房产资运营
新华远集团董事长 志强
搜房起名做学院派出题目讲讲关资营问题第想先说明学院派房产业学院派中国房产开发操作早房产理现学已安排房产系者房产专业课程然追求房产业早理先开始房产开发公司早起源统建办方建立房产办公室民转进行房产公司办理时宪法没修改土允许转买卖时候成立房产开发公司必须全民制全民制基础非垄断非国家完全市场东西整转型程中房产开发包括资运营理指导拼死挣扎程中逐渐发展八十年代开始限制房产企业成长然开始加进限制条件88年进行二次整顿92年邓南巡讲话真正形成房产资市场
关资理解中象资市场钱实1970年费尔济学理资财富财富资考虑资程中仅仅资金运营钱财富资狼时候根木棍资资种载体资认种载体导时候资起种运营关系资作发挥出说刚举例子狼根棍作发挥出资运营理解程中范围扩化广泛方面单单指钱方面
时东西类者稀缺时候成财富资通常知道体通常缺少阳光缺少阳光活阳光非常足够觉稀缺认识节省阳光财富资身正确认识资运营产生正确认识首先想讲讲资市场狭义资市场讲金融资市场概念说信托投资市融资开放式直接融资等等
改革初期时候知道钱资象钱资法律结构资定义金钱早法律引进外资词吸引外资进开放资市场阶段劳动力市场开放时候宪法文件里面开始知识技术专利允许变成资变成股权部分参收益分配时候实际劳动力进入广义资市场劳动力概念包括理层概念包括理者概念包括科技员知识技术概念劳动力开始进入资市场成开放性市场成资运营中部分转化股权
宪法更改程中允许土偿买卖允许私逐渐开始拥占生产资料宪法文件中开始发生变化部分实际生产资料制变成资市场部分产商说资市场实际金钱土生产资料土转化买卖流通形成广义资市场重部分
外形资产两年开始谈品牌意识谈五百强传统观念中没营没品牌品牌形成资产资市场竞争中逐渐优胜劣汰开始出现形资产开始出现知名品牌说海尔入国际市场等等微波炉时候实际形资产已形成广义资市场部分中国市场出现品牌评级问题品牌值少钱实际形资产变成金钱种转化开始价资概念扩展产生财富创造未收入流东西会变位资谈资运营程中注意资资产互相断转换特房产商说房屋身种商品时种消费品种投资品天说房子资部分认资产部分作抵押贷款程中变成资部分相互运营阶段种相互转换广义资市场特殊概念
先说金融市场基融资手段家实际操作中关心
第概念融资融资分间接融资直接融资间接融资指什呢？通常指通中介机构取资金间接融资第手资金说银行通银行取银行间通客户取资金间接融资然通银行中介机构间取融资间接融资
外种直接融资直接融资进行金融程中直接面投资形成融资关系种融资关系涉面常见通常接触间接融资间接融资概银行贷款营者遇银团贷款银团数家金融机构银行投资基金组合成贷款企业间贷款通常常见信誉担保取种银行贷款抵押取贷款抵押贷款通常家知道房子进行评估然推动评估价格取抵押贷款实实际数抵押贷款根房屋价值通营房屋产生收入流产生房屋贷款条件通常国际果建酒店酒店抵押果简单价值抵押话银行会折产品折旧问题营破损问题带七手果收入流算话百万酒店者商场出租租金会高100万年果10％贷10年贷款话年收益率高100万银行根收益流计算时候100万美元贷款200万美元建屋抵押款抵押贷款时候种收入形式
常见优惠政府贷款包括国际国贷款专项贷款技改贷款等等房产里面常见煤改气政府发展商获搭桥时贷程形成搭桥贷款委托贷款间接贷款等等现遇种方式常见住房揭种实际企业行企业支付利息成企业资金支持时候职工名义房子直接买掉然转化种银行贷款种情况现种发展商资金遇困难时候常常出现种融资情况实际揭转换成企业银行种负债
第二种直接融资直接融资私募公募种情况里头家认企业更需发挥作部分通常说直接融资股权股权产生直接融资形式现流行市公司流通股股权直接流通形式公开交易市场交易规条件流通股权第二种非市场流通非市公司转部分股权什说非市场流通呢？说股份制公司政府明文固定允许股权转公开市场中进行流通非市场流通种流通股第三种般情况称转带流通什意思？固定某单位进行合资种合资说转？转变现找特定象公开市场进行流通部分种转方优先权某种情况放弃优先权转说中方外方转特定条件说中方想转外方意种情况收购种流通
现家基理解市市形成流通股问题
