正
XX***区前期物业服务
（技 术 标）
投
标
书
招标名称： ****房产开发限公司
招标项目名称： ***** 区
目 录
第章 项目概况特点理措施
第二章 质量理目标理方式
第三章 物业理服务容
第三章 力资源配备理
第五章 理规章制度
第六章 档案建立理
第章 项目概况特点理措施
盐城***区位盐区新火村二组东马沟河红线西侧南生产河红线北侧西开创路东规划红线东侧北三河子河规划红线南侧总规划126022方米规划总建筑面积157875方米居住总户数1800户
项目特点
1该项目受处位置周边住宅区物业理状况影响收费标准定位底收入限必物业理带难度
理措施：深入解现场情况基础结合司项目力资源制订科学合理切实行针性日常运作理方案确保效运作
2该项目开发周期长治安工作较难理安全保卫务负担较治安坏业衡量理绩效关键
理措施：现场勘查实规划定位基础结合司理项目取验实际情况出发确立治安理：强化专业防技防物防相结合全面防范整体治安理防范思路装修中实施章循违章必纠理办法灵活运种手段理性化理讲情讲理讲法预防违章装修控制萌芽阶段确保项目外观统美观
第二章 质量理目标理方式
质量理目标：
——制订前期物业理服务合住户手册关规章制度明确服务质量双方权利义务
——业满意率80——维修时率90——维修合格率100
——房屋外观整洁完道畅通完
——半年次业满意率征询活动建立回访制度回访记录
——设备保养良运行正常重责事修超12时中修超48时
——公场卫生整洁绿树木存活率90——重火灾治安责事率零
理方式
1总体理方式拟采取标准化理模式
该项目理方式理手段理员方面理模式实行标准化理实现理体制企业化专业化体化业服务中心营方针严格法规标准制约规范组织理服务行致力精神文明建设
2安全理拟采取全封闭安全预案制
安全问题业永远关心问题公司进驻现场前先解安全死角物业安全理足缺陷找出制订针性安全措施预案作员工培训逐步提高安全理实际水员物品进出实行分类控制业采记忆+规范方法租户采证出入散客采登记效证件控制出入实行立体化理
3服务方式采取特色服务性化服务
（1）时效工作制
业关心工作求规定时间完成方效相关工作流程公示业监督未规定办理进行处罚提高业服务感满意
（2）首问负责制
业问题第接触业工作员应负责问题项目理处进行反馈理进行推诿业问题必须答复久拖决
4实行系统化理
（1）组织系统
A组织机构设置原精干高效专项目理处直属公司总部辖实行整体理方式
B项目理处部实行重领导减少理环节提高工作效率项目理属理层设全部操作层
C项目理处指挥控制枢纽设置服务热线负责收集档整理日常指挥功
D保安负责公秩序维护消防理理员负责社区二次装修理楼宇巡查理物业理费水电费等关费收取工作水电技术员负责设备维修养护运行保洁绿化员负责社区公区域卫生保洁绿化养护
（2）整体运作程序系统
A整体运作流程原全面合理高效环环相扣相互制约保证环节紧密衔接盲点积淀
B运作程均严格监控保证充分体现理效率
（3）部运作系统
A部运作流程设计中坚持全程理保证指挥监督封闭性理层指挥者监督者计划组织控制反馈集身避免理环节出现缺漏盲点效保证理时位
B操作层职责明确工作程序严格质量文件进行规范时倡导全员质量理充分授权权责范围限度调动员工工作积极性动性
（4）信息反馈系统
A信息重营资源信息源全面汇聚高层项目物业理关信息反馈具定范围频率信息采集真实科学
B保证信息反馈通道畅通信息处理集中信息汇聚项目理处分析整理项目理处发出指令踪检查
C保持指令权检查权处理权高度统避免责分离导致理失控
D充分利现代化理手段获处理利信息
