龙港国发花园营销策划报告
市场调查部分
二 项目（产品）部分
三 营销部分
四推广部分
市场调查目
完整房产项目运作仅包括起码建筑设计
应该理念赋予建筑生命建筑设计理念设计
托市场需求握市场方实现开发
房产项目终目
龙港国发花园块营销运作必须市场调查
开始
市场环境市场调查通龙港房产市场
供求关系销售状况消费倾营销情况调查分析掌握
龙港房产市场动态前景进行预测寻找契机力图
握龙港项目营销理念营销着眼点
解龙港房产市场总体趋势前提通区域环
境类竞争案房型面积价格物业特色等素调
查分析龙港国发花园项目具体实施提供参考
二 市场调查容
1龙港镇概况
龙港镇位温州南东海滨西接104国道甬台温高速公路南连济发达江南原具处济发达长江三角洲珠江三角洲海济带中间区位优势全镇总面积807方公里总口231万中城区10方公里10万口辖9办事处107村23居民区温州话蛮话金乡话闽南话四种语言体系组成
2龙港济发展
龙港建镇1984年龙港敢闯敢干敢试著称建镇初全国率先推出土偿制度户籍理制度发展种济成分三改革成功走出条赖国家投资农民身力量建设现代化城镇新路子誉中国农民费造城样板中国第座农民城龙港相继列国务院农村劳动力开发业试点镇国家星火计划密集区浙江省社会综合发展试验区温州市城乡体化试验区2002年国家建设部授名中国印刷城龙港济保持快速发展城镇面貌日新月异投资环境断优化社会事业断发展先评温州市文明镇浙江省教育强镇浙江省村镇建设示范镇全国投资环境百强镇全国城镇建设示范镇2001年全镇国生产总值388亿元均收入6066元
列数中龙港济年稳定快速发展
全镇国生产总值 单位：亿元
年份
1995年
2000年
2001年
2002年
均国生产总值
175
359
388
42
三龙港房产市场概况
99年龙港城镇规划建设日中天江滨外滩（东方厦阳光广场）龙港道（银苑厦龙港厦银海厦红旗厦等）销售率接90出现第波房产热市龙港房产市场集中高层开发土供政府规划利益驱动等原高层住宅出现供求现象甚停滞销售层住宅开发尤具定规模定居家品质层住宅供量极少2003年初龙港房产市场逐渐回暖消费者高品质层住宅需求量逐渐增特螯江——龙港二桥规划世纪道高速公路接线龙港房产市场发展注入新活力房产升值容质疑中国第座农民城美誉断传播身印刷包装礼品区域规模效益形成龙港已构筑成外辐射吸引投资士关注良氛围尤金乡钱库影响非常购房者龙港金乡钱库鳌江外辅
四龙港层住宅区现状
99年龙港楼市层住宅建设特档次层住宅区市场片空白更说规划设计环境配套功夫2003年初着房产市场逐渐回暖消费者层住宅区需求量加家开发商层住宅市场层住宅区规划建设逐渐出台（金鑫花苑锦绣名园等）
五龙港房产市场分布情况
价格：元M2
物业名称
发展商
项目概况
工程进度
价格
销售率
东方厦
幢高层
已交付
均价2600
三级市场
100
江厦
二幢高层
已竣工
均价1900
单位分房
100
银苑厦
温州东部济发展公司
幢31层厦
已交付
24802680
100
龙港厦
幢高层
已交付
100
银海厦
幢高层
已交付
2480
100
金融厦
温州金城公司
幢21层厦
体工程建七层
部预定70
红旗厦
幢高层
已竣工
2500
100
财税厦
市万科房产开发限公司
二幢高层
未动工
部预订70
广电厦
龙港广电局
幢高层
已竣工
2000（2001年）
100
长运厦
幢高层
已竣工
70
泰安厦
幢高层
已竣工
2480
100
华百广场
温州华夏房产公司
三幢高层
接结顶
3000
50
金瓯厦
苍南城镇建设公司
幢高层
体工程已建三层
均价2600
24883228
60
新世纪厦
温州建工集团公司
三幢联体厦
未动工
预订数极少
金鑫花苑
市瓯海城镇房产开发公司
五幢层
房型单
已进场施工
均价2300
20802480
2002年底预定6月开盘
锦绣名园
苍南世茂
墅层高层
未动工已圈围墙
未定（2003年6月预定
六龙港住宅区销售情况
2003年初着龙港城市化进程加快济持续发展居民购买力增加优 住宅区期开发商房产总价控制2535万间面积95130㎡房型三房二厅间销售较良金鑫花苑高预定率出高层高额物业理费单价高销售理想
妨目前龙港住宅区代表性楼盘：
案调查
龙港房产市场案调查表
编号： 调查日期：03428
案名
金鑫花苑
房屋类型
商住\层住宅
投资兴建
温州东瓯建设集团投资
市瓯海城镇房产开发公司开发
座落址
电话
龙翔路745号
