济理学院
公司简介：
万科股份限公司成立1984年5月目前中国专业住宅企业2008年公司完成新开工面积5233万方米竣工面积5294万方米现销售金额4787亿元结算收入4049亿元净利润403亿元
战略目标—中国房产业领跑者
万科海北京深圳广州核心城市城市时海龙头长江三角洲区北京龙头环渤海区深圳广州龙头珠江三角洲区三城市圈开发住宅成武汉等腹区域济中心城市作发展目标逐步44100万口城市覆盖进步扩市场份额实现成行业领跑者目标
营业务收入分布
营业务收入净利润净利润率
年份
营业务收入（元）
净利润（元）
净利润率（）
2001
4455069500
1020633980
22909496249
2002
6076347400
2348790300
38654641438
2003
9319297600
2565972200
2753396565
2004
8627922000
2705613000
3135880227
2005
17949041000
6610175900
3682746003
2006
28543811200
10838560800
37971666517
2007
46623156900
19969537600
42831800607
2008
58246779000
23070040000
39607409021
2009
70369217000
21008514000
29854693424
2010
67090572000
26951506000
40171823248
万科营业务收入2004年呈现出幅稳定增长2010年首次出现降趋势利润率10年波动定原万科发展历着直接关系时国房产发展国家调控行情息相关
2000年中国济直维持8高倍增长速度济结构决定房产赖程度相高然08年次贷危机政府致力调整产业结构预见段时间国家然需房产业发展稳定济外调查2011年中国中产阶层（年收入25000元4万元）数达约29亿代表中国城市规模社会阶层占城市口44该阶层2015年时达4800亿元购买力见房产潜力相巨
2010年受中国整体济形势影响货币通胀压力断增加政府接连出台政策紧缩银根5月份房产企业销售业绩明显滑趋势万科北京市场率先降价清理库存行动定程度营业务总收入降净利润然幅度增加国家勒令78户开展房产业务房产业央企退出房产业务万科定程度通整合行业资源提高市场占率身较长时间磨合已形成规范制度理优质物业理降低成重成策略
万科战略分析：
万科集团发展四阶段：
业务范围选择：专业化营战略——先做减法做加法
a 元化营营房产
1984年组建公司营业搞摄机录机投影仪复印机等贸易1988年营业务改变贸易转房产城市花园品牌诞生
b房产品种营住宅
1991年1月29日万科A股深圳证券交易挂牌交易公司1992年确立房产核心业务发展战略住宅作房产导开发方全国13城市开展业务改变摊子铺业务部突出局面1994年房产营品种万科提出城市中档居民改变公寓墅商场写字楼什干做法
c房产投资域十三城市海天津北京深圳少数城市发展
1995年底万科提出回师深圳全国13城市转重点营京津沪特深圳四城市
d股权投资万科1994年开始转部分股权
公司2001年直接间接持万佳百货股份限公司72股份转予中国华润总公司附属公司全面完成专业化调整战略成单业务房产集团
万科专业化营目标：房产住宅核心盘活存量集中资源建立竞争优势
2002年6月万科发行转换公司债券募集资金15亿进步增强发展房产核心业务资会实力2004年9月万科199亿元转换公司债券公开发行万科开始专注众住宅开发阶段2004年特点专业化产业化区域化联盟化
2005年3月万科浙江南集团签署协议万科80股权控制南房产完成国产业史购案次购万科成功进入浙江江苏市场制定珠三角长三角环渤海三核心齐头进3+X区域发展战略布局
万科选择专业化战略原：
1 专业化选择外原
