业员劳动保护效防止职业危害
6建设项目职业病防护措施应建设项目工程时设计时施工时投入
73消防
1建筑疏散消防间距均满足国家方消防设计规范标准
2总面布局消防车道宽4米街适位置增设消防车道室屋面考虑消防车荷载
3室外消防利室外水环网供水环网设置消火栓间距超120米便消防车取水
4电气消防
①消防供电：消防电设备均采两回路供电末端配电箱处动切换
②消防明：高层疏散走道楼梯间重机房商业房车库等均设应急明疏散标志灯
③消防配电线路：工程消防电设备采耐火电线电缆穿阻燃PVC暗敷穿金属明敷暗敷线埋深3CM明敷金属外壁刷防火涂料
5火灾动报警系统
①消防控制室设火灾报警控制器信息显示联动消防设备车库设置感温探测器商铺走道库房物房设备房等设置感烟探测器
②建筑需设置定数量手动报警钮旁边设置讲电话插口室处手动报警钮步行距离超30m
③消火栓钮报警阀压力开关水流指示器信号蹀阀通址编码报警接口进入火灾动报警系统
6火灾联动控制系统
工程消火栓水泵消火栓钮直接起动通报警系统控制中心联动手动控制喷洒水泵报警阀压力开关直接起动通报警系统控制中心联动手动控制接收起泵返回信号
①防排烟风机电动防火阀排烟口相邻探测器手动报警钮控制报警控制器接收相邻探测器手动报警钮火警信号通联动控制器现场联动接口起动防排烟风机关闭非防烟分区防火阀开启防烟分区排烟口接收起动返回信号
②疏散通道防火卷帘卷帘两侧感烟感温探测器组手动报警钮控制报警控制器接收感烟感温探测器组手动报警钮火警信号通联动控制器现场联动接口防火卷帘降距18m接收返回信号通定时间延时通联动控制器动手动防火卷帘降底接收返回信号防火分区防火卷帘报警控制器接收相邻探测器手动报警钮火警信号通联动控制器现场联动接口防火卷帘降底
③火警确认通联动控制器现场联动接口电梯全部停首层接收返回信号
④火警确认通联动控制器现场联动接口变配电消防关设备电源开关（回路开关配分励脱扣器）联动断电接收返回信号
⑤消防广播系统：工程设置消防广播系统室处扬声器步行距离超30m消防广播系统线路ZRRVS2*10阻燃铜芯软线线路敷设消防广播火警时开启着火层层
⑥火灾动报警联动控制线路：工程报警干线联动干线律ZRRVS2*25阻燃铜芯双绞线敷设弱电井防火线槽里层报警线路联动干线律ZRRVS2*15阻燃铜芯双绞线穿焊接钢暗敷现浇板墙埋深3cm明敷报警联动线路焊接钢外壁必须涂防火漆两遍线路均应焊接连通
7防雷接
工程接采联合接体接电阻1欧姆消防控制室设接板卡口接板卡口30mm2铜芯软线引基础接极消防控制室采抗静电板
74工程施工期间劳动安全消防
1严格施工安全操作规程施工安全理条例进行安全文明施工
2夜间施工时应取工程关部门许加强相关部门相邻居民沟通严禁扰民
3加强施工现场理确保施工安全施工警示牌应挂显位置写明注意事项提醒施工员行注意安全
4加强施工员部理生活垃圾回水应集中排放统处理避免污染环境
5施工机械应选低噪声设备设备基础应增处理避免噪声扰民
6抓施工安全教育月月讲周周讲天天讲
7严格施工保证营运期间安全消防
75营运期间安全消防
1生活水系统消防水系统应分开杜绝防止交叉感染台水系统中适设置楼宇二次净水灭水中生物减少道污垢保证水质卫生
2厨房油烟变压式排气道集中排放户均设置带压漏电保护器避免压漏电危险卫生间做局部等电位联接
3便变更设计
第八章 组织机构力资源配置
81组织机构
根分工需项目理分设工程科综合科等科室工程科具体负责项目现场工程质量进度安全等方面容综合科具体负责项目前期工作招标采购合财务理勤服务等方面容
82力资源配置方案
建设单位代建单位项目规模成立项目部配备员10（具高级职称2）中项目负责1名项目理1名工程师3名营销员3财务部2
建设单位代建单位建设单位求监理设计施工理机构规定配备足够员保障工程质量安全保证工程利开展保证实现投资效果
保证项目达预期效益生产员理员应进行专业知识理知识培训财务员须财务岗证销售部员应进行销售专业培训专业技术员（工程师电工）应持证岗培训合格方聘
第九章 项目实施进度
91项目理
确保项目高质量高标准进度计划安排工期完成特制定理措施
1实行项目设计项目建设委托制
2实行工程质量终身负责制项目建设工程质量负责领导参建单位领导直接负责实行工程质量终身追究制度
3实行工程监理制项目建设程中聘请资格监理单位员项目建设进行监理抓工程进度提高工程质量降低成
4严格基建设程序办事建设程中接受计划审计等部门社会监督建成关规定进行严格竣工验收
5严格项目资金理项目资金实行专帐理专款专严禁挪挤占
92项目实施阶段
项目实施分三阶段：
准备工作：编制项目建议书行性研究报告评估证批复准备设计资料方案设计等
勘察设计：场区测量勘察总体方案设计初步设计审批施工图设计
施工：根规划部分原建筑物拆拆程序时落实协作关系土建招标施工设备安装调试等
加快建设进度缩短建设时间阶段工作应量提前进行允许定交叉
93项目建设周期
项目期实施建设期限12月计划开工时间2017年3月1日计划竣工时间2018年2月28日详见附表7 实施进度览
第十章 项目招标
101工程项目招标投标概述
招标投标国际通交易方式种规范化竞争手段建立完善社会义市场济体制程中全面工程方面招标投标利运竞争机制资金济效确保招标项目质量优化
1招标制度助技术引进成功性实性激发企业活力
改革开放国济飞速发展企业原生产销售程中建立优势已复存断加技术改造力度通招投标解成功引进国外先进生产技术开发新产品领先者姿态容面市场新轮竞争
2招标企业提高投资效益偿获济科技信息国外市场接轨效途径
改革开放企业营权逐步落实投资决策未完全市场导会产生系列弊端：投资总量难调控投资结构够合理低水重复建设投资效益低银行良贷款增加贷款资金息期收回
3招标制度够降低引进技术设备价格
招标投标程中投标方济利益市场份额企业信誉等方面考虑力争中标价格否较低评标中标重投标方投标程中竞相压价争取中标
4招标程序规范操作简单节省时间费劳动力
科学技术更新快产品更新升级换代周期缩短时时间企业说意味着效益种情况通规范招标制度完成工程设备采购企业节省量时间精力
5招标制度公开公公正特性保证企业采购程透明化
公性竞争择优选定招标投标基属性招标程首条件着国加入WTO济飞速发展企业采购行进步规范化招标投标制度会越越运领域国济建设发展做出更贡献
102工程项目招标投标素分析
招投标作种市场交易方式优选择应运生成功招标项目意味着采购业时间投资精力节省时会投标减少销售环节中财物力消耗影响招投标项目成功否素方面中素配合造成招标项目失败
1业招标机构配合否默契招标项目成功基础
首先业应招投标种采购方式定解信种方式希通招投标带企业良效益
次业委托招投标机构应建立相互间信赖时常想法进行相程度相互沟通保证整招标项目实施程中采购业招投标机构步调口径致致产生误导投标结果
第三采购业采购行纳入招标程序招标机构身信息渠道广泛性发标途径样性常常会争取众潜投标时果采购业招标机构配合默契述潜投标进行技术商务等方面交流时采取视仁态度公助吸引更投标该项目招标程中形成良竞争氛围效降低设备投标报价增加设备配置实现采购业利益化
2招投标文件技术商务条款编制否合理招投标项目成功关键
采购业项目纳入招投标前时会部分投标先期交流接触种背景提供招投标机构采购设备技术求难免会出现某品牌设备技术规格蓝情况时采购业拟采购设备完全解提供招标机构参数简略
3招投标程序规范运作招标项目成功坚实支柱
年国招标投标法招标办法理规定相继颁布国家企业通规范招标采购设备予定政策扶植然招投标重意义已社会普遍接受认识越越机构市场前景纷纷进入关招标投标国家政策法规理规定解熟悉时急占领招标市场采序竞争味满足采购业合理求违反国家相关招标理规定视济效益高追求目标规范操作招标机构带巨击
4招投标机构业员敬业精神律精神招标项目成功基保证
招标业员招标项目中应树立服务意识切业利益出发高度敬业精神求配合采购业时间安排加班出差动办理种手续勤联络急业急想业想招标机构招标项目中位置特殊性参持评标工作招标机构成员会评标委员会中占席需招标业员严格律遵守招标投标法国家关招标理规定尊重评标委员会决定做损害采购业利益事
5业务素质高专业分配合理专家评委招标项目成功提供力技术支持
招标机构果批行业具高度专业素质专家建立融洽长期工作关系招标程招标文件审核开标评标中采购业招标机构握邀请专业配置合理专家评委基专家长期研究领域丰富验常常会采购业方面提供合理关键意见建议完善招投标文件参投标设备予公正评价招标项目发标阶段寻找更投标采购业评标阶段解投标更全面情况技术方面招投标项目成功力保障
6做招投标项目前期准备期踪回访确保招投标项目成功重条件
招投标项目运作发标开标定标简单程招投标业员角度说包含项目前期期两阶段较长周期工作说：招投标仅仅局限编制招投标文件开标定标完毕程项目开展前招投标业员应提早介入收集资料寻找潜投标采购业保持沟通确保招投标利实施项目定标采购业中标签订购货合货程中招投标业员应时踪项目进展货物验收合格正式投产应回访业解设备情况说招投标业员真正业事情成事情样招投标种采购方式完全体现优点益处
103招标
根中华民国招标投标法河南省发展改革委员会制定河南工程建设项目行性报告增加招标容核准招标事项暂行规定河南省实施<中华民国招标投标法>办法第十条规定达列规模标准必须招标：
1施工单项合估算价100万元民币
2重设备材料等物资采购单项合估算价50万元民币
3勘察设计监理等服务单项合估算价30万元民币
4单项合估算价低条第①项第②项规定标准项目总投资额1000万元民币
104招标范围
表1001 招标范围表
序号
名称
招标情况
备注
招标
招标
1
项目勘察设计
招标
2
土方工程
招标
3
桩基工程施工
招标
4
土建工程施工
招标
5
装修装饰工程
招标
6
水电工程
招标
7
区绿化景观塑造
招标
8
区道路基础设施施工
招标
9
重设备建筑材料等物资采购
招标
10
项目监理
招标
105招标方式
项目招标均采公开招标方式
项目勘察设计土方工程桩基工程土建工程装修装饰工程水电工程绿化景观塑造区道路基础设施建设重设备材料等物资采购项目监理宜采委托招标组织形式
第十章 项目投资估算资金筹措
111投资估算
1111投资估算
项目投资估算国家发改委建设部颁布建设项目济评价方法参数（第三版）国家现行关建筑工程定额费定额费率标准参三门峡类似工程费水编制
1投资项目济咨询评估指南咨〔1998〕11 号
2河南省建设工程工程量清单综合单价豫建设标〔2008〕50号
1112编制说明
项目建设投资包括基础设施工程建筑物建安工程设备工程等具体工程量方案项技术指标
1基础设施工程包括场整道路线敷设工程绿化等
2建筑工程包括种建筑物土建工程水电等安装工程等
3项目土出土建设面积1698亩出单价30万元亩计算
4工程建设费包括勘察设计咨询费建设单位理费等
1113编制办法
1土建工程根类似工程决算参考建设工程造价指数信息进行调整单方指标计入
2设备购置费：设备原价现行市场价格计算参工程建设全国机电设备价格汇编建材工业常机电设备价格汇编价格
3安装工程：根设备购置费设备安装费率指标形式计入
4费关规定计取中：
（1）建设单位理费：费率参豫财建〔2002〕125 号文件规定计入
（2）工程设计费：参计价格〔2002〕10 号文件规定计入
（3）工程监理费：参价费字〔1992〕479 号文件规定计入
（4）招投标费：参计价格〔2002〕1980 号文件规定计入
5基预备费率取5
6铺底流动资金取2
1114投资估算
项目初步估算费463607万元总投入成：单体建安成298839万元室外工程费38347万元服务项目费66384万元政策性项目费16350万元工程预备费20996万元铺底流动资金8398万元建设期利息14288万元详见附表1项目期工程投资估算表
112资金筹措
资金源分四部分：争取中央财政补贴资金约1070万元二中型水库移民期扶持资金中2015年2016年420万元2017年210万元计630万元三民政部门补贴投入分5年计20万元四开发区财政级投入（贷款）：2916万元
第十二章 财务评价
121 财务评价基础数选取
1211评价相关参数设定
1建设项目济评价方法参数（第三版）（国家发改委建设部2006）
2项目建设期1年计算运营周期15年
3农业土开发资金根豫财综〔2004〕103号文件规定提取
4财务评价基础数选择
根中华民国税收征收理法中华民国税收征收理法实施细交易关税费：
1．项目获利润税25计算
2 项目涉增值税项目11税率计算
3．项目涉房产20年折旧机器设备12年折旧残值率均5
4．项目财务评价期间16年中建设期1年建设投产期1年生产营期14年
