20052006年重庆房产研究年报系列：
风雨涤荡尤见阳光
——宏观调控重庆房产
2005年全国包括重庆房产市场历重重险阻高压市场终见分晓跌涨根区域属性市场特色呈现出神态
海房产跌字见诸报端集体退房横扫楼市全国前赴继房产投资开发泼壶冷水深圳广州房产逆市房价扬种种宏观新政逆流行全国总体房产投资然稳中升全国泡沫攻破重庆房产稳升级仅价稳中升房产质升级成宏观调控战利品
〖宏观调控重庆房产稳升级〗
1济发展居民收入持续稳重庆房产持续稳定发展助力器
2005年重庆全市济继续保持快速增长居民收入增长高住宅价格增长息全年实现区生产总值3100亿元年增长1346国民生产总值增幅年市国民生产总值发展稳增幅始终保持12左右城市家庭均支配收入达10240元增长995伴着国民生产总值均支配收入提高市城区商品房住宅均价达2587元方米（增长845）
房价收入反映区域房产健康重标志国际认通标准商品住房价格居民家庭年收入例合理区间般1：3—1：6重庆城区房价收入1：6重庆城区房价基合理预计2006年重庆济保持约12增长幅度居民收入持续稳定增长情况新政调控重庆房产保持定增长幅度
2外资强势入市房产投资增长趋稳
紧缩性土政策金融政策调控然开发企业市场发展前景判断明选择放低开发建设速度部分中企业资金紧张造成开发进度减缓2005年前11月份重庆市整体房产投资额40992亿元年期增长299高出全国均水83百分点
2005年前3季度外资流入市105亿美元资金中房产业占40(约合民币34亿元)增长12128房产然外资投资市重点领域外资占整体房产投资额约1左右外资市房产市场影响非常限
3受宏观调控房产供需理性回
受国家宏观政策调控影响2004年起重庆房产竣工面积销售面积出现拐点年市房产竣工面积销售面积继续滑然竣工面积销售面积出现降城区销售金额达3268亿涨138
城区实现销售商品房中9387房产市民消化外投资者外居民入渝购置房产总量仅占总量613
新政高压重庆房产基挤掉浮沫供需理性回重庆房价趋合理边缘供需量滑重庆房价低涨空间重庆北京海暴发似增长投资者提醒：重庆房价增长空间太短期幅攀升重庆政府出面房产呐喊助威济全面发展居民生活品质提高政府工作根目标济增长房价增长年势时角度清楚：重庆房产投资风险相低幅跌势性
4宏观调控重庆房产实现质升级
2005年土资金二房产开发命脉成攀升宏观调控紧紧相逼压房价首苦练功外兼修成开发商应市场实现突围捷径
金融政策融资难问题2005年已突破元化融资思路转变
企业间合作购强强联手实现资源整合效应
房产开发审慎性更企业更注重市场调研前期策划规划设计产品研发等2005年重庆高层物业创新风行院馆庭院挑高阳台三面开窗弧形窗270度阳台等提高高层居住品质产品创新略稍沉寂楼市增色少造高性价控制房屋消费总价保证品质感前提紧凑性住宅开始成房产开发定位流
〖宏观调控重庆土市场供应趋稳〗
重庆市土交易中心统计资料显示：2005年全市成交土141宗计13590亩成交面积降121土供应政策影响初步显现
1北部新区土供应然保持领先位北部新区房产市场潜竞争压力
年城区北部新区土成交面积达242792亩次南岸区成交土138048亩区域土成交相稳土供应情况南北市房产热点开发区域
2商业墅类控制
土成交类型年商住成交量达385503亩占成交总量63次居住成交186602亩占31商业办公商业位居三四位商业仅成交340余亩
3 渝中区土高价次开区
2005年重庆市土成交均价7546万亩渝中区优越理位置价位居全市第亩21907万元江北区九龙坡区渡口区位居35位
2005年典型块单价：
九龙坡区杨家坪直港道段宗103329万元亩
南岸区南坪北部（西南济协作厦）宗99169万元亩
〖2006年重庆房产趋势明朗〗
1土理细致化中低档房成供重点
国土资源部副部长李元年底表示2006年国土资源部继续严土闸门进步增强参宏观调控针性效性明年进步贯彻保压区土供应原严格新增建设审查报批符合国家产业政策发展规划市场准入标准项目予供
外国家加强土市场运行动态监测加中户型中低价商品房济适房廉租房土供应严格控制户型低密度高档住宅土供应继续停止墅类土供应2006年土监政策细致化必然
2房产金融券证性产品开始丰富
房产开发企业转寻求融资途径运兼重组联合利民间资外资参股等形式资运作盘活现资产做做强房产开发企业新轮发展坚实基础
房产金融券证性产品开始丰富融资方式2006年会走风险分摊路年采融资方式公开发行收益证方式设立房产投资信托基金包括房产抵押贷款证券化等
3挖掘需理性需求逐渐回暖
房产市场已趋稳2006年会2005年样出现排山倒海政策会体现节规范市场秩序政策措施出台
