国际风情街项目调研规划书
．研究背景
1．项目简介
理位置
国际风情街位济南市仲宫镇济南市济微路南出南外环104国道南行10公里达商业街南仲宫镇西接104国道
项目规模
整条商业街长约800米街两边排3层商业楼总建筑面积约35000米(商业街东二期工程预计建筑面积15000余米)
建筑单体
欧式建筑风格计19座120余单元单元建筑面积200—1000米等部分300600米设独立卫生间
交通状况
部交通
商业街东没重场商业街部交通压力
外部交通
商业街济南市3路公交车作郊言外部交通较方便
建筑结构
低层砖混结构坡层顶
目标售价
2300元米左右(均价)
2．调研背景：
科学分析方证作开发商营销策划公司均国际风情街商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成致意见商业街业态规划进步切合营者终端消费者双方需求终实现开发商投资者营者三赢消费者满意商业局面开展次全面深入市场调研势必行
二调研目
1．调研目标概述：
A．分析目标买家（包括投资者营者）消费心理承受力
B．通调研明确商业街业态规划消费档次（包括商业街具体提供种服务商品？究竟针层次终端消费群体？等等）
C．分析目前商业街定位相符营者投资商业街意强烈程度
D．通调研明确商业街物业理容
E．调研前期宣传销售模拟互动项目推广积累验信心
2．调研报告容规划：
A．济南市商业物业宏观环境研究
宏观济商业物业投资行心理（济南宏观济研究济南商业物业发展现状趋势商业物业格局分布商业物业投资回报率商业物业投资行）
B．国际风情街商业业态定位研究
国际国流行商业业态发展现状趋势国际风情街业态定位先进性国际风情街业态济南商业业态互补性研究消费者国际风情街业态认度期值相关行业营者国际风情街认度倾值
C．国际风情街业态规划研究
国际风情街类商品服务分布格局国际风情街类商品服务应占重
D．国际风情街物业理营研究
物业理具体容物业营行性营方
E．政策环境（房产行业法律法规相关文件项目影响城市规划项目影响）
F．媒体环境（重点研究媒体房产市场引导作沟通效果项目媒体运作提供分析）
三调研方法
1．调研方法概述：
根该项目具体情况成立项目专家构成调研项目组研究方法包含定量定性研究两方式前面设定研究容定性研究定量研究研究结合开展
A．整合调研：成立专业调查员产营销策划员高校济学专家商业研究机构成员组成项目组分发挥调查整体程控制调查容制定规范商业物业策划推广宏观济层面等方面优势走整合调研路
B．利项目组核心成员身份优势召集调查象举行座谈会
C．充分发挥专业市场调研机构验组织力开展定量问卷调查进行统计分析项目组进行定量研究
2．核心难点突破：
商业物业目标买家投资者符合商业物业业态定位营者接触难度极利完成调研务特设计针性调研方法期突破核心难点
A．分析产投资者惯光顾消费场通消费场建良关系目标象进行机访问（例高档餐饮场休闲场等）
B．商业物业售楼处购买投资客户名单邀请参加座谈会
C．利齐鲁晚报媒体影响力举办相关活动例商业物业投资坛郊区旅游产发展研讨会等等
3．具体研究方法：
调 研 容
研 究 方 式
商业物业宏观环境调查
统计局资料查阅晚报记者站提供资料调研项目组定性研究会议搜集
商业物业投资行业心理分析
购买资料邀请参加座谈会
国际风情街业态定位研究
国际国流行商业业态发展现状趋势
调研项目组
定性研究
国际风情街业态定位先进性
调研项目组
定性研究
国际风情街业态济南商业业态互补性研究
调研项目组
定性研究
消费者国际风情街业态认度期值
问卷调查定量分析
相关行业营者国际风情街认度倾值
座谈会
国际风情街业态规划研究
实走访调研项目组定性研究座谈会
国际风情等物业理营研究
实走访调研项目组定性研究座谈会
政策研究媒体研究
资料收集项目组定性研究
4．调查象规模
调查象
调查方法
调查规模
通购买资料获取真实商业物业投资者
座谈会