E检查控制方式中采行政检查专项检查交叉检查外部检查外部监督秘密检查等方式控制措施预先控制现场控制反馈控制
F质量控制合格服务制订纠正偏差处理措施
第三章 物业理服务容
（）前期开发建设期间物业理服务容
1分析原设计图纸提出物业结构布局功方面改进建议
项目理处物业理实践中解物业布局结构合理性物业维修理提供综合考虑物业总体布局建议建筑物外面附属物预留位置孔洞等避免日修改理带便提高物业整体效果价值
2提供设备设施设置服务方面改进意见建议
项目理处理维修角度建设单位提供设备设施改进意见建筑材料选设备设施性特点效果养护维修更换成费等方面提供信息建议
3提供工程质量改进建议
项目理处工程施工阶段派驻工程施工现场熟悉基础隐藏工程机电设备安装调试道线路敷设走时提出整改方案配合落实
4设立物业理咨询
项目销售期间项目理处配合售楼部购房者沟通明确物业理收费服务容服务标准解答购房者物业理方面问题
（二）物业竣工验收期间物业理服务容
1参竣工险收
项目理处派工作员参政府组织竣工验收工作协助开发商督促施工单位完成验收资料准备组织技术员解现场房屋配套设备设施否具备验收条件求施工单位求完成开发商交施工务协助开发商监督施工单位竣工验收工作中提出问题整改实施情况
2组织接验收
项目理处牵头高层项目施工质量设备设施功技术资料项目文件业资料等工作进行接验收
3协助开发商处理工程遗留问题
（1）常见非结构性工程遗留问题
——屋面渗漏水
——防水求面渗水
——外墙面渗水
——室坪空鼓开裂起砂面层松动
——抹灰层面砖油漆脱落残缺
——门窗开关灵缝隙缺件
——卫生间厨房阳台积水倒泛水
——排水系统漏水
——排水道堵塞区间道路沉陷
——电器电线漏电灯具安装牢
——常见问题
（2）问题处理程序
——保修期发生保修范围工程质量问题建设单位建设单位委托项目理处通知施工单位维修
——施工单位接通知日起应约定保修时限达现场业确定返修容快修理整改发生涉结构安全者严重影响功紧急抢修事施工单位接通知应立达现场抢修相关部门单位场监督整修方案
——施工单位非特殊原未约定时限达维修现场建设单位应配合次通知施工单位限时维修施工单位次违约建设单位权提高工程标准前提行返修委托单位维修发生费原施工单位承担
——保修完工建设单位项目理处房屋组织验收
——保修时造成新身财产损害造成拖廷责方承担赔偿责
（三）入住装修期间物业理服务容
1办理入住手续前提条件
（1）已通接验收：房屋重质量问题工程遗留问题基解决工程资料已齐备产权确认工作已结束
（2）达入住条件：实现通水通电通讯排水排污等基功满足日常生活需配套设施基齐备建成够物业项目理处固定办公场
2入住准备工作
（1）入住资料准备：根实际情况配合开发商编写印刷业时公约住户手册准备住宅说明书住宅质量保证书入住通知书等
（2）入住时环境布置：挂横幅插彩旗营造气氛设立指示标识牌等
3发出入住通知
（1）项目理处配合开发商确定入住时间业发出入住住通知
（2）业办理入住手续须带证件：入住通知书商品房买卖合原件复印件份业家庭成员身份证原件复印份寸彩两张单位购房尚须带齐营业执副复印件份委托办理须带业委托书委托身份证原件复印件份
4入住手续办理
（1）验证入住资料证件
（2）业填写业家庭情况登记表签署业时公约等文件
（3）交纳入住相关费
（4）验房收楼
（5）发放钥匙资料
（6）开通水电
5装修理
（1）装修申请审批
（2）办理施工证施工员出入证等
（3）施工期间理
（4）违章装修处理
（5）装修施工竣工验收
（四）实际运行期间物业理服务容
1综合理
（1）设立专业物业理机构实行综合体化理
（2）设立24时服务热线电话
（3）设立固定办公场理员佩带明显标识牌持证岗
