咨询评估报告校审单
报告名称
南京百家湖西花园住宅区项目
行性研究报告
编 号
宁咨二 （2001）编3008号
业务二部：
承办部门拟稿：
核稿：
会 稿
总工程师：
总济师：
审 核：
签 发：
送：
抄 报：
报 送：
印 11 份
二〇八二〇八年七月二十六日
南京百家湖西花园住宅区项目
行性研究报告
宁咨二（2001）编3008号
南京工程咨询公司
二○○年二月十日
南京百家湖西花园住宅区项目
行性研究报告
宁咨二（2001）编3008号
南京工程咨询公司
资格证书号：工咨甲9501010
理
黄卫光
副理
陈冠南
总工程师
张荣昌
总济师
魏晋
项目负责
魏晋
参加员
宋晓杰
目 录
第章 总 1
第二章 市场分析 5
第三章 建设规模建设容 10
第四章 项目选址配套建设条件 11
第五章 建设方案 13
第六章 实施进度 19
第七章 工程投资财务分析 20
第八章 结建议 24
附表附图附件
第章 总
项目建设背景
南京江宁济技术开发区（简称江宁开发区）1992年６月开始创办江苏省首批省级开发区1997年2月批准国家级高新技术产业开发区江宁开发区座落南京市南郊总体规划面积2498方公里北距中华门7公里南离禄口国际机场18公里东江宁区相连西韩府山翠屏山军山
江宁开发区托古南京江苏省省会全省政治济文化中心国重综合性工业科技教育基长江三角洲区仅次海商埠期评中国城市综合实力五十强第七名城市投资硬环境四十优
江宁开发区坚持高起点高标准开发战略目前基础设施投入已达12亿元22方公里开发框架业已形成区道路总长达55公里路埋设种网线165公里日供水5万吨新区水厂11万伏双回路变电站5万门程控电话邮电楼已投入运行日供水量30万吨水厂日处理4万吨污水处理厂等重点工程已基建成
区已金融房产商贸流通饮食服务等百家三产企业投入运营教育现代化标准兴建新区学新区中学已建成开学中新区学批准省级实验学南京航空航天学河海学新校区南京学东南学科技园龙头学城已区开工建设沙滩浴场网球场壁球馆保龄球馆水娱乐中心等批娱乐休闲设施已相继投入
区六通基础设施日趋完善社区服务设施已基满足进区企业生活生产建设需该区优越理位置优良投资环境已吸引21国家区400项目进区落户投资总额突破15亿美元中三资企业占70外商投资额占75第二三产业2∶1高新技术企业占30实际利外资4亿美元投资额1000万美元项目43世界排名前500强企业中已瑞典爱立信日东陶三井美国摩托罗拉百事乐等14家进区江宁开发区已昔日荒郊变成南京区海外客商竞相投资热土创业宝
着江宁开发区持续快速发展市民生活水断提高高品质居住环境追求呈较快升趋势市江宁区年建成普通住宅数量较突破开工面积竣工面积较增加总体江宁区住宅建设中低档中高档住宅建设然满足开发区快速发展需进步推动江宁开发区济发展营造流投资环境改善居住环境提高生活品位南京利源物业发展限公司（简称利源公司）拟江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅区
二 项目单位概况
南京利源物业发展限公司成立九九三年投资方香港陆发展限公司南京江宁济技术开发总公司注册资300万美元事房产开发销售租赁建房屋提供配套服务公司设南京百家湖房产开发限公司南京百家湖度假村限公司南京利源电子限公司南京利源建设发展限公司南京百家湖物业理限公司南京南山湖农林休闲观光限公司南京利源旅游限公司南京利源物业发展限公司销售分公司南京利源集团物资贸易分公司
利源公司开发项目百家湖墅花园百家湖公寓花园百家湖西花园开发土面积60万方米总规划建筑面积75万方米中墅面积4万方米公寓面积65万方米公配套设施6万方米百家湖公寓花园凯旋门维纳城罗马城米兰城威尼斯城中心配套区组成百家湖墅花园建100幢墅已全部竣工
1998年建设部评全国城市物业理优秀住宅区
百家湖公寓花园凯旋门2000年海基尼斯总部评住宅区门楼2000年公司建行江苏省分行评2A级信单位1995～1999年连续南京市外商投资企业评外商投资先进企业连年江宁开发区评开发区先进集体公司总部现员工62中教授具高级技术职称员3中级专业技术员8营理机构财务部工程部总办企划部百家湖杂志编辑部
三 行性研究报告编制
（） 江宁开发区委会2000年月11月宁委发[2000]201号文关意南京利源物业发展限公司建设百家湖西花园基建立项批复
（二） 江宁区建设局百家湖西花园住宅区规划红线图利源公司提供项目关资料
（三） 利源公司2001年2月委托南京工程咨询公司编制项目行性研究报告协议
四 项目建设必性
（）市总体济发展需
房产业事城乡（尤城市）房屋土综合性开发营行业城市存发展物质基础发展国民济支柱产业房产业发展加速市场济进程根市国民济社会发展九五计划2010年远景目标纲精神九五开始已房产业列重点培育发展产业市委市政府提出年初见成效三年面貌变五年跃新台阶求市房产业九五期间充分发挥先导性产业作加快房产业商品化市场化现代化步伐坚持统规划合理布局综合开发配套建设原新区建设开发旧城改造辅方针住宅建设重点进步优化土房产资源配置提高产业总体水整体规模效益真正成市国民济发展支柱产业前济建设中重举措
工程中高档住宅建设项目进步加快市住宅建设满足逐步富裕起中高档住宅日益增长消费需求提高生活品质培育新济增长点具十分积极意义
（二）进步完善江宁区投资环境需求
着改革开放断深入南京市江宁区济建设日新月异禄口国际机场通航带限商机批国外企业纷纷落户江宁开发区江宁工作中外企业员工断增加年江宁区生活服务设施建设相滞尤定品质中高档住宅数量限已成该区投资环境中缺憾着区域济水提升中高收入阶层已仅仅满足居定居住环境生活品质提出更高求拥较强济实力前提休闲追求生活情趣投资等需已追求第二甚第三居外远离市优美环境清新空气吸引众老颐养天年海外港澳台投资者倾选择环境优美价格适宜居
项目建设服务空港济战略改善投资环境促进济发展具积极意义
综述项目建设十分必
第二章 市场分析
市场分析
着国家取消福利分房政策出台民生活水提高度低迷房产市场开始火爆房屋销售度购房客户体已集团逐渐转预计年住宅商品房需求量稳步提高会进入稳发展阶段
