2008杭州房产市场年终回顾2009年预测
中国指数研究院
2007年全国楼市片红火杭州楼市例外销量路攀升价格路飞涨尘莫2008年奥运直期盼年初雪灾新疆暴乱汶川震蔓延全球金融风暴2008中国喜悲灾难楼市开始急转成交量路走低价格震荡探拐点崩盘断链救市楼市犹山车众心惊肉跳相较杭城楼市2008年总体表现较稳然渐行渐冷暗流涌动成交量路滑成交价格波动半年万科全线降价调年关楼市成交略反弹存量巨盘点全年仅质优楼盘销售出众余众盘销量09年化压力陡增市场形势旧容乐观
1 宏观济篇
08年半年美国次贷危机引发金融风暴席卷全球国外济环境出现前未变化系列困难确定素集中释放相互叠加杭州市济稳较快发展带严峻挑战面错综复杂形势杭州市沉着应战着力解决影响济运行突出矛盾问题济发展基面然良济运行呈现总体稳增幅放缓趋势严峻发展态势
13季度杭州市完成区生产总值332111亿元价计算增长116快全国全省 17 1 百分点增幅较年期减少济增长放缓趋势明显中二三次产业分完成增加值11688亿元169739亿元150684亿元增长1198145半年相回落13918百分点三次产业全市济增长贡献率22506 472产业结构35 ：511：454
11三需求合力减弱济增长贡献降
投资需求增长趋缓13季度完成全社会固定资产投资 122177亿元较年期增长201半年相回落 4百分点扣投资价格涨素13季度实际分增长6175回落78百分点
消费品市场增长稳13季度实现社会消费品零售总额114876亿元增长 207增幅提高4百分点扣价格素实际增长124实际增幅回落17百分点
中住宿餐饮业增长快消费结构发生趋势性变化消费热点持续扩散吃穿（日品）类等生活必需品消费增速较快部分生活附属商品销售出现降趋势
外贸易持续低迷利外资增速回落受世界济减速影响杭州市外贸易波三折进出口增速年6月起始终低位徘徊13季进出口总额37369亿美元增长149中出口25875亿美元增长150低全国（223）全省（243）均水7393百分点外贸出口存度降67百分点13季实际利外资 2684亿美元增长293增幅回落191百分点
12财政收入增长基稳信贷资金紧缩稍松动
财政收入总体保持增长13季度杭州市实现财政总收入74459亿元增长219方财政收入37554亿元增长255分回落1816 百分点中济运行质量密切相关三体税种增速减缓定程度反映前济严峻形势财政济滞反映已逐步显现
信贷投放增加07年国家货币政策连续紧缩金融机构贷款增幅逐月回落08年6月底贷款余额增幅回落123年低点7月开始出现回升9月末杭州市金融机构外币贷款余额955501亿元增长156外币存款余额1101082亿元增长198增幅回升1百分点
13消费价格涨幅回落生产价格高位
消费价格涨势明显放缓年受年翘尾素新涨价素影响CPI月度增幅3月达新高点747月宏观调控效应显现翘尾影响弱化食品价格涨势减弱等素作CPI开始回落13季度杭州市居民消费价格总水累计涨64涨幅1季半年分低0205百分点低全国（70）06百分点全省均水持中9月涨43涨幅月缩04百分点创年新低
生产价格继续攀升13季度原材料燃料动力购进价格工业品出厂价格分年期涨13075分升8941百分点两价格涨幅倒挂55百分点扩48百分点九类原材料价格纺织原料基持外余八类均呈涨趋势中黑色金属材料类产品燃料动力类价格居涨幅前两位
14业形势较稳定居民收入增长农村快城镇
业形势良9月末全市城镇单位业员15461万年期增加4204万全市城镇登记失业率301年期降012百分点低4年度计划调控目标
城乡居民收入保持增长13季城镇居民均支配收入18531元增长106扣价格素实际增长39工资性收入城镇居民收入源受诸方面影响增速放缓13季农村居民均现金收入 9653元增长 149扣价格素实际增长8名义实际增幅分快城镇居民4341百分点
2 开发营篇
2008年111月销售面积销售额外杭州商品房市场项指标均程度涨
111月杭州市完成房产开发投资48996亿元 年期增长2716中商品住宅投资额达3683亿元增长2642
111月商品房销售额53635亿元降2635中商品住宅销售额46426亿元跌2907
图1：房产开发投资额商品房销售额
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS）
商品房竣工面积涨幅度放缓111月份杭州商品房竣工面积55381万方米2008年期升2864％中商品住宅竣工面积44048万方米增加2379
111月份杭州商品房销售面积60899万方米降3675中商品住宅销售面积53618万方米降3943销售压力严重
图2：商品房竣工面积销售面积
