房产金融创新
房产开发模式创新营品种创新房产开发商事房产金融行业面现实需永久课题
2010年8月11日14日2010博鳌房产坛海南博鳌开幕坛邀请樊纲周仁陈淮巴曙松陈启宗志强刘晓光施永青凌克等学者企业精英参会议新政中国房产
13日午博鳌房产坛进入博鳌圆桌坛讨环节讨环节嘉宾持：
盛世神州房产投资基金理（北京）限公司董事长 张民耕先生
参话嘉宾包括：
金融分析家清华学济理学院博士杜丽虹女士
香港科技学商学院财务学系教授颜宏先生
世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生
安物业投资理限公司董事长兼CEO邹益民先生
高投资董事长苏鑫先生
昌盛中国产限公司董事长邹锡昌先生
卓越集团副总理融资总监邬风柏先生
庄凌顾问董事总理张映光先生
博鳌圆桌第二环节讨容文字实录：
张民耕：想里面金融创新外天午讲较风险理问题实创新风险理永远子创新开始风险理作程然体会起聊聊苏鑫先说说创新
苏鑫：然说创新创新思维创新思维第体会敢创业年SOHO出潘总已干11年干董事潘总说应该出创业什呢？种动觉应该圆梦
受张总影响基金方基样思路原SOHO直销售民间资五年茁壮成长钱没太处创新心态外市场线机会点特重先说
张民耕：苏鑫说创新源心态然社会钱26万亿民币里顶着什事干谁创新创业推动
邬风柏：深圳卓越置业房产公司座谈万科肖莉谈手190亿现金敢业房产企业说成持现金穷风险问题
谈两体会谈创新必须谈风险问题研究金融产品05年集合性单信托实开发贷非常做成非常低05年做业务尤07年9月份08年3月份时信贷规模调控国家商业银行信贷规模控制资金规模问题实银行跨渠道债权变成信托公司信托公司实募集私银行客户业务2005年10亿规模渡难关
第二件事情企业09年11月3号香港市时股价问题放弃实放弃资格08年准备市前09年9家香港市公司里唯没转债企业资格放弃09年11月3号市没太压力财务非常稳健机会刚讲创新实带防范风险机会
张民耕：创新风险结合起创新创业时创新防范风险刚颜教授说非常市公司金融断创新房产商逐渐两条腿走路
颜宏：前国泰时候常常房产方面时候国泰方愿意部交流建设公司边遇问题者市场风险房产公司常常没方面国泰会部分帮助风险控
国房产方面前走会遇问题果创新话会遇问题国想做房产指数指数建立容易东西涉相学术方面者技术方面问题走房产创新部分培训公司愿愿意投钱进建立够帮助房产行业握风险值注意
杜丽虹：想说句关基金问题觉现家整产行业基金热潮实做基金企业做产企业融资手段时候需反思投资角度产基金存价值
私募基金区REITs市场价值满足类特殊投资投资偏国外REITs相提供稳定投资产品私募基金风险REITs高然收益相更高面类机构投资类投资方面期限更长够承受更风险
方面项目识力控制风险力更强般投资说会觉风险较项目风险基金存价值投资做细分国外成立基金时候实基金非常明确定位点国基金家现成立基金基金定位清晰
国外基金分成类类机会型类风险收益高外类增值型收购项目然进行增值出售种核心型持成熟商业物业项目种策略区分国基金样细分外产品类型讲新加坡嘉德旗基金会分住宅开发商业部分分写字楼商场服务型公寓工业产会具体区分新加坡日种成熟市场越南印度样风险较高市场套利机会市场种细分根目基金更符合投资偏
国较保险公司投资动产然资金源保险公司投资实产企业研究投资想什？需较稳定东西
然现没明确规定想会物业公寓价值入帐果公寓价值入帐出现价值暴跌话保险公司资金会损失应该保监会会允许应该租金收益出售兑现收益入帐头年租金收益租金收益保险公司会求租金收益应该78水觉动产相债券风险高
风险评估求78收益率现国动产项目否保险公司提供样收益？果现项目提供样收益率什项目提供样乐观收益率呢？包括午孟总提养老产者工业产等等总体说现然家成立基金时候产企业融资角度考虑什项目卖希融少钱实外角度需解投资什样设计需产品样基金双赢渠道
张民耕：学者提问题确实预见性深度样进行做基金程中提出问题做基金身市场定位问题
现做基金什呢？做基金解决社会量资金资源错配巴曙松说句话现钱股票敢买房子买刚杜姐讲现保险资金资金追逐象现正中国安邹先生点希
邹益民：位谈金融创新者房产开发模式创新实十年走房产开发商非常累方面筹钱盖房子做销售部分房产公司老板头做尾整链条做实公司专业