改革开放中高收入阶层逐渐崛起南京消费群体中占较份量促成环境优美品质优良中高档住宅较旺盛消费需求目前情况南京房产住宅业总体基供需衡交通便利套型设计优越售价合理商品住宅呈局部热销供应求局面开发商握市场需求作项目开发切入点
百家湖西花园住宅区具优势：
1项目优势
项目选址列特定优势：
l 然环境优势着社会发展环保观念日益重视居住区然环境求日趋苛刻百家湖西花园住宅区处江宁开发区百家湖畔环境优美空气清新适合居住
l 文环境优势项目东侧已建成百家湖花园西南侧江南文枢院西花园独特文环境优势
l 交通配套条件优势项目位利源中路西侧该路东宁溧公路相接西机场高速公路连通北绕城公路相连交通条件利源公司前开发百家湖花园样具十分优越条件时项目邻开发区胜太路商业街商业配套条件较完善外百家湖西花园南航河海学等教育配套设施
2竞争手优势分析
l 项目南京市区住宅园区较两显著优势：环境优势价格优势两优势吸引部分特定消费群
l 项目江宁开发区江宁区居住区较项目具显著发优势着房产业发展日益迅速园区建设理念断发展变化百家湖西花园立足新世纪建设新型居住家园江宁开发区居住区拉开差距加利源公司企业形象江宁南京市显著影响利项目赢市场
二 价格定位
（） 周边楼盘定价调查
楼 盘
开发商
楼盘性质
售价（元M2）
百家湖花园公寓
利源物业
现房
2200
江南文枢院
江宁房产总公司
层（现房）
16002100
温泉公寓
汤山房产
层住宅（现房）
10001800
温泉花园墅
汤山房产
联排墅（现房）
20002400
江宁第城
金轮房产
层住宅（现房）
1480
湖滨世纪花园
江宁开发区房产
层住宅
18802110
太阳城
栖霞建设
层住宅
19502180
碧水华庭
江苏联骏
公寓墅
18802300
中国家
江苏东恒
墅（期房）
22002350
养龙山庄
天房产
层住宅（现房）
21802400
21世纪假日花园
21世纪房产
层住宅（期房）
21002400
（二） 楼盘价格发展趋势
江宁开发区1992年成立该区域房产价格已方米1480元逐步涨目前2000元左右目前江宁开发区发展势头迅猛江宁县撤县建区预期未2～3年该区房价较升空间
（三） 综合优势
百家湖西花园周边居住区较规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹项目公寓销售基价预计1800～2000元／方米价位南京市区档楼盘较明显价格优势价位江宁区相关楼盘较价格环境房型等方面定优势
三 销售象分析
作江宁区唯国家级资质开发企业利源公司八年开发建设百家湖环湖景观带边规划建设30万M2高档型湖住宅区获国家级优秀物业理住宅区等殊荣百家湖花园成南京市市区扩容道亮丽现代市居栖区
中高档公寓深受资型收入阶层青睐着社会文化发展市民收入水提高加银行系统房产销售实行揭强力支撑知型收入白领阶层理阶层高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居
5资型收入阶层
20知型收入阶层
理阶层
高知阶层
中产阶层
白领阶层
普通收入阶层
济适型收入阶层
百家湖花园知型业占位图
0
100
利源公司早90年代中期着手知型消费者需求设计维纳城罗马城两座新城已进入设计阶段威尼斯城米兰城部跃层式墅型公寓楼型四层六层十二层高层分套型跃层式错跃层式楼中楼式错错层式分房型西欧豪华型欧陆典雅型中欧简雅型分百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低济型墅市场定位知型业第二居价格定位：百家湖西花园房价+汽车+20年汽车费＝南京三类区相面积房价
市区政府规划建设支持利源公司已天然湖百家湖公寓进行景观整合互连二次深度开发南京座公园百家湖崛起：千亩湖面5公里环湖景观路6座跨湖桥凤凰坛百家湖凯旋门等4座标志性建筑5座题花园3中型游泳场5类30项休闲项目百家湖花园成系列墅式公寓座落景中
百家湖花园10万M2种楼中楼公寓热销空利源公司提前进入面更第二居消费群新型公寓开盘工作时利源公司期南京市民推出第三居型住宅闹市水泥森林居中消费者增加选择然居服务容
根利源公司1992年百家湖花园开发验百家湖西花园销售象定位方面：
（） 南京市中高收入阶层企事业单位高级员高校研究院高级知识分子职业者类群收入较高年薪般8万元方便解决交通问题居住消费观念较超前居住环境生活品味质量求较高新型园区百家湖西花园成首选园区类群成百家湖西花园消费象
（二） 江宁开发区进区企业中高级理员江宁开发区已数十家国外型企业进驻二三产业发展已成南京市重济增长点类企业中较高收入阶层住宅着较高求百家湖西花园高品味定位提供较理想选择
（三） 南京市高收入阶层第二居部分群居已满足需求休闲放松心情投资等需求需第二甚第三居百家湖西花园社区较低价位较增值空间流社区流建筑流环境吸引类消费者
（四） 中老年休闲养老颐养天年较佳场百家湖西花园特然环境田园风光城市污染空气完善配套设施吸引中老年前寻找修身养性佳场
（五） 港澳台士国外投资者江宁开发区吸引众外资投资者倾选择环境优美居百家湖西花园较佳选择
第三章 建设规模建设容
建设规模
百家湖西花园居住区项目总面积252668方米（约379亩）总建筑面积353700方米中住宅321300方米幼托学商店等公建筑32400方米
规划居住户数3200户居住口11200设计容积率14绿化率>40
二 建设容
项目建设容：
1 普通公寓 160650方米
2 跃层式公寓 160650方米
3 学校 4000方米
4 区幼园 3000方米
5 变配电煤气调压站 400方米
6 商场文化娱乐设施物业理等 25000方米
7 绿 80000方米
8 区道路 50000方米
第四章 项目选址配套建设条件
项目选址
南京百家湖西花园居住区位江宁济技术开发区百家湖畔块风水宝项目建设位利源中路西西止四路南天元路北太三路总占面积2527公顷利源中路北绕城公路相接南京机场高速公路位利源中路西面约1公里处
项目集体土貌总体坦中西部高差5～7米山丘山面积约180亩余200亩基整耕块现住宅约60户
南京机场高速公路利源中路军路跨秦淮河桥青团路南工程相继建成极改善该区交通条件项目距南京市中心新街口约10公里南京火车站约18公里南京禄口国际机场约23公里百家湖西花园须5分钟车程达中华门外部交通条件便捷
