区物业理调研报告—调研报告
物业理城市理社会建设矛盾集中体现领域加强居住区物业理改善居民生活环境成民群众普遍关注热点问题年3月6月联合开展加强石景山区物业理调研目全面解区物业理现状反映群众关心物业理实际问题促进谐社会建设区域形象提升次调研听取区建委关区物业理工作基情况介绍实走访部分居委会物业理公司召开政府相关职部门物业公司居委会业委员会等单位参加层次座谈会发放千份居民调查问卷搜集关加强区物业理意见建议现调研情况报告：
区物业理工作基情况
调查区类物业建筑面积2000万方米中住宅建筑面积约1200万方米2万方米居住区105中世纪八十年代前建成入住区46（包括类家属院包括军产）占44九十年代统规划统设计综合开发建设成区59占56已实行物业理区79占居住区75成立业会区11占实行物业理区14全区物业理企业68家中区登记注册44家外区注册24家业员6000余目前实行物业理区种理形式存商品房承租房房改房拆迁房康居房单位直楼等
总体区物业理工作具特点：物业理市场处发育初级阶段目前然没实行物业理居住区占25抽样调查问卷显示未收取物业费区占33时年区部分实施物业理区获奖物业理覆盖率呈升趋势二物业理总体水偏低统计数显示北京市整体水相区辖区注册登记物业理企业数量少规模较资质等级偏低等物业理企业业员素质普遍偏低三物业理行业监体制基建立2005年8月成立专门工作机构加强物业理企业监督检查开展物业理规范化活动积极探索社区物业理治方式开展物业理试点工作推进物业理市场化进程进步加强区物业理行业政府监工作力度
二区物业理工作存问题
年区物业理部门积极推进通公开招投标选聘前期物业理企业着力搭建社区治新型组织台物业理工作取定成绩总结宝贵验体制观念机制等素影响区物业理工作存四方面问题：
1开发商遗留问题严重开发商遗留问题严重普遍存问题区例外问题包括变更规划配套设施落实房屋附属设备质量合格等等问题遗留物业理阶段长期解决致矛盾集中物业公司身调查问卷显示77受访者认居住区物业公司没理责69受访者认居住区技防措施健全
2物业理公司定位准确区现物业理企业规模资质等级低物业理服务水偏低营理理念陈旧市场竞争力强区登记注册44家物业理企业中资质分类级资质仅2家二级资质3家三级资质39家全市整体水较相差太远性质分24家国国控股企业17家单位勤部门转制2家直公房房改制企业物业公司受计划济企业体制影响较深企业甚事业单位方式运作理者居服务意识差企业低水服务高标准收费甚出现乱收费企业错误认物业理业员门槛低缺少员工培训严格规范制度理造成员素质普遍偏低企业业意擅营物业部位侵害业合法权益
3部分业观念陈旧缺乏组织性区部分居住群收入水高物业理收费理解尚未位愿意目前价格享受较全面物业理服务业普遍存维权意识强烈责意识淡薄常出现业权利滥现象调查问卷显示1受访者北京市居住区物业理办法解解达3771受访者表示解中华民国物权法关房产权利方面规定
业相互熟悉出现谁牵头成立业会谁法真正成立业会序局面业委员会权威受质疑调查问卷显示78受访者居住社区没成立业委员会居住方面合法权益受侵害时更倾选择通居委会维权87受访者认业委员会作发挥居委会作发挥
4政府相关职部门公服务水提高物业园林环卫公安交通市政等理部门间避免存着职责划分相互配合问题行政监关系业务合作关系目前区政府相关职部门间关系物业理公司业居委会等相关部门关系未理责权利划分进步明确公服务水进步提高
外开发商物业企业业政府相关职部门间衔接存问题应政府提供公服务职责转嫁物业公司物业公司客观承担企业责承担着部分政府公服务职等等
三关加强区物业理工作建议
石景山区处城乡结合部物业理具定特殊性需探索适合区实际物业理模式通次调研提出方面建议供关部门参考：
1推广物业理企业前期介入物业理企业前期介入指物业理企业正式接物业前参物业理区规划—设计—施工—安装—销售—理等程样利避免开发项目设计施工配套方面出现期物业理难解决问题源头减少开发商遗留问题物业理隐患助形成房产开发企业物业理企业业谐相处三方赢良局面建议政府相关职部门政策资金理技术手段等方面问题入手深入研究加强引导推进区物业理企业前期介入工作
2发挥物业理行业协会作充分发挥物业理行业协会作物业理企业提供交流台促进行业律推动公竞争协调利益突维护企业合法权益等方面作协会应着力开展方面工作：摸清行业基状况研究行业发展理建立行业律机制规范企业营行反映企业合理诉求维护企业合法权益开展种形式活动形成行业凝聚力正确引导舆宣传树立行业良形象加强业员技职业道德培训形成职继续教育长效机制
3推动方思想观念转变开发商诚信考核中增加开发区物业理坏考评注重树立品牌意识做建衔接行业部门改变姿态充分利全方位媒体手段动宣传物业理必性积极推行区社区典型做法七星园区引导广业维权权责物业理公司应抛弃行政理方式加业情感投入业建立良性互动更服务取业理解配合时首钢物业公司样积极外寻求发展机会度期采取两种体制存运做模式政府关部门社区组织应组织成立物业调解协调机构继续完善社区委居委会业业委员会物业理企业四方治组织联动议事台理物业理体系建立基层理长效机制推动业会组建工作
