浅谈民法院委托拍卖房屋前清场问题
民法院委托拍卖机构拍卖房屋案件拍卖行实际操作中时会遇拍卖标物第三占清场情况拍卖影响拍卖成交率影响拍卖成交买受交付甚出现违约情况民法院委托拍卖房屋拍卖前应否清场？笔者认应分种情况区：
标物第三非法占民法院委托拍卖前应予清场
例：某法院委托甲拍卖公司拍卖处房产该房产权(案执行)欠债务房产已中债权采取非法手段强制占法院没房屋进行清场允许非法占继续居住情况委托甲拍卖公司拍卖房屋甲拍卖公司两次拍卖公告想竞买情况没标物卖出原竞买担心买房屋民法院种原清场予清场怕花钱买祸害标物第次拍卖前竞买踏勘拍卖房屋时房屋非法占威胁说谁买房屋谁没日子房屋非法占谁想原房屋欠钱房屋全部抵账够房欠钱想买房子纹身喝酒担心黑社会背景敢招惹放弃竞买报名第次拍卖样非法占威胁敢报名流拍第二次拍卖七报名拍卖会举行天非法占带帮纹身闹拍卖会场拍卖公司请110警察前维持秩序非法占跳楼杀相威胁拍卖会中止进行报名竞买求拍卖公司进行济赔偿两次公告两次拍卖标物没拍卖出
通案例笔者认：出现非法占情况民法院应腾空房屋清场委托拍卖确保拍卖事申请执行权益受法律保护
二标物第三合法占委托拍卖前标物否清场根情况区：
（）抵押权租赁权时存情况
第抵押合前租赁合事实现抵押权民法院委托拍卖房屋前应解租赁合清场腾空标物
例：甲空房套钱房屋抵押乙房产部门办理项权证甲获租金早日贷套房屋出租丙约定：月租金1000元租期三年房屋租赁期甲款期限已乙法院起诉求行抵押权拍卖述房屋丁通拍卖程序取房屋权丁取房屋权子结婚住房遂通知丙限期搬出丙意搬出认房屋买卖破租赁抵押取房屋更解原租赁关系双方协商未果起诉法院法院审理认：房屋抵押先出租根高民法院关适〈中华民国担保法〉干问题解释第六十六条规定：抵押已抵押财产出租抵押权实现租赁合受具约束力 法院判决：抵押权乙权解租赁合遂支持乙张判决丙限期搬出房屋
种情况民法院拍卖房屋实现抵押权时应根判决结果通知丙限期搬出否委托拍卖旦委托拍卖成交买受求交付房屋丙肯搬出话会涉拍卖交付违约样旧纠纷没解决酿成新纠纷
根法学原理 抵押权种物权抵押权直接物享权利抗物第三租赁关系基租赁合形成种债权根物权优先债权原理先抵押权然优先租赁权买卖破租赁原理
抵押前租赁抵押权权解租赁合租赁合解承租丙居住房屋没合法法院清场然司法实践中租赁合抵押权行驶终止承租必然会产生定济损失种损失否出租承担承租承担需抵押出租抵押房屋时否书面告知承租该财产已抵押事实果抵押未书面告承租承租损失抵押承担果抵押已书面告知承租承租损失承租承担法律样规定体现性化面
第二租赁合前抵押合情况租赁合效拍卖房屋时承租优先受偿权民法院委托拍卖房屋前标物应清场
例：2008年6月甲购买商品房套办理房屋权证年8月甲陈某签订租赁合约定：陈某租住该房屋租期2008年8月2013年8月止5年2009年3月甲生意营需某银行款30万元双方签订抵押款合约定：甲房屋抵押银行担保债务清偿甲
2011年10月清款否银行权行抵押权拍卖该房屋价款优先受偿合签订双方房产理部门办理抵押登记手续2011年10月甲银行款期力偿款银行催收未果遂法院起诉求实现抵押权拍卖抵押房屋法院判决结果支持银行诉讼请求执行程中民法院委托拍卖行实行带租约拍卖拍卖标物予清场