项目建设外围然环境优越百家湖西花园居住区处南京江宁济技术开发区西南部百家湖畔环境优美风景秀丽林木茂盛气候怡
项目建设文环境优越西面南京航空航天学分校河海学江宁新校区东南学科技园
综述项目选址符合生活居住区相关求
二 配套建设条件
百家湖西花园居住区项目已部份完成场整供水排水（雨水污水）供电供气道路电话线电视等均已接场四周配套建设条件齐备满足项目建设求具体配套建设条件：
（） 供水：项目东面利源中路DN500水区供水接入水源江宁水厂南京城南水厂提供
（二） 电信：利源中路电话通信光缆满足项目求
（三） 供电：东善桥变电开发区变电提供二路10KV电源利源中路现路10KV高压线
（四） 排水：该区采雨污分流制雨水汇集利源中路敷设DN600雨水排百家湖生活污水汇集污水处理装置进行初步处理利源中路DN500市政污水排入开发区污水处理厂处理
（五） 煤气：目前该区道煤气梅山冶金公司提供项目设煤气调压站座煤气供应保证项目气
（六） 线电视：利源中路敷设南京线电视网络电缆区线电视接入
第五章 建设方案
总面布置
基形状较规矩形占面积2527公顷区采层跃层住宅单元拼接组合根南京区理纬度段环境条件适设计南偏东南偏西住宅影响日时改善区空间景观效果避免般区中兵营列式单调布局增加组团绿
景观设计改变前区设计集中块规模绿模式保证集中绿指标前提设计组团绿户均较景观
根场状况区道路山体布置两入口分设东面利源中路太三路天元路交汇处入口处设区中心广场广场周围太三路布置商业文化娱乐设施区太四路布置幼园学校绿化街心游园老活动场童活动场体育健身场等绿化休闲区
根建筑物群组然布置区停车根场情况采路边港湾式停车集中式车库相结合住宅院落式布置保证区较开阔中心休闲空间院落间设置绿晨练童游艺等邻里交空间
区道路整分ABCD四区中A区区西北部形布置2～3层墅群BC区区东部较坦区域布置跃层式层公寓D区区西南部布置普通层公寓
区道路布置伸住宅群道路宽7米次道路宽4米支路宽2米
项目技术指标表
项 目
计量单位
数 值
占（）
占面积
亩
3790
居住户数
户
3200
居住数
11200
户均口
35
总建筑面积
万M2
3537
1000
中
住宅建筑面积
万M2
3213
908
公建建筑面积
万M2
324
92
规划住宅均层数
层
420
口毛密度
ha
443
容积率
14
建筑密度：
＜40
绿率
＞40
二 土建
（） 建筑
居住区规划布局着重处理路网结构建筑布局空间环境联系协调中求变化注重区环境住宅单体建筑设计单体设计中统筹考虑空调室外机位置建筑构件进行遮挡屋顶高低错落采坡结合富变化
车基分流原进行区路网停车设施规划停车位机动车07辆户行车18辆户进行考虑
区布局淡化组团突出院落通中心绿绿色走廊整区部分
区绿化系统中心绿景观绿色走廊院落绿建筑物立面顶面植物形成点线面结合相互渗透立体绿化景观
区公建筑布置区东面军路布置中心会农贸市场超市学幼园
区住宅设计行科学出发适应家庭构成需套型样广泛利新材料新技术改善居住功住宅采院落式布置建筑围合成相独立院落空间规划设计树立指导思想现代家庭生活行规律市场需求进行住宅设计采节节水环保智化等住宅建设新技术新型材料设备达节智舒适生态安全求
（二） 套型
跃层式层住宅面积套建筑面积100～200方米等面较高收入阶层建筑院落方式呈式布置
普通层住宅面积套建筑面积60～150方米等面中等收入阶层建筑丘陵路网院落方式呈式布置
四～六层跃层房型套型现F型A型C型外增加面积200方米左右跃层公寓中F型四层跃层公寓面积160方米左右占30A型六层跃层公寓面积165方米左右南入口占20北入口占20C型142方米六层单层公寓占10面积配：
1 客厅：跃层35～45方米单层25～35方米面宽35～42方米
2 厨房加餐厅：15～20方米
3 卧：14～16方米
4 卫生间：4～6方米
5 次卧：12～14方米
6 卫生间：4～6方米
7 层高：28方米
8 南阳台：3～5方米
房型设计满足南京市住宅建筑设计规定国家住宅建筑设计规范外求：
l 客厅全部南餐厅部分明厅
l 四间卧室中保证二间南
l 顶层屋顶花园
l 楼梯入口特色周围环境相协调
住宅外立面建筑外形欧式顶层花园式台选弧型阳台适曲面设计形成角度观景作佳室采光限度延长住宅光时间外住宅外墙面采高级外墙涂料周边窗框处饰丰富立体感线条突出强烈视觉效果
（三） 结构
结构形式：
l 跃层式住宅4～5层钢筋混凝土框架结构
l 普通住宅4～6层砖混结构
l 区商业文化娱乐设施2～4层钢筋混凝土框架结构砖混结构
l 幼园学2～3钢筋混凝土框架结构
场部分基土质情况较基处理较简单局部原池塘处须视勘探情况进行特殊处理住宅部分采条基整板基础公建框架部分采独立基础
三 公工程
（）供配电强弱电等
l 项目总装机电量约13530KW68时系数项目需设9200KVA变配电座供电东善桥变电开发区变电提供二路10KV电源
l 区供埋式双回路供电保证区24时供电电量考虑户4～6KW电流表应40～60A
l 区室外采高压钠灯相应节灯具作泛光明室外草坪设置专低压节灯具确保安全室楼梯等公场明采声控延时开关
l 区设置综合布线系统提供区周界防范系统安全监控系统三表出户住户线电视视频点播互联网电话等综合智化服务
l 通讯系统户预留IDD直线电话二门户引入宽带视频接入设备电视接收系统区统设置公电视接收系统户设置电视终端
（二） 供水
项目总水量约6000吨日区设置DN200总供水日供水量达6000吨供水利源中路DN400城市供水提供
（三） 煤气
区设置煤气调压站供应区户设置独立煤气表设煤气调压站设备国产
（四） 道路
区道路分三级道路宽7米次道路宽4米均水泥路面支路宽2米石板卵石路面
采车分流系统种车辆（包括机动车）进入区入口专通道进入停车场应表行住户造成干扰保证区环境安静整洁序
幢跃层楼设置户数相等半车库车库
（五） 障碍设计
整区均障碍设计区道路设置安全步行道面铺设导步行防滑砖满足视残安全步行需局部变标高处设置缘石坡道住宅楼梯间入口均设坡道满足肢残需
四 消防
项目消防住宅区室外消防区公建变配电等处室消防商场等流量集中公建筑室设消防栓配备定数量泡沫灭火器住宅楼梯间设置泡沫灭火器区煤气调压站配电间设置固定手持式二氧化碳灭火器