5．项目运营规模：项目投产第年80运营规模第二年年运营规模均100
6．税利润提取盈余公积金例10
7．财务基准收益率3社会折现率计算
7．项目测算万元（民币）基单位
6普通床位2500元床高端床位4000元床
1212评价指标
1财务部收益率（FIRR）
财务部收益率指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率反映项目占资金盈利率考察项目盈利力动态指标表达式：
＝0
CI—现金流入量
CO—现金流出量
—第t年净现金流量
N—计算期
2财务净现值（FNPV）
投资净现值指未期支出收入现价值
FNPV＝
CI—现金流入量
CO—现金流出量
—第t年净现金流量
n—计算期
—财务基准折现率
3投资回收期（Pt）
投资回收期指项目净收益抵偿全部投资需时间考察项目财务投资回收力静态指标表达式：
＝0
122销售收入估算
1营收入
项目计算运营周期满负荷年运营收入77040万元详见附表3项目运营收入税金附件估算表
3增值税税金附加
根国家方相关支持养老结构政策项目增值税城市维护建设税教育费附加免交
3税
满负荷运营状态计算运营周期缴纳税总额208034万元详见附表3项目运营收入税金附件估算表
123营成估算
成费反映产品生产中资源消耗基础数形成产品价格重组成部份影响济效益重素工程年处理总成费包括：外购燃料费工资福利费固定资产折旧费修费费年营成费指总成费扣固定资产折旧费全部费详见附表2项目运营成估算表
1231外购燃料动力费
动力生产水电等营收入2进行估算估算年费1541万元
1232工资福利费
项目需劳动员包括生产需工办公理员产品销售员计约30均工资2500元月年费90万元
1233修理费
项目年修理费取固定资产折旧额10计算年修理费1568万元
1234折旧费
项目涉房产20年折旧机器设备12年折旧残值率均5年折旧费15675万元
1235财务成
运营期年偿贷款2916万元计算运营期10清财务成贷款余额产生利息详见附表4款偿计划览表
1236费
项目营业费营收入2计算理费销售收入2计算运营期费合计3082万元年
124财务评价报表
1241 盈利力分析
项目部收益率4高基准收益率3水财务净现值27829万元项目投资回收期1245年（含建设期1年）具较强盈利力
1242 财务生存力分析
根财务计划现金流量表出计算期营活动现金流入现金流出营活动投资活动筹资活动全部净现金流量计算期现金流入流出项目具备生存力
第十三章 社会评价
131社会效益分析
该项目总建筑面积16342方米项目期工程建成开发区范围周边区域约198名中老提供居住休闲养老服务中48张床位面定积蓄退休金中老年中等消费享受高端养老服务中100张床位面般收入群安享晚年
老年住宅建设必会政府分忧老解难村民造福促公司发展荣俱荣方赢项目中国老龄化特点突出：基数已占全国总口11增长速度快半世纪走完国百年老龄化进程历史欠账较养老没积累口老龄化社会发展水相适应典型未富先老国家更需低价位养老公寓国办发〔2000〕19号国务院办公厅转发民政部等部门关加快实现社会福利社会化意见通知规定：社会福利机构建设法律法规规定应采划拨方式供划拨供法律法规规定应采偿方式供价适予优惠属出土土出金收取标准应适降低会抱着社会负责家庭关爱态度积极争取政府支持努力建造低成公寓满足更老年需
132项目互适性分析
项目属政策鼓励投资项目工业污染物废弃物产生项目建设改善开发区建设环境条件带动区城市建设发展项目相关方项目建设排斥性
133收益情况分析
1331项目营模式
1建议采目前采较公办民营方式养老院建成项目移交项目理单位进行理
2拟新设立三门峡长青藤老年服务限公司负责养老院筹建筹资营服务中心营方式营独立核算
3理服务员：原附村里年龄40岁50岁群众培训岗业工作服务老年陪护顾项勤杂工作
134风险分析
1资金风险
项目属政策鼓励投资项目项系统庞长期性战略工程项目投资较具较时间跨度项目融资会承担定压力资金紧张缺失会影响项目综合社会效益发挥
2社会风险
项目位改造区社会利益元化千差万利益体差异性确定性素较改造程中旦处理容易引发社会问题进导致投资成增加项目战略功亏篑
134社会评价结
通社会评价风险分析出：项目建成取显著济效益改善提高开发区条件环境政府排忧解难发挥助推济持续健康发展民生断改善积极效应
项目建设具较显著社会效益
第十四章 结建议
141结
通项目生产规模技术济行性合理性进行全面分析较认项目建设需原料供应动力供应保障场址落实建设条件具备市场强烈需求符合环境保护济政策济较行通研究分析角度分析项目建设具必性紧迫性
142建议
综述项目建设具较强操作性项目规模较时间较紧建设程中方面工作协调难度较建议强化项目进程中投资质量进度计划注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
1实行速度理加强项目运作进度避免市场高峰期降期转折风险
2部门紧密配合加快项目运作进度
3项目成须合理控制保留市场波动时降价应空间
4注意严格定方案做件事统调配资金物资项工作特准备抗风险资金挪
5项目建设运程中应积极争取相关免税等优惠政策资金扶持
6建议级部门积极支持项目实施促项目早日建成
附表1 项目期建设投资估算表
序号
费名称
单价费率
面积基数
建安费
设备费
费
费
备注
（万元）
（万元）
（万元）
（万元）
第部分费
1
单体工程
298839
298839
11
综合楼
2000
177672
35534
35534
建筑面积
12
养老护理楼
2600
101271
263305
263305
建筑面积
2
室外工程
38351
38351
21
道路
250
2400
60
60
建设面积
22
绿化
90
371233
3341
3341
建设面积
23
室外网
1190382
200
23808
23808
建设面积
24
坪
200
210106
4202
4202
建设面积
25
门
100000
1
10
10
26
围墙
第部分费合计
337190
337190
二
第二部分费
3
服务项目费
66384
31
土费
50085
53487
311
土出金
300000
1698
5094
5094
312
土契税
4
5094
2038
2038
313
土交易费
1
5094
509
509
32
设计费
20
1190382
2381
2381
建筑面积
33
质勘察费
5
1190382
595
595
建筑面积
34
前期工程咨询费
020
336188
672
672
国家标准
35
招标代理服务费
013
336188
437
437
建安成
36
建设监理费
090
336188
3026
3026
建安成
37
工程保险费
030
336188
1009
1009
建安成
38
施工图抗震审查费
1000
2381
238
238
设计费
39
环境安全评价费
020
336188
672
672
国家标准
31
预算编制决算审查费
035
336188
1177
1177
建安成
311
建设单位理费
080
336188
269
269
建安成
4
政策性项目费
1635
41
城市配套费
60
1190382
7142
7142
建筑面积
42
防异建设费
1900
422
8018
8018
建筑面积
43
墙改费
10
1190382
119
119
建筑面积
第二部分费合计
82734
5
预备费
5
419924
20996
第第二部分合计
6
铺底流动资金
2
419924
8398
7
建设期利息
14288
8
建设总投资
463607
附表2 项目运营成估算表
序号
项目名称
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
合计
1
燃料动力费
1060
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
22631
2
工资福利费
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
135000
3
修理费
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
47025
4
折旧费
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
235125
5
费
2650
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
45792
7
财务成
14288
12860
11431
10002
8573
7144
5715
4287
2858
1429
92875
000
000
000
000
171461
8
合计
44240
43724
42296
40867
39438
38009
36580
35151
33723
32294
123740
30865
30865
30865
30865
633521
附表3 项目收入税金附加估算表
序号
名称
项目
项目运营期
单价费率
数量基数
合计
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
营收入
11448
6624
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
11
普通床位
36000
150
7992
432
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
12
高端床位
48000
48
3456
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2
运营成
312666
28565
28049
26621
25192
23763
22334
20905
19476
18048
16619
16619
16619
16619
16619
16619
3
税金附加
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
税
25
832134
208034
9419
12248
12605
12962
13319
13676
14034
14391
14748
15105
15105
15105
15105
15105
15105
附表4 款偿计划览表
序号
项目名称
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
第十年
合计
1
款
2916
2916
26244
23328
20412
17496
1458
11664
8748
5832
2916
11
期初款余额
0
2916
26244
10000
20412
17496
1458
11664
8748
5832
2916
12
期款
2916
0
0
0
0
0
0
0
0
0
13
期应付利息
14288
14288
12860
11431
10002
8573
7144
5715
4287
2858
1429
2
期付息
14288
43448
42020
40591
39162
37733
36304
34875
33447
32018
30589
384475
21
金
0
2916
2916
2916
2916
2916
2916
2916
2916
2916
2916
291600
22
付利息
14288
14288
12860
11431
10002
8573
7144
5715
4287
2858
1429
92875
3
期末款余额
2916
26244
23328
20412
17496
1458
11664
8748
5832
2916
0
附表5 财务计划现金流量表
序号
名称
项目建设期
项目营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
现金流入
66240
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
2
现金流出
4000
101591
40297
39225
38154
37082
36011
34939
33867
32796
31724
