通宇厦行性研究报告
目录
第章项目开发背景2
第二章项目规划现状2
第三章项目周边环境竞争状况分析2
第四章产品设计建议2
第五章营销方案2
第六章开发进度2
第七章财务分析评价2
第八章结建议2
第章项目开发背景
11行业发展背景
1998年起国家拉动济扩需出台房产支柱产业济政策房产业历年低谷终迎黄金发展时期
国家统计局新资料显示2002年半年全国商品住宅销售6280亿元年增长225中销售1445亿元年增长224购房占重899
目前国城镇居民均居住面积136方米国外发达国家均居住面积20—30方米相差距十分明显房产业着广阔发展空间
世界银行统计资料显示均GDP达600800美元时住宅产业进入高速增长阶段2000年国均GDP830美元2002年更达870美元住宅开发占房产开发总量90未年着GDP进步增长住宅房产业进入快速发展阶段
购买力分析城镇居民均支配收入2002年达6860元年增长85外城乡居民储蓄存款余额已达738万亿元年增长147着收入增加房改力度加居民购房置业意识增强
消费意25准备年买房准备买房居民中34解决基居住问题51扩居住面积改善居住条件5保值投资10营出租等方面途说明城镇居民住房需求已开始房住住房方转变
目前居民消费结构升级房产业发展驱动力正增加住房消费良机
方面作国家支柱产业房产业国家GDP增长贡献1925百分点宽松产业政策房产业提供外部驱动力
住宅消费巨潜市场关专家预测国房产热潮持续20年
12西安市房产现状
市目前现房产开发企业600余家实际进行项目开发100家
悉截2002年9月末全市金融机构项存款余额186702亿元年初增加8770亿元增长493％中企业存款余额73383亿元年初减少686亿元储蓄存款余额87788亿元年初增加7579亿元
解年市计划开发竣工类房产505万方米完成投资180亿元180亿元投资首先定位中低收入居民市引导商品住房开发重点普通商品房建设转移通济适房建设组织理定位转化现实市场行时加快推进住房分配货币化全面落实住房补贴资金更补贴发放购房职工手中提高居民购买力市完善住房公积金运行理监督机制充分发挥住房公积金解决职工住房问题作
存量房方面年前开发弹性较空置户型做写字楼住宅适合普通工薪阶层适合贵族房子开发商积极修改调整滞销局面定扭转枫叶新市代表户型存量住宅均采取降价变相降价解套手段效果甚微纯写字间空置率然保持持续增长态势高新开发区外区域写字间销售状况然低迷西安市写字间存量（含建售）保守估计低80万方米专家预言少需5年消化时间
西安市类酒店（含招旅社）计2000余家旅游旺季入住率85淡季40左右西安市旅游城市优势营相较淡季竞争激烈
13西安市房产总体发展趋势预测
十六提出全面建设康社会战略目标根十六精神西安市提出2020年全面实现康社会城市发展目标中实现康重指标2020年均住房面积达2025㎡计算考虑口增长素住房缺口尚8500万㎡12500万㎡均年450万㎡650万㎡住房需求市场潜力巨
专家分析西安市房产业呈现走势：
⊙市场23年快速增长期时期市场需求旺盛开发商利润丰厚进入1020年稳定增长期
⊙区域板块间差距会进步缩
⊙宏观调控力度会加强市场会发展更序规范
⊙住宅开发郊区城市化方发展
⊙概念炒作日益缺乏市场消费者开发商重视产品开发理性回规呼声越越高
⊙
房产开发企业门槛逐步提高资金密集度技术密集度求越越高
⊙开发企业出现两极分化专业化品牌化企业宰市场弱者迫形成企业联盟淘汰出局
⊙房产行业相较高利润空间越越投资者进入行业必现开发企业形成巨击会影响整房产市场格局时影响房产价格稳中趋降
⊙差异化竞争性化营产品创新成
房产开发新军非品牌型企业制胜市场必路
⊙消费者金字塔中部群体成未市场中流砥柱商品房住宅单位面积济实中套型转变势趋
⊙盘推出西安年积聚消费量效释放改变西安房产市场格局市场竞争空前激烈
19902002年西安市房产市场项指标较
指标1990年2001年2002年
均居住面积61m21037m2109m2
房产投资186亿元669亿元180亿元
房产开发企业数量省市两级200家市注册企业600余家700余家
房产开发企业性质国营占绝导位288国营70民营
商品房开发面积10万m2销售面积2058万m2销售面积500万m2
购房占例足109395
项目开发宏观环境中观环境研判特写字楼物业开发形势容乐观项目规划市场定位营销建议等背景展开
第二章项目规划概况
21基情况
项目名称：西宝花园通宇厦
建设基址：西安市碑林区振兴路中段
土性质：居住（策划案商品房开发策划）
占面积：63714㎡（956亩）
总建筑面积：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)
住宅面积：7200㎡（方案1）10800（方案2）
综合楼面积：21776㎡（含室）层高：22层
写字间面积：12096㎡层高：314层12层
酒店套房面积：8064㎡层高：1522层8层
附楼面积：960㎡层高：4层
写字间酒店配套功面积：2175㎡
公建面积：1608㎡(综合楼二层设备间住宅楼室)
停车场面积：4320㎡（停车场设计第四章详述）
总户数：406（方案1）430（方案2）
容积率：597（方案1）653（方案2）
绿率：30
22规划建筑物：框剪结构
方案1
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（含部分）部分配套功
2住宅720012含部分
3停车场43201层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅部分配套功
5公建1608综合楼二层设备间住宅楼室
合计36264
方案2
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（含部分）部分配套功
2住宅1080018含部分
3停车场43201层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅部分配套功
5公建1608综合楼二层设备间住宅楼室
合计39864
第三章项目周边环境竞争状况分析
届项目微观环境做调研分析
31项目块价值分析
311概况
项目块属城南板块位城南板块城板块接合部交通便利作写字间酒店高层住宅区域开发成熟住宅写字楼气仅次西南板块（西高新）面振兴路城市支线道路闹中取静适合性敛企事业单位群作写字间酒店弱化商业价值说利弊参半