室外道路设置消防栓次消防水量15升秒计
区道路建筑组团环形布置宽度74米保证消防车行驶
五 环境质量综合保障
() 水压保障技术
根南京市建设委员会规定项目设屋顶水箱水压足处采变频调速水泵加压保证水压水质稳定
(二) 绿化生态技术
绿化区环境建设核心项目采取措施：
l 区面种植耐候耐践踏性草种露明土
l 停车采混凝土预制格栅铺硬草坪减少灰尘产生提供孩童安全活动场
l 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化加强墙面隔热性提高区绿化率
(三) 垃圾袋装化收集
项目实行垃圾分类袋装化保洁员门收集送区垃圾中转站集中送城市垃圾处理场处理
(四) 生活污水处理
项目实行雨污分流雨水排入利源中路DN600雨水区产生生活污水污水生物处理装置进行二级处理排入利源中路DN500城市污水进入开发区污水处理厂集中处理
第六章 实施进度
项目建设实施销售时进行初步设计方案确定开盘销售项目2001年4月开工日起开发期2年2003年3月竣工销售2001年开始计划3年完成具体实施进度：
编制研报告前期审批等 2001年2月—2001年3月 方案招标初步设计 2001年3月
施工图设计 2001年4月—2001年5月
建筑施工环境建设 2001年4月—2003年4月
竣工交付 2003年4月
销售 2001年5月—2004年4月
第七章 工程投资财务分析
总投资估算
南京百家湖西花园居住区项目总投资484040万元开发建设投资营费等两部分组成中：
（）开发建设投资469942万元土费工程费费开发期税费理费财务费销售费预备费组成
(1)土费14万元亩计
(2)工程费416410万元中：
l 普通公寓700元方米计
l 跃层式公寓900元方米计
l 公建筑均850元方米计
l 电气30元方米估算
l 水卫20元方米估算
l 道路广场50000方米面积80元方米估算
l 绿化80000方米面积20元方米估算
(3)开发期税费53883万元中：
l 勘察设计费工程费20估算
l 监理费工程费10估算
l 市政基础设施开发费60元方米建筑面积估算
l 供电贴费250元KVA估算（电增容费住户缴纳项目单位代收）
l 水网配套费住宅26元方米估算
l 结建防工程费24元方米估算
l 墙改基金关规定免收
l 白蚁防治费20元方米估算
l 教育附加费100元方米估算
(3)预备费25313万元中预见费工程费费8估算
(4)理费工程费2估算
(5)财务费计入银行贷款利息
(6)销售费销售收入2估算
(7)预备费工程费8估算
（二）营资金开发建设投资3估算
二 资金筹措计划
（）资金筹措
南京百家湖西花园住宅区项目总投资484040万元中利源公司资金41380万元银行贷款60000万元余商品房销售回笼资金382660万元
（二）投资计划
项目预计二年建成三年完成全部商品房销售
2001—2002年投资分190083万元279859万元
详见附表1总投资估算表附表2投资计划款偿估算表
三 销售收入
（）房价
1 普通公寓：1800元方米价格销售
2 跃层式公寓：2200元方米价格销售
3 公建筑：方米2500元方米价格销售
（二）销售收入
项目三年销售计算普通跃层公寓销售率100公建筑销售率50
第年第二年第三年年销售例次185032销售收入分117175万元325485万元208310万元
详见附表4销售收入估算表
四 财务评价
项目计算期三年基准收益率取现行银行贷款利率585
1利润总额
利润总额销售收入减营成运营费销售税金附加中营业税率5城建税教育费附加合计营业税11
税税率33税利润99435万元
2利润率
投资利润率＝（利润总额÷总投资）×100307
销售利润率＝（利润总额÷销售收入）×100228
详见附表5损益表
3财务部收益率
财务部收益率（FIRR）反映项目设定计算期全部投资盈利力指标计算评价结果说明项目财务效益较财务评价指标：
财务部收益率（税前） 448
财务部收益率（税） 260
财务净现值（税前） 79027万元
财务净现值（税） 33731万元
静态投资回收期（税前） 25年
静态投资回收期（税） 26年
4敏感性分析
敏感性分析计算项目销售收入降10时税前财务部收益率（FIRR）降167税财务部收益率降60（详见附表7财务敏感性分析表）
界点分析测算确定性素变化时房产项目达允许低济效益时极限值确定性素界值组合显示项目风险程度项目税利润济指标进行单素界值计算结果
项目界点分析计算表
项 目
数 量
单 位
项 目
数 量
单 位
低售价
售价
普通公寓
14000
元方米
普通公寓
18000
元方米
跃层式公寓
16000
元方米
跃层式公寓
20000
元方米
公建筑
21000
元方米
公建筑
25000
元方米
低销量
销量
普通公寓
1365500
方米
普通公寓
1606500
方米
跃层式公寓
1365500
方米
跃层式公寓
1606500
方米
公建筑
129600
方米
公建筑
162000
方米
高土价格
420
万元亩
土价格
140
万元亩
高工程费
411300
万元
工程费
316410
万元
综评价知项目财务行定抗风险力
第八章 结建议
房产南京市第三产业核心产业房产发展直受市委市政府高度重视项目建设符合方产业政策城市规划项目总体筹划合理市场前景良够满足高品质中高档住宅需求营造江宁济技术开发区良投资环境提高生活质量拉动区济起积极作初步测算分析项目济效益较财务总体行
建议项目单位：
1加快办理关前期手续申办市区部分规费减免争取早日开工建设
2研究采社会融资等方案解决项目资金源性
3周密策划项目营销方案准确市场定位成功广告宣传赢客户时量扩期房销售量减轻项目单位现金占量降低现金支付风险减少贷款额进步减轻项目财务风险
4项目营销中加强广告宣传注重生态环保角度策划百家湖西花园宣传项目先进建筑技术丰富文涵环境生态思想够融合利源公司良品牌社会广泛认知形成品牌营销优势
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报告名称