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS）
商品房新开工面积升幅度放缓111月杭州商品房新开工面积102516万方米增加3031增速继续放缓中商品住宅新开工面积73795万方米增加2784
图3：商品房新开工面积
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS）
表1：2008年111月杭州房产开发营数(单位：亿元万方米)
开发投资
施工
新开工
竣工
销售
土购置
投资额
面积
面积
面积
面积
金额
面积
房产商品房
48996
2716
467835
314
102516
3031
55381
2864
60899
3675
53635
2635
3496
893
#商品住宅
3683
2642
342097
311
73795
2784
44048
2379
53618
3943
46426
2907
#办公楼
3498
2095
37324
2451
8371
6378
211
4442
4001
947
4821
2863
#商业营业房
3189
203
33069
011
7474
1132
3174
1841
2096
2512
175
3797
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS） 注：部分杭州包括城区萧山区余杭区5县市
土成交面积幅缩水价格微涨2008年111月杭州市城区出土38宗出面积10407万方米中纯住宅15宗均楼面价6232元方米较年期涨2126
图4：2007年2008年期土成交类型宗数
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS）
3 市场行情篇
2008年杭城楼市淡中开场受春节影响季度成交然淡算稳4月预计扬没出现市场观气氛显现称楼市风标居展开发商消费者相互试探客买客少6月天气开始炎热传统淡季已成交量确实低迷半年然淡楼市暗流已然涌动7月部分开发商提早开战然更准备金九银十显身手万科9月初75折优惠众措手时间众说纷纭硝烟四起进者抵制者观者价格回落已然开始冬天年关杭城楼市渐行渐冷
31供幅增加需求步萎缩供需矛盾突出化压力巨
111月杭州城区批准市商品房47555万方米较年期涨3199中住宅批准市面积4013万方米较年期涨356商品房成交面积24531万方米较年期降4670中住宅成交面积18477万方米较年期降5275
111月杭州城区供销达194市场供应充足需求严重缩水截11月30日杭州城区商品房售面积达40171万方米创历史新高中七成住宅市场化压力巨
图5：2008年杭州城区商品房供销
数源：杭州透明售房网中国房产指数系统（CREIS）
图6：2008年杭州城区住宅供销
数源：杭州透明售房网中国房产指数系统（CREIS）
32价格起伏震荡行趋势明显
111月杭州城区商品房价格震荡起伏进入三季度价格回落趋势较明显较年期幅扬继续高位运行11月商品房成交均价14348元方米环跌447涨64211月住宅成交均价14804元方米环跌40微涨03万科9月75折幅优惠击杭城楼市杭城住宅价格开始松动部分已开楼盘然万科样张旗鼓增加附加值门客户优惠推出特价房等已屡见鲜相较新盘操作空间更10月11月新开楼盘定价做出调整普遍低事前摸底预想价格2000元方米左右
图7：2008年杭州城区商品房成交均价走势
数源：杭州透明售房网中国房产指数系统（CREIS）
图8：2008年杭州城区商品住宅成交均价走势
数源：杭州透明售房网中国房产指数系统（CREIS）
33参考指标显示外围环境然吃紧
110月杭州市区城镇居支配收入达20418元较年期增长104时房价收入高达16（已房屋面积100方米计算）时房价租金接400市场环境容乐观
外杭州市住房建设规划（2008－2012）未五年杭州具备开工条件保障性住房建筑面积达714万方米1079万套中济适房建筑面积约200万方米417万套廉租住房建筑面积约90万方米约14万套济租赁房60万方米约12万套仅20082010年杭州开工建设50万方米廉租住房三年分解决低保标准14倍17倍2倍低收入家庭住房困难 应杭州市济适房采取租售举办法扩申请范围80纳入进
保障性住房量建设收益范围扩疑利整社会安定繁荣前房产市场结构性调整力举措利房价合理回短期会房产市场造成带较击会起较补充作
4 企业运行篇
半年风日丽杭城房产市场半年急转企业措手应突变市场环境家企业八仙海显神通
41绿城房产生财道