济发展三驾马车需挖掘成年济工作重点时引导房产健康消费变尤重市场缓着调控政策断完善落实投机性需求会继续受抑制时城市改造拆迁规模受控制产生动性需求会降房产调控效果逐步明朗消费者心理预期开始恢复正常观心态正缓慢转变中国民银行全国城镇储户问卷调查报告显示四季度准备购买住房居民数占196较3季度提高05百分点说明居民期购房意愿略回升2006年住性需求逐渐回暖
4房产投资增速趋稳供量增加
短期房产投资继续保持增长势头增长速度继续放缓预计着宏观调控政策作继续显现前国房产投资增长已进入相正常增长空间没力度更调控措施出台预计2006年房产投资会出现幅度降低升增速2005年基持方面宏观调控政策惯性作房产开发贷款消费贷款增速继续放缓直接影响房产开发规模施工速度发挥抑制投资增长作方面海外资金民间资金继续流入房产市场资金偏紧状况改善
5外开发商抢滩重庆市场
重庆房价远低海北京等城市时土获取相容易外重庆济城市发展正处快速升阶段居民改善居住条件强烈愿城市需进行新建设加政策支持房产发展东部海更具潜力外投资者吸引力
6房价稳中升
促进房价提升素：
² 政府呐喊助威鼓励
² 重庆济保持12增长幅度居民收入稳定增长重庆直辖市劲较足居民企业信心较高
² 扩需年政府工作重点房产消费中标杆
² 土资金成继续提高
² 重庆旧城改造城市化率提高带稳定需求
促进房价稳定攀升素：
² 稳定房价国家继续加中户型中低价位商品房济适房廉租房土供应停止供应墅通调整供应结构整体防止房价跃升
² 宏观调控政策短期松懈扩需鼓励消费消费层级加引导控步调控重点投资性消费高消费然受压
² 开发商手里握量土足支撑期开发
鉴预计2006年房价保持稳定增长预计重庆房价涨幅510间
7注重品牌战略创新产品更普遍
重庆房产业已进入品牌竞争时代品牌种形资产更整体概念形产品外包括附加产品消费者购房附加服务附加利益2005年龙湖金科等企业均突破20亿销售收入品牌保障结果
节节高性价舒适度品质等成2006年产品创新目标空中院馆廊桥庭院花园露台等缤纷彩室空间功更细致家庭智化梦想现实社区生态环境邻里关系立体景观更成研发重点断创新中竞争激烈市场中抢先机
旭日产研究 艾越
二00六年月二十日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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风雨涤荡尤见阳光
——宏观调控重庆房产
2005年全国包括重庆房产市场历重重险阻高压市场终见分晓跌涨根区域属性市场特色呈现出神态
海房产跌字见诸报端集体退房横扫楼市全国前赴继房产投资开发泼壶冷水深圳广州房产逆市房价扬种种宏观新政逆流行全国总体房产投资然稳中升全国泡沫攻破重庆房产稳升级仅价稳中升房产质升级成宏观调控战利品
〖宏观调控重庆房产稳升级〗
1济发展居民收入持续稳重庆房产持续稳定发展助力器
2005年重庆全市济继续保持快速增长居民收入增长高住宅价格增长息全年实现区生产总值3100亿元年增长1346国民生产总值增幅年市国民生产总值发展稳增幅始终保持12左右城市家庭均支配收入达10240元增长995伴着国民生产总值均支配收入提高市城区商品房住宅均价达2587元方米（增长845）
房价收入反映区域房产健康重标志国际认通标准商品住房价格居民家庭年收入例合理区间般1：3—1：6重庆城区房价收入1：6重庆城区房价基合理预计2006年重庆济保持约12增长幅度居民收入持续稳定增长情况新政调控重庆房产保持定增长幅度
2外资强势入市房产投资增长趋稳
紧缩性土政策金融政策调控然开发企业市场发展前景判断明选择放低开发建设速度部分中企业资金紧张造成开发进度减缓2005年前11月份重庆市整体房产投资额40992亿元年期增长299高出全国均水83百分点
2005年前3季度外资流入市105亿美元资金中房产业占40(约合民币34亿元)增长12128房产然外资投资市重点领域外资占整体房产投资额约1左右外资市房产市场影响非常限
3受宏观调控房产供需理性回
受国家宏观政策调控影响2004年起重庆房产竣工面积销售面积出现拐点年市房产竣工面积销售面积继续滑然竣工面积销售面积出现降城区销售金额达3268亿涨138
城区实现销售商品房中9387房产市民消化外投资者外居民入渝购置房产总量仅占总量613
新政高压重庆房产基挤掉浮沫供需理性回重庆房价趋合理边缘供需量滑重庆房价低涨空间重庆北京海暴发似增长投资者提醒：重庆房价增长空间太短期幅攀升重庆政府出面房产呐喊助威济全面发展居民生活品质提高政府工作根目标济增长房价增长年势时角度清楚：重庆房产投资风险相低幅跌势性
4宏观调控重庆房产实现质升级