（4）协助组建业委员会配合运作签定物业服务委托合理单位责权利明确
（5）制订部理理运作制度工作流程
（6）档案资料齐全理完善
2房屋理维修养护
（1）房屋外观完整洁妨碍市容观瞻
（2）建立装修理制度违章装修乱搭建乱张贴悬挂
（3）公设施整洁公楼梯天台通道等堆放杂物违章占等
（4）擅改变房屋途栋号明显标志入口引路标识图
（5）房屋修缮制度理值班制度便民报修措施完善建立回访制度回访记录
（6）房屋完率达100维修合格率达100
3保安消防车辆
（1）保安车辆实行体化理建立专业化保安队伍
（2）消防设备设施完损
（3）危住户安全处设立明显标识防范措施
（4）理公司责造成重刑事案件重火灾事
（5）机动车辆行驶停泊序制度落实违章行驶停泊
（7）非机动车辆理制度落实理序停放整齐
（8）设立24时安全防卫值勤业住户访员进出理序
（9）保证消防通道畅通消防疏散标志醒目完齐全
4环境理
（1）清洁卫生实行体化理专业清洁保洁队伍理制度落实
（2）环卫设备齐全完垃圾收集设施等垃圾日产日清
（3）整体环境环卫设施时保持清洁定期进行卫生消杀
（4）违反规定饲养家禽家畜现象
（5）公雨水污水理畅通堵塞现象
（6）加强二次供水理保证水质符合卫生防疫求
5绿化理
（1）专业绿化养队伍理制度落实
（2）保持现绿化面积减少占
（3）花草树木长势良修剪整齐美观践踏折损现象面积黄土裸露
（4）加强绿化日常理包括水分理施肥修剪病虫害防治中耕草绿化保洁老化死亡损坏植物时补种更换等
6公配套设施设备场理
（1）规划标准理公配套设施设备场违章私改动原规划行擅侵占公设施场公设施设备运营正常完率达95
（2）道路早畅通损环路面坦整洁排水畅通
（3）供电供水供气电梯消防监控线电视通讯线设施完损运行正常
（4）公排污排雨水线设施完损
（5）停车场公场建筑品等完损
（6）路灯完率达95
（7）做设施设备维修安全措施
7商业网点理营服务
（1）商铺违章装修乱搭建乱悬挂张贴招牌整齐美观破损污迹
（2）落实门前三包铺面整洁乱丢垃圾污水等
（3）排放油烟噪音粉尘等符合环保规定存放害毒物质
（4）种营效果偿服务项目齐全违反规定乱收费
8空置房理
（1）保证空置房项设施设备完损
（2）做空置房室外卫生保洁
（3）配合售房需提供种方便
9社区文化
（1）健全落实项精神文明建设社区服务制度
（2）设立宣传教育学专栏
（3）积极协助街道派出居民委员会开展项工作
10便民特约服务
适应社区发展需适时提供特约偿服务等
第四章 力资源配备理
（）力资源配置
该项目物业理员配备应结合实际情况求理层基素质高相关岗位员必须专实行岗职真正体现理职三合（事务安防日常服务）理队伍建设采规范理性化理相结合方式运激励机制充分调动全体员工工作积极性严格考核确保理目标实现
项目理处员配置：项目理1名物员兼出纳1名工维员2名保安员12名保洁绿化员15
（二）工作员培训
企业竞争根底竞争实现理员素质现代化必须规范企业培训制度培训作企业发展战略常抓懈公司培训考核相结合培训方针培训真正落实实处
1培训容：
a新员工入职培训
b岗位专业技培训
c素质提高培训
d新政策新理培训
e理员出外培训
2培训评估考核
a培训前考核：解员工现状制订切实行培训计划确定员工培训需求方
b培训中考核：技术（）方面培训根实际情况边培训考察理实践相结合便解员工否培训求标准指导工作没求做员工进行督导指正
c培训考核：分实操考评书面考评两种反馈培训绩效考评结果作评核员工综合培训成绩
（三）工作员理