第二种债券企业没历债券原债券半垄断状态原通计委金融机构获进入WTO外资银行允许营民币业务时候债券企业直接融资方面老百姓买债券原华远发行两次债券次九十年代初时发101％利息实际国家连续三次息涨息样话债券低息方式取降低融资成第二次债券前两年发71％债券实际合适中国降息8次实际高成发债券种债券基采取定息定息方式国家审批
外种换股债国际非常换股债市场进行流通现债券国债部分市债券流通种买卖债券约定债券记名者转形式换股选择性选择成换股票换股债券般债券优势风险点通常换股债券利率较低通转换成股票时候取高收益
种强制性换股债券具选择性条件约束说股票价值达某发债时候数字时候钱必须买股票外种没约定条件前面说没约定条件外种约定条件股票价值达钱股票价值达市场定价格时候必须换成股票钱债券种形式然衍生工具国家种国家债券市场没完全放开
股权券种方法年出现信托法目前种方式没家认识信托法出现种方式运时信托公司更现实种包括私间采信托法实现问题
外基金投资列直接投资种列间接投资种基金投资购买基金形成作中介机构部分中介机构发起常常基金理者直接股东两者间种延迟付款相房产里面直接融资种方式等资金转移单位者供应商通延迟付款方式变成种特殊融资常见资市场融资
国企业初资积累形成？八十年代出台第部开发企业理办法中注册资虚设时候求全部全民制注册资金假九十年代期开始出现公司法求注册资实投资实资注册制前初成立全民制开发企业时候注册资1500万实际资零没钱什呢？政府信誉背景银行信贷时候土划拨开发公司全民制带政府行银行政府行形成政府行背景信誉形成信贷种资金首先预付款统建办开始初期预付款方式作公司土运营方式什？划拨开发权利全民制企业开发获土事开发业务建设
开发企业初时候全民制基55％税率计算建行执行建行成立统建开发负责开发企业解利问题企业避免解利拖着卖掉应该付税收变成盈余国家土种工程进度结算外种方法工程竣工结算新会计制度里头工程竣工提出条件客户入说香港发入国纸赢利果体私开发商然种方式延期解利解利时候税延期交变成部分转换成发展基金
概说原华远运行营模式案例84年第成立城市项目西单社区改造第项目华威厦实际土权转换形成股权结构时土权合约25年分期支付年交年钱合作法规定转换成综合价格25年价格次性变换成股权然组织合资公司公司持50％股权通合资公司外方国际银团组织12家国际贷款银团中国银行提供担保公司股权建筑物公司全部资产进行抵押转换成中国银行担保贷112亿美元国家总理李鹏挪威首相布蓝特夫出席签字仪式通营逐年贷现已清全部贷款种土权作转换方式
第二华厦面中国百货租赁营土三蒙条件海广州两市政府进行合作项目确定项目时候江泽民朱森林确定项目土开发条件作转换成百分二三十股权现注册条件北京海政府转换成企业操作初两较较早操作方式
92年第次发行债券2990万利率101％时利率调少4％利息第三种
社会引起关注华远实际营操作股份制改造93年拥量土转换成公司股权作开发项目开始进行社会直接融资股份制改造全民制公司变成股份制公司时1500万注册资评估变成8700万占时公司35％股权总股发行量2亿5000万中发起股权外出8250万股议价发行股卖两块钱样1500万注册资变成3亿3250万净资产第步变化程93年进行股份制改造94年做送二配三增资扩股原股东10股送2股然10股配送3股市公司流通股票议价发行第二次发行价格2块5业绩第轮分红9毛9分钱股样造成易价值进行特殊形式配
第二步值注意境外资投资问题时扩52％股权吸收7700万美元外资股境外资结合第步然第二步外方股权全部香港接壳市时中国法律没规定中国股权外国股权合境外市需证监会批准直接外资股权香港市证监会批准直接香港市香港市红筹股时国家发现种形式点问题出红筹股市文件
96年正式挂牌97年境外发行1亿7250万美元换股债券金融危机换股债权卢森堡市减价债券价格发生变化发行说100元金融危机前债券涨112元金融危机厉害时候价格降老4毛9分钱等花4毛91块1毛钱债券债券交易概实际赚3亿换股债券融资条件较低概2％利息时约定股票达6块3话必须换股果股票达6块3必须钱期成高金融危机实际毛钱代价钱掉1亿7250万美元换股债终概8千万美元买回亿亿债部分债剩五千万非常少资运营程中境外境操作方式境外衍生工具形成资运营方式会更发债需单位批准国家没关规定记天中国银行国际发行两亿美元债券中央电视台头条新闻时发亿7250万换股企业债券亚中国银行发行债券
