福邸西湖（店面）营销简案
第篇 市场项目分析
泉州市房产市场概况
1 宏观济运行产业结构变化
1）相关部门统计报道2002年全国商品房空置率继续加年年15月份全国商品房空置面积增长幅度达82高年23水
2）全国商品房销售速度放慢年期相年全国销售面积回落8价格跌33
3）2002年半年泉州GDP值年增长108居民收入增长78消费指数降09
4）泉州期商品房交易量降半年泉州住宅成交2153起成交面积2663万M2金额60894亿元年分降9807
5）2002年7月末泉州空置房面积达5582万M2年增长352
6）2002年第二季度泉州房产企业景气指数933年降133
2 政策法规城市发展规划泉州房产市场影响
1）2002年7月份起国家全力整顿房产业泉州市政府力治理六项法行产业运作规范泉州房产市场带较击
2）土资源采取规范化运作采取政府规划土储备招标出土方式规范房产市场运作时增加项目开发土成房产价格产生定影响
3）2002半年泉州成省级园林城市2005年晋升国家园林城市围绕四山二江半时城市群城市发展远景进行规划方案国际咨询征集活动力促进泉州城市形象品位提升园林景观城市绿化居住环境改善
4）2002年6月底市区太洋花园爆发物业理风波预示着泉州部分市民物业理需求服务意识觉醒时提醒物业理泉州未住宅市场中竞争卖点
5）房产两书次受重视半年起未提供五证两书房产开发企业受政府严惩
6）政府环西湖清源山区域商品房开发作具体控规求房产项目开发产生较影响
3 泉州房产市场发展趋势
1）受泉州古城发展保护需型商业物业重点新区（东部）迁移温陵路西老市区力发展具方特色旅游相关等专卖店形式商业形态
2）泉州城市架构东拓南进战略实施刺桐路东区域成年泉州房产开发重点区域城市重心东移已然显现
3）着海通道渚港坪山隧道建设投入洛江必成泉州未发展热土
4）2002年半年始冠亚城市花园世纪巨星中远名城等楼盘面市宣示着泉州房产业产品时代盘时代
5）区域购买力已基释放高端产品竞争加剧效需求足已明显表现
6）高层住宅已开始逐渐泉州市民接受层住宅热销流高层住宅然严峻
7）着土开发成增加工薪阶层消费住宅城市边缘新区迈进
8）东部洛江着坪山隧道开通价值突显成泉州规模化产品开发基高品质社区孵化器
4泉州商业物业简析
2000年泉州商业物业单位租金断跌甚年表现出街店面空置量增加空租率走高现象具代表性应田安路店面租金新门街店面空租两种殊途市场现状
田安路店面2000年起租金连续开始跌2000年米租金100元月跌年80元月跌幅高达20根相关统计数表明两年泉州商业物业特街店面租金连年跌均跌幅约10左右
笔者调查解街店面难出租租金持续跌非泉州独现象厦门福州均出现程度缩水现象厦门商业旺街店面租金普遍幅跌均跌幅高达15
市湖心街阳光巴黎等已现房项目店面销售中采取返租营模式予定数额投资回报率难取理想销售表现足印证泉州店面销售严峻情形
市场种迹象表明街店面价格已抬高炒’店面投资者作物业应价值价格部分已严重脱离形成定泡沫济泡沫济产生危机已开始初露端倪三两年具体表现
建社区型商业物业（店面）市场整体缩水情形摆脱类项目案客户分（截）流击取理想销售目标必须做产品基础市场定位招商营理着手强力突出项目定位营销题塑造成功典范树立起投资信心特案重关键价格定位
二 周边案分析
1 西湖丽景
店面总数：42间 面积范围：4555㎡ 售价：70007800元㎡（骑楼算面积）
销售率：9286（仅剩3间）
2 星湖苑
店面总量：20余间 面积范围：3050㎡（送夹层） 售价：10800元㎡（现调9800）
总价范围：2954万（力总价50万） 销售率：25左右
客户群体分析
区域源：泉州县市占50左右中南安占绝部分项目周边客户群体占50左右西郊
北峰鲤城老市区带客户群
购买目途：95投资目店面出租升值极少部分客户群体营
三 案商业面SWOT（优劣势机会点隐忧）分析
1项目优势 S
1）案位西郊商圈中心口密集市场集中西郊新村西郊市场毗邻量流消费需求支撑
2）案处西郊片区具较强消费潜力商业发展空间塑性强
3）案西郊区域目前唯新建商业物业满足提升区域商业形态商业价值定促进作
2项目劣势 W
1）处老城区边带偏离市区商业形态低档商业发展受阻商店升值潜力明显泉州周边县市投资客户产生难逾越抗性
2）道路狭窄交通畅目前2条通北峰工业区南安九日山公交线路商业辐射面窄项目定位选择余
