香港商场游记
目 录
序言 3
1 香港商场特色描述 4
11 铁济商业方面体现 5
12 商场营类范围广 6
13 商场楼层具备餐饮娱乐功 7
14 营特色符合消费者需求 8
Ø 商场营题鲜明 8
Ø 商品新潮时尚 8
Ø 营环境良 9
Ø 优质服务吸引消费者 9
15 满足社区服务区域性购物中心 9
16 开发营理念令商场良持续运营 10
17 商场规划利营消费 11
Ø 商场设户外休闲广场 11
Ø 注重中空堂 11
Ø 柱网分布合理 12
Ø 商场基设二环商铺通道宽敞 12
Ø 商场楼层均进行餐饮娱乐功规划 13
Ø 铁站相连 13
Ø 楼层楼底高 13
Ø 垂直交通充足分布合理 13
Ø 室商铺门面较宽 14
Ø 商场入口明显没街铺规划 14
18 商铺租金高居全球前列 15
2 香港部分商场分析 16
21 城 17
22 军澳新城 19
23 荷里活广场 21
24 青衣城 23
25 海港城 25
26 铜锣湾时代广场 27
27 利园 29
28 世贸中心 30
29 嵩光百货 31
210 中港城 33
211 旺角 33
212 兰桂坊 34
3 香港商场广州商场区 35
31 规模区 36
Ø 建筑规模 36
Ø 占层面积 36
32 段位置区 37
33 建筑规划区 38
Ø 外部规划 38
Ø 柱网分布 38
Ø 楼高 38
Ø 垂直交通 38
Ø 商铺间隔 39
Ø 停车位规划 39
34 功定位区 40
Ø 营定位 40
Ø 楼层功定位 40
35 招商营区 41
Ø 营理念 41
Ø 租售安排 41
Ø 租售成绩 41
序言
香港誉商铺称号体现商铺密集程度全世界高商铺租金价值排全球首列
乍香港呈现面前片光怪陆离缤纷彩情景触目处商铺型购物中心皆建筑底商商铺式商铺营品种装修风格异华洋相杂充分体现香港中西古国区强包容性特点
次香港商场游行程：
九龙塘城 → 军澳新城 → 东九龙区荷里活广场 → 青衣城 → 尖沙嘴海港城中港城新太阳广场北京道号 → 铜锣湾嵩光百货时代广场利园世贸中心 → 皇室堡广场 → 旺角
行特兰桂坊泡晚感受香港夜生活品尝具香港特色餐饮娱乐消费感受匪浅
1 香港商场特色描述
香港成商铺城香港亚洲游客购物中心位难动摇赖全球半数口均住距离香港5时航程香港国际机场设备先进铁直线延伸优质住宅区24~44岁口（力消费群）占全港52时香港港位成全球济体系较稳定居民家庭收入低通胀济断增加游客消费量香港零售市场持续增长造利环境
11 铁济商业方面体现
铁商业着密分关系
铁济意义仅通设备高速运行缩减群流动时间达节约时间成创造更高济效益目更重体现促进房产业飞速发展尤商业产
港交通工具铁香港商场基铁产生直接关系数商场铁盖建筑商场层开设通道直驳铁站直接引导消费者进入商场利商场铁站流疏导成功商场案：城广场九龙塘铁站盖时九广东铁交汇青衣城青衣铁站盖商场仅商场更效利户外巴士站面交通效互动进行消费流运载香港商场具极高易达性
种铁产生直接济关系商场建设铁站半径范围500米建筑种商场位流量商铺密集成熟商圈面交通较便捷周边设标式建筑景点海港休闲文化广场公园等景点吸引量流带目走该商业网点样商场更具消费吸引力成外游客力消费场成功商场案：海港城位尖沙咀区商场距离铁站约200米东面广东道西面维利海港四知名建筑联体组成
香港铁路建设规划完善5条铁线1条机场快线2条九广铁路分达香港区域连接机场深圳设施设置体现出快速便捷特点令客深深感受香港基铁站周边形成铁点成熟商圈真真正正铁通路通财通
12 商场营类范围广
香港商场规模较营服务类范围较广综合零售百货营定位运营商场题包装专业性商业项目香港见消费者购买电脑电子等产品
均商场营服务类包括：鞋服皮具精品化妆品珠宝钟表眼镜医药保健超市家居品饰品家电数码产品童品玩具文化体育健身餐饮娱乐等包括银行旅行社产代理行印中心洗衣店商务中心宠物医院等服务机构
香港港商业课税率16加居民生活条件消费力强吸引量国际知名品牌涌入香港香港商场商业区域国际知名品牌商品身影国际知名品牌引入中高档册营格局舒适营环境令香港商场高档次面貌出现生存吸引消费卖点
香港商场类营商户非挤楼层区域进行营竞争商场理者根类商品档次消费级巧妙安置分布楼层样效避免类档次商户直接营竞争消费者带着消费目走遍整商场形成整体商场效互动体系
楼层具营定位规划类商家引入作名牌服饰定位楼层引入文化书籍化妆品精品餐饮等商户消费者楼层欣赏种类商品效消消费者购物视觉疲劳时效引导消费者游走商场楼层楼层带消费流避免商场高楼层虚弱营
13 商场楼层具备餐饮娱乐功
前文述香港商场商户组合基避免营类挤楼层分散安置楼层带定消费流中表现明显餐饮娱乐
般认餐饮娱乐消费者目性强群体餐饮娱乐商家安置商场高楼层效盘活整商场香港商场种安排餐饮娱乐商家高楼层楼层例军澳新城餐饮商户首层三层均设置菜式包括中餐西餐日菜泰国菜中西快餐排档咖啡室苏杭菜京川菜等娱乐戏院分布G层二层四层食品饮品类优良品东海堂TCBY乳果专门店等进入商场楼层
众周知商场流量高莫首层越高走流量约稀少盘活高楼层商业目性消费强营适宜中餐饮首选较低楼层样存流量较少部位合理处置令该处成营盲点影响整体商场营状况
香港商场理者进行商户组合程中首先划出楼层营盲点招商程中作重点餐饮食品娱乐等类商户推介
重商场规划建设时已考虑餐饮娱乐等商家进驻需求商业楼层进行规划报建预留设施位置甚帮助商家进行安装建设
14 营特色符合消费者需求
香港商场吸引消费者效刺激消费营特色极密切关系
Ø 商场营题鲜明
香港商场然营综合性百货零售商品营格局基属高档次商场雷鲜明题进行包装
青衣城位青衣较偏离市中心综合商场商场海洋题形象进行包装中庭位置询问处轮船设计餐厅竖起帆船桅杆两部扶手梯中间百舸竞渡整体商场充满海洋气息
鲜明形象题容易消费者心中留深刻印象商场商品质化严重商业市场获形象档次提升吸引消费者定消费卖点
Ø 商品新潮时尚
香港商业市场具极强包容性中西古华洋相杂高中低档式商品特色鲜明成刺激消费素
香港商品特色新潮时尚港具较宽广认知面极高接受力关世界流行商品服饰化妆品家居饰品家电玩具食品等等香港时市香港设计师紧追潮流进行商品设计创造出具香港特色商品品牌
香港获购物天堂光荣称号成东南亚购物消费旅游热点
Ø 营环境良
香港商场整体营环境良消费者商场劳累产生厌倦失次光感觉原：
F 商场楼层较高般5米
F 商场巧妙设计中庭休闲广场消费者购物视觉缓
F 通道宽敞灯光明亮
F 设置休憩座椅楼层引入咖啡室餐厅等商户消费者提供休息场刺激消费
Ø 优质服务吸引消费者
香港政府利明星刘德华拍广告告诫事服务性行业员必须优质服务良态度顾客香港接触店铺销售拥幅热情笑脸 通专业业验推介 吸引消费者动认购
优质服务消费者种引诱消费特点谁法抗拒香港成购物天堂原
15 满足社区服务区域性购物中心
香港口密度极高城市香港商场建设居住量密集区域身高层高密度商住楼盘底商商场周边居住状况口结构决定该商场概念定位
香港法国外中国陆样偏远郊区设置型MALL商场概念定位满足社区民生需求基础辐射周边区域通商场营制造核心辐射影响力成营中高档商品社区MALL
商场基引入超级市场中型百货公司药店等满足社区消费者日食杂医药保健消费需求
进驻商场超级市场百货公司基香港土品牌百佳惠康屈臣氏曼宁东方红等极少出现国外型零售巨头（家乐福沃尔玛等）零售百货方面香港土企业抵御外侵略措施做挺
然香港商场百货+超市+餐饮营格局广州商场单纯超市+快餐+街铺样营类方面更样化营格局更高档营理更完善序百货超市餐饮等业态产生效互动关系带良营效果具香港特色商场
16 开发营理念令商场良持续运营
香港消费香港商场设计赞绝口香港商场旺场营状况更令事商业产工作视模板
