全国住宅区智化系统示范工
程建设点技术导(试行稿）
1总
101示范工程总体目标实施原
促进住宅建设科技进步提高住宅功质量采先进适高新技术推动住宅产业现代化进程建设部总结2000年康型城乡住宅科技产业工程项目工作验基础拟2000年起五年左右时间组织实施全国住宅区智化系统示范工程（简称示范工程）总体目标：通采现代信息传输技术网络技术信息集成技术进行精密设计优化集成精心建设工程示范提高住宅高新技术含量居住环境水适应21世纪现代居住生活需求
示范工程建设实施原：
1必须符合国家信息化建设方针政策方总体规划建设求
2应省级建设行政部门指导民政府领导进行
3示范工程等级标准应拟建住宅区定位住宅性等级标准基适应
4示范工程规划设计建设应住宅区规划设计建设步进行
5示范工程规划设计建设必须遵循国家方统标准规范
6示范工程部品应采集约化生产相互匹配产品设备进行现场精密组装
7示范工程必须实行严格质量监控达国家统规定验收标准提高工程优良品率创优质工程
8成片开发建设区智化建设必须纳入住宅开发建设全程实行统规划设计建造
9示范工程建设应推广应适度超前先进适优化集成成套技术体系设备体系
10示范工程建设应推进信息资源享促进国住宅信息设备软件产业发展
102示范工程分类
类型居住象建设标准住宅区合理配置智化系统建设示范工程功求技术含量济合理性等素综合考虑划分：星级（普型符号
★）二星级（提高型符号★★）三星级（超前型符号★★★）三种类型
103示范工程建设求
示范工程建设应符合文明居住环境求采先进适智化成套集成技术提高居住区安全性适性物业理水建设部门指导通示范工程建设鼓励住宅信息集成企业产品设备开发企业积极参住宅产业现代化工作发展新兴住宅信息产业
1建立完善住宅智化工程质量保障体系
1）住宅智化技术产品设备通优化集成成套设备质量审验
2）工程工业化装配化作业质量监控制度
3）工程质量综合评价制度
2实行住宅智化工程住宅区建设工程步建设
1）住宅智化工程住宅区建设实行统规划设计建造
2）住宅智化工程实行材料设备产品集成化生产发展国住宅信息产业
3）实行智化工程工业化装配化施工减少现场加工
3智化布线应符合开放性兼容性扩展性介质网络等求达布线简化安装方便技术济合理目标实现等级高水高质量高效益住宅智化技术系统
4积极推广应国家建设部正式推荐住宅智化新技术新材料新设备新产品
5提前做住宅物业智化理示范工程实施前应未物业智化理进行全面策划工程实施适时机超前介入做工程竣工物业智化理切准备工作工程交付前必须确保物业智化理安全准确运转
6建设三星级示范工程应物业理智化系统作住宅现代信息集成建造系统（HICIMS）中子系统超前纳入住宅区开发建设统规划设计施工理总体目标中
104住宅规划设计求
示范工程建设遵守述原外区规划设计尚应符合建设文明居住环境总体目标五保（科技含量确保厨卫设备配套装修次完住房改革兑现物业理达标标准灵活保适销）实施原具体求：
1规划设计水低国家2000年康型城乡住宅科技产业工程示范区规划设计导（简称导）规定
1）星级示范工程低示范区规划设计方案评审合格水
2）二星级示范工程低示范区规划设计方案评审良水
3）三星级示范工程低示范区规划设计方案评审优秀水
2工程综合验收标准低国家2000年康型城乡住宅科技产业工程综合成果验收量化指标体系（简称指标体系）规定具体求：
1）星级验收成果低指标体系合格标准
2）二星级验收成果低指标体系良标准
3）三星级验收成果低指标体系优秀标准
105住宅性认定求
示范工程竣工交付前必须进行商品住宅性认定（简称性认定）性认定必须执行建设部建住房[1999]114号文商品住宅性认定理办法（试行）建设部住宅产业化办公室[1999]21号文关实施商品住宅性认定理办法（试行）点意见商品住宅性认定评价方法等规定规划设计工程实施中贯彻具体求：
1星级示范工程性认定等级低商品住宅性认定A级
2二星级示范工程性认定等级低商品住宅性认定AA级
3三星级示范工程性认定等级低商品住宅性认定AAA级
2理规定
201 适范围
工程建设点技术导适批准列入全国住宅区智化技术示范工程住宅区批准列入示范工程住宅区规划设计建设理均应遵循工程建设点技术导项规定