笔者认：民法院判决执行法律合法第二百二十九条规定：租赁物租赁期间发生权变动影响租赁合效力高民法院关贯彻执行〈中华民国民法通〉干问题意见（试行）第百十九条第二款规定：私房屋租赁期买卖赠者继承发生房屋转移原租赁合继续效买卖破租赁原租赁权物权化体现担保法第四十八条类似规定：抵押已出租财产抵押应书面告知承租原租赁合继续效认定先设定租赁合抗设立抵押权抵押权实现抵押权抵押房屋进行强制拍卖租赁关系够抗买受拍卖击破租赁原高民法院关适〈中华民国担保法〉干问题解释第六十五条作出明确规定：抵押已出租财产抵押抵押权实现租赁合效期抵押物受继续效司法解释样规定目租赁然抵押权实现造成定影响租赁合效避免抵押权受损失抵押应已出租事实告知抵押权抵押权决定否接受抵押否抵押抵押权产生损失承担赔偿责高民法院关审理城镇房屋租赁合纠纷案件具体应法律干问题解释第二十二条规定：出租抵押权协议折价变卖租赁房屋偿债务应合理期限通知承租承租请求等条件优先购买房屋民法院应予支持第二十三条规定：出租委托拍卖拍卖租赁房屋应拍卖日五日前通知承租承租未参加拍卖民法院应认定承租放弃优先购买权
房屋租赁前抵押民法院委托拍卖前合法占清场
（二）单纯租赁合存情况
单纯房屋租赁合存情况适买卖破租赁原谓买卖破租赁指租赁关系存续期间出租租赁物租赁关系产生影响买受已成租赁物否认原租赁关系存求承租返租赁物民法院委托拍卖前应述法律法规司法解释规定履行告知义务保证承租优先购买权
综述民法院委托拍卖房屋前房屋第三占定查清房屋合法占非法占抵押出租情况便作出正确决定
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民法院委托拍卖机构拍卖房屋案件拍卖行实际操作中时会遇拍卖标物第三占清场情况拍卖影响拍卖成交率影响拍卖成交买受交付甚出现违约情况民法院委托拍卖房屋拍卖前应否清场？笔者认应分种情况区：
标物第三非法占民法院委托拍卖前应予清场
例：某法院委托甲拍卖公司拍卖处房产该房产权(案执行)欠债务房产已中债权采取非法手段强制占法院没房屋进行清场允许非法占继续居住情况委托甲拍卖公司拍卖房屋甲拍卖公司两次拍卖公告想竞买情况没标物卖出原竞买担心买房屋民法院种原清场予清场怕花钱买祸害标物第次拍卖前竞买踏勘拍卖房屋时房屋非法占威胁说谁买房屋谁没日子房屋非法占谁想原房屋欠钱房屋全部抵账够房欠钱想买房子纹身喝酒担心黑社会背景敢招惹放弃竞买报名第次拍卖样非法占威胁敢报名流拍第二次拍卖七报名拍卖会举行天非法占带帮纹身闹拍卖会场拍卖公司请110警察前维持秩序非法占跳楼杀相威胁拍卖会中止进行报名竞买求拍卖公司进行济赔偿两次公告两次拍卖标物没拍卖出
通案例笔者认：出现非法占情况民法院应腾空房屋清场委托拍卖确保拍卖事申请执行权益受法律保护
二标物第三合法占委托拍卖前标物否清场根情况区：
（）抵押权租赁权时存情况
第抵押合前租赁合事实现抵押权民法院委托拍卖房屋前应解租赁合清场腾空标物
例：甲空房套钱房屋抵押乙房产部门办理项权证甲获租金早日贷套房屋出租丙约定：月租金1000元租期三年房屋租赁期甲款期限已乙法院起诉求行抵押权拍卖述房屋丁通拍卖程序取房屋权丁取房屋权子结婚住房遂通知丙限期搬出丙意搬出认房屋买卖破租赁抵押取房屋更解原租赁关系双方协商未果起诉法院法院审理认：房屋抵押先出租根高民法院关适〈中华民国担保法〉干问题解释第六十六条规定：抵押已抵押财产出租抵押权实现租赁合受具约束力 法院判决：抵押权乙权解租赁合遂支持乙张判决丙限期搬出房屋
