量贩式购物中心商业规划方案
Planning Scheme Of Super Shopping Center
山西侯马
SHANXI HOUMA
规划公司基介绍
BACKGROUND
规划公司基介绍
● 公司背景介绍：
公司理员均具备年外资零售店验资深涉足百货超市市场专卖店等系列零售业态时家外资房产服务机构事年商铺销售招商理咨询等工作员
● 重点案例说明：
○ 海福士广场
新加坡凯德置集团投资商业建筑面积50000方米司员海第太戴维斯物业顾问公司（英资）合作进行规划招商工作量贩型品牌店核心楼层楼辅品牌名店进行结合集购物餐饮娱乐休闲体型购物中心2003年海唯开业型商业项目全案租赁店营模式
○ 郑州丹尼斯百货
台湾东裕集团投资建筑面积60000方米年中原区唯外资综合性百货公司中包括丹尼斯百货丹尼斯量贩店年销售业绩12亿元民币位居全国单店零售店排行第12
位河南省销售第现辖安阳丹尼斯洛阳丹尼斯许昌丹尼斯
新乡丹尼斯等连锁店司员台湾理员合作规划招
商营理全案扣率店租赁店相结合营模式
○ 兰州世纪春天百货量贩（现更名百安购物广场）
甘肃成置业公司投资建筑面积65000方米西北区购物中心项目司员规划招商营理历时4月筹备开创短期成功运做面积商业设施先河项目中包括45000方米百货公司20000方米量贩店
○ 南京翠屏国际城
147万方米超居住区中包含30000方米社区商业设施司全程规划招商营理司注册中国唯专门超社区商业设施提供商业配套服务品牌
——生活家商业产表现模式案正操作中
○ 芜湖新时代商业街
1475米长标准商业步行街商业面积70000方米皖南区商业街标准城市辅商圈商业设施案司全程负责该步行街商业规划全步行街分成5题商业区成功原定3000元方米商铺均价炒做均5000元方米价格
○ 天津金汇广场
建筑面积80000方米天津SHOPPING MALL全业态
全客层商业设施卖场商铺电影院餐饮娱乐专业题店组成案司员负责规划招商营理
○ 南京洋百货
原海太洋百货基员组成团队万达集团投资面积60000方米标准百货店模式南京时尚百货店开业第日创造中国单日业绩高值——2200万元
○ 中国商业动产网
司注册实施中国目前唯家商业产门户网站司集合商业产优秀资源信息整合基础专国商业产项目提供信息资源商业服务产服务网站目前网站正酝酿升级造成中国优秀专业门户网站
案规划核心
THE KERNEL OF LAYOUT
造晋南区独二商业旗舰
案规划核心
● 五基规划核心：
核心
量贩卖场百货公司基础衍生出
更适宜三级城市营零售业态
核心二
量贩店视蓝领店概念相
白领店（质贩店）孕育生
核心三
高销售价格应高租金商铺规划基础
核心四
案标准商业产项目
核心五
发展商获取销售溢价时预留部分溢价资金做
案商业运营基费降低纯商业模式风险
● 核心概念阐述：
○ 核心说明
字面含义粗浅理解量贩店卖场含义类似实然
量贩店代表卖场量贩营形态言百货公司营形态中逐渐衍生出商品价格核心非商品销售数量绝界线量贩独营形态更符合消费者需求
○ 核心二说明
量贩视蓝领店概念相百货店言般百货公司面谓白领阶层贩卖优质品牌商品时贩卖优质服务环境商品价格带百货店基定位锁定目标消费者基础商品价格带通品牌商品表现量贩店实包含述基础作商品价格带商场定位根贩卖商品更趋低廉价佐丹奴真维斯等品牌例标准适合量贩店营品牌价格带基锁定200元范围商品陈列品种数量表现ESPRIT等品牌标准质贩型品牌针中高收入消费群体销售陈列销售模式商品价格等均述品牌绝区分
针案位侯马区言根没谓白领蓝领定位概念说量贩案商业销售推广佳定义
○ 核心三说明
侯马房产市场泡沫严重街商铺销售15000元单价二级市场街商铺炒做20000元单价情况均租金仅支持25元方米天租赁市场投资市场例严重失调商铺售价高普通住宅楼盘单价
10倍见市场方面非常理性成熟应效方式统规划基础商品业种严格区分前提高销售单价应高租赁单价单楼层应相应销售返租成营成进行全馆均分配原期营调整局部全面达船调头原
○ 核心四说明
案标准商业产项目绝非单商业项目产项目机结合商业产案成功胜出基础商铺销售中相互托相互存效控制案销售招商工作理应根指挥棒运做样避免纯销售公司获佣金混乱销售钱走情况避免纯商业公司胡乱招商钱走情况
○ 核心五说明
侯马系晋南区中等规模县级市区域济特征十分明显商业目前形态中型超市批零市场二线品牌专卖店餐饮娱乐休闲
极发达作销售终端成构成租金水准低短期扬空间
市场消费力法单边市场表现消费理念消费性受制约总起码意义侯马非常初级市场
案座落侯马火车站面二条商业街交口处系该市标建筑系典型综合百货楼设计业收购均价该市目前住宅售价约三倍售价市场租金均价较已显见泡沫时唯标区位标建筑该项目已成该市形象工程政府时间目标尤关注简单换手交易已成空间选择合适业态进入定周期营外 退出途径
目前侯马商品结构市场状况零售业态消费性消费指均支持样30000方米体量商场显易见属市场现状进行全面突破导市场引领消费角度架构未营存活性没
历程必须前提开发商三年营期作退出机制倒
推通盘销售额否溢价部分支持营期资金换言假设2亿元
销售额开发商走17亿元剩3000万元营三年营成功3000万元继续产生利润营失败3000万元资体宣告破产确保前期利润营期商业理公司运作销售期开发商断开
营期资金确定第树立牺牲概念第二资盘面选择底限确保三年营力争求存求发展业态营模式
未商业规划业态确定引领属市场原资盘原进行目标完成开发退出机制
侯马域特征
THE CHARACTER OF HOUMA
消费力严重二级分化市场
● 侯马基概况：
侯马位山西省西南部口23万属标准陆型县级城市早期北侯马南义乌称号北方区商品销售中心城市化发展交通便利侯马商品位慢慢退出历史舞台现连接侯马省城——太原交通非常方便常规火车外日均班巴返二市间侯马身理位置决定受陕西西安商品辐射力较
城市功辐射圈示意图
● 侯马消费性：
做山西西南区屈指数县级城市周边县乡构成煤矿等重工业产业支柱贫富差距悬殊零售服务等行业中消费方式相中：
1煤矿消费群体集中餐饮娱乐方面消费收入高
方面消费趋高端需包厢等餐环境消费品方面民生必须品商场采购外件高价格商品会太原甚山西外区采购类消费群体仅占总消费群5左右
2政府机关单位消费群集中餐饮娱乐方面消费年均消费数额约9900万元属公关应酬性消费属公款消费消费单价追求费高低更需消费环境消费隐蔽性开具发票等方面够提供便利商品类消费送礼型城市消费形态类消费群体仅占总消费群2左右