31724
31724
31724
31724
31724
21
建设投资
0
63607
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
22
运营成
28565
28049
26621
25192
23763
22334
20905
19476
18048
16619
16619
16619
16619
16619
16619
23
税
9419
12248
12605
12962
13319
13676
14034
14391
14748
15105
15105
15105
15105
15105
15105
4
净现金流量
4000
3535101
36743
37815
38886
39958
41029
42101
43173
44244
45316
45316
45316
45316
45316
45316
5
累计净现金流量
4000
435351
398608
360794
321907
281950
240920
198819
155646
111402
66086
20770
24546
69862
115178
160494
计算指标：财务部收益率FIRR4
财务净现值(i30)FNPV27829万元
投资回收期（含建设期）：1245年
附表6 利润损益分配表
序号
名称
项目营期
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
现金流入
66240
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
2
现金流出
42854
28049
26621
25192
23763
22334
20905
19476
18048
16619
16619
16619
16619
16619
16619
21
运营成
28565
28049
26621
25192
23763
22334
20905
19476
18048
16619
16619
16619
16619
16619
16619
22
增值税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
23
税金附加
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
24
财务成
14288
12860
11431
10002
8573
7144
5715
4287
2858
1429
92875
000
000
000
000
3
额
23386
48991
50419
51848
53277
54706
56135
57564
58992
60421
60421
60421
60421
60421
60421
4
税
5847
12248
12605
12962
13319
13676
14034
14391
14748
15105
15105
15105
15105
15105
15105
5
税利润
17540
36743
37815
38886
39958
41029
42101
43173
44244
45316
45316
45316
45316
45316
45316
6
盈余公积金
1754
3674
3781
3889
3996
4103
4210
4317
4424
4532
4532
4532
4532
4532
4532
7
投资利润率（）
146
306
315
324
333
342
351
360
369
378
378
378
378
378
378
8
资金净利润率（）
167
350
360
370
381
391
401
411
421
432
432
432
432
432
432
附表7 项目实施进度览表
序号
执行项目
2016年10—12月
20171
20172
20173
20181
20182
1
项目审批备案
2
土整理
3
房屋安装装修设计
4
土木工程建设
5
安装装修
6
设备谈判签约
7
设备采购
8
设备安装调试
9
员招聘
10
员培训
11
项目竣工验收
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养老院项目
行性研究报告
业单位：老年服务限公司
编制单位：造价咨询事务限公司
二○XX年X月
三门峡济开发区德孝苑养老院项目
行性研究报告
董事长兼总理：
总工程师：
项目负责：
参编制员：
工程咨询资质证书编号：工咨乙12020090010
XX工程造价咨询事务限公司
二○XX年X月
目 录
第章 总 1
11项目背景概况 1
12编制 3
13编制范围 4
第二章 项目建设背景必性 5
21项目提出背景 5
22项目建设必性分析 11
第三章 项目选址建设条件 16
31项目选址 16
32建设条件 16
33质灾害影响分析 17
第四章 建设容工程方案 18
41建设求 18
42总体规划方案 19
43建筑设计 21
44结构设计 24
45水设计 27
46暖通动力设计 30
47电气设计 33
第五章 节措施 37
51设计 37
52设计范围原 37
53节措施 37
第六章 环境保护绿化 40
61编制 40
62环境现状 40
63项目建设环境影响 40
64环境保护措施 41
65施工期环境保护 43
66营运期环境保护 46
67绿化 47
第七章 劳动安全消防 48
71指导思想 48
72职业安全卫生健康策措施 48
73消防 49
74工程施工期间劳动安全消防 52
75营运期间安全消防 52
第八章 组织机构力资源配置 53
81组织机构 53
82力资源配置方案 53
第九章 项目实施进度 54
91项目理 54
92项目实施阶段 54
93项目建设周期 55
第十章 项目招标 56
101工程项目招标投标概述 56
102工程项目招标投标素分析 57
103招标 60
104招标范围 61
105招标方式 61
第十章 项目投资估算资金筹措 62
111投资估算 62
112资金筹措 63
第十二章 财务评价 65
121 财务评价基础数选取 65
122销售收入估算 67
123营成估算 67
124财务评价报表 68
第十三章 社会评价 70
131社会效益分析 70
132项目互适性分析 70
133收益情况分析 71
134风险分析 71
134社会评价结 72
第十四章 结建议 73
141结 73
142建议 73
附表
附表1 项目期建设投资估算表
附表2 项目运营成估算表
附表3 项目收入税金附加估算表
附表4 款偿计划览表
附表5 财务计划现金流量表
附表6 利润损益分配表
附表7 项目实施进度览表
第章 总
11项目背景概况
111项目名称
三门峡济开发区德孝苑养老院项目
112项目承办单位
三门峡济开发区长青藤老年服务限公司
113项目建设点
项目拟选址开发区川路北段北邻三门峡市农业局住宅区
114项目建设条件
项目紧邻市政道路基础设施配备齐全便项目建设
115项目建设容规模
项目建设面积1131852方米规划总建筑面积1634322方米中期建设规模198张床位期总建筑面积1190382方米包括综合楼建筑面积177672方米养老护理楼建筑面积1012710方米二期预留建筑面积443940方米集中园林绿化区域
116项目投资估算资金筹措
项目总投资估算费463607万元总投入成：单体建安成298839万元室外工程费38347万元服务项目费66384万元政策性项目费16350万元工程预备费20996万元铺底流动资金8398万元建设期利息14288万元
资金源分四部分：争取中央财政补贴资金约1070万元二中型水库移民期扶持资金中2015年2016年420万元2017年210万元计630万元三民政部门补贴投入分5年计20万元四开发区财政级投入（贷款）：2916万元
117建设进度
项目期实施建设期限12月计划开工时间2017年3月1日计划竣工时间2018年2月28日
118技术济指标
表101 技术济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设面积
㎡
1131852
2
规划总建筑面积
㎡
1634322
中
综合楼
㎡
177672
1190382
养老护理楼
㎡
1012710
二期预留建筑
㎡
443940
3
建筑基底面积
㎡
238955
4
建筑密度
2111
5
容积率
144
6
绿率
35
7
期床位规模
张
198
8
床位配备标准
2
间
9
建设工期
年
1
10
总投资费
万元
463607
11
投资回收期
年
1245
含建设期
12
部收益率
4
13
财务净现值
万元
27829
12编制
1中华民国国民济社会发展第十三五年规划纲
2河南省国民济社会发展第十三五年规划纲
3河南省民政府关加快发展养老服务业意见（豫政文 〔2014〕24号）
4关全面推进居家养老服务工作意见（豫民文〔2010〕224号）
5国务院办公厅转发民政部等部门关加快实现社会福利化意见通知（国办发[2000]19号）
6国务院办公厅转发全国老龄委办公室发展改革委等部门关加快发展养老服务业意见通知（国办发[2006]6号）
7财政部国家税务总局〈关老年服务机构关税收政策问题通知〉（财税[2000]97号
8河南省民政厅关印发河南省社会办养老服务机构理暂行办法通知（豫民〔2012〕1号）
9民政部办公厅发展改革委办公厅 关开展养老服务业综合改革试点工作通知（民办发〔2013〕23号）
10关加强养老服务设施规划建设工作通知（建标[2014]23号）
11中华民国土理法
12建设项目济评价方法参数第三版
13投资项目行性研究指南
14建设项目环境保护理条例国务院令第253号
15新关财务制度会计制度
16项目单位提供种技术资料项目方案等基础资料
13编制范围
1通项目背景发展概况研究分析项目提出
2通市场分析研究项目规划研究推荐项目建设规模方案证项目建设合理性
3建设条件动力供应情况进行调查研究
4工程技术设备方案进行研究提出工程招投标方案
5公工程辅助设施进行研究
6节环境保护安全卫生消防提出研究方案
7投资估算资金筹措济效益进行定量分析测算种效益指标项目抗风险力
8提出结
第二章 项目建设背景必性
21项目提出背景
211 国社会老龄化进程进步加快
根联合国相关调查世界口2050 年超90 亿生育率保持现水21世纪末超100亿关根联合国数现2050 年老龄口6亿增加20亿60岁口超15 岁青少年数中发展中国家老龄口预计现四倍特殊变化全世界国社区团体产生巨影响
目前中国全球目前唯老年口超1亿国家老年口年3左右增速快速增加世界均增速5倍
图21 国老龄化速度概况
国20世纪50年代第次生育高峰出生口相继进入老年2005年中国60 岁老年口144亿2012年数字已升193 亿年复合增速427占口重1103升1432
预计2013 年底国60 岁老年口超2 亿2015 年超221 亿2020 年国老年口数超243 亿老年口占超17
图22 国迎老龄化加速发展阶段
联合国传统标准60 岁老年口占达1065 岁口占总口重达7意味着国家进入老龄化社会国1999 年已达标准60 岁老年口占达14老龄社会国2012 年已达标准标志着国已正式进入老龄社会2015 年国进入口老龄化迅速发展阶段
根预测2015—2035 年20年间国老年口例增加倍达202050 年老年口例增加30社会进入深度老龄化阶段根济合作发展组织（OECD）口发展预测2030 年中国65 岁口占超日成全球口老龄化程度高国家
212 国社会保障体系进步完善
十五时期建国社会保障体系建设发展快时期社会保障制度建设取突破性进展——覆盖城乡居民社会保障体系框架基形成公布中华民国社会保险法修订工伤保险条例建立新型农村社会养老保险（简称新农保）制度开展试点全面建立企业职工基养老保险省级统筹制度建立全面实施城镇居民基医疗保险制度
表23 国社会保障十五规划指标实现情况
十二五时期国进步完善社会保障制度进步扩覆盖范围稳步提高保障水2015年国城镇基养老保险参保数达357亿中企业职工基养老保险达307亿新农保参保数达45亿城乡基医疗保险参保率2010年基础提高3百分点城乡低生活保障实现应保保
表24 十二五时期社会保障发展目标