64228588 64226006
建筑设计
工进度
桩基阶段
单价范围
20802480
交屋时间 20049
总建筑面积
271806m2
面积范围
97150
力面积 120
总套数
180套
总价范围
20万37万
力总价 27万
窖积率
25
已销面积
预定
车位
机动车 42
绿化率
25
非机动车
300m2
交通：位龙翔路建新路处龙翔路建新路设置出入口附 129路公交车交通较方便
二区环境配套：区面新规划金河广场配种健身设施
区采车分流道路规划24时监控三线入户智化门禁系统确保居家安全
三房型布局：顶式复式层住宅布置5幢中E幢二层
开发酒店层皆街店铺
四付款方式：30首期款结顶办银行贷款70 优惠
次性付款 98折优惠
五物业理 尚桩基阶段未确定
六广告诉求：财富中心城市中心生活中心
七客源分析：龙港金乡钱库
八综合评述：段限制绿化率做25已错建筑密度容积率高该区抗性然金河广场规划抗性势弱化
龙港房产市场特殊性样定规模规划设计物业配套定功夫区龙港尚属样段价位高预定率现象正常
龙港房产市场案调查表
编号： 调查日期：03428
案名
锦绣名园
房屋类型
墅层高层
投资兴建
苍南世贸房产开发公司
座落址
电话
金叉街龙湖路海港路
64226588 64226565
建筑设计
工进度
未动工 已围墙
单价范围
6月拟定
交屋时间 未定
总建筑面积
180000m2
面积范围
独立墅22幢280400 m2 双联墅 45幢 230270 m2
双跃（立体墅）11幢 200220 m2 层高层 100240 m2
总价范围
6月拟定
总套数
独立双联墅 112套 层高层708套
已销面积
接受预定
容积率
11
绿化率
46
交通：位金叉街龙湖路海港路处金叉街龙湖路站港路设置出
入口目前公交车通
二区环境配套：区50亩然河道分5独立水块二座型会座广场特色景点周边龙港特色幼园龙港高新宾馆区采24时监控三线入户智化门禁系统确保居家安全
三房型布局：820套房子层高层708套面积控制100240 间
余皆独立墅双联墅双跃（立体墅）112套
四付款方式：6月拟定
五物业理 未确定
六广告诉求：领秀龙港超规模高尚社区
七客源分析：龙港金乡钱库
八综合评述：作政府规划中型康居住宅区目前龙港房产市场确树帜专业企化公司宣传包装规划设计景观设计物业配套龙港房产市场新突破方面出业确工夫
综述龙港镇域口限制然目前房产市场回暖总体需求相较弱然龙港规模性住宅区甚少物业开发限国发花园开发留销售空间引导居民观念吸引周边农村乡镇居民入充分利龙港镇未发展规划策划销售关键
国发花园市场位置：国发花园开发握住总体市场脉搏：策划销售程中应充分认识客观现状利市场空白点充分挖掘区域客户营造区文化气氛优化居住条件提高居住质量吸引周边农村乡镇居民眼光区差异性唯性发挥极期破项目处镇郊差距部分镇区享受型客户流入进步扩影响破居民固模式带消费者物业外感受三齐终物业销售成功限量回笼资金创造品牌价值家带名利双丰良结果
项目（产品）部分
项目部分
二 项目客观优劣势分析
项目简介
物业座落： 龙港龙金道白河路
物业名称： 国发花园A区
物业类型： 层住宅 （错层 复式）商铺
总建筑面积：59230方米
总面积：33261方米
总户数： 建筑密度 ： 298
容积率： 178 绿化率： 33
房率： 车位：机动车 非机动车
会 商业面积：
物业理： 竣工日期：04年底
发展商：温州国发房产开发限公司
物业理：温州国发物业理限公司
※具体相关数等扩初敲定核
二项目客观优劣势分析
（1） 项目客观存优势
1 创龙港瓯江杯优秀工程影响力强容易产生市场鸣轰动效应
带效应销售
2 首创龙港江南园林式风格规模住宅社区
3 首创龙港三化合花园式社区
4 房型设计120适合消费需求错层复式等房屋类型选择面相较广
5 层联体墅高层项目开发类型较互补充
6 龙港镇规模规划设计景观设计物业配套较位区稀缺
7 区环境良绿化率高便区买点预埋
8 区住宅较合理基户户南
9 项目配套费分摊户相较低项目配套较丰富呈元化趋势
10八中四中项目邻项目文化抄作埋优笔
11区潜车位充足解决客户顾忧
（2） 目客观存劣势
1 理位置处区域城郊处工业园区距城市中心相较远
2 生活配套较少项目附然西排菜场202路8路等公交车通项目定距离
3 前期成投入总量较
4 区域客户消化限必须量非区域性消费群体导入支援物业量消费客户
5 部分消费群体观念滞部分居民建房钟爱物业炒作带相压力
