土开发形式
时间讲种先做级开发做二级开发二级开发分离形式种级开发包含二级开发中形式
性质讲类存量级开发包括旧城改造旧村改造城中村改造退二进三(工业厂区改商业住宅等第三产业)项目种增量级开发包括征农转土已纳入城市总体规划成片征开发总体规划区外单独立项基建类项目
二土开发模式
第种：割腊肉式谁块割谁开发商单位行做级二级开发
第二种：指婚式(五统)成立土储备机构指定专门成立国公司承担级开发
第三种：招亲式政府公开招标方案优成廉企业承担级开发根土权转移否分利办法具体：
级开发发生土权转移委托式实际相工程承包
发生两次土权转移政府生出级开发商开发成熟级开发商转二级开发商
生出熟回购级开发成熟政府收储统市
第四种：新成公司式直接成立新城区公司垄断级开发营
第五种：壳市式境外信誉资质机构合作土级开发壳市融资
政府级开发商分利办法固定收益溢价分成固定收益+溢价分成完全市场操作等种
三土开发盈利模式
1工程总承包模式
土级开发企业接受土整理储备中心委托土利总体规划城市总体规划等确定存量国土拟征农转土统组织进行征农转拆迁市政道路等基础设施建设市土储备中心总建设成定百分作营利润(北京市规定利润率高预计成8)
2利润分成模式
土级开发企业接受土整理储备中心委托进行土级开发生变成熟土储备中心进行招拍挂出出扣开发成市政府企业间定例进行分成
3土补偿模式
土级开发企业完成规定土级开发务土储备中心予现金计算予开发企业定面积土作补偿(需走形式招拍挂)
土储备机构负责实施开发体通招标方式选择开发企业负责整理开发企业理费高土储备开发成2土储备中心开发企业签订土级开发理委托协议
四土级开发流程
土级开发指政府授权委托企业定区域范围城市国土乡村集体土进行统征拆迁安置补偿进行适市政配套设施建设该区域范围土达三通五通七通建设条件(熟)熟进行偿出转程
（）确认土开发体
土储备机构负责实施土开发土储备机构负责筹措资金办理规划项目核准征拆迁市政建设等手续组织实施
通招标方式选择开发企业负责土开发具体理开发企业理费高土储备开发成2招标方式确定开发企业土储备机构应中标开发企业签订土级开发理委托协议
（二）土开发前期准备阶段
1获取土权
开发商获取土权方式
(1)通行政划拨方式取
(2)旧城改造取中标块国土权
(3)转取
(4)出方式取(招标拍卖协议出三种方式)
(5)联合开发报关部门立项审批取
(6)通司法裁决取
(7)通兼收购等股权重组方式取
2土储备开发实施单位市规划部门办理规划意见市国土部门办理手续市发展改革委员会办理核准手续涉交通园林文物环保市政专业部门应关规定办理相应手续
3果开发项目涉新增集体土办理农征收农转手续存量国建设收回国土权土储备开发实施单位法办理相关手续获市民政府批准
4取市民政府批准文件土储备开发实施单位相关委办局办理征拆迁市政基础设施建设等相关手续
5组织实施征拆迁市政基础设施建设
（三） 土开发阶段
1完成附着物拆构筑物拆移等工作
2根规划条件进行土整市政配套基础设施建设
3开发成
（1）征补偿费拆迁补偿费工程费
（2）基础设施配套费
基础设施配套常常概括三通七通三通指通水通路通电整面七通指通水通水通电通讯通气通热通路整面
（3）公事业建设配套费
项目规模关情况视实际情况定
（4）区开发配套费
公事业建设配套费类似根情况确定合理标准
（5） 财务费相关税费
I耕占税
占耕建房事非农业建设单位者耕占税纳税纳税实际占耕面积计税规定适税额次性征收实际占耕面积包括批准占耕面积未批准占耕面积
II契税
国境转移土房屋权属承受单位契税纳税成交价格3缴纳承受国土权应支付土出金应征收契税减免出金减免契税
III印花税
土权出合产权转移书征收印花税合载明出金额万分五缴纳
IV城镇土税
征耕批准征日起满1年时开始缴纳土税征耕非耕土理机关批准征文件确定
（四） 组织验收阶段
建设项目土级开发完成市国土局组织相关委办局进行验收验收审核容：
1审核土级开发成
2组织验收土开发程度否达合求
3根委托合支付相应土开发费理费
4纳入市土储备库
五土二级开发流程
（）项目决策阶段
房产开发项目董事会批准初步立项转企业战略发展研究室进行行性研究
（二）前期准备阶段
1获取土权
开发商获取土权方式
(1)通行政划拨方式取
(2)旧城改造取中标块国土权
(3)转取
(4)出方式取(招标拍卖协议出三种方式)
(5)联合开发报关部门立项审批取
(6)通司法裁决取
(7)通兼收购等股权重组方式取
2征拆迁申办取房屋拆迁许证
拆迁容包括：
（1）房屋拆建危旧房改造
（2）城市功布局空间结构调整居住区商业区车站生活服务设施等公建筑建设改造