3普通百姓群消费基集中民生日品般消费类商品均消费消费期间考虑商品价格相忽视商品质量服务质量价针类消费群体效手段类消费群体仅占总消费群绝数
消费群结构饼状示意图
餐饮娱乐
民生日品
中高消费品
价消费品
煤矿
体营者
高端消费
采购
异采购
少量消费
政府机关
员
高端消费
采购
送礼获
异采购
少量消费
普通百姓
般情况
消费
采购
少量消费
量
消费
消费性汇总示意表
● 侯马商业特征：
○ 案立位置
基火车站核心四周扩散案立位置二商业街区核心起纽带作二商业街区中心
○ 市场营模式
属市场商业营模式陈旧基租赁型营形态部分低档商品（：皮鞋洗涤化妆品等）营户资金匮乏商店营格局限制采扣率形式营形态
○ 市场商品结构
属市场商品品牌强弱相中高档品牌：苹果鳄鱼皮尔卡丹等许知名中低档品牌基商品单价200元少量中高档商品单价超1000元力业种均服饰类商品音电器等专业市场匮乏超市等商品价格偏高休闲娱乐等市场表现明显
○ 市场营环境
均老旧商业环境没中央空调电扶梯等基商业硬件商场营理明显促销活动弱没成型集中购物中心案周边存开业建商业项目会定程度瓜分厂商资源分化消费力
○ 业种规模效益
相诸现市场言新港市场营情况原业种相集中产生规模效益该市场二楼例集中女性服饰商品营业绩租金价格均高楼
○ 消费市场潜力
根侯马市2002年统计年鉴显示
批发零售餐饮年消费额13亿元
中批发零售消费9300万元餐饮消费5700万元
城镇居民消费水准
食品类年均消费1416元
服装类年均消费716元
居住类年均消费361元
年均支配收入5857元
年均支配支出4064元
岗职工均年均收入8251元
存贷款规模扩
城镇居民储蓄存款25亿元
金融机构存款额达32亿元
金融机构项贷款余额21亿元
述数基满足案未消费力
案商业定位
COMMERCE MOTIF
量贩式复合形态购物中心
百货公司商铺化
案基定位
商品价格区分市场业态组合
量贩式复合形态购物中心
量贩概念价中低价格带商品符合绝数消费群
体仅表现商业营模式面表现商品够符合侯马绝数
消费群体面销售表现分割面积销售力销售模式
面
量贩符合侯马类县级城市济收入储蓄高口数量相
较少效商业模式
购物中心指够满足未消费群购物餐饮娱乐休闲场
数零售业态效集中场充分发挥商品商品间销售时达
1+1>2效果场够满足消费群体消费场
购物中心需体量面积支撑案面积超25000方米理
位置优越购物中心定位案佳商业定位
● 楼层定位：
楼层定位示意图
量贩式购物中心案佳选择定位
● 案命名建议：
○ 标志建议
案标志示意图
○ 命名原
1侯马目前综合性商业设施面积属第
2侯马第家综合性购物中心业态属第
3拥侯马标准百货公司百货属第
4拥侯马标准卖场超市属第
5拥侯马第室商业街概念商铺属第
6聘请海专业公司进驻全程销售招商理专业属第
7第代表字面身意义具积极含义
案销售阐述
SALE EXPLAIN
面积分割全客层销售象销售模式
案销售阐述
销售案开发商获基收益够商业招商营带资金保障唯途径先启动关键步骤
案销售达佳效果具备条件：
○ 良理环境
案理位置占绝优势优现商场建商场位置谓商业否成功营理位置占60素案方面非议
○ 政府扶持项目
做案市政府扶持项目年政府形象工程国家银行贷款等宏观济方面控制市商业产贷款越越难案市政府配合未购铺中够银行极支持案销售带巨济支持
○ 新颖商业题材
量贩概念够适合侯马市场商业题材山西概念没案中说量贩概念唯性新颖唯性新颖商业题材案销售带灵魂核心
○ 广受众销售
案购铺营形态返租形态等够面纯投资性购铺顾
客够面投资营性购铺顾客属绝全客层销售房产
项目案基购铺象应周边投资概念想投资营顾客面积分割商铺商铺单价提升总价偏低持少量货币想进行投资房产顾客放低门槛购铺顾客受众面度提升案销售利润极化
○ 专业公司运营
做提案公司结合商业房产专业公司目前国数类公司案属标准商业房产项目商铺销售中相互托相互存效控制案销售招商工作理应根指挥棒运做样避免纯销售公司获佣金混乱销售钱走情况避免纯商业公司胡乱招商钱走情况
案市场状况
案销售市场调查示意图
案销售方式
● 销售象细分类：
1纯投资性客户：仅做购铺进行营
类温州等客户周边区煤矿等范围
类客户需相返租回报满足投资收益
2投资营性客户：投资购铺进行营
类客户周边区体营者
类客户资金量充足购铺般面积低总价
● 商铺客户应关系：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
投资型
√
√
√
√
√
√
？
？
投资营型
√
√
√
√
√
√
√
原：限度满足购铺顾客
● 商铺分割标准：
B1F
1F
2F5F
6F7F
面积分割高单价方式产生低总价商铺适合数购铺客户
适中面积分割楼做案坐标价格面资金充足购铺客户
面积分割高单价方式产生低总价商铺适合数购铺客户
属特殊业种视购铺情况定
● 商铺销售价格参考（价格单位：万元）：
楼层
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
总面积
3880
3880
3880
3880
3880
3880
2960
2960
均单价
050
150
100
075
050
040
030
020
单铺
均面积
10
15
12
12
8
8
整馆销售参考
总价
5
225
12
9
4
32
990
660
4成首付
2
9
48
36
16
128
396
264
楼层总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
888
592
案销售总价约：19522万元
销售均价约6507元方米
● 商铺销售6利剑：
1疑匹敌理位置市政府重点商业项目
2低首付128万元获黄金商铺1间
3全新商业新概念——量贩型购物中心
4银行提供6成10年揭
5三年均返租8家坐收鱼翁利
6专业公司全程策划全程服务理永续营佳保障
● 三年100返租费预算（单位：万元）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
888
592
返租例（毛）
100计算返租
议
第年75
1455
4365
291
21825
1455
1164
第二年8
1552
4656
3104
2328
