容积率整理
容积率制定
（目：解块容积率制定）
控制性详细规划中合理确定容积率需综合考虑素：
城市规模济实力区理条件日间距块性质城市土级差开发建造方式形体规划设计城市环境城市设计求城市交通基础设施容量综合防灾求
二 佳容积率理：
() 边际收益递减边际成递增
1) 谓边际收益MRP(Marginal Revenue Product)指增加单位投入带收益值边际收益递减规律说明：投入量定时连续增加某种投入量会总产量增量呈递减趋势
图1中MRP边际收益曲线土面积固定时增加建筑面积加高楼层初始第三层楼价高第二层第四层楼价高第三层超定层数楼层愈高售价愈低MRP曲线开始时达某建筑面积延伸
2) 边际成MC( Marginal Cost)指增加单位投入品增加成
里边际成指增加单位建筑面积增加成建三层楼建两层楼单位成低超定层数楼层愈高整建筑物单位面积分摊成愈高
原点：
高层建筑结构材料求更高造价增加
楼层愈高电梯消防供水空调等基础设施设备安装费愈高
楼层愈高建设期愈长投资风险增加
(二) 佳容积率确定
图1中MRP曲线MC曲线描述物业开发收益成般趋势
设MC曲线代表物业开发支出包括发展商正常利润(含价)物业开发总收益应MRP曲线价总收益总成(含开发商利润)知价意义图1中应表示Y轴MRPMC曲线包围面积
根济租理市场竞争条件价化趋势楼宇佳建筑面积应Xo (MRP曲线MC曲线交点应x值)PQYo包容面积发展商愿意支付价MRP MC市场竞争条件曲线PQYo代表块土市场价值Xo换成X1价会损失掉图1中阴影部分面积理Xo换成X2价会损失掉图1示部分面积
产价值济角度出发佳容积率选择应该唯MRPMC时求解Xo点开发商获利润选择
通讨出十分重结：完全竞争市场中价佳容积率物业售价边际成决定
注：房产开发成：
1土权出基准价2 土征费3 动迁安置成4 基础设施建设费5 建安成6 税费7 贷款利息
三 图1反映种理趋势现实中容积率建筑收益建筑成逐层(数)变化条光滑曲线收益成价表现出阶段性门槛变化
进行定规模房屋建设新增加单位建设费超原均成换言原先均建设费足增加规模开发国房屋建筑定层数分类：4层低层46层层79层中高层10层高层超高层类型建筑结构配套设施建设周期样类型(层数分类)建筑成影响素较接建设单位成体相譬二层三四层建筑基处理花费相均成者低前者层建筑需配置电梯设备基处理较简单水电消防等投资高低层建筑旦考虑建造中高层高层超高层建筑工程勘察规划设计基础处理外部设施投入逐类增加尤建设周期相应延长投资利息增整项目风险增强图2示层数建筑成象道道门槛呈阶梯式升
样般层建筑住户倾楼层中部居室天津三四层二五层六层属档房价相差10~20高层建筑兴起高层住户眺通风日等条件改善达定层数建筑销售价格较幅度涨然逐渐涨中趋降图3
房产开发收益成存门槛现象价容积率间关系变相复杂理楼面价(单位房屋售价单位建设成差)存值容积率提高单位面积价起伏跌宕房产开发济核算入手分析价变化规律
假设商品房单方售价Pm单方成Cm土价格(单位土面积)Xo单方利润Lo利润率l房产开发周期T利息率r利息折算系数K税率t建筑总占A容积率f根国房产企业财务核算惯例商品房价格式表述：
商品房价总成+土费+利息+利润+税收
Pm·A·fCm·A·f+Xo·A+( Cm·A·f+Xo·A)·r·T·K+( Cm·A·f +Xo·A)·l+Pm·A·f·t
fXo [Pm (1t) ( l+r·T·K+1)Cm] 1式
1式说明某开发项目预期利润率明确情况提高容积率会带建筑成建筑周期增加定时期定区房产价格相稳定楼层增加均售价Pm略降新单方济剩余反降开发商提供产费变稳定说明单纯提高容积率定会带价增长数学推考证定预期利润假定价存
1式变形：
lPm(lt) (Xof+Cm)lr·T·K 2式