绿城房产作浙江房企龙头老全国排位前十型房企2008年绿城加总部杭州投资力度先位蒋村4幅块总建筑面积50万方土尤春节杭州市首次土出数次争夺举夺蒋村两幅土楼面价11000元方米感慨绿城房产出手阔绰外迷雾中杭城楼市吃剂定心丸6月市场成交继续低迷土市场成交频现底价绿城先两次蒋村土楼面底价分82607750元方米两块中7万方商业相较第次成幅降低4块土获花费绿城412亿元资金中50绿城合作伙伴提供疑绿城实力资运作完美结合
08年杭城楼市持续低迷绿城产品销售旧圈点玉兰公寓排队抢购误07年楼市重演16000元方米均价较周边高出3000元方米左右品牌号召力见斑万科折楼市销售愈加迷茫绿城玉兰公寓蔚蓝公寓加法销售然获市场认销量喜
42滨江集团势动
绿城房产相滨江集团走条路作土知名企业滨江集团成08年市房产第二股市疑极拓宽企业融资渠道08年房产市场步入调整期市滨江集团没资金充裕盲目扩张心造产品寻找合适机会着市场低迷杭州市出住宅价值较高愿意出手然相擅长风险中握机遇独滨江延续贯精准低价策略口吃掉重机厂块总建筑面积50万方米楼面价足5000元方米花费滨江集团245亿元相较绿城集团蒋村块段位置更优越样住宅商业项目楼面价较绿城低许佩服滨江集团策略
楼盘销售层面滨江集团样属绿城金色蓝庭阳光海岸样演杭城楼盘销售奇迹绿城房产项目首次开盘滨江集团直接调低开盘价出众性价获市场认中阳光海岸更举滨江集团回笼资金10余亿
更应明年房产市场10月16日滨江集团公布发布公司债券发行方案拟中国境发行金总额超10亿元民币公司债券
5 2009年杭城楼市展
观2008年杭城楼市震荡起伏居高价格加外部济环境影响购房者信心丧失成交量幅回落楼市供需失衡价格回调趋势明显三季度开始国家出台系列措施方政府断出台措施楼市信心确实显现出定效果杭城楼市11月成交量较10月幅增长判断楼市回暖时尚早商品房市场尤住宅市场存量巨加0607年出土势必部分09年市楼市2009年销售压力巨预计2009年半年杭城楼市旧动荡前行供需减价格回落
目前情况信贷已放松房产行业目前风险状况银行放贷额度限资金紧张房产企业继续降价房价探空间购买需求方面贷款利率断调续调空间加前项政策利杭州市买房入户政策二套房贷款优惠等09年购房需求释放足消化市场供应预计政策面利出台退税补贴等政策刺激消费
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中国指数研究院
2007年全国楼市片红火杭州楼市例外销量路攀升价格路飞涨尘莫2008年奥运直期盼年初雪灾新疆暴乱汶川震蔓延全球金融风暴2008中国喜悲灾难楼市开始急转成交量路走低价格震荡探拐点崩盘断链救市楼市犹山车众心惊肉跳相较杭城楼市2008年总体表现较稳然渐行渐冷暗流涌动成交量路滑成交价格波动半年万科全线降价调年关楼市成交略反弹存量巨盘点全年仅质优楼盘销售出众余众盘销量09年化压力陡增市场形势旧容乐观
1 宏观济篇
08年半年美国次贷危机引发金融风暴席卷全球国外济环境出现前未变化系列困难确定素集中释放相互叠加杭州市济稳较快发展带严峻挑战面错综复杂形势杭州市沉着应战着力解决影响济运行突出矛盾问题济发展基面然良济运行呈现总体稳增幅放缓趋势严峻发展态势
13季度杭州市完成区生产总值332111亿元价计算增长116快全国全省 17 1 百分点增幅较年期减少济增长放缓趋势明显中二三次产业分完成增加值11688亿元169739亿元150684亿元增长1198145半年相回落13918百分点三次产业全市济增长贡献率22506 472产业结构35 ：511：454
11三需求合力减弱济增长贡献降
投资需求增长趋缓13季度完成全社会固定资产投资 122177亿元较年期增长201半年相回落 4百分点扣投资价格涨素13季度实际分增长6175回落78百分点
消费品市场增长稳13季度实现社会消费品零售总额114876亿元增长 207增幅提高4百分点扣价格素实际增长124实际增幅回落17百分点
中住宿餐饮业增长快消费结构发生趋势性变化消费热点持续扩散吃穿（日品）类等生活必需品消费增速较快部分生活附属商品销售出现降趋势
外贸易持续低迷利外资增速回落受世界济减速影响杭州市外贸易波三折进出口增速年6月起始终低位徘徊13季进出口总额37369亿美元增长149中出口25875亿美元增长150低全国（223）全省（243）均水7393百分点外贸出口存度降67百分点13季实际利外资 2684亿美元增长293增幅回落191百分点
12财政收入增长基稳信贷资金紧缩稍松动
财政收入总体保持增长13季度杭州市实现财政总收入74459亿元增长219方财政收入37554亿元增长255分回落1816 百分点中济运行质量密切相关三体税种增速减缓定程度反映前济严峻形势财政济滞反映已逐步显现