1552
12416
第三年85
1649
4947
3298
24735
1649
13192
计
4656
13968
9312
6984
4656
37248
三年返租合计：4330万元
均年返租费：1443万元
● 销售预计成：
项目
预计费
售楼处建造装修
10万元
售楼处办公设备
5万元
楼书设计制作印刷
（5000）5万元
销售广告
（销售额15）450万元
公关招费
（包括办证方关系处理）15万元
预见费
630万元（含销售佣金3）
合计
1115万元
● 案销售价格支撑原：
属市场基调查整体侯马区商铺销售价格偏高街商铺销售均价1000015000元方米支撑案楼均价15000元方米原
二楼部分结合商业题材商业定位楼均价做全馆坐标价格次类推
● 销售广告推广方式：
鉴侯马特殊情况常规众媒体广告方式起良效果更需够效针目标客户进行宣传提供种适方式：
1侯马方性报纸
2山西省日报晚报
3DM直接投递
4具规模乡巡回展示车辆
5政府配合出面软性报道
6太原电视台车楼观节目
7区域性公益活动演出活动
等等……
● 销售阶段性：
7月
8月
9月
10月
11月
12月
中
中
中
中
中
中
销售预热期
强势销售期
销售清盘期
中：强势销售期预期完成总面积75
● 案交房标准：
1 案商业特性完成外观设计施工
2 案商业特性完成15楼天花板面柱面装修
3 完成案中央空调电扶梯电梯双回路电源电量增容（基
电力需求3500KW）消防设施厕设施装修逃生通道设施
装修楼层商铺分割等工程
案商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
室商业街形式百货商品商铺化
案市场状况
案商业市场调查示意图
案商业阐述
商业案基特性销售建立良坚实续做铺垫商业题材否出意新取胜销售否成功关键商业专业运做前期投资商铺客户予良回报关键总商业成功运做案销售关键开发商否获预期收益唯保障
● 案适合商业业态：
○ 百货公司
百货公司基扣率店形式存太原唯时结付款商场仅百盛商场均存拖欠货款情况造成资金力足供应商力进货商场营恶性循环侯马区低档庆丰购物中心飞龙商场外基均租金店营方式侯马区扣率店营商品均低档商品适合百货公司营定位百货公司前期投入成较高必须投入案核心五述标准营赢利费力支持案营
○ 批发市场
侯马理位置济发展交通便利等诸素法做商品流通核心属商品生产基基批发渠道均太原市西安市批发形态市场适合案
● 案商业业种划分：
楼层
馆名
业种
7F
演歌台
KTV包间夜总会
6F
海鲜馆
包间式餐饮
5F
价百货街
低档价百货类商品
4F
绅士服饰街
中档中低档男性商品体育运动商品中性休闲商品
3F
品位生活街
中档中低档成熟女性商品童商品家庭品
2F
青春少女街
中档中低档年轻女性商品
1F
国际名店街
中高档服饰皮件化妆品黄金珠宝钟表眼镜
B1F
生活量贩超市
食品非食品部分生鲜产品
● 业态规划原：
1高销售价格高租金价格商业形态应
2低销售价格低租金价格商业形态应
3针顶尖消费群特殊业种（餐饮娱乐楼名店）应
4量贩超市案集客核心应
● 楼层目标顾客（√√√高值）：
B1F
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
消费群体
煤矿体业
√√
√√√
√√
√
√√
√√
√√√
√√√
政府机关员
√√
√√
√
√√
√
√
√√√
√√√
普通居民
√√√
√
√√√
√√√
√√√
√√√
√
√
● 厂商营模式（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
公司返租统营
√√√
√√
√
√
√
√
商户纯租赁形式
√√
√√
√√
√√
√√
业购铺营
√√
√√
√
√
√
√√√
√√√
● 目标顾客年龄层（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
016少年童
√√√
√
√√√
√
1735白领族
√√√
√√
√√√
√√√
√√
√√√
√√
√√
35中老年族
√√√
√√√
√
√√√
√√√
√√√
√√√
● 商品档次基定位（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
低档
√√√
√√√
√√√
√√√
√√√
中档
√√
√√√
√√
√√
√√
√
√
√
高档
√√
√√√
√√√
● 生活量贩超市简说明：
生活量贩超市商品结构示意图
生活量贩超市营方式示意图
● 15楼商铺简说明：
○ 目标招商象
1侯马营户55
2太原营户30
3山西区外省营户10
4公司营商品采购5
○ 营户设柜标准
1品牌营户
2非假伪劣侵权性商品营户
3够提供商品代理销等证明营户
4良形象营户
5足够资金营户
6符合中档低档辅商品价格带营户
营模式：
1租赁户：租金+物业理费
2营户：物业理费
● 全馆收益价格预算：
○ 基商业数
1楼房率55计算实际面积约2134方米
2二五楼房率60计算层实际面积约2328方米
3租赁面积实际面积计算
○ 楼层租赁理价格（未含物业理费）：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均租金单价
50
38
26
20
15
单铺均面积
20
15
15
15
10
单铺年均租金
365万
208万
142万
110万
055万
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
年15楼租金收益1231万元
租金定价标准商圈市场调查参考基础
○ 15楼物业费理价格
15楼物业费均价35元方米月
15楼实际面积合计11446方米
15楼年物业费收入480万元
物业费标准新田市场（39元方米月）参考
● 商业筹建成：
○ 装费：
鉴甲方交房标准前提：
115楼基考虑租赁型商铺基乙丙工程费仅预备150万作部分调整费（工程方面）
2装修计：150万元
○ 设备物品费：
115楼仅综合布线背景音乐设备10万元计算
2办公设备家私保安设备保洁设备40万元计算
3遇见杂费20万元
4设备物品费计70万元
○ 员耗材
1部理员：500元月*15*45月（陆续位）34万元