2式说明某开发项目土费已明确情况房产商试图通提高容积率提高利润率会出现两种：（1）提高类型建筑容积率假设原7层增加9层CmT较稳定f增加1增加（2）较低建筑改变成较高建筑类型假设层高层时CmT增加1变化情况明确显然高价区增加单位容积率楼面价(Xof)降低幅度超单方建设成Cm增加幅度[Pm(1t) ( Xof+Cm)]幅度提高利润率升相反低价区采取种提高容积率措施种险行
土开发收益成存门槛现象土价格出现峰极值门槛情况价容积率变化曲线圆滑呈折线状容积率范围存高值类似群峰起伏门槛反映价占整商品房销售价格例容积率变化范围例表现出分段式跳跃
种现象通某项目价容积率递变关系说明
图4表示该项目楼层总数(容积率)应价系数(指4层建筑时价基数换算出相应值)情况图形显示块综合应开发强度出现价峰值图少31层9层建筑(容积率027245)高价出现盖9层建筑10层建筑价陡跌直升12层时价尚低仅盖9层建筑13层10层样跌直盖20层建筑(容积率533)时价逐渐超9层建筑见效控制容积率角度9层12层该段供选择建筑门槛
图5反映容积率状况价占商品房价例明显两特点：（1）容积率越高价占例越（2）定容积率范围种例趋恒定水26层建筑物（容积率054—163）基维持337水旦达某容积率门槛例跳跃性变化
容积率区间
（目：容积率楼盘建筑量高度空间环境形成感性认识）
住宅容积率般土拍卖时已确定什产品适合什容积率问题：
1 00~03：非常高档独栋墅项目
2 03~05：般独栋墅项目环境感觉点密果穿插部分双拼墅联排墅解决问题
3 05~08：般双拼联排墅果组合3~4层局部5层楼中楼项目品位相高
4 08~12：全部层话环境绝堪称流果中夹杂低层甚联排墅环境相言算般
5 12~15：正常层项目环境般果层高层组合环境会卖点
6 15~20：正常层+高层项目
7 20~25：正常高层项目
8 25~30：高层+二类高层项目（18层）时果做全高层环境会差
9 30~60：高层项目（楼高100米）
10 60：摩天楼项目
二 感性认识：
() 空间
(二) 面
024067
083
096120
122131
137145
149153
159161
163202
230249
250500
容积率微调
（目：住宅产品类型确定情况提高容积率方法）
块类型增加层数容积率影响（建筑密度容积率贡献）
() 分析（规：层（6层）例满足动静分区满足消防求单排楼栋楼间距22m排楼栋楼间距27m单位：米）
a) 城市道路块北（南）侧
建筑密度块南北长度增加减少
建筑密度块东西长度增加增加
b) 城市道路块东（西）侧
建筑密度块南北长度增加减少
具体路网布局规律会变化
总讲建筑密度块东西长度增加增加具体路网布局规律会变化
c) 例外：城市道路块东（西）侧
车行道路楼间距
(二) 指导性意见：
东西长块般建筑密度较利楼间距做车行道般建筑密度较
(三) 规范规定
城市居住区规划设计规范GB 50180—93(2002 年版）
5061 住宅建筑净密度值应超表5061规定
表5061 住宅建筑净密度值控制指标()
住宅层数
建筑气候区划
ⅠⅡⅥⅦ
ⅢⅤ
Ⅳ
低层
35
40
43
层
28
30
32
中高层
25
28
30
高层
20
20
22
注： 混合层取两者指标值作控制指标限值
二 提高容积率方法
() 规划布局：
a) 区组团院落三级布局：住宅组团区基单位(般300~500户)区组团围合成公绿公中心组团中住宅单体通退形成组团级绿量级化绿建筑密度降低导致相较低容积率
b) 区院落两级式布局：组团级道路绿集约提高建筑密度创造良区中心绿宅间绿形成居住区院落二级规划结构组织丰富居民邻里交形成具特色居住环境空间