4探索区物业分类理模式区物业理特殊性应针居住区特点探索物业理模式老旧区说观念限制硬件条件制约居民出钱引入物业公司难行通类长期欠账较老旧区政府关部门产权单位应加强资金合理投入探索规范物业理外新形式充分延伸居民委员会房作发动群众建立理治组织力求较低成解决物业理基需问题新建商品房区政府应加强引导约束引入市场化专业化理模式企业创造更公竞争环境逐步造代表身核心竞争力物业理企业品牌建设谐社会做出更贡献
5力提高居民区治水物业理处发展时期配套政策尚健全事巨细采法律手段社会矛盾纠纷时调整陷入法缓解立困境区物业理中乡规民约纳入法治体系通规划居民区建设容完善乡规民约提高居民权利义务意识正确行民权利基础承担民理责建议选择部分区先行试点深入开展调查研究剖析居民区中缺乏公德表现针性建立乡规民约培育批五家庭星级文明户文明楼等品牌项目坚决反居民区生活中极端义等私利现象力提升区社会公德家庭美德水准
6提高物业公司服务质量物业公司应结合实际需积极探索胆实践创造品牌通提高员工知识技培训运先进理手段企业部应岗位明确职责分明建立套行效绩效考核体系降低企业理成时应充分利动化设施加理智化科技含量更效实施项理服务日常检查客户交流业满意度调查理费收缴相关信息反馈等方面解物业服务否满足业需求制定相应措施条件企业应积极建立ISO9001标准体系进步提高服务质量
7完善物业理相关法律法规现行关物业理方面法律法规包括物业理条例建设部规章制度缺乏法规相配套规范性文件制定：业委员会运作物业理招投标住宅维修基金理物业理服务房设置业委员会法位职责权力义务明确物业理企业业理委员会居委会三者间关系等致期物业纠纷案件数量增形成群访区法院200 年受理物业纠纷522件建议积极通政协等呼吁相关部门制定相配套实施细法规文件更具体更具操作性真正够规范指导市场运作
着物业理水断完善着物业理机制断创新着广业维权意识断提高着政府物业理监力度断加强相信区物业理企业必显示出强生命力市场竞争力断出现新整洁美观安宁舒适宜居区
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物业理城市理社会建设矛盾集中体现领域加强居住区物业理改善居民生活环境成民群众普遍关注热点问题年3月6月联合开展加强石景山区物业理调研目全面解区物业理现状反映群众关心物业理实际问题促进谐社会建设区域形象提升次调研听取区建委关区物业理工作基情况介绍实走访部分居委会物业理公司召开政府相关职部门物业公司居委会业委员会等单位参加层次座谈会发放千份居民调查问卷搜集关加强区物业理意见建议现调研情况报告：
区物业理工作基情况
调查区类物业建筑面积2000万方米中住宅建筑面积约1200万方米2万方米居住区105中世纪八十年代前建成入住区46（包括类家属院包括军产）占44九十年代统规划统设计综合开发建设成区59占56已实行物业理区79占居住区75成立业会区11占实行物业理区14全区物业理企业68家中区登记注册44家外区注册24家业员6000余目前实行物业理区种理形式存商品房承租房房改房拆迁房康居房单位直楼等
总体区物业理工作具特点：物业理市场处发育初级阶段目前然没实行物业理居住区占25抽样调查问卷显示未收取物业费区占33时年区部分实施物业理区获奖物业理覆盖率呈升趋势二物业理总体水偏低统计数显示北京市整体水相区辖区注册登记物业理企业数量少规模较资质等级偏低等物业理企业业员素质普遍偏低三物业理行业监体制基建立2005年8月成立专门工作机构加强物业理企业监督检查开展物业理规范化活动积极探索社区物业理治方式开展物业理试点工作推进物业理市场化进程进步加强区物业理行业政府监工作力度
二区物业理工作存问题
年区物业理部门积极推进通公开招投标选聘前期物业理企业着力搭建社区治新型组织台物业理工作取定成绩总结宝贵验体制观念机制等素影响区物业理工作存四方面问题：
1开发商遗留问题严重开发商遗留问题严重普遍存问题区例外问题包括变更规划配套设施落实房屋附属设备质量合格等等问题遗留物业理阶段长期解决致矛盾集中物业公司身调查问卷显示77受访者认居住区物业公司没理责69受访者认居住区技防措施健全
2物业理公司定位准确区现物业理企业规模资质等级低物业理服务水偏低营理理念陈旧市场竞争力强区登记注册44家物业理企业中资质分类级资质仅2家二级资质3家三级资质39家全市整体水较相差太远性质分24家国国控股企业17家单位勤部门转制2家直公房房改制企业物业公司受计划济企业体制影响较深企业甚事业单位方式运作理者居服务意识差企业低水服务高标准收费甚出现乱收费企业错误认物业理业员门槛低缺少员工培训严格规范制度理造成员素质普遍偏低企业业意擅营物业部位侵害业合法权益