312商务房价值竞争状况
中观环境目前西安市已建建售写字楼面积需5年时间消化竞争压力巨微观环境区域距离城区南郊西高新较交通便利周边社区配套成熟区域类物业销售营状况良果够实现产品差异化必然具竞争优势宏观环境电视塔CBD西高新CBD规划项目长期营效益会定影响短期尚会形成压力
周边写字楼调查表
项目名称址层数总面积（㎡）售价（元㎡）租价（元㎡）售租率备注
海联厦振兴路北口西9500055005050车位租金300元月
精英厦振兴路中段830005590
泛美厦南稍门什字294000050003595租价含种服务费
伟业佳厦南关正街213650055005590车位租金100元月
调研分析：区域写字楼入住率良需求旺盛售价普遍50005500元㎡租价（均价）5055元㎡×月
西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价（元㎡×天）套房数址
陇海酒店220308解放路
建苑厦260177五味什字
钟鼓楼酒店268130社会路
延炼厦268192南二环
东方酒店298286寨西路
城市酒店208138南街
鸿业酒店198258含光北路
民航厦230劳动南路
金海厦210莲湖路
文商酒店218骡马市
解放饭店160363火车站
万达圣酒店150友谊东路
民生酒店258143南街
房厦188东五路
钟楼饭店340321钟楼
表见部分三星级酒店标准间价格200300间客房数差距较建筑规模素限制全年均住房率致4060解酒店营风险较客房数少营成摊销客房数空置率风险较建议项目酒店客房数控制250280间基准价格200元㎡×天方案济核算住房率基数50
项目长期营效益体现酒店配套功营调研情况营情况较三星级酒店钟楼饭店具备独特理位置老字号品牌效应民航厦商办优势旅游资源旅游理验陇海酒店良理位置外更重营理水较会议接
方面酒店客房收入受营理成客房
数量淡旺季等综合素影响收入限太突破相应配套服务功餐饮娱乐利润率较高较高座率利润影响较成数酒店追求目标重点
建议项目营会议接商务出租旅游散客辅提高入住率目标特配套服务功营理重点酒店理充分考虑身营理力资源建议引进专业酒店理公司进行营理
313住宅价值竞争状况
区域周边类售住宅楼盘较少性强高层高档楼盘普通层住宅两者间明显价格空档（高档楼盘价格4500元㎡名住宅实商住低端普通住宅25002600元㎡）项目产品差异化定位佳入市机会
调研分析见区域住宅写字楼酒店物业微观环境较写字楼需求较旺住宅建议采差异化策略切入高端普通住宅间中端市场
第四章产品设计建议
41综合楼
411写字间
目前西安市类物业中写字楼竞争激烈建议采新技术新材料造西安市适度超前智化生态化写字楼智化概念新建写字楼中已普遍运生态化概念种新兴概念体现：采光充足通透性定时换新风换气系统加氧建筑材料装修材料采高标准环保材料降低害物质排放杜绝写字楼综合症具备较高绿化率采空中花园
综合楼外观风格建议：
稳重方现代义风格切忌呆板体现智化生态化题
楼层：318层
面积：12096㎡
户数：12096÷（100×20+150×30+220×40+300×10）66
户型配：
面积（㎡）例（户数）备注
100110201户型部功分割2户型集中高层
15016030
20022040
30032010
412酒店：三星级标准设计
楼层：1522层8层
客房总面积：8064㎡
户数：270
户型：
户型（㎡）功套数楼层备注
22262单床标准间241套1521层1均面积2公摊75计算32425层透光户型豪华套透光户型标准间4双床标准间设15层透光部分
20221双床标准间12套15层
4050豪华标准间17套22层
计270套1522层
413配套功：
功面积（㎡）楼层计算备注
会议室（1）360附楼3层楼3层局部15㎡时容纳200
中（2）200附楼4层2㎡100
宴会厅（中餐厅）360附楼2层楼2层局部时容纳200
厨房160附楼4层
堂4001
商务中心501
酒吧（咖啡厅茶秀）2002
歌舞厅2002
美容美发1001
桑摩2001
健身房1501
洗衣房200院中建
合计2176体12层裙楼23层含洗衣房
42住宅
421方案1
总面积：7200㎡
层高：12层
户数：48
户型：2梯4户
两种户型：120140㎡160180㎡
4种户型：120140㎡两种160180㎡两种
顶层4套复式
：市场角度140160㎡户型销
422方案2
总面积：10800㎡
层高：18层
户数：72
户型：1梯4户
两种户型：120140㎡160180㎡
4种户型：120140㎡两种160180㎡两种
顶层4套复式
423分析建议
12层18层区：12层需1部电梯18层必须设置两部电梯结构略差异12层单位建安成约1300元18层1500元左右
1梯4户2梯4户区：12层前者需消防通道1部电梯者需2消防通道2部电梯公走道面积前者两者公摊面积差建安成者前者18层差
建议：建12层应1梯4户建18层户型设计公摊面积较
424户型设计建议：
动静分区卧阳通透性采光3室2厅2卫立户型户型做4室2厅2卫户两卫复式23卫复式考虑露台跳空层量避免黑屋总公摊（包括室）控制78户效面积量（90）
43停车场
⑴需求：住宅户均05停车位需36（方案2）写字间户均15停车位需99酒店户均0550住房率需57计需192停车位
⑵停车场设计：
停车场面示意图
两种建设方案：
停车场立面示意图
方案①方案②
方案①济核算：
济指标额度计算
面积4320㎡停车场1层包括二层设备间
停车位12335㎡
造价693万元1600元㎡
出租效益44万元年租价300元×月
回收期158年693÷44
出售效益738万元6万元
利润45万元738693
方案②济核算：
济指标额度计算
面积7630㎡停车场12层包括二层设备间
停车位19140㎡
造价1378万元1800元㎡（土方结构防水等成增加）
出租效益688万元年租价300元×月
回收期20年
出售效益1146万元6万元
利润232万元
综合较分析述两方案方案②明显投资效益差建议采方案①
⊙注：停车位售价核算：
目前市场价10万元销售情况
租售价格关系计算般西安市消费者投资商业写字楼物业年回报率810里8计算
300（元×月）×12（月）÷845万元