3）区域商业消费水较低商业氛围冷清形态杂乱商品品种单档次较低区域商业形象佳消费力外流严重
4）区域商店租金低廉投资型客户影响较利项目销售
3项目机会 O
1）泉州博物馆南建博物馆西湖公园荷花池公园建设改造清源山整治生态园林带
建设市政府城市西部发展力度决心已现已市场遗忘西郊提升价值形象发展良契机
2）旧305省道城西路进行拓宽改造区域形象着良促进作特区域街商业
物业形象价值均获强力提升项目销售力势良机
4项目隐忧 T
2） 泉州东拓南进发展战略东部新区发展完善区域居民外逃例持续增加区域消费力量受影响消弱
3） 受型超市商业卖场击消费观念转变案消费需求支撑降
4） 两年商业景气商业物业租金持续跌均跌幅达10店面售价销售进度受较影响
第二篇 营销企划
区域属性客户定位分析
案位市郊西街环城路交界处区域建筑陈旧环境脏乱区域形象商业价值较差交通条件发达商业辐射面窄区域物业升值潜力明显
案具体操作中应根项目周边现状环境优劣势扬长避短充分挖掘周边综合资源摆脱项目周边商业氛围足影响充分利西郊菜市场周边生活社区流优势特充分助旧305省道改造引导目标客户群体区域案形象价值认
根区域周边项目客户群体分析结合案区域特性交通条件缘属性商业形态氛围等综合考量素案目标客户群体定位：
1区域源：项目周边区域潜客户群体
南安浮桥等外区域客户辅
两者案客户总量占例预计7：3
2购买途：投资购买
营购买客户例较低
两者例约8：2
二项目定位行性分析
项目定位应根区域范围商业济环境客户群体资源项目处理位置等综合素考量定位准确否直接关系项目操作成败
专业市场某商业行业营特性市场身唯性权威性般情况应具备条件：
理位置：缘关系较广泛密切辐射面广区域
交通条件：交通便利便车辆行走货物运输
商业环境：定商业沉淀商业辐射面跨区域市甚越省
市场规模：须具备定市场规模形成集合优势吸引目标消费群
政策扶持：必须政府部门扶持做定条件免工商税收等方面优惠政策
市场配套：停车场仓库物流中心营理广告推广市场促销等
案处区域理位置交通环境商业辐射范围市场身条件等具足够做专业市场素充分体现市场优越性
时做专业市场必须涉项目期市场招商营理问题恰房产业市场结合运作难点案仅三千方米商业店铺济效益佳
综合分析建议：
案定位名优特农副产品市场相行业言农副产品市场需市场规模单体营业面积般1020㎡间西郊两菜市场案起支撑作
二企业济效益价值角度出发案名优特农副产品市场操作概念营销
概念营销案促进两方面：
概念营销够泉州整体商业物业普遍疲软市场势突出项目商业定位项目未
商业作出具体景象描绘塑造表现区域段发展前景物业增值潜力体现投资案获定投资回报案树立起足够投资信心化解目标客户群体案潜投资疑虑抗性
二 概念营销战略具体执行中运灵活进攻退守视具体情况项目期采取
介入行项目期动介入市场招商营理进行专业市场营运
三项目概念定位
商业题：名 优 特产品市场（农副产品）
概念：名优特产品市场种山珍海味制成干货香菇笋干木耳虾仁鱼干等农副产品
项目支撑点：
1 民食天关吃市场庞名优特农副产品年里尤受城里喜爱种山珍海味制成干货储存运输便利性更较口味营养价值城市里异常走俏
2 目前泉州新门街发聚集起干货商铺外没真正农特产品专业市场泉州城市规模市场空间巨
3 案西郊城口菜市场相邻区域商业已具备定基础规模邻南安305省道具资源交通优势潜力供挖掘
4 项目旁两菜市场天带量流案气聚集定促进作
5 项目周边围绕生活社区案提供足够消费支撑
6 西街老泉州农副产品市场集中区域泉州农贸市场发源具深刻行业影响力
商业特色：专业营全国方特产（ 农副产品）造泉州特色商业提升社区商业物业价值形象塑造泉州商业物业惟性排性
核心功：提供便利满足市场居民群众日常生活需求提升商业物业价值树立增强项目投资信心
运作方式：1概念营销纯粹市场营销概念定位
2实质运作成立专业市场营理机构负责项目期市场招商营理
1概念营销基运作程序：
1 赋予项目已定商业题通包装手段项目定位涵具体形象化
2 通种传播媒介软性文章结合种销售道具项目进行炒作塑造提升项
目形象知名度时项目定位深植心获价值认
2概念营销优劣势分析：
优势：项目开发企业需正常项目营销费支出机构设置基达预期目标
劣势：1）市场缺乏效营调控引导易期出现营定位偏差序营等问题