住宅区智化系统相关产品设计开发必须遵守工程建设点技术导 规定外尚应符合国家现行关法规标准规定
202 组织理
示范工程建设部关省治区直辖市建设部门指导民政府领导设立指定专门机构负责踪理确保工程建设落实高水建成建设部住宅产业化办公室（简称部住宅办）受全国住宅区智化领导组（简称领导组）委托工程建设点技术导项规定负责组织实施职责：
1负责申请报告审查立项审批实施程中组织协调理工作
2方案设计阶段：组织专家行性研究报告区智化工程规划设计方案进行评审提出评审意见符合通条件报领导组批准正式发文列全国住宅区智化系统示范工程×××智化×星级示范区
3扩初设计阶段：组织专家参加方建设部门持召开扩初设计方案审查会保证研报告中技术方案实施
4施工中期阶段：组织专家进行中期检查重点保证智化工程区环境住宅工程科技含量落实工程质量达标
5工程验收阶段：方建设部门质检部门智化工程质量住宅工程质量验收合格开发建设单位报请部住宅办验收部住宅办适时组织专家进行综合验收验收成果报领导组审批
3示范工程功求
住宅区智化系统示范工程功求星级应分符合列求：
301 星级
1安全防范子系统
（1）出入口理周界防越报警
（2）闭路电视监控
（3）讲防盗门控
（4）住户报警
（5）巡更理
2信息理子系统
（1）安全防范系统实行监控
（2）远程抄收理IC卡
（3）车辆出入停车理
（4）供电设备公明电梯供水等设备监控理
（5）紧急广播背景音乐系统
（6）物业理计算机系统
3信息网络子系统
（1）实现述功科学合理布线
（2）户少两电话线两线电视插座
（3）建立线电视网
302 二星级
二星级应具备星级全部功外时安全防范子系统信息理子系统建设方面功技术水应较提升信息传输通道应采高速宽带数网作干网物业理计算机系统应配置局部网络供住户联网
303 三星级
三星级应具备二星级全部功中信息传输通道应采宽带光纤户接入网作干网实现交互式数字视频业务三星级住宅区智化系统建设条件应实施现代集成建造系统（HICIMS）技术物业理智化系统建设纳入整住宅区建设中作HICIMS工程中子系统时HICIMS系统考虑物业公司智化系统理运行模式实现先进性扩展性科学理
注：智化系统关防火煤气泄漏等涉消防安全问题应遵守国家关法规标准规范规定
4示范工程技术求
401系统结构
区物业理智化系统信息传输通道（采电话线线电视网高速宽带数网宽带光纤户接入网现场总线RS485总线等）物理集成台功理监控综合性系统CATV公交换网互联网等联网区部采种网络拓扑结构（树型结构星形结构混合形结构）区物业理智化系统总体框图图1示
图1住宅区物业理智化系统总体框图
402系统功
区物业理智化系统安全防范子系统信息理子系统信息网络子系统组成系统功框图图2示
图2住宅区物业理智化系统功框图
403系统硬件
1区物业理智化系统硬件信息网络计算机公设备计量仪表电子器材等系统硬件应具先进性避免短期技术陈旧造成整系统性高早淘汰
2充分考虑先进性时硬件系统应立足户整系统具体需求应优先选择先进适成熟技术限度发挥投资效益
3系统设备网络拓扑结构应具良开放性网络化目实现设备资源信息资源享计算机网络身应具开放性应提供标准接口户根需求系统进行拓展升级
4计算机网络选择相关产品选择先进性适性基础时考虑兼容性系统设备应优先选择根已国际标准设计生产标准化设备避免兼容性差造成系统难升级拓展
5着社会断发展进步住宅区物业理智化系统规模动化程 度会断扩提高户需求会断变化系统硬件应充分考虑未升级性
404系统软件
系统软件区物业理智化系统核心功坏直接关系整系统水系统软件包括：计算机网络操作系统应软件实时监控软件等
1系统软件应具高性安全性
2系统软件应操作方便采中文图形界面采媒体技术系统具处理声音图象力机环境适应层次住户物业公司员素质
3系统软件应符合国家行业标准国际标准便次升级支持新硬件产品
4系统软件应具扩充性
5示范工程实施细
501安全防范子系统
1出入口理周界防越报警系统
建立封闭式区加强出入口理防范区外闲杂员进入时防范非法翻越围墙栅栏示范工程应建立周界防越报警系统区安装探测器发生非法翻越时探测器立警情传送智化理中心中心电子图显示出翻越区域利保安员时准确处理功求：
（1）周界须全面设防盲区死角