时国合资公司名义发行企业股债券唯家第次发行完全全民制第二次发行企业债实际合资企业企业债然画句号全部股权卖掉年家新闻中觉卖股权事赚少钱重产行业里头唯走出资退出剩开交恨破产离婚什种完全商业化方式股权方式做想件事告诉家产公司仅卖项目卖公司卖项目更真正体现资运营中更做卖公司卖项目
华润分手年12月30号正式成立华远新时代房产公司重新组成新公司注册资三亿然注册点盈利没股收益没注册没里头家介绍家鉴案例：第案例品牌形资产换开拓房产公司55％股权持海润国际公寓项目股权转时候没花分钱品牌营力形资产作值值钱买股权换股权时候非花钱？定等形资产变成资运营部分
前两天18号首旅签订全面合作协议北京首旅集团全民制国家行业企业集团等北京28家三星级酒店时首汽集团首汽出租公司车运输车运输等等酒店理集团等等签订合作协议合作基条件品牌资金辅形成种合作种合作结果持首旅身具备产开发条件400万土实际形成搏种杠杆作报纸已明确提出种杠杆作效率资运营中程搏样种转换已完成两项
步进行次社会直接融资股份制改造品牌社会效益通战略投资间私募扩企业资实力适时进入公开股市资市场目前止发出信息已基金企业准备成股东种充分选择选择张三资金选择李四资金山东体户提出4亿钱吧新加坡投资基金说1亿美元占30％基金提出样想法考虑必须保证股东满意回报保证股东满意汇报嗯时候开始股权做太做太没项目什支撑没利润回报没办法干家知道果没具备马开工项目话没钱品牌形成定效益时候具备转换成资条件融资时候条件房产公司说注意资源形成佳配制形成佳配置时候获效益高
果样做需运营基础运营基础基运营基条件境外投资者说重需优秀理队伍国外资市场里面首先评价企业理团队理队伍组织力市场判断力国太重视谁董事长谁总理谁组成董事会国外重视进行投资时候首先谈队伍第二企业制度接谈企业没毛病企业制度里面包括股结构说香港市中公司身优势问题股东结构问题股东结构里包括华润香港名中资企业高盛非常名营理公司第三美国名基金三股东做非常支撑外激励机制家报纸时工资年薪700万果市公司理果700万没敢买股票公司负责公司没吸引力什买股票呢？果香港市公司算年薪低特定条件企业激励机制东西相联告诉年薪股权收益股权收益更广种激励机制种激励机制事先约定中投资者知道非常激励机制
外财务透明度信誉财务透明度投资者严时审计时候国际六知名会计师事务然中家倒时毕马威安达信合作家世界名会计师事务财务制度透明度包括投资者清楚种明明白白东西果毕马威会计师事务认财务制度认财务计算方式债券债务包括 良资产处理方式国际投资者投钱果财务制度老藏着搞东西话没投钱
第三市场济判断企业市场影响力运营力知名度市场占率信誉度知道市程中推介活动投资者里出推品牌品牌作信息解程度快短直接说海尔说长虹家马知道生产电视机电视机质量较需解更信息果说土豆先想想产然想想特点什样信誉度融资成高低问题家愿意块钱买愿意两块钱买什刚说新加坡资金美林等等资金愿意钱融资市程中证明力运营赚钱重基条件
外产开发公司说具升值潜力土条件非常重定金融知识操作力说说换股债券企业发换股债券时候概四十笔帐算帐说换成股票话股票升值50％相关变量会产生资产会发生变化换股前负债换股变成股市价发生变化时候债券发生变化说市场3块段时间4块4块钱卖掉3块钱转化资运作程中少解品牌值少钱样进行资运作需点基资金实力开放融资心态开放股权融资家
企业老认没关联企业时候信进行担保时候取银行贷款时候者说发债时候没担保做说企业债券发债国家会求担保担保果说子母关系话父亲子担保者子父亲担保担保工具谁呢？创造果公司1500万注册资分成1000万500万银行融资时候更利融资
资运营简单种办法：
第种办法傍款老说姐傍款实营行中傍款成功重素完全做成功事难卖身换取资金说控股权放掉企业控股现控股权卖实际卖掉吧简单说种方法换取资金形成资运营基条件实行资势力扩第二扩交叉信贷银行产生信贷张三李四家银行贷款时候款放里面需贷款分成五四次老断钱款交叉贷款问题
第三利益交换长换短某面优势说取土优化获取规划优势者资金优势者金融操作运营优势等等方面优势家合作现发展商方面没优势说建样板房说家拍学学允许家拍实际种开放心态
资产实际首先做资接受老想东西藏兜里坏东西谁傻子弄瘸子家五较健全藏家里头家肯定干种心态数企业理者嘴说心里藏信回忆肯定样