2）项目投入期出现市场营利局面开发企业造成良社会影响
3专业市场实质运作：
1）专业市场实质操作先决条件：
1） 项目销售程必须进入市场招商活动取良效果
2） 项目交付前必须注册成立家市场营理公司（聘请）负责市场推广
理保障市场成功运作
2）专业市场实质运作优劣分析：
优势：1）效保障专业市场序营市场成功运作
2）提升开发企业社会济效益
3）购买客户投资利益定促进保障作
劣势：1） 投入项目正常营销需费员机构设置外需外支付笔相巨市场招商理费
2）需成立聘请专业市场营理公司负责市场营理
3）承担市场营风险
第三篇 销售策略
价格建议
西街店面定价：9000元㎡
西郊菜市场店面：7000元㎡
区街店面：5000元㎡
店面价格均均单价间店面具体单价根店面实际情况进行调整（付款方式定）
二工具建议
1售楼处：装修风格应金黄色色调建议设现售楼处旁利客户住宅店面双重解
2宣传品：1）售楼处板灯箱海报DM面效果图
2）售楼处室外广告牌工围墙刷新工彩旗室外罗马旗
三销售期限务指标
取预售许证起年完成店面总销售面积90
四入市时机
案处市郊西街环城路交界处项目周边均七十年代建筑物环境较差生活配套设施陈旧商业气氛冷清现店面营品种档次均难满足现消费者需求受市区型超市商场击商铺更加难生存投资者该段投资信心度受阻案应前期加广告投入通软性文章结合现场广告板进行炒作塑造专业市场形象名优特产品条街深植心工程形象露出面住宅签约时推出方制造较高销售热潮（10月旬11月旬推案佳时期）
五销售序
区街店面 西郊菜市场 西街店面
销售序原述安排执行实际操作中根现实情况做相应调整项目公开销售前应部分位置店面进行销控热销期推出利充分挖掘店铺商业价值提高项目济效益
六销售策略
1 现场直销
店面公开时举行优惠促销活动通活动制造现场热销气氛业务员客户进行效沟通加深投资者案印象通知意客户参加活动现场逼定制造热烈销售气氛
2 阶段销售
1） 业务员电话追踪前期电访客户促进成交
2） 公司前累积意客户进行筛选踪扩销售面
3） 针性选择客户进行电开门拜访加强已成交老客户联系定期举行老客户回访制扩稳定销售成果
3 价格策略
1） 低开高走利试探案市场接受程度期销售制造项目升值具象
2） 组合付款方式（具体报）销售时灵活运
七销售进度
配合工程进度广告投入行提报
第四篇 合作文相关收费
福邸西湖店面营销代理文相关收费
合作模式
保证策划销售力结合发挥效公司倾全程策划营销代理公司提供项目市场调研包装策划项目销售相关服务
二 合文
福邸西湖店面销售代理合范
开发商（甲方）：
代理商（乙方）：厦门聚贤庄房产营销代理限公司
提高 投资效益等互利协商致基础甲乙双方协商 营销策划代理达成条款签定合
标
甲方全权委托乙方独家代理__________整项目营销策划商品房销售
总销售面积： 方米中：
1）住宅总面积： 方米
2）店面总面积： 方米
3）车库（车位）总面积： 方米
注：项目代理销售面积建设部门批准确定施工图计算准
二期限
合签定日起 年 月 日止
开盘时间：项目取预售许证日起正式开盘时间
三销售指标
1代理价格：（建筑面积准）
1） 住宅均价：
2） 店面均价：
3） 车库（车位）价格（列入销售业绩考核范围）
述基础乙方编制住宅销售底价表（合代理价格附表）店面（商场）销售底价表（合代理价格附表二）作乙方销售低价格作双方结算代理费超价奖金
4） 甲方意中店面住宅作促销单元特价销售
5） 甲乙双方未方意均变更述底价乙方销售价格低双方制定合代理销售价格乙方应负责承担双方制定合嗲里销售价格实际销售价格差额（促销单元外）
6） 甲乙双方定销售底价市场行情符合甲方意乙方低合代理底价销售乙方负责价差差额责
2销售额度
乙方述代理期限须完成 项目合代理销售面积
3销售进度计划表
时间
工程进度
销售进度
项目开盘起 月整
完成合代理销售面积
建筑体工程封顶
完成合代理销售面积
外装修完毕
完成合代理销售面积
项目竣工验收完成
完成合代理销售面积
交房 月
完成合代理销售面积
4销售款项
乙方工作员手客户缴纳购房款项销售款项必须甲方指派财务员收取甲方出具收正式商品房销售专发票
四费标准
代理费：项目代理中乙方收取实际销售总金额20作佣金
超价奖金：项目代理中甲方乙方实际销售金额超出代理金额30作超价奖金支付乙方