香港商场营赖商场开发商正确开发营理念
香港商场出售发展商开发资金回笼收益急销售商场物业中体现开发营理念商场良持续运营物业增值通商场营收益（租金理费等）获长久收益商场产权权保留发展商手里营理权发展商（委托理公司）控制场商户拥店铺权
发展商（理公司）权根实际运营状况进行商场营定位调整进行商户招商甄滤商场时刻保持市场竞争优势外定期安排商场关宣传推广活动吸引流刺激消费促进商户营商场营业时间商户理商场形象包装宣传推广促销活动等方面实决策权
相国部分已卖散产权商场讲香港商场开发营理念更商场长久持续营竞争激烈商业市场保持位
17 商场规划利营消费
香港商场规划商场获良营状况吸引消费者关键表现：
Ø 商场设户外休闲广场
香港寸金尺土状况关吧香港购物中心商场设型户外休闲广场商场外马路谓建筑退缩仅仅成马路商场间渡马路车水马龙令游法户外驻足进入商场
说成功做法户外聚集说明商场易达性强处位置流量促进场营作取消户外驻足场利场营特色吸引消费者发展商宁愿增加市营面积愿浪费户外面积难怪香港商场总潮涌涌
Ø 注重中空堂
户外休闲广场搬室商场规模起码中空堂举行活动中庭广场
香港商场中空堂根项目层面积规划设计层面积商场般中庭中空高度基达顶层皇室堡广场世贸中心荷里活广场等层面积商场分层错落设计中空务求令商场整体空间感扩造商场气势营造良购物环境城广场青衣城海港城等
中空堂疑令商场空间感提升游逛香港商场感觉舒畅没压抑拥挤障碍等负面心理印象相应中庭成休闲文化广场作宣传作秀功产品推介功展示功甚开放时摊档销售场军澳新城广场
Ø 柱网分布合理
香港商场纯商业建筑作塔楼底商建筑建筑设计方面基商场良运营设计原香港商场面规划合理裙楼商场见柱网分布零乱发展商着正确商业开发理念塔楼柱位通转换令商场柱网分布便进行商铺间隔营造宽敞通道般柱网分布8×10㎡甚更宽
Ø 商场基设二环商铺通道宽敞
环铺指商场通道旁商铺通道流量环铺占展示效果佳流优势营状况较理想环铺通常间隔面积较租值较高二环铺指位次通道商铺流量相较少二环铺通常间隔面积较营中低档次商品
香港商场基环铺进行规划商场通道宽达6米商铺间隔面积100~400㎡区间然商铺间隔实率较低租金总值较高家商铺良展示面吸引目标消费者总商铺消费者较消费频率金额较高
说发展商高明处规划环通道商铺数量增加环铺面积相缩减环铺讲租金单价提高商场整体总租值相降二环铺流量决定营状况未环铺理想招商结果组织必定佳整体商场开业率降影响商场形象营成果香港商场发展商宁减少商铺数量保证商场开业率营效果获长久营收益
香港设置二环铺商场位商业旺区海港城位商业旺区广东道商场消费流量高商场设置两环通道三排商铺见环铺间隔面积较营良二环铺相冷清
Ø 商场楼层均进行餐饮娱乐功规划
香港商场楼层引入相关餐饮娱乐休闲功类方面避免类商家挤块营产生直接竞争方面丰富楼层营类消费者产生购物疲劳期间获休息量补
楼层引入餐饮娱乐类性质样中庭位置设置CAFÉ顶层设置美食广场（快餐）中层设置中餐馆西餐厅风味餐馆楼层通餐饮娱乐休闲功设置聚集消费者效避免楼层营盲点
Ø 铁站相连
铁香港交通中扮演极重角色铁线商业相良购物中心条件许必定铁扯段关系例商场层铁站相连修建通道直驳铁站种做法令国数建设铁设施城市纷纷仿效
Ø 楼层楼底高
香港商场空间感开阔原商场楼底高基香港商场楼底高度均5米左右首层特殊功楼层更高达65~7米开发商节省建筑成特压低楼层高度高楼底商场造舒适购物环境
Ø 垂直交通充足分布合理
香港商场游逛通楼层相便捷垂直交通数量较充足分布合理交通工具扶手电梯海港城例占20万方米层设置20组扶手电梯消费者达楼层提供极便利素
外香港商场室设置观光电梯观光电梯设置中庭广场游客览遗观整商场做秀活动
Ø 室商铺门面较宽
香港商场商铺设计基环铺商铺基较长展示面商铺门面较宽长长玻璃橱窗展示面商品陈列效果相理想消费者容易橱窗陈列品吸引形成刺激消费素
Ø 商场入口明显没街铺规划
注重包装社会里香港商场般独特形象设计装潢商场门面（出入口处）包装显眼香港商场门面宽设扶手电梯楼梯直接消费者引入商场营业区时商场街面式宣传广告没街商铺规划
原香港商场营理念消费者留商场毕竟消费者商场外游走商场营没点处商场营理者直接利垂直交通工具商场外消费者引导进入商场通商场特色营刺激消费
香港街商铺数量牛毛基商住楼建筑底层商场（购物中心）外没街商铺规划设计商场外设置街商铺然商铺价值提高整体商场营缺少效促进作时难做统理目香港商场规划中考虑街商铺设置商场商铺营吸引消费者商场商铺获统营理统商场形象统营定位
18 商铺租金高居全球前列
香港商铺租金高世界1997年前香港商铺租金直雄踞全球首高价值商铺位铜锣湾年方米租金5835美元（相月方米约4000元）然金融风暴中香港商铺价值受极击损王者位直2002年香港商铺租金排名世界第三香港商铺高租金令香港投资者受沉重教训方面高租金水令租户胜负荷倒闭易手艰苦营居商户生意额填补租金失做生意合理回报降低销售服务水方面高租金直接产生恶性竞争商品受次品翻版击贬值时商户压低成降低商品事物质量降低服务水
香港商铺教训：合理租金水规划租售形成风格特色挽救商铺出租率良方妙药
金融风暴洗礼香港商业市场开始出现转机中重迹象贵重商铺成交量增资料显示2002年1~10月香港商铺成交量登记金额324亿港元成交总宗数达1535宗2003年
非典然令整体济受重创受惠放宽旅客港政策香港济零售市道稍见起色造铺位价格翻弹回升投资者短炒获利案陆续增加
2 香港部分商场分析
21 城
开 发 商：太古产
理位置：香港九龙塘达路80号
城座落香港唯铁九广铁路交汇点市区新界非常方便邻城巿学赛马会环保楼距离香港浸会学需数分钟路程
交通状况：
城位九龙中心带设完善公交通网络搭铁火车均直达九龙塘站港九新界甚中国陆前城十分便捷外九龙塘铁站C出口前城更全天候行通道快捷方便 驾驶私家车前城窝老道驶哥老街转达路便达城设850车位巴士总站士站形式前城快捷方便
规划设计：
城设计围绕然强调空间感然阳光宽敞空间融汇拥独特室设计提供舒适广阔空间柔天然光线22万方呎写字楼提供偌设备完善工作空间
商户组合：
商场超200间店铺28间中西食肄11间电影院全港溜冰场中：
时尚服饰品牌：G2000马狮龙佐丹奴CK马球ITMANGOVeeko等
珠宝钟表眼镜：周生生时间廊镇金店世界珠宝玖熙高登眼镜等
童装玩具品牌：鞋博士河马玩具反斗城KingKow等
体育品品牌：阿迪达斯马拉松皇家运动专门店等
家居品品牌：欧洲名画家琉璃工房欧化家私丰泽电器等
美容保健品牌：万宁屈臣氏植村秀美容精品店傲胜国际保健等
百货零售机构：百佳超市马莎百货等
餐饮机构：泰亚洲美食荟萃栈沪翠园海饭店麦劳肯
德基仙迹岩家乐等
娱乐机构：欢天雪溜冰场AMC电影院等
项目营状况：
商场营国际品牌整体形象高档铁九港铁路巴士等交通设施配合城成香港外游客旅游购物胜城整体营状况良
22 军澳新城
开 发 商：恒基兆业产
理位置：新界军澳运亨路1号
新城位东九龙区军澳铁军澳线宝琳总站旁
交通状况：
新城交通设施完善中铁军澳线穿梭东九龙香港岛铁观塘线港岛线交汇返整九龙岛香港岛区域非常方便时商场旁18条巴士线13条巴路线途径交通设施较完备商场带络绎断流量
规划设计：
新城中心东九龙型商场更军澳区购物消闲热点占达150万方呎三期商场架军澳铁线宝琳总站
商户组合：
商场百货公司超级广场美食广场时尚名店超四十家中西食肆外更特设「家居天」家居家俬精品展眼前外新城设军澳区唯戏院
时尚服饰品牌：兴业皮鞋手袋少女事三川时装斗日韩女服等
珠宝钟表眼镜：金钻皇珠宝金行宝荣钟表精品周生生珠宝金行等
美容保健品牌：万宁屈臣氏牙科医务卓悦化妆品莎莎等