6 区期房销售流失相现房消费象直线群体必需期房销售程中投入相精力解决客户消费信心问题
（3）针项目客观劣势转换
1 针房型期房问题
装修部分房型样板客户心理满足避免目前状况客户观
现场工形象较乱等问题
2 针现场形象问题
现场街部分竖立型外灯广告板楼体外立面美化现场
客户眼光吸引外建筑楼体拟定营造销售氛围广告条幅进
步烘托氛围
3 针段区域问题
塑造物业差异性唯性充分营造区文化气氛优化居住
条件提高居住质量媒体宣传单张派发引导消费
三竞争手分析
通市调部分该区域楼盘分析知：
锦绣名园距离国发花园性较强目前起价格然未制定
规模远超项目国发花园造成定压力国发花园
市场中占优势做点：
1树立物业理发展商形象客户值信赖感觉
2区物业特性价格制定套型设计环境设计
宣传必须位塑造物业唯性差异性
四项目整体定位
（1）产品定位
1项目综序
基项目现状达物业市场中鲜明性市场立足点
努力方项目江南园林风格营造景观住宅概念
物业样户型（面错层跃层等）样开发类型（层高
层等）充分增加花园社区附加品味时区文化氛围营造
项目品质品位保证达物业市场中鲜明性性
立足未建议稳步发展循序渐进指导思想物业进行定位
承受激烈竞争
※ 项目商铺区住宅遥相呼应互买点互相支持互存时
改变目前然商铺状况转换题商铺商铺增值埋伏笔
（2）项目定位
社区定位：
首创龙港江南园林式风格景观住宅社区
2003年龙港全新景观住宅
首创龙港三化合花园式社区（园林化智化性化）
（3）名称拟定：
营造良区氛围考虑项目识性现社区幢楼初拟名称
顶：
鸿福楼（阁） 金喜楼（阁） 名流苑名苑 等
（4）国发花园价格定位
综合考虑价格素
·市场素
考虑整体市场形式区域竞争楼盘状况客户选择面较广情况
价格较价格制定考虑素
·建造成素
土费公建配套建材品质总体规划配套设施税费等
·销售参考素
总价房型面积付款方式付款条件楼层等
·租金参考素
房型面积装修成软硬件成质素回报率市场状况等
综合素物业想销售达迅速化目必须价格市场中占定优势弥补物业身缺陷
价格总趋势低开高走然价格市场中价格攀升定难度 形式攀升实际销售程中销售灵活控制销售趋热攀升周期缩短销售稳实际价格放形式直接利客户促销形式利客户销售进步趋热
※具体价格详细拟订项目扩初制定行安排
营 销 部 分
．塑造住宅物业差异性唯性
塑造住宅物业差异性唯性
1 段塑造物业差异性
案充分突出区高尚居住氛围表现强调域差异性概念
全镇范围周边乡镇掠夺目标客源
2房型塑造物业唯性
案户型分面错层跃层等选择面较广房型功配套齐整
绝数物业法拟塑造物业唯性客观提出景
观住宅概念强调居民良室外风景量争取视觉佳户型通阳台阳光室景观落窗室外庭园区中心城市景观河流住户融入风景感受增加生活情趣
客户实际考察中发现确实非常合理必求样板
房设计布置定独创性精典性物业城区少
量竞争物业时更高未物业龙港区创造性领导性
3环境景观塑造物业差异型
车分流绿中庭广场花园物业环境买点环境整体
规划建房基点园区塑造种四季绿季季花
概念环境景观设计理念更深层次说服引导客户
民产生鸣
4文化理念塑造物业差异性
物业门楼根整体物业包装策划思路处精处入
手设计门规划设计整区第道风景线制造高档物业园
中园绿中园氛围物业溶入园林中成园中楼园中景龙
港首家园林中家居充分发挥文化品味园林规划作采集
石赋予文化涵园中石出处缘
产生文化联想园中量采文喜欢文化氛围较浓
树梅兰竹菊四君子园中花草量
四季绿季季开全面营造江南园林式风格感受充分利
水灵性贯穿整区水功充分利
5建材设备塑造物业差异性 物业建材设备选择定部分高档建筑材装饰材
体现出众方样特样板层次装饰材料更体
现出响品味文化风格客户桩基结构空调系统等
建材设备认识功性明确时必须更深层次理念利
益进行宣传引导
6建筑风格塑造物业差异性客户建材设备感觉建房享受尊贵身份文化象征 7建立会生活配套塑造物业差异性 考虑物业会配套规模较少格外注意会功配置装修布置合理性精致性迎合目标客户喜心理生活配套设施定助外力进行联动合作建立区动性服务健康VIP体系（知名医院联动区实行定期体检老孩定期动门咨询等）建立区外界型休闲娱乐场休闲VIP体系建立区外界名校联动体系解决区业孩子学问题里需特强调区巴士配备考虑业家出行方便建议务必配备区巴士进行返接送服务
8安保智化体系塑造物业差异性
目前物业四重安保体系（周界红外报警区入口门禁区巡更客户窗磁红外报警户紧急求助）时建立区外信息交换网络建立广告推广宣传中着重强调功根详解利益说客户明白什样做？选择系统会带什样利益？差异化进步突显 文中提某种程度化物业抗性弱势文中罗列部分