中国家重点推进实施应口老龄化社会保障政策实现新农保制度全覆盖提高基础养老金水完善企业职工基养老保险制度
时国家已连续8年较幅度调整企业退休员基养老金国务院常务会议通2013年1月起企业退休员基养老金水2012年提高10
图25 2002—2010年国退休员养老金发展情况
综措施国养老服务行业发展越越广发展空间
213 国养老服务行业发展潜力巨
国社会养老服务体系居家养老社区养老机构养老等三机部分组成年国家加社会养老服务体系建设投入力度力鼓励社会力量参老龄服务基础设施建设快速发展旧存着社区养老服务设施养老机构床位严重足供需矛盾突出养老服务布局合理区域城乡发展衡等问题
根全国老龄委数2010年中国老年市场年需求达1 万亿元2050 年左右达5万亿元目前中国年老年提供产品足1000 亿元供需间存巨商机2030 年预计国养老产业规模达20 万亿元
时社科研究院报告指出国消费结构转老龄产业老年消费井喷2010 年国老年退休金总额达8383亿元2020 年达28145 亿元2030 年退休金总额达73210 亿元调查目前老年购买老年品支出已达4000 亿元数显示中国老年群体已成支重消费军
图26 国老年消费需求展
中养老服务行业作老年生活必保障服务提供行业获较广阔发展空间行业发展潜力巨推算2015年国老年护理服务生活料潜市场规模超4500亿元养老服务业岗位潜需求超500万
2012年末国养老服务机构42万床位381万张收养类员262万根国家相关规划十二五期间国增加日间料床位机构养老床位340余万张实现养老床位总数翻番改造30现床位达建设标准
214 河南省力推动老龄事业进步发展
十五期间河南省老龄事业快速发展全省级部门坚持政导社会参全民关怀老龄工作方针保障改善老年民生出发点积极推进养老保障服务老年权益保障老年文化体育活动教育老龄产业老理服务五方面体系建设基完成河南省老龄事业发展十五规划确定务目标老龄事业长足发展全省类养老服务床位达326万张百名老年拥养老床位23张居家养老服务开始起步业员素质断提高
十二五时期河南省面更加严峻口老龄化形势预测2015年全省60岁老年口达1923万占总口例升1967年递增率489年均净增老年口80万80岁高龄老达308万占老年口例超16年递增率63965岁空巢老达1000万空巢率超70农村老年口占农村总口例升267
全面提升老养老医老教老学老老乐水老年生活更加幸福更尊严十二五期间河南省级政府高度重视口老龄化问题断加强老龄工作领导政策体系日趋完善制度保障更加力老年消费趋旺盛老龄事业发展市场化程度明显提高省老龄事业政治济社会文化舆等方面具备更加利发展环境
22项目建设必性分析
221 项目建设应国养老事业发展方需
长期政府十分关心老年群众断采取积极措施推动老龄事业发展进步取举世瞩目成老龄事业持续发展奠定基础十二五时期着第老年口增长高峰国口老龄化进程进步加快2011年2015年全国60岁老年178亿增加221亿均年增加老年860万老年口重133增加16均年递增054百分点老龄化进程家庭型化空巢化相伴济社会转型期矛盾相交织社会养老保障养老服务需求急剧增加
国政府提出积极发展老龄服务业积极推进养老机构运营机制改革完善探索元化社会化投资建设理模式进步完善落实优惠政策鼓励社会力量参公办养老机构建设运行理十二五期间实现新增类养老床位342万张发展目标
项目建成老年需求设计运营核心强调老参性注重老感受道路交通卫生饮食居住建筑风格绿化景观材料等全面考虑真正意义老全心全意服务宗旨老年提供集养生医疗学娱乐教育休闲体生活舒造设施配套功齐全现代化新型老年社会福利机构
222 项目建设进步满足日益增长养老需求
年进步实现老养老医老教老学老老乐发展目标河南省级政府高度重视老龄事业发展济社会发展水断提高时优先保障改善老年民生优先老年提供社会公服务优先老年享济社会发展成果断建立健全社会养老保障体系着力提高养老服务保障水省养老服务需求空间断增长
统计目前河南省1085老年愿意入住养老院算5年入住养老院例423十二五末河南老年口达1923万需养老床位8134万张十五末河南包括敬老院福利院总326万张养老床位中252万张敬老院城市福利院拥真正全社会老年提供服务养老床位74万张养老床位实际缺口7394万张
项目通建设现代化养老公寓精神维系式机种植教育培训式绿化种植义工实式助老服务等方式提供2000张养老床位够缓解区域老年居住难老年顾问题更老生活健康保驾护航创造更济建设环境维护社会稳定建谐社会
223 项目建设进步提高居民生活质量需
年着社会济断发展居民生活水断提升老年逐渐培养出身兴趣爱生活惯隐私希独立生活空间数离退休养老金独立生活提供济源必须探讨建造功设施完备较高标准新型老年公寓提升养老水区原建立敬（养）老院形式老年公寓
项目建成公寓应具备吃住医学乐生活服务料等设施功老年家户居单元中户独立生活房包括起居室卫生间储藏室洗浴设备厨房老携带喜爱家具厨房设备户安装电话紧急呼救装置时设娱乐场洗衣房健身房阅览室医务室监护室售货点等公食堂老求制作高中低档饭菜老开伙高龄病残老生活理老护理员顾生活起居进行特殊服务身体较老常进行健康体育锻炼参加文化娱乐活动医疗保健等知识学
项目种兼顾居家养老社会服务体老年公寓起居生活完全家庭式享受种服务社会化成区域老年喜爱求老年乐园老子女进步减轻负担减少家庭矛盾解顾忧便更精力投入济建设伟事业中时项目建成安置部分岗职工提供业机会政府企业分忧利社会稳定进步提升居民整体生活质量水做出应贡献
224 项目建设进步提升区域养老服务水需
进步满足居民日益增长养老服务需求鼓励扶持养老服务机构河南省规定创办养老服务企业注册资均法定低注册资执行养老服务企业办理年度检验工商登记事项时法快简办理新办非营利性养老服务机构建设法批准采划拨协议出方式供土出金低国家规定低标准收取乡（镇）村公益性养老服务机构建设法批准集体土研发养老服务产品生产性项目实行工业项目等供方式
项目建成成布局合理生活服务位理科学环境幽雅充满生活乐趣老年家引进国外先进老年公寓设计运营理念购置国外先进老年护理设备相关服务员进行专业培养未申请设立专业护理医院断护理性化专业化科学化标准化急老年急想老年想帮老年需实行科学化规范化理老年住安心吃舒心玩开心健康温馨子女放心真正老年公寓办成老年颐养天年幸福家老年切实感受政府温暖享社会发展成果
时项目区域示范项目国优秀项目发展目标区域养老服务起带头作进步提升区域养老服务水河南省老龄工作利开展深入推行做出应贡献
综述项目建设具深刻现实意义十分必
第三章 项目选址建设条件
31项目选址
311建设位置
项目拟选址开发区川路北段北邻三门峡市农业局住宅区
312选址优势
1交通便利
项目建设区块城市道路相连交通联系便捷区位优势明显利项目建设
2符合城镇总体规划
项目建设符合城市总体规划求
3条件较
项目建设区块形规整势较低整体呈四周高中间低配套建设条件较周围三门峡开发区社区医院老年居住病治疗方便
综述项目选址优势明显较满足建设需符合相关规划求选址合理行
32建设条件
建设区块交通便利基础设施完善便项目建设运行中利城市市政工程设施区块周边水污水道电力设施已全部接入位项目建设具良基础设施条件较满足项目建设需
33质灾害影响分析
项目建设程中严格执行相关规划具相应质灾害防治工程勘查资质单位开展质灾害危险性评估建设项目诱发加剧质灾害性建设项目遭受质灾害危险性作出评估提出防治质灾害措施源头防治质灾害发生思想重视措施解决质灾害项目建设影响危害
第四章 建设容工程方案
41建设求
老年住宅规划设计仅满足居住功求老年居住建筑设计达安全卫生方便适求处体现出老关怀更考虑社会心理学涉居住心理问题
1环境园林化
幽雅环境老充分享受阳光接触然广阔公活动空间安全娱乐锻炼场
2公建设施高例化配套完善化
项目规划配完善医疗保健健身房阅览室书画室花房棋牌娱乐室等生活配套设施
3设计性化
面设计方便老出行台阶（台阶处应相应轮椅通道）保证充足阳光入室空间通透室面应采防滑设计防跌扶手种开关纽均采型号避免老年视力降方便入户阳光花园便串门互相应等等总设计性化障碍居住满足老年特殊功求
4生活智化
配备紧急呼讲系统安防系统网络系统消防系统等保障老安全
5户型合理化
充分考虑年龄阶段阶层居住数等居住求部分户面积控制25－30方米左右
6建筑艺术化
居住老年均较高艺术品位欣赏求相应较高水建筑艺术视觉美感美感产生吸引力
满足求时然保证建筑工程质量合格建材环保装修美观方功分区明确等基建筑标准
42总体规划方案
规划总建筑面积1634322方米中期建设规模198张床位期总建筑面积1190382方米包括综合楼建筑面积177672方米养老护理楼建筑面积1012710方米二期预留建筑面积443940方米具备低密度低容积率高绿化率全区障碍设计层辅少量低层相应配套服务设施整体建筑风格田园风光通体块片构架等化建筑元素组织例韵律构图秩序等方面运种建筑语言展现田园风貌时立面细部处理避免田园风格简单粗陋注重细部处理创造性展现传统田园风格形象装饰色彩造型料方面独特丰富建筑立面质感周边建筑物鲜明色彩突出项目独特性建议采坡屋顶金色琉璃瓦充分展现古朴传统田园风光
421规划构架
构架社区干道组团道路庭院道路骨架住宅公建配套园林景观体形成建筑景观群分三块住宅公建设施景观三块保障行车辆出入安全方便方设2出入通道
422总体面布置
住宅均南北保证养老护理楼间房均充足阳光射（适偏西南偏东南15° ）川路北环路黄河题公园丘走势呈流线型围合式布置设型会休闲娱乐公活动场
423产品功组合
产品功养老休闲针老年特殊客户群体特殊需量身定做满足居住物质需求满足精神需住宅部分公建设施部分应该老年没孤寂失落感
424环境规划设计
1园区环境应老提供优美安全方便娱乐交场老年特60～70岁年龄阶段老年离职退休生活方式转变带身心环境等方面适应户外活动着强烈渴活动：叙谈饮茶赏鸟棋散步健身钓鱼书作画写字种菜养花等济条件文化水活动力老年需求规划设计时应充分认识特殊群体特殊需
2整社区景观规划总体应该典雅欢快童趣积极充满生活情趣样激发老年热爱生活欲助改善身体机促进健康长寿
3园区修建型具特色中央题花园老带美享受发挥景观功作时作老年交流休憩娱乐活动场
4完善步行交通系统步行老年空间转移方式老年日常重活动完善步行系统结合园区交通景观路线居民日常生活出行置步行区域中流车流扰应湖设置蛇行健康步行道供老清晨跑步者散步道路进行障碍设计间隔直线距离200m左右修建休息坐椅方便老休息道路设计应清晰道路脉络系统特色空间意象设计老年通道路脉络找熟悉感觉找认感属感消孤独闭症
5保证景观规划设计区建筑风格相协调满足老怀旧心理修建体现中国传统文化梅兰竹菊岁寒三友题组团花园供老距离养心养性养情
43建筑设计
431设计
国家方现行规范规程规定：
1建筑设计防火规范（GB500162014）
2住宅建筑规范（GB503682005）
3住宅设计规范（GB500961999）
4河南省公建筑节设计标准实施细 DBJ410752006
432项目概况
项目位三门峡市紧邻川路区位优势明显交通便利
项目建设面积1131852方米规划总建筑面积1634322方米中期建设规模198张床位期总建筑面积1190382方米包括综合楼建筑面积177672方米养老护理楼建筑面积1012710方米二期预留建筑面积443940方米集中园林绿化区域
433设计原
现居住区规划设计中住宅组群空间布局环境景观塑造常常相互分离设计程序存先环境设计常常成居住区规划设计中补充完善续工作群体布局限制环境设计留充分余弹性环境没发挥住区营造景观意义
项目规划设计中强化养老居住景观联系创造种富诗意栖居环境必须采整体设计方法规划设计初环境角度建筑景观相结合限度发挥景观环境居住区整体空间形态影响样营造出整体气形象富特色高品质环境
设计程中遵循原
体现生态养老住宅建筑根源性特点
注重建筑尺度例质感效果韵律感光影效果色彩
章显性化外空间体现建筑景观谐统
434建筑面立面设计
需求根科技先导体现文化情趣立面设计营造出高尚温馨居住氛围
根生活惯气候特点市场实际需采灵活变设计手法满足客户需时便总体布局空间形态样化设计定位高档养老住宅然环境相适应体现空间层次丰富变化
立面造型充分结合实际建筑色彩古朴协调鲜明失稳重区环境形成合谐统关系烘托出整区高尚雅致格调强化然生态居环境
建筑高度确定兼顾日结构合理整体造型错落序结构清晰层次丰富微妙呼应特景观条件建筑肌理刻画强调表面化虚实通结构构造深入设计立面肌理趋均质花统套网格体系中结构立面划分少精明跳建筑外饰面材料真石漆恰分体现出功形式完美结合配绿色庭院宽景阳台更加烘托出建筑舒适宜
44结构设计
441工程概况