家居家电品牌：日城家庭品裕华国货丰泽电器名典家居等
文化礼品品牌：金路书屋漫画馆漫画世界军影音电业城等
百货零售机构：百佳超市惠康超级广场等
餐饮机构：扒王王歌山日料理元绿寿司美心酒楼等
娱乐机构：军澳戏院奥斯影视中心等
项目营状况：
新城广场三期二期营定位样三期规模偏型屋村建筑商场定位典型服务社区民生配套基础社区型商场商场规划间隔适合引入规模商铺餐饮社区生活配套机构
二期商场定位区域性商场建筑规模相三期更规划装修风格更具特色商户组合方面相注重品牌店引入商铺间隔偏通道循环性强消费流量方面相三期较
23 荷里活广场
理位置：九龙钻石山铁站旁
商场位处型住宅区消费量
交通状况：
钻石山铁站邻基座巴士总站巴士站外荷里活广场停车场更拥400停车位方便顾客泊车交通方便快捷顾客消费购物然更
规划设计：
场设计电影题材中心彩色玻璃天幕面镶铜星
广场方偌环境明亮三层购物商场糅合220间中西名店食肆型电影院中占1万方呎明星广场更会定期举办类展览顾客增添限乐趣
商户组合：
商场200间商铺名店林立包括马莎丰泽莎莎等广场类食店种样包括东南亚菜中国道菜西式食品等特色店：年轻追捧鲜果饮品嘉禾院线投资型电影院
时尚服饰品牌：三川时装马狮龙西部牛仔安莉芳贝狮时装等
美容保健品牌：余仁生万宁莎莎屈臣氏树派生活店健怡坊等
文化礼品品牌：卡通廊三联书店嘉升杂志屋江文具礼品等
珠宝钟表眼镜：周生生时间廊晶晶专业视光师中心高登眼镜等
童装玩具品牌：柏奇亲子鞋博士环球模型限公司
家居家电品牌：雅芳庭日城丰泽电器香港电器等
百货零售机构：马莎百佳超市等
餐饮机构：星巴克咖啡元绿寿司肯德基麦劳礼宾阁餐厅等
娱乐机构：青春限音乐坊荷里活游戏城美国险乐园嘉荷里活
电影院
项目营状况：
商场位铁站出口流量极时周边型住宅屋村消费者百货零售餐饮娱乐需求极
商场举行亲活动童绘画活动明星签名活动吸引量九龙港岛外游客该商场营状况相理想
24 青衣城
理位置：新界青衣铁站盖
交通状况：青衣城商场基层接驳东涌线铁站机场快线交汇约20条巴士线路巴线路途交通十分方便
规划设计：
青衣城海洋概念建成型题商场商场占50万方呎（约5万㎡）四层拥百三十间商铺食肆青衣城独特设计引进海洋航海意念承袭邮轮特色布置辽阔流线型走廊色彩缤纷航海旗杆处方具特色充份体验「站式」消费新模式
商户组合：
商场作连接机场中心城区型购物中心商户组合方面包括满足社区配套服务机构包括吸引外游客品牌商户时尚购物餐饮娱乐甚包括幼稚园
G层：餐饮+娱乐
：麦劳必胜客青衣电影城等
首层：服饰+餐饮+美容保健+百货
：家乐等
二层：家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰
：实惠家居广场东銮阁酒家玩具反斗城卓健医疗保健中心
三层：家居+家电+超市+餐饮+医疗保健
：家居广场丰泽电器敦煌海鲜酒家肯德基百佳超市东方红保健品等
项目营状况：
青衣城海洋概念设计特色桅杆船舱船身装饰相传神商场规划引入满足社区消费百佳丰泽等型零售商户吸引区域外消费娱乐餐饮等功铁东涌线机场快线支持商场引量流营畅旺
25 海港城
理位置：香港尖沙咀广东道
交通状况：
位九龙半岛南端繁盛区︰尖沙咀心脏带邻热门旅游点交通方便坐铁巴士巴前
规划设计：
海港城四互相连接购物区组成分港威海港城新域海洋中心海运厦马哥孛罗香港酒店商场面积达200万方呎拥700间商店 50间食肆2
戏院3间高级酒店500房间服务式住宅私会2000停车位占440万方呎高级商业楼宇
商户组合：
海港城市具超体量区域性购物中心拥700家商户营男女时尚服饰体育品皮具童服装玩具美容保健家居家电影音珠宝钟表精品百货中西餐饮娱乐等
男女服装品牌：古加希雅格狮丹G2000波士马狮龙范思哲等
体育品品牌：阿迪达斯马球彪马耐克英雄万宝路等
皮具品牌：古驰广岛手袋莱尔斯丹路易威登美丽宝思加图等
童品品牌：童装天笑牛鞋博士玩具反斗城迪士尼等
美容保健品牌：水疗美容中心添加化妆品豪特保健植村秀美容等
家居品品牌：高美厨具GOD等
家电影音品牌：2c电脑生活影音百老汇丰泽电器世界精思日潮流奥林巴斯索尼等
珠宝钟表品牌：亚历山时间廊周生生珠宝彭维士钢刀等
百货公司：连卡佛马莎屈臣氏惠康超级市场等
中西餐饮品牌：海洋皇宫酒楼鸿星海鲜酒家金象苑泰国菜馆家乐仙迹岩班扒房必胜客等
娱乐机构：嘉禾港威电影城海运戏院夜海等
项目营状况：
海港城优越段优势成吸引消费者商业旺点商场规模超融合种营类充分满足消费者时尚购物餐饮娱乐家居布置亲子乐等方面站式消费需求
时海港城已邻维利亚港景观资源优势成受外游客参观型商场
26 铜锣湾时代广场
开 发 商：九龙仓集团
理位置：香港铜锣湾勿臣街1号
商场位香港心脏段——铜锣湾毗邻轩尼斯道波斯富街霎东街罗素街坚道东段优势明显
交通状况：
广场铜锣湾铁站更开通铁站相连通道拥铁资源优势路面四通八达商场更设达700停车位消费者驾车坐交通工具样方便
规划设计：
商场占90万方尺整体建筑两栋分46层39层甲级商厦组成规模成铜锣湾标室型中庭直达13层整体商场感觉宽敞舒适压抑感
商户组合：
广场商户超300家层皆特定题童物品成服装电子产品钟表首饰餐饮食肆应
包括：
百货零售品牌：马莎百货百佳超市屈臣氏等
时尚服饰品牌：马狮龙范思哲万宝路G2000U2里奥Max Mara等
家居品品牌：榆意廊思梦轩等
皮具品牌：米兰莱克斯丹百丽美丽宝玖熙等
美容保健品牌：添加化妆品美奈傲胜国际保健百成堂参燕栈等
珠宝钟表品牌：时间廊名钻坊点睛品眼睛88J’s银河明珠等
童品品牌：亲子店晶晶迪士尼专门店童装天卡通天等
家电影音品牌：百老汇丰泽电器三星数码馆泰电脑JBL等
文化精品品牌：叶堂Teddy&1Image In等
运动品品牌：马拉松诺蒂卡KSwissGolf House等
餐饮品牌：家乐麦劳餐厅金饭馆法式牛扒屋皇庭酒家鱼翅城
酒家金象苑泰国菜馆等
娱乐品牌：青春限柏斯琴行UA时代广场等
项目营状况：
时代广场等铜锣湾标门口时钟电视更香港相约聚会聚集点时代广场层定位题进驻商户品牌基国际知名品牌成受外游客欢迎光顾率高商场
商场流量营状况良
27 利园
开 发 商：希慎开发限公司
理位置：香港铜锣湾希慎道33号
交通状况：商场铜锣湾铁站拥铁资源优势路面四通八达
规划设计：
利园属希慎铜锣湾开发九商场中项目占铜锣湾中心段位置外形装饰具明显英国建筑特色部装饰品样透出英国皇家贵族风格
商户组合：
利园进驻商家约35家国际知名品牌成港外游客高档消费需求集中商场规模较引进营类局限时尚服饰美容保健餐饮
包括：
时尚服饰品牌：爱马士Chanel路易威登卡迪亚PradaCD等
美容保健品牌：雪肌兰美容健体中心
餐饮品牌：千登世仿膳饭庄巨龟庄韩国料理Cova Ristorante
项目营状况：
利园定位全港岛高档商场项目追求流量聚集追求营格局高档化商户营优化消费享受尊贵营目标吸引量城中高级白领光消费
28 世贸中心
开 发 商：新鸿基产
理位置：香港铜锣湾告士道280号
交通状况：商场铜锣湾铁站拥铁资源优势路面四通八达
规划设计：
商场位铜锣湾寸金尺土段建筑规模较建设六层商场商场商铺间隔环铺位标准商铺面积偏商场中空直达五层站层中空栏杆旁清晰见层商家商品陈列营状况
商户组合：
该商场进驻商家约60户包括时尚服饰餐饮美容保健娱乐相关营配套机构
包括：
时尚服饰品牌：WankoBessEsprit欧洲时装直销店等
美容保健品牌：莎莎添加化妆品维特健灵健康产品专门店等
餐饮品牌：零时物语麦劳餐厅名家韩国餐厅海绿杨村酒家等
百货公司品牌：万宁711等
钟表眼镜品牌：联邦眼镜视正眼镜专门店等