9物业理服务塑造物业软件差异性唯性 通高水准理促成品牌概念增加物业附加值实行理
服务容实际体现尤服务着重强调必须具备： 1服务中心设立 2高素质家政服务 3高水准护理服务 4孩童护接送服务
5代租服务
6保姆式贴身服务
7童乐园
8 老年活动中心
（3） 健身房\台球室
推 广 部 分
诉求点
二 形象定位
三 市场推广阶段
四 媒体选择
五 推广容
六 物业销售工程配合
诉求点：
环境文景观组团等文中提差异化特点广告诉求
重点（重复罗列）
二 形象定位
1 龙港首家瓯江杯优秀工程
2 首创龙港江南园林式风格景观住宅社区
3 首创龙港三化合花园式社区
4 四季绿季季花健康生态社区
5 拥国发花园——身份尊贵权威品味象征
6 名名流出入高尚生活社区
7 国发花园高品质高信誉代言词
8 国发房产公司—实力品牌公司精心造精致生活园区
9 户户南车分流体现规划设计规划原
10 保姆式全新物理念
三市场推广阶段
国发花园推市场准备分五阶段推市场：
第阶段：市场认知阶段品牌塑造品牌销售
（开盘期2003年9月中旬左右暂定）推广策略（略）
第二阶段：市场熟知阶段定位销售期
（热销期2003年11月中旬） 推广策略（略）
第三阶段：解物业阶段策略销售期
（强销售期2004年2月中旬）推广策略（略）
第四阶段：全面销售阶段全面细化期
（化期2004年5月初） 推广策略（略）
第五阶段：盘整物业阶段物业调整期
（调整期2004年8月初） 推广策略（略）
※ 具体推广策略视具体情况定
四开盘期具体推广手段
1 通楼盘开盘前利现场相应广告横幅灯箱等广告形式初步认识楼盘（注：特龙港镇乡村设立刀旗户外广告）
2 前期进行软广告炒作预热
3 进行预登记积压客户造成开盘日火暴热烈空前气氛
4 媒体进行密集开盘
5 软广告进炒作
（：国发花园什开盘出现排队现象？国发花园开盘排队抢购带思考等）温州媒体进行软广告宣传
五媒体选择
1） 温州电视台（黄金时段）电视节目
2）温州市报温州晚报温州商报温州日报等
3）杂志：温州生活等
4）网络：制作网页网址备客户查询 5）户外：型板（龙港城区中心交通干道设立型
板定期更换
五推广容
1）案场包装 A．房动线包装配置 B．售楼处包装（详情见第六点）
C．工现场包装：做工现场形象展示工作
D．样板房（详情见第六点）
2）宣传品设计制作 A．楼书海报DMSP特刊等：楼书设计求极品品质 容详
丰富体现出物业品味夹附光碟海报
B．礼品：包括SP活动礼品形象礼品（日历台历笔等） C．销售道具：名片信封信纸手机袋模型展板电脑音响幻灯等
六物业销售工程配合
物业销售需工程进度配合诸销售工作工程前期配合完成利销售工作全面开展
（1）样板房预先布置
样板房销售活动进行重场提高产产品形象重手段样板房仅扩期房销售效果现房销售带莫帮助时销售员进行宣传销售提供力支撑点顾客直观感觉现场心理感受起估量作精品样板房够时分散客户楼盘良素注意力般说物业销售工作正式开展前均应完成样板房装修必须精品
（2）样板房布置原求：
a) 格局：选择采光通风房间
b) 品质工程品质十分讲究
c) 环境：样板间部环境必需专心营造产生错觉忽略诸良素
d) 建材品质：选择高档建材营造品味
e) 梁柱：巧妙装饰掩饰梁柱位置空间增加格局畅
f) 厨卫：宽敞诱布置现代
（3）绿化带预先布置
现代购房群体普遍较重视物业外部环境众周知客户留良环境印象客户缔造充分信心基础样板绿化带布置必少呈现客户面前样板绿化必需规划致包括植种花草树木均需致区绿化概貌产生斑见豹感觉
（4）路线预先布置
物业销售期房现房项目说总优点房路线布置扬长避短时便业务员客户交流客户注入种信心消良化素路线处样板房绿化带道路两边插彩旗便营造现场气氛
（5）工形象求
避免工差齐脚手架杂乱堆放钢筋混凝土尘土飞扬四面嘈杂施工场面客户面着种施工形象难物业价格制作精美宣传册相联系起施工现场应量做整洁序张挂宣传横幅插彩旗开发公司形象表现时施工队形象展示成低做呢？
（6）现场设立售楼处
售楼装修力求广告风格相统售楼点高雅钢琴音乐背景烘托现场气氛控制整销售程流畅感
取城区中心流密集处中介公司协商设立售楼点
※销售员形象定位业务培训等行详述
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龙港国发花园营销策划报告