信贷投放增加07年国家货币政策连续紧缩金融机构贷款增幅逐月回落08年6月底贷款余额增幅回落123年低点7月开始出现回升9月末杭州市金融机构外币贷款余额955501亿元增长156外币存款余额1101082亿元增长198增幅回升1百分点
13消费价格涨幅回落生产价格高位
消费价格涨势明显放缓年受年翘尾素新涨价素影响CPI月度增幅3月达新高点747月宏观调控效应显现翘尾影响弱化食品价格涨势减弱等素作CPI开始回落13季度杭州市居民消费价格总水累计涨64涨幅1季半年分低0205百分点低全国（70）06百分点全省均水持中9月涨43涨幅月缩04百分点创年新低
生产价格继续攀升13季度原材料燃料动力购进价格工业品出厂价格分年期涨13075分升8941百分点两价格涨幅倒挂55百分点扩48百分点九类原材料价格纺织原料基持外余八类均呈涨趋势中黑色金属材料类产品燃料动力类价格居涨幅前两位
14业形势较稳定居民收入增长农村快城镇
业形势良9月末全市城镇单位业员15461万年期增加4204万全市城镇登记失业率301年期降012百分点低4年度计划调控目标
城乡居民收入保持增长13季城镇居民均支配收入18531元增长106扣价格素实际增长39工资性收入城镇居民收入源受诸方面影响增速放缓13季农村居民均现金收入 9653元增长 149扣价格素实际增长8名义实际增幅分快城镇居民4341百分点
2 开发营篇
2008年111月销售面积销售额外杭州商品房市场项指标均程度涨
111月杭州市完成房产开发投资48996亿元 年期增长2716中商品住宅投资额达3683亿元增长2642
111月商品房销售额53635亿元降2635中商品住宅销售额46426亿元跌2907
图1：房产开发投资额商品房销售额
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS）
商品房竣工面积涨幅度放缓111月份杭州商品房竣工面积55381万方米2008年期升2864％中商品住宅竣工面积44048万方米增加2379
111月份杭州商品房销售面积60899万方米降3675中商品住宅销售面积53618万方米降3943销售压力严重
图2：商品房竣工面积销售面积
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS）
商品房新开工面积升幅度放缓111月杭州商品房新开工面积102516万方米增加3031增速继续放缓中商品住宅新开工面积73795万方米增加2784
图3：商品房新开工面积
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS）
表1：2008年111月杭州房产开发营数(单位：亿元万方米)
开发投资
施工
新开工
竣工
销售
土购置
投资额
面积
面积
面积
面积
金额
面积
房产商品房
48996
2716
467835
314
102516
3031
55381
2864
60899
3675
53635
2635
3496
893
#商品住宅
3683
2642
342097
311
73795
2784
44048
2379
53618
3943
46426
2907
#办公楼
3498
2095
37324
2451
8371
6378
211
4442
4001
947
4821
2863
#商业营业房
3189
203
33069
011
7474
1132
3174
1841
2096
2512
175
3797
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS） 注：部分杭州包括城区萧山区余杭区5县市
土成交面积幅缩水价格微涨2008年111月杭州市城区出土38宗出面积10407万方米中纯住宅15宗均楼面价6232元方米较年期涨2126
图4：2007年2008年期土成交类型宗数
数源：国家统计局中国房产指数系统（CREIS）
3 市场行情篇
2008年杭城楼市淡中开场受春节影响季度成交然淡算稳4月预计扬没出现市场观气氛显现称楼市风标居展开发商消费者相互试探客买客少6月天气开始炎热传统淡季已成交量确实低迷半年然淡楼市暗流已然涌动7月部分开发商提早开战然更准备金九银十显身手万科9月初75折优惠众措手时间众说纷纭硝烟四起进者抵制者观者价格回落已然开始冬天年关杭城楼市渐行渐冷
31供幅增加需求步萎缩供需矛盾突出化压力巨