1场
约访
30
相关行业私企业优势体工商业户
入户访问（营办公点）
量化访问50
专题座谈会
1场
宏观济研究专家商业机构理员媒体济类记者等
专题座谈会
1场
终端消费群
问卷调查
量化访问300
四分析方法
1聚类分析
2镜面分析
3子分析
4联合分析
5回分析
Ø 该项分析工作员组成：李铁岗陈月军易文胜
－具备5年山东市场丰富调研验
－具备房产行业研究专业验
－具备博士／硕士学历
－事次型房产项目研究
五质量控制
1．根调研工作年研究验认识质量控制研究项目成败关键次研究项目会采质量控制方法：
A．数结果进行100逻辑编辑
B．访问结果进行100QC反馈检验
C．调研员实行严格理制度发现分问题问卷该调研员问卷均拒收
D．数处理实行两次行输入交叉检查制度
2．求国际风情街开发商委派名工作员参项目调查研究求委托方项目理参加座谈会坛
六项目研究员
1．工作分配：
A调查员：握监控消费者调研数分析统计
B产研究专家：握市场宏观环境提供政治法律济等方面研究成果
C营销策划员：走访调查象设计座谈会会议容等
D媒体员：媒体分析收集媒体已发布相关研究类文章容
2．员组成：
项目理
陈月军 —— 负责整项目理协调
专家组成
李铁岗：
－山东学房产研究中心（博士）
－丰富社会学研究验
－参次型重项目研究工作
孙曰瑶
－山东济学博士
易文胜：
－山东正易营销咨询限公司策划总监
－3年房产项目策划推广验（齐鲁世纪园观澜阁项目推广黄桥花园项目推广康苑项目推广等）
－国际风情街项目推广力策划师
－济南市首届第二届房产营销员培训班授课成员
－持次型房产调研项目（县西巷商业街改造项目调研齐鲁世纪园住宅项目调研等）
张鹏：
－工商理硕士（MBA）
－丰富行业验市场分析验
－参次型项目研究
支英珉
－齐鲁晚报济专刊部
项目执行理
曹颖 ——8年调研执行验项目现场执行总监
项目执行组织
王延宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾瑜
统计分析 ——丁奕
——刘翠娟
90日程安排
根该调研项目执行难度设立工作时间表根客户求进行调整：
批准：
日期：
文：
WBS
项目
X履行工作
D独立作出决定
d作出决定
p理进度
C必须咨询
I必须通知
A提供咨询
项目理
项目设计组
现场调查组
房产运营部
数处理组
报告研究组
项目顾问组
工作
天数
编号
工作细目
1
2
3
4
5
6
7
2
D1
项目准备
D
A
3
D2
调查容设计
D
dXC
A
A
A
A
2
D3
调研容测试
DX
DX
dX
DX
A
1
D4
调研容确定
DC
X
A
A
2
D5
座谈会样筛选预约
D
dXC
A
A
A
A
2
D6
座谈会
D
X
A
A
1
D7
访员培训
p
A
DX
A
5
D8
正式调查访问
DX
I
3
D9
竞争手调查
DX
I
1
D10
数录入处理
DXI
2
D11
数分析
I
CX
DAI
AI
5
D12
撰写报告
DX
A
总计：29天
100费明细：
根项目现实情况估算价格
工作项目
数 量
单价(元)
金额(元)
项目调查研究设计（包括专家费）
6000
座谈会费
2场
2500
5000
督导访员招聘培训
20名
60
1200
商业产投资者
30
80
2400
入户调查
50
100
5000
拦截访问
300
30
9000
竞争环境调研
3000
数处理统计分析
5000
报告制作（包括专家费）
8000
公司项目理费
15
6690
总计
51290
媒体合作组织郊区休闲购物商业产发展研讨会
1次研讨会晚报市版半版稿件
25000元
选择计入总价
齐鲁广告调查限公司
2003年6月1日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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国际风情街项目调研规划书