市场调查部分
二 项目（产品）部分
三 营销部分
四推广部分
市场调查目
完整房产项目运作仅包括起码建筑设计
应该理念赋予建筑生命建筑设计理念设计
托市场需求握市场方实现开发
房产项目终目
龙港国发花园块营销运作必须市场调查
开始
市场环境市场调查通龙港房产市场
供求关系销售状况消费倾营销情况调查分析掌握
龙港房产市场动态前景进行预测寻找契机力图
握龙港项目营销理念营销着眼点
解龙港房产市场总体趋势前提通区域环
境类竞争案房型面积价格物业特色等素调
查分析龙港国发花园项目具体实施提供参考
二 市场调查容
1龙港镇概况
龙港镇位温州南东海滨西接104国道甬台温高速公路南连济发达江南原具处济发达长江三角洲珠江三角洲海济带中间区位优势全镇总面积807方公里总口231万中城区10方公里10万口辖9办事处107村23居民区温州话蛮话金乡话闽南话四种语言体系组成
2龙港济发展
龙港建镇1984年龙港敢闯敢干敢试著称建镇初全国率先推出土偿制度户籍理制度发展种济成分三改革成功走出条赖国家投资农民身力量建设现代化城镇新路子誉中国农民费造城样板中国第座农民城龙港相继列国务院农村劳动力开发业试点镇国家星火计划密集区浙江省社会综合发展试验区温州市城乡体化试验区2002年国家建设部授名中国印刷城龙港济保持快速发展城镇面貌日新月异投资环境断优化社会事业断发展先评温州市文明镇浙江省教育强镇浙江省村镇建设示范镇全国投资环境百强镇全国城镇建设示范镇2001年全镇国生产总值388亿元均收入6066元
列数中龙港济年稳定快速发展
全镇国生产总值 单位：亿元
年份
1995年
2000年
2001年
2002年
均国生产总值
175
359
388
42
三龙港房产市场概况
99年龙港城镇规划建设日中天江滨外滩（东方厦阳光广场）龙港道（银苑厦龙港厦银海厦红旗厦等）销售率接90出现第波房产热市龙港房产市场集中高层开发土供政府规划利益驱动等原高层住宅出现供求现象甚停滞销售层住宅开发尤具定规模定居家品质层住宅供量极少2003年初龙港房产市场逐渐回暖消费者高品质层住宅需求量逐渐增特螯江——龙港二桥规划世纪道高速公路接线龙港房产市场发展注入新活力房产升值容质疑中国第座农民城美誉断传播身印刷包装礼品区域规模效益形成龙港已构筑成外辐射吸引投资士关注良氛围尤金乡钱库影响非常购房者龙港金乡钱库鳌江外辅
四龙港层住宅区现状
99年龙港楼市层住宅建设特档次层住宅区市场片空白更说规划设计环境配套功夫2003年初着房产市场逐渐回暖消费者层住宅区需求量加家开发商层住宅市场层住宅区规划建设逐渐出台（金鑫花苑锦绣名园等）
五龙港房产市场分布情况
价格：元M2
物业名称
发展商
项目概况
工程进度
价格
销售率
东方厦
幢高层
已交付
均价2600
三级市场
100
江厦
二幢高层
已竣工
均价1900
单位分房
100
银苑厦
温州东部济发展公司
幢31层厦
已交付
24802680
100
龙港厦
幢高层
已交付
100
银海厦
幢高层
已交付
2480
100
金融厦
温州金城公司
幢21层厦
体工程建七层
部预定70
红旗厦
幢高层
已竣工
2500
100
财税厦
市万科房产开发限公司
二幢高层
未动工
部预订70
广电厦
龙港广电局
幢高层
已竣工
2000（2001年）
100
长运厦
幢高层
已竣工
70
泰安厦
幢高层
已竣工
2480
100
华百广场
温州华夏房产公司
三幢高层
接结顶
3000
50
金瓯厦
苍南城镇建设公司
幢高层
体工程已建三层
均价2600
24883228
60
新世纪厦
温州建工集团公司
三幢联体厦
未动工
预订数极少
金鑫花苑
市瓯海城镇房产开发公司
五幢层
房型单
已进场施工
均价2300
20802480
2002年底预定6月开盘
锦绣名园
苍南世茂
墅层高层
未动工已圈围墙
未定（2003年6月预定
六龙港住宅区销售情况
2003年初着龙港城市化进程加快济持续发展居民购买力增加优 住宅区期开发商房产总价控制2535万间面积95130㎡房型三房二厅间销售较良金鑫花苑高预定率出高层高额物业理费单价高销售理想
妨目前龙港住宅区代表性楼盘：
案调查
龙港房产市场案调查表
编号： 调查日期：03428
案名
金鑫花苑
房屋类型
商住\层住宅
投资兴建
温州东瓯建设集团投资
市瓯海城镇房产开发公司开发
座落址
电话
龙翔路745号