皮具品品牌：美丽宝流行皮鞋专门店等
娱乐品牌：Namco Wonder Park
项目营状况：
世贸中心位港岛中心带托商场写字楼旁边酒店设施商场带定高级白领消费群时铜锣湾游鲫状况世贸中心成时尚购物休闲消费热点
29 嵩光百货
开 发 商：嵩光百货
理位置：香港铜锣湾轩尼诗道555号
交通状况：商场铜锣湾铁站拥铁资源优势路面四通八达
规划设计：
商场次扩建扩充建设全香港单体建筑百货公司库顶层整座嵩光百货13层
商户组合：
嵩光百货层均设特定题方便购物男女皮具时装化妆品珠宝手表青春便服运动品童婴服装餐具家品书籍杂志家庭电器型日式超级市场日式餐厅等等
包括：
时尚服饰品牌：爱马士古驰抵澳CKKenzo马狮龙DKNY等
美容保健品牌：北京仁堂SKII高思圣罗兰波士CK等
餐饮品牌：风月堂奇华饼家SOGO CAFÉ等
零售超市品牌：嵩光超市十元店等
珠宝钟表眼镜品牌：周福Moments欧米家巴伦等
皮具品品牌：马球米兰彭等
运动品品牌：阿迪达斯耐克锐步彪马Bally Golf等
童品品牌：六层全层
家居品品牌：七层九层全层
文化品品牌：十层
项目营状况：
嵩光百货家型日式百货公司13层购物场商品琳琅满目铜锣湾庞客流量嵩光百货业成外游客购物消费热点场该商场足处缺乏娱乐类营
210 中港城
中港城目前全世界金色玻璃幕墙建筑物香港中著名商业综合物业理优越位处尖沙咀广东道九龙繁盛商业旅游区庞发展物业包括五座海景高智宽频干写字搂六层型商场五星级皇家太洋酒店中国客运码头巴士士总站量停车场设备交通工具均直达中港城步行天星码头尖沙咀铁站需数分钟
211 旺角
果广州商业香港相香港旺角商业位相广州北京路然广州北京路商业范围营格局营状况法香港旺角相提
旺角商业范围约占方圆5方公里包括通菜街西洋菜街花园街金鱼街弥敦道亚皆老街快富街海街钵兰街等路段路面流法车辆畅通行犹片商业步行街旺角营范围包括时尚流行服饰化妆品食快餐等整体营格局香港中属中低档次少品牌流行OlayG2000等中等档次商品该路段商品品牌众熟知价格便宜吸引量港旅游消费者光顾
212 兰桂坊
兰桂坊位港岛中环皇道中南侧两条行步行街外加段连接两条步行街道组成步行街长条街步行七八分钟路程街道两旁酒吧门面狭灯光黯淡布置没什特走两三步见两老外端着酒杯街立边饮边聊确实酒吧中难见外籍少白领居兰桂坊特色整兰桂坊区域已开设超50间酒吧食肆类消费场店名装饰十分西化洋溢特异国情调誉香港特文化特区兰桂坊酒吧直保留着欧洲酒吧夜总会风格兰桂坊香港白领出没消费昂贵特年香港济陷入低谷酒吧更纷纷低价吸引客杯鸡尾酒二三十港元杯加冰伏特加50元港币酒吧客免费提供花生花果等食品瓶355毫升嘉士伯啤酒酒吧低时仅卖15元香港酒吧饮酒酒吧区次酒水付费般付酒吧服务员定费
3 香港商场广州商场区
31 规模区
Ø 建筑规模
香港商场建筑规模较文述商场总建筑面积般超100万方尺（约10万方米）
广州商场建设保守商场建筑规模较般3万方米左右（约30万方尺）类似中华广场天河城广场等项目广州属体量拥高知名度权威价值购物中心然商场总建筑面积7~8万方米（相80~90万方尺）
Ø 占层面积
香港方窄寸金尺土商场建筑吝啬土价值占面积50万方尺（约5万方米）香港商场层面积较创造宽阔公空间营造宽敞舒适购物环境占面积较商场适建设高楼层商场嵩光百货位铜锣湾铁站盖建设13层高层商场成全港单体建筑百货公司
商场住宅项目关联商场部分占仅占整体项目部分商场层面积较
32 段位置区
商场价值体现中段价值
香港商场建设选址非常严格般建设铁直接关联区铁香港交通工具香港铁建设时间较长目前已建设五条铁线两条九广铁路条机场快线达港岛九龙新界深圳相便捷香港商场托铁便利性建设铁处基商业项目型购物中心商务厦酒店等香港铁线物业价值相高
外香港寸金尺土社会屋村建设相密集造商场屋村密切关系越屋村密集铁直达点必定建设满足社区消费辐射周边城区型购物中心荷里活广场城广场等
广州商场明白段价值道理建设法段价值充分体现广州铁正密锣紧鼓设计施工中1998年已开通号线二号线铁真正体现边界元素广州铁线物业价值提升远香港铁见广州先建商场建铁时广州铁票价广州生活水中属中高层普通百姓日日消费通铁提升商业物业价值期
真正商业网北京路九等路段价相高（约5万元㎡）般发展商难承受时路段基街商业开发型购物中心较难十甫名先开发首层街商铺二线街铺二三层商场存招商销售困难广州部分商场物业属高层商住楼底商处位置新开发板块消费力商业氛围提升富聚集滨江东开发群楼商业表现街铺旺二三层冷淡景象
33 建筑规划区
Ø 外部规划
香港商场基设置型户外广场规划街商铺门面设计较窄商场外立面注重广告位设计造型设计
广州商场样注重外立面装饰设计包括广告位规模设计（目前广州建筑物外立面广告位收市政理市政府统招标业权）基天河城广场中天购物城等型商场外商场规划街商铺广州商场性首层街铺旺铺楼商场营冷淡
Ø 柱网分布
香港商场柱网分布合理8×10
广州商场群楼底商忽略柱位转换重性必性商场柱网分布较散乱令商铺规划布局商品陈列优化珍珠铺形式规划
Ø 楼高
香港商场楼层净高5米整体空间感宽敞
广州商场楼层高度般首层5~6米二层楼层高度仅4~45米商场甚足4米样楼层高度限制部分营业态引进餐饮娱乐休闲等
Ø 垂直交通
香港商场垂直交通设施设置效引导客流商业楼层减少营盲点目数量较分布距离较短
广州商场垂直交通设施设置基包括扶手电梯垂直电梯分布距离较远垂直电梯作货梯新代商场户外设置观光电梯
Ø 商铺间隔
香港商场商铺间隔面积较极少出现10㎡珍珠铺铜锣湾旺角等商业旺型商场
广州商场规划理想发展商出售商场间隔成珍珠铺形式出售相言首层街铺面积约100㎡左右铺楼商铺面积约20~30㎡套
Ø 停车位规划
香港商场应私家车数量庞原规划型停车场城规划停车位850
广州早期商场缺乏长远规划意识建设停车位严重足影响现少车族前消费兴趣商场求助附闲置块治标治外数商场属商住楼配套停车位住房业显出便
34 功定位区
Ø 营定位
香港港国际交易中心香港商场营定位高档次国际化消费中心引入世界知名品牌进驻时屋村商场产生巨关系影响香港商场满足社区日常生活需餐饮娱乐休闲等消费基础高档次国际化商业中心商业辐射范围广
广州然开放海城市国际存较差距商业发展相滞吸引世界知名品牌难度较外游客（指国外游客）旅游购物意欲偏低广州商场营定位基社区消费基础营中档次百货零售社区型商场北京路广百厦天河城广场中华广场荔湾广场等型商业中心般商业辐射范围超3公里
Ø 楼层功定位
香港商场综合化功定位楼层均设定义营体楼层引入相关题商户基础引入功商户作搭配丰富楼层营容延长消费者商场停留时间
广州商场基注重楼层功定位重性引入商户较单缺乏休闲餐饮辅助吸引相应目消费者引导商场循环消费作见广州商场出现旺丁旺财境况
35 招商营区
Ø 营理念
香港商场营理念商场丁财两旺通良规划设计引入类营类创造效营条件营造舒适购物环境着眼商场持续运作收益
广州商场营理念相倾短期资金回笼商场持续运作营推广理招商引资等方面相薄弱
Ø 租售安排
香港商场进行零散出售整体招商营投资者热衷投资商业网点独立商场商铺
广州商场基发展商开发目标短期回笼资金首务规划零散商铺形式辅定题概念进行销售销售手段五花八门带租约发售返租回报包租……业权卖散难统组织营理营难持续
Ø 租售成绩
香港商场招商成绩理想世界知名品牌龙头商户餐饮娱乐休闲等商家基进驻家商场
早期广州商场销售成绩理想年营失败营教训投资者投资广州商场心余悸数广州商场卖散业权导致商场营境况相难新中国厦名汇商业厦康王商业城蓝色快线等
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目 录