投资住宅（买房出租）年回报率般46里5计算300（元×月）×12（月）÷572万元
综合两类投资物业情况认车位价格应定位6万元
⑶项目够提供停车位：停车场123综合楼门前停车场约15停车位住宅楼西侧空建做停车场停车位约30计168停车位
⑷供需差额24
⑸停车场理：
①综合楼门前15楼（裙楼）30车位供酒店停车场95车位供住户写字间住宅楼东侧30供写字楼户
②建议IC卡理系统够效解决户理问题包括访客户车辆理（时IC卡）
2004812161800鲜花(1)鸡蛋(0)
327
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注册：200489
第2楼
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第五章营销方案
52项目营方案
521方案A
写字楼中留出4000㎡办公余写字间出租酒店营配套功营部承包出租住宅楼40户成价部销售余市场价外销售停车场酒店留57机动车位留出11外余100出租
522方案B
写字楼中留出4000㎡办公余写字间出售酒店营配套功营部承包出租住宅楼40户成价部销售余市场价外销售停车场酒店留57机动车位留出11外余出售
53价格定位：
项目销售均价（元㎡）出租均价（元㎡×月）租售面积（㎡）备注
写字间52005012096
酒店客房200天7056
配套功1001616计会议室
停车场6万元300100
住宅部销售2730（方案1）6000计土成建安成
2330（方案2）
住宅公开销售33001200（方案1）
4800（方案2）
第六章开发进度
项目资金充足情况宜采步开发策略综合楼住宅楼步进行（步完工）开发周期估算2年开发进度作方案济核算
附表1开发进度模拟表
第七章财务分析评价
71项目总投资估算
项目总投资包括土费前期工程费建设配套费建筑安装工程费室外工程费建设监理费建设单位理费预备费建设期贷款利息等项
A土费
项目占956亩亩450万元土总价值4302万元
B前期工程费包括工程勘察费工程设计费前期工程咨询费等项费建安成2取费
C建设配套费包括招投标费市政设施配套费消防设施配套费天然气公网初装费抗震设计审查费定额编制理费质量监督费劳保统筹基金新型墙体材料专项费结建防工程押金散装水泥保证金排污费环卫费水增容费电力增容工程费等建安成10取费
D建筑安装工程费
根相关建设工程造价指标结合项目实际情况住宅楼1300元㎡（方案1）1500元㎡（方案2）综合楼1600元㎡写字楼装修600元㎡酒店配套服务功装修1000元㎡计算项目建筑安装工程总造价8472万元（方案1）9168万元（方案2）
E室外工程费
室外工程包括区道路绿化区项构筑物等容根项目实际情况50元㎡计算项目室外工程费320万元
F工程建设监理费
建安工程总造价1计算计85万元
G建设单位理费
前六项费2计提
H预备费
项目开发预见性较强预备费建安成6计提
I建设期利息
项目建设期二年贷款额1亿元年贷款5000万元年贷款利率5计算利息总额500万元（年250万元）
K项目总投资估算
综合110项费项目总投资估算15487万元（方案1）16342（方案2）
项目总投资估算表（方案1）
费名称费数量（万元）
1土费4302
2前期费169
3建设配套费847
4建安工程费（含装修费）8472
5室外工程费320
6工程监理费85
7理费284
8预备费508
9建设期财务费500
10总计15487
项目总投资估算表（方案2）
费名称费数量（万元）
1土费4302
2前期费193
3建设配套费917
4建安工程费（含装修费）9168
5室外工程费320
6工程监理费92
7理费300
8预备费550
9建设期财务费500
10总计16342
72财务评价
721方案A+1
住宅12层48户写字间全部出租（部分外）酒店（配套功）营停车场出租100
7211财务盈利力动态分析
A营业收入
营业项目营业收入（万元）计算
住宅楼销售1794部出售2330元㎡公开销售3300元㎡
写字间出租486年90出租率50元㎡
酒店客房营业收入972年50住房率均2床标准间200元㎡×天
配套功营业收入335年200元㎡×月含会议室
停车场出租36年300元㎡×月×
合计1829年未计住宅楼销售收入1794万元
B营业利润（未计建设成）
营业项目营业利润（万元）计算说明
住宅楼销售1794次性收入
写字间出租486年90出租率物业理费住户承担保营
酒店客房营业收入486年50利润率计算
配套功营业收入168年50利润率计算含会议室
停车场出租36年100出租率
合计1129年未计住宅楼销售利润1794万元
C全部投资现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计77944635409
资金投入1000
营业务收入17944571829
入资金5000
现金流出量合计77867701707
土费30001302
前期费169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
理费130154
利息250250250
款金
费250258457
现金净流量672386116
D投资回收期估算：
项目总投资回收期（154871794）÷（1193250）145年（假定贷款金145年营期年支付利息）
E投资回报率计算
50年营周期（变价）计算[1192×（50125）+1794]÷15487300
年300÷506
7212盈亏衡分析
A住宅销售衡点
[（154878472）÷36264+1300]÷330098
出售掉98面积达盈亏衡点（中假设部购买部分建安成土成外余费全部摊入建筑）
B酒店营衡点
200×50×50÷20025
住房率达25够保营
C写字楼营衡点
物业理费5元㎡×月计算保点5÷5010
出租率达10保营
7213敏感性分析
住宅楼公开销售方案中占例敏感性影响忽略计方案影响较酒店住房率写字楼出租率
变化素变化幅度利润（万元）年投资利润率()
基数0119260
出租率+10137669
+5128464
5110256
10101051
722方案A+2
住宅18层72户写字间全部出租（部分外）酒店（配套功）营停车场出租100
7221财务盈利力动态分析
A营业收入
