华南新城项目行性研究报告
九九九年十月
目 录
项目名称 2
二项目点 2
三项目背景 2
四项目开发企业概况 3
（） 发展商简介 3
（二） 投资商简介 3
五项目设想 4
（） 总体规划 4
（二） 济技术指标 5
（三） 形态结构规划 6
（四） 住宅基户型 6
六市场分析发展前景 6
（） 99年广州市房产市场前景分析 6
（二） 项目市场分析 9
1 优越理位置 9
2 配套完善生活便利 9
3 现楼盘分析 9
4 项目发展前景 10
七项目开发计划 11
八项目资金筹集 11
九基数说明 12
十项目开发进度 12
十财务分析 13
（） 销售收益估算表 13
（二） 利润估算表 13
（三） 现金流量表 14
十二项目评估结果 15
华南新城行性研究报告
·项目名称
番禺华南新城
二·项目点
广州市番禺南村（番禺桥东南段）建设规划许证033341033342033343号项目东侧规划居住南面紧城市骨干道路：南村镇南路西侧距华南快速干线仅公里外出勤交通联系广州市区交通轴广州天河中心区仅15分钟车程交通十分便捷北面旁珠江广州市区隔水相
三·项目背景
98年11月份国家发展计划委员会建设部国土资源部中国民银行等四部门联合发出通知求抓紧落实年已达济适住房计划显然规模济适住房建设方面建立健全国新住房供应保障体系需方面满足广中低收入阶层住房效需求进推动济增长需种政府统规划统征统拆迁统组织建设具良销售前景众住房必成中低价位房产渠道进起抑房产价格作目前济住房开发北京海西安连福州成等城市进展迅速报导目前止北京已开发济住房2375万方米售价部分2000—4000元方米间西安市预计98年投资4825亿元开发410万方米济住房福州预计98年开发济住房170万方米目前广州市房产价格偏高广州发展济住房广州市房产政策重点具极广阔市场前景正种环境广东省番禺市政府力支持广东珠江投资公司着手番禺南村镇建设济住房生活区广东省省直机关干部广州区部分教师员工广州市中低收入阶层提供美观方舒适实环境优美家庭住房
四·项目开发企业概况
（）发展商简况 广东华南新城房产限公司番禺珠江房产限公司英属处女岛爱宝置业限公司合作成立中外合作公司广东省工商行政理局批准二000年六月九日注册登记注册资金46475万元合作营期限20年
合作公司宗旨：社会提供环境优美生活舒适价格适宜房产商品开发中获合法利润发展方济生产营范围：番禺市规划局编号033341033342033343号建设规划许证意位番禺市南村镇珠江边南南道北西番禺市房产公司红线边项目土开发建设销售出租理建商业住宅楼宇合作项目规划总面积2015614方米项目计划分期进行开发首期开发面积995793方米建筑面积约140万方米
合作公司设董事会实行董事会领导总理负责制董事长胡荣义系爱宝置业公司委派董事会成员五董事会决定合作公司切重事宜公司设办公室财务部工程部设计室开发部销售部等部门公司员工80中专学历20学学历40硕士总工程师10占职工总数875聚集批房产开发建设方面
（二）投资商简况
中方 番禺珠江房产限公司该公司合作股东：广东珠江投资限公司占89股份番禺市南村镇济发展总公司占1股份广东珠江工程总承包限公司占10股份
公司两股东广东珠江投资限公司广东珠江工程总承包限公司具长期合作历史具备较强济技术实力广东珠江投资限公司拥完整合理部结构方面专业员房产市场竞争中具备较优势控制成放项工作首位公司利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成公司中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年广东珠江投资限公司雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势公司组织开发华景新城暨南花园愉景雅苑骏景花园广州市具特色灿烂方堪称典范