国家宏观济政策会企业产生促进限制作产业生命周期会影响相关企业战略选择尤房产业受国家宏观济环境政策影响较
a国家环境调控环境恶化
90年代初房产出现泡沫国家1993年半年开始紧缩银根进行宏观调控万科项业务规模较缺乏规模优势造成企业持续发展力受限制抗风险力明显足万科项目出现资金困难出现规模效应
b房产发展前景然广阔
国正处工业化城市化现代化快速发展时期住观念会时期调整改变
c房产进入门槛较低
90年代初房产行业处起步阶段市场探索时期住宅生产模式简单房产公司普遍实力较弱没形成垄断
2 万科转型原分析
a 资源分散缺乏市场竞争力
1992年前万科走全元化营路线营业务13类19841992年万科参股30加企业总投资13亿种跨域营遍开花发展缺乏整体开发思路发展战略造成资源度分散导产业突出企业营业务缺乏市场竞争力法领域形成规模效益
b 营业务收益率低股东求更回报
1992年贸易商业营收入占万科营收入86利润占总贡献16房产收入仅占总体3利润占43
作市公司营业务收益率低引起股价波动万科面股东求高回报压力两年万科发行B股筹集亿资金然思变资金投入高回报房产
万科集团战略实施：
专注住宅产品开发
1 专注城市住宅开发
万科认中偏高档城市住宅具较市场潜力业务范围限定面普通白领商品住宅
2加强规划设计市场导性
破传统兵营式排列导入国外规划思想降低容积率预留量绿化空间设种休闲设施
3持续创新
产品历三阶段：起步成长创造阶段成立建筑研究中心致力建筑产品研发创造许中国第：花园洋房等外第获住宅产品国家专利房产企业
4产品轴心构建理架构
围绕专业化战略产品轴心构建理架构负责产品客户分析规划设计工程理营销全程建立起创新研究部产品品类部项目理部三部门
优质物业理
1完善住宅配套
前期计划售服务完善住宅区配套种类提高服务档次承担社区教育职责投资幼园学校
2专业化性化服务
业提供安全洁净舒适区环境断提升服务质量满足业高品质生活需求
3营造社区文化倡导新型生活方式
核心价值业营造谐宜居生活环境增强业居住社区属感认感
4规范运营理
建立完善部运作机制规范部理运作国际理水接轨确保顾客提供优质完善服务
万科企业品牌发展
(1) 万科企业品牌定位
万科提出建筑限生活品牌畅想您生活品牌核心面中高等收入白领阶层高端中低端客户辅消费群体塑造创35265 文化涵关怀体贴生活品牌畅想
（2）万科企业品牌发展
A企业文化奠定企业品牌建设根基
万科建筑限生活宗旨创造健康丰盛生核心价值观 成中国房产行业领跑者愿景企业文焕融入企业长期发展战略营方针中渗透迸进企业营理环节终通产品服务市场形成独特品牌竞争优势
B客户关系理塑造塑造企业品牌
C品牌产品促进企业品牌
万科全国建立万科命名系列项目品牌万科城市花园万科四季花城等产品系列精品全国化复制万科企业品牌带巨效应未万科高度知名企业品牌继续走全国化复制路线万科城万科蓝山等项目进行全国化复制
D企业售服务促进企业品牌
房产行业进入品牌竞争时代市场竞争焦点已逐渐产品竞争转理服务竞争万科物业理提供优质服务营造谐社区氛围万科决胜市场杀手锏
新动态关注：
2011年3月沈阳晚报报道万科董事局席王石远赴美国哈弗学求学万科总部称王石然董事局席三年会回业界评称万科许王石时代转郁亮(万科总裁)时代然现开始万科会原万科？
王石离 中国房产业巨变 王石已年届60时候赴美留学令想起酒翁意酒眼物价连续三月徘徊5高位中连年涨翻番房价已成2008年市民头痛事情房事关种悲喜剧事段子民间蔓延
两年国家连连出台政策控制房价房价然坚挺高岗总理前天关开发商道德血液喊话总理先礼兵果物价持续高温楼价发烧更严厉楼市调控会会继续出台呢？观外政府未5年建设3600万套保障性住房稳定中国房产市场解决住房问题套住3未5年超1亿住保障性住房中非常数字政府具体工作落实话说牵发动全身
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济理学院
公司简介：
