红山税务分局集体土开发建设调查—调研报告
红山税务分局集体土开发建设调查
根市局工作布置进步调查解红山区集体土开发建设情况纳税情况局2004年11月全区范围1997年立项集体土开发项目进行全面调查现调查情况汇报
调查总体情况
调查全区1997年立项集体土开发项目21截止调查结束工程已完工13计划投资额200072万元已实际完成投资额220692万元实际占面积实际建筑面积分12057984方米152397288方米截止调查结束已销售面积57751987方米实现销售收入6564365万元中6项目已申报纳税175229万元
二具体调查容
1开发形式开发形式村镇村镇成立开发企业开发建设中村镇委托外开发企业开发项目6
2开发项目审批情况：集体土开发均通区计划济委员会批准项目农民中心村复建房××项目配套生活区××项目配套设施农村老师集资建房名义立项
3开发项目土源调查调查21项目部分集体土中八卦洲69亩块二桥拆迁安置国土均集体土开发建设未规定征国根南京市集体土房产开发遗留问题处置工作组2004年4号文件规定红山区部分通审查2项目整体通审查10项目补办规划手续
4房屋销售象：调查目前调查21项目立项安置农民目前实际情况销售象均非农民非农民销售约占60项目销售象非农民
5开发单位资质：调查具体开发单位具备开发资质5项目余均村镇村镇企业名义开发建设具备房产开发资质
6领取销售许证情况：目前21项目均未领取销售许证
7否办理土权证房屋产权证目前根南京市集体土房产开发遗留问题处置工作组2004年4号文件规定红山区部分通审查2项目整体通审查10项目补办规划手续补办手续购房者办理相应土权证房屋产权证项目法办理两证
8销售收入申报纳税情况目前21项目已实现销售收入6564365万元已申报销售收入350458万元缴纳销售动产营业税175229万元
三集体土开发特点存问题
1项目手续规范属非法占非法开发
21项目均农民中心村复建房××项目配套生活区××项目配套设施农村老师集资建房等名义区计委立项实际途中真正农民复建房仅占40左右余均外销售未取合法手续年受市国土部门次整改通知处罚
2谓商品房合法证件未取合法手续开发项目商品房销售（预售）许证法办理国土权证房屋产权证
3占土实际建筑面积均超实际批准面积
21项目区计委批准面积11983万方米实际面积12058方米批准建筑面积14113万方米实际建筑面积15240万方米
4建设规模巨
兴花园占65万方米建筑面积80万方米建设期1997年直2005年跨越8年头次金山花苑沁苑山庄分占15万方米建筑面积23万方米
5资金源渠道
村委会农村治组织没量资金投入开发采吸收社会游资进行开发形式三种：村委会组织项目指挥部开发收益行政村享通项目建筑单位垫资建设方式房屋售出支付建筑施工关款项予定利息补偿万寿村沁苑山庄金山花苑二土卖资金实力企业万丰苑收取土款675万元万寿商贸中心收取土款240万元三行政村部分干部投资成立营实体该实体承包开发兴花园兴卫村干部投
资7投资成立南京海派商贸限责公司缴兴卫村311亿元取65万方米开发权
6税收收入流失严重
21项目仅6项目预收房款申报缴纳营业税项目均未缴纳税收目前已收房款6564365万元计算少缴营业税152989万元根南京市集体土房产开发遗留问题处置工作组2004年4号文件规定红山区部分整体通审查12项目通补办手续应缴纳营业税56180×52809万元
四关税收征建议
根调查情况认：
1集体土建房外销售行行否符合房产理法土理法等法律规范行完全符合营业税暂行条例规定 销售动产销售建筑物土附着物征税范围应征收营业税
2纳税体销售动产体企业（南京海派商贸限责公司等）济组织（万寿村委会）济实体发生应税行获应税收入然成纳税
3课税象该建筑物合法性没影响外出售获取济利益纳税体销售合法建筑物获取济收入征税没改变否符合法律规范性质
建议该行应该征税仅应征收销售动产营业税应加强企业税征（企业应机构缴纳）
情况特汇报
红山税务分局
2004年11月15日
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红山税务分局集体土开发建设调查