理员公司宝贵资产司员理宗旨善员工规范理司秉承公司观运压力机制激励机制量录知善培养创造良空间终激励员工企业心竭力追求资增值员理体系五部分组成：素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制
第五章 理规章制度
科学完善合理量化健全理规章制度物业服务取成功重法宝制定相应规章制度进步加强理提高理质量实现社会效益环境效益济效益
制订：员工岗位职责
二供配电系统理工作手册
三排水理制度操作规程
四消防理制度操作规程
五物业理处运作理制度操作规程
六房屋公场理规定
七房屋养护修缮理规定
八安防理规定工作规程考核规程考核细
九保洁工作流程标准
十公众制度
第六章 档案建立理
着建筑设计高科技专业化发展信息成理资源中重素通档案集中化序化信息化科学程序运先进物业理软件便公司工作检查监督档案理真正理服务
（）档案理工作环节：
资料收集资料整理资料档档案利
1资料收集
（1）设立档案室采取系统化科学化电脑化先进手段理员分档案理建立相应规章制度档案进行严格理
（2）资料收集坚持容丰富原根实体资料信息资料容实际工作中需出发扩信息资料源渠道
2资料分类整理
收集信息意档案室集中整理整理重点伪存真根档案源信息容住处表现形式等特点进行细分做条理清晰分类合理
3资料档理
（1）档资料身规律联系进行科学分类保存便查找调
（2）档案柜开关严格规定档案柜钥匙专保严防文件流失
（3）档案理环境必须做三防防火防潮防霉变
4档案运
采先进物业理软件建立电脑网络系统充分发挥档案贮存价值
（）档案资料分类
名 称
资 料 容
工程建筑产权资料
1规划图纸项目批文批文
2建筑许证投资许证开工许证3政府规定资料
工程技术资料
1红线图总面图2质勘察报告开竣工报告图纸会审报告
3工程合工程预决算4工程设计变更通知技术核算单
5竣工图：①单体建筑结构设备竣工图②消防燃气智化等工程网竣工图
6房屋消防燃气竣工验收证明书7钢材水泥等材料质量保证书
8新材料构配件鉴定合格证书
9供水供电消防智化等设备检验合格证书供水供电消防智化等设备技术资料
10砂浆混凝土试块试压报告11绿化工程竣工图12技术资料
事务理资料
住户资料
1住户入伙资料（购房合入伙通知书业公约二次装修申请表验房表费托收协议等）2住户家庭员档案3住户设施维修档案
事务资料
1事务值班表2搬出（入）物品登记表3回访登记表
4事务交接记录表5日常事务巡视记录
二次装修资料
1 二次装修申请表（附图纸）2装修工程队安全责书
3时施工员登记表4施工单位营业执
维修资料
1维修报修登记表2维修派工单3维修回访记录4公设施维修记录
治安交通理资料
1日常巡查记录交接班记录值班记录2查岗记录闭路电视监控系统录带
3物资搬运放行记录紧急事件处理记录4车辆理记录车辆详细资料车位理协议
设备理资料
1公设施保养维修记录2项机电设备保养维修运行记录
3设备分承包方维修保养记录4设备检查记录
社区文化资料
1活动计划实施方案总结记录2社区文化活动图片录记录
3传媒报导4公设施情况
员工理资料
1员工资料聘表2员工培训计划实施记录3员工外出考评参加演练记录4员工住户务理记录表5员工业绩考核奖惩记录6员工培训考核记录
业反馈资料
1服务质量回访记录表2业意见调查征询记录表3业投诉处理记录表
行政文件资料
1项目理处值班监督记录2政府部门文件3项目理处领导部门文件
4项目理处规章制度通知通报等文件5项目理处荣誉览表
6项目理处接访参观记录表
业委会资料
1筹备成立文件 2成立运行文件
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XX***区前期物业服务