（2）探测器抗良天气环境干扰力强
（3）防区划分适报警时准确定位
（4）报警中心具备语音警笛警灯提示
（5）中心通显示屏电子图识报警区域
（6）翻越区域现场报警时发出语音警笛警灯警告
（7）报警中心控制前端设备状态恢复
（8）夜间周界探灯联动报警时警情发生区域探灯动开启
（9）闭路电视监控系统联动报警时警情发生区域图动监控中心监视器中弹出
（10）进行报警中心报警状态报警时间记录
2闭路电视监控系统
闭路电视监控系统区通道重公建周界设置前端摄机图传送理中心中心整区进行实时监控记录中心理员充分解区动态功求：
（1）区出入口干道周界围墙栅栏停车场出入口重区域进行监视
（2）中心监视系统应采媒体视显示技术计算机控制理进行图记录
（3）报警信号摄机联锁控制录机摄机联锁控制
（4）系统周界防越报警系统联动进行图踪记录监控中心接报 警时监控中心图视屏立弹出报警相关摄机图信号
（5）视频失落设备障报警
（6）图动手动切换云台镜头遥控
（7）报警时报警类时间确认时间相关信息显示存储查询印
3讲防盗门系统
讲系统单元入口安装防盗门讲装置实现访客住户讲视讲住户遥控开启防盗门效防止非法员进入住宅楼功求：
（1）实现住户访客语音（语音图象）传输
（2）通室分机遥控开启防盗门电控锁
（3）门口机利密码钥匙感应卡开启防盗门锁
（4）高层住宅火灾报警情况动开启楼梯门锁
（5）高层住宅具群呼功旦灾情发生住户发出报警信号
4住户报警系统
住户报警系统保证住户住宅身财产安全通住宅门窗室部位安装种探测器进行昼夜监控监测警情时通住宅报警机传输智化理中心报警接收计算机接收机准确显示警情发生住户名称址遭受入侵方式等提示保安员迅速确认警情时赶赴现场确保住户身财产安全时住户通固定式紧急呼救报警系统便携式报警装置住宅发生抢劫案件病突发疾病时智化理中心呼救报警中心根情况迅速处警功求
（1）报警接收理中心部分该中心实现：
——监视记录入网户中心发送种事件：报警事件开关机报告障报告测试报告等
——步图显示：防范区图实时显示发生事件户区域位置
（2）处警功：
——记录报警发生时间点探头报警原
——记录处警程录音
——级处警单位转发警情
（3）信息理：
——录入修改印户信息统计查询户信息建立户医疗档案
——实时维护户撤布防信息测试信息
——接警处警方法警情性质查找统计种警情信息直方图统计显示种报警误报原动计算误报率辅助中心理降低误报
（4）住户报警器：
——需适合住宅性
——布撤防方法简单
——支持通讯格式
——电池欠压动现场语音提示中心报告
——动中心发送布防撤防报告
（5）探测器：
——需适合住宅性
——防范布置合理效
——安装隐蔽性强影响住宅环境
——时住宅安装医疗求助钮紧急安全求救钮报警系统相结合建立医疗护求助系统紧急安全求救系统
5保安巡更理系统
保安巡更理系统区区域重部位制定保安员巡更路线安装巡更站点保安巡更员携带巡更记录机需指定路线时间达巡更点进行记录记录信息传送智化理中心理员调阅印保安巡更员工作情况加强保安员理实现防技防结合功求：
（1）实现巡更路线设定修改
（2）实现巡更时间设定修改
（3）区重部位巡更路线安装巡更站点
（4）中心查阅印巡更员位时间工作情况
（5）巡更违规记录提示
502信息理子系统
1水电气热等表具远程抄收计量
水电气热等表远程抄收系统通采集抄收表数传送智化物业理中心实现户表数录入费计算印收费帐单相关数传送相应职部门避免入户抄表扰民读数误差IC卡计量系统通IC卡表具实现住户买卡水电气表具动计量扣卡中金额达计量收费目功求：
（1）水电气热等表具采IC 卡电子计量必须计量准确理
（2）水电气热等表具远传动抄收种数应时查询统计印整区表读数计费远传抄收系统中心实时检测系统运行状况进行障报警
2供电设备公明电梯供水等设备监控理
区排水变配电系统电梯等进行工作状态实时监测控制实现公设备优化理降低障率时利传感器技术网络通讯控制技术根然光亮度求采智开关方式定时动控制方式实现公明环境灯光动控制达优化整区灯光明延长灯具寿命节约源目功求：
（1）排水设备（水泵电控阀等相关设备）运行状态显示控制查询 障报警
（2）蓄水池（含消防水池）污水池水位高低检测
（3）饮蓄水池滤杀菌设备控制监视
