新华世纪园市场报告
目录
第章 长宁区房产市场概况
价位分布
二楼盘板块分布
三房产市场总体化态势分析
第二章 案处区域环境
区域市场总体化态势分析
二周边案基情况较分析
三周边案价格较分析
四周边案面积较分析
五周边案房型较分析
六周边案化情况较分析
七项目SWOT分析
八区域客源分析
九区域客源分析
第章 长宁区房产市场概况
长宁区九五期间区进行量危棚简屋改造工作基解决均4方米困难住房问题住宅竣工面积达480万方米公寓花园职工住宅统计象房屋成套率超80十五期间重点移优化住宅建设走中高档路线建造21世纪海市民适房重点建设两线两区两线——天山路线长宁路线总建筑量超120万方米两区——占70公顷古北二区虹桥高级墅天山路线建成拥住宅品质外交通环境质量公服务设施组合优势新世纪示范居住区规模达120万方米左右长宁路遵义路古北路段旧区改造基规模50万方米长宁路干道环线交通托成成熟居住区古北区二区规模50万方米现古北新区构成新古北涉外居住区虹桥高级墅区位西郊宾馆西侧核心区占100公顷建成规模环境优豪宅区
价位分布
截年5月底长宁区楼盘144中含墅24目前尚销售中127楼盘17已基发售采出租形式市场出现区楼盘中高档楼盘价位集中50007000元米范围该价位站总体433价位30005000元米中档楼盘超7000元米高档楼盘占份额差分283276区域仅楼盘低3000元米区房产整海市区范围档次较高
二楼盘板块分布
区域划分7板块：新华路板块古北新区板块虹桥路板块中山公园板块天山路板块仙霞路板块新泾区板块
板块
占长宁区楼盘总数百分（）
新华路
26
天山路
6
新泾区
8
仙霞新村
26
古北区
14
中山公园
14
虹桥路
22
区域楼盘价位基离市中心距离较环高架区域环高架外区域降低环线楼盘均价6500元左右环线外楼盘均价降低6100元左右
虹桥路古北区新华路三板块区高价位楼盘墅聚集区三板块均价7000元米虹桥路板块集中区绝数墅占区墅份额三分二古北高档公寓价位5000元米售楼盘中高7000元米占60古北公寓已成成熟出租区涉外租赁非常活跃已建成楼盘供租赁房源
北侧中山公园（长宁路周边）天山路仙霞新村楼盘数量占总体30价位50006000元米间中档住宅区聚集段新泾区盘量价位偏低均价4000元左右该区理位置较偏基础设施配套相较弱关
三房产市场总体化态势分析
目
目希通海整房产市场供需产品形态销售价格供量销售率等分析出海房产市场目前基建筑供需态势判断市场势基础时终价格定位提供较说服力参
房产市场总体分析
1）房产市场需求览表
购房总价
4060万元
6080万元
80万元
需求例
38
32
需求强烈（环线）
房型面积
6080方米
80120方米
130方米
需求例
7
6535
7
建筑类型
层
高层
高层
需求例
772
223
5
区配套
区环境
区车位
区会
需求例
628
539
314
2） 产品形态分析
目前房产市场新开楼盘呈现出清新简约建筑风格时区绿化设计已强调高绿化率升华追求然美景生活意境相协调
3） 销售价格分析
统计分析年市新开楼盘普遍采取产品策略身开发项目力求完美希目标客户展示符合目前需求产品（包括房型格局居住环境配套设施等）时价格制定采取质定价策略少采奇货居高价策略低价价格诱饵策略中难出价格杠杆原理里充分发挥发展商价格制定合理否直接影响发展商预期销售目标进影响发展商短时间段获取利润性
4） 力房型分析
时购房力正高收入群体中等收入群体转变购房者均单位购房面积没降呈逐年升趋势相购房者三房青睐程度选择例增加年新开楼盘三房户型例已二房户型例相三房面积130方米左右二房面积100方米左右着海房产市场购买需求进步提升预计年三房户型需求例会增加三房面积会分化130方米三房例会逐渐增加