营业项目营业收入（万元）计算
住宅楼销售3222部出售2730元㎡公开销售3300元㎡
写字间出租486年50元㎡
酒店客房营业收入972年50住房率均2床标准间200元㎡×天
配套功营业收入335年200元㎡×月含会议室
停车场出租36年300元㎡×月×
合计1829年未计住宅楼销售收入3222万元
B营业利润（未计建设成）
营业项目营业利润（万元）计算说明
住宅楼销售2982次性收入
写字间出租486年90出租率物业理费住户承担保营
酒店客房营业收入486年50利润率计算
配套功营业收入185年50利润率计算含会议室
停车场出租36年100出租率
合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元
C投资回收期估算：
项目总投资回收期（154873222）÷（1193250）1302年（假定贷款金1302年营期年支付利息）
D投资回报率计算
50年营周期（变价）计算[1193×（501159）+3222]÷15487310
年310÷5062
7222盈亏衡分析（略）
7223敏感性分析（略）
723方案B+1
住宅12层48户写字间全部出售（部分外）酒店（配套功）营停车场出售100车位
7231财务盈利力动态分析
A营业收入
营业项目营业收入（万元）计算
住宅楼销售1794部出售2330元㎡公开销售3300元㎡
写字间出售42105200元㎡
酒店客房营业收入972年50住房率均2床标准间200元㎡×天
配套功营业收入335年200元㎡×月含会议室
停车场出售6006万元
合计1307年未计销售收入6604万元
B营业利润（未计建设成）
营业项目营业利润（万元）计算说明
住宅楼销售1794次性收入
写字间出售4210次性收入
酒店客房营业收入486年50利润率计算
配套功营业收入168年50利润率计算含会议室
停车场出租1000次性收入
合计654年未计住宅楼销售利润6604万元
C全部投资现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计900048181576
资金投入1000
营业务收入300036041307
入资金5000
现金流出量合计77867701903
土费30001302
前期费169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
理费130154
利息250250250
款金
费250258653
现金净流量121428832479
D投资回收期估算：单位：万元
现金流量回收额未回收额
总投资15487
现金流入：
第年3000300012487
第二年360436048883
第三年6546545229
……654654
第十五年654654381
第十六年654651
回收期15+（381÷654）156年
项目总投资回收期156年
E投资回报率
50年营周期（变价）[654×（5010）+6604]÷15487212
年212÷5042
7232盈亏衡分析（略）
7233敏感性分析
方案敏感性表现住宅写字楼停车场价格成变动（详表略）
724方案B+2
住宅18层72户写字间全部出售（部分外）酒店（配套功）营停车场出售100车位
7241财务盈利力动态分析
A营业收入
营业项目营业收入（万元）计算
住宅楼销售3222部出售2330元㎡公开销售3300元㎡
写字间出售42105200元㎡
酒店客房营业收入972年50住房率均2床标准间200元㎡×天
配套功营业收入335年200元㎡×月含会议室
停车场出售6006万元
合计1307年未计销售收入8032万元
B营业利润（未计建设成）
营业项目营业利润（万元）计算说明
住宅楼销售1794次性收入
写字间出售4210次性收入
酒店客房营业收入486年50利润率计算
配套功营业收入168年50利润率计算含会议室
停车场出租1000次性收入
合计654年未计住宅楼销售利润8032万元
C全部投资现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计90006246844
资金投入1000
营业务收入300050321307
入资金5000
现金流出量合计77868397903
土费30001302
前期费169
建设配套费847
建安工程费30006168
室外工程费100220
工程监理费4045
理费130154
利息250250250
款金
费250258653
现金净流量121421511747
D投资回收期估算：单位：万元
现金流量回收额未回收额
总投资16342
现金流入：
第年3000300013342
第二年503250328310
第三年6546547656
……654654
第十四年654654462
第十五年654462
回收期14+（462÷654）147年
项目总投资回收期147年
E投资回报率（略）
6242盈亏衡分析（略）
6243敏感性分析（略）
四种方案较分析：
四种方案投资回收期基接四种方案前期资金回收额差较项目资金回收前期销售外期营收入A方案期营资金成压力较长期营收益相应较B方案相反前期回收额较期营资金成压力较长期营收益相应较
73资金核算
731建设期资金
方案资金核算假定2000万元根实际情况款额度增减
732营期资金占
项目资金占量(万元)计算
固定资产投入790酒店设施：2万元间客房配套功设备：1000元㎡酒店理办公设备：50万元
流动资金税费486酒店理费：营业额50
预见费128述两项费10
合计1404
第八章结建议
1项目开发条件成熟市场需求旺盛
2项目投资回收酒店期营营风险较认项目投资风险较建议引进专业酒店理公司进行营理降低营风险
3项目建设成较高（价素）加重期销售营难度
4写字间住宅部销售（实际亏销售）例较样加重营负担延长投资回收期
5项目投资回收期较长款财务费占期营成40左右财务成建议量降低贷款额度
附表1开发进度模拟表
时间项目2003年2004年
23456789101112123456789101112
前期行性证
设计招标
建筑设计
园林设计
三通
工程施工
装修施工
部认购
正式销售
酒店开始营业
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目录