项目位三门峡市紧邻川路期规划综合楼3层养老护理楼11层
442设计
1然条件：
基风压：040kNm2（R50）
基雪压：035kNm2（R50）
基气温：低6℃高36℃
建筑热工设计分区：寒冷区标准冻土深度：<60cm
抗震设防烈度：7度
设计基震加速度值：010g设计震分组：第二组
2政府关部门工程阶段设计审查批复文件
3建设单位提出结构关符合国家标准法规设计求
4 工程结构设计执行法规采标准：
工程结构性设计统标准GB 501532008
建筑结构度设计统标准GB 500682001
建筑工程抗震设防分类标准GB 502232008
建筑抗震设计规范GB 500112010
建筑结构荷载规范GB 500092012
混凝土结构设计规范GB 500102010
高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 32010
砌体结构设计规范GB 500032011
建筑基基础设计规范GB 500072011
工程防水技术规范GB 501082008
注：未列项目见国家现行标准规范相关规定
443建筑分类等级
1结构设计基准期：50年结构设计年限：50年
2 建筑结构安全等级：二级结构重性系数：10
3基基础设计等级：养老护理楼乙级综合楼丙级
4 建筑抗震设防类：标准设防类（简称丙类）
5 混凝土构件环境类：室干燥环境侵蚀性静水浸没环境类室潮湿环境冰冻线侵蚀性水土壤直接接触环境二a类干湿交环境水位频繁变动环境露天环境冰冻线侵蚀性水土壤直接接触环境二b类
444荷载（作）取值
1楼面活荷载（标准值）：
住宅：20kNm2
库房储藏：50kNm2
走廊楼梯门厅：35kNm2
般卫生间：25kNm2
公卫生间：50kNm2
电梯机房：70kNm2
室外面：100 kNm2
2屋面活荷载（标准值）：
屋面：05kNm2
屋面：20kNm2
屋顶花园：30kNm2
3风荷载（风压取值）：养老护理楼承载力设计时取044kNm2（基风压11倍）舒适度验算时取025kNm2（R10）均取040kNm2面粗糙度B类
4雪荷载（雪压取值）：035kNm2雪荷载准永久值系数分区Ⅱ区
5震作：抗震设防烈度7度设计基震加速度010g设计震分组第二组建筑结构阻尼005水震影响系数值：遇震008罕遇震050
445部结构设计
1 结构缝（伸缩缝沉降缝防震缝）设置：根建筑物长宽超限情况建筑单元功等求面分割成较规结构单元特殊情况拟采设置浇带伸缩浇带措施
2 结构选型：11层养老护理楼采剪力墙结构形式3层综合楼采现浇钢筋混凝土框架结构
447基基础设计
根设计验工程特点项目采独立基础（墙条形基础）桩基础形式工程终基础形式应正式详细质勘察报告出具结合工程质情况方终确定
448结构材料
1混凝土强度等级：墙柱等竖构件采C30~C50梁板（楼梯）等水构件采C30~C40部分混凝土采防水混凝土抗渗等级P6P8般砌体中圈梁梁水系梁构造柱采C20混凝土
2钢筋钢材：钢筋采普通热轧钢筋墙柱梁板（楼梯）等受力筋采HRB400HRB400E级节点构造筋采HPB300级钢材采Q235B级钢Q345B级钢
3 砌体砂浆：面防潮层土接触墙体：采MU15普通实心砖（禁止粘土类烧结砖）M75水泥砂浆砌筑面防潮层墙体：采A35蒸压加气混凝土砌块Ma50专砂浆砌筑
45水设计
451设计
1．国家现行法律法规规范规程：
建筑水排水设计规范GB500152003（2009年版）
建筑设计防火规范GB500162014
动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）
气体灭火系统设计规范GB503702005
建筑灭火器配置设计规范GB501402005
住宅设计规范GB500962011
室外水设计规范GB500132006
室外排水设计规范GB500142006（2014年版）
消防水消火栓系统技术规范GB509742014
2．总图专业提供条件图
452设计范围
包括项目块红线水排水消防等系统
453生活消防水系统
1．水源：
工程水市政水道供分周边市政道路引入根DN200mm水进入区设水表防污阻断阀市政水压力约030Mpa满足区生活水室外消防水求
2．水量估算：
根建筑水排水设计规范居民高日生活水量取200Ld绿化浇洒水量2Lm2d商业水量取米日10L物业理员水量取60Ld未预见水量取总水量15
3．水系统
室外设生活水网系统办公水网系统室外消防水网系统中生活水办公水采支状布置消防水道干道环状布置
4．消防水系统
室消防系统采时高压制室外消防采低压制市政水网直接供
块建筑物设置消火栓灭火系统保证层点均两股水柱时达商场中危险Ⅱ级设置闭式动喷水灭火系统动喷淋消防水量30LS消防历时10时
块设置消防加压泵房消防水池供泵房距面高度10米消防水池采钢筋混凝土结构双格布置储存室全部消防水量效容积600m3火灾初期水设建筑屋顶消防水箱供水箱效容积50m3
室外消防通道附设室外式消火栓保证消火栓间距120米保护半径150米消火栓流量10~15LS消火栓数量满足室外消防水量求
变配电室等部位设置七氟丙烷动灭火系统
高层住宅部分A类火灾轻危险级配置灭火器
454室外排水系统
1区排水采雨污分流制高日污水量取高日生活水量90计浇洒水量
2生活污水室外网汇集化粪池处理排入区四周市政污水道
3室外雨水面径流雨水道汇集排入区四周市政雨水道
455室排水设计
1区居民户水计量水表水干集中设置公走道区域单元道井
2户次卫生间厨房水水支径均采DN20mm
3水材：室生活水干水表前道采PSP钢塑复合户水采S32系列PPR水塑料热熔连接室外生活水DN≥50mm采孔网钢带钢塑复合水电热熔连接DN<50mm采S32系列PPR水塑料热熔连接
4排水材：区室生活排水道采UPVC排水塑料承插胶粘接口室压力排水采外热镀锌卡箍丝扣连接屋面雨水采外排水排水材均采承压塑料排水承插胶粘接口室外区雨水污水道采埋排水塑料检查井采塑料排水检查井
5消防材：室消火栓水道动喷淋消防水道采加厚热镀锌水卡箍丝扣连接 室外消火栓水道动喷淋消防水道采孔网钢带钢塑复合水电热熔连接
46暖通动力设计
461设计
民建筑供暖通风空气调节设计规范（GB507362012）
城镇燃气设计规范（GB500282006）
建筑设计防火规范(GB500162014)
河南省居住建筑节设计标准（寒冷区）（DBJ410622012）
公建筑节设计标准（GB501892005）
建筑水排水采暖工程施工质量验收规范（GB502422002）
通风空调工程施工质量验收规范（GB502432002）
462室外气象参数
冬季采暖室外计算温度 3℃
夏季空调室外计算干球温度 354℃
夏季通风室外计算干球温度 313 ℃
冬季空调室外计算干球温度 51℃
冬季通风室外计算干球温度 08℃
夏季空调日均温度 305℃
夏季空调室外计算湿球温度 269℃
冬季空调室外计算相湿度 59
室外风速 冬季 21ms 夏季 16ms
日均温度+5℃天数 92天
极端高温度 417℃
极端低温度 15℃
冬季气压 10090hPa 夏季气压 9882hPa
463室采暖设计参数
卧室起居室卫生间 18℃
物业房 治安联防站居委会 18℃
464供热设计
项目采集中供热采暖方式规划市热力公司道接入区供热介质蒸汽高温热水换热站设置热交换器区提供采暖热水热交换站换热采暖二次热网供回水温度7550℃拟设1座热交换站占面积约100~150方米
系统补水软化水采全动软水器提供软化水定压方式设换熱站整体式定压补水机组完成
规划热力均采双制热力干设负荷集中区域支线量户力求减少线投资
材采预置保温钢保温层厚度约60mm
采直埋式波纹补偿器补偿
达节约源目热交换站设计应综合考虑供热质量
465采暖设计
住宅部分采集中采暖分户热计量方式组散热器均设温控阀单独控制室温度户供回水采塑料敷设建筑垫层满足室美观求
散热设备采节环保钢柱形散热器立采热镀锌钢井穿越采暖房间道需保温
466防排烟设计
具备然排烟条件防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室避难层分设置正压送风系统
长度20米疏散走道设置机械排烟设施
车库设机械通风兼排烟（补风）设施
满足然排烟条件房间设机械排烟设施
排烟风机入口设排烟防火阀烟气温度达280℃时排烟防火阀熔断关闭联动风机停止运行时设置送风系统送风量排烟量50
467通风空调
1养老护理楼预留分体空调电量室机室外机安装条件
2综合楼均预留联式中央空调电量室机室外机安装条件冷凝水考虑集中排放
3外窗卫生间电梯机房采机械通风设施
4设备房设置机械通风系统
47电气设计
471设计
民建筑电气设计规范 JGJ 162008
建筑设计防火规范 GB500162014
供配电系统设计规范 GB500522009
火灾动报警系统设计规范 GB501162013
住宅设计规范 GB500962011
住宅建筑电气设计规范 JGJ2422011
472设计目标
电力弱电设计应达安全济合理适应性强求
473设计范围
设计包括变配电电力明火灾动报警防雷接电话线电视宽带网安全防范等系统
474电力负荷估算
区消防负荷安防系统电电梯生活泵排污泵等电级负荷余负荷三级负荷
根现资料区采负荷密度法进行电量预测负荷密度确定综合参考电水相关规划标准
供电负荷密度指标：
居住建筑80W m2（建筑面积）综合楼100Wm2道路景观明20kWha
475电源电力线路规划
区变电变压器容量数量视建筑物类面积终确定高压电源分引高压配电室两段10kV母线变电结合绿化设置区部区二级负荷两路低压电源分引变电两台变压器
变电建筑物间干线路区道路布置室外采埋电缆沟方式敷设电缆沟距道路边缘1015米
476电力明
变电低压电缆室外埋引入栋楼低压配电间 消防设备均采耐火电缆供电消防设备级负荷均采双电源切换箱供电变电供电部门求设置计量栋楼分设电表箱
住宅预留瓷灯头（业装修考虑明）物业房设备房室辅助房楼梯间走廊均采节型荧光灯吸顶灯变电水泵房消防控制室弱电机房走廊楼梯间设置应急明疏散指示标志
477防雷接
工程工作接保护接防雷接接极接电阻1Ω低压配电系统采TNS接型式建筑物做总等电位联结总等电位联结防雷接体接极
478火灾动报警消防联动
火灾动报警系统采控制中心报警系统块分设消防控制室中1作消防控制中心消防控制室监控室合高层建筑商场室 变电水泵房电梯前室走道楼梯间等场设感烟感温探测器消防广播声光讯响器层公活动场出入口处设置手动报警应急电话插孔
消防控制室确认火灾消防泵消防电梯防排烟风机防火卷帘等消防设备联动控制时切断关部位非消防电源接通应急明接通消防广播消防控制室电梯机房配变电水泵房设置专讲电话消防控制室设专119火警外线电话
479弱电系统
区通讯线电视分市政网引入区弱电机房电话网络采光纤户系统电话信息插座线电视终端统1部户计算弱电系统分设置总控制分配箱单体建筑弱电设视讲电话线电视宽带网络安防监控等系统消防控制室监控室合
第五章 节措施
51设计
河南省居住建筑节设计标准（寒冷区）DBJ410622012
严寒寒冷区居住建筑节设计标准JGJ262010[附条文说明]
民建筑热工设计规范GB501762002
关加强民建筑工程项目建筑节审查工作通知（建科[2004]174号文）
建设单位源理部门签订供协议
52设计范围原
1工程建筑公设备节设计
2采科技含量高节型产品建筑布局考虑节求
53节措施
531建筑节措施
（）建筑筑总面布置利通风采光避免东西量开窗台屋面进行保温隔热强化绿化布置调节气候
1项目处气候分区：寒冷区
2建筑设计维护结构传热系数遮阳系数窗墙面积透明屋顶面积等满足规范求时应进行权衡计算墙屋顶中接缝混凝土嵌入外墙金属等构成热桥部位均作隔热保温处理保证表面温度低空气露点温度减少附加传热损失
3围护结构
（a）窗户：采节中空玻璃6+12A+6局部采钢化安全玻璃
（b）外墙：采200厚加气混凝土砌块+60厚半硬质岩棉板外墙外保温隔热
（c）屋面：采70厚半硬质岩棉板保温隔热层
（d）外挑楼面：屋面
（e）楼梯间非采暖楼梯间楼梯间采封闭式开启外窗
（二）采节建筑体型系数窗墙加强围护结构保温隔热建筑物外围护墙采挤塑聚苯板保温外墙塑钢窗屋顶采保温隔热构造屋顶种植绿化屋顶花园充分体现建筑节设计思想
（三）采节型电气产品加强水重复利节水措施
（四）设计时注意建筑开口形成流动穿堂风
（五）利出挑窗楣遮阳