64228588 64226006
建筑设计
工进度
桩基阶段
单价范围
20802480
交屋时间 20049
总建筑面积
271806m2
面积范围
97150
力面积 120
总套数
180套
总价范围
20万37万
力总价 27万
窖积率
25
已销面积
预定
车位
机动车 42
绿化率
25
非机动车
300m2
交通：位龙翔路建新路处龙翔路建新路设置出入口附 129路公交车交通较方便
二区环境配套：区面新规划金河广场配种健身设施
区采车分流道路规划24时监控三线入户智化门禁系统确保居家安全
三房型布局：顶式复式层住宅布置5幢中E幢二层
开发酒店层皆街店铺
四付款方式：30首期款结顶办银行贷款70 优惠
次性付款 98折优惠
五物业理 尚桩基阶段未确定
六广告诉求：财富中心城市中心生活中心
七客源分析：龙港金乡钱库
八综合评述：段限制绿化率做25已错建筑密度容积率高该区抗性然金河广场规划抗性势弱化
龙港房产市场特殊性样定规模规划设计物业配套定功夫区龙港尚属样段价位高预定率现象正常
龙港房产市场案调查表
编号： 调查日期：03428
案名
锦绣名园
房屋类型
墅层高层
投资兴建
苍南世贸房产开发公司
座落址
电话
金叉街龙湖路海港路
64226588 64226565
建筑设计
工进度
未动工 已围墙
单价范围
6月拟定
交屋时间 未定
总建筑面积
180000m2
面积范围
独立墅22幢280400 m2 双联墅 45幢 230270 m2
双跃（立体墅）11幢 200220 m2 层高层 100240 m2
总价范围
6月拟定
总套数
独立双联墅 112套 层高层708套
已销面积
接受预定
容积率
11
绿化率
46
交通：位金叉街龙湖路海港路处金叉街龙湖路站港路设置出
入口目前公交车通
二区环境配套：区50亩然河道分5独立水块二座型会座广场特色景点周边龙港特色幼园龙港高新宾馆区采24时监控三线入户智化门禁系统确保居家安全
三房型布局：820套房子层高层708套面积控制100240 间
余皆独立墅双联墅双跃（立体墅）112套
四付款方式：6月拟定
五物业理 未确定
六广告诉求：领秀龙港超规模高尚社区
七客源分析：龙港金乡钱库
八综合评述：作政府规划中型康居住宅区目前龙港房产市场确树帜专业企化公司宣传包装规划设计景观设计物业配套龙港房产市场新突破方面出业确工夫
综述龙港镇域口限制然目前房产市场回暖总体需求相较弱然龙港规模性住宅区甚少物业开发限国发花园开发留销售空间引导居民观念吸引周边农村乡镇居民入充分利龙港镇未发展规划策划销售关键
国发花园市场位置：国发花园开发握住总体市场脉搏：策划销售程中应充分认识客观现状利市场空白点充分挖掘区域客户营造区文化气氛优化居住条件提高居住质量吸引周边农村乡镇居民眼光区差异性唯性发挥极期破项目处镇郊差距部分镇区享受型客户流入进步扩影响破居民固模式带消费者物业外感受三齐终物业销售成功限量回笼资金创造品牌价值家带名利双丰良结果
项目（产品）部分
项目部分
二 项目客观优劣势分析
项目简介
物业座落： 龙港龙金道白河路
物业名称： 国发花园A区
物业类型： 层住宅 （错层 复式）商铺
总建筑面积：59230方米
总面积：33261方米
总户数： 建筑密度 ： 298
容积率： 178 绿化率： 33
房率： 车位：机动车 非机动车
会 商业面积：
物业理： 竣工日期：04年底
发展商：温州国发房产开发限公司
物业理：温州国发物业理限公司
※具体相关数等扩初敲定核
二项目客观优劣势分析
（1） 项目客观存优势
1 创龙港瓯江杯优秀工程影响力强容易产生市场鸣轰动效应
带效应销售
2 首创龙港江南园林式风格规模住宅社区
3 首创龙港三化合花园式社区
4 房型设计120适合消费需求错层复式等房屋类型选择面相较广
5 层联体墅高层项目开发类型较互补充
6 龙港镇规模规划设计景观设计物业配套较位区稀缺
7 区环境良绿化率高便区买点预埋
8 区住宅较合理基户户南
9 项目配套费分摊户相较低项目配套较丰富呈元化趋势
10八中四中项目邻项目文化抄作埋优笔
11区潜车位充足解决客户顾忧
（2） 目客观存劣势
1 理位置处区域城郊处工业园区距城市中心相较远
2 生活配套较少项目附然西排菜场202路8路等公交车通项目定距离
3 前期成投入总量较
4 区域客户消化限必须量非区域性消费群体导入支援物业量消费客户
5 部分消费群体观念滞部分居民建房钟爱物业炒作带相压力