第二章 案处区域环境
案位新华路西端凯旋路相邻新华路国宾道馆墅该条道路该路典雅幽静感觉海市民心目中条较高级路段新华路整条道路印象非头位致体东端西端呈逐渐衰减态势东端淮海西路海影城相邻新华路黄金段西段优势逐渐减弱案然处新华路段优势相较
案附生活设施较齐全附商店超市娱乐设施众银行邮局周边果需医光华医院附
区域文化氛围较浓厚幸福路学新华学复旦中学建青实验学校东华学海交通学等距案远特东华学海交全国重点学高知名度海交更仅国国际定影响
区域交通状况较良案轻轨明珠线延安西路站公交线路众：48路（连云路——延安西路——海动物园）57路（铜仁路——凯旋路——龙柏新村）72路（日晖新村——凯旋路——天山支路）113路（西区汽车站——凯旋路——海火车站）126路（虹桥路加华商业中心——凯旋路——新开河仪电招商市场）309路（公兴路——仙霞路）311路（十六浦——凯旋路——北新泾镇）320路（延安东路外滩——凯旋路——天山路）328路（海火车站——凯旋路——海动物园）519路（安化路凯旋路——航华新村）806路（中山南路——香花桥——虹桥国际机场）808路（金钟路——安路——海体育馆）840路（海体育馆——新华路——华新村）855路（新泾八村——长路911路（老西门——凯旋路——万科城市花园）
区域市场总体化态势分析
目
必里通针案处区域（新华路线）方面纳分析作确立案市场销售定价参基准时帮助确立解目标消费群体特性样助区定位通目标消费群体案区域商建配套设施竞争案整体规划等分析规划案区会区配套等方面设置（避免重复建设）外通栏分析确立案诉求象
1 区域市场评估
作案辐射区域徐汇区房产市场举动影响案2001年徐汇区根市府总体规划作出惊决定建造单价低4000元方米商品住宅持续发展综合区概念心意造区规模容积率低环境优美高级住宅区案作徐汇区辐射区域加交通位置优越条件（位案轻轨凯旋路站正徐家汇形成两点线互动格局）外受徐家汇整体房价制约相部分消费者会转案区域寻找适合房源时根相关材料统计分析目前市场倾购买高层消费者呈逐渐升趋势势必会案吸引相部分意客源
二 周边案基情况较分析
案名
基面积(米)
建筑面积
容积率
楼层
绿化率()
申亚新华府
11380
39400
297
高层高层
31
代新华
13000
47000
361
高层
36
新华名邸
15000
46000
307
高层
35
晶采名厦
2500
18000
7
高层
60
香榭苑
8098
28000
346
高层
35
佳达新苑
9700
28000
28
高层层
32
淮海新公馆
8521
44882
527
高层
42
淮海新名门
8000
19040
238
高层
50
分析说明：
1． 区域位海老市区发展历史较悠久建筑密度导致该区域区规模偏基10000米左右晶采名厦基面积2500米楼盘中基面积新华名邸达15000米
2． 楼盘般高层高层中高层高层层区域极少见
3． 该区域基高层高层楼盘容积率较高般3左右晶采名厦容积率达7
4． 区域基面积部分楼盘绿化率高列8楼盘中5楼盘绿化率未超40目前海市部分楼盘区绿化率已超40见该区域部分楼盘绿化率偏低楼盘容积率偏高消化利素特意增绿化率晶采名厦容积率然高绿化率高达60
三周边案价格较分析
案名
单价范围(元米)
均价(元米)
总价范围(万)
力总价(万)
申亚新华府
57007800
7000
63313
150
代新华
54007200
6000
70160
80
新华名邸
48806500
5600
4783
5060
晶采名厦
800010000
9000
70200
100
香榭苑
55006900
6400
53170
70110
佳达新苑
48007086
5800
47162