（六）入射太阳辐射会表差异吸收反射者储存表材料颜色纹理决定反射性颜色越深外表越粗糙反射性越差设计时注意量种植树木灌木减少硬质铺面积样减少热量反射达降温目
532电气节
该工程电气节采取措施：
1根负荷特点位置设配电房变电量电负荷中心减少电传输损耗
2明器具建筑明设计标准GB50034—2004求功率密度限值安装明光源采高效节灯
3特殊装饰效果灯具外灯具量选开启式半开启式高效率灯具
4明控制采节控制备明作正常明部分应急明灯均采控型住宅楼梯间公走道应急灯外均采触摸式
5气体放电灯均灯具设分散补偿电容时合理选择配电电缆截面减少电传输损耗
6变电采低压功功率动补偿lOkV高压侧功率数达0．9减少10kV电缆传输量损耗
533排水
1采节水型卫生洁具
2条件时局部采雨水集中收集绿化景观水
3水种类分设水表
534节效果分析
通建筑身采取节措施必工程建设带更济效益环境效益社会效益
第六章 环境保护绿化
61编制
1污水综合排放标准GB89781996
2声环境噪声标准GB30962008
3表水环境质量标准GB38382002
4气污染物综合排放标准GB1629796
62环境现状
621气象
三门峡市处中纬度陆区部分区属暖温带陆性季风气候历年均气温138℃年均日22617时霜期216天年均降水量580～680毫米貌特征复杂形成具暖温带温带寒温带元气候
622气质量现状
根检测结果建设区域SO2NO2污染程度轻微TSPPM10未超标气质量现状基符号国家环境质量二级标准环境空气质量较
63项目建设环境影响
项目范围没污染源项目建设营会周边环境造成污染符合环保求
64环境保护措施
641设计
中华民国国务院第253号建设项目环境保护理条例
中华民国国务院第284号中华民国水污染防治法
中华民国气污染防治法
中华民国环境噪声防治法
GB89781996污水综合排放标准中三级标准
GB162971996气污染物综合排放标准中2级标准
GB184832001饮食业油烟排放标准
建设单位相关专业环保排放提出求
642设计范围原
红线范围建筑物建造程中环保治理建筑运行程中产生生产污水生活污水厨房废气设备噪声控制
建设项目污染防治处理设施应体工程时设计时施工时投入类污染物处理符合国家三门峡市关排放标准
坚持济效益环境效益相统原产生种污染减少低限度
643环境保护设计
1住宅厨房排气油烟机进入排气烟道采建设部推荐防倒灌变压式烟道高空排放
2油烟废气处理设计
3减震防噪设计
空调通风设备均采隔振降噪措施满足环保求柴油发电机房通风采取消声障噪措施
4柴油发电机组燃烧废气高空排放
5餐饮厨房排气抽烟机采建设部推广定型防倒灌变压式烟道排放
6污水均集中处理达标排入市政网
7生活垃圾均袋装收集集中处理律设垃圾道
644污染源污染物防治措施
1污水处理
场采雨污分流制建筑物生产污水生活污水厨房污水厨房废水隔油器处理排入建筑室外污水生活污水起排入污水处理装置生化处理达标排入城市水道厨房污水设隔油沉砂池
2废气治理
厨房油烟采排烟道高空排放
3生活垃圾：建筑层设置垃圾堆放处区设垃圾收集站物员定时收集送入垃圾收集站天运城市垃圾处理场（站）处理
4设计中选设备均选低噪声设备采取相应减震措施
5建筑装饰材料严格国家规定标准选散发污染物材料
645环境景观绿化设计
1环境设计应充分体现域然环境特征历史文化渊源制宜进行景观环境创作力求创造出具时代特点域特征环境空间
2注重功性实性济性加固观赏性贴居民生活尺度亲切宜
3绿化培植突出居住条件均性享性居民提供户外休闲观赏改善生态环境绿化空间
4环境设计应体现社区文化居民提供休息交空间休闲娱乐场
5灯饰工程设计
建筑灯饰明着重亮建筑轮廓射灯增强广告效果室外杆式灯具突出院道路
65施工期环境保护
651气污染物
项目施工期气污染物施工场尘
施工扬尘影响分析：
施工现场扬尘方面：
1土石方挖掘现场堆放
2建筑材料（灰砂水泥砖等）现场搬运堆放
3施工垃圾堆存清理
4车辆施工机械造成道路扬尘
施工现场扬尘施工现场条件理水机械化程度施工季节建设区土质天气情况等诸素关施工扬尘污染控制措施：控制扬尘周围区影响建设单位应采取施工污染控制策：
1建设工程施工方案中必须防止泄露遗散污染环境具体措施
2建设工程施工现场坪必须进行硬化处理工出口处设置洗车辆设施确保出入施工现场车辆车轮带泥土建设工程施工现场必须设立垃圾站时回收清运垃圾工程弃土高处工程垃圾严禁凌空抛洒乱倒乱卸
3建立洒水清扫制度指定专负责洒水清扫工作
4易扬尘物料实行库存加盖蓬布
5商品混凝土
外施工队伍生活源三门峡实施清洁源工作关规定禁止燃煤采清洁源天然气效控制气污染
652噪声污染
减轻施工期噪声周围环境影响建设单位应采取措施：
1选低噪声设备日常作业中应加强设备理维护
2合理布置高噪声设备场中位置防止高噪声活动产生禁止高噪声设备夜间作业确需夜间作业时应三门峡市环保局申报批准方施工设立施工公告牌接受市民监督取市民谅解中考高考期间禁止施工
653生活污水污染防治措施
施工员生活污水应集中收集作沉砂初沉等预处理排入城市排水网施工中混凝土养护车辆洗施工机械洗产生废水设沉砂池处理排入城市排水网
654固体废弃物
固体废弃物产生源：
1土石方工程条石砌筑混凝土浇筑废料弃土等施工垃圾
2施工员生活垃圾
固体废弃物影响分析：
拟建工程固体废弃物产生量较果进行适合理处理处置降雨作仅容易造成严重水土流失量固体废弃物进入水体附水体造成污染仅会行带便
固体废弃物污染防治措施：
1土石方开挖填弃土时运指定渣场填埋填方
2时未运走弃土应妥善处理允许意排放降雨时塑料布覆盖防止水体环境受污染
3施工中生活垃圾进行袋装化城市环卫部门运城市渣场处理
4合理安排施工进度基础开挖应避免暴雨季节防止水土流失
5提前修建护坡堡坎挡土墙防止渣土意流失
66营运期环境保护
661气污染物
污染源居民住宅厨房油烟果直接排放会周围气环境造成影响更会影响周围居民身体健康油烟废气专变压式烟道引屋顶高空排放环境空气影响较进出车站汽车尾气排放进行严格监督理禁止超标排放车辆进入
662水污染物
项目建成水体污染物居民住宅生活污水车库洗水直接外排会城市水体水质造成严重污染必须废水进行处理实行场雨污分流制厨房废水隔油器处理排入区（建筑室外）污水生活污水起排入污水处理装置生化处理达标排入城市水道
663固体废弃物环境影响分析
拟建工程投入固体废弃物项目居民产生生活垃圾区设垃圾收集点户垃圾实行袋装物公司定时收集送入垃圾收集点运垃圾处理场拟建项目生活垃圾易腐蚀机物时清运会滋生蚊蝇产生异味拟建项目生活垃圾应分类堆放时环卫部门清运保护项目清洁环境样会环境造成影响
664噪声环境影响分析
拟建工程投入进出车库时车辆喇叭声发动机噪声设备房风机水泵等设备运行噪声周围居民员工工作会造成较影响必须生产噪声采取控制措施具体控制方法：
1车辆进出车库求禁鸣
2合理布置高噪声设备应远离办公场周围环境敏感区域
3高噪声设备做吸声隔声装置
4设备间敏感目标间做隔离墙
67绿化
提高区品质该项目专门邀请景观公司区进行绿化园林品设计道路分割形式区组团核心绿化布局重点突出流水泳池花台花池植物绿化带布局张弛观赏性艺术性皆具中绿化覆盖率达30
第七章 劳动安全消防
71指导思想
科学发展观构建谐社会重思想指导坚持安全第预防综合治理坚持安全施工保障项目施工员生命财产安全根出发点遏制重特事重点杜绝员伤亡目标倡导安全文化健全项目安全理制度落实安全责建立长效安全机制坚持安全消防建筑工程时设计时施工时投入
72职业安全卫生健康策措施
721安全施工保障措施
1选择先进济节高效安全技术材料工艺设备保证施工程质安全源头消事隐患
2重危险源进行效控制重事隐患效治理
3建立项目安全生产监体系创新安全生产监方式手段提高安全生产监执法装备水执法力
4建立健全项目安全施工应急救援体系
5建立安全施工责制健全安全施工规章操作规程
6建设项目安全设施应建筑工程时设计时施工时投入
722策措施
1建设项目工作场应符合国家职业卫生求
2建立完善职业卫生监督检查机制配备必专业监督检查装备
3研究推广先进职全危害控制技术采职业安全健康理体系促进项目职业卫生状况改善
4落实关规章制度职业危害防治整改措施
5加强业员劳动保护效防止职业危害
6建设项目职业病防护措施应建设项目工程时设计时施工时投入
73消防
1建筑疏散消防间距均满足国家方消防设计规范标准
2总面布局消防车道宽4米街适位置增设消防车道室屋面考虑消防车荷载
3室外消防利室外水环网供水环网设置消火栓间距超120米便消防车取水
4电气消防
①消防供电：消防电设备均采两回路供电末端配电箱处动切换
②消防明：高层疏散走道楼梯间重机房商业房车库等均设应急明疏散标志灯
③消防配电线路：工程消防电设备采耐火电线电缆穿阻燃PVC暗敷穿金属明敷暗敷线埋深3CM明敷金属外壁刷防火涂料
5火灾动报警系统
①消防控制室设火灾报警控制器信息显示联动消防设备车库设置感温探测器商铺走道库房物房设备房等设置感烟探测器
②建筑需设置定数量手动报警钮旁边设置讲电话插口室处手动报警钮步行距离超30m
③消火栓钮报警阀压力开关水流指示器信号蹀阀通址编码报警接口进入火灾动报警系统
6火灾联动控制系统
工程消火栓水泵消火栓钮直接起动通报警系统控制中心联动手动控制喷洒水泵报警阀压力开关直接起动通报警系统控制中心联动手动控制接收起泵返回信号
①防排烟风机电动防火阀排烟口相邻探测器手动报警钮控制报警控制器接收相邻探测器手动报警钮火警信号通联动控制器现场联动接口起动防排烟风机关闭非防烟分区防火阀开启防烟分区排烟口接收起动返回信号
②疏散通道防火卷帘卷帘两侧感烟感温探测器组手动报警钮控制报警控制器接收感烟感温探测器组手动报警钮火警信号通联动控制器现场联动接口防火卷帘降距18m接收返回信号通定时间延时通联动控制器动手动防火卷帘降底接收返回信号防火分区防火卷帘报警控制器接收相邻探测器手动报警钮火警信号通联动控制器现场联动接口防火卷帘降底
③火警确认通联动控制器现场联动接口电梯全部停首层接收返回信号
④火警确认通联动控制器现场联动接口变配电消防关设备电源开关（回路开关配分励脱扣器）联动断电接收返回信号
⑤消防广播系统：工程设置消防广播系统室处扬声器步行距离超30m消防广播系统线路ZRRVS2*10阻燃铜芯软线线路敷设消防广播火警时开启着火层层
⑥火灾动报警联动控制线路：工程报警干线联动干线律ZRRVS2*25阻燃铜芯双绞线敷设弱电井防火线槽里层报警线路联动干线律ZRRVS2*15阻燃铜芯双绞线穿焊接钢暗敷现浇板墙埋深3cm明敷报警联动线路焊接钢外壁必须涂防火漆两遍线路均应焊接连通
7防雷接
工程接采联合接体接电阻1欧姆消防控制室设接板卡口接板卡口30mm2铜芯软线引基础接极消防控制室采抗静电板
74工程施工期间劳动安全消防
1严格施工安全操作规程施工安全理条例进行安全文明施工
2夜间施工时应取工程关部门许加强相关部门相邻居民沟通严禁扰民
3加强施工现场理确保施工安全施工警示牌应挂显位置写明注意事项提醒施工员行注意安全
4加强施工员部理生活垃圾回水应集中排放统处理避免污染环境
5施工机械应选低噪声设备设备基础应增处理避免噪声扰民
6抓施工安全教育月月讲周周讲天天讲
7严格施工保证营运期间安全消防
75营运期间安全消防
1生活水系统消防水系统应分开杜绝防止交叉感染台水系统中适设置楼宇二次净水灭水中生物减少道污垢保证水质卫生
2厨房油烟变压式排气道集中排放户均设置带压漏电保护器避免压漏电危险卫生间做局部等电位联接
3便变更设计
第八章 组织机构力资源配置
81组织机构
根分工需项目理分设工程科综合科等科室工程科具体负责项目现场工程质量进度安全等方面容综合科具体负责项目前期工作招标采购合财务理勤服务等方面容
82力资源配置方案
建设单位代建单位项目规模成立项目部配备员10（具高级职称2）中项目负责1名项目理1名工程师3名营销员3财务部2
建设单位代建单位建设单位求监理设计施工理机构规定配备足够员保障工程质量安全保证工程利开展保证实现投资效果
保证项目达预期效益生产员理员应进行专业知识理知识培训财务员须财务岗证销售部员应进行销售专业培训专业技术员（工程师电工）应持证岗培训合格方聘
第九章 项目实施进度
91项目理
确保项目高质量高标准进度计划安排工期完成特制定理措施
1实行项目设计项目建设委托制
2实行工程质量终身负责制项目建设工程质量负责领导参建单位领导直接负责实行工程质量终身追究制度
3实行工程监理制项目建设程中聘请资格监理单位员项目建设进行监理抓工程进度提高工程质量降低成
4严格基建设程序办事建设程中接受计划审计等部门社会监督建成关规定进行严格竣工验收