111月杭州城区批准市商品房47555万方米较年期涨3199中住宅批准市面积4013万方米较年期涨356商品房成交面积24531万方米较年期降4670中住宅成交面积18477万方米较年期降5275
111月杭州城区供销达194市场供应充足需求严重缩水截11月30日杭州城区商品房售面积达40171万方米创历史新高中七成住宅市场化压力巨
图5：2008年杭州城区商品房供销
数源：杭州透明售房网中国房产指数系统（CREIS）
图6：2008年杭州城区住宅供销
数源：杭州透明售房网中国房产指数系统（CREIS）
32价格起伏震荡行趋势明显
111月杭州城区商品房价格震荡起伏进入三季度价格回落趋势较明显较年期幅扬继续高位运行11月商品房成交均价14348元方米环跌447涨64211月住宅成交均价14804元方米环跌40微涨03万科9月75折幅优惠击杭城楼市杭城住宅价格开始松动部分已开楼盘然万科样张旗鼓增加附加值门客户优惠推出特价房等已屡见鲜相较新盘操作空间更10月11月新开楼盘定价做出调整普遍低事前摸底预想价格2000元方米左右
图7：2008年杭州城区商品房成交均价走势
数源：杭州透明售房网中国房产指数系统（CREIS）
图8：2008年杭州城区商品住宅成交均价走势
数源：杭州透明售房网中国房产指数系统（CREIS）
33参考指标显示外围环境然吃紧
110月杭州市区城镇居支配收入达20418元较年期增长104时房价收入高达16（已房屋面积100方米计算）时房价租金接400市场环境容乐观
外杭州市住房建设规划（2008－2012）未五年杭州具备开工条件保障性住房建筑面积达714万方米1079万套中济适房建筑面积约200万方米417万套廉租住房建筑面积约90万方米约14万套济租赁房60万方米约12万套仅20082010年杭州开工建设50万方米廉租住房三年分解决低保标准14倍17倍2倍低收入家庭住房困难 应杭州市济适房采取租售举办法扩申请范围80纳入进
保障性住房量建设收益范围扩疑利整社会安定繁荣前房产市场结构性调整力举措利房价合理回短期会房产市场造成带较击会起较补充作
4 企业运行篇
半年风日丽杭城房产市场半年急转企业措手应突变市场环境家企业八仙海显神通
41绿城房产生财道
绿城房产作浙江房企龙头老全国排位前十型房企2008年绿城加总部杭州投资力度先位蒋村4幅块总建筑面积50万方土尤春节杭州市首次土出数次争夺举夺蒋村两幅土楼面价11000元方米感慨绿城房产出手阔绰外迷雾中杭城楼市吃剂定心丸6月市场成交继续低迷土市场成交频现底价绿城先两次蒋村土楼面底价分82607750元方米两块中7万方商业相较第次成幅降低4块土获花费绿城412亿元资金中50绿城合作伙伴提供疑绿城实力资运作完美结合
08年杭城楼市持续低迷绿城产品销售旧圈点玉兰公寓排队抢购误07年楼市重演16000元方米均价较周边高出3000元方米左右品牌号召力见斑万科折楼市销售愈加迷茫绿城玉兰公寓蔚蓝公寓加法销售然获市场认销量喜
42滨江集团势动
绿城房产相滨江集团走条路作土知名企业滨江集团成08年市房产第二股市疑极拓宽企业融资渠道08年房产市场步入调整期市滨江集团没资金充裕盲目扩张心造产品寻找合适机会着市场低迷杭州市出住宅价值较高愿意出手然相擅长风险中握机遇独滨江延续贯精准低价策略口吃掉重机厂块总建筑面积50万方米楼面价足5000元方米花费滨江集团245亿元相较绿城集团蒋村块段位置更优越样住宅商业项目楼面价较绿城低许佩服滨江集团策略
楼盘销售层面滨江集团样属绿城金色蓝庭阳光海岸样演杭城楼盘销售奇迹绿城房产项目首次开盘滨江集团直接调低开盘价出众性价获市场认中阳光海岸更举滨江集团回笼资金10余亿
更应明年房产市场10月16日滨江集团公布发布公司债券发行方案拟中国境发行金总额超10亿元民币公司债券
5 2009年杭城楼市展
观2008年杭城楼市震荡起伏居高价格加外部济环境影响购房者信心丧失成交量幅回落楼市供需失衡价格回调趋势明显三季度开始国家出台系列措施方政府断出台措施楼市信心确实显现出定效果杭城楼市11月成交量较10月幅增长判断楼市回暖时尚早商品房市场尤住宅市场存量巨加0607年出土势必部分09年市楼市2009年销售压力巨预计2009年半年杭城楼市旧动荡前行供需减价格回落
目前情况信贷已放松房产行业目前风险状况银行放贷额度限资金紧张房产企业继续降价房价探空间购买需求方面贷款利率断调续调空间加前项政策利杭州市买房入户政策二套房贷款优惠等09年购房需求释放足消化市场供应预计政策面利出台退税补贴等政策刺激消费
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