5090
淮海新公馆
67009300
7500
76167
100
淮海新名门
55007200
6400
63175
90
分析较：
1． 区域位市中心较段决定该区域楼盘价位普遍较高均价新华名邸低达5600元米高晶采名厦9000元米
2． 该区域价位般呈样分布新华路越东价位越高果新华路两侧越新华路价位越高新华路东西东端淮海西路属海市民普遍认高级段晶采名厦淮海新公馆均价列楼盘中高两处位置正位新华路淮海西路相交段佳达新苑离区域黄金交叉点（新华路淮海西路）较远代新华新华名邸位新华路中段离新华路距离加两楼盘低价吸引客户述三楼盘价位区域低
3． 申亚新华府位新华路西段属新华路相较差段该楼盘价位应较低该楼盘显然定位高档次楼盘层高做305米建会（该区域会楼盘）附赠型中央空调家庭容积式热水器目前该盘均价7000元米区域中段价位背离楼盘
4． 均价区域楼盘分两种情况：定位较高楼盘均价750010000元米定位相较低楼盘均价定60006500元米
5． 该区域力总价呈现样情况：区域高价位楼盘力总价100万左右区域中价位楼盘70万左右
6． 关统计资料显示年国商品房空置量已超1亿米年中该项指标年呈增加趋势海商品房开发量较区未导致供明显求状况引起房价变化点应引起重视
四周边案面积较分析
案名
面积范围(米)
力面积(米)
申亚新华府
103313
190212
代新华
91136
120130
新华名邸
64130
100
晶采名厦
83195
香榭苑
96260
107165
佳达新苑
90240
97147
淮海新公馆
114186
140158
淮海新名门
110250
140150
分析说明：
1． 区域楼盘力面积范围跨度较97212米进行细分发现中规律高档次楼盘力面积般140150米中档次楼盘力面积100130米
2． 新华名邸代新华力面积区域中分100米120130米定位中等收入士淮海新公馆淮海新名门力面积相仿140150米左右显然定位高等收入士中中层士申亚新华府力面积区域中达190212米客户定位高等收入士中中层士
五周边案房型较分析
案名
房型
力房型
申亚新华府
二房三房四房复式
三房
代新华
二房三房四房复式
三房
新华名邸
房二房三房复式
二房三房
晶采名厦
房二房三房
二房三房
香榭苑
二房三房四房复式
三房四房
佳达新苑
二房三房
三房
淮海新公馆
二房三房复式
三房
淮海新名门
二房三房复式
三房
分析说明：
1． 房区域中极少见仅新华名邸晶采名厦房非力房型
2． 区域部分楼盘力房型三房少数楼盘二房四房作力房型新华名邸晶采名厦力房型中二房香榭苑力房型中四房
3． 复式房然区域中力房型区域客户层次较高复式房定需求区域部分楼盘复式房
六周边案化情况较分析
案名
公开日期
销售率
申亚新华府
2001．5．18
3
代新华
2000
80
新华名邸
2000．4
98
晶采名厦
2000．1
95
香榭苑
2000．4
80
佳达新苑
2000．6
30
淮海新公馆
2000．5．1
95
淮海新名门
2000．6．8
95
分析说明：
1． 目前止区域部分楼盘销售情况较达80楼盘已达95少数楼盘化率较低申亚新华府佳达新苑
2． 新华名邸然新华路佳位置采取低价策略销售情况良目前已达98晶采名厦处较黄金段该楼盘高品位作卖点理位置优势卖点受客户认销售率达95香榭苑诉求闹中取静价位客户较吸引力该盘销售情况较目前达80淮海新公馆淮海新名门处理位置优越加定价位较合理楼盘化率较高目前已达95
3． 区域中少数楼盘销售抗性较例申亚新华府该盘销售已两月仅销掉6套房子销售率3分析发现该楼盘处段新华路较差段发展商通提高楼盘品质采取促销手段（附赠型中央空调家庭容积式热水器）拉升价位均价定7000元米显然该价位未客户认申亚新华府力面积定200米左右明显偏方面导致申亚新华府市场抗性幅增加该盘销售情况佳情理中申亚新华府紧项目项目竞争案申亚新华府策划失败处应引起高度重视引鉴