（技 术 标）
投
标
书
招标名称： ****房产开发限公司
招标项目名称： ***** 区
目 录
第章 项目概况特点理措施
第二章 质量理目标理方式
第三章 物业理服务容
第三章 力资源配备理
第五章 理规章制度
第六章 档案建立理
第章 项目概况特点理措施
盐城***区位盐区新火村二组东马沟河红线西侧南生产河红线北侧西开创路东规划红线东侧北三河子河规划红线南侧总规划126022方米规划总建筑面积157875方米居住总户数1800户
项目特点
1该项目受处位置周边住宅区物业理状况影响收费标准定位底收入限必物业理带难度
理措施：深入解现场情况基础结合司项目力资源制订科学合理切实行针性日常运作理方案确保效运作
2该项目开发周期长治安工作较难理安全保卫务负担较治安坏业衡量理绩效关键
理措施：现场勘查实规划定位基础结合司理项目取验实际情况出发确立治安理：强化专业防技防物防相结合全面防范整体治安理防范思路装修中实施章循违章必纠理办法灵活运种手段理性化理讲情讲理讲法预防违章装修控制萌芽阶段确保项目外观统美观
第二章 质量理目标理方式
质量理目标：
——制订前期物业理服务合住户手册关规章制度明确服务质量双方权利义务
——业满意率80——维修时率90——维修合格率100
——房屋外观整洁完道畅通完
——半年次业满意率征询活动建立回访制度回访记录
——设备保养良运行正常重责事修超12时中修超48时
——公场卫生整洁绿树木存活率90——重火灾治安责事率零
理方式
1总体理方式拟采取标准化理模式
该项目理方式理手段理员方面理模式实行标准化理实现理体制企业化专业化体化业服务中心营方针严格法规标准制约规范组织理服务行致力精神文明建设
2安全理拟采取全封闭安全预案制
安全问题业永远关心问题公司进驻现场前先解安全死角物业安全理足缺陷找出制订针性安全措施预案作员工培训逐步提高安全理实际水员物品进出实行分类控制业采记忆+规范方法租户采证出入散客采登记效证件控制出入实行立体化理
3服务方式采取特色服务性化服务
（1）时效工作制
业关心工作求规定时间完成方效相关工作流程公示业监督未规定办理进行处罚提高业服务感满意
（2）首问负责制
业问题第接触业工作员应负责问题项目理处进行反馈理进行推诿业问题必须答复久拖决
4实行系统化理
（1）组织系统
A组织机构设置原精干高效专项目理处直属公司总部辖实行整体理方式
B项目理处部实行重领导减少理环节提高工作效率项目理属理层设全部操作层
C项目理处指挥控制枢纽设置服务热线负责收集档整理日常指挥功
D保安负责公秩序维护消防理理员负责社区二次装修理楼宇巡查理物业理费水电费等关费收取工作水电技术员负责设备维修养护运行保洁绿化员负责社区公区域卫生保洁绿化养护
（2）整体运作程序系统
A整体运作流程原全面合理高效环环相扣相互制约保证环节紧密衔接盲点积淀
B运作程均严格监控保证充分体现理效率
（3）部运作系统
A部运作流程设计中坚持全程理保证指挥监督封闭性理层指挥者监督者计划组织控制反馈集身避免理环节出现缺漏盲点效保证理时位
B操作层职责明确工作程序严格质量文件进行规范时倡导全员质量理充分授权权责范围限度调动员工工作积极性动性
（4）信息反馈系统
A信息重营资源信息源全面汇聚高层项目物业理关信息反馈具定范围频率信息采集真实科学
B保证信息反馈通道畅通信息处理集中信息汇聚项目理处分析整理项目理处发出指令踪检查
C保持指令权检查权处理权高度统避免责分离导致理失控
D充分利现代化理手段获处理利信息
