北潞馨家园区行性研究报告
（讨稿）
第部分 项目概况
项目名称
北潞园居住区北潞馨家园区
二 项目理位置
该项目位北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧占面积110000方米北潞园居住区继春芳冠华第五期工程
北潞馨南侧古老刺猬河东南侧外开放社区公园西北侧京石高速公路（中间90米绿化隔离带）区限高12米
三 社区交通条件
该项目北潞园居住区交通便利北京石高速公路东侧良坨路通青龙湖坨里南距闫村出口公里东南离京周公路80米社区距京广京九铁路2公里左右良乡机场运营型客机社区公交616直达西客站长椿街922通前门917971条公路线环绕社区
四 供水条件
良乡水质偏硬距区南2公里处良乡第供水厂目前建青龙湖南库第二供水厂供15万生活水目前正协商磁家务引水工程已通青龙湖镇南四位村期第二供水厂接通举基解决良乡区供水困难问题
北潞园居住区北潞华家园区恒温39℃温泉着十分丰富温泉浴资源
生活污水排入北潞园居住区污水处理站处理达中水标准解决社区绿化消防洗车水
五 电力供应
社区南侧建黄辛庄变电站北潞园居住区开闭站双路供电
六 通讯条件
社区市程控电话939局(10万门)接通
七 工程质水利防洪
社区基承载力9—12吨间完全满足民住宅建设求
社区西南侧刺猬河91年50年遇洪水标准治理完毕游公里处已修建处橡胶坝两处橡胶坝年雨季前完成届时刺猬河畔见杨柳倒垂美丽景象
八 燃气供应采暖
北潞园居住区燃气采天然气采分户式采暖炉调控温度
九 社区周边然文景观
房山区名胜古迹资源丰富驰名中外世界文化遗产北京遗址佛教胜云居寺然景观银狐洞石花洞仙栖洞方山云水洞十渡风光……距离文景观昊天塔建辽代距1000年历史
丰富旅游资源该项目增强文气息市场吸引力
第二部分 市场分析
北京市房产市场现状
北京市年房产总量然会放会出现局部调整情况明显反应销售价格普遍调说明市场身杠杆作正体现次净化房产市场会更加成熟未房产市场会积极推动作
时年北京2008年奥运承办成功中国加入WTO等利素会年中逐步体现年北京南城改造力度加购房消费群体扩容暗示新轮住宅行业竞争正酝酿中次盘整正次住宅产业集团化革命铺垫道路
未北京市房产市场预测：
1．然目前市场供量巨众项目区域出现市场饱具优良产品性价格卖点独特项目然深受市场欢迎
2．着低密度住宅北京郊区县量涌现公路四五环通车城郊项目正逐步引起市场关注特周边具良生态环境文景观项目较受市场青睐
二 北京市墅市场分析
北京市墅发展曲折程第次房产热潮始作俑者次热潮中受害者目前第二次热潮已理性国家限制开发重点投资风险然较
北京市目前墅市场突出特点：
1．目前墅两发展线联排墅TOWNHOUSE二离城区较远风景秀丽区域单体墅SINGLEHOUSE
2．北京市墅市场回暖供应量逐年递增市场消化量总供量三分市场竞争激烈
3．北京市墅市场消费市场体中级白领
4．墅分布强域性离市中心远东北西北方位车程控制25分钟50分钟间
5．墅定价两极分化4000—6000元间联排墅较单体墅较少
三 北京西南墅市场分析
北京西南类物业市场（指房山兴丰台西南）调查显示：
1．西南部综合济薄弱市政基础配套设施薄弱受传统居住观念影响相北京区域较低迷着政府加支持力度危改计划出台四环五环通行该区域住宅逐渐复苏利促进西南部墅市场发展
2．规划言规模品质高半数社区公寓产品规划样联排墅力景观绿化形式单
3．市场销售言总价低竞争力市场需求量新开盘项目销售情况较开盘三年项目没气空置率高
4．产品包装言整体宣传力度够项目包装简单
5．客户言南部客户群客户购买住居
6．房山区说龙华苑金鸽园目前房山区仅墅项目龙华苑复式联排墅金鸽园单体墅龙华苑规模较消费者选择余没型会金鸽园档次规模欠佳没合法手续北潞馨家园类产品区域说没市场空缺
7 兴房产市场目前现状成梭型低档项目市场紧缩中档项目市场膨胀青岛嘉园已3800元涨4100元市场反映良日月星城半年认购已超70高档项目丽园国际翡翠城陷入困境两盘均价均超6600元市场反映冷淡
青龙湖周边墅年会渐成规模天创集团拟建单体墅成北潞馨青龙湖项目竞争手
第三部分 投资估算
济指标：
1． 规划面积：110000方米