第章项目开发背景2
第二章项目规划现状2
第三章项目周边环境竞争状况分析2
第四章产品设计建议2
第五章营销方案2
第六章开发进度2
第七章财务分析评价2
第八章结建议2
第章项目开发背景
11行业发展背景
1998年起国家拉动济扩需出台房产支柱产业济政策房产业历年低谷终迎黄金发展时期
国家统计局新资料显示2002年半年全国商品住宅销售6280亿元年增长225中销售1445亿元年增长224购房占重899
目前国城镇居民均居住面积136方米国外发达国家均居住面积20—30方米相差距十分明显房产业着广阔发展空间
世界银行统计资料显示均GDP达600800美元时住宅产业进入高速增长阶段2000年国均GDP830美元2002年更达870美元住宅开发占房产开发总量90未年着GDP进步增长住宅房产业进入快速发展阶段
购买力分析城镇居民均支配收入2002年达6860元年增长85外城乡居民储蓄存款余额已达738万亿元年增长147着收入增加房改力度加居民购房置业意识增强
消费意25准备年买房准备买房居民中34解决基居住问题51扩居住面积改善居住条件5保值投资10营出租等方面途说明城镇居民住房需求已开始房住住房方转变
目前居民消费结构升级房产业发展驱动力正增加住房消费良机
方面作国家支柱产业房产业国家GDP增长贡献1925百分点宽松产业政策房产业提供外部驱动力
住宅消费巨潜市场关专家预测国房产热潮持续20年
12西安市房产现状
市目前现房产开发企业600余家实际进行项目开发100家
悉截2002年9月末全市金融机构项存款余额186702亿元年初增加8770亿元增长493％中企业存款余额73383亿元年初减少686亿元储蓄存款余额87788亿元年初增加7579亿元
解年市计划开发竣工类房产505万方米完成投资180亿元180亿元投资首先定位中低收入居民市引导商品住房开发重点普通商品房建设转移通济适房建设组织理定位转化现实市场行时加快推进住房分配货币化全面落实住房补贴资金更补贴发放购房职工手中提高居民购买力市完善住房公积金运行理监督机制充分发挥住房公积金解决职工住房问题作
存量房方面年前开发弹性较空置户型做写字楼住宅适合普通工薪阶层适合贵族房子开发商积极修改调整滞销局面定扭转枫叶新市代表户型存量住宅均采取降价变相降价解套手段效果甚微纯写字间空置率然保持持续增长态势高新开发区外区域写字间销售状况然低迷西安市写字间存量（含建售）保守估计低80万方米专家预言少需5年消化时间
西安市类酒店（含招旅社）计2000余家旅游旺季入住率85淡季40左右西安市旅游城市优势营相较淡季竞争激烈
13西安市房产总体发展趋势预测
十六提出全面建设康社会战略目标根十六精神西安市提出2020年全面实现康社会城市发展目标中实现康重指标2020年均住房面积达2025㎡计算考虑口增长素住房缺口尚8500万㎡12500万㎡均年450万㎡650万㎡住房需求市场潜力巨
专家分析西安市房产业呈现走势：
⊙市场23年快速增长期时期市场需求旺盛开发商利润丰厚进入1020年稳定增长期
⊙区域板块间差距会进步缩
⊙宏观调控力度会加强市场会发展更序规范
⊙住宅开发郊区城市化方发展
⊙概念炒作日益缺乏市场消费者开发商重视产品开发理性回规呼声越越高
⊙
房产开发企业门槛逐步提高资金密集度技术密集度求越越高
⊙开发企业出现两极分化专业化品牌化企业宰市场弱者迫形成企业联盟淘汰出局
⊙房产行业相较高利润空间越越投资者进入行业必现开发企业形成巨击会影响整房产市场格局时影响房产价格稳中趋降
⊙差异化竞争性化营产品创新成
房产开发新军非品牌型企业制胜市场必路
⊙消费者金字塔中部群体成未市场中流砥柱商品房住宅单位面积济实中套型转变势趋
⊙盘推出西安年积聚消费量效释放改变西安房产市场格局市场竞争空前激烈
19902002年西安市房产市场项指标较
指标1990年2001年2002年
均居住面积61m21037m2109m2
房产投资186亿元669亿元180亿元
房产开发企业数量省市两级200家市注册企业600余家700余家
房产开发企业性质国营占绝导位288国营70民营
商品房开发面积10万m2销售面积2058万m2销售面积500万m2
购房占例足109395
项目开发宏观环境中观环境研判特写字楼物业开发形势容乐观项目规划市场定位营销建议等背景展开
第二章项目规划概况
21基情况
项目名称：西宝花园通宇厦
建设基址：西安市碑林区振兴路中段
土性质：居住（策划案商品房开发策划）
占面积：63714㎡（956亩）
总建筑面积：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)
住宅面积：7200㎡（方案1）10800（方案2）
综合楼面积：21776㎡（含室）层高：22层
写字间面积：12096㎡层高：314层12层
酒店套房面积：8064㎡层高：1522层8层
附楼面积：960㎡层高：4层
写字间酒店配套功面积：2175㎡
公建面积：1608㎡(综合楼二层设备间住宅楼室)
停车场面积：4320㎡（停车场设计第四章详述）
总户数：406（方案1）430（方案2）
容积率：597（方案1）653（方案2）
绿率：30
22规划建筑物：框剪结构
方案1
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（含部分）部分配套功
2住宅720012含部分
3停车场43201层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅部分配套功
5公建1608综合楼二层设备间住宅楼室
合计36264
方案2
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（含部分）部分配套功
2住宅1080018含部分
3停车场43201层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅部分配套功
5公建1608综合楼二层设备间住宅楼室
合计39864
第三章项目周边环境竞争状况分析
届项目微观环境做调研分析
31项目块价值分析
311概况
项目块属城南板块位城南板块城板块接合部交通便利作写字间酒店高层住宅区域开发成熟住宅写字楼气仅次西南板块（西高新）面振兴路城市支线道路闹中取静适合性敛企事业单位群作写字间酒店弱化商业价值说利弊参半