E检查控制方式中采行政检查专项检查交叉检查外部检查外部监督秘密检查等方式控制措施预先控制现场控制反馈控制
F质量控制合格服务制订纠正偏差处理措施
第三章 物业理服务容
（）前期开发建设期间物业理服务容
1分析原设计图纸提出物业结构布局功方面改进建议
项目理处物业理实践中解物业布局结构合理性物业维修理提供综合考虑物业总体布局建议建筑物外面附属物预留位置孔洞等避免日修改理带便提高物业整体效果价值
2提供设备设施设置服务方面改进意见建议
项目理处理维修角度建设单位提供设备设施改进意见建筑材料选设备设施性特点效果养护维修更换成费等方面提供信息建议
3提供工程质量改进建议
项目理处工程施工阶段派驻工程施工现场熟悉基础隐藏工程机电设备安装调试道线路敷设走时提出整改方案配合落实
4设立物业理咨询
项目销售期间项目理处配合售楼部购房者沟通明确物业理收费服务容服务标准解答购房者物业理方面问题
（二）物业竣工验收期间物业理服务容
1参竣工险收
项目理处派工作员参政府组织竣工验收工作协助开发商督促施工单位完成验收资料准备组织技术员解现场房屋配套设备设施否具备验收条件求施工单位求完成开发商交施工务协助开发商监督施工单位竣工验收工作中提出问题整改实施情况
2组织接验收
项目理处牵头高层项目施工质量设备设施功技术资料项目文件业资料等工作进行接验收
3协助开发商处理工程遗留问题
（1）常见非结构性工程遗留问题
——屋面渗漏水
——防水求面渗水
——外墙面渗水
——室坪空鼓开裂起砂面层松动
——抹灰层面砖油漆脱落残缺
——门窗开关灵缝隙缺件
——卫生间厨房阳台积水倒泛水
——排水系统漏水
——排水道堵塞区间道路沉陷
——电器电线漏电灯具安装牢
——常见问题
（2）问题处理程序
——保修期发生保修范围工程质量问题建设单位建设单位委托项目理处通知施工单位维修
——施工单位接通知日起应约定保修时限达现场业确定返修容快修理整改发生涉结构安全者严重影响功紧急抢修事施工单位接通知应立达现场抢修相关部门单位场监督整修方案
——施工单位非特殊原未约定时限达维修现场建设单位应配合次通知施工单位限时维修施工单位次违约建设单位权提高工程标准前提行返修委托单位维修发生费原施工单位承担
——保修完工建设单位项目理处房屋组织验收
——保修时造成新身财产损害造成拖廷责方承担赔偿责
（三）入住装修期间物业理服务容
1办理入住手续前提条件
（1）已通接验收：房屋重质量问题工程遗留问题基解决工程资料已齐备产权确认工作已结束
（2）达入住条件：实现通水通电通讯排水排污等基功满足日常生活需配套设施基齐备建成够物业项目理处固定办公场
2入住准备工作
（1）入住资料准备：根实际情况配合开发商编写印刷业时公约住户手册准备住宅说明书住宅质量保证书入住通知书等
（2）入住时环境布置：挂横幅插彩旗营造气氛设立指示标识牌等
3发出入住通知
（1）项目理处配合开发商确定入住时间业发出入住住通知
（2）业办理入住手续须带证件：入住通知书商品房买卖合原件复印件份业家庭成员身份证原件复印份寸彩两张单位购房尚须带齐营业执副复印件份委托办理须带业委托书委托身份证原件复印件份
4入住手续办理
（1）验证入住资料证件
（2）业填写业家庭情况登记表签署业时公约等文件
（3）交纳入住相关费
（4）验房收楼
（5）发放钥匙资料
（6）开通水电
5装修理
（1）装修申请审批
（2）办理施工证施工员出入证等
（3）施工期间理
（4）违章装修处理
（5）装修施工竣工验收
（四）实际运行期间物业理服务容
1综合理
（1）设立专业物业理机构实行综合体化理
（2）设立24时服务热线电话
（3）设立固定办公场理员佩带明显标识牌持证岗