外创造工具创造工具种方式资运营时候创造工具形成资运营条件说华远集团量金融资产投资银行投点北京商业银行第二股东新华忍受寿列第二股东说招商银行股东形成点金融资产什意思呢？象钱投银行然金融资产常常抵押常常贷款现金流没什损失非付点利息银行利息高话影响操作影响运营金融资产进行抵押投资放心金融资产固定资产银行作抵押抵押程中形成工具时候需创造工具持股票金融资产某保留建筑等等干巴巴张纸风吹跑会相信呢谁会进行营合作呢
第二营公司营项目现象说知道公司营者谁说家熟悉潘石屹潘石屹什公司建立现代城知道？现做项目换公司家知道现建项目知道华远项目现营公司营项目样建立起品牌变成形资产营资
面讲讲资问题讲资融资误解实银行融资便宜廉价资外利银行钱者进行资营昂贵资什？品牌信誉品牌信誉破坏时候根没资运营基础贵资品牌信誉
银行钱现情况呢？2001年情况家作简单介绍2001年房产投资6245亿增长253％占全国固定资产投资总额224％中商品房住宅投资4279亿占全部房产投资685％全国年竣工225亿方米住宅占826％销售概18亿方米3860亿全国年住房揭贷款6398亿元里头包括公积金贷款占全国消费贷款总额86％1997年33倍数里面金融发展速度非常快房产支持非常年银行住房贷款占5858亿年年银行揭贷款2282亿纪念1—2月份263亿年银行房产企业贷款23亿银行概房产揭企业贷款5亿进行融资忘记钱银行钱
天讲留点时间家提问谢谢家
讲讲傍款？
傍款姐傍款肯定长漂亮然扮干净利落点企业说样先弄漂亮前面说基条件说股结构理队伍市场营力市场占率等等品牌意识傍款基前提实际路演干什？投资者面前表现告诉产生少盈利样长亮然说口土话肯定傍款相通东西觉果根东西弄稍微点说出实力东西话傍款现傍款说品牌离开华润告诉华远重新成立公司投资者说重新成立公司知道长漂亮知道力钱生出更钱愿意投资恰恰基础公司建设基础做定土储备具备升值条件项目告诉投资者项目CBD者北京土盘具良性成土价格样傍款
投资基金法出台房产投资利处？
投资基金法出台投资基金出台样投资基金否定等投资基金法现国际房产投资基金已非常中进入国已十现著名汉斯基金原停车场改造东直门外项目种投资基金进入中国数量已非常非常境外融资发换股债券里面部分投资基金投入关键找想找想找信息沟通问题信息沟通必须扮漂亮漂亮姐老藏黑暗方行走街家投资基金法果成立国公开会更点忘钱常常太想钱时候会提条件说必须保证10％20％回报者提供行性报告
土权开发方式操作问题土权转？
错早没土权土出权八年时候没土权合法概念法律说交传统土费概念开发开发转土开发成果土国家土开发结果单位做土开发说做土拆迁说土权法律规定种土权
理队伍追求五职位什？什？
认理队伍重五职位理队伍核心老总然套创作班子辅助员果第手委书记投资者投资果说第手需董事会批准家投资实际理学阶段阶段营者股东负责第二营者权利股东权利相结合外职工股东权利相结合结股东负责股东理队伍关键产生核心魂说万科万科家知道王石魂王石指东队伍东指西西说出现支队伍听王石企业核心
年华远您期董事长新华远您否算请职业理作总理呢？
网已发布消息新闻发布肯定请职业理培养专业士总理现网猎头公司已挖总理猎头公司提供太满意座果认华远总理欢迎
年准备开发什项目年开工项目销售目标？
天开发项目海润花园规划局没批准合没签约前公布告诉家年会少30万开工公司刚刚开业年时间开工30万话非常容易事情明年会超50万年会超80万明年会超20亿年会超30亿概安排果手底合作单位合作更话会退出目标年准备市5
提问：
总资产运作成功事例改成股份制公司体制改制更明显？
回答：
刚举例子时候前头第华威厦第二华厦股份制前运作方式实际华威厦家见西单总建筑面积六万方米实际没投资少面列股份制关系融资工具里面第直接股权股份制改造现代企业中种方式现代国际股份制说种纯制第二八年形成合伙制现会计师事务建筑师事务采取合伙方式智力素采取合伙制外种做现代企业制度济学理说现代企业制度公众公司家理公司投资公司里头涉股权问题实际早股票百年前拥资时候种资义社会更更股权界定股东间关系资运营关系公司法符合股份制法公司法缺乏满足完全股份制公司求早实行八十年代末期做股份制理办法问题时候开始形成量股份制股份里头允许允许私持股份私公司时候时候员工持计划中国直股份制问题直模糊概念国际资市场面股份基做产权清晰实际股份制基产权清晰全民制家投资产权明晰知道张三李四家投股份制衍生资技术资问题外形资问题力资问题外股权形成价值化果形成股权难形资产价值化里头重条股份制改造国际资市场相结合两种运前前国际回6亿美元6亿美元公司说庞数字果更成功话集团说前12亿7000万美元房产公司6亿美元行业里面6亿美元房产公司里面种方法国际吸引量资金然境通种方法融资金