6 区期房销售流失相现房消费象直线群体必需期房销售程中投入相精力解决客户消费信心问题
（3）针项目客观劣势转换
1 针房型期房问题
装修部分房型样板客户心理满足避免目前状况客户观
现场工形象较乱等问题
2 针现场形象问题
现场街部分竖立型外灯广告板楼体外立面美化现场
客户眼光吸引外建筑楼体拟定营造销售氛围广告条幅进
步烘托氛围
3 针段区域问题
塑造物业差异性唯性充分营造区文化气氛优化居住
条件提高居住质量媒体宣传单张派发引导消费
三竞争手分析
通市调部分该区域楼盘分析知：
锦绣名园距离国发花园性较强目前起价格然未制定
规模远超项目国发花园造成定压力国发花园
市场中占优势做点：
1树立物业理发展商形象客户值信赖感觉
2区物业特性价格制定套型设计环境设计
宣传必须位塑造物业唯性差异性
四项目整体定位
（1）产品定位
1项目综序
基项目现状达物业市场中鲜明性市场立足点
努力方项目江南园林风格营造景观住宅概念
物业样户型（面错层跃层等）样开发类型（层高
层等）充分增加花园社区附加品味时区文化氛围营造
项目品质品位保证达物业市场中鲜明性性
立足未建议稳步发展循序渐进指导思想物业进行定位
承受激烈竞争
※ 项目商铺区住宅遥相呼应互买点互相支持互存时
改变目前然商铺状况转换题商铺商铺增值埋伏笔
（2）项目定位
社区定位：
首创龙港江南园林式风格景观住宅社区
2003年龙港全新景观住宅
首创龙港三化合花园式社区（园林化智化性化）
（3）名称拟定：
营造良区氛围考虑项目识性现社区幢楼初拟名称
顶：
鸿福楼（阁） 金喜楼（阁） 名流苑名苑 等
（4）国发花园价格定位
综合考虑价格素
·市场素
考虑整体市场形式区域竞争楼盘状况客户选择面较广情况
价格较价格制定考虑素
·建造成素
土费公建配套建材品质总体规划配套设施税费等
·销售参考素
总价房型面积付款方式付款条件楼层等
·租金参考素
房型面积装修成软硬件成质素回报率市场状况等
综合素物业想销售达迅速化目必须价格市场中占定优势弥补物业身缺陷
价格总趋势低开高走然价格市场中价格攀升定难度 形式攀升实际销售程中销售灵活控制销售趋热攀升周期缩短销售稳实际价格放形式直接利客户促销形式利客户销售进步趋热
※具体价格详细拟订项目扩初制定行安排
营 销 部 分
．塑造住宅物业差异性唯性
塑造住宅物业差异性唯性
1 段塑造物业差异性
案充分突出区高尚居住氛围表现强调域差异性概念
全镇范围周边乡镇掠夺目标客源
2房型塑造物业唯性
案户型分面错层跃层等选择面较广房型功配套齐整
绝数物业法拟塑造物业唯性客观提出景
观住宅概念强调居民良室外风景量争取视觉佳户型通阳台阳光室景观落窗室外庭园区中心城市景观河流住户融入风景感受增加生活情趣
客户实际考察中发现确实非常合理必求样板
房设计布置定独创性精典性物业城区少
量竞争物业时更高未物业龙港区创造性领导性
3环境景观塑造物业差异型
车分流绿中庭广场花园物业环境买点环境整体
规划建房基点园区塑造种四季绿季季花
概念环境景观设计理念更深层次说服引导客户
民产生鸣
4文化理念塑造物业差异性
物业门楼根整体物业包装策划思路处精处入
手设计门规划设计整区第道风景线制造高档物业园
中园绿中园氛围物业溶入园林中成园中楼园中景龙
港首家园林中家居充分发挥文化品味园林规划作采集
石赋予文化涵园中石出处缘
产生文化联想园中量采文喜欢文化氛围较浓
树梅兰竹菊四君子园中花草量
四季绿季季开全面营造江南园林式风格感受充分利
水灵性贯穿整区水功充分利
5建材设备塑造物业差异性 物业建材设备选择定部分高档建筑材装饰材
体现出众方样特样板层次装饰材料更体
现出响品味文化风格客户桩基结构空调系统等
建材设备认识功性明确时必须更深层次理念利
益进行宣传引导
6建筑风格塑造物业差异性客户建材设备感觉建房享受尊贵身份文化象征 7建立会生活配套塑造物业差异性 考虑物业会配套规模较少格外注意会功配置装修布置合理性精致性迎合目标客户喜心理生活配套设施定助外力进行联动合作建立区动性服务健康VIP体系（知名医院联动区实行定期体检老孩定期动门咨询等）建立区外界型休闲娱乐场休闲VIP体系建立区外界名校联动体系解决区业孩子学问题里需特强调区巴士配备考虑业家出行方便建议务必配备区巴士进行返接送服务
8安保智化体系塑造物业差异性
目前物业四重安保体系（周界红外报警区入口门禁区巡更客户窗磁红外报警户紧急求助）时建立区外信息交换网络建立广告推广宣传中着重强调功根详解利益说客户明白什样做？选择系统会带什样利益？差异化进步突显 文中提某种程度化物业抗性弱势文中罗列部分