（4）变配电设备状态显示控制查询 障报警
（5）电梯运行状态显示控制查询 障报警停电时紧急状况处理
（6）公明开启关闭时间设定
（7）公明控制回路开启设定
（8）灯光场景设定度调整
3车辆出入停车理系统
通区停车场出入口控制完成车辆进出收费效理功求：
（1）车辆进出存放时间记录查询
（2）外车辆收费理
（3）区车辆存放理
4紧急广播背景音乐
区广场中心绿组团绿道路交汇等处设置音箱音柱等放音设备理中心集中控制节假日日早晚特定时间播放音乐通遍布区音箱播放公通知科普知识娱乐节目等时发生紧急事件时作紧急广播强制切入功求：
（1）时播放音乐节目特定分区插入业务广播会议广播通知等
（2）火灾紧急事件发生时切换火灾报警广播紧急广播
5物业计算机理系统
硬件部分采计算机计算机局域网组成
软件部分高效便捷软件体系协调区居民物业理员物业服务员三者间关系物业理中房产住户服务公设施工程档案项费维修信息资料进行数采集传递加工存储计算等操作反映物业理种运行状况软件结构应网络基础实现信息享方便物业公司住户信息沟通应含功：
（1）房产理
（2）住户信息理查询
（3）设备理
（4）维修理
（5）住户投诉理
（6）保安理
（7）收费理
（8）物业公司部理
503信息网络子系统
信息网络子系统提供区信息传输通道目前发展迅速高科技领域
1星级求：
采种布线求科学合理济适
2二星级求：
（1）建立通达户区宽带数接入网络网络类型采列类型组合：光缆轴网（HFC）FTTx（x BFH光纤楼栋光纤楼层光纤户）高速数字户环路Xdsl（XAV等）类型数网络
（2）通述宽带数接入网络支持50住户户300Kbps行速率时高速接入骨干IP网具独立网络计费系统区外界具64Kbps数专线连接
（3）基IP协议物业信息理提供许住户访问区Web站点
3三星级求：
住宅区开发建设物业理实施现代信息集成技术（HICIMS）基求
（1）建立通达户区宽带光纤户接入网络住户综合提供2种基业务（普通电话高速数线电视）网络类型采三种类型组合：光缆轴电缆网（HFC）FTTx（xBFH光纤楼栋光纤楼层光纤户）高速数字户环路Xdsl（XAV等）
（2）基述宽带光纤户接入网提供业务质量（QoS）合格基MPEG2交互式数字视频业务支持数字视频广播次付费数字电视电子节目指南（EPG）等高级数字视频应
（3）住宅区智化系统作HICIMS重组成部分动态联盟企业必须符合HICIMS信息标准体系信息交换技术区智化系统开发程建模质量进度成控制进行研究确定分解方法控制方法控制点控制信息提取分析实现业智化系统开发程中质量进度成效监督控制
（4）实现住宅开发建设企业（住宅开发建设创新体系住宅工业化开发建设创新体系）体达动态联盟企业群关政府部门间实现基互联网异信息交换集成分系统中专业间信息数享统理住宅建设环节住宅产品供配网住宅产品数库间实现信息网络查询
（5）采符合住宅信息集成系统求商品化软件包括住宅建设动态联盟软件住宅建设方案施工图CAD软件住宅预售三维动画系统结构排水电气采暖通风概预算等专业CAD软件施工质量保证信息系统施工现场组织施工技术软件住宅开发建设提供支持
（6）实现开发建设企业体住宅产品供配系统住宅产品数库支撑完成住宅开发建设立项→勘察设计→施工（包括施工组织质量控制等）→性认定→房屋销售→物业理等住宅开发建设全程信息化理
（7）建设联接四系统（HICIMS）
1）计算机台：包括计算机网络硬件操作系统软件
2）软件支撑台：包括数库网络支撑软件应系统开发工具
3）应分系统：包括开发建设单位分系统住宅设计分系统住宅施工分系统性认定分系统物业理分系统
4）住宅产品信息支撑：包括住宅产品数库住宅产品供配系统
（8）系统建设三项求：
——系统覆盖面求应保证信息理信息集成种专业应软件工具覆盖住宅开发建设全生命周期环节提供技术支持
——系统集成度求信息集成性方面应满足两层次求业务环节部（住宅设计物业理等分系统）应实现统信息理数完全享业务环节间应实现信息相互传递保持数致性
——系统易构性求应确保信息系统具动态构造特点适应住宅开发建设动态联盟企业实施方式住宅开发建设项目根企业象构造系统
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程建设点技术导(试行稿）