南京百家湖西花园住宅区项目
行性研究报告
编 号
宁咨二 （2001）编3008号
业务二部：
承办部门拟稿：
核稿：
会 稿
总工程师：
总济师：
审 核：
签 发：
送：
抄 报：
报 送：
印 11 份
二〇八二〇八年七月二十六日
南京百家湖西花园住宅区项目
行性研究报告
宁咨二（2001）编3008号
南京工程咨询公司
二○○年二月十日
南京百家湖西花园住宅区项目
行性研究报告
宁咨二（2001）编3008号
南京工程咨询公司
资格证书号：工咨甲9501010
理
黄卫光
副理
陈冠南
总工程师
张荣昌
总济师
魏晋
项目负责
魏晋
参加员
宋晓杰
目 录
第章 总 1
第二章 市场分析 5
第三章 建设规模建设容 10
第四章 项目选址配套建设条件 11
第五章 建设方案 13
第六章 实施进度 19
第七章 工程投资财务分析 20
第八章 结建议 24
附表附图附件
第章 总
项目建设背景
南京江宁济技术开发区（简称江宁开发区）1992年６月开始创办江苏省首批省级开发区1997年2月批准国家级高新技术产业开发区江宁开发区座落南京市南郊总体规划面积2498方公里北距中华门7公里南离禄口国际机场18公里东江宁区相连西韩府山翠屏山军山
江宁开发区托古南京江苏省省会全省政治济文化中心国重综合性工业科技教育基长江三角洲区仅次海商埠期评中国城市综合实力五十强第七名城市投资硬环境四十优
江宁开发区坚持高起点高标准开发战略目前基础设施投入已达12亿元22方公里开发框架业已形成区道路总长达55公里路埋设种网线165公里日供水5万吨新区水厂11万伏双回路变电站5万门程控电话邮电楼已投入运行日供水量30万吨水厂日处理4万吨污水处理厂等重点工程已基建成
区已金融房产商贸流通饮食服务等百家三产企业投入运营教育现代化标准兴建新区学新区中学已建成开学中新区学批准省级实验学南京航空航天学河海学新校区南京学东南学科技园龙头学城已区开工建设沙滩浴场网球场壁球馆保龄球馆水娱乐中心等批娱乐休闲设施已相继投入
区六通基础设施日趋完善社区服务设施已基满足进区企业生活生产建设需该区优越理位置优良投资环境已吸引21国家区400项目进区落户投资总额突破15亿美元中三资企业占70外商投资额占75第二三产业2∶1高新技术企业占30实际利外资4亿美元投资额1000万美元项目43世界排名前500强企业中已瑞典爱立信日东陶三井美国摩托罗拉百事乐等14家进区江宁开发区已昔日荒郊变成南京区海外客商竞相投资热土创业宝
着江宁开发区持续快速发展市民生活水断提高高品质居住环境追求呈较快升趋势市江宁区年建成普通住宅数量较突破开工面积竣工面积较增加总体江宁区住宅建设中低档中高档住宅建设然满足开发区快速发展需进步推动江宁开发区济发展营造流投资环境改善居住环境提高生活品位南京利源物业发展限公司（简称利源公司）拟江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅区
二 项目单位概况
南京利源物业发展限公司成立九九三年投资方香港陆发展限公司南京江宁济技术开发总公司注册资300万美元事房产开发销售租赁建房屋提供配套服务公司设南京百家湖房产开发限公司南京百家湖度假村限公司南京利源电子限公司南京利源建设发展限公司南京百家湖物业理限公司南京南山湖农林休闲观光限公司南京利源旅游限公司南京利源物业发展限公司销售分公司南京利源集团物资贸易分公司
利源公司开发项目百家湖墅花园百家湖公寓花园百家湖西花园开发土面积60万方米总规划建筑面积75万方米中墅面积4万方米公寓面积65万方米公配套设施6万方米百家湖公寓花园凯旋门维纳城罗马城米兰城威尼斯城中心配套区组成百家湖墅花园建100幢墅已全部竣工
1998年建设部评全国城市物业理优秀住宅区
百家湖公寓花园凯旋门2000年海基尼斯总部评住宅区门楼2000年公司建行江苏省分行评2A级信单位1995～1999年连续南京市外商投资企业评外商投资先进企业连年江宁开发区评开发区先进集体公司总部现员工62中教授具高级技术职称员3中级专业技术员8营理机构财务部工程部总办企划部百家湖杂志编辑部
三 行性研究报告编制
（） 江宁开发区委会2000年月11月宁委发[2000]201号文关意南京利源物业发展限公司建设百家湖西花园基建立项批复
（二） 江宁区建设局百家湖西花园住宅区规划红线图利源公司提供项目关资料
（三） 利源公司2001年2月委托南京工程咨询公司编制项目行性研究报告协议
四 项目建设必性
（）市总体济发展需
房产业事城乡（尤城市）房屋土综合性开发营行业城市存发展物质基础发展国民济支柱产业房产业发展加速市场济进程根市国民济社会发展九五计划2010年远景目标纲精神九五开始已房产业列重点培育发展产业市委市政府提出年初见成效三年面貌变五年跃新台阶求市房产业九五期间充分发挥先导性产业作加快房产业商品化市场化现代化步伐坚持统规划合理布局综合开发配套建设原新区建设开发旧城改造辅方针住宅建设重点进步优化土房产资源配置提高产业总体水整体规模效益真正成市国民济发展支柱产业前济建设中重举措
工程中高档住宅建设项目进步加快市住宅建设满足逐步富裕起中高档住宅日益增长消费需求提高生活品质培育新济增长点具十分积极意义
（二）进步完善江宁区投资环境需求
着改革开放断深入南京市江宁区济建设日新月异禄口国际机场通航带限商机批国外企业纷纷落户江宁开发区江宁工作中外企业员工断增加年江宁区生活服务设施建设相滞尤定品质中高档住宅数量限已成该区投资环境中缺憾着区域济水提升中高收入阶层已仅仅满足居定居住环境生活品质提出更高求拥较强济实力前提休闲追求生活情趣投资等需已追求第二甚第三居外远离市优美环境清新空气吸引众老颐养天年海外港澳台投资者倾选择环境优美价格适宜居
项目建设服务空港济战略改善投资环境促进济发展具积极意义
综述项目建设十分必
第二章 市场分析
市场分析
着国家取消福利分房政策出台民生活水提高度低迷房产市场开始火爆房屋销售度购房客户体已集团逐渐转预计年住宅商品房需求量稳步提高会进入稳发展阶段