99年10月广东珠江投资限公司广州区成功开发楼盘11建设面积约212万方米总建筑面积约593．6万方米已建成面积356万方米开发楼盘销售良已建楼盘均销售率达95％市场反应热烈公司发展中金融部门合作单位建立良信关系着综合实力增强公司继续房产行业发展外计划参桥梁高速公路等相关项目投资建设时探索投资教育产业信息产业公司较强济技术实力产品销售实力具备开发型房产项目力
外方 爱宝置业限公司（英属处女岛）香港合生创展集团旗投资公司倚集团实力投资创业集团93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建筑楼面面积约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元加集团广州房产市场深刻认识集团成广州房产界翘楚
五·项目规划设计
华南新城建设广州区济住房区优越理位置超前规划设计完善配套设施幽雅园区环境专业物业理彻底改变住房观念
（）总体规划 华南新城项目占面积约200万方米总建筑面积约260万方米充分利优越理位置全部建造低层低密度高尚超规模济住房区解决广东省政府机关员广州区部分教师员工广州市中低收入阶层住房问题建筑成力争控制2000元方米该项目层建筑包含超市农贸市场公交车场餐厅酒店学校医疗保健中心体育场等全部公配套设施力求项目规划做档次高价格低环境优美（绿化率达3597）设计先进（采梁柱结构）装饰精美（铺木板）配套齐全成省济住房示范区
（二）华南新城济技术指标
1规划衡表：
2济技术指标表：
项 目
数 量
单 位
总征
2015614
方米
总规划
187451898
方米
总建筑面积
260266481
方米
建筑占面积
32969901
方米
绿面积
67423389
方米
道路面积
15208688
方米
绿率
3597
容积率
139
建筑密度
1759
居住总户数
21575
户
居住总口
75513
口毛密度
403
公顷
(三)形态结构规划
区规划总目标：特色鲜明生态优良济环境协调发展居住园区
具体目标：（1）充分利优越理环境引入珠江已山岗河涌景致创造新生态居住体系住区景观
（2）创造现代生活气息独特域特点园区文化种文化滨江风景岭南特色素
（3）强调整居住区空间形态特色性特点创造丰富园区空间建筑体量
（4）分期建设滚动开发成持续发展范例
（5）强调住宅然化健康化节化时适应市场需求注重户型设计样化
住宅设计—健康然户型样户型设计均考虑然通风创造良室气候生活模式起居室中心公私洁污闹静分区厅房均景观视线兼顾立面处理具现代化气息岭南特色目标底层部位架空结合布置环境艺术品娱乐设施等室外铺然延伸进入架空层避免架空层光顾情景屋顶部分作绿化处理顶盖弧型飘板局部漏空体伸通透轻灵特点标准层处理标准凸窗台透空铁饰阳台栏杆时户型间避免视线干扰
（四）住宅基户型
区设计 ABCDEFGH八种住宅类型984栋户型房厅卫五房二厅三卫等五种户型住宅面积5792—233方米
六·市场分析发展前景
（） 99年广州市房产市场前景分析
1999年广州市房产发展存许利条件预计99年广州市房产呈稳缓步升趋势
1·广州市房产业发展环境分析
房产业发展国家政策济息息相关99年广州市房产环境存许利素包括方面：
——房产业发展济环境逐步改善
全国宏观济遇系列困难1998年全国民努力然获持续稳定增长力争达8增长率外时99年继续保持稳增长良基础二刺激济加速回升预计99年国家适放松银根三国际济历9798年低谷99年逐步走复苏素疑会国房产生积极影响广州市作国充满活力中心城市98年济增长位居国城市首99年广州市房产发展提供强力盾
——国家方政府更加重视支持房产业发展
国家九五计划中已明确房产业作新济增长点加培育扶持围绕思路年广州市制定实施系列具针性鼓励支持房产业发展关政策包括停止审批新房产开发企业清理开发收回闲置加强土征拆迁规范化理清理房产业收费项目健全房产中介理改善房产投资环境等政策措施出台促进房产业发展重推动作
——住房制度改革力度进步加