（4）协助组建业委员会配合运作签定物业服务委托合理单位责权利明确
（5）制订部理理运作制度工作流程
（6）档案资料齐全理完善
2房屋理维修养护
（1）房屋外观完整洁妨碍市容观瞻
（2）建立装修理制度违章装修乱搭建乱张贴悬挂
（3）公设施整洁公楼梯天台通道等堆放杂物违章占等
（4）擅改变房屋途栋号明显标志入口引路标识图
（5）房屋修缮制度理值班制度便民报修措施完善建立回访制度回访记录
（6）房屋完率达100维修合格率达100
3保安消防车辆
（1）保安车辆实行体化理建立专业化保安队伍
（2）消防设备设施完损
（3）危住户安全处设立明显标识防范措施
（4）理公司责造成重刑事案件重火灾事
（5）机动车辆行驶停泊序制度落实违章行驶停泊
（7）非机动车辆理制度落实理序停放整齐
（8）设立24时安全防卫值勤业住户访员进出理序
（9）保证消防通道畅通消防疏散标志醒目完齐全
4环境理
（1）清洁卫生实行体化理专业清洁保洁队伍理制度落实
（2）环卫设备齐全完垃圾收集设施等垃圾日产日清
（3）整体环境环卫设施时保持清洁定期进行卫生消杀
（4）违反规定饲养家禽家畜现象
（5）公雨水污水理畅通堵塞现象
（6）加强二次供水理保证水质符合卫生防疫求
5绿化理
（1）专业绿化养队伍理制度落实
（2）保持现绿化面积减少占
（3）花草树木长势良修剪整齐美观践踏折损现象面积黄土裸露
（4）加强绿化日常理包括水分理施肥修剪病虫害防治中耕草绿化保洁老化死亡损坏植物时补种更换等
6公配套设施设备场理
（1）规划标准理公配套设施设备场违章私改动原规划行擅侵占公设施场公设施设备运营正常完率达95
（2）道路早畅通损环路面坦整洁排水畅通
（3）供电供水供气电梯消防监控线电视通讯线设施完损运行正常
（4）公排污排雨水线设施完损
（5）停车场公场建筑品等完损
（6）路灯完率达95
（7）做设施设备维修安全措施
7商业网点理营服务
（1）商铺违章装修乱搭建乱悬挂张贴招牌整齐美观破损污迹
（2）落实门前三包铺面整洁乱丢垃圾污水等
（3）排放油烟噪音粉尘等符合环保规定存放害毒物质
（4）种营效果偿服务项目齐全违反规定乱收费
8空置房理
（1）保证空置房项设施设备完损
（2）做空置房室外卫生保洁
（3）配合售房需提供种方便
9社区文化
（1）健全落实项精神文明建设社区服务制度
（2）设立宣传教育学专栏
（3）积极协助街道派出居民委员会开展项工作
10便民特约服务
适应社区发展需适时提供特约偿服务等
第四章 力资源配备理
（）力资源配置
该项目物业理员配备应结合实际情况求理层基素质高相关岗位员必须专实行岗职真正体现理职三合（事务安防日常服务）理队伍建设采规范理性化理相结合方式运激励机制充分调动全体员工工作积极性严格考核确保理目标实现
项目理处员配置：项目理1名物员兼出纳1名工维员2名保安员12名保洁绿化员15
（二）工作员培训
企业竞争根底竞争实现理员素质现代化必须规范企业培训制度培训作企业发展战略常抓懈公司培训考核相结合培训方针培训真正落实实处
1培训容：
a新员工入职培训
b岗位专业技培训
c素质提高培训
d新政策新理培训
e理员出外培训
2培训评估考核
a培训前考核：解员工现状制订切实行培训计划确定员工培训需求方
b培训中考核：技术（）方面培训根实际情况边培训考察理实践相结合便解员工否培训求标准指导工作没求做员工进行督导指正
c培训考核：分实操考评书面考评两种反馈培训绩效考评结果作评核员工综合培训成绩
（三）工作员理