312商务房价值竞争状况
中观环境目前西安市已建建售写字楼面积需5年时间消化竞争压力巨微观环境区域距离城区南郊西高新较交通便利周边社区配套成熟区域类物业销售营状况良果够实现产品差异化必然具竞争优势宏观环境电视塔CBD西高新CBD规划项目长期营效益会定影响短期尚会形成压力
周边写字楼调查表
项目名称址层数总面积（㎡）售价（元㎡）租价（元㎡）售租率备注
海联厦振兴路北口西9500055005050车位租金300元月
精英厦振兴路中段830005590
泛美厦南稍门什字294000050003595租价含种服务费
伟业佳厦南关正街213650055005590车位租金100元月
调研分析：区域写字楼入住率良需求旺盛售价普遍50005500元㎡租价（均价）5055元㎡×月
西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价（元㎡×天）套房数址
陇海酒店220308解放路
建苑厦260177五味什字
钟鼓楼酒店268130社会路
延炼厦268192南二环
东方酒店298286寨西路
城市酒店208138南街
鸿业酒店198258含光北路
民航厦230劳动南路
金海厦210莲湖路
文商酒店218骡马市
解放饭店160363火车站
万达圣酒店150友谊东路
民生酒店258143南街
房厦188东五路
钟楼饭店340321钟楼
表见部分三星级酒店标准间价格200300间客房数差距较建筑规模素限制全年均住房率致4060解酒店营风险较客房数少营成摊销客房数空置率风险较建议项目酒店客房数控制250280间基准价格200元㎡×天方案济核算住房率基数50
项目长期营效益体现酒店配套功营调研情况营情况较三星级酒店钟楼饭店具备独特理位置老字号品牌效应民航厦商办优势旅游资源旅游理验陇海酒店良理位置外更重营理水较会议接
方面酒店客房收入受营理成客房
数量淡旺季等综合素影响收入限太突破相应配套服务功餐饮娱乐利润率较高较高座率利润影响较成数酒店追求目标重点
建议项目营会议接商务出租旅游散客辅提高入住率目标特配套服务功营理重点酒店理充分考虑身营理力资源建议引进专业酒店理公司进行营理
313住宅价值竞争状况
区域周边类售住宅楼盘较少性强高层高档楼盘普通层住宅两者间明显价格空档（高档楼盘价格4500元㎡名住宅实商住低端普通住宅25002600元㎡）项目产品差异化定位佳入市机会
调研分析见区域住宅写字楼酒店物业微观环境较写字楼需求较旺住宅建议采差异化策略切入高端普通住宅间中端市场
第四章产品设计建议
41综合楼
411写字间
目前西安市类物业中写字楼竞争激烈建议采新技术新材料造西安市适度超前智化生态化写字楼智化概念新建写字楼中已普遍运生态化概念种新兴概念体现：采光充足通透性定时换新风换气系统加氧建筑材料装修材料采高标准环保材料降低害物质排放杜绝写字楼综合症具备较高绿化率采空中花园
综合楼外观风格建议：
稳重方现代义风格切忌呆板体现智化生态化题
楼层：318层
面积：12096㎡
户数：12096÷（100×20+150×30+220×40+300×10）66
户型配：
面积（㎡）例（户数）备注
100110201户型部功分割2户型集中高层
15016030
20022040
30032010
412酒店：三星级标准设计
楼层：1522层8层
客房总面积：8064㎡
户数：270
户型：
户型（㎡）功套数楼层备注
22262单床标准间241套1521层1均面积2公摊75计算32425层透光户型豪华套透光户型标准间4双床标准间设15层透光部分
20221双床标准间12套15层
4050豪华标准间17套22层
计270套1522层
413配套功：
功面积（㎡）楼层计算备注
会议室（1）360附楼3层楼3层局部15㎡时容纳200
中（2）200附楼4层2㎡100
宴会厅（中餐厅）360附楼2层楼2层局部时容纳200
厨房160附楼4层
堂4001
商务中心501
酒吧（咖啡厅茶秀）2002
歌舞厅2002
美容美发1001
桑摩2001
健身房1501
洗衣房200院中建
合计2176体12层裙楼23层含洗衣房
42住宅
421方案1
总面积：7200㎡
层高：12层
户数：48
户型：2梯4户
两种户型：120140㎡160180㎡
4种户型：120140㎡两种160180㎡两种
顶层4套复式
：市场角度140160㎡户型销
422方案2
总面积：10800㎡
层高：18层
户数：72
户型：1梯4户
两种户型：120140㎡160180㎡
4种户型：120140㎡两种160180㎡两种
顶层4套复式
423分析建议
12层18层区：12层需1部电梯18层必须设置两部电梯结构略差异12层单位建安成约1300元18层1500元左右
1梯4户2梯4户区：12层前者需消防通道1部电梯者需2消防通道2部电梯公走道面积前者两者公摊面积差建安成者前者18层差
建议：建12层应1梯4户建18层户型设计公摊面积较
424户型设计建议：
动静分区卧阳通透性采光3室2厅2卫立户型户型做4室2厅2卫户两卫复式23卫复式考虑露台跳空层量避免黑屋总公摊（包括室）控制78户效面积量（90）
43停车场
⑴需求：住宅户均05停车位需36（方案2）写字间户均15停车位需99酒店户均0550住房率需57计需192停车位
⑵停车场设计：
停车场面示意图
两种建设方案：
停车场立面示意图
方案①方案②
方案①济核算：
济指标额度计算
面积4320㎡停车场1层包括二层设备间
停车位12335㎡
造价693万元1600元㎡
出租效益44万元年租价300元×月
回收期158年693÷44
出售效益738万元6万元
利润45万元738693
方案②济核算：
济指标额度计算
面积7630㎡停车场12层包括二层设备间
停车位19140㎡
造价1378万元1800元㎡（土方结构防水等成增加）
出租效益688万元年租价300元×月
回收期20年
出售效益1146万元6万元
利润232万元
综合较分析述两方案方案②明显投资效益差建议采方案①
⊙注：停车位售价核算：
目前市场价10万元销售情况
租售价格关系计算般西安市消费者投资商业写字楼物业年回报率810里8计算
300（元×月）×12（月）÷845万元