2般理员：350元月*30*25月（陆续位）26万元
3办公耗材公关差旅月3万元*6月18万元
4员耗材计24万元
○ 广告费包含销售广告中做行支付
○ 述计244万元
● 商业营运成：
○ 营运期耗费
15楼公面积约7760方米全年源费约180万元
○ 理员
500元月*15*12月9万元
350元月*30*12月126万元
○ 办公广告
10万元月计算120万元年
○ 述计3216万元
● 三年营期总成：
案筹建成244万元三年分摊年约813万元
案营期营运成年3216万元
述合计813万+3216万4029万元年
15楼均分摊约8058万元
● 超市营运情况概述：
受发展商求超市营求案暂超市进行总体财务分析根3880方米超市属市场均超市消费单价约20元案超市年业绩预计3000万元年需150万效顾客支撑日均4100次效顾客1：5流计算日店数量约20000侯马总口23万相较约1：115概率
超市毛利率5计算案超市年收益约150万元
● 67楼营运情况概述：
案67楼特殊餐饮娱乐业种需整馆方式进行营特殊性规划改二层楼进行财务分析
案财务分析
FINANCE ANALYSE
案财务分析
● 案B1F5F销售价格：
楼层
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
总面积
3880
3880
3880
3880
3880
3880
均单价
050
150
100
075
050
040
楼层总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
● 案B1F5F租金价格：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均租金单价
50
38
26
20
15
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
● 案B1F5F物业价格：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均物业价格
35元方米月
楼层年租总价
896万
978万
978万
978万
978万
● 15楼第年100返租进行财务分析：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
1164
8058
19698
127
978
2248
2782
4F
1455
8058
22608
170
978
2678
4172
3F
21825
8058
29883
221
978
3188
1997
2F
291
8058
37158
323
978
4208
4922
1F
4365
8058
51708
390
896
4796
3748
合计
120765
4029
161055
1231
4808
17118
10125
● 15楼第二年100返租进行财务分析租金递增10计算：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
12416
8058
20474
1397
978
2375
3276
4F
1552
8058
23578
187
978
2848
4902
3F
2328
8058
31338
2431
978
3409
2752
2F
3104
8058
39098
3553
978
4531
6212
1F
4656
8058
54618
429
896
5186
2758
合计
128816
4029
169106
13541
4808
18349
14384
● 15楼第三年100返租进行财务分析租金递增10计算：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
13192
8058
2125
1537
978
2515
39
4F
1649
8058
24548
2057
978
3035
5802
3F
24735
8058
32793
2674
978
3652
3727
2F
3298
8058
41038
3908
978
4886
7822
1F
4947
8058
57528
4719
896
5615
1378
合计
136867
4029
177157
14895
4808
19703
19873
● 案收益合计：
○ 销售溢价合计（万元）
销售总价
发展商利润
销售成
收购成
销售节余
19552
2000
1115
15000
1407
○ 三年租金物业收益合计（万元）
第年
第二年
第三年
合计
10125
14384
19873
44382
述总收益185082万元
中：
○ 超市营成利润
表：
面积
销售价格
第年返租
第二年返租
第三年返租
返租总成
3880
1940
1455
1552
1649
4656
表二：
前期设备投入800万元计算三年摊提年267万元
年营销费（包括员源费）约80万元
商品全代销方式营
年份
支出
收入
合算
设备摊提
营费
支出计
营业业绩
营业毛利
收入计
NO1
267万
80万
347万
3000万
5
150万
197万
NO2
267万
80万
347万
3300万
165万
182万
NO3
267万
80万
347万
3630万
1815万
1655万
合计
800万
240万
1040万元
9930万
4965万
5435万
● 案财务三年总分析
1三年销售溢价租金物业收益185082万元
见表说明
2超市营属亏损状态三年亏损5435万
剩余营利润1850825435万元130732万元
3考虑新店开业采取3月免租优惠损失约372万元
剩余营利润130732372万元93532万元
4考虑超市商品100代销中预备200万营商品费
超市商品三年营亏损然损耗消失
剩余营利润9353220073532万元
515楼营商品准备预备金300万元
三年营约产生利润做进货准备资金营商品赢余部分约商品库存计入财务赢利成做现金储备
剩余营利润7353230043532万元
6述项费分摊剩余43532万元做楼层营期间风险资金营方式保证发展商获利全盘推出基够实现三年稳步营
理学名言
方案等合理方案
合理方案方案