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房产资运营
新华远集团董事长 志强
搜房起名做学院派出题目讲讲关资营问题第想先说明学院派房产业学院派中国房产开发操作早房产理现学已安排房产系者房产专业课程然追求房产业早理先开始房产开发公司早起源统建办方建立房产办公室民转进行房产公司办理时宪法没修改土允许转买卖时候成立房产开发公司必须全民制全民制基础非垄断非国家完全市场东西整转型程中房产开发包括资运营理指导拼死挣扎程中逐渐发展八十年代开始限制房产企业成长然开始加进限制条件88年进行二次整顿92年邓南巡讲话真正形成房产资市场
关资理解中象资市场钱实1970年费尔济学理资财富财富资考虑资程中仅仅资金运营钱财富资狼时候根木棍资资种载体资认种载体导时候资起种运营关系资作发挥出说刚举例子狼根棍作发挥出资运营理解程中范围扩化广泛方面单单指钱方面
时东西类者稀缺时候成财富资通常知道体通常缺少阳光缺少阳光活阳光非常足够觉稀缺认识节省阳光财富资身正确认识资运营产生正确认识首先想讲讲资市场狭义资市场讲金融资市场概念说信托投资市融资开放式直接融资等等
改革初期时候知道钱资象钱资法律结构资定义金钱早法律引进外资词吸引外资进开放资市场阶段劳动力市场开放时候宪法文件里面开始知识技术专利允许变成资变成股权部分参收益分配时候实际劳动力进入广义资市场劳动力概念包括理层概念包括理者概念包括科技员知识技术概念劳动力开始进入资市场成开放性市场成资运营中部分转化股权
宪法更改程中允许土偿买卖允许私逐渐开始拥占生产资料宪法文件中开始发生变化部分实际生产资料制变成资市场部分产商说资市场实际金钱土生产资料土转化买卖流通形成广义资市场重部分
外形资产两年开始谈品牌意识谈五百强传统观念中没营没品牌品牌形成资产资市场竞争中逐渐优胜劣汰开始出现形资产开始出现知名品牌说海尔入国际市场等等微波炉时候实际形资产已形成广义资市场部分中国市场出现品牌评级问题品牌值少钱实际形资产变成金钱种转化开始价资概念扩展产生财富创造未收入流东西会变位资谈资运营程中注意资资产互相断转换特房产商说房屋身种商品时种消费品种投资品天说房子资部分认资产部分作抵押贷款程中变成资部分相互运营阶段种相互转换广义资市场特殊概念
先说金融市场基融资手段家实际操作中关心
第概念融资融资分间接融资直接融资间接融资指什呢？通常指通中介机构取资金间接融资第手资金说银行通银行取银行间通客户取资金间接融资然通银行中介机构间取融资间接融资
外种直接融资直接融资进行金融程中直接面投资形成融资关系种融资关系涉面常见通常接触间接融资间接融资概银行贷款营者遇银团贷款银团数家金融机构银行投资基金组合成贷款企业间贷款通常常见信誉担保取种银行贷款抵押取贷款抵押贷款通常家知道房子进行评估然推动评估价格取抵押贷款实实际数抵押贷款根房屋价值通营房屋产生收入流产生房屋贷款条件通常国际果建酒店酒店抵押果简单价值抵押话银行会折产品折旧问题营破损问题带七手果收入流算话百万酒店者商场出租租金会高100万年果10％贷10年贷款话年收益率高100万银行根收益流计算时候100万美元贷款200万美元建屋抵押款抵押贷款时候种收入形式
常见优惠政府贷款包括国际国贷款专项贷款技改贷款等等房产里面常见煤改气政府发展商获搭桥时贷程形成搭桥贷款委托贷款间接贷款等等现遇种方式常见住房揭种实际企业行企业支付利息成企业资金支持时候职工名义房子直接买掉然转化种银行贷款种情况现种发展商资金遇困难时候常常出现种融资情况实际揭转换成企业银行种负债