2． 建设面积：75380方米
3． 总建筑面积：44862方米
住宅面积：44062方米
公建面积：800方米
增加B户型1增加建筑面积1882+19143796方米
增加C1户型12增加建筑面积1972*1223664方米
增加C2户型4增加建筑面积2114*48456方米
（数字韬设计设计方案基础中增加部分建筑面积公建面积调整800方米）
4． 容积率：06
5． 总户数：195户
6．总口：680
二计算前提：
1．住宅单位造价：1700元方米
2．公建单位造价：3000元方米
3．均单价：3803元方米
A户型4000元方米
B户型3600元方米
C户型3800元方米
综合考虑房山区现状认房山中高档项目价格限4000元左右北潞馨市场定位应消化房山市场突破价格限市场会阻力高端市场适价格限青龙湖项目应4000元
三研计算
单位：万元
总成 1611203
直接费 1291581
（）土费： 216249
1． 土出金： 120元方米 90456
（房土局提供数字房山区土出金住宅高120元方米）
2． 土补偿费： 843
（中：建设113亩7万元亩 791万元代征52亩1万元亩52万元）
3． 物补偿： 10
（数字前期提供）
4． 征理费： 项15 2636
5． 土出契税 14 3618
6． 复垦费 3万元亩 339
7． 超转补偿费 300元亩 339
（二）前期工程费 123445
1．规划设计费 150
（项费已发生）
2．勘察费 建安费1 773
3．三通费 120
（数字前期提供）
4．防洪费 20元方米 15076
5．市政费 90元方米 40735
6．四源费 27638
（采暖23元方米做饭22元方米水17元方米住宅部分三项62*4406227318万元公建部分采暖加水40*80032万元总计27638万元）
7．建设工程许证执费 建安费015 116
8．工程招标费 建安费006 464
9．工程质量监督费 建安费005 387
10．工程印花税 建安费005 387
11．审图费 1200*建筑面积*4*10 2415
12．散装水泥费 1元方米 453
（三）房屋开发费 955487
1． 建安费 773054͵
住宅1700元方米 749054
会3000元方米 240
2．工程监理费 900*建筑面积*1 4074
3．基础设施费 178359
（1）绿化工程 7538*50*12045228
（565设计做原规划绿化率建筑面积增加会减少绿化面积会减少暂50计北潞华绿化单位造价80元方米北潞馨品质高北潞华单位绿化造价120元方米计算）
（2）供电工程 21875
（北潞芳供电工程总计750万工程施工300万12台变压器450万芳建筑面积1538万方米单位造价75015384876元北潞馨参考价4876*4486221875万元）
（3）智化工程 13459
（北潞华16元建筑方米计算考虑北潞馨品质30元方米计算30*4486213459万元）
（4）水燃气线消防线道路工程围墙工程明工程目前法提供准确数字估算10—15间取中值13计算773054*13100497万元
二间接费 273174
（）理费 直接费3 38855
（二）财务费 贷款5000万元期限 549
2年年利率549
（三）预见费 建安费5 38653
（四）销售费 销售收入3 50273
（高档物业前期推广重入05宣传费高档物业销售代理费般普通物业高25计算）
（五）两税费 销售收入54 90491
三公配套分摊 46448
北潞园销售面积6704万方米
春：154 芳：1538 华：1716 冠：149 馨：44
（） 学校分摊
28419060916724*4418652
（二）垃圾站 2429513936724*44159
（三）区四条道路 6776701685194*445752
（四）开闭站 11106724*447264
（五）派出 1505194*441271
（六）616车站 241688595194*44205
（七）热井 1005194*44847
（八）水市政 705194*44593