2005年土资金二房产开发命脉成攀升宏观调控紧紧相逼压房价首苦练功外兼修成开发商应市场实现突围捷径
金融政策融资难问题2005年已突破元化融资思路转变
企业间合作购强强联手实现资源整合效应
房产开发审慎性更企业更注重市场调研前期策划规划设计产品研发等2005年重庆高层物业创新风行院馆庭院挑高阳台三面开窗弧形窗270度阳台等提高高层居住品质产品创新略稍沉寂楼市增色少造高性价控制房屋消费总价保证品质感前提紧凑性住宅开始成房产开发定位流
〖宏观调控重庆土市场供应趋稳〗
重庆市土交易中心统计资料显示：2005年全市成交土141宗计13590亩成交面积降121土供应政策影响初步显现
1北部新区土供应然保持领先位北部新区房产市场潜竞争压力
年城区北部新区土成交面积达242792亩次南岸区成交土138048亩区域土成交相稳土供应情况南北市房产热点开发区域
2商业墅类控制
土成交类型年商住成交量达385503亩占成交总量63次居住成交186602亩占31商业办公商业位居三四位商业仅成交340余亩
3 渝中区土高价次开区
2005年重庆市土成交均价7546万亩渝中区优越理位置价位居全市第亩21907万元江北区九龙坡区渡口区位居35位
2005年典型块单价：
九龙坡区杨家坪直港道段宗103329万元亩
南岸区南坪北部（西南济协作厦）宗99169万元亩
〖2006年重庆房产趋势明朗〗
1土理细致化中低档房成供重点
国土资源部副部长李元年底表示2006年国土资源部继续严土闸门进步增强参宏观调控针性效性明年进步贯彻保压区土供应原严格新增建设审查报批符合国家产业政策发展规划市场准入标准项目予供
外国家加强土市场运行动态监测加中户型中低价商品房济适房廉租房土供应严格控制户型低密度高档住宅土供应继续停止墅类土供应2006年土监政策细致化必然
2房产金融券证性产品开始丰富
房产开发企业转寻求融资途径运兼重组联合利民间资外资参股等形式资运作盘活现资产做做强房产开发企业新轮发展坚实基础
房产金融券证性产品开始丰富融资方式2006年会走风险分摊路年采融资方式公开发行收益证方式设立房产投资信托基金包括房产抵押贷款证券化等
3挖掘需理性需求逐渐回暖
房产市场已趋稳2006年会2005年样出现排山倒海政策会体现节规范市场秩序政策措施出台
济发展三驾马车需挖掘成年济工作重点时引导房产健康消费变尤重市场缓着调控政策断完善落实投机性需求会继续受抑制时城市改造拆迁规模受控制产生动性需求会降房产调控效果逐步明朗消费者心理预期开始恢复正常观心态正缓慢转变中国民银行全国城镇储户问卷调查报告显示四季度准备购买住房居民数占196较3季度提高05百分点说明居民期购房意愿略回升2006年住性需求逐渐回暖
4房产投资增速趋稳供量增加
短期房产投资继续保持增长势头增长速度继续放缓预计着宏观调控政策作继续显现前国房产投资增长已进入相正常增长空间没力度更调控措施出台预计2006年房产投资会出现幅度降低升增速2005年基持方面宏观调控政策惯性作房产开发贷款消费贷款增速继续放缓直接影响房产开发规模施工速度发挥抑制投资增长作方面海外资金民间资金继续流入房产市场资金偏紧状况改善
5外开发商抢滩重庆市场
重庆房价远低海北京等城市时土获取相容易外重庆济城市发展正处快速升阶段居民改善居住条件强烈愿城市需进行新建设加政策支持房产发展东部海更具潜力外投资者吸引力
6房价稳中升
促进房价提升素：
² 政府呐喊助威鼓励
² 重庆济保持12增长幅度居民收入稳定增长重庆直辖市劲较足居民企业信心较高
² 扩需年政府工作重点房产消费中标杆
² 土资金成继续提高
² 重庆旧城改造城市化率提高带稳定需求
促进房价稳定攀升素：
² 稳定房价国家继续加中户型中低价位商品房济适房廉租房土供应停止供应墅通调整供应结构整体防止房价跃升
² 宏观调控政策短期松懈扩需鼓励消费消费层级加引导控步调控重点投资性消费高消费然受压
² 开发商手里握量土足支撑期开发
鉴预计2006年房价保持稳定增长预计重庆房价涨幅510间
7注重品牌战略创新产品更普遍
重庆房产业已进入品牌竞争时代品牌种形资产更整体概念形产品外包括附加产品消费者购房附加服务附加利益2005年龙湖金科等企业均突破20亿销售收入品牌保障结果
节节高性价舒适度品质等成2006年产品创新目标空中院馆廊桥庭院花园露台等缤纷彩室空间功更细致家庭智化梦想现实社区生态环境邻里关系立体景观更成研发重点断创新中竞争激烈市场中抢先机
旭日产研究 艾越
二00六年月二十日
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