七项目SWOT分析
项目分析（宗）
优势：1区域位置优越 劣势：1轻轨运行噪音污染
2交通便捷 2区东北面环境较差
3公建商业设施齐全 3区东南角幢联体公房
4良居住环境 存破坏区整体
5案区域占面积 形象门选置样性
6市场知名度 4区建筑密度碍局部
机会：1房型面积较合理合理 威胁：1发展商身定位失误
制定销售价格前提 2周边竞争手价格优势
通单元总价控制 3入市时机选择
助新华路知名度形成 4销售价格定位合理否
热销
2托东华学兴建综合型体
育场馆利条件（位新
华路隧道方案西南面）
SWOT分析中四象限出：
案项目优势较明显劣势造成影响容忽视特周边旧房棚户形象机会选择具体表现项目客户定位入市时机等细节握
八 区域客源分析
（）年龄分
1． 青年
区域楼盘价位普遍较高青年工作时间长积蓄般承受区域较高价位区域购买楼盘年轻族极少
2． 中年
该年龄段购房族区域力客源工作时间较久相积蓄该区域楼盘购买力特事业成士
3． 老年
济收入老年相济实力老年心理说具种怀旧心理太愿意搬离原先住区域购房消费者中部分老年老年购房目居住子女购房者作投资
（二） 收入分
1． 月收入低5000元月
该收入阶层区域楼盘较抗性果想购房般会选择里选择房价相较低区域
2． 月收入5000元月——8000元月
该阶层士力购买区域商品房选择象区域中价位相较低楼盘者价位较高楼盘中房型
3． 月收入高8000元月
该收入段消费群区域中高价位楼盘消费群区域价位相较低楼盘购房者中样购房族般购买房型复式房
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新华世纪园市场报告
目录
第章 长宁区房产市场概况
价位分布
二楼盘板块分布
三房产市场总体化态势分析
第二章 案处区域环境
区域市场总体化态势分析
二周边案基情况较分析
三周边案价格较分析
四周边案面积较分析
五周边案房型较分析
六周边案化情况较分析
七项目SWOT分析
八区域客源分析
九区域客源分析
第章 长宁区房产市场概况
长宁区九五期间区进行量危棚简屋改造工作基解决均4方米困难住房问题住宅竣工面积达480万方米公寓花园职工住宅统计象房屋成套率超80十五期间重点移优化住宅建设走中高档路线建造21世纪海市民适房重点建设两线两区两线——天山路线长宁路线总建筑量超120万方米两区——占70公顷古北二区虹桥高级墅天山路线建成拥住宅品质外交通环境质量公服务设施组合优势新世纪示范居住区规模达120万方米左右长宁路遵义路古北路段旧区改造基规模50万方米长宁路干道环线交通托成成熟居住区古北区二区规模50万方米现古北新区构成新古北涉外居住区虹桥高级墅区位西郊宾馆西侧核心区占100公顷建成规模环境优豪宅区
价位分布
截年5月底长宁区楼盘144中含墅24目前尚销售中127楼盘17已基发售采出租形式市场出现区楼盘中高档楼盘价位集中50007000元米范围该价位站总体433价位30005000元米中档楼盘超7000元米高档楼盘占份额差分283276区域仅楼盘低3000元米区房产整海市区范围档次较高
二楼盘板块分布
区域划分7板块：新华路板块古北新区板块虹桥路板块中山公园板块天山路板块仙霞路板块新泾区板块
板块
占长宁区楼盘总数百分（）
新华路
26
天山路
6
新泾区
8
仙霞新村
26
古北区
14
中山公园
14
虹桥路
22
区域楼盘价位基离市中心距离较环高架区域环高架外区域降低环线楼盘均价6500元左右环线外楼盘均价降低6100元左右