（九）街天桥 1512712975194*441281
（十）北潞园公园 7005194*44593
（十）东门 605194*44508
（十二）绿化隔离带代征分摊
固村20542亩太庄7653亩渔沟村93亩
计29125亩
29155194*442555
销售收入：
A户型 （2892+34704+9711+9711）*4000332184万元
B户型 （3764+3828）*3600273312万元
C户型 （51272+91728+88788+4986）*380010702624万元
销售总收入：16757584万元
总成：1611203万元
税前利润：167575841611203645554
税前利润率：6455541611203401
税利润：645554*（133）43252
税利润率：432521611203268
盈亏衡分析：销售达42367万方米销售达96时候实现盈亏衡
第五部分 建议
市场定位方面
前面市场分析出项目市场位销售价格位房山区高端北京南城中档
项目两方面目标消费群房山区富豪二北京南城中级白领竞争手分析说北京南城联排墅售价基4500—6000元间北潞馨较强代性加25分钟车程种费市场竞争力强
建议力目标消费群定位房山现开始引进验销售公司房山高端客户群进行细致分析采方式建立良关系进行感情沟通时建议媒体做部分北潞馨专题广告提请部分消费者注意产生消费期心理
二规划设计
韬设计设计采现代四合院建筑方式集中国古典文化现代文化身加入设计者中国传统文化理性思考说北京楼市独树帜项目规划设计身挖掘亮点说完美光井花园弥补传统四合院采光足时然谐统中心花园围合中升华
目前规划设计需加容积率06增加销售面积35918方米（加原会位置原北侧出口）具体方式
原北侧出口：
增加B户型1增加建筑面积1882+19143796方米
原会位置：
增加C1户型12增加建筑面积1972*1223664方米
增加C2户型4增加建筑面积2114*48456方米
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（讨稿）
第部分 项目概况
项目名称
北潞园居住区北潞馨家园区
二 项目理位置
该项目位北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧占面积110000方米北潞园居住区继春芳冠华第五期工程
北潞馨南侧古老刺猬河东南侧外开放社区公园西北侧京石高速公路（中间90米绿化隔离带）区限高12米
三 社区交通条件
该项目北潞园居住区交通便利北京石高速公路东侧良坨路通青龙湖坨里南距闫村出口公里东南离京周公路80米社区距京广京九铁路2公里左右良乡机场运营型客机社区公交616直达西客站长椿街922通前门917971条公路线环绕社区
四 供水条件
良乡水质偏硬距区南2公里处良乡第供水厂目前建青龙湖南库第二供水厂供15万生活水目前正协商磁家务引水工程已通青龙湖镇南四位村期第二供水厂接通举基解决良乡区供水困难问题
北潞园居住区北潞华家园区恒温39℃温泉着十分丰富温泉浴资源
生活污水排入北潞园居住区污水处理站处理达中水标准解决社区绿化消防洗车水
五 电力供应
社区南侧建黄辛庄变电站北潞园居住区开闭站双路供电
六 通讯条件
社区市程控电话939局(10万门)接通
七 工程质水利防洪
社区基承载力9—12吨间完全满足民住宅建设求
社区西南侧刺猬河91年50年遇洪水标准治理完毕游公里处已修建处橡胶坝两处橡胶坝年雨季前完成届时刺猬河畔见杨柳倒垂美丽景象
八 燃气供应采暖
北潞园居住区燃气采天然气采分户式采暖炉调控温度
九 社区周边然文景观
房山区名胜古迹资源丰富驰名中外世界文化遗产北京遗址佛教胜云居寺然景观银狐洞石花洞仙栖洞方山云水洞十渡风光……距离文景观昊天塔建辽代距1000年历史
丰富旅游资源该项目增强文气息市场吸引力
第二部分 市场分析
北京市房产市场现状
北京市年房产总量然会放会出现局部调整情况明显反应销售价格普遍调说明市场身杠杆作正体现次净化房产市场会更加成熟未房产市场会积极推动作
