案商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
室商业街形式百货商品商铺化
案市场状况
案商业市场调查示意图
案商业阐述
商业案基特性销售建立良坚实续做铺垫商业题材否出意新取胜销售否成功关键商业专业运做前期投资商铺客户予良回报关键总商业成功运做案销售关键开发商否获预期收益唯保障
● 案适合商业业态：
○ 百货公司
百货公司基扣率店形式存太原唯时结付款商场仅百盛商场均存拖欠货款情况造成资金力足供应商力进货商场营恶性循环侯马区低档庆丰购物中心飞龙商场外基均租金店营方式侯马区扣率店营商品均低档商品适合百货公司营定位百货公司前期投入成较高必须投入案核心五述标准营赢利费力支持案营
○ 批发市场
侯马理位置济发展交通便利等诸素法做商品流通核心属商品生产基基批发渠道均太原市西安市批发形态市场适合案
● 案商业业种划分：
楼层
馆名
业种
7F
演歌台
KTV包间夜总会
6F
海鲜馆
包间式餐饮
5F
价百货街
低档价百货类商品
4F
绅士服饰街
中档中低档男性商品体育运动商品中性休闲商品
3F
品位生活街
中档中低档成熟女性商品童商品家庭品
2F
青春少女街
中档中低档年轻女性商品
1F
国际名店街
中高档服饰皮件化妆品黄金珠宝钟表眼镜
B1F
生活量贩超市
食品非食品部分生鲜产品
● 业态规划原：
1高销售价格高租金价格商业形态应
2低销售价格低租金价格商业形态应
3针顶尖消费群特殊业种（餐饮娱乐楼名店）应
4量贩超市案集客核心应
● 楼层目标顾客（√√√高值）：
B1F
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
消费群体
煤矿体业
√√
√√√
√√
√
√√
√√
√√√
√√√
政府机关员
√√
√√
√
√√
√
√
√√√
√√√
普通居民
√√√
√
√√√
√√√
√√√
√√√
√
√
● 厂商营模式（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
公司返租统营
√√√
√√
√
√
√
√
商户纯租赁形式
√√
√√
√√
√√
√√
业购铺营
√√
√√
√
√
√
√√√
√√√
● 目标顾客年龄层（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
016少年童
√√√
√
√√√
√
1735白领族
√√√
√√
√√√
√√√
√√
√√√
√√
√√
35中老年族
√√√
√√√
√
√√√
√√√
√√√
√√√
● 商品档次基定位（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
低档
√√√
√√√
√√√
√√√
√√√
中档
√√
√√√
√√
√√
√√
√
√
√
高档
√√
√√√
√√√
● 生活量贩超市简说明：
生活量贩超市商品结构示意图
生活量贩超市营方式示意图
● 15楼商铺简说明：
○ 目标招商象
1侯马营户55
2太原营户30
3山西区外省营户10
4公司营商品采购5
○ 营户设柜标准
1品牌营户
2非假伪劣侵权性商品营户
3够提供商品代理销等证明营户
4良形象营户
5足够资金营户
6符合中档低档辅商品价格带营户
营模式：
1租赁户：租金+物业理费
2营户：物业理费
● 全馆收益价格预算：
○ 基商业数
1楼房率55计算实际面积约2134方米
2二五楼房率60计算层实际面积约2328方米
3租赁面积实际面积计算
○ 楼层租赁理价格（未含物业理费）：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均租金单价
50
38
26
20
15
单铺均面积
20
15
15
15
10
单铺年均租金
365万
208万
142万
110万
055万
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
年15楼租金收益1231万元
租金定价标准商圈市场调查参考基础
○ 15楼物业费理价格
15楼物业费均价35元方米月
15楼实际面积合计11446方米
15楼年物业费收入480万元
物业费标准新田市场（39元方米月）参考
● 商业筹建成：
○ 装费：
鉴甲方交房标准前提：
115楼基考虑租赁型商铺基乙丙工程费仅预备150万作部分调整费（工程方面）
2装修计：150万元
○ 设备物品费：
115楼仅综合布线背景音乐设备10万元计算
2办公设备家私保安设备保洁设备40万元计算
3遇见杂费20万元
4设备物品费计70万元
○ 员耗材
1部理员：500元月*15*45月（陆续位）34万元
2般理员：350元月*30*25月（陆续位）26万元
3办公耗材公关差旅月3万元*6月18万元
4员耗材计24万元
○ 广告费包含销售广告中做行支付
○ 述计244万元
● 商业营运成：
○ 营运期耗费
15楼公面积约7760方米全年源费约180万元
○ 理员
500元月*15*12月9万元
350元月*30*12月126万元
○ 办公广告
10万元月计算120万元年
○ 述计3216万元
● 三年营期总成：
案筹建成244万元三年分摊年约813万元
案营期营运成年3216万元
述合计813万+3216万4029万元年
15楼均分摊约8058万元
● 超市营运情况概述：
受发展商求超市营求案暂超市进行总体财务分析根3880方米超市属市场均超市消费单价约20元案超市年业绩预计3000万元年需150万效顾客支撑日均4100次效顾客1：5流计算日店数量约20000侯马总口23万相较约1：115概率
超市毛利率5计算案超市年收益约150万元
● 67楼营运情况概述：
案67楼特殊餐饮娱乐业种需整馆方式进行营特殊性规划改二层楼进行财务分析