万科股份限公司成立1984年5月目前中国专业住宅企业2008年公司完成新开工面积5233万方米竣工面积5294万方米现销售金额4787亿元结算收入4049亿元净利润403亿元
战略目标—中国房产业领跑者
万科海北京深圳广州核心城市城市时海龙头长江三角洲区北京龙头环渤海区深圳广州龙头珠江三角洲区三城市圈开发住宅成武汉等腹区域济中心城市作发展目标逐步44100万口城市覆盖进步扩市场份额实现成行业领跑者目标
营业务收入分布
营业务收入净利润净利润率
年份
营业务收入（元）
净利润（元）
净利润率（）
2001
4455069500
1020633980
22909496249
2002
6076347400
2348790300
38654641438
2003
9319297600
2565972200
2753396565
2004
8627922000
2705613000
3135880227
2005
17949041000
6610175900
3682746003
2006
28543811200
10838560800
37971666517
2007
46623156900
19969537600
42831800607
2008
58246779000
23070040000
39607409021
2009
70369217000
21008514000
29854693424
2010
67090572000
26951506000
40171823248
万科营业务收入2004年呈现出幅稳定增长2010年首次出现降趋势利润率10年波动定原万科发展历着直接关系时国房产发展国家调控行情息相关
2000年中国济直维持8高倍增长速度济结构决定房产赖程度相高然08年次贷危机政府致力调整产业结构预见段时间国家然需房产业发展稳定济外调查2011年中国中产阶层（年收入25000元4万元）数达约29亿代表中国城市规模社会阶层占城市口44该阶层2015年时达4800亿元购买力见房产潜力相巨
2010年受中国整体济形势影响货币通胀压力断增加政府接连出台政策紧缩银根5月份房产企业销售业绩明显滑趋势万科北京市场率先降价清理库存行动定程度营业务总收入降净利润然幅度增加国家勒令78户开展房产业务房产业央企退出房产业务万科定程度通整合行业资源提高市场占率身较长时间磨合已形成规范制度理优质物业理降低成重成策略
万科战略分析：
万科集团发展四阶段：
业务范围选择：专业化营战略——先做减法做加法
a 元化营营房产
1984年组建公司营业搞摄机录机投影仪复印机等贸易1988年营业务改变贸易转房产城市花园品牌诞生
b房产品种营住宅
1991年1月29日万科A股深圳证券交易挂牌交易公司1992年确立房产核心业务发展战略住宅作房产导开发方全国13城市开展业务改变摊子铺业务部突出局面1994年房产营品种万科提出城市中档居民改变公寓墅商场写字楼什干做法
c房产投资域十三城市海天津北京深圳少数城市发展
1995年底万科提出回师深圳全国13城市转重点营京津沪特深圳四城市
d股权投资万科1994年开始转部分股权
公司2001年直接间接持万佳百货股份限公司72股份转予中国华润总公司附属公司全面完成专业化调整战略成单业务房产集团
万科专业化营目标：房产住宅核心盘活存量集中资源建立竞争优势
2002年6月万科发行转换公司债券募集资金15亿进步增强发展房产核心业务资会实力2004年9月万科199亿元转换公司债券公开发行万科开始专注众住宅开发阶段2004年特点专业化产业化区域化联盟化
2005年3月万科浙江南集团签署协议万科80股权控制南房产完成国产业史购案次购万科成功进入浙江江苏市场制定珠三角长三角环渤海三核心齐头进3+X区域发展战略布局
万科选择专业化战略原：
1 专业化选择外原
国家宏观济政策会企业产生促进限制作产业生命周期会影响相关企业战略选择尤房产业受国家宏观济环境政策影响较