种情况民法院拍卖房屋实现抵押权时应根判决结果通知丙限期搬出否委托拍卖旦委托拍卖成交买受求交付房屋丙肯搬出话会涉拍卖交付违约样旧纠纷没解决酿成新纠纷
根法学原理 抵押权种物权抵押权直接物享权利抗物第三租赁关系基租赁合形成种债权根物权优先债权原理先抵押权然优先租赁权买卖破租赁原理
抵押前租赁抵押权权解租赁合租赁合解承租丙居住房屋没合法法院清场然司法实践中租赁合抵押权行驶终止承租必然会产生定济损失种损失否出租承担承租承担需抵押出租抵押房屋时否书面告知承租该财产已抵押事实果抵押未书面告承租承租损失抵押承担果抵押已书面告知承租承租损失承租承担法律样规定体现性化面
第二租赁合前抵押合情况租赁合效拍卖房屋时承租优先受偿权民法院委托拍卖房屋前标物应清场
例：2008年6月甲购买商品房套办理房屋权证年8月甲陈某签订租赁合约定：陈某租住该房屋租期2008年8月2013年8月止5年2009年3月甲生意营需某银行款30万元双方签订抵押款合约定：甲房屋抵押银行担保债务清偿甲
2011年10月清款否银行权行抵押权拍卖该房屋价款优先受偿合签订双方房产理部门办理抵押登记手续2011年10月甲银行款期力偿款银行催收未果遂法院起诉求实现抵押权拍卖抵押房屋法院判决结果支持银行诉讼请求执行程中民法院委托拍卖行实行带租约拍卖拍卖标物予清场
笔者认：民法院判决执行法律合法第二百二十九条规定：租赁物租赁期间发生权变动影响租赁合效力高民法院关贯彻执行〈中华民国民法通〉干问题意见（试行）第百十九条第二款规定：私房屋租赁期买卖赠者继承发生房屋转移原租赁合继续效买卖破租赁原租赁权物权化体现担保法第四十八条类似规定：抵押已出租财产抵押应书面告知承租原租赁合继续效认定先设定租赁合抗设立抵押权抵押权实现抵押权抵押房屋进行强制拍卖租赁关系够抗买受拍卖击破租赁原高民法院关适〈中华民国担保法〉干问题解释第六十五条作出明确规定：抵押已出租财产抵押抵押权实现租赁合效期抵押物受继续效司法解释样规定目租赁然抵押权实现造成定影响租赁合效避免抵押权受损失抵押应已出租事实告知抵押权抵押权决定否接受抵押否抵押抵押权产生损失承担赔偿责高民法院关审理城镇房屋租赁合纠纷案件具体应法律干问题解释第二十二条规定：出租抵押权协议折价变卖租赁房屋偿债务应合理期限通知承租承租请求等条件优先购买房屋民法院应予支持第二十三条规定：出租委托拍卖拍卖租赁房屋应拍卖日五日前通知承租承租未参加拍卖民法院应认定承租放弃优先购买权
房屋租赁前抵押民法院委托拍卖前合法占清场
（二）单纯租赁合存情况
单纯房屋租赁合存情况适买卖破租赁原谓买卖破租赁指租赁关系存续期间出租租赁物租赁关系产生影响买受已成租赁物否认原租赁关系存求承租返租赁物民法院委托拍卖前应述法律法规司法解释规定履行告知义务保证承租优先购买权
综述民法院委托拍卖房屋前房屋第三占定查清房屋合法占非法占抵押出租情况便作出正确决定
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