第二种直接融资直接融资私募公募种情况里头家认企业更需发挥作部分通常说直接融资股权股权产生直接融资形式现流行市公司流通股股权直接流通形式公开交易市场交易规条件流通股权第二种非市场流通非市公司转部分股权什说非市场流通呢？说股份制公司政府明文固定允许股权转公开市场中进行流通非市场流通种流通股第三种般情况称转带流通什意思？固定某单位进行合资种合资说转？转变现找特定象公开市场进行流通部分种转方优先权某种情况放弃优先权转说中方外方转特定条件说中方想转外方意种情况收购种流通
现家基理解市市形成流通股问题
第二种债券企业没历债券原债券半垄断状态原通计委金融机构获进入WTO外资银行允许营民币业务时候债券企业直接融资方面老百姓买债券原华远发行两次债券次九十年代初时发101％利息实际国家连续三次息涨息样话债券低息方式取降低融资成第二次债券前两年发71％债券实际合适中国降息8次实际高成发债券种债券基采取定息定息方式国家审批
外种换股债国际非常换股债市场进行流通现债券国债部分市债券流通种买卖债券约定债券记名者转形式换股选择性选择成换股票换股债券般债券优势风险点通常换股债券利率较低通转换成股票时候取高收益
种强制性换股债券具选择性条件约束说股票价值达某发债时候数字时候钱必须买股票外种没约定条件前面说没约定条件外种约定条件股票价值达钱股票价值达市场定价格时候必须换成股票钱债券种形式然衍生工具国家种国家债券市场没完全放开
股权券种方法年出现信托法目前种方式没家认识信托法出现种方式运时信托公司更现实种包括私间采信托法实现问题
外基金投资列直接投资种列间接投资种基金投资购买基金形成作中介机构部分中介机构发起常常基金理者直接股东两者间种延迟付款相房产里面直接融资种方式等资金转移单位者供应商通延迟付款方式变成种特殊融资常见资市场融资
国企业初资积累形成？八十年代出台第部开发企业理办法中注册资虚设时候求全部全民制注册资金假九十年代期开始出现公司法求注册资实投资实资注册制前初成立全民制开发企业时候注册资1500万实际资零没钱什呢？政府信誉背景银行信贷时候土划拨开发公司全民制带政府行银行政府行形成政府行背景信誉形成信贷种资金首先预付款统建办开始初期预付款方式作公司土运营方式什？划拨开发权利全民制企业开发获土事开发业务建设
开发企业初时候全民制基55％税率计算建行执行建行成立统建开发负责开发企业解利问题企业避免解利拖着卖掉应该付税收变成盈余国家土种工程进度结算外种方法工程竣工结算新会计制度里头工程竣工提出条件客户入说香港发入国纸赢利果体私开发商然种方式延期解利解利时候税延期交变成部分转换成发展基金
概说原华远运行营模式案例84年第成立城市项目西单社区改造第项目华威厦实际土权转换形成股权结构时土权合约25年分期支付年交年钱合作法规定转换成综合价格25年价格次性变换成股权然组织合资公司公司持50％股权通合资公司外方国际银团组织12家国际贷款银团中国银行提供担保公司股权建筑物公司全部资产进行抵押转换成中国银行担保贷112亿美元国家总理李鹏挪威首相布蓝特夫出席签字仪式通营逐年贷现已清全部贷款种土权作转换方式
第二华厦面中国百货租赁营土三蒙条件海广州两市政府进行合作项目确定项目时候江泽民朱森林确定项目土开发条件作转换成百分二三十股权现注册条件北京海政府转换成企业操作初两较较早操作方式
92年第次发行债券2990万利率101％时利率调少4％利息第三种
社会引起关注华远实际营操作股份制改造93年拥量土转换成公司股权作开发项目开始进行社会直接融资股份制改造全民制公司变成股份制公司时1500万注册资评估变成8700万占时公司35％股权总股发行量2亿5000万中发起股权外出8250万股议价发行股卖两块钱样1500万注册资变成3亿3250万净资产第步变化程93年进行股份制改造94年做送二配三增资扩股原股东10股送2股然10股配送3股市公司流通股票议价发行第二次发行价格2块5业绩第轮分红9毛9分钱股样造成易价值进行特殊形式配
第二步值注意境外资投资问题时扩52％股权吸收7700万美元外资股境外资结合第步然第二步外方股权全部香港接壳市时中国法律没规定中国股权外国股权合境外市需证监会批准直接外资股权香港市证监会批准直接香港市香港市红筹股时国家发现种形式点问题出红筹股市文件