a国家环境调控环境恶化
90年代初房产出现泡沫国家1993年半年开始紧缩银根进行宏观调控万科项业务规模较缺乏规模优势造成企业持续发展力受限制抗风险力明显足万科项目出现资金困难出现规模效应
b房产发展前景然广阔
国正处工业化城市化现代化快速发展时期住观念会时期调整改变
c房产进入门槛较低
90年代初房产行业处起步阶段市场探索时期住宅生产模式简单房产公司普遍实力较弱没形成垄断
2 万科转型原分析
a 资源分散缺乏市场竞争力
1992年前万科走全元化营路线营业务13类19841992年万科参股30加企业总投资13亿种跨域营遍开花发展缺乏整体开发思路发展战略造成资源度分散导产业突出企业营业务缺乏市场竞争力法领域形成规模效益
b 营业务收益率低股东求更回报
1992年贸易商业营收入占万科营收入86利润占总贡献16房产收入仅占总体3利润占43
作市公司营业务收益率低引起股价波动万科面股东求高回报压力两年万科发行B股筹集亿资金然思变资金投入高回报房产
万科集团战略实施：
专注住宅产品开发
1 专注城市住宅开发
万科认中偏高档城市住宅具较市场潜力业务范围限定面普通白领商品住宅
2加强规划设计市场导性
破传统兵营式排列导入国外规划思想降低容积率预留量绿化空间设种休闲设施
3持续创新
产品历三阶段：起步成长创造阶段成立建筑研究中心致力建筑产品研发创造许中国第：花园洋房等外第获住宅产品国家专利房产企业
4产品轴心构建理架构
围绕专业化战略产品轴心构建理架构负责产品客户分析规划设计工程理营销全程建立起创新研究部产品品类部项目理部三部门
优质物业理
1完善住宅配套
前期计划售服务完善住宅区配套种类提高服务档次承担社区教育职责投资幼园学校
2专业化性化服务
业提供安全洁净舒适区环境断提升服务质量满足业高品质生活需求
3营造社区文化倡导新型生活方式
核心价值业营造谐宜居生活环境增强业居住社区属感认感
4规范运营理
建立完善部运作机制规范部理运作国际理水接轨确保顾客提供优质完善服务
万科企业品牌发展
(1) 万科企业品牌定位
万科提出建筑限生活品牌畅想您生活品牌核心面中高等收入白领阶层高端中低端客户辅消费群体塑造创35265 文化涵关怀体贴生活品牌畅想
（2）万科企业品牌发展
A企业文化奠定企业品牌建设根基
万科建筑限生活宗旨创造健康丰盛生核心价值观 成中国房产行业领跑者愿景企业文焕融入企业长期发展战略营方针中渗透迸进企业营理环节终通产品服务市场形成独特品牌竞争优势
B客户关系理塑造塑造企业品牌
C品牌产品促进企业品牌
万科全国建立万科命名系列项目品牌万科城市花园万科四季花城等产品系列精品全国化复制万科企业品牌带巨效应未万科高度知名企业品牌继续走全国化复制路线万科城万科蓝山等项目进行全国化复制
D企业售服务促进企业品牌
房产行业进入品牌竞争时代市场竞争焦点已逐渐产品竞争转理服务竞争万科物业理提供优质服务营造谐社区氛围万科决胜市场杀手锏
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2011年3月沈阳晚报报道万科董事局席王石远赴美国哈弗学求学万科总部称王石然董事局席三年会回业界评称万科许王石时代转郁亮(万科总裁)时代然现开始万科会原万科？
王石离 中国房产业巨变 王石已年届60时候赴美留学令想起酒翁意酒眼物价连续三月徘徊5高位中连年涨翻番房价已成2008年市民头痛事情房事关种悲喜剧事段子民间蔓延
两年国家连连出台政策控制房价房价然坚挺高岗总理前天关开发商道德血液喊话总理先礼兵果物价持续高温楼价发烧更严厉楼市调控会会继续出台呢？观外政府未5年建设3600万套保障性住房稳定中国房产市场解决住房问题套住3未5年超1亿住保障性住房中非常数字政府具体工作落实话说牵发动全身
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