广州市住房制度改革直走全国前面1998年广州市进步加力度正式实施具重意义货币分房政策传统职工福利分房政策终结推出允许购房房改房解困房市办法住房观念彻底改变必更商品房屋进入市场参交换会更货币吸引市场流通领域进步启动住宅消费刺激搞活房产市场特住宅市场产生积极作
——住宅金融推选利率调整利吸引资金投房产业已全面推开解广州市1992年开办住房贷款业务98年5月份全市商业银行房产贷款余额141亿元年期增加58亿元中住房揭余额52亿元年期增加36亿元关方面表示年半年广州市金融业配合市政府房改房政策出台住房公积金贷款理办法幅度增加房产贷款额度银行利率调仅利发展商降低开发成利吸引民间储蓄存款股市资金投资楼市
——居民收入增长楼价回落促社会购买力相提高
改革开放伴着国民济高速增长广州市居民收入水直保持较快增长势头收入水十城市中始终高居首位1998年9月止广州市居民储蓄存款余额已达1752亿元供求关系缓解加政府断清理种税费广州市商品住宅价格出现回落预计1999年商品住宅价格涨价空间居民商品房特中低价商品房购买力相提高
21999年广州市房产市场发展基趋势：商品住宅枝独秀
1999年广州市房产投资保持衡增长势头预计全市房产开发投资突破300亿元增幅13左右中住宅投资预计完成185亿元增幅18写字楼投资28亿元增幅12继97年投资减少连续第二年减少投资商业房预计完成投资45亿元增幅10
商品住宅继续保持枝独秀着福利分房政策正式终结预计1999年价格适中普通层住宅呈现较销售态势增幅估计达六成左右规划设计理较豪华住宅区会继续销售市场中占席预计全年销售面积会增长两成左右部分素质优良环境幽雅远郊楼盘着选择住房观念改变分期购车措施实施会越越青睐商品住宅市场销售价格少数优质热销楼盘二成左右升幅外余住宅供应充足估计调价空间总体呈稳趋势
（二）项目市场分析
该项目段位番禺市南村镇毗邻番禺桥市场优势表现：
1优越理位置
项目位番禺南村番禺桥东南段紧南村镇政府新搬迁西面紧番禺桥北面直珠江水岸西南面十分钟车程番禺市政府北面十五分钟车程达广州市天河区政府新址理位置十分特殊处番禺南村镇政府离番禺市政府非常该段番禺市发展新兴济文化中心带紧广州市南部通番禺桥华南桥广州市中心带—天河区需十五分钟车程完善道路网络贯通广州番禺洛溪桥虎门桥南沙港莲花山港咫尺达返广州珠海深圳香港皆路路畅通该项目身规划专线交通汽车特设穿梭巴士该项目交通极方便
广州市受理位置城市规划影响正急速东南方发展广州市重心东移南移趋势已容置疑东边天河区十年高速发展已初具现代化新城市特点作广州市房产发展重心带已成现实西南边番禺祈福新城丽江花园广州碧桂园等楼盘推出市场反映热烈说明越越十分适合作广州市郊远郊商品住房发展该项目北面珠江水面项目块身三座天然生态山林两条天然溪流环境优美空气清晰非常适合建设型住宅区
2配套完善生活便利
1）生活设施配套：区设型农贸市场超级市场士店酒店餐厅理发店等极方便居民日常生活需
2）健身娱乐医疗保健设施：区身附设医疗娱乐设施南村镇番禺市政府市政种设施满足居民种娱乐休闲医疗健身需
3）教育设施：区身附设中学学幼园
3现楼盘分析
该项目属广州市郊远郊类楼盘目前该类楼盘价格致2000—4000元方米间开发点处广州市白云区芳村区番禺市南海市黄岐镇带中优番禺市广州市带开发楼盘令注目年发展轨迹表明该区楼盘售价直呈稳步升趋势着开发楼盘名声越高售价越高较典型丽江花园珠江花园丽江花园售价年前2000元方米攀升现4000元方米珠江花园开发初期2000元方米两年时间升现4000元方米广州市两年房产售价幅调呈鲜明表期正推售类楼盘状况表：
项目名称
项目点
目前销售均价
开发楼盘
发展商
丽江花园
番禺石镇南浦岛
4000元方米
低层高层
广州市番禺粤海房产限公司
华南碧桂园
番禺南村镇迎宾路
4000元方米
墅层
广花园
番禺石镇迎宾路
3800元方米
层墅
广房产限公司
富丽家园
番禺石镇城西路
3000元方米
层
番禺市房产联合开发总公司
珠江花园
番禺市沙窖岛
4000元方米
28层
番禺南英房产限公司
述楼盘相华南新城理位置占绝优势开发商合生创展集团珠江投资限公司广州市具强实力广州市开发型享极高声誉居民居住区华南新城通国际招标设计楼盘素质周边楼盘较更胜筹丽江花园珠江花园华南新城项目售价定位3200元方米留余着该项目市场声誉提高售价步步走高突破4500元方米