某专业特会例合生早期非常棒特够筹钱实找亲戚朋友种私募正规已年宏观调控会事家感筹集资金较重加现市场资金私募房产股权投资逐步逐步家提
果回头美国日实开发商开发商出资出资出资开发商分开开发商严格讲钱愿意投资房产资金然土进行规划项目进行规划香港做项目理者角色规划干扔出建筑商做做角色做项目策划项目策划书交房产投资基金钱然找建筑商完成项目找销售商卖掉样话专业做越越专业走路越越
张民耕：全香港模式分工美国模式房产开发企业走业务创新道路路希越走越利现开发商确实累果够分开投资投资开发开发销售销售物业理物业理时代定会着创新金勇先生程理策划角度创新
金勇：创新谈年持点创新事华尔街做时候华尔街创新更围绕种样监制度种样法律条文里面找缝隙做事情国差
第二种风险回报配两边够配起创新方式国六年前开始前年样完开发样钱忽悠找种样方式说里银行贷款目忽悠钱忽悠够开发现着商产发展越越快现创新契机时间做商业物业整投融资时间点讲恒隆产做项目花15年商产前7年者前5年70出资率前回报率实际够付银行贷款
种情况银行贷款点意义没银行贷款现阶段便宜资金成恒隆完全钱没负债率成功重素果负债率前七年负物业里面连贷款起贴钱什时候时候会逐渐金融手段资金代出程0年15年资金运作非常复杂达资金整投入恒隆产做30资金里面技术手段意思种真正创新
真正物业营里面适合物业适合营条件种结构资金源回报风险配觉做精事情现确实契机
张民耕：金先生说商业产通创新做精够稳定回报够符合金融产品需邹锡昌先生房产模式创新什感受？
邹锡昌：较早做商业产95年时广州老城区里盖总面积30万综合体块土部队土方占35股权占65股权投资时候95年时候正朱鎔基击房产时候房产贷款时没什房产基金完全资金源
时候算吃豹子胆开工程中碰亚洲金融风暴香港基金时答应投资35亿损失惨重投资咬牙挺99年建成中途确实资金够卖10散铺商场面积广州市天河城
12万营面积卖11万方卖较偏位置返租营形式返租回商场卖散肯定商场道理偏偏中华广场卖10返租形式通五年统营中华广场变成类没卖散行
05年交业时候做什影响局知名度实际现业动找回商家营现讲做中华广场现租金回报相高确实3040回报做商场定守住前三年重搞稳定客户群营响知名度亏
三五年水定康庄道住宅做商场认段段段商业定旺方做做现住宅老骂两年实际调控广州例写字楼年实际涨快半年两万快现均写字楼广州已涨23万3万元间商场基没卖商业物业值投资值房产基金投资唯点投资前年利润低点年高点样达丰收
张民耕：邹锡昌先生讲验谈体会伟熬出熬程需创新股权融资固定回报返租总弄散隆重推出前财杂志资深记者创业动张映光先生面房产运营模式创新营门类创新房产金融创新种滚滚热潮什感受？
张映光：首先座做开发做基金专业士什专业士前做媒体现做事情媒体关系紧密信息较旁观者角度
意张民耕谈观点美国金融创新产品实际逼出老模式走新模式确实08年时候种模式玩
第种模式说资模式投市前私募模式模式时代终结模式基金创造暴利说恒年两年没四倍回报美林蓬钢交流事情时候说现考虑新模式什？市前私募模式做确实公司背然市种方式维持
第二种作开发商讲现面困境型开发企业尤住宅开发企业市场特时候王频现时候敢08年调整理性民营开发商敢市场时候敢企业独特模式SOHO模式恒隆模式沟通困惑问利润高卖什股价？什SOHO股价总？
资市场投预期永远项目项目做确实房产投资说安全永远储备土资市场说认预期许明年没项目利润掉厉害
资市场评价悖企业样困惑市场时候追求快周转率必须降价销售市场回没货卖
十年高增长模式现发生变化想民币基金前景非常广阔包括商业产前景非常广阔开发商必须做成结构调整资产配置品牌开发商两方走种走投资方恒隆开发商SOHO开发商更投资商
恒隆产99年价格低时候住宅项目10 年07年市场时候卖高值陆外种类型建筑商方发展民币基金欣赏凯德模式确实成熟基金模式住宅基金商业基金基金筹钱投商业风险民间资承担仅仅银行购房者承担整市场讲房产长期发展讲健康事情健康推动力觉座探索先行者角色探讨未流商业模式
张民耕：房产开发模式创新营品种创新房产开发商事房产金融行业面现实需永久课题凯德置业优秀基金相确实长路走会步步走谢谢位坚持底参者
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房产开发模式创新营品种创新房产开发商事房产金融行业面现实需永久课题