．研究背景
1．项目简介
理位置
国际风情街位济南市仲宫镇济南市济微路南出南外环104国道南行10公里达商业街南仲宫镇西接104国道
项目规模
整条商业街长约800米街两边排3层商业楼总建筑面积约35000米(商业街东二期工程预计建筑面积15000余米)
建筑单体
欧式建筑风格计19座120余单元单元建筑面积200—1000米等部分300600米设独立卫生间
交通状况
部交通
商业街东没重场商业街部交通压力
外部交通
商业街济南市3路公交车作郊言外部交通较方便
建筑结构
低层砖混结构坡层顶
目标售价
2300元米左右(均价)
2．调研背景：
科学分析方证作开发商营销策划公司均国际风情街商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成致意见商业街业态规划进步切合营者终端消费者双方需求终实现开发商投资者营者三赢消费者满意商业局面开展次全面深入市场调研势必行
二调研目
1．调研目标概述：
A．分析目标买家（包括投资者营者）消费心理承受力
B．通调研明确商业街业态规划消费档次（包括商业街具体提供种服务商品？究竟针层次终端消费群体？等等）
C．分析目前商业街定位相符营者投资商业街意强烈程度
D．通调研明确商业街物业理容
E．调研前期宣传销售模拟互动项目推广积累验信心
2．调研报告容规划：
A．济南市商业物业宏观环境研究
宏观济商业物业投资行心理（济南宏观济研究济南商业物业发展现状趋势商业物业格局分布商业物业投资回报率商业物业投资行）
B．国际风情街商业业态定位研究
国际国流行商业业态发展现状趋势国际风情街业态定位先进性国际风情街业态济南商业业态互补性研究消费者国际风情街业态认度期值相关行业营者国际风情街认度倾值
C．国际风情街业态规划研究
国际风情街类商品服务分布格局国际风情街类商品服务应占重
D．国际风情街物业理营研究
物业理具体容物业营行性营方
E．政策环境（房产行业法律法规相关文件项目影响城市规划项目影响）
F．媒体环境（重点研究媒体房产市场引导作沟通效果项目媒体运作提供分析）
三调研方法
1．调研方法概述：
根该项目具体情况成立项目专家构成调研项目组研究方法包含定量定性研究两方式前面设定研究容定性研究定量研究研究结合开展
A．整合调研：成立专业调查员产营销策划员高校济学专家商业研究机构成员组成项目组分发挥调查整体程控制调查容制定规范商业物业策划推广宏观济层面等方面优势走整合调研路
B．利项目组核心成员身份优势召集调查象举行座谈会
C．充分发挥专业市场调研机构验组织力开展定量问卷调查进行统计分析项目组进行定量研究
2．核心难点突破：
商业物业目标买家投资者符合商业物业业态定位营者接触难度极利完成调研务特设计针性调研方法期突破核心难点
A．分析产投资者惯光顾消费场通消费场建良关系目标象进行机访问（例高档餐饮场休闲场等）
B．商业物业售楼处购买投资客户名单邀请参加座谈会
C．利齐鲁晚报媒体影响力举办相关活动例商业物业投资坛郊区旅游产发展研讨会等等
3．具体研究方法：
调 研 容
研 究 方 式
商业物业宏观环境调查
统计局资料查阅晚报记者站提供资料调研项目组定性研究会议搜集
商业物业投资行业心理分析
购买资料邀请参加座谈会
国际风情街业态定位研究
国际国流行商业业态发展现状趋势
调研项目组
定性研究
国际风情街业态定位先进性
调研项目组
定性研究
国际风情街业态济南商业业态互补性研究
调研项目组
定性研究
消费者国际风情街业态认度期值
问卷调查定量分析
相关行业营者国际风情街认度倾值
座谈会
国际风情街业态规划研究
实走访调研项目组定性研究座谈会
国际风情等物业理营研究
实走访调研项目组定性研究座谈会
政策研究媒体研究
资料收集项目组定性研究
4．调查象规模
调查象
调查方法