广告费：广告促销费（含售楼处样品房广告路牌费）约民币 万元广告费甲方直接审核支付
五代理费结算保证金条款
1乙方购房户签定正式商品房购销合该合规定收该购房款首期付款时（含定金）乙方售面积计入销售进度（销售进度建筑面积计算标准）销售业绩
2乙方应月28日前月销售业绩确认交甲方报备甲方应次月5日前代理费80次性支付乙方预留20作保证金结算类推
3述代理费中预留20作保证金部分甲方应乙方合约定销售进度完成期销售务时10天次性支付乙方乙方代理销售客户发生退房甲方付代理费已付应数扣回
4甲方介绍成交甲方行洽谈成交销售房屋应乙方办理签定认购书商品房购销合事宜计入乙方销售业绩甲方应合约定支付乙方代理费
六甲方责
1甲方确保委托乙方销售房产产权完整性保证开盘前取预售许证
2甲方应积极协助乙方代理销售工作提供双方确认设计售楼处样品房户外路牌
3审定乙方提交广告促销费开支计划表时拔该项目销售必需广告宣传费促销费
4理全部售楼款帐务工作保证售楼款甲方收取效时负责外开具发票
5提供符合乙方求售楼接场提供日常办公设备（桌椅电话传真空调复印机音响等办公设备）
6商品房购销合认购书容必须甲方许印制甲方复核认定加盖公章签字交乙方供乙方销售乙方销售程中须关条款进行改动时须征甲方认
七乙方责
1产品市场定位分析市场调研市场分析
2广告促销组合策略制定
3客户定位消费心理分析
4协助甲方选择设计方案策划模型渲染图制作
5制定执行行销方案包括广告宣传促销售楼进度根市场状况拟定价格表
6负责乙方工作员工资奖金福利差旅费售楼处办公费（水电费外）
7乙方私低底价销售应保证甲方低济效益
8乙方应根项目销售实际情况进行工作乙方策划广告容方案需甲方认确认方实施否产生相应关责乙方担
9乙方负责协助甲方做银行揭工作应收集齐全客户办理揭应备资料举办集中办理揭活动负责日常联系敦促客户时办理银行揭
八合终止条件违约责
1合终止条件：
1）楼盘售完手续理清合行终止
2）乙方已合规定完成销售务甲乙双方均终止合
2约定条件外方提前终止合：
1）甲方延期支付代理款超15天应代理款万分三日支付滞纳金超30天时间未合支付代理费乙方权终止合甲方应支付拖欠代理费保证金外预留保证金额度作违约金赔偿乙方
2）乙方未完成合代理销售务甲方终止合乙方应接书面通知五日办理完毕移交手续撤离售楼处保证金作赔偿甲方违约金
3）甲方未合第六条第3款拨广告费未工程进度表完成工程进度影响销售工作进展甲方追究乙方法完成预定销售务责
4）甲方抗力造成合履行全部履行合承担违约责容许提前终止合需支付乙方已完成部分全部代理费保证金
九条款
1 确保销售工作连贯性乙方完成合约定代理销售面积额度剩余部分销售面积乙方合
条款继续代理销售剩余面积销售列入乙方销售业绩考核范围乙方应努力继续销售
2 合未事宜双方进行协商签订补充协议补充协议合具等法律效力
履行中产生纠纷双方应着友态度互相谅解协商解决协商成民法院提起诉
3 合壹式肆份甲乙双方执贰份份皆具等法律效力合双方盖章签字生效
5 合生效双方应立着手进行合约定工作
甲方： 乙方：
代表： 代表：
签约点： 签约时间：
三 具体服务容收费标准
服务范围
（）提供市场调研产品定位分析
1城市产业济政策环境分析
2区域房产开发特点价格走势分析
3城市规划发展文特征房产市场影响
4区域市场效需求分解潜需求分析
5市场供需总量产品结构调研分析市场营销4P调研
6案项目调查分析
（二）配合设计院进行产品规划设计证调整
（三）产品策划包装
1产品定位策略
2广告推广策略种媒体组合
3项目楼书海报模型等销售道具制作
4根销售进度配合面广告设计发布
5广告表现效评估
6修正调整踪
（四）销售代理
1销售方案制定执行控制
2员配置产品培训
3销售阶段进展售服务
4根市场反馈信息断改进销售方案提供产品修正建议
二 收费标准
（）策划包装行销顾问：
1项目总销售额06签定策划合时先付5万元顾问费销售进度支取
2服务范围：市场调研产品定位分析产品规划建议产品策划包装销售顾问
（二）全程策划销售：
1项目总销售额20超价部分37分成
2服务范围：全程
（三）全程策划销售出广告费：
1项目总销售额45超价部分55分成
2服务范围：全程
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福邸西湖（店面）营销简案