（3）环境治理扩展绿治理污染工程等
3申办拆迁许证应提交申报资料：
(1)填写城市房屋拆迁申请表式五份
(2)建设项目批准文件
(3)建设规划许证
(4)国土权批准文件(建设批准书划拨决定书)
(5)拆迁代办单位评估机构资料
(6)拆迁安置计划方案(拆迁红线范围房屋面积户数性质途等基情况拆迁方式拆迁期限建方式建期限产权清晰安置房证明拆迁补偿资金源预算资金额度)
（三）规划设计
1申办项目选址定点取建设项目选址意见书建设规划许证取建设项目选址意见书附件：规划设计(土)条件
(1)建设项目选址申请
(2)委托设计单位设计送审设计方案
2持规划方案建筑方案图纸建处申请建筑方案报建取建筑核位红线图施工图建筑方案报建分两阶段
(1)规划方案审批阶段取规划建筑方案批准意见书
(2)施工图核准阶段取建筑核位红线图5份施工图3份
3申办建设工程红线定位验线取建筑核位红线图
4申办建设工程规划许通知书办理完毕通知书建部门办理施工许证建设工程施工正负零时持通知书等相关资料申办建设工程规划许证持建筑红线图市城局固体废弃物理处缴纳垃圾处理费
5建设项目报建登记申请招标办理招标投标手续确定勘察设计监理施工队伍
6申办施工许证
（四）建设阶段
（五）
（六）项目销售阶段
1申办销售许证
商品房预售实行许证制度商品房预售许证年换未取商品房预售许证进行商品房预售开发企业进行商品房预售应城市县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证
2商品房销售揭办理
(1)销售前期准备工作(委托销售代理公司进行)
(2)销售合签订
(3)揭办理
（七）交付阶段
1申请竣工验收取建筑工程竣工验收备案证
属成片开发区应申请综合验收
2申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收3月建设单位应原批准城市规划行政部门申报建设工程规划验收
3进行权属登记取商品房权属证明书
4物业移交
开发建设单位应物业理企业订立前期物业理服务合该合业委员会选聘物业理企业订立物业理服务合生效时终止
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时间讲种先做级开发做二级开发二级开发分离形式种级开发包含二级开发中形式
性质讲类存量级开发包括旧城改造旧村改造城中村改造退二进三(工业厂区改商业住宅等第三产业)项目种增量级开发包括征农转土已纳入城市总体规划成片征开发总体规划区外单独立项基建类项目
二土开发模式
第种：割腊肉式谁块割谁开发商单位行做级二级开发
第二种：指婚式(五统)成立土储备机构指定专门成立国公司承担级开发
第三种：招亲式政府公开招标方案优成廉企业承担级开发根土权转移否分利办法具体：
级开发发生土权转移委托式实际相工程承包
发生两次土权转移政府生出级开发商开发成熟级开发商转二级开发商
生出熟回购级开发成熟政府收储统市
第四种：新成公司式直接成立新城区公司垄断级开发营
第五种：壳市式境外信誉资质机构合作土级开发壳市融资
政府级开发商分利办法固定收益溢价分成固定收益+溢价分成完全市场操作等种
三土开发盈利模式
1工程总承包模式
土级开发企业接受土整理储备中心委托土利总体规划城市总体规划等确定存量国土拟征农转土统组织进行征农转拆迁市政道路等基础设施建设市土储备中心总建设成定百分作营利润(北京市规定利润率高预计成8)
2利润分成模式
土级开发企业接受土整理储备中心委托进行土级开发生变成熟土储备中心进行招拍挂出出扣开发成市政府企业间定例进行分成
3土补偿模式
土级开发企业完成规定土级开发务土储备中心予现金计算予开发企业定面积土作补偿(需走形式招拍挂)
土储备机构负责实施开发体通招标方式选择开发企业负责整理开发企业理费高土储备开发成2土储备中心开发企业签订土级开发理委托协议
四土级开发流程
土级开发指政府授权委托企业定区域范围城市国土乡村集体土进行统征拆迁安置补偿进行适市政配套设施建设该区域范围土达三通五通七通建设条件(熟)熟进行偿出转程
（）确认土开发体
土储备机构负责实施土开发土储备机构负责筹措资金办理规划项目核准征拆迁市政建设等手续组织实施
通招标方式选择开发企业负责土开发具体理开发企业理费高土储备开发成2招标方式确定开发企业土储备机构应中标开发企业签订土级开发理委托协议
（二）土开发前期准备阶段
1获取土权
开发商获取土权方式
(1)通行政划拨方式取
(2)旧城改造取中标块国土权
(3)转取