改革开放中高收入阶层逐渐崛起南京消费群体中占较份量促成环境优美品质优良中高档住宅较旺盛消费需求目前情况南京房产住宅业总体基供需衡交通便利套型设计优越售价合理商品住宅呈局部热销供应求局面开发商握市场需求作项目开发切入点
百家湖西花园住宅区具优势：
1项目优势
项目选址列特定优势：
l 然环境优势着社会发展环保观念日益重视居住区然环境求日趋苛刻百家湖西花园住宅区处江宁开发区百家湖畔环境优美空气清新适合居住
l 文环境优势项目东侧已建成百家湖花园西南侧江南文枢院西花园独特文环境优势
l 交通配套条件优势项目位利源中路西侧该路东宁溧公路相接西机场高速公路连通北绕城公路相连交通条件利源公司前开发百家湖花园样具十分优越条件时项目邻开发区胜太路商业街商业配套条件较完善外百家湖西花园南航河海学等教育配套设施
2竞争手优势分析
l 项目南京市区住宅园区较两显著优势：环境优势价格优势两优势吸引部分特定消费群
l 项目江宁开发区江宁区居住区较项目具显著发优势着房产业发展日益迅速园区建设理念断发展变化百家湖西花园立足新世纪建设新型居住家园江宁开发区居住区拉开差距加利源公司企业形象江宁南京市显著影响利项目赢市场
二 价格定位
（） 周边楼盘定价调查
楼 盘
开发商
楼盘性质
售价（元M2）
百家湖花园公寓
利源物业
现房
2200
江南文枢院
江宁房产总公司
层（现房）
16002100
温泉公寓
汤山房产
层住宅（现房）
10001800
温泉花园墅
汤山房产
联排墅（现房）
20002400
江宁第城
金轮房产
层住宅（现房）
1480
湖滨世纪花园
江宁开发区房产
层住宅
18802110
太阳城
栖霞建设
层住宅
19502180
碧水华庭
江苏联骏
公寓墅
18802300
中国家
江苏东恒
墅（期房）
22002350
养龙山庄
天房产
层住宅（现房）
21802400
21世纪假日花园
21世纪房产
层住宅（期房）
21002400
（二） 楼盘价格发展趋势
江宁开发区1992年成立该区域房产价格已方米1480元逐步涨目前2000元左右目前江宁开发区发展势头迅猛江宁县撤县建区预期未2～3年该区房价较升空间
（三） 综合优势
百家湖西花园周边居住区较规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹项目公寓销售基价预计1800～2000元／方米价位南京市区档楼盘较明显价格优势价位江宁区相关楼盘较价格环境房型等方面定优势
三 销售象分析
作江宁区唯国家级资质开发企业利源公司八年开发建设百家湖环湖景观带边规划建设30万M2高档型湖住宅区获国家级优秀物业理住宅区等殊荣百家湖花园成南京市市区扩容道亮丽现代市居栖区
中高档公寓深受资型收入阶层青睐着社会文化发展市民收入水提高加银行系统房产销售实行揭强力支撑知型收入白领阶层理阶层高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居
5资型收入阶层
20知型收入阶层
理阶层
高知阶层
中产阶层
白领阶层
普通收入阶层
济适型收入阶层
百家湖花园知型业占位图
0
100
利源公司早90年代中期着手知型消费者需求设计维纳城罗马城两座新城已进入设计阶段威尼斯城米兰城部跃层式墅型公寓楼型四层六层十二层高层分套型跃层式错跃层式楼中楼式错错层式分房型西欧豪华型欧陆典雅型中欧简雅型分百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低济型墅市场定位知型业第二居价格定位：百家湖西花园房价+汽车+20年汽车费＝南京三类区相面积房价
市区政府规划建设支持利源公司已天然湖百家湖公寓进行景观整合互连二次深度开发南京座公园百家湖崛起：千亩湖面5公里环湖景观路6座跨湖桥凤凰坛百家湖凯旋门等4座标志性建筑5座题花园3中型游泳场5类30项休闲项目百家湖花园成系列墅式公寓座落景中
百家湖花园10万M2种楼中楼公寓热销空利源公司提前进入面更第二居消费群新型公寓开盘工作时利源公司期南京市民推出第三居型住宅闹市水泥森林居中消费者增加选择然居服务容
根利源公司1992年百家湖花园开发验百家湖西花园销售象定位方面：
（） 南京市中高收入阶层企事业单位高级员高校研究院高级知识分子职业者类群收入较高年薪般8万元方便解决交通问题居住消费观念较超前居住环境生活品味质量求较高新型园区百家湖西花园成首选园区类群成百家湖西花园消费象
（二） 江宁开发区进区企业中高级理员江宁开发区已数十家国外型企业进驻二三产业发展已成南京市重济增长点类企业中较高收入阶层住宅着较高求百家湖西花园高品味定位提供较理想选择
（三） 南京市高收入阶层第二居部分群居已满足需求休闲放松心情投资等需求需第二甚第三居百家湖西花园社区较低价位较增值空间流社区流建筑流环境吸引类消费者
（四） 中老年休闲养老颐养天年较佳场百家湖西花园特然环境田园风光城市污染空气完善配套设施吸引中老年前寻找修身养性佳场
（五） 港澳台士国外投资者江宁开发区吸引众外资投资者倾选择环境优美居百家湖西花园较佳选择
第三章 建设规模建设容
建设规模
百家湖西花园居住区项目总面积252668方米（约379亩）总建筑面积353700方米中住宅321300方米幼托学商店等公建筑32400方米
规划居住户数3200户居住口11200设计容积率14绿化率>40
二 建设容
项目建设容：
1 普通公寓 160650方米
2 跃层式公寓 160650方米
3 学校 4000方米
4 区幼园 3000方米
5 变配电煤气调压站 400方米
6 商场文化娱乐设施物业理等 25000方米
7 绿 80000方米
8 区道路 50000方米
第四章 项目选址配套建设条件
项目选址
南京百家湖西花园居住区位江宁济技术开发区百家湖畔块风水宝项目建设位利源中路西西止四路南天元路北太三路总占面积2527公顷利源中路北绕城公路相接南京机场高速公路位利源中路西面约1公里处
项目集体土貌总体坦中西部高差5～7米山丘山面积约180亩余200亩基整耕块现住宅约60户
南京机场高速公路利源中路军路跨秦淮河桥青团路南工程相继建成极改善该区交通条件项目距南京市中心新街口约10公里南京火车站约18公里南京禄口国际机场约23公里百家湖西花园须5分钟车程达中华门外部交通条件便捷