4项目发展前景
广州市重心东移南移趋势已容置疑天河区作广州市房产发展重心带已成现实全线通车广州环城高速公路广州市重心东移南移范围进步扩期天河区政府迁员村二马路明显迹象预计五年天河市市区断扩环城高速公路已修环二环三环四环广州市极会发展趋势广州番禺南海佛山东莞德发展成巨城市群众体种发展趋势该项目带巨发展机会着广州市济进步发展居民生活水提高购房观念转变广州市商品住房郊区化发展趋势容置疑华南新城项目发展前景极广阔
七·项目开发计划
分期开发——注重完整性延续性 作超规模居住园区分期开发极具效益效率项目计划分三期开发期作样板房工程吸引业信心工程配套公建设施齐全巨入口广场强烈视觉吸引期取成功开始二期开发公建规模更配套更全例增加中心医院等势必园区品质带更高层时二期基础发展三期墅户型住宅更注重环境品质层 高层间增设弧形绿化带整园区发展成设施完善生态优良流居住园区
分期开发规划表
项 目
第期
第二期
第三期
总 计
总规划（M2）
995793
440000
438725
1874518
总建筑面积（M2）
140000
610000
592664
2602664
中：住宅（M2）
132000
485000
529114
2334114
公建面积（M2）
80000
125000
63550
268550
居住户数（户）
12201
4483
4891
21575
居住口（）
42704
15691
17118
75513
八·项目第期开发资金筹集计划
项目首期开发总成约300020万元司计划采滚动式开发预计前期投入115202万元计划资金源：1注册资金14407万元2预售楼款回笼35482万元3集团公司部筹5314万元4预备银行款60000万元
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华南新城项目行性研究报告
九九九年十月
目 录
项目名称 2
二项目点 2
三项目背景 2
四项目开发企业概况 3
（） 发展商简介 3
（二） 投资商简介 3
五项目设想 4
（） 总体规划 4
（二） 济技术指标 5
（三） 形态结构规划 6
（四） 住宅基户型 6
六市场分析发展前景 6
（） 99年广州市房产市场前景分析 6
（二） 项目市场分析 9
1 优越理位置 9
2 配套完善生活便利 9
3 现楼盘分析 9
4 项目发展前景 10
七项目开发计划 11
八项目资金筹集 11
九基数说明 12
十项目开发进度 12
十财务分析 13
（） 销售收益估算表 13
（二） 利润估算表 13
（三） 现金流量表 14
十二项目评估结果 15
华南新城行性研究报告
·项目名称
番禺华南新城
二·项目点
广州市番禺南村（番禺桥东南段）建设规划许证033341033342033343号项目东侧规划居住南面紧城市骨干道路：南村镇南路西侧距华南快速干线仅公里外出勤交通联系广州市区交通轴广州天河中心区仅15分钟车程交通十分便捷北面旁珠江广州市区隔水相
三·项目背景
98年11月份国家发展计划委员会建设部国土资源部中国民银行等四部门联合发出通知求抓紧落实年已达济适住房计划显然规模济适住房建设方面建立健全国新住房供应保障体系需方面满足广中低收入阶层住房效需求进推动济增长需种政府统规划统征统拆迁统组织建设具良销售前景众住房必成中低价位房产渠道进起抑房产价格作目前济住房开发北京海西安连福州成等城市进展迅速报导目前止北京已开发济住房2375万方米售价部分2000—4000元方米间西安市预计98年投资4825亿元开发410万方米济住房福州预计98年开发济住房170万方米目前广州市房产价格偏高广州发展济住房广州市房产政策重点具极广阔市场前景正种环境广东省番禺市政府力支持广东珠江投资公司着手番禺南村镇建设济住房生活区广东省省直机关干部广州区部分教师员工广州市中低收入阶层提供美观方舒适实环境优美家庭住房