住区中住宅院落绿较组团绿中心绿频率更高更利邻里交交程中300左右构成交群体限群体中会细分干300群体超限交亲密度降低亚力山建筑模式语言城市建筑改造中指出认知邻里范围宜超274m居住环境控制力认识力出发视力超130140m时法分辨衣服年龄性轮廓等居民家中步行抵达时间应超5分钟服务半径300m左右通常说居民某公空间频率距离远成反服务半径然会降低居民频率利强化社区关系
c) 街区邻里式布局：高密度街区邻里式布局突破传统住区三级结构模式传统中心绿组团绿淡化更高密度土代形成限度建筑布局区空间环境品质通围合街坊庭院体现
d) 城中区院落式布局：城市中心区紧张住宅项目数较采高层形式获取较高容积率建筑采周边围合式布置效隔绝城市嘈杂外部影响提高住区建筑密度次高层形式达定容积率前提日间距求具较宽度住宅院落加宽住宅院落设置停车库效解决停车绿化争问题达节约提高土效率目院落式布局时利形成非穿越式部院落空间创造属感社区交环境住宅城市道路院落进行周边式布置形成半封闭式封闭式院落空间具安静安全属性等特点利布置室外活动场块公绿型公建等邻里交场
e) 建议：根块合理选择规划布局公交流空间模式
(二) 住宅单体设计：
a) 加进深减面宽进提高建筑密度样牺牲掉通风采光质量
b) 降低层高减少建筑高度缩短建筑间距（日关）提高容积率
中华民国国家标准 住宅设计规范（2003年版）
361 普通住宅层高宜280ｍ
362 卧室起居室(厅)室净高应低240ｍ局部净高应低210ｍ面积应室面积13
363 利坡屋顶空间作卧室起居室（厅）时12面积室净高应低210ｍ
364 厨房卫生间室净高应低220ｍ
365 厨房卫生间排水横表面楼面面净距应低190ｍ影响门窗扇开启（住宅节节节材节约资源）
c) 住宅顶层坡顶北退台坡屋顶坡度充分考虑寒日太阳入射角度情况日间距北檐口处计算
d) 端单元局部东西东西单元利侧采光利塑造围合空间顾风俗惯
e) 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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容积率制定
（目：解块容积率制定）
控制性详细规划中合理确定容积率需综合考虑素：
城市规模济实力区理条件日间距块性质城市土级差开发建造方式形体规划设计城市环境城市设计求城市交通基础设施容量综合防灾求
二 佳容积率理：
() 边际收益递减边际成递增
1) 谓边际收益MRP(Marginal Revenue Product)指增加单位投入带收益值边际收益递减规律说明：投入量定时连续增加某种投入量会总产量增量呈递减趋势
图1中MRP边际收益曲线土面积固定时增加建筑面积加高楼层初始第三层楼价高第二层第四层楼价高第三层超定层数楼层愈高售价愈低MRP曲线开始时达某建筑面积延伸
2) 边际成MC( Marginal Cost)指增加单位投入品增加成
里边际成指增加单位建筑面积增加成建三层楼建两层楼单位成低超定层数楼层愈高整建筑物单位面积分摊成愈高
原点：
高层建筑结构材料求更高造价增加
楼层愈高电梯消防供水空调等基础设施设备安装费愈高
楼层愈高建设期愈长投资风险增加
(二) 佳容积率确定
图1中MRP曲线MC曲线描述物业开发收益成般趋势
设MC曲线代表物业开发支出包括发展商正常利润(含价)物业开发总收益应MRP曲线价总收益总成(含开发商利润)知价意义图1中应表示Y轴MRPMC曲线包围面积
根济租理市场竞争条件价化趋势楼宇佳建筑面积应Xo (MRP曲线MC曲线交点应x值)PQYo包容面积发展商愿意支付价MRP MC市场竞争条件曲线PQYo代表块土市场价值Xo换成X1价会损失掉图1中阴影部分面积理Xo换成X2价会损失掉图1示部分面积
产价值济角度出发佳容积率选择应该唯MRPMC时求解Xo点开发商获利润选择
通讨出十分重结：完全竞争市场中价佳容积率物业售价边际成决定
注：房产开发成：
1土权出基准价2 土征费3 动迁安置成4 基础设施建设费5 建安成6 税费7 贷款利息