5严格项目资金理项目资金实行专帐理专款专严禁挪挤占
92项目实施阶段
项目实施分三阶段：
准备工作：编制项目建议书行性研究报告评估证批复准备设计资料方案设计等
勘察设计：场区测量勘察总体方案设计初步设计审批施工图设计
施工：根规划部分原建筑物拆拆程序时落实协作关系土建招标施工设备安装调试等
加快建设进度缩短建设时间阶段工作应量提前进行允许定交叉
93项目建设周期
项目期实施建设期限12月计划开工时间2017年3月1日计划竣工时间2018年2月28日详见附表7 实施进度览
第十章 项目招标
101工程项目招标投标概述
招标投标国际通交易方式种规范化竞争手段建立完善社会义市场济体制程中全面工程方面招标投标利运竞争机制资金济效确保招标项目质量优化
1招标制度助技术引进成功性实性激发企业活力
改革开放国济飞速发展企业原生产销售程中建立优势已复存断加技术改造力度通招投标解成功引进国外先进生产技术开发新产品领先者姿态容面市场新轮竞争
2招标企业提高投资效益偿获济科技信息国外市场接轨效途径
改革开放企业营权逐步落实投资决策未完全市场导会产生系列弊端：投资总量难调控投资结构够合理低水重复建设投资效益低银行良贷款增加贷款资金息期收回
3招标制度够降低引进技术设备价格
招标投标程中投标方济利益市场份额企业信誉等方面考虑力争中标价格否较低评标中标重投标方投标程中竞相压价争取中标
4招标程序规范操作简单节省时间费劳动力
科学技术更新快产品更新升级换代周期缩短时时间企业说意味着效益种情况通规范招标制度完成工程设备采购企业节省量时间精力
5招标制度公开公公正特性保证企业采购程透明化
公性竞争择优选定招标投标基属性招标程首条件着国加入WTO济飞速发展企业采购行进步规范化招标投标制度会越越运领域国济建设发展做出更贡献
102工程项目招标投标素分析
招投标作种市场交易方式优选择应运生成功招标项目意味着采购业时间投资精力节省时会投标减少销售环节中财物力消耗影响招投标项目成功否素方面中素配合造成招标项目失败
1业招标机构配合否默契招标项目成功基础
首先业应招投标种采购方式定解信种方式希通招投标带企业良效益
次业委托招投标机构应建立相互间信赖时常想法进行相程度相互沟通保证整招标项目实施程中采购业招投标机构步调口径致致产生误导投标结果
第三采购业采购行纳入招标程序招标机构身信息渠道广泛性发标途径样性常常会争取众潜投标时果采购业招标机构配合默契述潜投标进行技术商务等方面交流时采取视仁态度公助吸引更投标该项目招标程中形成良竞争氛围效降低设备投标报价增加设备配置实现采购业利益化
2招投标文件技术商务条款编制否合理招投标项目成功关键
采购业项目纳入招投标前时会部分投标先期交流接触种背景提供招投标机构采购设备技术求难免会出现某品牌设备技术规格蓝情况时采购业拟采购设备完全解提供招标机构参数简略
3招投标程序规范运作招标项目成功坚实支柱
年国招标投标法招标办法理规定相继颁布国家企业通规范招标采购设备予定政策扶植然招投标重意义已社会普遍接受认识越越机构市场前景纷纷进入关招标投标国家政策法规理规定解熟悉时急占领招标市场采序竞争味满足采购业合理求违反国家相关招标理规定视济效益高追求目标规范操作招标机构带巨击
4招投标机构业员敬业精神律精神招标项目成功基保证
招标业员招标项目中应树立服务意识切业利益出发高度敬业精神求配合采购业时间安排加班出差动办理种手续勤联络急业急想业想招标机构招标项目中位置特殊性参持评标工作招标机构成员会评标委员会中占席需招标业员严格律遵守招标投标法国家关招标理规定尊重评标委员会决定做损害采购业利益事
5业务素质高专业分配合理专家评委招标项目成功提供力技术支持
招标机构果批行业具高度专业素质专家建立融洽长期工作关系招标程招标文件审核开标评标中采购业招标机构握邀请专业配置合理专家评委基专家长期研究领域丰富验常常会采购业方面提供合理关键意见建议完善招投标文件参投标设备予公正评价招标项目发标阶段寻找更投标采购业评标阶段解投标更全面情况技术方面招投标项目成功力保障
6做招投标项目前期准备期踪回访确保招投标项目成功重条件
招投标项目运作发标开标定标简单程招投标业员角度说包含项目前期期两阶段较长周期工作说：招投标仅仅局限编制招投标文件开标定标完毕程项目开展前招投标业员应提早介入收集资料寻找潜投标采购业保持沟通确保招投标利实施项目定标采购业中标签订购货合货程中招投标业员应时踪项目进展货物验收合格正式投产应回访业解设备情况说招投标业员真正业事情成事情样招投标种采购方式完全体现优点益处
103招标
根中华民国招标投标法河南省发展改革委员会制定河南工程建设项目行性报告增加招标容核准招标事项暂行规定河南省实施<中华民国招标投标法>办法第十条规定达列规模标准必须招标：
1施工单项合估算价100万元民币
2重设备材料等物资采购单项合估算价50万元民币
3勘察设计监理等服务单项合估算价30万元民币
4单项合估算价低条第①项第②项规定标准项目总投资额1000万元民币
104招标范围
表1001 招标范围表
序号
名称
招标情况
备注
招标
招标
1
项目勘察设计
招标
2
土方工程
招标
3
桩基工程施工
招标
4
土建工程施工
招标
5
装修装饰工程
招标
6
水电工程
招标
7
区绿化景观塑造
招标
8
区道路基础设施施工
招标
9
重设备建筑材料等物资采购
招标
10
项目监理
招标
105招标方式
项目招标均采公开招标方式
项目勘察设计土方工程桩基工程土建工程装修装饰工程水电工程绿化景观塑造区道路基础设施建设重设备材料等物资采购项目监理宜采委托招标组织形式
第十章 项目投资估算资金筹措
111投资估算
1111投资估算
项目投资估算国家发改委建设部颁布建设项目济评价方法参数（第三版）国家现行关建筑工程定额费定额费率标准参三门峡类似工程费水编制
1投资项目济咨询评估指南咨〔1998〕11 号
2河南省建设工程工程量清单综合单价豫建设标〔2008〕50号
1112编制说明
项目建设投资包括基础设施工程建筑物建安工程设备工程等具体工程量方案项技术指标
1基础设施工程包括场整道路线敷设工程绿化等
2建筑工程包括种建筑物土建工程水电等安装工程等
3项目土出土建设面积1698亩出单价30万元亩计算
4工程建设费包括勘察设计咨询费建设单位理费等
1113编制办法
1土建工程根类似工程决算参考建设工程造价指数信息进行调整单方指标计入
2设备购置费：设备原价现行市场价格计算参工程建设全国机电设备价格汇编建材工业常机电设备价格汇编价格
3安装工程：根设备购置费设备安装费率指标形式计入
4费关规定计取中：
（1）建设单位理费：费率参豫财建〔2002〕125 号文件规定计入
（2）工程设计费：参计价格〔2002〕10 号文件规定计入
（3）工程监理费：参价费字〔1992〕479 号文件规定计入
（4）招投标费：参计价格〔2002〕1980 号文件规定计入
5基预备费率取5
6铺底流动资金取2
1114投资估算
项目初步估算费463607万元总投入成：单体建安成298839万元室外工程费38347万元服务项目费66384万元政策性项目费16350万元工程预备费20996万元铺底流动资金8398万元建设期利息14288万元详见附表1项目期工程投资估算表
112资金筹措
资金源分四部分：争取中央财政补贴资金约1070万元二中型水库移民期扶持资金中2015年2016年420万元2017年210万元计630万元三民政部门补贴投入分5年计20万元四开发区财政级投入（贷款）：2916万元
第十二章 财务评价
121 财务评价基础数选取
1211评价相关参数设定
1建设项目济评价方法参数（第三版）（国家发改委建设部2006）
2项目建设期1年计算运营周期15年
3农业土开发资金根豫财综〔2004〕103号文件规定提取
4财务评价基础数选择
根中华民国税收征收理法中华民国税收征收理法实施细交易关税费：
1．项目获利润税25计算
2 项目涉增值税项目11税率计算
3．项目涉房产20年折旧机器设备12年折旧残值率均5
4．项目财务评价期间16年中建设期1年建设投产期1年生产营期14年
5．项目运营规模：项目投产第年80运营规模第二年年运营规模均100
6．税利润提取盈余公积金例10
7．财务基准收益率3社会折现率计算
7．项目测算万元（民币）基单位
6普通床位2500元床高端床位4000元床
1212评价指标
1财务部收益率（FIRR）
财务部收益率指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率反映项目占资金盈利率考察项目盈利力动态指标表达式：
＝0
CI—现金流入量
CO—现金流出量
—第t年净现金流量
N—计算期
2财务净现值（FNPV）
投资净现值指未期支出收入现价值
FNPV＝
CI—现金流入量
CO—现金流出量
—第t年净现金流量
n—计算期
—财务基准折现率
3投资回收期（Pt）
投资回收期指项目净收益抵偿全部投资需时间考察项目财务投资回收力静态指标表达式：
＝0
122销售收入估算
1营收入
项目计算运营周期满负荷年运营收入77040万元详见附表3项目运营收入税金附件估算表
3增值税税金附加
根国家方相关支持养老结构政策项目增值税城市维护建设税教育费附加免交
3税
满负荷运营状态计算运营周期缴纳税总额208034万元详见附表3项目运营收入税金附件估算表
123营成估算
成费反映产品生产中资源消耗基础数形成产品价格重组成部份影响济效益重素工程年处理总成费包括：外购燃料费工资福利费固定资产折旧费修费费年营成费指总成费扣固定资产折旧费全部费详见附表2项目运营成估算表
1231外购燃料动力费
动力生产水电等营收入2进行估算估算年费1541万元
1232工资福利费
项目需劳动员包括生产需工办公理员产品销售员计约30均工资2500元月年费90万元
1233修理费
项目年修理费取固定资产折旧额10计算年修理费1568万元
1234折旧费
项目涉房产20年折旧机器设备12年折旧残值率均5年折旧费15675万元
1235财务成
运营期年偿贷款2916万元计算运营期10清财务成贷款余额产生利息详见附表4款偿计划览表
1236费
项目营业费营收入2计算理费销售收入2计算运营期费合计3082万元年
124财务评价报表
1241 盈利力分析
项目部收益率4高基准收益率3水财务净现值27829万元项目投资回收期1245年（含建设期1年）具较强盈利力
1242 财务生存力分析
根财务计划现金流量表出计算期营活动现金流入现金流出营活动投资活动筹资活动全部净现金流量计算期现金流入流出项目具备生存力
第十三章 社会评价
131社会效益分析
该项目总建筑面积16342方米项目期工程建成开发区范围周边区域约198名中老提供居住休闲养老服务中48张床位面定积蓄退休金中老年中等消费享受高端养老服务中100张床位面般收入群安享晚年
老年住宅建设必会政府分忧老解难村民造福促公司发展荣俱荣方赢项目中国老龄化特点突出：基数已占全国总口11增长速度快半世纪走完国百年老龄化进程历史欠账较养老没积累口老龄化社会发展水相适应典型未富先老国家更需低价位养老公寓国办发〔2000〕19号国务院办公厅转发民政部等部门关加快实现社会福利社会化意见通知规定：社会福利机构建设法律法规规定应采划拨方式供划拨供法律法规规定应采偿方式供价适予优惠属出土土出金收取标准应适降低会抱着社会负责家庭关爱态度积极争取政府支持努力建造低成公寓满足更老年需
132项目互适性分析
项目属政策鼓励投资项目工业污染物废弃物产生项目建设改善开发区建设环境条件带动区城市建设发展项目相关方项目建设排斥性
133收益情况分析
1331项目营模式
1建议采目前采较公办民营方式养老院建成项目移交项目理单位进行理
2拟新设立三门峡长青藤老年服务限公司负责养老院筹建筹资营服务中心营方式营独立核算
3理服务员：原附村里年龄40岁50岁群众培训岗业工作服务老年陪护顾项勤杂工作
134风险分析
1资金风险
项目属政策鼓励投资项目项系统庞长期性战略工程项目投资较具较时间跨度项目融资会承担定压力资金紧张缺失会影响项目综合社会效益发挥
2社会风险
项目位改造区社会利益元化千差万利益体差异性确定性素较改造程中旦处理容易引发社会问题进导致投资成增加项目战略功亏篑
134社会评价结
通社会评价风险分析出：项目建成取显著济效益改善提高开发区条件环境政府排忧解难发挥助推济持续健康发展民生断改善积极效应
项目建设具较显著社会效益
第十四章 结建议
141结