四·项目开发企业概况
（）发展商简况 广东华南新城房产限公司番禺珠江房产限公司英属处女岛爱宝置业限公司合作成立中外合作公司广东省工商行政理局批准二000年六月九日注册登记注册资金46475万元合作营期限20年
合作公司宗旨：社会提供环境优美生活舒适价格适宜房产商品开发中获合法利润发展方济生产营范围：番禺市规划局编号033341033342033343号建设规划许证意位番禺市南村镇珠江边南南道北西番禺市房产公司红线边项目土开发建设销售出租理建商业住宅楼宇合作项目规划总面积2015614方米项目计划分期进行开发首期开发面积995793方米建筑面积约140万方米
合作公司设董事会实行董事会领导总理负责制董事长胡荣义系爱宝置业公司委派董事会成员五董事会决定合作公司切重事宜公司设办公室财务部工程部设计室开发部销售部等部门公司员工80中专学历20学学历40硕士总工程师10占职工总数875聚集批房产开发建设方面
（二）投资商简况
中方 番禺珠江房产限公司该公司合作股东：广东珠江投资限公司占89股份番禺市南村镇济发展总公司占1股份广东珠江工程总承包限公司占10股份
公司两股东广东珠江投资限公司广东珠江工程总承包限公司具长期合作历史具备较强济技术实力广东珠江投资限公司拥完整合理部结构方面专业员房产市场竞争中具备较优势控制成放项工作首位公司利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成公司中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年广东珠江投资限公司雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势公司组织开发华景新城暨南花园愉景雅苑骏景花园广州市具特色灿烂方堪称典范
99年10月广东珠江投资限公司广州区成功开发楼盘11建设面积约212万方米总建筑面积约593．6万方米已建成面积356万方米开发楼盘销售良已建楼盘均销售率达95％市场反应热烈公司发展中金融部门合作单位建立良信关系着综合实力增强公司继续房产行业发展外计划参桥梁高速公路等相关项目投资建设时探索投资教育产业信息产业公司较强济技术实力产品销售实力具备开发型房产项目力
外方 爱宝置业限公司（英属处女岛）香港合生创展集团旗投资公司倚集团实力投资创业集团93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建筑楼面面积约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元加集团广州房产市场深刻认识集团成广州房产界翘楚
五·项目规划设计
华南新城建设广州区济住房区优越理位置超前规划设计完善配套设施幽雅园区环境专业物业理彻底改变住房观念
（）总体规划 华南新城项目占面积约200万方米总建筑面积约260万方米充分利优越理位置全部建造低层低密度高尚超规模济住房区解决广东省政府机关员广州区部分教师员工广州市中低收入阶层住房问题建筑成力争控制2000元方米该项目层建筑包含超市农贸市场公交车场餐厅酒店学校医疗保健中心体育场等全部公配套设施力求项目规划做档次高价格低环境优美（绿化率达3597）设计先进（采梁柱结构）装饰精美（铺木板）配套齐全成省济住房示范区
（二）华南新城济技术指标
1规划衡表：
2济技术指标表：
项 目
数 量
单 位
总征
2015614
方米
总规划
187451898
方米
总建筑面积
260266481
方米
建筑占面积
32969901
方米
绿面积
67423389
方米
道路面积
15208688
方米
绿率
3597
容积率
139
建筑密度
1759
居住总户数
21575
户
居住总口
75513
口毛密度
403
公顷
(三)形态结构规划
区规划总目标：特色鲜明生态优良济环境协调发展居住园区
具体目标：（1）充分利优越理环境引入珠江已山岗河涌景致创造新生态居住体系住区景观