理员公司宝贵资产司员理宗旨善员工规范理司秉承公司观运压力机制激励机制量录知善培养创造良空间终激励员工企业心竭力追求资增值员理体系五部分组成：素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制
第五章 理规章制度
科学完善合理量化健全理规章制度物业服务取成功重法宝制定相应规章制度进步加强理提高理质量实现社会效益环境效益济效益
制订：员工岗位职责
二供配电系统理工作手册
三排水理制度操作规程
四消防理制度操作规程
五物业理处运作理制度操作规程
六房屋公场理规定
七房屋养护修缮理规定
八安防理规定工作规程考核规程考核细
九保洁工作流程标准
十公众制度
第六章 档案建立理
着建筑设计高科技专业化发展信息成理资源中重素通档案集中化序化信息化科学程序运先进物业理软件便公司工作检查监督档案理真正理服务
（）档案理工作环节：
资料收集资料整理资料档档案利
1资料收集
（1）设立档案室采取系统化科学化电脑化先进手段理员分档案理建立相应规章制度档案进行严格理
（2）资料收集坚持容丰富原根实体资料信息资料容实际工作中需出发扩信息资料源渠道
2资料分类整理
收集信息意档案室集中整理整理重点伪存真根档案源信息容住处表现形式等特点进行细分做条理清晰分类合理
3资料档理
（1）档资料身规律联系进行科学分类保存便查找调
（2）档案柜开关严格规定档案柜钥匙专保严防文件流失
（3）档案理环境必须做三防防火防潮防霉变
4档案运
采先进物业理软件建立电脑网络系统充分发挥档案贮存价值
（）档案资料分类
名 称
资 料 容
工程建筑产权资料
1规划图纸项目批文批文
2建筑许证投资许证开工许证3政府规定资料
工程技术资料
1红线图总面图2质勘察报告开竣工报告图纸会审报告
3工程合工程预决算4工程设计变更通知技术核算单
5竣工图：①单体建筑结构设备竣工图②消防燃气智化等工程网竣工图
6房屋消防燃气竣工验收证明书7钢材水泥等材料质量保证书
8新材料构配件鉴定合格证书
9供水供电消防智化等设备检验合格证书供水供电消防智化等设备技术资料
10砂浆混凝土试块试压报告11绿化工程竣工图12技术资料
事务理资料
住户资料
1住户入伙资料（购房合入伙通知书业公约二次装修申请表验房表费托收协议等）2住户家庭员档案3住户设施维修档案
事务资料
1事务值班表2搬出（入）物品登记表3回访登记表
4事务交接记录表5日常事务巡视记录
二次装修资料
1 二次装修申请表（附图纸）2装修工程队安全责书
3时施工员登记表4施工单位营业执
维修资料
1维修报修登记表2维修派工单3维修回访记录4公设施维修记录
治安交通理资料
1日常巡查记录交接班记录值班记录2查岗记录闭路电视监控系统录带
3物资搬运放行记录紧急事件处理记录4车辆理记录车辆详细资料车位理协议
设备理资料
1公设施保养维修记录2项机电设备保养维修运行记录
3设备分承包方维修保养记录4设备检查记录
社区文化资料
1活动计划实施方案总结记录2社区文化活动图片录记录
3传媒报导4公设施情况
员工理资料
1员工资料聘表2员工培训计划实施记录3员工外出考评参加演练记录4员工住户务理记录表5员工业绩考核奖惩记录6员工培训考核记录
业反馈资料
1服务质量回访记录表2业意见调查征询记录表3业投诉处理记录表
行政文件资料
1项目理处值班监督记录2政府部门文件3项目理处领导部门文件
4项目理处规章制度通知通报等文件5项目理处荣誉览表
6项目理处接访参观记录表
业委会资料
1筹备成立文件 2成立运行文件
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