9物业理服务塑造物业软件差异性唯性 通高水准理促成品牌概念增加物业附加值实行理
服务容实际体现尤服务着重强调必须具备： 1服务中心设立 2高素质家政服务 3高水准护理服务 4孩童护接送服务
5代租服务
6保姆式贴身服务
7童乐园
8 老年活动中心
（3） 健身房\台球室
推 广 部 分
诉求点
二 形象定位
三 市场推广阶段
四 媒体选择
五 推广容
六 物业销售工程配合
诉求点：
环境文景观组团等文中提差异化特点广告诉求
重点（重复罗列）
二 形象定位
1 龙港首家瓯江杯优秀工程
2 首创龙港江南园林式风格景观住宅社区
3 首创龙港三化合花园式社区
4 四季绿季季花健康生态社区
5 拥国发花园——身份尊贵权威品味象征
6 名名流出入高尚生活社区
7 国发花园高品质高信誉代言词
8 国发房产公司—实力品牌公司精心造精致生活园区
9 户户南车分流体现规划设计规划原
10 保姆式全新物理念
三市场推广阶段
国发花园推市场准备分五阶段推市场：
第阶段：市场认知阶段品牌塑造品牌销售
（开盘期2003年9月中旬左右暂定）推广策略（略）
第二阶段：市场熟知阶段定位销售期
（热销期2003年11月中旬） 推广策略（略）
第三阶段：解物业阶段策略销售期
（强销售期2004年2月中旬）推广策略（略）
第四阶段：全面销售阶段全面细化期
（化期2004年5月初） 推广策略（略）
第五阶段：盘整物业阶段物业调整期
（调整期2004年8月初） 推广策略（略）
※ 具体推广策略视具体情况定
四开盘期具体推广手段
1 通楼盘开盘前利现场相应广告横幅灯箱等广告形式初步认识楼盘（注：特龙港镇乡村设立刀旗户外广告）
2 前期进行软广告炒作预热
3 进行预登记积压客户造成开盘日火暴热烈空前气氛
4 媒体进行密集开盘
5 软广告进炒作
（：国发花园什开盘出现排队现象？国发花园开盘排队抢购带思考等）温州媒体进行软广告宣传
五媒体选择
1） 温州电视台（黄金时段）电视节目
2）温州市报温州晚报温州商报温州日报等
3）杂志：温州生活等
4）网络：制作网页网址备客户查询 5）户外：型板（龙港城区中心交通干道设立型
板定期更换
五推广容
1）案场包装 A．房动线包装配置 B．售楼处包装（详情见第六点）
C．工现场包装：做工现场形象展示工作
D．样板房（详情见第六点）
2）宣传品设计制作 A．楼书海报DMSP特刊等：楼书设计求极品品质 容详
丰富体现出物业品味夹附光碟海报
B．礼品：包括SP活动礼品形象礼品（日历台历笔等） C．销售道具：名片信封信纸手机袋模型展板电脑音响幻灯等
六物业销售工程配合
物业销售需工程进度配合诸销售工作工程前期配合完成利销售工作全面开展
（1）样板房预先布置
样板房销售活动进行重场提高产产品形象重手段样板房仅扩期房销售效果现房销售带莫帮助时销售员进行宣传销售提供力支撑点顾客直观感觉现场心理感受起估量作精品样板房够时分散客户楼盘良素注意力般说物业销售工作正式开展前均应完成样板房装修必须精品
（2）样板房布置原求：
a) 格局：选择采光通风房间
b) 品质工程品质十分讲究
c) 环境：样板间部环境必需专心营造产生错觉忽略诸良素
d) 建材品质：选择高档建材营造品味
e) 梁柱：巧妙装饰掩饰梁柱位置空间增加格局畅
f) 厨卫：宽敞诱布置现代
（3）绿化带预先布置
现代购房群体普遍较重视物业外部环境众周知客户留良环境印象客户缔造充分信心基础样板绿化带布置必少呈现客户面前样板绿化必需规划致包括植种花草树木均需致区绿化概貌产生斑见豹感觉
（4）路线预先布置
物业销售期房现房项目说总优点房路线布置扬长避短时便业务员客户交流客户注入种信心消良化素路线处样板房绿化带道路两边插彩旗便营造现场气氛
（5）工形象求
避免工差齐脚手架杂乱堆放钢筋混凝土尘土飞扬四面嘈杂施工场面客户面着种施工形象难物业价格制作精美宣传册相联系起施工现场应量做整洁序张挂宣传横幅插彩旗开发公司形象表现时施工队形象展示成低做呢？
（6）现场设立售楼处
售楼装修力求广告风格相统售楼点高雅钢琴音乐背景烘托现场气氛控制整销售程流畅感
取城区中心流密集处中介公司协商设立售楼点
※销售员形象定位业务培训等行详述
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