96年正式挂牌97年境外发行1亿7250万美元换股债券金融危机换股债权卢森堡市减价债券价格发生变化发行说100元金融危机前债券涨112元金融危机厉害时候价格降老4毛9分钱等花4毛91块1毛钱债券债券交易概实际赚3亿换股债券融资条件较低概2％利息时约定股票达6块3话必须换股果股票达6块3必须钱期成高金融危机实际毛钱代价钱掉1亿7250万美元换股债终概8千万美元买回亿亿债部分债剩五千万非常少资运营程中境外境操作方式境外衍生工具形成资运营方式会更发债需单位批准国家没关规定记天中国银行国际发行两亿美元债券中央电视台头条新闻时发亿7250万换股企业债券亚中国银行发行债券
时国合资公司名义发行企业股债券唯家第次发行完全全民制第二次发行企业债实际合资企业企业债然画句号全部股权卖掉年家新闻中觉卖股权事赚少钱重产行业里头唯走出资退出剩开交恨破产离婚什种完全商业化方式股权方式做想件事告诉家产公司仅卖项目卖公司卖项目更真正体现资运营中更做卖公司卖项目
华润分手年12月30号正式成立华远新时代房产公司重新组成新公司注册资三亿然注册点盈利没股收益没注册没里头家介绍家鉴案例：第案例品牌形资产换开拓房产公司55％股权持海润国际公寓项目股权转时候没花分钱品牌营力形资产作值值钱买股权换股权时候非花钱？定等形资产变成资运营部分
前两天18号首旅签订全面合作协议北京首旅集团全民制国家行业企业集团等北京28家三星级酒店时首汽集团首汽出租公司车运输车运输等等酒店理集团等等签订合作协议合作基条件品牌资金辅形成种合作种合作结果持首旅身具备产开发条件400万土实际形成搏种杠杆作报纸已明确提出种杠杆作效率资运营中程搏样种转换已完成两项
步进行次社会直接融资股份制改造品牌社会效益通战略投资间私募扩企业资实力适时进入公开股市资市场目前止发出信息已基金企业准备成股东种充分选择选择张三资金选择李四资金山东体户提出4亿钱吧新加坡投资基金说1亿美元占30％基金提出样想法考虑必须保证股东满意回报保证股东满意汇报嗯时候开始股权做太做太没项目什支撑没利润回报没办法干家知道果没具备马开工项目话没钱品牌形成定效益时候具备转换成资条件融资时候条件房产公司说注意资源形成佳配制形成佳配置时候获效益高
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外财务透明度信誉财务透明度投资者严时审计时候国际六知名会计师事务然中家倒时毕马威安达信合作家世界名会计师事务财务制度透明度包括投资者清楚种明明白白东西果毕马威会计师事务认财务制度认财务计算方式债券债务包括 良资产处理方式国际投资者投钱果财务制度老藏着搞东西话没投钱
第三市场济判断企业市场影响力运营力知名度市场占率信誉度知道市程中推介活动投资者里出推品牌品牌作信息解程度快短直接说海尔说长虹家马知道生产电视机电视机质量较需解更信息果说土豆先想想产然想想特点什样信誉度融资成高低问题家愿意块钱买愿意两块钱买什刚说新加坡资金美林等等资金愿意钱融资市程中证明力运营赚钱重基条件
外产开发公司说具升值潜力土条件非常重定金融知识操作力说说换股债券企业发换股债券时候概四十笔帐算帐说换成股票话股票升值50％相关变量会产生资产会发生变化换股前负债换股变成股市价发生变化时候债券发生变化说市场3块段时间4块4块钱卖掉3块钱转化资运作程中少解品牌值少钱样进行资运作需点基资金实力开放融资心态开放股权融资家
企业老认没关联企业时候信进行担保时候取银行贷款时候者说发债时候没担保做说企业债券发债国家会求担保担保果说子母关系话父亲子担保者子父亲担保担保工具谁呢？创造果公司1500万注册资分成1000万500万银行融资时候更利融资
资运营简单种办法：
第种办法傍款老说姐傍款实营行中傍款成功重素完全做成功事难卖身换取资金说控股权放掉企业控股现控股权卖实际卖掉吧简单说种方法换取资金形成资运营基条件实行资势力扩第二扩交叉信贷银行产生信贷张三李四家银行贷款时候款放里面需贷款分成五四次老断钱款交叉贷款问题
第三利益交换长换短某面优势说取土优化获取规划优势者资金优势者金融操作运营优势等等方面优势家合作现发展商方面没优势说建样板房说家拍学学允许家拍实际种开放心态