1总
101示范工程总体目标实施原
促进住宅建设科技进步提高住宅功质量采先进适高新技术推动住宅产业现代化进程建设部总结2000年康型城乡住宅科技产业工程项目工作验基础拟2000年起五年左右时间组织实施全国住宅区智化系统示范工程（简称示范工程）总体目标：通采现代信息传输技术网络技术信息集成技术进行精密设计优化集成精心建设工程示范提高住宅高新技术含量居住环境水适应21世纪现代居住生活需求
示范工程建设实施原：
1必须符合国家信息化建设方针政策方总体规划建设求
2应省级建设行政部门指导民政府领导进行
3示范工程等级标准应拟建住宅区定位住宅性等级标准基适应
4示范工程规划设计建设应住宅区规划设计建设步进行
5示范工程规划设计建设必须遵循国家方统标准规范
6示范工程部品应采集约化生产相互匹配产品设备进行现场精密组装
7示范工程必须实行严格质量监控达国家统规定验收标准提高工程优良品率创优质工程
8成片开发建设区智化建设必须纳入住宅开发建设全程实行统规划设计建造
9示范工程建设应推广应适度超前先进适优化集成成套技术体系设备体系
10示范工程建设应推进信息资源享促进国住宅信息设备软件产业发展
102示范工程分类
类型居住象建设标准住宅区合理配置智化系统建设示范工程功求技术含量济合理性等素综合考虑划分：星级（普型符号
★）二星级（提高型符号★★）三星级（超前型符号★★★）三种类型
103示范工程建设求
示范工程建设应符合文明居住环境求采先进适智化成套集成技术提高居住区安全性适性物业理水建设部门指导通示范工程建设鼓励住宅信息集成企业产品设备开发企业积极参住宅产业现代化工作发展新兴住宅信息产业
1建立完善住宅智化工程质量保障体系
1）住宅智化技术产品设备通优化集成成套设备质量审验
2）工程工业化装配化作业质量监控制度
3）工程质量综合评价制度
2实行住宅智化工程住宅区建设工程步建设
1）住宅智化工程住宅区建设实行统规划设计建造
2）住宅智化工程实行材料设备产品集成化生产发展国住宅信息产业
3）实行智化工程工业化装配化施工减少现场加工
3智化布线应符合开放性兼容性扩展性介质网络等求达布线简化安装方便技术济合理目标实现等级高水高质量高效益住宅智化技术系统
4积极推广应国家建设部正式推荐住宅智化新技术新材料新设备新产品
5提前做住宅物业智化理示范工程实施前应未物业智化理进行全面策划工程实施适时机超前介入做工程竣工物业智化理切准备工作工程交付前必须确保物业智化理安全准确运转
6建设三星级示范工程应物业理智化系统作住宅现代信息集成建造系统（HICIMS）中子系统超前纳入住宅区开发建设统规划设计施工理总体目标中
104住宅规划设计求
示范工程建设遵守述原外区规划设计尚应符合建设文明居住环境总体目标五保（科技含量确保厨卫设备配套装修次完住房改革兑现物业理达标标准灵活保适销）实施原具体求：
1规划设计水低国家2000年康型城乡住宅科技产业工程示范区规划设计导（简称导）规定
1）星级示范工程低示范区规划设计方案评审合格水
2）二星级示范工程低示范区规划设计方案评审良水
3）三星级示范工程低示范区规划设计方案评审优秀水
2工程综合验收标准低国家2000年康型城乡住宅科技产业工程综合成果验收量化指标体系（简称指标体系）规定具体求：
1）星级验收成果低指标体系合格标准
2）二星级验收成果低指标体系良标准
3）三星级验收成果低指标体系优秀标准
105住宅性认定求
示范工程竣工交付前必须进行商品住宅性认定（简称性认定）性认定必须执行建设部建住房[1999]114号文商品住宅性认定理办法（试行）建设部住宅产业化办公室[1999]21号文关实施商品住宅性认定理办法（试行）点意见商品住宅性认定评价方法等规定规划设计工程实施中贯彻具体求：
1星级示范工程性认定等级低商品住宅性认定A级
2二星级示范工程性认定等级低商品住宅性认定AA级
3三星级示范工程性认定等级低商品住宅性认定AAA级
2理规定
201 适范围
工程建设点技术导适批准列入全国住宅区智化技术示范工程住宅区批准列入示范工程住宅区规划设计建设理均应遵循工程建设点技术导项规定