案财务分析
FINANCE ANALYSE
案财务分析
● 案B1F5F销售价格：
楼层
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
总面积
3880
3880
3880
3880
3880
3880
均单价
050
150
100
075
050
040
楼层总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
● 案B1F5F租金价格：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均租金单价
50
38
26
20
15
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
● 案B1F5F物业价格：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均物业价格
35元方米月
楼层年租总价
896万
978万
978万
978万
978万
● 15楼第年100返租进行财务分析：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
1164
8058
19698
127
978
2248
2782
4F
1455
8058
22608
170
978
2678
4172
3F
21825
8058
29883
221
978
3188
1997
2F
291
8058
37158
323
978
4208
4922
1F
4365
8058
51708
390
896
4796
3748
合计
120765
4029
161055
1231
4808
17118
10125
● 15楼第二年100返租进行财务分析租金递增10计算：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
12416
8058
20474
1397
978
2375
3276
4F
1552
8058
23578
187
978
2848
4902
3F
2328
8058
31338
2431
978
3409
2752
2F
3104
8058
39098
3553
978
4531
6212
1F
4656
8058
54618
429
896
5186
2758
合计
128816
4029
169106
13541
4808
18349
14384
● 15楼第三年100返租进行财务分析租金递增10计算：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
13192
8058
2125
1537
978
2515
39
4F
1649
8058
24548
2057
978
3035
5802
3F
24735
8058
32793
2674
978
3652
3727
2F
3298
8058
41038
3908
978
4886
7822
1F
4947
8058
57528
4719
896
5615
1378
合计
136867
4029
177157
14895
4808
19703
19873
● 案收益合计：
○ 销售溢价合计（万元）
销售总价
发展商利润
销售成
收购成
销售节余
19552
2000
1115
15000
1407
○ 三年租金物业收益合计（万元）
第年
第二年
第三年
合计
10125
14384
19873
44382
述总收益185082万元
中：
○ 超市营成利润
表：
面积
销售价格
第年返租
第二年返租
第三年返租
返租总成
3880
1940
1455
1552
1649
4656
表二：
前期设备投入800万元计算三年摊提年267万元
年营销费（包括员源费）约80万元
商品全代销方式营
年份
支出
收入
合算
设备摊提
营费
支出计
营业业绩
营业毛利
收入计
NO1
267万
80万
347万
3000万
5
150万
197万
NO2
267万
80万
347万
3300万
165万
182万
NO3
267万
80万
347万
3630万
1815万
1655万
合计
800万
240万
1040万元
9930万
4965万
5435万
● 案财务三年总分析
1三年销售溢价租金物业收益185082万元
见表说明
2超市营属亏损状态三年亏损5435万
剩余营利润1850825435万元130732万元
3考虑新店开业采取3月免租优惠损失约372万元
剩余营利润130732372万元93532万元
4考虑超市商品100代销中预备200万营商品费
超市商品三年营亏损然损耗消失
剩余营利润9353220073532万元
515楼营商品准备预备金300万元
三年营约产生利润做进货准备资金营商品赢余部分约商品库存计入财务赢利成做现金储备
剩余营利润7353230043532万元
6述项费分摊剩余43532万元做楼层营期间风险资金营方式保证发展商获利全盘推出基够实现三年稳步营
理学名言
方案等合理方案
合理方案方案
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案商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
室商业街形式百货商品商铺化
案市场状况
案商业市场调查示意图
案商业阐述
商业案基特性销售建立良坚实续做铺垫商业题材否出意新取胜销售否成功关键商业专业运做前期投资商铺客户予良回报关键总商业成功运做案销售关键开发商否获预期收益唯保障
● 案适合商业业态：
○ 百货公司