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量贩式购物中心商业规划方案
Planning Scheme Of Super Shopping Center
山西侯马
SHANXI HOUMA
规划公司基介绍
BACKGROUND
规划公司基介绍
● 公司背景介绍：
公司理员均具备年外资零售店验资深涉足百货超市市场专卖店等系列零售业态时家外资房产服务机构事年商铺销售招商理咨询等工作员
● 重点案例说明：
○ 海福士广场
新加坡凯德置集团投资商业建筑面积50000方米司员海第太戴维斯物业顾问公司（英资）合作进行规划招商工作量贩型品牌店核心楼层楼辅品牌名店进行结合集购物餐饮娱乐休闲体型购物中心2003年海唯开业型商业项目全案租赁店营模式
○ 郑州丹尼斯百货
台湾东裕集团投资建筑面积60000方米年中原区唯外资综合性百货公司中包括丹尼斯百货丹尼斯量贩店年销售业绩12亿元民币位居全国单店零售店排行第12
位河南省销售第现辖安阳丹尼斯洛阳丹尼斯许昌丹尼斯
新乡丹尼斯等连锁店司员台湾理员合作规划招
商营理全案扣率店租赁店相结合营模式
○ 兰州世纪春天百货量贩（现更名百安购物广场）
甘肃成置业公司投资建筑面积65000方米西北区购物中心项目司员规划招商营理历时4月筹备开创短期成功运做面积商业设施先河项目中包括45000方米百货公司20000方米量贩店
○ 南京翠屏国际城
147万方米超居住区中包含30000方米社区商业设施司全程规划招商营理司注册中国唯专门超社区商业设施提供商业配套服务品牌
——生活家商业产表现模式案正操作中
○ 芜湖新时代商业街
1475米长标准商业步行街商业面积70000方米皖南区商业街标准城市辅商圈商业设施案司全程负责该步行街商业规划全步行街分成5题商业区成功原定3000元方米商铺均价炒做均5000元方米价格
○ 天津金汇广场
建筑面积80000方米天津SHOPPING MALL全业态
全客层商业设施卖场商铺电影院餐饮娱乐专业题店组成案司员负责规划招商营理
○ 南京洋百货
原海太洋百货基员组成团队万达集团投资面积60000方米标准百货店模式南京时尚百货店开业第日创造中国单日业绩高值——2200万元
○ 中国商业动产网
司注册实施中国目前唯家商业产门户网站司集合商业产优秀资源信息整合基础专国商业产项目提供信息资源商业服务产服务网站目前网站正酝酿升级造成中国优秀专业门户网站
案规划核心
THE KERNEL OF LAYOUT
造晋南区独二商业旗舰
案规划核心
● 五基规划核心：
核心
量贩卖场百货公司基础衍生出
更适宜三级城市营零售业态
核心二
量贩店视蓝领店概念相
白领店（质贩店）孕育生
核心三
高销售价格应高租金商铺规划基础
核心四
案标准商业产项目
核心五
发展商获取销售溢价时预留部分溢价资金做
案商业运营基费降低纯商业模式风险
● 核心概念阐述：
○ 核心说明
字面含义粗浅理解量贩店卖场含义类似实然
量贩店代表卖场量贩营形态言百货公司营形态中逐渐衍生出商品价格核心非商品销售数量绝界线量贩独营形态更符合消费者需求
○ 核心二说明
量贩视蓝领店概念相百货店言般百货公司面谓白领阶层贩卖优质品牌商品时贩卖优质服务环境商品价格带百货店基定位锁定目标消费者基础商品价格带通品牌商品表现量贩店实包含述基础作商品价格带商场定位根贩卖商品更趋低廉价佐丹奴真维斯等品牌例标准适合量贩店营品牌价格带基锁定200元范围商品陈列品种数量表现ESPRIT等品牌标准质贩型品牌针中高收入消费群体销售陈列销售模式商品价格等均述品牌绝区分
针案位侯马区言根没谓白领蓝领定位概念说量贩案商业销售推广佳定义
○ 核心三说明
侯马房产市场泡沫严重街商铺销售15000元单价二级市场街商铺炒做20000元单价情况均租金仅支持25元方米天租赁市场投资市场例严重失调商铺售价高普通住宅楼盘单价
10倍见市场方面非常理性成熟应效方式统规划基础商品业种严格区分前提高销售单价应高租赁单价单楼层应相应销售返租成营成进行全馆均分配原期营调整局部全面达船调头原
○ 核心四说明
案标准商业产项目绝非单商业项目产项目机结合商业产案成功胜出基础商铺销售中相互托相互存效控制案销售招商工作理应根指挥棒运做样避免纯销售公司获佣金混乱销售钱走情况避免纯商业公司胡乱招商钱走情况
○ 核心五说明
侯马系晋南区中等规模县级市区域济特征十分明显商业目前形态中型超市批零市场二线品牌专卖店餐饮娱乐休闲
极发达作销售终端成构成租金水准低短期扬空间
市场消费力法单边市场表现消费理念消费性受制约总起码意义侯马非常初级市场
案座落侯马火车站面二条商业街交口处系该市标建筑系典型综合百货楼设计业收购均价该市目前住宅售价约三倍售价市场租金均价较已显见泡沫时唯标区位标建筑该项目已成该市形象工程政府时间目标尤关注简单换手交易已成空间选择合适业态进入定周期营外 退出途径
目前侯马商品结构市场状况零售业态消费性消费指均支持样30000方米体量商场显易见属市场现状进行全面突破导市场引领消费角度架构未营存活性没
历程必须前提开发商三年营期作退出机制倒
推通盘销售额否溢价部分支持营期资金换言假设2亿元
销售额开发商走17亿元剩3000万元营三年营成功3000万元继续产生利润营失败3000万元资体宣告破产确保前期利润营期商业理公司运作销售期开发商断开
营期资金确定第树立牺牲概念第二资盘面选择底限确保三年营力争求存求发展业态营模式
未商业规划业态确定引领属市场原资盘原进行目标完成开发退出机制
侯马域特征
THE CHARACTER OF HOUMA
消费力严重二级分化市场
● 侯马基概况：
侯马位山西省西南部口23万属标准陆型县级城市早期北侯马南义乌称号北方区商品销售中心城市化发展交通便利侯马商品位慢慢退出历史舞台现连接侯马省城——太原交通非常方便常规火车外日均班巴返二市间侯马身理位置决定受陕西西安商品辐射力较
城市功辐射圈示意图
● 侯马消费性：
做山西西南区屈指数县级城市周边县乡构成煤矿等重工业产业支柱贫富差距悬殊零售服务等行业中消费方式相中：
1煤矿消费群体集中餐饮娱乐方面消费收入高
方面消费趋高端需包厢等餐环境消费品方面民生必须品商场采购外件高价格商品会太原甚山西外区采购类消费群体仅占总消费群5左右