序言 3
1 香港商场特色描述 4
11 铁济商业方面体现 5
12 商场营类范围广 6
13 商场楼层具备餐饮娱乐功 7
14 营特色符合消费者需求 8
Ø 商场营题鲜明 8
Ø 商品新潮时尚 8
Ø 营环境良 9
Ø 优质服务吸引消费者 9
15 满足社区服务区域性购物中心 9
16 开发营理念令商场良持续运营 10
17 商场规划利营消费 11
Ø 商场设户外休闲广场 11
Ø 注重中空堂 11
Ø 柱网分布合理 12
Ø 商场基设二环商铺通道宽敞 12
Ø 商场楼层均进行餐饮娱乐功规划 13
Ø 铁站相连 13
Ø 楼层楼底高 13
Ø 垂直交通充足分布合理 13
Ø 室商铺门面较宽 14
Ø 商场入口明显没街铺规划 14
18 商铺租金高居全球前列 15
2 香港部分商场分析 16
21 城 17
22 军澳新城 19
23 荷里活广场 21
24 青衣城 23
25 海港城 25
26 铜锣湾时代广场 27
27 利园 29
28 世贸中心 30
29 嵩光百货 31
210 中港城 33
211 旺角 33
212 兰桂坊 34
3 香港商场广州商场区 35
31 规模区 36
Ø 建筑规模 36
Ø 占层面积 36
32 段位置区 37
33 建筑规划区 38
Ø 外部规划 38
Ø 柱网分布 38
Ø 楼高 38
Ø 垂直交通 38
Ø 商铺间隔 39
Ø 停车位规划 39
34 功定位区 40
Ø 营定位 40
Ø 楼层功定位 40
35 招商营区 41
Ø 营理念 41
Ø 租售安排 41
Ø 租售成绩 41
序言
香港誉商铺称号体现商铺密集程度全世界高商铺租金价值排全球首列
乍香港呈现面前片光怪陆离缤纷彩情景触目处商铺型购物中心皆建筑底商商铺式商铺营品种装修风格异华洋相杂充分体现香港中西古国区强包容性特点
次香港商场游行程：
九龙塘城 → 军澳新城 → 东九龙区荷里活广场 → 青衣城 → 尖沙嘴海港城中港城新太阳广场北京道号 → 铜锣湾嵩光百货时代广场利园世贸中心 → 皇室堡广场 → 旺角
行特兰桂坊泡晚感受香港夜生活品尝具香港特色餐饮娱乐消费感受匪浅
1 香港商场特色描述
香港成商铺城香港亚洲游客购物中心位难动摇赖全球半数口均住距离香港5时航程香港国际机场设备先进铁直线延伸优质住宅区24~44岁口（力消费群）占全港52时香港港位成全球济体系较稳定居民家庭收入低通胀济断增加游客消费量香港零售市场持续增长造利环境
11 铁济商业方面体现
铁商业着密分关系
铁济意义仅通设备高速运行缩减群流动时间达节约时间成创造更高济效益目更重体现促进房产业飞速发展尤商业产
港交通工具铁香港商场基铁产生直接关系数商场铁盖建筑商场层开设通道直驳铁站直接引导消费者进入商场利商场铁站流疏导成功商场案：城广场九龙塘铁站盖时九广东铁交汇青衣城青衣铁站盖商场仅商场更效利户外巴士站面交通效互动进行消费流运载香港商场具极高易达性
种铁产生直接济关系商场建设铁站半径范围500米建筑种商场位流量商铺密集成熟商圈面交通较便捷周边设标式建筑景点海港休闲文化广场公园等景点吸引量流带目走该商业网点样商场更具消费吸引力成外游客力消费场成功商场案：海港城位尖沙咀区商场距离铁站约200米东面广东道西面维利海港四知名建筑联体组成
香港铁路建设规划完善5条铁线1条机场快线2条九广铁路分达香港区域连接机场深圳设施设置体现出快速便捷特点令客深深感受香港基铁站周边形成铁点成熟商圈真真正正铁通路通财通
12 商场营类范围广
香港商场规模较营服务类范围较广综合零售百货营定位运营商场题包装专业性商业项目香港见消费者购买电脑电子等产品
均商场营服务类包括：鞋服皮具精品化妆品珠宝钟表眼镜医药保健超市家居品饰品家电数码产品童品玩具文化体育健身餐饮娱乐等包括银行旅行社产代理行印中心洗衣店商务中心宠物医院等服务机构
香港港商业课税率16加居民生活条件消费力强吸引量国际知名品牌涌入香港香港商场商业区域国际知名品牌商品身影国际知名品牌引入中高档册营格局舒适营环境令香港商场高档次面貌出现生存吸引消费卖点
香港商场类营商户非挤楼层区域进行营竞争商场理者根类商品档次消费级巧妙安置分布楼层样效避免类档次商户直接营竞争消费者带着消费目走遍整商场形成整体商场效互动体系
楼层具营定位规划类商家引入作名牌服饰定位楼层引入文化书籍化妆品精品餐饮等商户消费者楼层欣赏种类商品效消消费者购物视觉疲劳时效引导消费者游走商场楼层楼层带消费流避免商场高楼层虚弱营
13 商场楼层具备餐饮娱乐功
前文述香港商场商户组合基避免营类挤楼层分散安置楼层带定消费流中表现明显餐饮娱乐
般认餐饮娱乐消费者目性强群体餐饮娱乐商家安置商场高楼层效盘活整商场香港商场种安排餐饮娱乐商家高楼层楼层例军澳新城餐饮商户首层三层均设置菜式包括中餐西餐日菜泰国菜中西快餐排档咖啡室苏杭菜京川菜等娱乐戏院分布G层二层四层食品饮品类优良品东海堂TCBY乳果专门店等进入商场楼层
众周知商场流量高莫首层越高走流量约稀少盘活高楼层商业目性消费强营适宜中餐饮首选较低楼层样存流量较少部位合理处置令该处成营盲点影响整体商场营状况
香港商场理者进行商户组合程中首先划出楼层营盲点招商程中作重点餐饮食品娱乐等类商户推介
重商场规划建设时已考虑餐饮娱乐等商家进驻需求商业楼层进行规划报建预留设施位置甚帮助商家进行安装建设
14 营特色符合消费者需求
香港商场吸引消费者效刺激消费营特色极密切关系
Ø 商场营题鲜明
香港商场然营综合性百货零售商品营格局基属高档次商场雷鲜明题进行包装
青衣城位青衣较偏离市中心综合商场商场海洋题形象进行包装中庭位置询问处轮船设计餐厅竖起帆船桅杆两部扶手梯中间百舸竞渡整体商场充满海洋气息
鲜明形象题容易消费者心中留深刻印象商场商品质化严重商业市场获形象档次提升吸引消费者定消费卖点
Ø 商品新潮时尚
香港商业市场具极强包容性中西古华洋相杂高中低档式商品特色鲜明成刺激消费素
香港商品特色新潮时尚港具较宽广认知面极高接受力关世界流行商品服饰化妆品家居饰品家电玩具食品等等香港时市香港设计师紧追潮流进行商品设计创造出具香港特色商品品牌
香港获购物天堂光荣称号成东南亚购物消费旅游热点
Ø 营环境良
香港商场整体营环境良消费者商场劳累产生厌倦失次光感觉原：
F 商场楼层较高般5米
F 商场巧妙设计中庭休闲广场消费者购物视觉缓
F 通道宽敞灯光明亮
F 设置休憩座椅楼层引入咖啡室餐厅等商户消费者提供休息场刺激消费
Ø 优质服务吸引消费者
香港政府利明星刘德华拍广告告诫事服务性行业员必须优质服务良态度顾客香港接触店铺销售拥幅热情笑脸 通专业业验推介 吸引消费者动认购
优质服务消费者种引诱消费特点谁法抗拒香港成购物天堂原
15 满足社区服务区域性购物中心
香港口密度极高城市香港商场建设居住量密集区域身高层高密度商住楼盘底商商场周边居住状况口结构决定该商场概念定位
香港法国外中国陆样偏远郊区设置型MALL商场概念定位满足社区民生需求基础辐射周边区域通商场营制造核心辐射影响力成营中高档商品社区MALL
商场基引入超级市场中型百货公司药店等满足社区消费者日食杂医药保健消费需求
进驻商场超级市场百货公司基香港土品牌百佳惠康屈臣氏曼宁东方红等极少出现国外型零售巨头（家乐福沃尔玛等）零售百货方面香港土企业抵御外侵略措施做挺
然香港商场百货+超市+餐饮营格局广州商场单纯超市+快餐+街铺样营类方面更样化营格局更高档营理更完善序百货超市餐饮等业态产生效互动关系带良营效果具香港特色商场
16 开发营理念令商场良持续运营
香港消费香港商场设计赞绝口香港商场旺场营状况更令事商业产工作视模板