时年北京2008年奥运承办成功中国加入WTO等利素会年中逐步体现年北京南城改造力度加购房消费群体扩容暗示新轮住宅行业竞争正酝酿中次盘整正次住宅产业集团化革命铺垫道路
未北京市房产市场预测：
1．然目前市场供量巨众项目区域出现市场饱具优良产品性价格卖点独特项目然深受市场欢迎
2．着低密度住宅北京郊区县量涌现公路四五环通车城郊项目正逐步引起市场关注特周边具良生态环境文景观项目较受市场青睐
二 北京市墅市场分析
北京市墅发展曲折程第次房产热潮始作俑者次热潮中受害者目前第二次热潮已理性国家限制开发重点投资风险然较
北京市目前墅市场突出特点：
1．目前墅两发展线联排墅TOWNHOUSE二离城区较远风景秀丽区域单体墅SINGLEHOUSE
2．北京市墅市场回暖供应量逐年递增市场消化量总供量三分市场竞争激烈
3．北京市墅市场消费市场体中级白领
4．墅分布强域性离市中心远东北西北方位车程控制25分钟50分钟间
5．墅定价两极分化4000—6000元间联排墅较单体墅较少
三 北京西南墅市场分析
北京西南类物业市场（指房山兴丰台西南）调查显示：
1．西南部综合济薄弱市政基础配套设施薄弱受传统居住观念影响相北京区域较低迷着政府加支持力度危改计划出台四环五环通行该区域住宅逐渐复苏利促进西南部墅市场发展
2．规划言规模品质高半数社区公寓产品规划样联排墅力景观绿化形式单
3．市场销售言总价低竞争力市场需求量新开盘项目销售情况较开盘三年项目没气空置率高
4．产品包装言整体宣传力度够项目包装简单
5．客户言南部客户群客户购买住居
6．房山区说龙华苑金鸽园目前房山区仅墅项目龙华苑复式联排墅金鸽园单体墅龙华苑规模较消费者选择余没型会金鸽园档次规模欠佳没合法手续北潞馨家园类产品区域说没市场空缺
7 兴房产市场目前现状成梭型低档项目市场紧缩中档项目市场膨胀青岛嘉园已3800元涨4100元市场反映良日月星城半年认购已超70高档项目丽园国际翡翠城陷入困境两盘均价均超6600元市场反映冷淡
青龙湖周边墅年会渐成规模天创集团拟建单体墅成北潞馨青龙湖项目竞争手
第三部分 投资估算
济指标：
1． 规划面积：110000方米
2． 建设面积：75380方米
3． 总建筑面积：44862方米
住宅面积：44062方米
公建面积：800方米
增加B户型1增加建筑面积1882+19143796方米
增加C1户型12增加建筑面积1972*1223664方米
增加C2户型4增加建筑面积2114*48456方米
（数字韬设计设计方案基础中增加部分建筑面积公建面积调整800方米）
4． 容积率：06
5． 总户数：195户
6．总口：680
二计算前提：
1．住宅单位造价：1700元方米
2．公建单位造价：3000元方米
3．均单价：3803元方米
A户型4000元方米
B户型3600元方米
C户型3800元方米
综合考虑房山区现状认房山中高档项目价格限4000元左右北潞馨市场定位应消化房山市场突破价格限市场会阻力高端市场适价格限青龙湖项目应4000元
三研计算
单位：万元
总成 1611203
直接费 1291581
（）土费： 216249
1． 土出金： 120元方米 90456
（房土局提供数字房山区土出金住宅高120元方米）
2． 土补偿费： 843
（中：建设113亩7万元亩 791万元代征52亩1万元亩52万元）
3． 物补偿： 10
（数字前期提供）
4． 征理费： 项15 2636
5． 土出契税 14 3618
6． 复垦费 3万元亩 339
7． 超转补偿费 300元亩 339
（二）前期工程费 123445
1．规划设计费 150
（项费已发生）
2．勘察费 建安费1 773
3．三通费 120
（数字前期提供）
4．防洪费 20元方米 15076
5．市政费 90元方米 40735
6．四源费 27638
（采暖23元方米做饭22元方米水17元方米住宅部分三项62*4406227318万元公建部分采暖加水40*80032万元总计27638万元）
7．建设工程许证执费 建安费015 116
8．工程招标费 建安费006 464
9．工程质量监督费 建安费005 387
10．工程印花税 建安费005 387
11．审图费 1200*建筑面积*4*10 2415