2010年8月11日14日2010博鳌房产坛海南博鳌开幕坛邀请樊纲周仁陈淮巴曙松陈启宗志强刘晓光施永青凌克等学者企业精英参会议新政中国房产
13日午博鳌房产坛进入博鳌圆桌坛讨环节讨环节嘉宾持：
盛世神州房产投资基金理（北京）限公司董事长 张民耕先生
参话嘉宾包括：
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昌盛中国产限公司董事长邹锡昌先生
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张民耕：想里面金融创新外天午讲较风险理问题实创新风险理永远子创新开始风险理作程然体会起聊聊苏鑫先说说创新
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张民耕：创新风险结合起创新创业时创新防范风险刚颜教授说非常市公司金融断创新房产商逐渐两条腿走路
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杜丽虹：想说句关基金问题觉现家整产行业基金热潮实做基金企业做产企业融资手段时候需反思投资角度产基金存价值
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张民耕：全香港模式分工美国模式房产开发企业走业务创新道路路希越走越利现开发商确实累果够分开投资投资开发开发销售销售物业理物业理时代定会着创新金勇先生程理策划角度创新
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张民耕：金先生说商业产通创新做精够稳定回报够符合金融产品需邹锡昌先生房产模式创新什感受？
邹锡昌：较早做商业产95年时广州老城区里盖总面积30万综合体块土部队土方占35股权占65股权投资时候95年时候正朱鎔基击房产时候房产贷款时没什房产基金完全资金源
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05年交业时候做什影响局知名度实际现业动找回商家营现讲做中华广场现租金回报相高确实3040回报做商场定守住前三年重搞稳定客户群营响知名度亏
三五年水定康庄道住宅做商场认段段段商业定旺方做做现住宅老骂两年实际调控广州例写字楼年实际涨快半年两万快现均写字楼广州已涨23万3万元间商场基没卖商业物业值投资值房产基金投资唯点投资前年利润低点年高点样达丰收
张民耕：邹锡昌先生讲验谈体会伟熬出熬程需创新股权融资固定回报返租总弄散隆重推出前财杂志资深记者创业动张映光先生面房产运营模式创新营门类创新房产金融创新种滚滚热潮什感受？
张映光：首先座做开发做基金专业士什专业士前做媒体现做事情媒体关系紧密信息较旁观者角度
意张民耕谈观点美国金融创新产品实际逼出老模式走新模式确实08年时候种模式玩
第种模式说资模式投市前私募模式模式时代终结模式基金创造暴利说恒年两年没四倍回报美林蓬钢交流事情时候说现考虑新模式什？市前私募模式做确实公司背然市种方式维持
第二种作开发商讲现面困境型开发企业尤住宅开发企业市场特时候王频现时候敢08年调整理性民营开发商敢市场时候敢企业独特模式SOHO模式恒隆模式沟通困惑问利润高卖什股价？什SOHO股价总？
资市场投预期永远项目项目做确实房产投资说安全永远储备土资市场说认预期许明年没项目利润掉厉害
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十年高增长模式现发生变化想民币基金前景非常广阔包括商业产前景非常广阔开发商必须做成结构调整资产配置品牌开发商两方走种走投资方恒隆开发商SOHO开发商更投资商
恒隆产99年价格低时候住宅项目10 年07年市场时候卖高值陆外种类型建筑商方发展民币基金欣赏凯德模式确实成熟基金模式住宅基金商业基金基金筹钱投商业风险民间资承担仅仅银行购房者承担整市场讲房产长期发展讲健康事情健康推动力觉座探索先行者角色探讨未流商业模式
张民耕：房产开发模式创新营品种创新房产开发商事房产金融行业面现实需永久课题凯德置业优秀基金相确实长路走会步步走谢谢位坚持底参者
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