香港商场营赖商场开发商正确开发营理念
香港商场出售发展商开发资金回笼收益急销售商场物业中体现开发营理念商场良持续运营物业增值通商场营收益（租金理费等）获长久收益商场产权权保留发展商手里营理权发展商（委托理公司）控制场商户拥店铺权
发展商（理公司）权根实际运营状况进行商场营定位调整进行商户招商甄滤商场时刻保持市场竞争优势外定期安排商场关宣传推广活动吸引流刺激消费促进商户营商场营业时间商户理商场形象包装宣传推广促销活动等方面实决策权
相国部分已卖散产权商场讲香港商场开发营理念更商场长久持续营竞争激烈商业市场保持位
17 商场规划利营消费
香港商场规划商场获良营状况吸引消费者关键表现：
Ø 商场设户外休闲广场
香港寸金尺土状况关吧香港购物中心商场设型户外休闲广场商场外马路谓建筑退缩仅仅成马路商场间渡马路车水马龙令游法户外驻足进入商场
说成功做法户外聚集说明商场易达性强处位置流量促进场营作取消户外驻足场利场营特色吸引消费者发展商宁愿增加市营面积愿浪费户外面积难怪香港商场总潮涌涌
Ø 注重中空堂
户外休闲广场搬室商场规模起码中空堂举行活动中庭广场
香港商场中空堂根项目层面积规划设计层面积商场般中庭中空高度基达顶层皇室堡广场世贸中心荷里活广场等层面积商场分层错落设计中空务求令商场整体空间感扩造商场气势营造良购物环境城广场青衣城海港城等
中空堂疑令商场空间感提升游逛香港商场感觉舒畅没压抑拥挤障碍等负面心理印象相应中庭成休闲文化广场作宣传作秀功产品推介功展示功甚开放时摊档销售场军澳新城广场
Ø 柱网分布合理
香港商场纯商业建筑作塔楼底商建筑建筑设计方面基商场良运营设计原香港商场面规划合理裙楼商场见柱网分布零乱发展商着正确商业开发理念塔楼柱位通转换令商场柱网分布便进行商铺间隔营造宽敞通道般柱网分布8×10㎡甚更宽
Ø 商场基设二环商铺通道宽敞
环铺指商场通道旁商铺通道流量环铺占展示效果佳流优势营状况较理想环铺通常间隔面积较租值较高二环铺指位次通道商铺流量相较少二环铺通常间隔面积较营中低档次商品
香港商场基环铺进行规划商场通道宽达6米商铺间隔面积100~400㎡区间然商铺间隔实率较低租金总值较高家商铺良展示面吸引目标消费者总商铺消费者较消费频率金额较高
说发展商高明处规划环通道商铺数量增加环铺面积相缩减环铺讲租金单价提高商场整体总租值相降二环铺流量决定营状况未环铺理想招商结果组织必定佳整体商场开业率降影响商场形象营成果香港商场发展商宁减少商铺数量保证商场开业率营效果获长久营收益
香港设置二环铺商场位商业旺区海港城位商业旺区广东道商场消费流量高商场设置两环通道三排商铺见环铺间隔面积较营良二环铺相冷清
Ø 商场楼层均进行餐饮娱乐功规划
香港商场楼层引入相关餐饮娱乐休闲功类方面避免类商家挤块营产生直接竞争方面丰富楼层营类消费者产生购物疲劳期间获休息量补
楼层引入餐饮娱乐类性质样中庭位置设置CAFÉ顶层设置美食广场（快餐）中层设置中餐馆西餐厅风味餐馆楼层通餐饮娱乐休闲功设置聚集消费者效避免楼层营盲点
Ø 铁站相连
铁香港交通中扮演极重角色铁线商业相良购物中心条件许必定铁扯段关系例商场层铁站相连修建通道直驳铁站种做法令国数建设铁设施城市纷纷仿效
Ø 楼层楼底高
香港商场空间感开阔原商场楼底高基香港商场楼底高度均5米左右首层特殊功楼层更高达65~7米开发商节省建筑成特压低楼层高度高楼底商场造舒适购物环境
Ø 垂直交通充足分布合理
香港商场游逛通楼层相便捷垂直交通数量较充足分布合理交通工具扶手电梯海港城例占20万方米层设置20组扶手电梯消费者达楼层提供极便利素
外香港商场室设置观光电梯观光电梯设置中庭广场游客览遗观整商场做秀活动
Ø 室商铺门面较宽
香港商场商铺设计基环铺商铺基较长展示面商铺门面较宽长长玻璃橱窗展示面商品陈列效果相理想消费者容易橱窗陈列品吸引形成刺激消费素
Ø 商场入口明显没街铺规划
注重包装社会里香港商场般独特形象设计装潢商场门面（出入口处）包装显眼香港商场门面宽设扶手电梯楼梯直接消费者引入商场营业区时商场街面式宣传广告没街商铺规划
原香港商场营理念消费者留商场毕竟消费者商场外游走商场营没点处商场营理者直接利垂直交通工具商场外消费者引导进入商场通商场特色营刺激消费
香港街商铺数量牛毛基商住楼建筑底层商场（购物中心）外没街商铺规划设计商场外设置街商铺然商铺价值提高整体商场营缺少效促进作时难做统理目香港商场规划中考虑街商铺设置商场商铺营吸引消费者商场商铺获统营理统商场形象统营定位
18 商铺租金高居全球前列
香港商铺租金高世界1997年前香港商铺租金直雄踞全球首高价值商铺位铜锣湾年方米租金5835美元（相月方米约4000元）然金融风暴中香港商铺价值受极击损王者位直2002年香港商铺租金排名世界第三香港商铺高租金令香港投资者受沉重教训方面高租金水令租户胜负荷倒闭易手艰苦营居商户生意额填补租金失做生意合理回报降低销售服务水方面高租金直接产生恶性竞争商品受次品翻版击贬值时商户压低成降低商品事物质量降低服务水
香港商铺教训：合理租金水规划租售形成风格特色挽救商铺出租率良方妙药
金融风暴洗礼香港商业市场开始出现转机中重迹象贵重商铺成交量增资料显示2002年1~10月香港商铺成交量登记金额324亿港元成交总宗数达1535宗2003年
非典然令整体济受重创受惠放宽旅客港政策香港济零售市道稍见起色造铺位价格翻弹回升投资者短炒获利案陆续增加
2 香港部分商场分析
21 城
开 发 商：太古产
理位置：香港九龙塘达路80号
城座落香港唯铁九广铁路交汇点市区新界非常方便邻城巿学赛马会环保楼距离香港浸会学需数分钟路程
交通状况：
城位九龙中心带设完善公交通网络搭铁火车均直达九龙塘站港九新界甚中国陆前城十分便捷外九龙塘铁站C出口前城更全天候行通道快捷方便 驾驶私家车前城窝老道驶哥老街转达路便达城设850车位巴士总站士站形式前城快捷方便
规划设计：
城设计围绕然强调空间感然阳光宽敞空间融汇拥独特室设计提供舒适广阔空间柔天然光线22万方呎写字楼提供偌设备完善工作空间
商户组合：
商场超200间店铺28间中西食肄11间电影院全港溜冰场中：
时尚服饰品牌：G2000马狮龙佐丹奴CK马球ITMANGOVeeko等
珠宝钟表眼镜：周生生时间廊镇金店世界珠宝玖熙高登眼镜等
童装玩具品牌：鞋博士河马玩具反斗城KingKow等
体育品品牌：阿迪达斯马拉松皇家运动专门店等
家居品品牌：欧洲名画家琉璃工房欧化家私丰泽电器等
美容保健品牌：万宁屈臣氏植村秀美容精品店傲胜国际保健等
百货零售机构：百佳超市马莎百货等
餐饮机构：泰亚洲美食荟萃栈沪翠园海饭店麦劳肯
德基仙迹岩家乐等
娱乐机构：欢天雪溜冰场AMC电影院等
项目营状况：
商场营国际品牌整体形象高档铁九港铁路巴士等交通设施配合城成香港外游客旅游购物胜城整体营状况良
22 军澳新城
开 发 商：恒基兆业产
理位置：新界军澳运亨路1号
新城位东九龙区军澳铁军澳线宝琳总站旁
交通状况：
新城交通设施完善中铁军澳线穿梭东九龙香港岛铁观塘线港岛线交汇返整九龙岛香港岛区域非常方便时商场旁18条巴士线13条巴路线途径交通设施较完备商场带络绎断流量
规划设计：
新城中心东九龙型商场更军澳区购物消闲热点占达150万方呎三期商场架军澳铁线宝琳总站
商户组合：
商场百货公司超级广场美食广场时尚名店超四十家中西食肆外更特设「家居天」家居家俬精品展眼前外新城设军澳区唯戏院
时尚服饰品牌：兴业皮鞋手袋少女事三川时装斗日韩女服等
珠宝钟表眼镜：金钻皇珠宝金行宝荣钟表精品周生生珠宝金行等
美容保健品牌：万宁屈臣氏牙科医务卓悦化妆品莎莎等