(4)出方式取(招标拍卖协议出三种方式)
(5)联合开发报关部门立项审批取
(6)通司法裁决取
(7)通兼收购等股权重组方式取
2土储备开发实施单位市规划部门办理规划意见市国土部门办理手续市发展改革委员会办理核准手续涉交通园林文物环保市政专业部门应关规定办理相应手续
3果开发项目涉新增集体土办理农征收农转手续存量国建设收回国土权土储备开发实施单位法办理相关手续获市民政府批准
4取市民政府批准文件土储备开发实施单位相关委办局办理征拆迁市政基础设施建设等相关手续
5组织实施征拆迁市政基础设施建设
（三） 土开发阶段
1完成附着物拆构筑物拆移等工作
2根规划条件进行土整市政配套基础设施建设
3开发成
（1）征补偿费拆迁补偿费工程费
（2）基础设施配套费
基础设施配套常常概括三通七通三通指通水通路通电整面七通指通水通水通电通讯通气通热通路整面
（3）公事业建设配套费
项目规模关情况视实际情况定
（4）区开发配套费
公事业建设配套费类似根情况确定合理标准
（5） 财务费相关税费
I耕占税
占耕建房事非农业建设单位者耕占税纳税纳税实际占耕面积计税规定适税额次性征收实际占耕面积包括批准占耕面积未批准占耕面积
II契税
国境转移土房屋权属承受单位契税纳税成交价格3缴纳承受国土权应支付土出金应征收契税减免出金减免契税
III印花税
土权出合产权转移书征收印花税合载明出金额万分五缴纳
IV城镇土税
征耕批准征日起满1年时开始缴纳土税征耕非耕土理机关批准征文件确定
（四） 组织验收阶段
建设项目土级开发完成市国土局组织相关委办局进行验收验收审核容：
1审核土级开发成
2组织验收土开发程度否达合求
3根委托合支付相应土开发费理费
4纳入市土储备库
五土二级开发流程
（）项目决策阶段
房产开发项目董事会批准初步立项转企业战略发展研究室进行行性研究
（二）前期准备阶段
1获取土权
开发商获取土权方式
(1)通行政划拨方式取
(2)旧城改造取中标块国土权
(3)转取
(4)出方式取(招标拍卖协议出三种方式)
(5)联合开发报关部门立项审批取
(6)通司法裁决取
(7)通兼收购等股权重组方式取
2征拆迁申办取房屋拆迁许证
拆迁容包括：
（1）房屋拆建危旧房改造
（2）城市功布局空间结构调整居住区商业区车站生活服务设施等公建筑建设改造
（3）环境治理扩展绿治理污染工程等
3申办拆迁许证应提交申报资料：
(1)填写城市房屋拆迁申请表式五份
(2)建设项目批准文件
(3)建设规划许证
(4)国土权批准文件(建设批准书划拨决定书)
(5)拆迁代办单位评估机构资料
(6)拆迁安置计划方案(拆迁红线范围房屋面积户数性质途等基情况拆迁方式拆迁期限建方式建期限产权清晰安置房证明拆迁补偿资金源预算资金额度)
（三）规划设计
1申办项目选址定点取建设项目选址意见书建设规划许证取建设项目选址意见书附件：规划设计(土)条件
(1)建设项目选址申请
(2)委托设计单位设计送审设计方案
2持规划方案建筑方案图纸建处申请建筑方案报建取建筑核位红线图施工图建筑方案报建分两阶段
(1)规划方案审批阶段取规划建筑方案批准意见书
(2)施工图核准阶段取建筑核位红线图5份施工图3份
3申办建设工程红线定位验线取建筑核位红线图
4申办建设工程规划许通知书办理完毕通知书建部门办理施工许证建设工程施工正负零时持通知书等相关资料申办建设工程规划许证持建筑红线图市城局固体废弃物理处缴纳垃圾处理费
5建设项目报建登记申请招标办理招标投标手续确定勘察设计监理施工队伍
6申办施工许证
（四）建设阶段
（五）
（六）项目销售阶段
1申办销售许证
商品房预售实行许证制度商品房预售许证年换未取商品房预售许证进行商品房预售开发企业进行商品房预售应城市县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证
2商品房销售揭办理
(1)销售前期准备工作(委托销售代理公司进行)
(2)销售合签订
(3)揭办理
（七）交付阶段
1申请竣工验收取建筑工程竣工验收备案证
属成片开发区应申请综合验收
2申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收3月建设单位应原批准城市规划行政部门申报建设工程规划验收
3进行权属登记取商品房权属证明书
4物业移交
开发建设单位应物业理企业订立前期物业理服务合该合业委员会选聘物业理企业订立物业理服务合生效时终止
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