（2）创造现代生活气息独特域特点园区文化种文化滨江风景岭南特色素
（3）强调整居住区空间形态特色性特点创造丰富园区空间建筑体量
（4）分期建设滚动开发成持续发展范例
（5）强调住宅然化健康化节化时适应市场需求注重户型设计样化
住宅设计—健康然户型样户型设计均考虑然通风创造良室气候生活模式起居室中心公私洁污闹静分区厅房均景观视线兼顾立面处理具现代化气息岭南特色目标底层部位架空结合布置环境艺术品娱乐设施等室外铺然延伸进入架空层避免架空层光顾情景屋顶部分作绿化处理顶盖弧型飘板局部漏空体伸通透轻灵特点标准层处理标准凸窗台透空铁饰阳台栏杆时户型间避免视线干扰
（四）住宅基户型
区设计 ABCDEFGH八种住宅类型984栋户型房厅卫五房二厅三卫等五种户型住宅面积5792—233方米
六·市场分析发展前景
（） 99年广州市房产市场前景分析
1999年广州市房产发展存许利条件预计99年广州市房产呈稳缓步升趋势
1·广州市房产业发展环境分析
房产业发展国家政策济息息相关99年广州市房产环境存许利素包括方面：
——房产业发展济环境逐步改善
全国宏观济遇系列困难1998年全国民努力然获持续稳定增长力争达8增长率外时99年继续保持稳增长良基础二刺激济加速回升预计99年国家适放松银根三国际济历9798年低谷99年逐步走复苏素疑会国房产生积极影响广州市作国充满活力中心城市98年济增长位居国城市首99年广州市房产发展提供强力盾
——国家方政府更加重视支持房产业发展
国家九五计划中已明确房产业作新济增长点加培育扶持围绕思路年广州市制定实施系列具针性鼓励支持房产业发展关政策包括停止审批新房产开发企业清理开发收回闲置加强土征拆迁规范化理清理房产业收费项目健全房产中介理改善房产投资环境等政策措施出台促进房产业发展重推动作
——住房制度改革力度进步加
广州市住房制度改革直走全国前面1998年广州市进步加力度正式实施具重意义货币分房政策传统职工福利分房政策终结推出允许购房房改房解困房市办法住房观念彻底改变必更商品房屋进入市场参交换会更货币吸引市场流通领域进步启动住宅消费刺激搞活房产市场特住宅市场产生积极作
——住宅金融推选利率调整利吸引资金投房产业已全面推开解广州市1992年开办住房贷款业务98年5月份全市商业银行房产贷款余额141亿元年期增加58亿元中住房揭余额52亿元年期增加36亿元关方面表示年半年广州市金融业配合市政府房改房政策出台住房公积金贷款理办法幅度增加房产贷款额度银行利率调仅利发展商降低开发成利吸引民间储蓄存款股市资金投资楼市
——居民收入增长楼价回落促社会购买力相提高
改革开放伴着国民济高速增长广州市居民收入水直保持较快增长势头收入水十城市中始终高居首位1998年9月止广州市居民储蓄存款余额已达1752亿元供求关系缓解加政府断清理种税费广州市商品住宅价格出现回落预计1999年商品住宅价格涨价空间居民商品房特中低价商品房购买力相提高
21999年广州市房产市场发展基趋势：商品住宅枝独秀
1999年广州市房产投资保持衡增长势头预计全市房产开发投资突破300亿元增幅13左右中住宅投资预计完成185亿元增幅18写字楼投资28亿元增幅12继97年投资减少连续第二年减少投资商业房预计完成投资45亿元增幅10
商品住宅继续保持枝独秀着福利分房政策正式终结预计1999年价格适中普通层住宅呈现较销售态势增幅估计达六成左右规划设计理较豪华住宅区会继续销售市场中占席预计全年销售面积会增长两成左右部分素质优良环境幽雅远郊楼盘着选择住房观念改变分期购车措施实施会越越青睐商品住宅市场销售价格少数优质热销楼盘二成左右升幅外余住宅供应充足估计调价空间总体呈稳趋势
（二）项目市场分析
该项目段位番禺市南村镇毗邻番禺桥市场优势表现：
1优越理位置
项目位番禺南村番禺桥东南段紧南村镇政府新搬迁西面紧番禺桥北面直珠江水岸西南面十分钟车程番禺市政府北面十五分钟车程达广州市天河区政府新址理位置十分特殊处番禺南村镇政府离番禺市政府非常该段番禺市发展新兴济文化中心带紧广州市南部通番禺桥华南桥广州市中心带—天河区需十五分钟车程完善道路网络贯通广州番禺洛溪桥虎门桥南沙港莲花山港咫尺达返广州珠海深圳香港皆路路畅通该项目身规划专线交通汽车特设穿梭巴士该项目交通极方便