家居家电品牌：日城家庭品裕华国货丰泽电器名典家居等
文化礼品品牌：金路书屋漫画馆漫画世界军影音电业城等
百货零售机构：百佳超市惠康超级广场等
餐饮机构：扒王王歌山日料理元绿寿司美心酒楼等
娱乐机构：军澳戏院奥斯影视中心等
项目营状况：
新城广场三期二期营定位样三期规模偏型屋村建筑商场定位典型服务社区民生配套基础社区型商场商场规划间隔适合引入规模商铺餐饮社区生活配套机构
二期商场定位区域性商场建筑规模相三期更规划装修风格更具特色商户组合方面相注重品牌店引入商铺间隔偏通道循环性强消费流量方面相三期较
23 荷里活广场
理位置：九龙钻石山铁站旁
商场位处型住宅区消费量
交通状况：
钻石山铁站邻基座巴士总站巴士站外荷里活广场停车场更拥400停车位方便顾客泊车交通方便快捷顾客消费购物然更
规划设计：
场设计电影题材中心彩色玻璃天幕面镶铜星
广场方偌环境明亮三层购物商场糅合220间中西名店食肆型电影院中占1万方呎明星广场更会定期举办类展览顾客增添限乐趣
商户组合：
商场200间商铺名店林立包括马莎丰泽莎莎等广场类食店种样包括东南亚菜中国道菜西式食品等特色店：年轻追捧鲜果饮品嘉禾院线投资型电影院
时尚服饰品牌：三川时装马狮龙西部牛仔安莉芳贝狮时装等
美容保健品牌：余仁生万宁莎莎屈臣氏树派生活店健怡坊等
文化礼品品牌：卡通廊三联书店嘉升杂志屋江文具礼品等
珠宝钟表眼镜：周生生时间廊晶晶专业视光师中心高登眼镜等
童装玩具品牌：柏奇亲子鞋博士环球模型限公司
家居家电品牌：雅芳庭日城丰泽电器香港电器等
百货零售机构：马莎百佳超市等
餐饮机构：星巴克咖啡元绿寿司肯德基麦劳礼宾阁餐厅等
娱乐机构：青春限音乐坊荷里活游戏城美国险乐园嘉荷里活
电影院
项目营状况：
商场位铁站出口流量极时周边型住宅屋村消费者百货零售餐饮娱乐需求极
商场举行亲活动童绘画活动明星签名活动吸引量九龙港岛外游客该商场营状况相理想
24 青衣城
理位置：新界青衣铁站盖
交通状况：青衣城商场基层接驳东涌线铁站机场快线交汇约20条巴士线路巴线路途交通十分方便
规划设计：
青衣城海洋概念建成型题商场商场占50万方呎（约5万㎡）四层拥百三十间商铺食肆青衣城独特设计引进海洋航海意念承袭邮轮特色布置辽阔流线型走廊色彩缤纷航海旗杆处方具特色充份体验「站式」消费新模式
商户组合：
商场作连接机场中心城区型购物中心商户组合方面包括满足社区配套服务机构包括吸引外游客品牌商户时尚购物餐饮娱乐甚包括幼稚园
G层：餐饮+娱乐
：麦劳必胜客青衣电影城等
首层：服饰+餐饮+美容保健+百货
：家乐等
二层：家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰
：实惠家居广场东銮阁酒家玩具反斗城卓健医疗保健中心
三层：家居+家电+超市+餐饮+医疗保健
：家居广场丰泽电器敦煌海鲜酒家肯德基百佳超市东方红保健品等
项目营状况：
青衣城海洋概念设计特色桅杆船舱船身装饰相传神商场规划引入满足社区消费百佳丰泽等型零售商户吸引区域外消费娱乐餐饮等功铁东涌线机场快线支持商场引量流营畅旺
25 海港城
理位置：香港尖沙咀广东道
交通状况：
位九龙半岛南端繁盛区︰尖沙咀心脏带邻热门旅游点交通方便坐铁巴士巴前
规划设计：
海港城四互相连接购物区组成分港威海港城新域海洋中心海运厦马哥孛罗香港酒店商场面积达200万方呎拥700间商店 50间食肆2
戏院3间高级酒店500房间服务式住宅私会2000停车位占440万方呎高级商业楼宇
商户组合：
海港城市具超体量区域性购物中心拥700家商户营男女时尚服饰体育品皮具童服装玩具美容保健家居家电影音珠宝钟表精品百货中西餐饮娱乐等
男女服装品牌：古加希雅格狮丹G2000波士马狮龙范思哲等
体育品品牌：阿迪达斯马球彪马耐克英雄万宝路等
皮具品牌：古驰广岛手袋莱尔斯丹路易威登美丽宝思加图等
童品品牌：童装天笑牛鞋博士玩具反斗城迪士尼等
美容保健品牌：水疗美容中心添加化妆品豪特保健植村秀美容等
家居品品牌：高美厨具GOD等
家电影音品牌：2c电脑生活影音百老汇丰泽电器世界精思日潮流奥林巴斯索尼等
珠宝钟表品牌：亚历山时间廊周生生珠宝彭维士钢刀等
百货公司：连卡佛马莎屈臣氏惠康超级市场等
中西餐饮品牌：海洋皇宫酒楼鸿星海鲜酒家金象苑泰国菜馆家乐仙迹岩班扒房必胜客等
娱乐机构：嘉禾港威电影城海运戏院夜海等
项目营状况：
海港城优越段优势成吸引消费者商业旺点商场规模超融合种营类充分满足消费者时尚购物餐饮娱乐家居布置亲子乐等方面站式消费需求
时海港城已邻维利亚港景观资源优势成受外游客参观型商场
26 铜锣湾时代广场
开 发 商：九龙仓集团
理位置：香港铜锣湾勿臣街1号
商场位香港心脏段——铜锣湾毗邻轩尼斯道波斯富街霎东街罗素街坚道东段优势明显
交通状况：
广场铜锣湾铁站更开通铁站相连通道拥铁资源优势路面四通八达商场更设达700停车位消费者驾车坐交通工具样方便
规划设计：
商场占90万方尺整体建筑两栋分46层39层甲级商厦组成规模成铜锣湾标室型中庭直达13层整体商场感觉宽敞舒适压抑感
商户组合：
广场商户超300家层皆特定题童物品成服装电子产品钟表首饰餐饮食肆应
包括：
百货零售品牌：马莎百货百佳超市屈臣氏等
时尚服饰品牌：马狮龙范思哲万宝路G2000U2里奥Max Mara等
家居品品牌：榆意廊思梦轩等
皮具品牌：米兰莱克斯丹百丽美丽宝玖熙等
美容保健品牌：添加化妆品美奈傲胜国际保健百成堂参燕栈等
珠宝钟表品牌：时间廊名钻坊点睛品眼睛88J’s银河明珠等
童品品牌：亲子店晶晶迪士尼专门店童装天卡通天等
家电影音品牌：百老汇丰泽电器三星数码馆泰电脑JBL等
文化精品品牌：叶堂Teddy&1Image In等
运动品品牌：马拉松诺蒂卡KSwissGolf House等
餐饮品牌：家乐麦劳餐厅金饭馆法式牛扒屋皇庭酒家鱼翅城
酒家金象苑泰国菜馆等
娱乐品牌：青春限柏斯琴行UA时代广场等
项目营状况：
时代广场等铜锣湾标门口时钟电视更香港相约聚会聚集点时代广场层定位题进驻商户品牌基国际知名品牌成受外游客欢迎光顾率高商场
商场流量营状况良
27 利园
开 发 商：希慎开发限公司
理位置：香港铜锣湾希慎道33号
交通状况：商场铜锣湾铁站拥铁资源优势路面四通八达
规划设计：
利园属希慎铜锣湾开发九商场中项目占铜锣湾中心段位置外形装饰具明显英国建筑特色部装饰品样透出英国皇家贵族风格
商户组合：
利园进驻商家约35家国际知名品牌成港外游客高档消费需求集中商场规模较引进营类局限时尚服饰美容保健餐饮
包括：
时尚服饰品牌：爱马士Chanel路易威登卡迪亚PradaCD等
美容保健品牌：雪肌兰美容健体中心
餐饮品牌：千登世仿膳饭庄巨龟庄韩国料理Cova Ristorante
项目营状况：
利园定位全港岛高档商场项目追求流量聚集追求营格局高档化商户营优化消费享受尊贵营目标吸引量城中高级白领光消费
28 世贸中心
开 发 商：新鸿基产
理位置：香港铜锣湾告士道280号
交通状况：商场铜锣湾铁站拥铁资源优势路面四通八达
规划设计：
商场位铜锣湾寸金尺土段建筑规模较建设六层商场商场商铺间隔环铺位标准商铺面积偏商场中空直达五层站层中空栏杆旁清晰见层商家商品陈列营状况
商户组合：
该商场进驻商家约60户包括时尚服饰餐饮美容保健娱乐相关营配套机构
包括：
时尚服饰品牌：WankoBessEsprit欧洲时装直销店等
美容保健品牌：莎莎添加化妆品维特健灵健康产品专门店等
餐饮品牌：零时物语麦劳餐厅名家韩国餐厅海绿杨村酒家等
百货公司品牌：万宁711等
钟表眼镜品牌：联邦眼镜视正眼镜专门店等