住宅区智化系统相关产品设计开发必须遵守工程建设点技术导 规定外尚应符合国家现行关法规标准规定
202 组织理
示范工程建设部关省治区直辖市建设部门指导民政府领导设立指定专门机构负责踪理确保工程建设落实高水建成建设部住宅产业化办公室（简称部住宅办）受全国住宅区智化领导组（简称领导组）委托工程建设点技术导项规定负责组织实施职责：
1负责申请报告审查立项审批实施程中组织协调理工作
2方案设计阶段：组织专家行性研究报告区智化工程规划设计方案进行评审提出评审意见符合通条件报领导组批准正式发文列全国住宅区智化系统示范工程×××智化×星级示范区
3扩初设计阶段：组织专家参加方建设部门持召开扩初设计方案审查会保证研报告中技术方案实施
4施工中期阶段：组织专家进行中期检查重点保证智化工程区环境住宅工程科技含量落实工程质量达标
5工程验收阶段：方建设部门质检部门智化工程质量住宅工程质量验收合格开发建设单位报请部住宅办验收部住宅办适时组织专家进行综合验收验收成果报领导组审批
3示范工程功求
住宅区智化系统示范工程功求星级应分符合列求：
301 星级
1安全防范子系统
（1）出入口理周界防越报警
（2）闭路电视监控
（3）讲防盗门控
（4）住户报警
（5）巡更理
2信息理子系统
（1）安全防范系统实行监控
（2）远程抄收理IC卡
（3）车辆出入停车理
（4）供电设备公明电梯供水等设备监控理
（5）紧急广播背景音乐系统
（6）物业理计算机系统
3信息网络子系统
（1）实现述功科学合理布线
（2）户少两电话线两线电视插座
（3）建立线电视网
302 二星级
二星级应具备星级全部功外时安全防范子系统信息理子系统建设方面功技术水应较提升信息传输通道应采高速宽带数网作干网物业理计算机系统应配置局部网络供住户联网
303 三星级
三星级应具备二星级全部功中信息传输通道应采宽带光纤户接入网作干网实现交互式数字视频业务三星级住宅区智化系统建设条件应实施现代集成建造系统（HICIMS）技术物业理智化系统建设纳入整住宅区建设中作HICIMS工程中子系统时HICIMS系统考虑物业公司智化系统理运行模式实现先进性扩展性科学理
注：智化系统关防火煤气泄漏等涉消防安全问题应遵守国家关法规标准规范规定
4示范工程技术求
401系统结构
区物业理智化系统信息传输通道（采电话线线电视网高速宽带数网宽带光纤户接入网现场总线RS485总线等）物理集成台功理监控综合性系统CATV公交换网互联网等联网区部采种网络拓扑结构（树型结构星形结构混合形结构）区物业理智化系统总体框图图1示
图1住宅区物业理智化系统总体框图
402系统功
区物业理智化系统安全防范子系统信息理子系统信息网络子系统组成系统功框图图2示
图2住宅区物业理智化系统功框图
403系统硬件
1区物业理智化系统硬件信息网络计算机公设备计量仪表电子器材等系统硬件应具先进性避免短期技术陈旧造成整系统性高早淘汰
2充分考虑先进性时硬件系统应立足户整系统具体需求应优先选择先进适成熟技术限度发挥投资效益
3系统设备网络拓扑结构应具良开放性网络化目实现设备资源信息资源享计算机网络身应具开放性应提供标准接口户根需求系统进行拓展升级
4计算机网络选择相关产品选择先进性适性基础时考虑兼容性系统设备应优先选择根已国际标准设计生产标准化设备避免兼容性差造成系统难升级拓展
5着社会断发展进步住宅区物业理智化系统规模动化程 度会断扩提高户需求会断变化系统硬件应充分考虑未升级性
404系统软件
系统软件区物业理智化系统核心功坏直接关系整系统水系统软件包括：计算机网络操作系统应软件实时监控软件等
1系统软件应具高性安全性
2系统软件应操作方便采中文图形界面采媒体技术系统具处理声音图象力机环境适应层次住户物业公司员素质
3系统软件应符合国家行业标准国际标准便次升级支持新硬件产品
4系统软件应具扩充性
5示范工程实施细
501安全防范子系统
1出入口理周界防越报警系统
建立封闭式区加强出入口理防范区外闲杂员进入时防范非法翻越围墙栅栏示范工程应建立周界防越报警系统区安装探测器发生非法翻越时探测器立警情传送智化理中心中心电子图显示出翻越区域利保安员时准确处理功求：
（1）周界须全面设防盲区死角
（2）探测器抗良天气环境干扰力强