调查规模
通购买资料获取真实商业物业投资者
座谈会
1场
约访
30
相关行业私企业优势体工商业户
入户访问（营办公点）
量化访问50
专题座谈会
1场
宏观济研究专家商业机构理员媒体济类记者等
专题座谈会
1场
终端消费群
问卷调查
量化访问300
四分析方法
1聚类分析
2镜面分析
3子分析
4联合分析
5回分析
Ø 该项分析工作员组成：李铁岗陈月军易文胜
－具备5年山东市场丰富调研验
－具备房产行业研究专业验
－具备博士／硕士学历
－事次型房产项目研究
五质量控制
1．根调研工作年研究验认识质量控制研究项目成败关键次研究项目会采质量控制方法：
A．数结果进行100逻辑编辑
B．访问结果进行100QC反馈检验
C．调研员实行严格理制度发现分问题问卷该调研员问卷均拒收
D．数处理实行两次行输入交叉检查制度
2．求国际风情街开发商委派名工作员参项目调查研究求委托方项目理参加座谈会坛
六项目研究员
1．工作分配：
A调查员：握监控消费者调研数分析统计
B产研究专家：握市场宏观环境提供政治法律济等方面研究成果
C营销策划员：走访调查象设计座谈会会议容等
D媒体员：媒体分析收集媒体已发布相关研究类文章容
2．员组成：
项目理
陈月军 —— 负责整项目理协调
专家组成
李铁岗：
－山东学房产研究中心（博士）
－丰富社会学研究验
－参次型重项目研究工作
孙曰瑶
－山东济学博士
易文胜：
－山东正易营销咨询限公司策划总监
－3年房产项目策划推广验（齐鲁世纪园观澜阁项目推广黄桥花园项目推广康苑项目推广等）
－国际风情街项目推广力策划师
－济南市首届第二届房产营销员培训班授课成员
－持次型房产调研项目（县西巷商业街改造项目调研齐鲁世纪园住宅项目调研等）
张鹏：
－工商理硕士（MBA）
－丰富行业验市场分析验
－参次型项目研究
支英珉
－齐鲁晚报济专刊部
项目执行理
曹颖 ——8年调研执行验项目现场执行总监
项目执行组织
王延宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾瑜
统计分析 ——丁奕
——刘翠娟
90日程安排
根该调研项目执行难度设立工作时间表根客户求进行调整：
批准：
日期：
文：
WBS
项目
X履行工作
D独立作出决定
d作出决定
p理进度
C必须咨询
I必须通知
A提供咨询
项目理
项目设计组
现场调查组
房产运营部
数处理组
报告研究组
项目顾问组
工作
天数
编号
工作细目
1
2
3
4
5
6
7
2
D1
项目准备
D
A
3
D2
调查容设计
D
dXC
A
A
A
A
2
D3
调研容测试
DX
DX
dX
DX
A
1
D4
调研容确定
DC
X
A
A
2
D5
座谈会样筛选预约
D
dXC
A
A
A
A
2
D6
座谈会
D
X
A
A
1
D7
访员培训
p
A
DX
A
5
D8
正式调查访问
DX
I
3
D9
竞争手调查
DX
I
1
D10
数录入处理
DXI
2
D11
数分析
I
CX
DAI
AI
5
D12
撰写报告
DX
A
总计：29天
100费明细：
根项目现实情况估算价格
工作项目
数 量
单价(元)
金额(元)
项目调查研究设计（包括专家费）
6000
座谈会费
2场
2500
5000
督导访员招聘培训
20名
60
1200
商业产投资者
30
80
2400
入户调查
50
100
5000
拦截访问
300
30
9000
竞争环境调研
3000
数处理统计分析
5000
报告制作（包括专家费）
8000
公司项目理费
15
6690
总计
51290
媒体合作组织郊区休闲购物商业产发展研讨会
1次研讨会晚报市版半版稿件
25000元
选择计入总价
齐鲁广告调查限公司
2003年6月1日
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