投资住宅（买房出租）年回报率般46里5计算300（元×月）×12（月）÷572万元
综合两类投资物业情况认车位价格应定位6万元
⑶项目够提供停车位：停车场123综合楼门前停车场约15停车位住宅楼西侧空建做停车场停车位约30计168停车位
⑷供需差额24
⑸停车场理：
①综合楼门前15楼（裙楼）30车位供酒店停车场95车位供住户写字间住宅楼东侧30供写字楼户
②建议IC卡理系统够效解决户理问题包括访客户车辆理（时IC卡）
2004812161800鲜花(1)鸡蛋(0)
327
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第2楼
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第五章营销方案
52项目营方案
521方案A
写字楼中留出4000㎡办公余写字间出租酒店营配套功营部承包出租住宅楼40户成价部销售余市场价外销售停车场酒店留57机动车位留出11外余100出租
522方案B
写字楼中留出4000㎡办公余写字间出售酒店营配套功营部承包出租住宅楼40户成价部销售余市场价外销售停车场酒店留57机动车位留出11外余出售
53价格定位：
项目销售均价（元㎡）出租均价（元㎡×月）租售面积（㎡）备注
写字间52005012096
酒店客房200天7056
配套功1001616计会议室
停车场6万元300100
住宅部销售2730（方案1）6000计土成建安成
2330（方案2）
住宅公开销售33001200（方案1）
4800（方案2）
第六章开发进度
项目资金充足情况宜采步开发策略综合楼住宅楼步进行（步完工）开发周期估算2年开发进度作方案济核算
附表1开发进度模拟表
第七章财务分析评价
71项目总投资估算
项目总投资包括土费前期工程费建设配套费建筑安装工程费室外工程费建设监理费建设单位理费预备费建设期贷款利息等项
A土费
项目占956亩亩450万元土总价值4302万元
B前期工程费包括工程勘察费工程设计费前期工程咨询费等项费建安成2取费
C建设配套费包括招投标费市政设施配套费消防设施配套费天然气公网初装费抗震设计审查费定额编制理费质量监督费劳保统筹基金新型墙体材料专项费结建防工程押金散装水泥保证金排污费环卫费水增容费电力增容工程费等建安成10取费
D建筑安装工程费
根相关建设工程造价指标结合项目实际情况住宅楼1300元㎡（方案1）1500元㎡（方案2）综合楼1600元㎡写字楼装修600元㎡酒店配套服务功装修1000元㎡计算项目建筑安装工程总造价8472万元（方案1）9168万元（方案2）
E室外工程费
室外工程包括区道路绿化区项构筑物等容根项目实际情况50元㎡计算项目室外工程费320万元
F工程建设监理费
建安工程总造价1计算计85万元
G建设单位理费
前六项费2计提
H预备费
项目开发预见性较强预备费建安成6计提
I建设期利息
项目建设期二年贷款额1亿元年贷款5000万元年贷款利率5计算利息总额500万元（年250万元）
K项目总投资估算
综合110项费项目总投资估算15487万元（方案1）16342（方案2）
项目总投资估算表（方案1）
费名称费数量（万元）
1土费4302
2前期费169
3建设配套费847
4建安工程费（含装修费）8472
5室外工程费320
6工程监理费85
7理费284
8预备费508
9建设期财务费500
10总计15487
项目总投资估算表（方案2）
费名称费数量（万元）
1土费4302
2前期费193
3建设配套费917
4建安工程费（含装修费）9168
5室外工程费320
6工程监理费92
7理费300
8预备费550
9建设期财务费500
10总计16342
72财务评价
721方案A+1
住宅12层48户写字间全部出租（部分外）酒店（配套功）营停车场出租100
7211财务盈利力动态分析
A营业收入
营业项目营业收入（万元）计算
住宅楼销售1794部出售2330元㎡公开销售3300元㎡
写字间出租486年90出租率50元㎡
酒店客房营业收入972年50住房率均2床标准间200元㎡×天
配套功营业收入335年200元㎡×月含会议室
停车场出租36年300元㎡×月×
合计1829年未计住宅楼销售收入1794万元
B营业利润（未计建设成）
营业项目营业利润（万元）计算说明
住宅楼销售1794次性收入
写字间出租486年90出租率物业理费住户承担保营
酒店客房营业收入486年50利润率计算
配套功营业收入168年50利润率计算含会议室
停车场出租36年100出租率
合计1129年未计住宅楼销售利润1794万元
C全部投资现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计77944635409
资金投入1000
营业务收入17944571829
入资金5000
现金流出量合计77867701707
土费30001302
前期费169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
理费130154
利息250250250
款金
费250258457
现金净流量672386116
D投资回收期估算：
项目总投资回收期（154871794）÷（1193250）145年（假定贷款金145年营期年支付利息）
E投资回报率计算
50年营周期（变价）计算[1192×（50125）+1794]÷15487300
年300÷506
7212盈亏衡分析
A住宅销售衡点
[（154878472）÷36264+1300]÷330098
出售掉98面积达盈亏衡点（中假设部购买部分建安成土成外余费全部摊入建筑）
B酒店营衡点
200×50×50÷20025
住房率达25够保营
C写字楼营衡点
物业理费5元㎡×月计算保点5÷5010
出租率达10保营
7213敏感性分析
住宅楼公开销售方案中占例敏感性影响忽略计方案影响较酒店住房率写字楼出租率
变化素变化幅度利润（万元）年投资利润率()
基数0119260
出租率+10137669
+5128464
5110256
10101051
722方案A+2
住宅18层72户写字间全部出租（部分外）酒店（配套功）营停车场出租100
7221财务盈利力动态分析
A营业收入
营业项目营业收入（万元）计算