（3）防区划分适报警时准确定位
（4）报警中心具备语音警笛警灯提示
（5）中心通显示屏电子图识报警区域
（6）翻越区域现场报警时发出语音警笛警灯警告
（7）报警中心控制前端设备状态恢复
（8）夜间周界探灯联动报警时警情发生区域探灯动开启
（9）闭路电视监控系统联动报警时警情发生区域图动监控中心监视器中弹出
（10）进行报警中心报警状态报警时间记录
2闭路电视监控系统
闭路电视监控系统区通道重公建周界设置前端摄机图传送理中心中心整区进行实时监控记录中心理员充分解区动态功求：
（1）区出入口干道周界围墙栅栏停车场出入口重区域进行监视
（2）中心监视系统应采媒体视显示技术计算机控制理进行图记录
（3）报警信号摄机联锁控制录机摄机联锁控制
（4）系统周界防越报警系统联动进行图踪记录监控中心接报 警时监控中心图视屏立弹出报警相关摄机图信号
（5）视频失落设备障报警
（6）图动手动切换云台镜头遥控
（7）报警时报警类时间确认时间相关信息显示存储查询印
3讲防盗门系统
讲系统单元入口安装防盗门讲装置实现访客住户讲视讲住户遥控开启防盗门效防止非法员进入住宅楼功求：
（1）实现住户访客语音（语音图象）传输
（2）通室分机遥控开启防盗门电控锁
（3）门口机利密码钥匙感应卡开启防盗门锁
（4）高层住宅火灾报警情况动开启楼梯门锁
（5）高层住宅具群呼功旦灾情发生住户发出报警信号
4住户报警系统
住户报警系统保证住户住宅身财产安全通住宅门窗室部位安装种探测器进行昼夜监控监测警情时通住宅报警机传输智化理中心报警接收计算机接收机准确显示警情发生住户名称址遭受入侵方式等提示保安员迅速确认警情时赶赴现场确保住户身财产安全时住户通固定式紧急呼救报警系统便携式报警装置住宅发生抢劫案件病突发疾病时智化理中心呼救报警中心根情况迅速处警功求
（1）报警接收理中心部分该中心实现：
——监视记录入网户中心发送种事件：报警事件开关机报告障报告测试报告等
——步图显示：防范区图实时显示发生事件户区域位置
（2）处警功：
——记录报警发生时间点探头报警原
——记录处警程录音
——级处警单位转发警情
（3）信息理：
——录入修改印户信息统计查询户信息建立户医疗档案
——实时维护户撤布防信息测试信息
——接警处警方法警情性质查找统计种警情信息直方图统计显示种报警误报原动计算误报率辅助中心理降低误报
（4）住户报警器：
——需适合住宅性
——布撤防方法简单
——支持通讯格式
——电池欠压动现场语音提示中心报告
——动中心发送布防撤防报告
（5）探测器：
——需适合住宅性
——防范布置合理效
——安装隐蔽性强影响住宅环境
——时住宅安装医疗求助钮紧急安全求救钮报警系统相结合建立医疗护求助系统紧急安全求救系统
5保安巡更理系统
保安巡更理系统区区域重部位制定保安员巡更路线安装巡更站点保安巡更员携带巡更记录机需指定路线时间达巡更点进行记录记录信息传送智化理中心理员调阅印保安巡更员工作情况加强保安员理实现防技防结合功求：
（1）实现巡更路线设定修改
（2）实现巡更时间设定修改
（3）区重部位巡更路线安装巡更站点
（4）中心查阅印巡更员位时间工作情况
（5）巡更违规记录提示
502信息理子系统
1水电气热等表具远程抄收计量
水电气热等表远程抄收系统通采集抄收表数传送智化物业理中心实现户表数录入费计算印收费帐单相关数传送相应职部门避免入户抄表扰民读数误差IC卡计量系统通IC卡表具实现住户买卡水电气表具动计量扣卡中金额达计量收费目功求：
（1）水电气热等表具采IC 卡电子计量必须计量准确理
（2）水电气热等表具远传动抄收种数应时查询统计印整区表读数计费远传抄收系统中心实时检测系统运行状况进行障报警
2供电设备公明电梯供水等设备监控理
区排水变配电系统电梯等进行工作状态实时监测控制实现公设备优化理降低障率时利传感器技术网络通讯控制技术根然光亮度求采智开关方式定时动控制方式实现公明环境灯光动控制达优化整区灯光明延长灯具寿命节约源目功求：
（1）排水设备（水泵电控阀等相关设备）运行状态显示控制查询 障报警
（2）蓄水池（含消防水池）污水池水位高低检测
（3）饮蓄水池滤杀菌设备控制监视
（4）变配电设备状态显示控制查询 障报警