第篇 市场项目分析
泉州市房产市场概况
1 宏观济运行产业结构变化
1）相关部门统计报道2002年全国商品房空置率继续加年年15月份全国商品房空置面积增长幅度达82高年23水
2）全国商品房销售速度放慢年期相年全国销售面积回落8价格跌33
3）2002年半年泉州GDP值年增长108居民收入增长78消费指数降09
4）泉州期商品房交易量降半年泉州住宅成交2153起成交面积2663万M2金额60894亿元年分降9807
5）2002年7月末泉州空置房面积达5582万M2年增长352
6）2002年第二季度泉州房产企业景气指数933年降133
2 政策法规城市发展规划泉州房产市场影响
1）2002年7月份起国家全力整顿房产业泉州市政府力治理六项法行产业运作规范泉州房产市场带较击
2）土资源采取规范化运作采取政府规划土储备招标出土方式规范房产市场运作时增加项目开发土成房产价格产生定影响
3）2002半年泉州成省级园林城市2005年晋升国家园林城市围绕四山二江半时城市群城市发展远景进行规划方案国际咨询征集活动力促进泉州城市形象品位提升园林景观城市绿化居住环境改善
4）2002年6月底市区太洋花园爆发物业理风波预示着泉州部分市民物业理需求服务意识觉醒时提醒物业理泉州未住宅市场中竞争卖点
5）房产两书次受重视半年起未提供五证两书房产开发企业受政府严惩
6）政府环西湖清源山区域商品房开发作具体控规求房产项目开发产生较影响
3 泉州房产市场发展趋势
1）受泉州古城发展保护需型商业物业重点新区（东部）迁移温陵路西老市区力发展具方特色旅游相关等专卖店形式商业形态
2）泉州城市架构东拓南进战略实施刺桐路东区域成年泉州房产开发重点区域城市重心东移已然显现
3）着海通道渚港坪山隧道建设投入洛江必成泉州未发展热土
4）2002年半年始冠亚城市花园世纪巨星中远名城等楼盘面市宣示着泉州房产业产品时代盘时代
5）区域购买力已基释放高端产品竞争加剧效需求足已明显表现
6）高层住宅已开始逐渐泉州市民接受层住宅热销流高层住宅然严峻
7）着土开发成增加工薪阶层消费住宅城市边缘新区迈进
8）东部洛江着坪山隧道开通价值突显成泉州规模化产品开发基高品质社区孵化器
4泉州商业物业简析
2000年泉州商业物业单位租金断跌甚年表现出街店面空置量增加空租率走高现象具代表性应田安路店面租金新门街店面空租两种殊途市场现状
田安路店面2000年起租金连续开始跌2000年米租金100元月跌年80元月跌幅高达20根相关统计数表明两年泉州商业物业特街店面租金连年跌均跌幅约10左右
笔者调查解街店面难出租租金持续跌非泉州独现象厦门福州均出现程度缩水现象厦门商业旺街店面租金普遍幅跌均跌幅高达15
市湖心街阳光巴黎等已现房项目店面销售中采取返租营模式予定数额投资回报率难取理想销售表现足印证泉州店面销售严峻情形
市场种迹象表明街店面价格已抬高炒’店面投资者作物业应价值价格部分已严重脱离形成定泡沫济泡沫济产生危机已开始初露端倪三两年具体表现
建社区型商业物业（店面）市场整体缩水情形摆脱类项目案客户分（截）流击取理想销售目标必须做产品基础市场定位招商营理着手强力突出项目定位营销题塑造成功典范树立起投资信心特案重关键价格定位
二 周边案分析
1 西湖丽景
店面总数：42间 面积范围：4555㎡ 售价：70007800元㎡（骑楼算面积）
销售率：9286（仅剩3间）
2 星湖苑
店面总量：20余间 面积范围：3050㎡（送夹层） 售价：10800元㎡（现调9800）
总价范围：2954万（力总价50万） 销售率：25左右
客户群体分析
区域源：泉州县市占50左右中南安占绝部分项目周边客户群体占50左右西郊
北峰鲤城老市区带客户群
购买目途：95投资目店面出租升值极少部分客户群体营
三 案商业面SWOT（优劣势机会点隐忧）分析
1项目优势 S
1）案位西郊商圈中心口密集市场集中西郊新村西郊市场毗邻量流消费需求支撑
2）案处西郊片区具较强消费潜力商业发展空间塑性强
3）案西郊区域目前唯新建商业物业满足提升区域商业形态商业价值定促进作
2项目劣势 W
1）处老城区边带偏离市区商业形态低档商业发展受阻商店升值潜力明显泉州周边县市投资客户产生难逾越抗性
2）道路狭窄交通畅目前2条通北峰工业区南安九日山公交线路商业辐射面窄项目定位选择余