广州市受理位置城市规划影响正急速东南方发展广州市重心东移南移趋势已容置疑东边天河区十年高速发展已初具现代化新城市特点作广州市房产发展重心带已成现实西南边番禺祈福新城丽江花园广州碧桂园等楼盘推出市场反映热烈说明越越十分适合作广州市郊远郊商品住房发展该项目北面珠江水面项目块身三座天然生态山林两条天然溪流环境优美空气清晰非常适合建设型住宅区
2配套完善生活便利
1）生活设施配套：区设型农贸市场超级市场士店酒店餐厅理发店等极方便居民日常生活需
2）健身娱乐医疗保健设施：区身附设医疗娱乐设施南村镇番禺市政府市政种设施满足居民种娱乐休闲医疗健身需
3）教育设施：区身附设中学学幼园
3现楼盘分析
该项目属广州市郊远郊类楼盘目前该类楼盘价格致2000—4000元方米间开发点处广州市白云区芳村区番禺市南海市黄岐镇带中优番禺市广州市带开发楼盘令注目年发展轨迹表明该区楼盘售价直呈稳步升趋势着开发楼盘名声越高售价越高较典型丽江花园珠江花园丽江花园售价年前2000元方米攀升现4000元方米珠江花园开发初期2000元方米两年时间升现4000元方米广州市两年房产售价幅调呈鲜明表期正推售类楼盘状况表：
项目名称
项目点
目前销售均价
开发楼盘
发展商
丽江花园
番禺石镇南浦岛
4000元方米
低层高层
广州市番禺粤海房产限公司
华南碧桂园
番禺南村镇迎宾路
4000元方米
墅层
广花园
番禺石镇迎宾路
3800元方米
层墅
广房产限公司
富丽家园
番禺石镇城西路
3000元方米
层
番禺市房产联合开发总公司
珠江花园
番禺市沙窖岛
4000元方米
28层
番禺南英房产限公司
述楼盘相华南新城理位置占绝优势开发商合生创展集团珠江投资限公司广州市具强实力广州市开发型享极高声誉居民居住区华南新城通国际招标设计楼盘素质周边楼盘较更胜筹丽江花园珠江花园华南新城项目售价定位3200元方米留余着该项目市场声誉提高售价步步走高突破4500元方米
4项目发展前景
广州市重心东移南移趋势已容置疑天河区作广州市房产发展重心带已成现实全线通车广州环城高速公路广州市重心东移南移范围进步扩期天河区政府迁员村二马路明显迹象预计五年天河市市区断扩环城高速公路已修环二环三环四环广州市极会发展趋势广州番禺南海佛山东莞德发展成巨城市群众体种发展趋势该项目带巨发展机会着广州市济进步发展居民生活水提高购房观念转变广州市商品住房郊区化发展趋势容置疑华南新城项目发展前景极广阔
七·项目开发计划
分期开发——注重完整性延续性 作超规模居住园区分期开发极具效益效率项目计划分三期开发期作样板房工程吸引业信心工程配套公建设施齐全巨入口广场强烈视觉吸引期取成功开始二期开发公建规模更配套更全例增加中心医院等势必园区品质带更高层时二期基础发展三期墅户型住宅更注重环境品质层 高层间增设弧形绿化带整园区发展成设施完善生态优良流居住园区
分期开发规划表
项 目
第期
第二期
第三期
总 计
总规划（M2）
995793
440000
438725
1874518
总建筑面积（M2）
140000
610000
592664
2602664
中：住宅（M2）
132000
485000
529114
2334114
公建面积（M2）
80000
125000
63550
268550
居住户数（户）
12201
4483
4891
21575
居住口（）
42704
15691
17118
75513
八·项目第期开发资金筹集计划
项目首期开发总成约300020万元司计划采滚动式开发预计前期投入115202万元计划资金源：1注册资金14407万元2预售楼款回笼35482万元3集团公司部筹5314万元4预备银行款60000万元
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