根市局工作布置进步调查解红山区集体土开发建设情况纳税情况局2004年11月全区范围1997年立项集体土开发项目进行全面调查现调查情况汇报
调查总体情况
调查全区1997年立项集体土开发项目21截止调查结束工程已完工13计划投资额200072万元已实际完成投资额220692万元实际占面积实际建筑面积分12057984方米152397288方米截止调查结束已销售面积57751987方米实现销售收入6564365万元中6项目已申报纳税175229万元
二具体调查容
1开发形式开发形式村镇村镇成立开发企业开发建设中村镇委托外开发企业开发项目6
2开发项目审批情况：集体土开发均通区计划济委员会批准项目农民中心村复建房××项目配套生活区××项目配套设施农村老师集资建房名义立项
3开发项目土源调查调查21项目部分集体土中八卦洲69亩块二桥拆迁安置国土均集体土开发建设未规定征国根南京市集体土房产开发遗留问题处置工作组2004年4号文件规定红山区部分通审查2项目整体通审查10项目补办规划手续
4房屋销售象：调查目前调查21项目立项安置农民目前实际情况销售象均非农民非农民销售约占60项目销售象非农民
5开发单位资质：调查具体开发单位具备开发资质5项目余均村镇村镇企业名义开发建设具备房产开发资质
6领取销售许证情况：目前21项目均未领取销售许证
7否办理土权证房屋产权证目前根南京市集体土房产开发遗留问题处置工作组2004年4号文件规定红山区部分通审查2项目整体通审查10项目补办规划手续补办手续购房者办理相应土权证房屋产权证项目法办理两证
8销售收入申报纳税情况目前21项目已实现销售收入6564365万元已申报销售收入350458万元缴纳销售动产营业税175229万元
三集体土开发特点存问题
1项目手续规范属非法占非法开发
21项目均农民中心村复建房××项目配套生活区××项目配套设施农村老师集资建房等名义区计委立项实际途中真正农民复建房仅占40左右余均外销售未取合法手续年受市国土部门次整改通知处罚
2谓商品房合法证件未取合法手续开发项目商品房销售（预售）许证法办理国土权证房屋产权证
3占土实际建筑面积均超实际批准面积
21项目区计委批准面积11983万方米实际面积12058方米批准建筑面积14113万方米实际建筑面积15240万方米
4建设规模巨
兴花园占65万方米建筑面积80万方米建设期1997年直2005年跨越8年头次金山花苑沁苑山庄分占15万方米建筑面积23万方米
5资金源渠道
村委会农村治组织没量资金投入开发采吸收社会游资进行开发形式三种：村委会组织项目指挥部开发收益行政村享通项目建筑单位垫资建设方式房屋售出支付建筑施工关款项予定利息补偿万寿村沁苑山庄金山花苑二土卖资金实力企业万丰苑收取土款675万元万寿商贸中心收取土款240万元三行政村部分干部投资成立营实体该实体承包开发兴花园兴卫村干部投
资7投资成立南京海派商贸限责公司缴兴卫村311亿元取65万方米开发权
6税收收入流失严重
21项目仅6项目预收房款申报缴纳营业税项目均未缴纳税收目前已收房款6564365万元计算少缴营业税152989万元根南京市集体土房产开发遗留问题处置工作组2004年4号文件规定红山区部分整体通审查12项目通补办手续应缴纳营业税56180×52809万元
四关税收征建议
根调查情况认：
1集体土建房外销售行行否符合房产理法土理法等法律规范行完全符合营业税暂行条例规定 销售动产销售建筑物土附着物征税范围应征收营业税
2纳税体销售动产体企业（南京海派商贸限责公司等）济组织（万寿村委会）济实体发生应税行获应税收入然成纳税
3课税象该建筑物合法性没影响外出售获取济利益纳税体销售合法建筑物获取济收入征税没改变否符合法律规范性质
建议该行应该征税仅应征收销售动产营业税应加强企业税征（企业应机构缴纳）
情况特汇报
红山税务分局
2004年11月15日
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