三 图1反映种理趋势现实中容积率建筑收益建筑成逐层(数)变化条光滑曲线收益成价表现出阶段性门槛变化
进行定规模房屋建设新增加单位建设费超原均成换言原先均建设费足增加规模开发国房屋建筑定层数分类：4层低层46层层79层中高层10层高层超高层类型建筑结构配套设施建设周期样类型(层数分类)建筑成影响素较接建设单位成体相譬二层三四层建筑基处理花费相均成者低前者层建筑需配置电梯设备基处理较简单水电消防等投资高低层建筑旦考虑建造中高层高层超高层建筑工程勘察规划设计基础处理外部设施投入逐类增加尤建设周期相应延长投资利息增整项目风险增强图2示层数建筑成象道道门槛呈阶梯式升
样般层建筑住户倾楼层中部居室天津三四层二五层六层属档房价相差10~20高层建筑兴起高层住户眺通风日等条件改善达定层数建筑销售价格较幅度涨然逐渐涨中趋降图3
房产开发收益成存门槛现象价容积率间关系变相复杂理楼面价(单位房屋售价单位建设成差)存值容积率提高单位面积价起伏跌宕房产开发济核算入手分析价变化规律
假设商品房单方售价Pm单方成Cm土价格(单位土面积)Xo单方利润Lo利润率l房产开发周期T利息率r利息折算系数K税率t建筑总占A容积率f根国房产企业财务核算惯例商品房价格式表述：
商品房价总成+土费+利息+利润+税收
Pm·A·fCm·A·f+Xo·A+( Cm·A·f+Xo·A)·r·T·K+( Cm·A·f +Xo·A)·l+Pm·A·f·t
fXo [Pm (1t) ( l+r·T·K+1)Cm] 1式
1式说明某开发项目预期利润率明确情况提高容积率会带建筑成建筑周期增加定时期定区房产价格相稳定楼层增加均售价Pm略降新单方济剩余反降开发商提供产费变稳定说明单纯提高容积率定会带价增长数学推考证定预期利润假定价存
1式变形：
lPm(lt) (Xof+Cm)lr·T·K 2式
2式说明某开发项目土费已明确情况房产商试图通提高容积率提高利润率会出现两种：（1）提高类型建筑容积率假设原7层增加9层CmT较稳定f增加1增加（2）较低建筑改变成较高建筑类型假设层高层时CmT增加1变化情况明确显然高价区增加单位容积率楼面价(Xof)降低幅度超单方建设成Cm增加幅度[Pm(1t) ( Xof+Cm)]幅度提高利润率升相反低价区采取种提高容积率措施种险行
土开发收益成存门槛现象土价格出现峰极值门槛情况价容积率变化曲线圆滑呈折线状容积率范围存高值类似群峰起伏门槛反映价占整商品房销售价格例容积率变化范围例表现出分段式跳跃
种现象通某项目价容积率递变关系说明
图4表示该项目楼层总数(容积率)应价系数(指4层建筑时价基数换算出相应值)情况图形显示块综合应开发强度出现价峰值图少31层9层建筑(容积率027245)高价出现盖9层建筑10层建筑价陡跌直升12层时价尚低仅盖9层建筑13层10层样跌直盖20层建筑(容积率533)时价逐渐超9层建筑见效控制容积率角度9层12层该段供选择建筑门槛
图5反映容积率状况价占商品房价例明显两特点：（1）容积率越高价占例越（2）定容积率范围种例趋恒定水26层建筑物（容积率054—163）基维持337水旦达某容积率门槛例跳跃性变化
容积率区间
（目：容积率楼盘建筑量高度空间环境形成感性认识）
住宅容积率般土拍卖时已确定什产品适合什容积率问题：
1 00~03：非常高档独栋墅项目
2 03~05：般独栋墅项目环境感觉点密果穿插部分双拼墅联排墅解决问题
3 05~08：般双拼联排墅果组合3~4层局部5层楼中楼项目品位相高
4 08~12：全部层话环境绝堪称流果中夹杂低层甚联排墅环境相言算般
5 12~15：正常层项目环境般果层高层组合环境会卖点
6 15~20：正常层+高层项目
7 20~25：正常高层项目
8 25~30：高层+二类高层项目（18层）时果做全高层环境会差