通项目生产规模技术济行性合理性进行全面分析较认项目建设需原料供应动力供应保障场址落实建设条件具备市场强烈需求符合环境保护济政策济较行通研究分析角度分析项目建设具必性紧迫性
142建议
综述项目建设具较强操作性项目规模较时间较紧建设程中方面工作协调难度较建议强化项目进程中投资质量进度计划注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
1实行速度理加强项目运作进度避免市场高峰期降期转折风险
2部门紧密配合加快项目运作进度
3项目成须合理控制保留市场波动时降价应空间
4注意严格定方案做件事统调配资金物资项工作特准备抗风险资金挪
5项目建设运程中应积极争取相关免税等优惠政策资金扶持
6建议级部门积极支持项目实施促项目早日建成
附表1 项目期建设投资估算表
序号
费名称
单价费率
面积基数
建安费
设备费
费
费
备注
（万元）
（万元）
（万元）
（万元）
第部分费
1
单体工程
298839
298839
11
综合楼
2000
177672
35534
35534
建筑面积
12
养老护理楼
2600
101271
263305
263305
建筑面积
2
室外工程
38351
38351
21
道路
250
2400
60
60
建设面积
22
绿化
90
371233
3341
3341
建设面积
23
室外网
1190382
200
23808
23808
建设面积
24
坪
200
210106
4202
4202
建设面积
25
门
100000
1
10
10
26
围墙
第部分费合计
337190
337190
二
第二部分费
3
服务项目费
66384
31
土费
50085
53487
311
土出金
300000
1698
5094
5094
312
土契税
4
5094
2038
2038
313
土交易费
1
5094
509
509
32
设计费
20
1190382
2381
2381
建筑面积
33
质勘察费
5
1190382
595
595
建筑面积
34
前期工程咨询费
020
336188
672
672
国家标准
35
招标代理服务费
013
336188
437
437
建安成
36
建设监理费
090
336188
3026
3026
建安成
37
工程保险费
030
336188
1009
1009
建安成
38
施工图抗震审查费
1000
2381
238
238
设计费
39
环境安全评价费
020
336188
672
672
国家标准
31
预算编制决算审查费
035
336188
1177
1177
建安成
311
建设单位理费
080
336188
269
269
建安成
4
政策性项目费
1635
41
城市配套费
60
1190382
7142
7142
建筑面积
42
防异建设费
1900
422
8018
8018
建筑面积
43
墙改费
10
1190382
119
119
建筑面积
第二部分费合计
82734
5
预备费
5
419924
20996
第第二部分合计
6
铺底流动资金
2
419924
8398
7
建设期利息
14288
8
建设总投资
463607
附表2 项目运营成估算表
序号
项目名称
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
合计
1
燃料动力费
1060
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
1541
22631
2
工资福利费
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
135000
3
修理费
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
1568
47025
4
折旧费
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
15675
235125
5
费
2650
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
3082
45792
7
财务成
14288
12860
11431
10002
8573
7144
5715
4287
2858
1429
92875
000
000
000
000
171461
8
合计
44240
43724
42296
40867
39438
38009
36580
35151
33723
32294
123740
30865
30865
30865
30865
633521
附表3 项目收入税金附加估算表
序号
名称
项目
项目运营期
单价费率
数量基数
合计
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
营收入
11448
6624
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
7704
11
普通床位
36000
150
7992
432
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
540
12
高端床位
48000
48
3456
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2304
2
运营成
312666
28565
28049
26621
25192
23763
22334
20905
19476
18048
16619
16619
16619
16619
16619
16619
3
税金附加
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
税
25
832134
208034
9419
12248
12605
12962
13319
13676
14034
14391
14748
15105
15105
15105
15105
15105
15105
附表4 款偿计划览表
序号
项目名称
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
第十年
合计
1
款
2916
2916
26244
23328
20412
17496
1458
11664
8748
5832
2916
11
期初款余额
0
2916
26244
10000
20412
17496
1458
11664
8748
5832
2916
12
期款
2916
0
0
0
0
0
0
0
0
0
13
期应付利息
14288
14288
12860
11431
10002
8573
7144
5715
4287
2858
1429
2
期付息
14288
43448
42020
40591
39162
37733
36304
34875
33447
32018
30589
384475
21
金
0
2916
2916
2916
2916
2916
2916
2916
2916
2916
2916
291600
22
付利息
14288
14288
12860
11431
10002
8573
7144
5715
4287
2858
1429
92875
3
期末款余额
2916
26244
23328
20412
17496
1458
11664
8748
5832
2916
0
附表5 财务计划现金流量表
序号
名称
项目建设期
项目营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
现金流入
66240
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
2
现金流出
4000
101591
40297
39225
38154
37082
36011
34939
33867
32796
31724
31724
31724
31724
31724
31724
21
建设投资
0
63607
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
22
运营成
28565
28049
26621
25192
23763
22334
20905
19476
18048
16619
16619
16619
16619
16619
16619
23
税
9419
12248
12605
12962
13319
13676
14034
14391
14748
15105
15105
15105
15105
15105
15105
4
净现金流量
4000
3535101
36743
37815
38886
39958
41029
42101
43173
44244
45316
45316
45316
45316
45316
45316
5
累计净现金流量
4000
435351
398608
360794
321907
281950
240920
198819
155646
111402
66086
20770
24546
69862
115178
160494
计算指标：财务部收益率FIRR4
财务净现值(i30)FNPV27829万元
投资回收期（含建设期）：1245年
附表6 利润损益分配表
序号
名称
项目营期
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
现金流入
66240
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
77040
2
现金流出
42854
28049
26621
25192
23763
22334
20905
19476
18048
16619
16619
16619
16619
16619
16619
21
运营成
28565
28049
26621
25192
23763
22334
20905
19476
18048
16619
16619
16619
16619
16619
16619
22
增值税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
23
税金附加
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
24
财务成
14288
12860
11431
10002
8573
7144
5715
4287
2858
1429
92875
000
000
000
000
3
额
23386
48991
50419
51848
53277
54706
56135
57564
58992
60421
60421
60421
60421
60421
60421
4
税
5847
12248
12605
12962
13319
13676
14034
14391
14748
15105
15105
15105
15105
15105
15105
5
税利润
17540
36743
37815
38886
39958
41029
42101
43173
44244
45316
45316
45316
45316
45316
45316
6
盈余公积金
1754
3674
3781
3889
3996
4103
4210
4317
4424
4532
4532
4532
4532
4532
4532
7
投资利润率（）
146
306
315
324
333
342
351
360
369
378
378
378
378
378
378
8
资金净利润率（）
167
350
360
370
381
391
401
411
421
432
432
432
432
432
432
附表7 项目实施进度览表
序号
执行项目
2016年10—12月
20171
20172
20173
20181
20182
1
项目审批备案
2
土整理
3
房屋安装装修设计
4
土木工程建设
5
安装装修
6
设备谈判签约
7
设备采购
8
设备安装调试
9
员招聘
10
员培训
11
项目竣工验收
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