项目建设外围然环境优越百家湖西花园居住区处南京江宁济技术开发区西南部百家湖畔环境优美风景秀丽林木茂盛气候怡
项目建设文环境优越西面南京航空航天学分校河海学江宁新校区东南学科技园
综述项目选址符合生活居住区相关求
二 配套建设条件
百家湖西花园居住区项目已部份完成场整供水排水（雨水污水）供电供气道路电话线电视等均已接场四周配套建设条件齐备满足项目建设求具体配套建设条件：
（） 供水：项目东面利源中路DN500水区供水接入水源江宁水厂南京城南水厂提供
（二） 电信：利源中路电话通信光缆满足项目求
（三） 供电：东善桥变电开发区变电提供二路10KV电源利源中路现路10KV高压线
（四） 排水：该区采雨污分流制雨水汇集利源中路敷设DN600雨水排百家湖生活污水汇集污水处理装置进行初步处理利源中路DN500市政污水排入开发区污水处理厂处理
（五） 煤气：目前该区道煤气梅山冶金公司提供项目设煤气调压站座煤气供应保证项目气
（六） 线电视：利源中路敷设南京线电视网络电缆区线电视接入
第五章 建设方案
总面布置
基形状较规矩形占面积2527公顷区采层跃层住宅单元拼接组合根南京区理纬度段环境条件适设计南偏东南偏西住宅影响日时改善区空间景观效果避免般区中兵营列式单调布局增加组团绿
景观设计改变前区设计集中块规模绿模式保证集中绿指标前提设计组团绿户均较景观
根场状况区道路山体布置两入口分设东面利源中路太三路天元路交汇处入口处设区中心广场广场周围太三路布置商业文化娱乐设施区太四路布置幼园学校绿化街心游园老活动场童活动场体育健身场等绿化休闲区
根建筑物群组然布置区停车根场情况采路边港湾式停车集中式车库相结合住宅院落式布置保证区较开阔中心休闲空间院落间设置绿晨练童游艺等邻里交空间
区道路整分ABCD四区中A区区西北部形布置2～3层墅群BC区区东部较坦区域布置跃层式层公寓D区区西南部布置普通层公寓
区道路布置伸住宅群道路宽7米次道路宽4米支路宽2米
项目技术指标表
项 目
计量单位
数 值
占（）
占面积
亩
3790
居住户数
户
3200
居住数
11200
户均口
35
总建筑面积
万M2
3537
1000
中
住宅建筑面积
万M2
3213
908
公建建筑面积
万M2
324
92
规划住宅均层数
层
420
口毛密度
ha
443
容积率
14
建筑密度：
＜40
绿率
＞40
二 土建
（） 建筑
居住区规划布局着重处理路网结构建筑布局空间环境联系协调中求变化注重区环境住宅单体建筑设计单体设计中统筹考虑空调室外机位置建筑构件进行遮挡屋顶高低错落采坡结合富变化
车基分流原进行区路网停车设施规划停车位机动车07辆户行车18辆户进行考虑
区布局淡化组团突出院落通中心绿绿色走廊整区部分
区绿化系统中心绿景观绿色走廊院落绿建筑物立面顶面植物形成点线面结合相互渗透立体绿化景观
区公建筑布置区东面军路布置中心会农贸市场超市学幼园
区住宅设计行科学出发适应家庭构成需套型样广泛利新材料新技术改善居住功住宅采院落式布置建筑围合成相独立院落空间规划设计树立指导思想现代家庭生活行规律市场需求进行住宅设计采节节水环保智化等住宅建设新技术新型材料设备达节智舒适生态安全求
（二） 套型
跃层式层住宅面积套建筑面积100～200方米等面较高收入阶层建筑院落方式呈式布置
普通层住宅面积套建筑面积60～150方米等面中等收入阶层建筑丘陵路网院落方式呈式布置
四～六层跃层房型套型现F型A型C型外增加面积200方米左右跃层公寓中F型四层跃层公寓面积160方米左右占30A型六层跃层公寓面积165方米左右南入口占20北入口占20C型142方米六层单层公寓占10面积配：
1 客厅：跃层35～45方米单层25～35方米面宽35～42方米
2 厨房加餐厅：15～20方米
3 卧：14～16方米
4 卫生间：4～6方米
5 次卧：12～14方米
6 卫生间：4～6方米
7 层高：28方米
8 南阳台：3～5方米
房型设计满足南京市住宅建筑设计规定国家住宅建筑设计规范外求：
l 客厅全部南餐厅部分明厅
l 四间卧室中保证二间南
l 顶层屋顶花园
l 楼梯入口特色周围环境相协调
住宅外立面建筑外形欧式顶层花园式台选弧型阳台适曲面设计形成角度观景作佳室采光限度延长住宅光时间外住宅外墙面采高级外墙涂料周边窗框处饰丰富立体感线条突出强烈视觉效果
（三） 结构
结构形式：
l 跃层式住宅4～5层钢筋混凝土框架结构
l 普通住宅4～6层砖混结构
l 区商业文化娱乐设施2～4层钢筋混凝土框架结构砖混结构
l 幼园学2～3钢筋混凝土框架结构
场部分基土质情况较基处理较简单局部原池塘处须视勘探情况进行特殊处理住宅部分采条基整板基础公建框架部分采独立基础
三 公工程
（）供配电强弱电等
l 项目总装机电量约13530KW68时系数项目需设9200KVA变配电座供电东善桥变电开发区变电提供二路10KV电源
l 区供埋式双回路供电保证区24时供电电量考虑户4～6KW电流表应40～60A
l 区室外采高压钠灯相应节灯具作泛光明室外草坪设置专低压节灯具确保安全室楼梯等公场明采声控延时开关
l 区设置综合布线系统提供区周界防范系统安全监控系统三表出户住户线电视视频点播互联网电话等综合智化服务
l 通讯系统户预留IDD直线电话二门户引入宽带视频接入设备电视接收系统区统设置公电视接收系统户设置电视终端
（二） 供水
项目总水量约6000吨日区设置DN200总供水日供水量达6000吨供水利源中路DN400城市供水提供
（三） 煤气
区设置煤气调压站供应区户设置独立煤气表设煤气调压站设备国产
（四） 道路
区道路分三级道路宽7米次道路宽4米均水泥路面支路宽2米石板卵石路面
采车分流系统种车辆（包括机动车）进入区入口专通道进入停车场应表行住户造成干扰保证区环境安静整洁序
幢跃层楼设置户数相等半车库车库
（五） 障碍设计
整区均障碍设计区道路设置安全步行道面铺设导步行防滑砖满足视残安全步行需局部变标高处设置缘石坡道住宅楼梯间入口均设坡道满足肢残需
四 消防
项目消防住宅区室外消防区公建变配电等处室消防商场等流量集中公建筑室设消防栓配备定数量泡沫灭火器住宅楼梯间设置泡沫灭火器区煤气调压站配电间设置固定手持式二氧化碳灭火器