9 30~60：高层项目（楼高100米）
10 60：摩天楼项目
二 感性认识：
() 空间
(二) 面
024067
083
096120
122131
137145
149153
159161
163202
230249
250500
容积率微调
（目：住宅产品类型确定情况提高容积率方法）
块类型增加层数容积率影响（建筑密度容积率贡献）
() 分析（规：层（6层）例满足动静分区满足消防求单排楼栋楼间距22m排楼栋楼间距27m单位：米）
a) 城市道路块北（南）侧
建筑密度块南北长度增加减少
建筑密度块东西长度增加增加
b) 城市道路块东（西）侧
建筑密度块南北长度增加减少
具体路网布局规律会变化
总讲建筑密度块东西长度增加增加具体路网布局规律会变化
c) 例外：城市道路块东（西）侧
车行道路楼间距
(二) 指导性意见：
东西长块般建筑密度较利楼间距做车行道般建筑密度较
(三) 规范规定
城市居住区规划设计规范GB 50180—93(2002 年版）
5061 住宅建筑净密度值应超表5061规定
表5061 住宅建筑净密度值控制指标()
住宅层数
建筑气候区划
ⅠⅡⅥⅦ
ⅢⅤ
Ⅳ
低层
35
40
43
层
28
30
32
中高层
25
28
30
高层
20
20
22
注： 混合层取两者指标值作控制指标限值
二 提高容积率方法
() 规划布局：
a) 区组团院落三级布局：住宅组团区基单位(般300~500户)区组团围合成公绿公中心组团中住宅单体通退形成组团级绿量级化绿建筑密度降低导致相较低容积率
b) 区院落两级式布局：组团级道路绿集约提高建筑密度创造良区中心绿宅间绿形成居住区院落二级规划结构组织丰富居民邻里交形成具特色居住环境空间
住区中住宅院落绿较组团绿中心绿频率更高更利邻里交交程中300左右构成交群体限群体中会细分干300群体超限交亲密度降低亚力山建筑模式语言城市建筑改造中指出认知邻里范围宜超274m居住环境控制力认识力出发视力超130140m时法分辨衣服年龄性轮廓等居民家中步行抵达时间应超5分钟服务半径300m左右通常说居民某公空间频率距离远成反服务半径然会降低居民频率利强化社区关系
c) 街区邻里式布局：高密度街区邻里式布局突破传统住区三级结构模式传统中心绿组团绿淡化更高密度土代形成限度建筑布局区空间环境品质通围合街坊庭院体现
d) 城中区院落式布局：城市中心区紧张住宅项目数较采高层形式获取较高容积率建筑采周边围合式布置效隔绝城市嘈杂外部影响提高住区建筑密度次高层形式达定容积率前提日间距求具较宽度住宅院落加宽住宅院落设置停车库效解决停车绿化争问题达节约提高土效率目院落式布局时利形成非穿越式部院落空间创造属感社区交环境住宅城市道路院落进行周边式布置形成半封闭式封闭式院落空间具安静安全属性等特点利布置室外活动场块公绿型公建等邻里交场
e) 建议：根块合理选择规划布局公交流空间模式
(二) 住宅单体设计：
a) 加进深减面宽进提高建筑密度样牺牲掉通风采光质量
b) 降低层高减少建筑高度缩短建筑间距（日关）提高容积率
中华民国国家标准 住宅设计规范（2003年版）
361 普通住宅层高宜280ｍ
362 卧室起居室(厅)室净高应低240ｍ局部净高应低210ｍ面积应室面积13
363 利坡屋顶空间作卧室起居室（厅）时12面积室净高应低210ｍ
364 厨房卫生间室净高应低220ｍ
365 厨房卫生间排水横表面楼面面净距应低190ｍ影响门窗扇开启（住宅节节节材节约资源）
c) 住宅顶层坡顶北退台坡屋顶坡度充分考虑寒日太阳入射角度情况日间距北檐口处计算
d) 端单元局部东西东西单元利侧采光利塑造围合空间顾风俗惯
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