3部分业观念陈旧缺乏组织性区部分居住群收入水高物业理收费理解尚未位愿意目前价格享受较全面物业理服务业普遍存维权意识强烈责意识淡薄常出现业权利滥现象调查问卷显示1受访者北京市居住区物业理办法解解达3771受访者表示解中华民国物权法关房产权利方面规定
业相互熟悉出现谁牵头成立业会谁法真正成立业会序局面业委员会权威受质疑调查问卷显示78受访者居住社区没成立业委员会居住方面合法权益受侵害时更倾选择通居委会维权87受访者认业委员会作发挥居委会作发挥
4政府相关职部门公服务水提高物业园林环卫公安交通市政等理部门间避免存着职责划分相互配合问题行政监关系业务合作关系目前区政府相关职部门间关系物业理公司业居委会等相关部门关系未理责权利划分进步明确公服务水进步提高
外开发商物业企业业政府相关职部门间衔接存问题应政府提供公服务职责转嫁物业公司物业公司客观承担企业责承担着部分政府公服务职等等
三关加强区物业理工作建议
石景山区处城乡结合部物业理具定特殊性需探索适合区实际物业理模式通次调研提出方面建议供关部门参考：
1推广物业理企业前期介入物业理企业前期介入指物业理企业正式接物业前参物业理区规划—设计—施工—安装—销售—理等程样利避免开发项目设计施工配套方面出现期物业理难解决问题源头减少开发商遗留问题物业理隐患助形成房产开发企业物业理企业业谐相处三方赢良局面建议政府相关职部门政策资金理技术手段等方面问题入手深入研究加强引导推进区物业理企业前期介入工作
2发挥物业理行业协会作充分发挥物业理行业协会作物业理企业提供交流台促进行业律推动公竞争协调利益突维护企业合法权益等方面作协会应着力开展方面工作：摸清行业基状况研究行业发展理建立行业律机制规范企业营行反映企业合理诉求维护企业合法权益开展种形式活动形成行业凝聚力正确引导舆宣传树立行业良形象加强业员技职业道德培训形成职继续教育长效机制
3推动方思想观念转变开发商诚信考核中增加开发区物业理坏考评注重树立品牌意识做建衔接行业部门改变姿态充分利全方位媒体手段动宣传物业理必性积极推行区社区典型做法七星园区引导广业维权权责物业理公司应抛弃行政理方式加业情感投入业建立良性互动更服务取业理解配合时首钢物业公司样积极外寻求发展机会度期采取两种体制存运做模式政府关部门社区组织应组织成立物业调解协调机构继续完善社区委居委会业业委员会物业理企业四方治组织联动议事台理物业理体系建立基层理长效机制推动业会组建工作
4探索区物业分类理模式区物业理特殊性应针居住区特点探索物业理模式老旧区说观念限制硬件条件制约居民出钱引入物业公司难行通类长期欠账较老旧区政府关部门产权单位应加强资金合理投入探索规范物业理外新形式充分延伸居民委员会房作发动群众建立理治组织力求较低成解决物业理基需问题新建商品房区政府应加强引导约束引入市场化专业化理模式企业创造更公竞争环境逐步造代表身核心竞争力物业理企业品牌建设谐社会做出更贡献
5力提高居民区治水物业理处发展时期配套政策尚健全事巨细采法律手段社会矛盾纠纷时调整陷入法缓解立困境区物业理中乡规民约纳入法治体系通规划居民区建设容完善乡规民约提高居民权利义务意识正确行民权利基础承担民理责建议选择部分区先行试点深入开展调查研究剖析居民区中缺乏公德表现针性建立乡规民约培育批五家庭星级文明户文明楼等品牌项目坚决反居民区生活中极端义等私利现象力提升区社会公德家庭美德水准
6提高物业公司服务质量物业公司应结合实际需积极探索胆实践创造品牌通提高员工知识技培训运先进理手段企业部应岗位明确职责分明建立套行效绩效考核体系降低企业理成时应充分利动化设施加理智化科技含量更效实施项理服务日常检查客户交流业满意度调查理费收缴相关信息反馈等方面解物业服务否满足业需求制定相应措施条件企业应积极建立ISO9001标准体系进步提高服务质量
7完善物业理相关法律法规现行关物业理方面法律法规包括物业理条例建设部规章制度缺乏法规相配套规范性文件制定：业委员会运作物业理招投标住宅维修基金理物业理服务房设置业委员会法位职责权力义务明确物业理企业业理委员会居委会三者间关系等致期物业纠纷案件数量增形成群访区法院200 年受理物业纠纷522件建议积极通政协等呼吁相关部门制定相配套实施细法规文件更具体更具操作性真正够规范指导市场运作
着物业理水断完善着物业理机制断创新着广业维权意识断提高着政府物业理监力度断加强相信区物业理企业必显示出强生命力市场竞争力断出现新整洁美观安宁舒适宜居区
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