（5）电梯运行状态显示控制查询 障报警停电时紧急状况处理
（6）公明开启关闭时间设定
（7）公明控制回路开启设定
（8）灯光场景设定度调整
3车辆出入停车理系统
通区停车场出入口控制完成车辆进出收费效理功求：
（1）车辆进出存放时间记录查询
（2）外车辆收费理
（3）区车辆存放理
4紧急广播背景音乐
区广场中心绿组团绿道路交汇等处设置音箱音柱等放音设备理中心集中控制节假日日早晚特定时间播放音乐通遍布区音箱播放公通知科普知识娱乐节目等时发生紧急事件时作紧急广播强制切入功求：
（1）时播放音乐节目特定分区插入业务广播会议广播通知等
（2）火灾紧急事件发生时切换火灾报警广播紧急广播
5物业计算机理系统
硬件部分采计算机计算机局域网组成
软件部分高效便捷软件体系协调区居民物业理员物业服务员三者间关系物业理中房产住户服务公设施工程档案项费维修信息资料进行数采集传递加工存储计算等操作反映物业理种运行状况软件结构应网络基础实现信息享方便物业公司住户信息沟通应含功：
（1）房产理
（2）住户信息理查询
（3）设备理
（4）维修理
（5）住户投诉理
（6）保安理
（7）收费理
（8）物业公司部理
503信息网络子系统
信息网络子系统提供区信息传输通道目前发展迅速高科技领域
1星级求：
采种布线求科学合理济适
2二星级求：
（1）建立通达户区宽带数接入网络网络类型采列类型组合：光缆轴网（HFC）FTTx（x BFH光纤楼栋光纤楼层光纤户）高速数字户环路Xdsl（XAV等）类型数网络
（2）通述宽带数接入网络支持50住户户300Kbps行速率时高速接入骨干IP网具独立网络计费系统区外界具64Kbps数专线连接
（3）基IP协议物业信息理提供许住户访问区Web站点
3三星级求：
住宅区开发建设物业理实施现代信息集成技术（HICIMS）基求
（1）建立通达户区宽带光纤户接入网络住户综合提供2种基业务（普通电话高速数线电视）网络类型采三种类型组合：光缆轴电缆网（HFC）FTTx（xBFH光纤楼栋光纤楼层光纤户）高速数字户环路Xdsl（XAV等）
（2）基述宽带光纤户接入网提供业务质量（QoS）合格基MPEG2交互式数字视频业务支持数字视频广播次付费数字电视电子节目指南（EPG）等高级数字视频应
（3）住宅区智化系统作HICIMS重组成部分动态联盟企业必须符合HICIMS信息标准体系信息交换技术区智化系统开发程建模质量进度成控制进行研究确定分解方法控制方法控制点控制信息提取分析实现业智化系统开发程中质量进度成效监督控制
（4）实现住宅开发建设企业（住宅开发建设创新体系住宅工业化开发建设创新体系）体达动态联盟企业群关政府部门间实现基互联网异信息交换集成分系统中专业间信息数享统理住宅建设环节住宅产品供配网住宅产品数库间实现信息网络查询
（5）采符合住宅信息集成系统求商品化软件包括住宅建设动态联盟软件住宅建设方案施工图CAD软件住宅预售三维动画系统结构排水电气采暖通风概预算等专业CAD软件施工质量保证信息系统施工现场组织施工技术软件住宅开发建设提供支持
（6）实现开发建设企业体住宅产品供配系统住宅产品数库支撑完成住宅开发建设立项→勘察设计→施工（包括施工组织质量控制等）→性认定→房屋销售→物业理等住宅开发建设全程信息化理
（7）建设联接四系统（HICIMS）
1）计算机台：包括计算机网络硬件操作系统软件
2）软件支撑台：包括数库网络支撑软件应系统开发工具
3）应分系统：包括开发建设单位分系统住宅设计分系统住宅施工分系统性认定分系统物业理分系统
4）住宅产品信息支撑：包括住宅产品数库住宅产品供配系统
（8）系统建设三项求：
——系统覆盖面求应保证信息理信息集成种专业应软件工具覆盖住宅开发建设全生命周期环节提供技术支持
——系统集成度求信息集成性方面应满足两层次求业务环节部（住宅设计物业理等分系统）应实现统信息理数完全享业务环节间应实现信息相互传递保持数致性
——系统易构性求应确保信息系统具动态构造特点适应住宅开发建设动态联盟企业实施方式住宅开发建设项目根企业象构造系统
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