2政府机关单位消费群集中餐饮娱乐方面消费年均消费数额约9900万元属公关应酬性消费属公款消费消费单价追求费高低更需消费环境消费隐蔽性开具发票等方面够提供便利商品类消费送礼型城市消费形态类消费群体仅占总消费群2左右
3普通百姓群消费基集中民生日品般消费类商品均消费消费期间考虑商品价格相忽视商品质量服务质量价针类消费群体效手段类消费群体仅占总消费群绝数
消费群结构饼状示意图
餐饮娱乐
民生日品
中高消费品
价消费品
煤矿
体营者
高端消费
采购
异采购
少量消费
政府机关
员
高端消费
采购
送礼获
异采购
少量消费
普通百姓
般情况
消费
采购
少量消费
量
消费
消费性汇总示意表
● 侯马商业特征：
○ 案立位置
基火车站核心四周扩散案立位置二商业街区核心起纽带作二商业街区中心
○ 市场营模式
属市场商业营模式陈旧基租赁型营形态部分低档商品（：皮鞋洗涤化妆品等）营户资金匮乏商店营格局限制采扣率形式营形态
○ 市场商品结构
属市场商品品牌强弱相中高档品牌：苹果鳄鱼皮尔卡丹等许知名中低档品牌基商品单价200元少量中高档商品单价超1000元力业种均服饰类商品音电器等专业市场匮乏超市等商品价格偏高休闲娱乐等市场表现明显
○ 市场营环境
均老旧商业环境没中央空调电扶梯等基商业硬件商场营理明显促销活动弱没成型集中购物中心案周边存开业建商业项目会定程度瓜分厂商资源分化消费力
○ 业种规模效益
相诸现市场言新港市场营情况原业种相集中产生规模效益该市场二楼例集中女性服饰商品营业绩租金价格均高楼
○ 消费市场潜力
根侯马市2002年统计年鉴显示
批发零售餐饮年消费额13亿元
中批发零售消费9300万元餐饮消费5700万元
城镇居民消费水准
食品类年均消费1416元
服装类年均消费716元
居住类年均消费361元
年均支配收入5857元
年均支配支出4064元
岗职工均年均收入8251元
存贷款规模扩
城镇居民储蓄存款25亿元
金融机构存款额达32亿元
金融机构项贷款余额21亿元
述数基满足案未消费力
案商业定位
COMMERCE MOTIF
量贩式复合形态购物中心
百货公司商铺化
案基定位
商品价格区分市场业态组合
量贩式复合形态购物中心
量贩概念价中低价格带商品符合绝数消费群
体仅表现商业营模式面表现商品够符合侯马绝数
消费群体面销售表现分割面积销售力销售模式
面
量贩符合侯马类县级城市济收入储蓄高口数量相
较少效商业模式
购物中心指够满足未消费群购物餐饮娱乐休闲场
数零售业态效集中场充分发挥商品商品间销售时达
1+1>2效果场够满足消费群体消费场
购物中心需体量面积支撑案面积超25000方米理
位置优越购物中心定位案佳商业定位
● 楼层定位：
楼层定位示意图
量贩式购物中心案佳选择定位
● 案命名建议：
○ 标志建议
案标志示意图
○ 命名原
1侯马目前综合性商业设施面积属第
2侯马第家综合性购物中心业态属第
3拥侯马标准百货公司百货属第
4拥侯马标准卖场超市属第
5拥侯马第室商业街概念商铺属第
6聘请海专业公司进驻全程销售招商理专业属第
7第代表字面身意义具积极含义
案销售阐述
SALE EXPLAIN
面积分割全客层销售象销售模式
案销售阐述
销售案开发商获基收益够商业招商营带资金保障唯途径先启动关键步骤
案销售达佳效果具备条件：
○ 良理环境
案理位置占绝优势优现商场建商场位置谓商业否成功营理位置占60素案方面非议
○ 政府扶持项目
做案市政府扶持项目年政府形象工程国家银行贷款等宏观济方面控制市商业产贷款越越难案市政府配合未购铺中够银行极支持案销售带巨济支持
○ 新颖商业题材
量贩概念够适合侯马市场商业题材山西概念没案中说量贩概念唯性新颖唯性新颖商业题材案销售带灵魂核心
○ 广受众销售
案购铺营形态返租形态等够面纯投资性购铺顾
客够面投资营性购铺顾客属绝全客层销售房产
项目案基购铺象应周边投资概念想投资营顾客面积分割商铺商铺单价提升总价偏低持少量货币想进行投资房产顾客放低门槛购铺顾客受众面度提升案销售利润极化
○ 专业公司运营
做提案公司结合商业房产专业公司目前国数类公司案属标准商业房产项目商铺销售中相互托相互存效控制案销售招商工作理应根指挥棒运做样避免纯销售公司获佣金混乱销售钱走情况避免纯商业公司胡乱招商钱走情况
案市场状况
案销售市场调查示意图
案销售方式
● 销售象细分类：
1纯投资性客户：仅做购铺进行营
类温州等客户周边区煤矿等范围
类客户需相返租回报满足投资收益
2投资营性客户：投资购铺进行营
类客户周边区体营者
类客户资金量充足购铺般面积低总价
● 商铺客户应关系：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
投资型
√
√
√
√
√
√
？
？
投资营型
√
√
√
√
√
√
√
原：限度满足购铺顾客
● 商铺分割标准：
B1F
1F
2F5F
6F7F
面积分割高单价方式产生低总价商铺适合数购铺客户
适中面积分割楼做案坐标价格面资金充足购铺客户
面积分割高单价方式产生低总价商铺适合数购铺客户
属特殊业种视购铺情况定
● 商铺销售价格参考（价格单位：万元）：
楼层
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
总面积
3880
3880
3880
3880
3880
3880
2960
2960
均单价
050
150
100
075
050
040
030
020
单铺
均面积
10
15
12
12
8
8
整馆销售参考
总价
5
225
12
9
4
32
990
660
4成首付
2
9
48
36
16
128
396
264
楼层总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
888
592
案销售总价约：19522万元
销售均价约6507元方米
● 商铺销售6利剑：
1疑匹敌理位置市政府重点商业项目
2低首付128万元获黄金商铺1间
3全新商业新概念——量贩型购物中心
4银行提供6成10年揭
5三年均返租8家坐收鱼翁利
6专业公司全程策划全程服务理永续营佳保障
● 三年100返租费预算（单位：万元）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
888
592
返租例（毛）
100计算返租
议
第年75
1455
4365
291