12．散装水泥费 1元方米 453
（三）房屋开发费 955487
1． 建安费 773054͵
住宅1700元方米 749054
会3000元方米 240
2．工程监理费 900*建筑面积*1 4074
3．基础设施费 178359
（1）绿化工程 7538*50*12045228
（565设计做原规划绿化率建筑面积增加会减少绿化面积会减少暂50计北潞华绿化单位造价80元方米北潞馨品质高北潞华单位绿化造价120元方米计算）
（2）供电工程 21875
（北潞芳供电工程总计750万工程施工300万12台变压器450万芳建筑面积1538万方米单位造价75015384876元北潞馨参考价4876*4486221875万元）
（3）智化工程 13459
（北潞华16元建筑方米计算考虑北潞馨品质30元方米计算30*4486213459万元）
（4）水燃气线消防线道路工程围墙工程明工程目前法提供准确数字估算10—15间取中值13计算773054*13100497万元
二间接费 273174
（）理费 直接费3 38855
（二）财务费 贷款5000万元期限 549
2年年利率549
（三）预见费 建安费5 38653
（四）销售费 销售收入3 50273
（高档物业前期推广重入05宣传费高档物业销售代理费般普通物业高25计算）
（五）两税费 销售收入54 90491
三公配套分摊 46448
北潞园销售面积6704万方米
春：154 芳：1538 华：1716 冠：149 馨：44
（） 学校分摊
28419060916724*4418652
（二）垃圾站 2429513936724*44159
（三）区四条道路 6776701685194*445752
（四）开闭站 11106724*447264
（五）派出 1505194*441271
（六）616车站 241688595194*44205
（七）热井 1005194*44847
（八）水市政 705194*44593
（九）街天桥 1512712975194*441281
（十）北潞园公园 7005194*44593
（十）东门 605194*44508
（十二）绿化隔离带代征分摊
固村20542亩太庄7653亩渔沟村93亩
计29125亩
29155194*442555
销售收入：
A户型 （2892+34704+9711+9711）*4000332184万元
B户型 （3764+3828）*3600273312万元
C户型 （51272+91728+88788+4986）*380010702624万元
销售总收入：16757584万元
总成：1611203万元
税前利润：167575841611203645554
税前利润率：6455541611203401
税利润：645554*（133）43252
税利润率：432521611203268
盈亏衡分析：销售达42367万方米销售达96时候实现盈亏衡
第五部分 建议
市场定位方面
前面市场分析出项目市场位销售价格位房山区高端北京南城中档
项目两方面目标消费群房山区富豪二北京南城中级白领竞争手分析说北京南城联排墅售价基4500—6000元间北潞馨较强代性加25分钟车程种费市场竞争力强
建议力目标消费群定位房山现开始引进验销售公司房山高端客户群进行细致分析采方式建立良关系进行感情沟通时建议媒体做部分北潞馨专题广告提请部分消费者注意产生消费期心理
二规划设计
韬设计设计采现代四合院建筑方式集中国古典文化现代文化身加入设计者中国传统文化理性思考说北京楼市独树帜项目规划设计身挖掘亮点说完美光井花园弥补传统四合院采光足时然谐统中心花园围合中升华
目前规划设计需加容积率06增加销售面积35918方米（加原会位置原北侧出口）具体方式
原北侧出口：
增加B户型1增加建筑面积1882+19143796方米
原会位置：
增加C1户型12增加建筑面积1972*1223664方米
增加C2户型4增加建筑面积2114*48456方米
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