住宅楼销售3222部出售2730元㎡公开销售3300元㎡
写字间出租486年50元㎡
酒店客房营业收入972年50住房率均2床标准间200元㎡×天
配套功营业收入335年200元㎡×月含会议室
停车场出租36年300元㎡×月×
合计1829年未计住宅楼销售收入3222万元
B营业利润（未计建设成）
营业项目营业利润（万元）计算说明
住宅楼销售2982次性收入
写字间出租486年90出租率物业理费住户承担保营
酒店客房营业收入486年50利润率计算
配套功营业收入185年50利润率计算含会议室
停车场出租36年100出租率
合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元
C投资回收期估算：
项目总投资回收期（154873222）÷（1193250）1302年（假定贷款金1302年营期年支付利息）
D投资回报率计算
50年营周期（变价）计算[1193×（501159）+3222]÷15487310
年310÷5062
7222盈亏衡分析（略）
7223敏感性分析（略）
723方案B+1
住宅12层48户写字间全部出售（部分外）酒店（配套功）营停车场出售100车位
7231财务盈利力动态分析
A营业收入
营业项目营业收入（万元）计算
住宅楼销售1794部出售2330元㎡公开销售3300元㎡
写字间出售42105200元㎡
酒店客房营业收入972年50住房率均2床标准间200元㎡×天
配套功营业收入335年200元㎡×月含会议室
停车场出售6006万元
合计1307年未计销售收入6604万元
B营业利润（未计建设成）
营业项目营业利润（万元）计算说明
住宅楼销售1794次性收入
写字间出售4210次性收入
酒店客房营业收入486年50利润率计算
配套功营业收入168年50利润率计算含会议室
停车场出租1000次性收入
合计654年未计住宅楼销售利润6604万元
C全部投资现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计900048181576
资金投入1000
营业务收入300036041307
入资金5000
现金流出量合计77867701903
土费30001302
前期费169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
理费130154
利息250250250
款金
费250258653
现金净流量121428832479
D投资回收期估算：单位：万元
现金流量回收额未回收额
总投资15487
现金流入：
第年3000300012487
第二年360436048883
第三年6546545229
……654654
第十五年654654381
第十六年654651
回收期15+（381÷654）156年
项目总投资回收期156年
E投资回报率
50年营周期（变价）[654×（5010）+6604]÷15487212
年212÷5042
7232盈亏衡分析（略）
7233敏感性分析
方案敏感性表现住宅写字楼停车场价格成变动（详表略）
724方案B+2
住宅18层72户写字间全部出售（部分外）酒店（配套功）营停车场出售100车位
7241财务盈利力动态分析
A营业收入
营业项目营业收入（万元）计算
住宅楼销售3222部出售2330元㎡公开销售3300元㎡
写字间出售42105200元㎡
酒店客房营业收入972年50住房率均2床标准间200元㎡×天
配套功营业收入335年200元㎡×月含会议室
停车场出售6006万元
合计1307年未计销售收入8032万元
B营业利润（未计建设成）
营业项目营业利润（万元）计算说明
住宅楼销售1794次性收入
写字间出售4210次性收入
酒店客房营业收入486年50利润率计算
配套功营业收入168年50利润率计算含会议室
停车场出租1000次性收入
合计654年未计住宅楼销售利润8032万元
C全部投资现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计90006246844
资金投入1000
营业务收入300050321307
入资金5000
现金流出量合计77868397903
土费30001302
前期费169
建设配套费847
建安工程费30006168
室外工程费100220
工程监理费4045
理费130154
利息250250250
款金
费250258653
现金净流量121421511747
D投资回收期估算：单位：万元
现金流量回收额未回收额
总投资16342
现金流入：
第年3000300013342
第二年503250328310
第三年6546547656
……654654
第十四年654654462
第十五年654462
回收期14+（462÷654）147年
项目总投资回收期147年
E投资回报率（略）
6242盈亏衡分析（略）
6243敏感性分析（略）
四种方案较分析：
四种方案投资回收期基接四种方案前期资金回收额差较项目资金回收前期销售外期营收入A方案期营资金成压力较长期营收益相应较B方案相反前期回收额较期营资金成压力较长期营收益相应较
73资金核算
731建设期资金
方案资金核算假定2000万元根实际情况款额度增减
732营期资金占
项目资金占量(万元)计算
固定资产投入790酒店设施：2万元间客房配套功设备：1000元㎡酒店理办公设备：50万元
流动资金税费486酒店理费：营业额50
预见费128述两项费10
合计1404
第八章结建议
1项目开发条件成熟市场需求旺盛
2项目投资回收酒店期营营风险较认项目投资风险较建议引进专业酒店理公司进行营理降低营风险
3项目建设成较高（价素）加重期销售营难度
4写字间住宅部销售（实际亏销售）例较样加重营负担延长投资回收期
5项目投资回收期较长款财务费占期营成40左右财务成建议量降低贷款额度
附表1开发进度模拟表
时间项目2003年2004年
23456789101112123456789101112
前期行性证
设计招标
建筑设计
园林设计
三通
工程施工
装修施工
部认购
正式销售
酒店开始营业
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