21825
1455
1164
第二年8
1552
4656
3104
2328
1552
12416
第三年85
1649
4947
3298
24735
1649
13192
计
4656
13968
9312
6984
4656
37248
三年返租合计：4330万元
均年返租费：1443万元
● 销售预计成：
项目
预计费
售楼处建造装修
10万元
售楼处办公设备
5万元
楼书设计制作印刷
（5000）5万元
销售广告
（销售额15）450万元
公关招费
（包括办证方关系处理）15万元
预见费
630万元（含销售佣金3）
合计
1115万元
● 案销售价格支撑原：
属市场基调查整体侯马区商铺销售价格偏高街商铺销售均价1000015000元方米支撑案楼均价15000元方米原
二楼部分结合商业题材商业定位楼均价做全馆坐标价格次类推
● 销售广告推广方式：
鉴侯马特殊情况常规众媒体广告方式起良效果更需够效针目标客户进行宣传提供种适方式：
1侯马方性报纸
2山西省日报晚报
3DM直接投递
4具规模乡巡回展示车辆
5政府配合出面软性报道
6太原电视台车楼观节目
7区域性公益活动演出活动
等等……
● 销售阶段性：
7月
8月
9月
10月
11月
12月
中
中
中
中
中
中
销售预热期
强势销售期
销售清盘期
中：强势销售期预期完成总面积75
● 案交房标准：
1 案商业特性完成外观设计施工
2 案商业特性完成15楼天花板面柱面装修
3 完成案中央空调电扶梯电梯双回路电源电量增容（基
电力需求3500KW）消防设施厕设施装修逃生通道设施
装修楼层商铺分割等工程
案商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
室商业街形式百货商品商铺化
案市场状况
案商业市场调查示意图
案商业阐述
商业案基特性销售建立良坚实续做铺垫商业题材否出意新取胜销售否成功关键商业专业运做前期投资商铺客户予良回报关键总商业成功运做案销售关键开发商否获预期收益唯保障
● 案适合商业业态：
○ 百货公司
百货公司基扣率店形式存太原唯时结付款商场仅百盛商场均存拖欠货款情况造成资金力足供应商力进货商场营恶性循环侯马区低档庆丰购物中心飞龙商场外基均租金店营方式侯马区扣率店营商品均低档商品适合百货公司营定位百货公司前期投入成较高必须投入案核心五述标准营赢利费力支持案营
○ 批发市场
侯马理位置济发展交通便利等诸素法做商品流通核心属商品生产基基批发渠道均太原市西安市批发形态市场适合案
● 案商业业种划分：
楼层
馆名
业种
7F
演歌台
KTV包间夜总会
6F
海鲜馆
包间式餐饮
5F
价百货街
低档价百货类商品
4F
绅士服饰街
中档中低档男性商品体育运动商品中性休闲商品
3F
品位生活街
中档中低档成熟女性商品童商品家庭品
2F
青春少女街
中档中低档年轻女性商品
1F
国际名店街
中高档服饰皮件化妆品黄金珠宝钟表眼镜
B1F
生活量贩超市
食品非食品部分生鲜产品
● 业态规划原：
1高销售价格高租金价格商业形态应
2低销售价格低租金价格商业形态应
3针顶尖消费群特殊业种（餐饮娱乐楼名店）应
4量贩超市案集客核心应
● 楼层目标顾客（√√√高值）：
B1F
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
消费群体
煤矿体业
√√
√√√
√√
√
√√
√√
√√√
√√√
政府机关员
√√
√√
√
√√
√
√
√√√
√√√
普通居民
√√√
√
√√√
√√√
√√√
√√√
√
√
● 厂商营模式（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
公司返租统营
√√√
√√
√
√
√
√
商户纯租赁形式
√√
√√
√√
√√
√√
业购铺营
√√
√√
√
√
√
√√√
√√√
● 目标顾客年龄层（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
016少年童
√√√
√
√√√
√
1735白领族
√√√
√√
√√√
√√√
√√
√√√
√√
√√
35中老年族
√√√
√√√
√
√√√
√√√
√√√
√√√
● 商品档次基定位（√√√高值）：
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
6F
7F
低档
√√√
√√√
√√√
√√√
√√√
中档
√√
√√√
√√
√√
√√
√
√
√
高档
√√
√√√
√√√
● 生活量贩超市简说明：
生活量贩超市商品结构示意图
生活量贩超市营方式示意图
● 15楼商铺简说明：
○ 目标招商象
1侯马营户55
2太原营户30
3山西区外省营户10
4公司营商品采购5
○ 营户设柜标准
1品牌营户
2非假伪劣侵权性商品营户
3够提供商品代理销等证明营户
4良形象营户
5足够资金营户
6符合中档低档辅商品价格带营户
营模式：
1租赁户：租金+物业理费
2营户：物业理费
● 全馆收益价格预算：
○ 基商业数
1楼房率55计算实际面积约2134方米
2二五楼房率60计算层实际面积约2328方米
3租赁面积实际面积计算
○ 楼层租赁理价格（未含物业理费）：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均租金单价
50
38
26
20
15
单铺均面积
20
15
15
15
10
单铺年均租金
365万
208万
142万
110万
055万
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
年15楼租金收益1231万元
租金定价标准商圈市场调查参考基础
○ 15楼物业费理价格
15楼物业费均价35元方米月
15楼实际面积合计11446方米
15楼年物业费收入480万元
物业费标准新田市场（39元方米月）参考
● 商业筹建成：
○ 装费：
鉴甲方交房标准前提：
115楼基考虑租赁型商铺基乙丙工程费仅预备150万作部分调整费（工程方面）
2装修计：150万元
○ 设备物品费：
115楼仅综合布线背景音乐设备10万元计算
2办公设备家私保安设备保洁设备40万元计算
3遇见杂费20万元
