房企海外融资研究
着国融资门槛抬高2011年1月越越房产企业加入海外寻金团中恒产碧桂园合生创展佳兆业恒盛中骏置业瑞安房产等房企
未融资业务发展国资金市场房产企业境外融资会种趋势南国置业作家市房产公司长远必走海外融资道路部应积极探讨适合南国置业发展海外融资模式现监体系海外资金回流：
海外融资模式
1海外市：海外市指国股份限公司境外投资者发行股票境外证券交易公开市选择海外市融资直接市间接市两种途径条件成熟企业会选择直接市目前海外市房产公司合生创展集团海置业北京首创海复等房企全选择香港市相中国企业言直接海外市条件尚够成熟直接海外市成昂贵仅承销商佣金律师费会计费印刷费等须登记公开发行等市需时间通常年市成功否受外素影响较风险较反兼间接市成中国企业海外融资快直接途径反兼市指反兼市交易中间市空壳公司批股形式收购问非市企业时非市公司股东获市公司批出控股权面控制市公司
境外间接市国企业境外注册公司境外公司收购股权置换等方式取国资产控制权然境外公司境外交易市间接市两种形式：买壳市造壳市质通国资产注入壳公司方式达国资产市目
2变相境外商业信贷：万科集团发表融资通告中称万科已德国银行HI达成合作协议者出资3500万美元双方中山完成万科城市风景花园项目认国外直接投资名银行商业贷款实信贷融资简单境外股权融资实际笔境外商业贷款商业资款属资项目直接境外信贷显然违目前外汇制万科采法律持中山项目80％股权转家HI设立名Best Gain lnvestment公司该公司万科持35％股权融资安排完成万科直接间接持该公司权益48％面实际然HI拥中山项目52％股权拥实际控制权双方合中约定项目回款万科特业拆利率加点利息赎回股权万科种境外融资模式国正处境外融资方式摸索阶段房产企业开辟条新道路
3境外基金合作： 海外基金量资金国房产高利润高增长原海外基金愿意进入中国 金集团联手摩根士丹利海盛融投资限公司处置建行28．5亿元良资产金摩根士丹利房产基金海盛融投资限公司出资中国境中国政府部门批准设立家项目公司项目公司注册资约民币5亿元中公司出资约7500万元 占注册资15％摩根士丹利出资275亿元占55％股份海盛融出资
15亿元占30
复集团摩根斯丹利合作投资约5000万美元建设复雅园项目复荷兰国际集团ING开发处位干**新城房产项目摩根士丹利名房产基金海永业集团建立投资海房产市场战略联盟摩幔士丹利美国雷曼兄弟公司入股25％参海永业集团发展海永业公寓二期涉资达2亿元民币
二资金境外流回境渠道
1举外债：实际已停
境外公司境公司提供商业贷款涉举外债属资项目外债务（商业信贷）需报外局批准房企言需遵守2003颁布外债理暂行办法般规定外受2006年颁布关规范房产市场外资准入理意见限制意见明确提出4合限制：外商投资房产企业中外投资方形式合章程股权转协议文件中订立保证方固定回报变相固定回报条款中谓固定回报指贷款利息该规定指抑制变相贷款融资防止境外联手短线炒作行发生避免外资短期投机获利行国楼市造成扰乱果说房产企业通举外债形式境外资金引入境实际已停
2股权投资：手续办理繁琐
佳兆业等家企业发债说明中提：次发债款项中国境土购置开发股权投资形式转移境子公司
股权投资渠道境外企业通设立境项目公司注册成外商投资企业申请外汇资金（发行债券募集资金）注入根相关法律法规总结具体流程见图程中外商投资企业行
购置土境房产企业合作发改委商务部外局等部门监进行
外商投资企业购置境土流程：
先取土权房产建筑权已土理部门土开发商房产建筑物签订土权房产权预约出购买协议
述证土理部分中办国土证
付清土出金
商务部门工商行政理机关法批准设立办理注册登记手续颁发年期外商投资企业批注证书营业执
注册外汇局办理外商投资企业外汇登记证
资金结汇流程
注册外汇局申请开立资金账户获取开立外汇账户资项目外汇核准件
中国银行开立基户
持外汇局发放资项目外汇业务核准件办理资项目外汇账户开户手续
根国土证商务部门换发正式外商投资企业核批证书
持关材料开户银行办理资金结汇手续
工商行政理机关换发外商投资企业批准证书
营期限致营业执
税务机构办理税务登记
通股权投资渠道境外资金引入境弊端：繁琐审批手续导致房企法时设立甚法完全设立境项目开发企业造成资金资源浪费
3外保贷：提高资金成代价
外根媒体报道外保贷海外资金回流渠道谓外保贷指境外企业境外资金存入银行离岸中心银行离岸中心出具担保函境分行境分行担保函基础境企业提供民币授信
外保贷海外资金转换成国贷款部分避开举外债渠道监
然外保贷身缺陷：述操作房企实质必须分境外投资者银行支付利息境外息差通常正加银行手续费房企实际融资成原先升海外融资资金成优势受消弱
三贸区带便利
目前成功通海外发行债券募集资金万科保利金等陆市房企海外融资面政策环境较繁琐焦点集中资项目制然约束许会着中国（海）贸易试验区挂牌成立改变未贸区果资项目制部分放松房企通贸区注册子公司进行海外融资活动资金回流审批限制减少
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房企海外融资研究