虹桥路古北区新华路三板块区高价位楼盘墅聚集区三板块均价7000元米虹桥路板块集中区绝数墅占区墅份额三分二古北高档公寓价位5000元米售楼盘中高7000元米占60古北公寓已成成熟出租区涉外租赁非常活跃已建成楼盘供租赁房源
北侧中山公园（长宁路周边）天山路仙霞新村楼盘数量占总体30价位50006000元米间中档住宅区聚集段新泾区盘量价位偏低均价4000元左右该区理位置较偏基础设施配套相较弱关
三房产市场总体化态势分析
目
目希通海整房产市场供需产品形态销售价格供量销售率等分析出海房产市场目前基建筑供需态势判断市场势基础时终价格定位提供较说服力参
房产市场总体分析
1）房产市场需求览表
购房总价
4060万元
6080万元
80万元
需求例
38
32
需求强烈（环线）
房型面积
6080方米
80120方米
130方米
需求例
7
6535
7
建筑类型
层
高层
高层
需求例
772
223
5
区配套
区环境
区车位
区会
需求例
628
539
314
2） 产品形态分析
目前房产市场新开楼盘呈现出清新简约建筑风格时区绿化设计已强调高绿化率升华追求然美景生活意境相协调
3） 销售价格分析
统计分析年市新开楼盘普遍采取产品策略身开发项目力求完美希目标客户展示符合目前需求产品（包括房型格局居住环境配套设施等）时价格制定采取质定价策略少采奇货居高价策略低价价格诱饵策略中难出价格杠杆原理里充分发挥发展商价格制定合理否直接影响发展商预期销售目标进影响发展商短时间段获取利润性
4） 力房型分析
时购房力正高收入群体中等收入群体转变购房者均单位购房面积没降呈逐年升趋势相购房者三房青睐程度选择例增加年新开楼盘三房户型例已二房户型例相三房面积130方米左右二房面积100方米左右着海房产市场购买需求进步提升预计年三房户型需求例会增加三房面积会分化130方米三房例会逐渐增加
第二章 案处区域环境
案位新华路西端凯旋路相邻新华路国宾道馆墅该条道路该路典雅幽静感觉海市民心目中条较高级路段新华路整条道路印象非头位致体东端西端呈逐渐衰减态势东端淮海西路海影城相邻新华路黄金段西段优势逐渐减弱案然处新华路段优势相较
案附生活设施较齐全附商店超市娱乐设施众银行邮局周边果需医光华医院附
区域文化氛围较浓厚幸福路学新华学复旦中学建青实验学校东华学海交通学等距案远特东华学海交全国重点学高知名度海交更仅国国际定影响
区域交通状况较良案轻轨明珠线延安西路站公交线路众：48路（连云路——延安西路——海动物园）57路（铜仁路——凯旋路——龙柏新村）72路（日晖新村——凯旋路——天山支路）113路（西区汽车站——凯旋路——海火车站）126路（虹桥路加华商业中心——凯旋路——新开河仪电招商市场）309路（公兴路——仙霞路）311路（十六浦——凯旋路——北新泾镇）320路（延安东路外滩——凯旋路——天山路）328路（海火车站——凯旋路——海动物园）519路（安化路凯旋路——航华新村）806路（中山南路——香花桥——虹桥国际机场）808路（金钟路——安路——海体育馆）840路（海体育馆——新华路——华新村）855路（新泾八村——长路911路（老西门——凯旋路——万科城市花园）
区域市场总体化态势分析
目
必里通针案处区域（新华路线）方面纳分析作确立案市场销售定价参基准时帮助确立解目标消费群体特性样助区定位通目标消费群体案区域商建配套设施竞争案整体规划等分析规划案区会区配套等方面设置（避免重复建设）外通栏分析确立案诉求象
1 区域市场评估
作案辐射区域徐汇区房产市场举动影响案2001年徐汇区根市府总体规划作出惊决定建造单价低4000元方米商品住宅持续发展综合区概念心意造区规模容积率低环境优美高级住宅区案作徐汇区辐射区域加交通位置优越条件（位案轻轨凯旋路站正徐家汇形成两点线互动格局）外受徐家汇整体房价制约相部分消费者会转案区域寻找适合房源时根相关材料统计分析目前市场倾购买高层消费者呈逐渐升趋势势必会案吸引相部分意客源