4设备物品费计70万元
○ 员耗材
1部理员：500元月*15*45月（陆续位）34万元
2般理员：350元月*30*25月（陆续位）26万元
3办公耗材公关差旅月3万元*6月18万元
4员耗材计24万元
○ 广告费包含销售广告中做行支付
○ 述计244万元
● 商业营运成：
○ 营运期耗费
15楼公面积约7760方米全年源费约180万元
○ 理员
500元月*15*12月9万元
350元月*30*12月126万元
○ 办公广告
10万元月计算120万元年
○ 述计3216万元
● 三年营期总成：
案筹建成244万元三年分摊年约813万元
案营期营运成年3216万元
述合计813万+3216万4029万元年
15楼均分摊约8058万元
● 超市营运情况概述：
受发展商求超市营求案暂超市进行总体财务分析根3880方米超市属市场均超市消费单价约20元案超市年业绩预计3000万元年需150万效顾客支撑日均4100次效顾客1：5流计算日店数量约20000侯马总口23万相较约1：115概率
超市毛利率5计算案超市年收益约150万元
● 67楼营运情况概述：
案67楼特殊餐饮娱乐业种需整馆方式进行营特殊性规划改二层楼进行财务分析
案财务分析
FINANCE ANALYSE
案财务分析
● 案B1F5F销售价格：
楼层
B1F
1F
2F
3F
4F
5F
总面积
3880
3880
3880
3880
3880
3880
均单价
050
150
100
075
050
040
楼层总价
1940
5820
3880
2910
1940
1552
● 案B1F5F租金价格：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均租金单价
50
38
26
20
15
楼层年租总价
390万
323万
221万
170万
127万
● 案B1F5F物业价格：
1F
2F
3F
4F
5F
楼层实际面积
2134
2328
2328
2328
2328
均物业价格
35元方米月
楼层年租总价
896万
978万
978万
978万
978万
● 15楼第年100返租进行财务分析：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
1164
8058
19698
127
978
2248
2782
4F
1455
8058
22608
170
978
2678
4172
3F
21825
8058
29883
221
978
3188
1997
2F
291
8058
37158
323
978
4208
4922
1F
4365
8058
51708
390
896
4796
3748
合计
120765
4029
161055
1231
4808
17118
10125
● 15楼第二年100返租进行财务分析租金递增10计算：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
12416
8058
20474
1397
978
2375
3276
4F
1552
8058
23578
187
978
2848
4902
3F
2328
8058
31338
2431
978
3409
2752
2F
3104
8058
39098
3553
978
4531
6212
1F
4656
8058
54618
429
896
5186
2758
合计
128816
4029
169106
13541
4808
18349
14384
● 15楼第三年100返租进行财务分析租金递增10计算：
楼层
支出
收入
合算
返租成
营摊提
支出计
租金收入
物业收入
收入计
5F
13192
8058
2125
1537
978
2515
39
4F
1649
8058
24548
2057
978
3035
5802
3F
24735
8058
32793
2674
978
3652
3727
2F
3298
8058
41038
3908
978
4886
7822
1F
4947
8058
57528
4719
896
5615
1378
合计
136867
4029
177157
14895
4808
19703
19873
● 案收益合计：
○ 销售溢价合计（万元）
销售总价
发展商利润
销售成
收购成
销售节余
19552
2000
1115
15000
1407
○ 三年租金物业收益合计（万元）
第年
第二年
第三年
合计
10125
14384
19873
44382
述总收益185082万元
中：
○ 超市营成利润
表：
面积
销售价格
第年返租
第二年返租
第三年返租
返租总成
3880
1940
1455
1552
1649
4656
表二：
前期设备投入800万元计算三年摊提年267万元
年营销费（包括员源费）约80万元
商品全代销方式营
年份
支出
收入
合算
设备摊提
营费
支出计
营业业绩
营业毛利
收入计
NO1
267万
80万
347万
3000万
5
150万
197万
NO2
267万
80万
347万
3300万
165万
182万
NO3
267万
80万
347万
3630万
1815万
1655万
合计
800万
240万
1040万元
9930万
4965万
5435万
● 案财务三年总分析
1三年销售溢价租金物业收益185082万元
见表说明
2超市营属亏损状态三年亏损5435万
剩余营利润1850825435万元130732万元
3考虑新店开业采取3月免租优惠损失约372万元
剩余营利润130732372万元93532万元
4考虑超市商品100代销中预备200万营商品费
超市商品三年营亏损然损耗消失
剩余营利润9353220073532万元
515楼营商品准备预备金300万元
三年营约产生利润做进货准备资金营商品赢余部分约商品库存计入财务赢利成做现金储备
剩余营利润7353230043532万元
6述项费分摊剩余43532万元做楼层营期间风险资金营方式保证发展商获利全盘推出基够实现三年稳步营
理学名言
方案等合理方案
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