皮具品品牌：美丽宝流行皮鞋专门店等
娱乐品牌：Namco Wonder Park
项目营状况：
世贸中心位港岛中心带托商场写字楼旁边酒店设施商场带定高级白领消费群时铜锣湾游鲫状况世贸中心成时尚购物休闲消费热点
29 嵩光百货
开 发 商：嵩光百货
理位置：香港铜锣湾轩尼诗道555号
交通状况：商场铜锣湾铁站拥铁资源优势路面四通八达
规划设计：
商场次扩建扩充建设全香港单体建筑百货公司库顶层整座嵩光百货13层
商户组合：
嵩光百货层均设特定题方便购物男女皮具时装化妆品珠宝手表青春便服运动品童婴服装餐具家品书籍杂志家庭电器型日式超级市场日式餐厅等等
包括：
时尚服饰品牌：爱马士古驰抵澳CKKenzo马狮龙DKNY等
美容保健品牌：北京仁堂SKII高思圣罗兰波士CK等
餐饮品牌：风月堂奇华饼家SOGO CAFÉ等
零售超市品牌：嵩光超市十元店等
珠宝钟表眼镜品牌：周福Moments欧米家巴伦等
皮具品品牌：马球米兰彭等
运动品品牌：阿迪达斯耐克锐步彪马Bally Golf等
童品品牌：六层全层
家居品品牌：七层九层全层
文化品品牌：十层
项目营状况：
嵩光百货家型日式百货公司13层购物场商品琳琅满目铜锣湾庞客流量嵩光百货业成外游客购物消费热点场该商场足处缺乏娱乐类营
210 中港城
中港城目前全世界金色玻璃幕墙建筑物香港中著名商业综合物业理优越位处尖沙咀广东道九龙繁盛商业旅游区庞发展物业包括五座海景高智宽频干写字搂六层型商场五星级皇家太洋酒店中国客运码头巴士士总站量停车场设备交通工具均直达中港城步行天星码头尖沙咀铁站需数分钟
211 旺角
果广州商业香港相香港旺角商业位相广州北京路然广州北京路商业范围营格局营状况法香港旺角相提
旺角商业范围约占方圆5方公里包括通菜街西洋菜街花园街金鱼街弥敦道亚皆老街快富街海街钵兰街等路段路面流法车辆畅通行犹片商业步行街旺角营范围包括时尚流行服饰化妆品食快餐等整体营格局香港中属中低档次少品牌流行OlayG2000等中等档次商品该路段商品品牌众熟知价格便宜吸引量港旅游消费者光顾
212 兰桂坊
兰桂坊位港岛中环皇道中南侧两条行步行街外加段连接两条步行街道组成步行街长条街步行七八分钟路程街道两旁酒吧门面狭灯光黯淡布置没什特走两三步见两老外端着酒杯街立边饮边聊确实酒吧中难见外籍少白领居兰桂坊特色整兰桂坊区域已开设超50间酒吧食肆类消费场店名装饰十分西化洋溢特异国情调誉香港特文化特区兰桂坊酒吧直保留着欧洲酒吧夜总会风格兰桂坊香港白领出没消费昂贵特年香港济陷入低谷酒吧更纷纷低价吸引客杯鸡尾酒二三十港元杯加冰伏特加50元港币酒吧客免费提供花生花果等食品瓶355毫升嘉士伯啤酒酒吧低时仅卖15元香港酒吧饮酒酒吧区次酒水付费般付酒吧服务员定费
3 香港商场广州商场区
31 规模区
Ø 建筑规模
香港商场建筑规模较文述商场总建筑面积般超100万方尺（约10万方米）
广州商场建设保守商场建筑规模较般3万方米左右（约30万方尺）类似中华广场天河城广场等项目广州属体量拥高知名度权威价值购物中心然商场总建筑面积7~8万方米（相80~90万方尺）
Ø 占层面积
香港方窄寸金尺土商场建筑吝啬土价值占面积50万方尺（约5万方米）香港商场层面积较创造宽阔公空间营造宽敞舒适购物环境占面积较商场适建设高楼层商场嵩光百货位铜锣湾铁站盖建设13层高层商场成全港单体建筑百货公司
商场住宅项目关联商场部分占仅占整体项目部分商场层面积较
32 段位置区
商场价值体现中段价值
香港商场建设选址非常严格般建设铁直接关联区铁香港交通工具香港铁建设时间较长目前已建设五条铁线两条九广铁路条机场快线达港岛九龙新界深圳相便捷香港商场托铁便利性建设铁处基商业项目型购物中心商务厦酒店等香港铁线物业价值相高
外香港寸金尺土社会屋村建设相密集造商场屋村密切关系越屋村密集铁直达点必定建设满足社区消费辐射周边城区型购物中心荷里活广场城广场等
广州商场明白段价值道理建设法段价值充分体现广州铁正密锣紧鼓设计施工中1998年已开通号线二号线铁真正体现边界元素广州铁线物业价值提升远香港铁见广州先建商场建铁时广州铁票价广州生活水中属中高层普通百姓日日消费通铁提升商业物业价值期
真正商业网北京路九等路段价相高（约5万元㎡）般发展商难承受时路段基街商业开发型购物中心较难十甫名先开发首层街商铺二线街铺二三层商场存招商销售困难广州部分商场物业属高层商住楼底商处位置新开发板块消费力商业氛围提升富聚集滨江东开发群楼商业表现街铺旺二三层冷淡景象
33 建筑规划区
Ø 外部规划
香港商场基设置型户外广场规划街商铺门面设计较窄商场外立面注重广告位设计造型设计
广州商场样注重外立面装饰设计包括广告位规模设计（目前广州建筑物外立面广告位收市政理市政府统招标业权）基天河城广场中天购物城等型商场外商场规划街商铺广州商场性首层街铺旺铺楼商场营冷淡
Ø 柱网分布
香港商场柱网分布合理8×10
广州商场群楼底商忽略柱位转换重性必性商场柱网分布较散乱令商铺规划布局商品陈列优化珍珠铺形式规划
Ø 楼高
香港商场楼层净高5米整体空间感宽敞
广州商场楼层高度般首层5~6米二层楼层高度仅4~45米商场甚足4米样楼层高度限制部分营业态引进餐饮娱乐休闲等
Ø 垂直交通
香港商场垂直交通设施设置效引导客流商业楼层减少营盲点目数量较分布距离较短
广州商场垂直交通设施设置基包括扶手电梯垂直电梯分布距离较远垂直电梯作货梯新代商场户外设置观光电梯
Ø 商铺间隔
香港商场商铺间隔面积较极少出现10㎡珍珠铺铜锣湾旺角等商业旺型商场
广州商场规划理想发展商出售商场间隔成珍珠铺形式出售相言首层街铺面积约100㎡左右铺楼商铺面积约20~30㎡套
Ø 停车位规划
香港商场应私家车数量庞原规划型停车场城规划停车位850
广州早期商场缺乏长远规划意识建设停车位严重足影响现少车族前消费兴趣商场求助附闲置块治标治外数商场属商住楼配套停车位住房业显出便
34 功定位区
Ø 营定位
香港港国际交易中心香港商场营定位高档次国际化消费中心引入世界知名品牌进驻时屋村商场产生巨关系影响香港商场满足社区日常生活需餐饮娱乐休闲等消费基础高档次国际化商业中心商业辐射范围广
广州然开放海城市国际存较差距商业发展相滞吸引世界知名品牌难度较外游客（指国外游客）旅游购物意欲偏低广州商场营定位基社区消费基础营中档次百货零售社区型商场北京路广百厦天河城广场中华广场荔湾广场等型商业中心般商业辐射范围超3公里
Ø 楼层功定位
香港商场综合化功定位楼层均设定义营体楼层引入相关题商户基础引入功商户作搭配丰富楼层营容延长消费者商场停留时间
广州商场基注重楼层功定位重性引入商户较单缺乏休闲餐饮辅助吸引相应目消费者引导商场循环消费作见广州商场出现旺丁旺财境况
35 招商营区
Ø 营理念
香港商场营理念商场丁财两旺通良规划设计引入类营类创造效营条件营造舒适购物环境着眼商场持续运作收益
广州商场营理念相倾短期资金回笼商场持续运作营推广理招商引资等方面相薄弱
Ø 租售安排
香港商场进行零散出售整体招商营投资者热衷投资商业网点独立商场商铺
广州商场基发展商开发目标短期回笼资金首务规划零散商铺形式辅定题概念进行销售销售手段五花八门带租约发售返租回报包租……业权卖散难统组织营理营难持续
Ø 租售成绩
香港商场招商成绩理想世界知名品牌龙头商户餐饮娱乐休闲等商家基进驻家商场
早期广州商场销售成绩理想年营失败营教训投资者投资广州商场心余悸数广州商场卖散业权导致商场营境况相难新中国厦名汇商业厦康王商业城蓝色快线等
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