百货公司基扣率店形式存太原唯时结付款商场仅百盛商场均存拖欠货款情况造成资金力足供应商力进货商场营恶性循环侯马区低档庆丰购物中心飞龙商场外基均租金店营方式侯马区扣率店营商品均低档商品适合百货公司营定位百货公司前期投入成较高必须投入案核心五述标准营赢利费力支持案营
○ 批发市场
侯马理位置济发展交通便利等诸素法做商品流通核心属商品生产基基批发渠道均太原市西安市批发形态市场适合案
● 案商业业种划分：
楼层
馆名
业种
7F
演歌台
KTV包间夜总会
6F
海鲜馆
包间式餐饮
5F
价百货街
低档价百货类商品
4F
绅士服饰街
中档中低档男性商品体育运动商品中性休闲商品
3F
品位生活街
中档中低档成熟女性商品童商品家庭品
2F
青春少女街
中档中低档年轻女性商品
1F
国际名店街
中高档服饰皮件化妆品黄金珠宝钟表眼镜
B1F
生活量贩超市
食品非食品部分生鲜产品
● 业态规划原：
1高销售价格高租金价格商业形态应
2低销售价格低租金价格商业形态应
3针顶尖消费群特殊业种（餐饮娱乐楼名店）应
4量贩超市案集客核心应
● 楼层目标顾客（√√√高值）：
B1F
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
消费群体
煤矿体业
√√
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√√
√
√√
√√
√√√
√√√
政府机关员
√√
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√√√
√√√
普通居民
√√√
√
√√√
√√√
√√√
√√√
√
√
● 厂商营模式（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
公司返租统营
√√√
√√
√
√
√
√
商户纯租赁形式
√√
√√
√√
√√
√√
业购铺营
√√
√√
√
√
√
√√√
√√√
● 目标顾客年龄层（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
016少年童
√√√
√
√√√
√
1735白领族
√√√
√√
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√√√
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√√√
√√
√√
35中老年族
√√√
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√
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√√√
√√√
√√√
● 商品档次基定位（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
低档
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√√√
√√√
√√√
中档
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√√
√
√
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高档
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● 生活量贩超市简说明：
生活量贩超市商品结构示意图
生活量贩超市营方式示意图
● 15楼商铺简说明：
○ 目标招商象
1侯马营户55
2太原营户30
3山西区外省营户10
4公司营商品采购5
○ 营户设柜标准
1品牌营户
2非假伪劣侵权性商品营户
3够提供商品代理销等证明营户
4良形象营户
5足够资金营户
6符合中档低档辅商品价格带营户
营模式：
1租赁户：租金+物业理费
2营户：物业理费
● 全馆收益价格预算：
○ 基商业数
1楼房率55计算实际面积约2134方米
2二五楼房率60计算层实际面积约2328方米
3租赁面积实际面积计算
○ 楼层租赁理价格（未含物业理费）：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均租金单价
50
38
26
20
15
单铺均面积
20
15
15
15
10
单铺年均租金
365万
208万
142万
110万
055万
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
年15楼租金收益1231万元
租金定价标准商圈市场调查参考基础
○ 15楼物业费理价格
15楼物业费均价35元方米月
15楼实际面积合计11446方米
15楼年物业费收入480万元
物业费标准新田市场（39元方米月）参考
● 商业筹建成：
○ 装费：
鉴甲方交房标准前提：
115楼基考虑租赁型商铺基乙丙工程费仅预备150万作部分调整费（工程方面）
2装修计：150万元
○ 设备物品费：
115楼仅综合布线背景音乐设备10万元计算
2办公设备家私保安设备保洁设备40万元计算
3遇见杂费20万元
4设备物品费计70万元
○ 员耗材
1部理员：500元月*15*45月（陆续位）34万元
2般理员：350元月*30*25月（陆续位）26万元
3办公耗材公关差旅月3万元*6月18万元
4员耗材计24万元
○ 广告费包含销售广告中做行支付
○ 述计244万元
● 商业营运成：
○ 营运期耗费
15楼公面积约7760方米全年源费约180万元
○ 理员
500元月*15*12月9万元
350元月*30*12月126万元
○ 办公广告
10万元月计算120万元年
○ 述计3216万元
● 三年营期总成：
案筹建成244万元三年分摊年约813万元
案营期营运成年3216万元