二 周边案基情况较分析
案名
基面积(米)
建筑面积
容积率
楼层
绿化率()
申亚新华府
11380
39400
297
高层高层
31
代新华
13000
47000
361
高层
36
新华名邸
15000
46000
307
高层
35
晶采名厦
2500
18000
7
高层
60
香榭苑
8098
28000
346
高层
35
佳达新苑
9700
28000
28
高层层
32
淮海新公馆
8521
44882
527
高层
42
淮海新名门
8000
19040
238
高层
50
分析说明：
1． 区域位海老市区发展历史较悠久建筑密度导致该区域区规模偏基10000米左右晶采名厦基面积2500米楼盘中基面积新华名邸达15000米
2． 楼盘般高层高层中高层高层层区域极少见
3． 该区域基高层高层楼盘容积率较高般3左右晶采名厦容积率达7
4． 区域基面积部分楼盘绿化率高列8楼盘中5楼盘绿化率未超40目前海市部分楼盘区绿化率已超40见该区域部分楼盘绿化率偏低楼盘容积率偏高消化利素特意增绿化率晶采名厦容积率然高绿化率高达60
三周边案价格较分析
案名
单价范围(元米)
均价(元米)
总价范围(万)
力总价(万)
申亚新华府
57007800
7000
63313
150
代新华
54007200
6000
70160
80
新华名邸
48806500
5600
4783
5060
晶采名厦
800010000
9000
70200
100
香榭苑
55006900
6400
53170
70110
佳达新苑
48007086
5800
47162
5090
淮海新公馆
67009300
7500
76167
100
淮海新名门
55007200
6400
63175
90
分析较：
1． 区域位市中心较段决定该区域楼盘价位普遍较高均价新华名邸低达5600元米高晶采名厦9000元米
2． 该区域价位般呈样分布新华路越东价位越高果新华路两侧越新华路价位越高新华路东西东端淮海西路属海市民普遍认高级段晶采名厦淮海新公馆均价列楼盘中高两处位置正位新华路淮海西路相交段佳达新苑离区域黄金交叉点（新华路淮海西路）较远代新华新华名邸位新华路中段离新华路距离加两楼盘低价吸引客户述三楼盘价位区域低
3． 申亚新华府位新华路西段属新华路相较差段该楼盘价位应较低该楼盘显然定位高档次楼盘层高做305米建会（该区域会楼盘）附赠型中央空调家庭容积式热水器目前该盘均价7000元米区域中段价位背离楼盘
4． 均价区域楼盘分两种情况：定位较高楼盘均价750010000元米定位相较低楼盘均价定60006500元米
5． 该区域力总价呈现样情况：区域高价位楼盘力总价100万左右区域中价位楼盘70万左右
6． 关统计资料显示年国商品房空置量已超1亿米年中该项指标年呈增加趋势海商品房开发量较区未导致供明显求状况引起房价变化点应引起重视
四周边案面积较分析
案名
面积范围(米)
力面积(米)
申亚新华府
103313
190212
代新华
91136
120130
新华名邸
64130
100
晶采名厦
83195
香榭苑
96260
107165
佳达新苑
90240
97147
淮海新公馆
114186
140158
淮海新名门
110250
140150
分析说明：
1． 区域楼盘力面积范围跨度较97212米进行细分发现中规律高档次楼盘力面积般140150米中档次楼盘力面积100130米