3）区域商业消费水较低商业氛围冷清形态杂乱商品品种单档次较低区域商业形象佳消费力外流严重
4）区域商店租金低廉投资型客户影响较利项目销售
3项目机会 O
1）泉州博物馆南建博物馆西湖公园荷花池公园建设改造清源山整治生态园林带
建设市政府城市西部发展力度决心已现已市场遗忘西郊提升价值形象发展良契机
2）旧305省道城西路进行拓宽改造区域形象着良促进作特区域街商业
物业形象价值均获强力提升项目销售力势良机
4项目隐忧 T
2） 泉州东拓南进发展战略东部新区发展完善区域居民外逃例持续增加区域消费力量受影响消弱
3） 受型超市商业卖场击消费观念转变案消费需求支撑降
4） 两年商业景气商业物业租金持续跌均跌幅达10店面售价销售进度受较影响
第二篇 营销企划
区域属性客户定位分析
案位市郊西街环城路交界处区域建筑陈旧环境脏乱区域形象商业价值较差交通条件发达商业辐射面窄区域物业升值潜力明显
案具体操作中应根项目周边现状环境优劣势扬长避短充分挖掘周边综合资源摆脱项目周边商业氛围足影响充分利西郊菜市场周边生活社区流优势特充分助旧305省道改造引导目标客户群体区域案形象价值认
根区域周边项目客户群体分析结合案区域特性交通条件缘属性商业形态氛围等综合考量素案目标客户群体定位：
1区域源：项目周边区域潜客户群体
南安浮桥等外区域客户辅
两者案客户总量占例预计7：3
2购买途：投资购买
营购买客户例较低
两者例约8：2
二项目定位行性分析
项目定位应根区域范围商业济环境客户群体资源项目处理位置等综合素考量定位准确否直接关系项目操作成败
专业市场某商业行业营特性市场身唯性权威性般情况应具备条件：
理位置：缘关系较广泛密切辐射面广区域
交通条件：交通便利便车辆行走货物运输
商业环境：定商业沉淀商业辐射面跨区域市甚越省
市场规模：须具备定市场规模形成集合优势吸引目标消费群
政策扶持：必须政府部门扶持做定条件免工商税收等方面优惠政策
市场配套：停车场仓库物流中心营理广告推广市场促销等
案处区域理位置交通环境商业辐射范围市场身条件等具足够做专业市场素充分体现市场优越性
时做专业市场必须涉项目期市场招商营理问题恰房产业市场结合运作难点案仅三千方米商业店铺济效益佳
综合分析建议：
案定位名优特农副产品市场相行业言农副产品市场需市场规模单体营业面积般1020㎡间西郊两菜市场案起支撑作
二企业济效益价值角度出发案名优特农副产品市场操作概念营销
概念营销案促进两方面：
概念营销够泉州整体商业物业普遍疲软市场势突出项目商业定位项目未
商业作出具体景象描绘塑造表现区域段发展前景物业增值潜力体现投资案获定投资回报案树立起足够投资信心化解目标客户群体案潜投资疑虑抗性
二 概念营销战略具体执行中运灵活进攻退守视具体情况项目期采取
介入行项目期动介入市场招商营理进行专业市场营运
三项目概念定位
商业题：名 优 特产品市场（农副产品）
概念：名优特产品市场种山珍海味制成干货香菇笋干木耳虾仁鱼干等农副产品
项目支撑点：
1 民食天关吃市场庞名优特农副产品年里尤受城里喜爱种山珍海味制成干货储存运输便利性更较口味营养价值城市里异常走俏
2 目前泉州新门街发聚集起干货商铺外没真正农特产品专业市场泉州城市规模市场空间巨
3 案西郊城口菜市场相邻区域商业已具备定基础规模邻南安305省道具资源交通优势潜力供挖掘
4 项目旁两菜市场天带量流案气聚集定促进作
5 项目周边围绕生活社区案提供足够消费支撑
6 西街老泉州农副产品市场集中区域泉州农贸市场发源具深刻行业影响力
商业特色：专业营全国方特产（ 农副产品）造泉州特色商业提升社区商业物业价值形象塑造泉州商业物业惟性排性
核心功：提供便利满足市场居民群众日常生活需求提升商业物业价值树立增强项目投资信心
运作方式：1概念营销纯粹市场营销概念定位
2实质运作成立专业市场营理机构负责项目期市场招商营理
1概念营销基运作程序：
1 赋予项目已定商业题通包装手段项目定位涵具体形象化
2 通种传播媒介软性文章结合种销售道具项目进行炒作塑造提升项
目形象知名度时项目定位深植心获价值认
2概念营销优劣势分析：
优势：项目开发企业需正常项目营销费支出机构设置基达预期目标
劣势：1）市场缺乏效营调控引导易期出现营定位偏差序营等问题