着国融资门槛抬高2011年1月越越房产企业加入海外寻金团中恒产碧桂园合生创展佳兆业恒盛中骏置业瑞安房产等房企
未融资业务发展国资金市场房产企业境外融资会种趋势南国置业作家市房产公司长远必走海外融资道路部应积极探讨适合南国置业发展海外融资模式现监体系海外资金回流：
海外融资模式
1海外市：海外市指国股份限公司境外投资者发行股票境外证券交易公开市选择海外市融资直接市间接市两种途径条件成熟企业会选择直接市目前海外市房产公司合生创展集团海置业北京首创海复等房企全选择香港市相中国企业言直接海外市条件尚够成熟直接海外市成昂贵仅承销商佣金律师费会计费印刷费等须登记公开发行等市需时间通常年市成功否受外素影响较风险较反兼间接市成中国企业海外融资快直接途径反兼市指反兼市交易中间市空壳公司批股形式收购问非市企业时非市公司股东获市公司批出控股权面控制市公司
境外间接市国企业境外注册公司境外公司收购股权置换等方式取国资产控制权然境外公司境外交易市间接市两种形式：买壳市造壳市质通国资产注入壳公司方式达国资产市目
2变相境外商业信贷：万科集团发表融资通告中称万科已德国银行HI达成合作协议者出资3500万美元双方中山完成万科城市风景花园项目认国外直接投资名银行商业贷款实信贷融资简单境外股权融资实际笔境外商业贷款商业资款属资项目直接境外信贷显然违目前外汇制万科采法律持中山项目80％股权转家HI设立名Best Gain lnvestment公司该公司万科持35％股权融资安排完成万科直接间接持该公司权益48％面实际然HI拥中山项目52％股权拥实际控制权双方合中约定项目回款万科特业拆利率加点利息赎回股权万科种境外融资模式国正处境外融资方式摸索阶段房产企业开辟条新道路
3境外基金合作： 海外基金量资金国房产高利润高增长原海外基金愿意进入中国 金集团联手摩根士丹利海盛融投资限公司处置建行28．5亿元良资产金摩根士丹利房产基金海盛融投资限公司出资中国境中国政府部门批准设立家项目公司项目公司注册资约民币5亿元中公司出资约7500万元 占注册资15％摩根士丹利出资275亿元占55％股份海盛融出资
15亿元占30
复集团摩根斯丹利合作投资约5000万美元建设复雅园项目复荷兰国际集团ING开发处位干**新城房产项目摩根士丹利名房产基金海永业集团建立投资海房产市场战略联盟摩幔士丹利美国雷曼兄弟公司入股25％参海永业集团发展海永业公寓二期涉资达2亿元民币
二资金境外流回境渠道
1举外债：实际已停
境外公司境公司提供商业贷款涉举外债属资项目外债务（商业信贷）需报外局批准房企言需遵守2003颁布外债理暂行办法般规定外受2006年颁布关规范房产市场外资准入理意见限制意见明确提出4合限制：外商投资房产企业中外投资方形式合章程股权转协议文件中订立保证方固定回报变相固定回报条款中谓固定回报指贷款利息该规定指抑制变相贷款融资防止境外联手短线炒作行发生避免外资短期投机获利行国楼市造成扰乱果说房产企业通举外债形式境外资金引入境实际已停
2股权投资：手续办理繁琐
佳兆业等家企业发债说明中提：次发债款项中国境土购置开发股权投资形式转移境子公司
股权投资渠道境外企业通设立境项目公司注册成外商投资企业申请外汇资金（发行债券募集资金）注入根相关法律法规总结具体流程见图程中外商投资企业行
购置土境房产企业合作发改委商务部外局等部门监进行
外商投资企业购置境土流程：
先取土权房产建筑权已土理部门土开发商房产建筑物签订土权房产权预约出购买协议
述证土理部分中办国土证
付清土出金
商务部门工商行政理机关法批准设立办理注册登记手续颁发年期外商投资企业批注证书营业执
注册外汇局办理外商投资企业外汇登记证
资金结汇流程
注册外汇局申请开立资金账户获取开立外汇账户资项目外汇核准件
中国银行开立基户
持外汇局发放资项目外汇业务核准件办理资项目外汇账户开户手续
根国土证商务部门换发正式外商投资企业核批证书
持关材料开户银行办理资金结汇手续
工商行政理机关换发外商投资企业批准证书
营期限致营业执
税务机构办理税务登记
通股权投资渠道境外资金引入境弊端：繁琐审批手续导致房企法时设立甚法完全设立境项目开发企业造成资金资源浪费
3外保贷：提高资金成代价
外根媒体报道外保贷海外资金回流渠道谓外保贷指境外企业境外资金存入银行离岸中心银行离岸中心出具担保函境分行境分行担保函基础境企业提供民币授信
外保贷海外资金转换成国贷款部分避开举外债渠道监
然外保贷身缺陷：述操作房企实质必须分境外投资者银行支付利息境外息差通常正加银行手续费房企实际融资成原先升海外融资资金成优势受消弱
三贸区带便利
目前成功通海外发行债券募集资金万科保利金等陆市房企海外融资面政策环境较繁琐焦点集中资项目制然约束许会着中国（海）贸易试验区挂牌成立改变未贸区果资项目制部分放松房企通贸区注册子公司进行海外融资活动资金回流审批限制减少
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