2． 新华名邸代新华力面积区域中分100米120130米定位中等收入士淮海新公馆淮海新名门力面积相仿140150米左右显然定位高等收入士中中层士申亚新华府力面积区域中达190212米客户定位高等收入士中中层士
五周边案房型较分析
案名
房型
力房型
申亚新华府
二房三房四房复式
三房
代新华
二房三房四房复式
三房
新华名邸
房二房三房复式
二房三房
晶采名厦
房二房三房
二房三房
香榭苑
二房三房四房复式
三房四房
佳达新苑
二房三房
三房
淮海新公馆
二房三房复式
三房
淮海新名门
二房三房复式
三房
分析说明：
1． 房区域中极少见仅新华名邸晶采名厦房非力房型
2． 区域部分楼盘力房型三房少数楼盘二房四房作力房型新华名邸晶采名厦力房型中二房香榭苑力房型中四房
3． 复式房然区域中力房型区域客户层次较高复式房定需求区域部分楼盘复式房
六周边案化情况较分析
案名
公开日期
销售率
申亚新华府
2001．5．18
3
代新华
2000
80
新华名邸
2000．4
98
晶采名厦
2000．1
95
香榭苑
2000．4
80
佳达新苑
2000．6
30
淮海新公馆
2000．5．1
95
淮海新名门
2000．6．8
95
分析说明：
1． 目前止区域部分楼盘销售情况较达80楼盘已达95少数楼盘化率较低申亚新华府佳达新苑
2． 新华名邸然新华路佳位置采取低价策略销售情况良目前已达98晶采名厦处较黄金段该楼盘高品位作卖点理位置优势卖点受客户认销售率达95香榭苑诉求闹中取静价位客户较吸引力该盘销售情况较目前达80淮海新公馆淮海新名门处理位置优越加定价位较合理楼盘化率较高目前已达95
3． 区域中少数楼盘销售抗性较例申亚新华府该盘销售已两月仅销掉6套房子销售率3分析发现该楼盘处段新华路较差段发展商通提高楼盘品质采取促销手段（附赠型中央空调家庭容积式热水器）拉升价位均价定7000元米显然该价位未客户认申亚新华府力面积定200米左右明显偏方面导致申亚新华府市场抗性幅增加该盘销售情况佳情理中申亚新华府紧项目项目竞争案申亚新华府策划失败处应引起高度重视引鉴
七项目SWOT分析
项目分析（宗）
优势：1区域位置优越 劣势：1轻轨运行噪音污染
2交通便捷 2区东北面环境较差
3公建商业设施齐全 3区东南角幢联体公房
4良居住环境 存破坏区整体
5案区域占面积 形象门选置样性
6市场知名度 4区建筑密度碍局部
机会：1房型面积较合理合理 威胁：1发展商身定位失误
制定销售价格前提 2周边竞争手价格优势
通单元总价控制 3入市时机选择
助新华路知名度形成 4销售价格定位合理否
热销
2托东华学兴建综合型体
育场馆利条件（位新
华路隧道方案西南面）
SWOT分析中四象限出：
案项目优势较明显劣势造成影响容忽视特周边旧房棚户形象机会选择具体表现项目客户定位入市时机等细节握
八 区域客源分析
（）年龄分
1． 青年
区域楼盘价位普遍较高青年工作时间长积蓄般承受区域较高价位区域购买楼盘年轻族极少
2． 中年
该年龄段购房族区域力客源工作时间较久相积蓄该区域楼盘购买力特事业成士
3． 老年
济收入老年相济实力老年心理说具种怀旧心理太愿意搬离原先住区域购房消费者中部分老年老年购房目居住子女购房者作投资
（二） 收入分
1． 月收入低5000元月
该收入阶层区域楼盘较抗性果想购房般会选择里选择房价相较低区域
2． 月收入5000元月——8000元月
该阶层士力购买区域商品房选择象区域中价位相较低楼盘者价位较高楼盘中房型
3． 月收入高8000元月
该收入段消费群区域中高价位楼盘消费群区域价位相较低楼盘购房者中样购房族般购买房型复式房
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