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第二营公司营项目现象说知道公司营者谁说家熟悉潘石屹潘石屹什公司建立现代城知道？现做项目换公司家知道现建项目知道华远项目现营公司营项目样建立起品牌变成形资产营资
面讲讲资问题讲资融资误解实银行融资便宜廉价资外利银行钱者进行资营昂贵资什？品牌信誉品牌信誉破坏时候根没资运营基础贵资品牌信誉
银行钱现情况呢？2001年情况家作简单介绍2001年房产投资6245亿增长253％占全国固定资产投资总额224％中商品房住宅投资4279亿占全部房产投资685％全国年竣工225亿方米住宅占826％销售概18亿方米3860亿全国年住房揭贷款6398亿元里头包括公积金贷款占全国消费贷款总额86％1997年33倍数里面金融发展速度非常快房产支持非常年银行住房贷款占5858亿年年银行揭贷款2282亿纪念1—2月份263亿年银行房产企业贷款23亿银行概房产揭企业贷款5亿进行融资忘记钱银行钱
天讲留点时间家提问谢谢家
讲讲傍款？
傍款姐傍款肯定长漂亮然扮干净利落点企业说样先弄漂亮前面说基条件说股结构理队伍市场营力市场占率等等品牌意识傍款基前提实际路演干什？投资者面前表现告诉产生少盈利样长亮然说口土话肯定傍款相通东西觉果根东西弄稍微点说出实力东西话傍款现傍款说品牌离开华润告诉华远重新成立公司投资者说重新成立公司知道长漂亮知道力钱生出更钱愿意投资恰恰基础公司建设基础做定土储备具备升值条件项目告诉投资者项目CBD者北京土盘具良性成土价格样傍款
投资基金法出台房产投资利处？
投资基金法出台投资基金出台样投资基金否定等投资基金法现国际房产投资基金已非常中进入国已十现著名汉斯基金原停车场改造东直门外项目种投资基金进入中国数量已非常非常境外融资发换股债券里面部分投资基金投入关键找想找想找信息沟通问题信息沟通必须扮漂亮漂亮姐老藏黑暗方行走街家投资基金法果成立国公开会更点忘钱常常太想钱时候会提条件说必须保证10％20％回报者提供行性报告
土权开发方式操作问题土权转？
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理队伍追求五职位什？什？
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年华远您期董事长新华远您否算请职业理作总理呢？
网已发布消息新闻发布肯定请职业理培养专业士总理现网猎头公司已挖总理猎头公司提供太满意座果认华远总理欢迎
年准备开发什项目年开工项目销售目标？
天开发项目海润花园规划局没批准合没签约前公布告诉家年会少30万开工公司刚刚开业年时间开工30万话非常容易事情明年会超50万年会超80万明年会超20亿年会超30亿概安排果手底合作单位合作更话会退出目标年准备市5
提问：
总资产运作成功事例改成股份制公司体制改制更明显？
回答：
刚举例子时候前头第华威厦第二华厦股份制前运作方式实际华威厦家见西单总建筑面积六万方米实际没投资少面列股份制关系融资工具里面第直接股权股份制改造现代企业中种方式现代国际股份制说种纯制第二八年形成合伙制现会计师事务建筑师事务采取合伙方式智力素采取合伙制外种做现代企业制度济学理说现代企业制度公众公司家理公司投资公司里头涉股权问题实际早股票百年前拥资时候种资义社会更更股权界定股东间关系资运营关系公司法符合股份制法公司法缺乏满足完全股份制公司求早实行八十年代末期做股份制理办法问题时候开始形成量股份制股份里头允许允许私持股份私公司时候时候员工持计划中国直股份制问题直模糊概念国际资市场面股份基做产权清晰实际股份制基产权清晰全民制家投资产权明晰知道张三李四家投股份制衍生资技术资问题外形资问题力资问题外股权形成价值化果形成股权难形资产价值化里头重条股份制改造国际资市场相结合两种运前前国际回6亿美元6亿美元公司说庞数字果更成功话集团说前12亿7000万美元房产公司6亿美元行业里面6亿美元房产公司里面种方法国际吸引量资金然境通种方法融资金
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