室外道路设置消防栓次消防水量15升秒计
区道路建筑组团环形布置宽度74米保证消防车行驶
五 环境质量综合保障
() 水压保障技术
根南京市建设委员会规定项目设屋顶水箱水压足处采变频调速水泵加压保证水压水质稳定
(二) 绿化生态技术
绿化区环境建设核心项目采取措施：
l 区面种植耐候耐践踏性草种露明土
l 停车采混凝土预制格栅铺硬草坪减少灰尘产生提供孩童安全活动场
l 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化加强墙面隔热性提高区绿化率
(三) 垃圾袋装化收集
项目实行垃圾分类袋装化保洁员门收集送区垃圾中转站集中送城市垃圾处理场处理
(四) 生活污水处理
项目实行雨污分流雨水排入利源中路DN600雨水区产生生活污水污水生物处理装置进行二级处理排入利源中路DN500城市污水进入开发区污水处理厂集中处理
第六章 实施进度
项目建设实施销售时进行初步设计方案确定开盘销售项目2001年4月开工日起开发期2年2003年3月竣工销售2001年开始计划3年完成具体实施进度：
编制研报告前期审批等 2001年2月—2001年3月 方案招标初步设计 2001年3月
施工图设计 2001年4月—2001年5月
建筑施工环境建设 2001年4月—2003年4月
竣工交付 2003年4月
销售 2001年5月—2004年4月
第七章 工程投资财务分析
总投资估算
南京百家湖西花园居住区项目总投资484040万元开发建设投资营费等两部分组成中：
（）开发建设投资469942万元土费工程费费开发期税费理费财务费销售费预备费组成
(1)土费14万元亩计
(2)工程费416410万元中：
l 普通公寓700元方米计
l 跃层式公寓900元方米计
l 公建筑均850元方米计
l 电气30元方米估算
l 水卫20元方米估算
l 道路广场50000方米面积80元方米估算
l 绿化80000方米面积20元方米估算
(3)开发期税费53883万元中：
l 勘察设计费工程费20估算
l 监理费工程费10估算
l 市政基础设施开发费60元方米建筑面积估算
l 供电贴费250元KVA估算（电增容费住户缴纳项目单位代收）
l 水网配套费住宅26元方米估算
l 结建防工程费24元方米估算
l 墙改基金关规定免收
l 白蚁防治费20元方米估算
l 教育附加费100元方米估算
(3)预备费25313万元中预见费工程费费8估算
(4)理费工程费2估算
(5)财务费计入银行贷款利息
(6)销售费销售收入2估算
(7)预备费工程费8估算
（二）营资金开发建设投资3估算
二 资金筹措计划
（）资金筹措
南京百家湖西花园住宅区项目总投资484040万元中利源公司资金41380万元银行贷款60000万元余商品房销售回笼资金382660万元
（二）投资计划
项目预计二年建成三年完成全部商品房销售
2001—2002年投资分190083万元279859万元
详见附表1总投资估算表附表2投资计划款偿估算表
三 销售收入
（）房价
1 普通公寓：1800元方米价格销售
2 跃层式公寓：2200元方米价格销售
3 公建筑：方米2500元方米价格销售
（二）销售收入
项目三年销售计算普通跃层公寓销售率100公建筑销售率50
第年第二年第三年年销售例次185032销售收入分117175万元325485万元208310万元
详见附表4销售收入估算表
四 财务评价
项目计算期三年基准收益率取现行银行贷款利率585
1利润总额
利润总额销售收入减营成运营费销售税金附加中营业税率5城建税教育费附加合计营业税11
税税率33税利润99435万元
2利润率
投资利润率＝（利润总额÷总投资）×100307
销售利润率＝（利润总额÷销售收入）×100228
详见附表5损益表
3财务部收益率
财务部收益率（FIRR）反映项目设定计算期全部投资盈利力指标计算评价结果说明项目财务效益较财务评价指标：
财务部收益率（税前） 448
财务部收益率（税） 260
财务净现值（税前） 79027万元
财务净现值（税） 33731万元
静态投资回收期（税前） 25年
静态投资回收期（税） 26年
4敏感性分析
敏感性分析计算项目销售收入降10时税前财务部收益率（FIRR）降167税财务部收益率降60（详见附表7财务敏感性分析表）
界点分析测算确定性素变化时房产项目达允许低济效益时极限值确定性素界值组合显示项目风险程度项目税利润济指标进行单素界值计算结果
项目界点分析计算表
项 目
数 量
单 位
项 目
数 量
单 位
低售价
售价
普通公寓
14000
元方米
普通公寓
18000
元方米
跃层式公寓
16000
元方米
跃层式公寓
20000
元方米
公建筑
21000
元方米
公建筑
25000
元方米
低销量
销量
普通公寓
1365500
方米
普通公寓
1606500
方米
跃层式公寓
1365500
方米
跃层式公寓
1606500
方米
公建筑
129600
方米
公建筑
162000
方米
高土价格
420
万元亩
土价格
140
万元亩
高工程费
411300
万元
工程费
316410
万元
综评价知项目财务行定抗风险力
第八章 结建议
房产南京市第三产业核心产业房产发展直受市委市政府高度重视项目建设符合方产业政策城市规划项目总体筹划合理市场前景良够满足高品质中高档住宅需求营造江宁济技术开发区良投资环境提高生活质量拉动区济起积极作初步测算分析项目济效益较财务总体行
建议项目单位：
1加快办理关前期手续申办市区部分规费减免争取早日开工建设
2研究采社会融资等方案解决项目资金源性
3周密策划项目营销方案准确市场定位成功广告宣传赢客户时量扩期房销售量减轻项目单位现金占量降低现金支付风险减少贷款额进步减轻项目财务风险
4项目营销中加强广告宣传注重生态环保角度策划百家湖西花园宣传项目先进建筑技术丰富文涵环境生态思想够融合利源公司良品牌社会广泛认知形成品牌营销优势
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