述合计813万+3216万4029万元年
15楼均分摊约8058万元
● 超市营运情况概述：
受发展商求超市营求案暂超市进行总体财务分析根3880方米超市属市场均超市消费单价约20元案超市年业绩预计3000万元年需150万效顾客支撑日均4100次效顾客1：5流计算日店数量约20000侯马总口23万相较约1：115概率
超市毛利率5计算案超市年收益约150万元
● 67楼营运情况概述：
案67楼特殊餐饮娱乐业种需整馆方式进行营特殊性规划改二层楼进行财务分析
案财务分析
FINANCE ANALYSE
案财务分析
● 案B1F5F销售价格：
楼层
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
总面积
3880
3880
3880
3880
3880
3880
均单价
050
150
100
075
050
040
楼层总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
● 案B1F5F租金价格：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均租金单价
50
38
26
20
15
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
● 案B1F5F物业价格：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均物业价格
35元方米月
楼层年租总价
896万
978万
978万
978万
978万
● 15楼第年100返租进行财务分析：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
1164
8058
19698
127
978
2248
2782
4F
1455
8058
22608
170
978
2678
4172
3F
21825
8058
29883
221
978
3188
1997
2F
291
8058
37158
323
978
4208
4922
1F
4365
8058
51708
390
896
4796
3748
合计
120765
4029
161055
1231
4808
17118
10125
● 15楼第二年100返租进行财务分析租金递增10计算：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
12416
8058
20474
1397
978
2375
3276
4F
1552
8058
23578
187
978
2848
4902
3F
2328
8058
31338
2431
978
3409
2752
2F
3104
8058
39098
3553
978
4531
6212
1F
4656
8058
54618
429
896
5186
2758
合计
128816
4029
169106
13541
4808
18349
14384
● 15楼第三年100返租进行财务分析租金递增10计算：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
13192
8058
2125
1537
978
2515
39
4F
1649
8058
24548
2057
978
3035
5802
3F
24735
8058
32793
2674
978
3652
3727
2F
3298
8058
41038
3908
978
4886
7822
1F
4947
8058
57528
4719
896
5615
1378
合计
136867
4029
177157
14895
4808
19703
19873
● 案收益合计：
○ 销售溢价合计（万元）
销售总价
发展商利润
销售成
收购成
销售节余
19552
2000
1115
15000
1407
○ 三年租金物业收益合计（万元）
第年
第二年
第三年
合计
10125
14384
19873
44382
述总收益185082万元
中：
○ 超市营成利润
表：
面积
销售价格
第年返租
第二年返租
第三年返租
返租总成
3880
1940
1455
1552
1649
4656
表二：
前期设备投入800万元计算三年摊提年267万元
年营销费（包括员源费）约80万元
商品全代销方式营
年份
支出
收入
合算
设备摊提
营费
支出计
营业业绩
营业毛利
收入计
NO1
267万
80万
347万
3000万
5
150万
197万
NO2
267万
80万
347万
3300万
165万
182万
NO3
267万
80万
347万
3630万
1815万
1655万
合计
800万
240万
1040万元
9930万
4965万
5435万
● 案财务三年总分析
1三年销售溢价租金物业收益185082万元
见表说明
2超市营属亏损状态三年亏损5435万
剩余营利润1850825435万元130732万元
3考虑新店开业采取3月免租优惠损失约372万元
剩余营利润130732372万元93532万元
4考虑超市商品100代销中预备200万营商品费
超市商品三年营亏损然损耗消失
剩余营利润9353220073532万元
515楼营商品准备预备金300万元
三年营约产生利润做进货准备资金营商品赢余部分约商品库存计入财务赢利成做现金储备
剩余营利润7353230043532万元
6述项费分摊剩余43532万元做楼层营期间风险资金营方式保证发展商获利全盘推出基够实现三年稳步营
理学名言
方案等合理方案
合理方案方案
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