2）项目投入期出现市场营利局面开发企业造成良社会影响
3专业市场实质运作：
1）专业市场实质操作先决条件：
1） 项目销售程必须进入市场招商活动取良效果
2） 项目交付前必须注册成立家市场营理公司（聘请）负责市场推广
理保障市场成功运作
2）专业市场实质运作优劣分析：
优势：1）效保障专业市场序营市场成功运作
2）提升开发企业社会济效益
3）购买客户投资利益定促进保障作
劣势：1） 投入项目正常营销需费员机构设置外需外支付笔相巨市场招商理费
2）需成立聘请专业市场营理公司负责市场营理
3）承担市场营风险
第三篇 销售策略
价格建议
西街店面定价：9000元㎡
西郊菜市场店面：7000元㎡
区街店面：5000元㎡
店面价格均均单价间店面具体单价根店面实际情况进行调整（付款方式定）
二工具建议
1售楼处：装修风格应金黄色色调建议设现售楼处旁利客户住宅店面双重解
2宣传品：1）售楼处板灯箱海报DM面效果图
2）售楼处室外广告牌工围墙刷新工彩旗室外罗马旗
三销售期限务指标
取预售许证起年完成店面总销售面积90
四入市时机
案处市郊西街环城路交界处项目周边均七十年代建筑物环境较差生活配套设施陈旧商业气氛冷清现店面营品种档次均难满足现消费者需求受市区型超市商场击商铺更加难生存投资者该段投资信心度受阻案应前期加广告投入通软性文章结合现场广告板进行炒作塑造专业市场形象名优特产品条街深植心工程形象露出面住宅签约时推出方制造较高销售热潮（10月旬11月旬推案佳时期）
五销售序
区街店面 西郊菜市场 西街店面
销售序原述安排执行实际操作中根现实情况做相应调整项目公开销售前应部分位置店面进行销控热销期推出利充分挖掘店铺商业价值提高项目济效益
六销售策略
1 现场直销
店面公开时举行优惠促销活动通活动制造现场热销气氛业务员客户进行效沟通加深投资者案印象通知意客户参加活动现场逼定制造热烈销售气氛
2 阶段销售
1） 业务员电话追踪前期电访客户促进成交
2） 公司前累积意客户进行筛选踪扩销售面
3） 针性选择客户进行电开门拜访加强已成交老客户联系定期举行老客户回访制扩稳定销售成果
3 价格策略
1） 低开高走利试探案市场接受程度期销售制造项目升值具象
2） 组合付款方式（具体报）销售时灵活运
七销售进度
配合工程进度广告投入行提报
第四篇 合作文相关收费
福邸西湖店面营销代理文相关收费
合作模式
保证策划销售力结合发挥效公司倾全程策划营销代理公司提供项目市场调研包装策划项目销售相关服务
二 合文
福邸西湖店面销售代理合范
开发商（甲方）：
代理商（乙方）：厦门聚贤庄房产营销代理限公司
提高 投资效益等互利协商致基础甲乙双方协商 营销策划代理达成条款签定合
标
甲方全权委托乙方独家代理__________整项目营销策划商品房销售
总销售面积： 方米中：
1）住宅总面积： 方米
2）店面总面积： 方米
3）车库（车位）总面积： 方米
注：项目代理销售面积建设部门批准确定施工图计算准
二期限
合签定日起 年 月 日止
开盘时间：项目取预售许证日起正式开盘时间
三销售指标
1代理价格：（建筑面积准）
1） 住宅均价：
2） 店面均价：
3） 车库（车位）价格（列入销售业绩考核范围）
述基础乙方编制住宅销售底价表（合代理价格附表）店面（商场）销售底价表（合代理价格附表二）作乙方销售低价格作双方结算代理费超价奖金
4） 甲方意中店面住宅作促销单元特价销售
5） 甲乙双方未方意均变更述底价乙方销售价格低双方制定合代理销售价格乙方应负责承担双方制定合嗲里销售价格实际销售价格差额（促销单元外）
6） 甲乙双方定销售底价市场行情符合甲方意乙方低合代理底价销售乙方负责价差差额责
2销售额度
乙方述代理期限须完成 项目合代理销售面积
3销售进度计划表
时间
工程进度
销售进度
项目开盘起 月整
完成合代理销售面积
建筑体工程封顶
完成合代理销售面积
外装修完毕
完成合代理销售面积
项目竣工验收完成
完成合代理销售面积
交房 月
完成合代理销售面积
4销售款项
乙方工作员手客户缴纳购房款项销售款项必须甲方指派财务员收取甲方出具收正式商品房销售专发票
四费标准
代理费：项目代理中乙方收取实际销售总金额20作佣金
超价奖金：项目代理中甲方乙方实际销售金额超出代理金额30作超价奖金支付乙方
广告费：广告促销费（含售楼处样品房广告路牌费）约民币 万元广告费甲方直接审核支付
五代理费结算保证金条款
1乙方购房户签定正式商品房购销合该合规定收该购房款首期付款时（含定金）乙方售面积计入销售进度（销售进度建筑面积计算标准）销售业绩
2乙方应月28日前月销售业绩确认交甲方报备甲方应次月5日前代理费80次性支付乙方预留20作保证金结算类推
3述代理费中预留20作保证金部分甲方应乙方合约定销售进度完成期销售务时10天次性支付乙方乙方代理销售客户发生退房甲方付代理费已付应数扣回
4甲方介绍成交甲方行洽谈成交销售房屋应乙方办理签定认购书商品房购销合事宜计入乙方销售业绩甲方应合约定支付乙方代理费
六甲方责
1甲方确保委托乙方销售房产产权完整性保证开盘前取预售许证
2甲方应积极协助乙方代理销售工作提供双方确认设计售楼处样品房户外路牌
3审定乙方提交广告促销费开支计划表时拔该项目销售必需广告宣传费促销费
4理全部售楼款帐务工作保证售楼款甲方收取效时负责外开具发票
5提供符合乙方求售楼接场提供日常办公设备（桌椅电话传真空调复印机音响等办公设备）
6商品房购销合认购书容必须甲方许印制甲方复核认定加盖公章签字交乙方供乙方销售乙方销售程中须关条款进行改动时须征甲方认
七乙方责
1产品市场定位分析市场调研市场分析
2广告促销组合策略制定
3客户定位消费心理分析
4协助甲方选择设计方案策划模型渲染图制作
5制定执行行销方案包括广告宣传促销售楼进度根市场状况拟定价格表
6负责乙方工作员工资奖金福利差旅费售楼处办公费（水电费外）
7乙方私低底价销售应保证甲方低济效益
8乙方应根项目销售实际情况进行工作乙方策划广告容方案需甲方认确认方实施否产生相应关责乙方担
9乙方负责协助甲方做银行揭工作应收集齐全客户办理揭应备资料举办集中办理揭活动负责日常联系敦促客户时办理银行揭
八合终止条件违约责
1合终止条件：
1）楼盘售完手续理清合行终止
2）乙方已合规定完成销售务甲乙双方均终止合
2约定条件外方提前终止合：
1）甲方延期支付代理款超15天应代理款万分三日支付滞纳金超30天时间未合支付代理费乙方权终止合甲方应支付拖欠代理费保证金外预留保证金额度作违约金赔偿乙方
2）乙方未完成合代理销售务甲方终止合乙方应接书面通知五日办理完毕移交手续撤离售楼处保证金作赔偿甲方违约金
3）甲方未合第六条第3款拨广告费未工程进度表完成工程进度影响销售工作进展甲方追究乙方法完成预定销售务责
4）甲方抗力造成合履行全部履行合承担违约责容许提前终止合需支付乙方已完成部分全部代理费保证金
九条款
1 确保销售工作连贯性乙方完成合约定代理销售面积额度剩余部分销售面积乙方合
条款继续代理销售剩余面积销售列入乙方销售业绩考核范围乙方应努力继续销售
2 合未事宜双方进行协商签订补充协议补充协议合具等法律效力
履行中产生纠纷双方应着友态度互相谅解协商解决协商成民法院提起诉
3 合壹式肆份甲乙双方执贰份份皆具等法律效力合双方盖章签字生效
5 合生效双方应立着手进行合约定工作
甲方： 乙方：
代表： 代表：
签约点： 签约时间：
三 具体服务容收费标准
服务范围
（）提供市场调研产品定位分析
1城市产业济政策环境分析
2区域房产开发特点价格走势分析
3城市规划发展文特征房产市场影响
4区域市场效需求分解潜需求分析
5市场供需总量产品结构调研分析市场营销4P调研
6案项目调查分析
（二）配合设计院进行产品规划设计证调整
（三）产品策划包装
1产品定位策略
2广告推广策略种媒体组合
3项目楼书海报模型等销售道具制作
4根销售进度配合面广告设计发布
5广告表现效评估
6修正调整踪
（四）销售代理
1销售方案制定执行控制
2员配置产品培训
3销售阶段进展售服务
4根市场反馈信息断改进销售方案提供产品修正建议
二 收费标准
（）策划包装行销顾问：
1项目总销售额06签定策划合时先付5万元顾问费销售进度支取
2服务范围：市场调研产品定位分析产品规划建议产品策划包装销售顾问
（二）全程策划销售：
1项目总销售额20超价部分37分成
2服务范围：全程
（三）全程策划销售出广告费：
1项目总销售额45超价部分55分成
2服务范围：全程
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