南京盛唐艺术园初步预算工作推进计划书
委托单位：江苏盛唐艺术投资限公司
报告单位：海开启房产投资咨询限公司
海天启企业策划限公司
报告日期：二00二年贰月
天启&开启
址：海市凯旋路2200号凯旋厦二楼
电话：02164687090 传真：02164412720
Emailkey@81890net
目 录
摘……………………………………………………………………………………………………………………………………………2
第篇：项目简介…………………………………………………………………………………………………………………………………5
第二篇：南京墅市场竞争研究……………………………………………………………………………………………………7
附表：调研案汇总………………………………………………………………………………………………………………………………16
第三篇：盛唐艺术园产品建议………………………………………………………………………………………………………………25
第四篇：项目济指标建议财务分析…………………………………………………………………………………………………………27
项目济指标…………………………………………………………………………………………………………………………………27
成构成表…………………………………………………………………………………………………………………………………………28
项目损益表…………………………………………………………………………………………………………………………………………29
第五篇：盛唐艺术园2002年工作推进计划………………………………………………………………………………………………………30
第六篇：盛唐投资公司目前工作建议………………………………………………………………………………………………………31
附项目济指标讨方案………………………………………………………………………………………………………35
n 摘
& 项目段评价
坐拥新区高尚带成明日顶级名宅
1 条军路三座风景山（牛首山翠屏山韩府山）成墅天然气质
2 高标准规划新区高尚住宅发展区
3 天然环境优越文化氛围浓郁未生活天堂
& 市场竞争
竞争区位集中性强高品质产品关键
项目竞争层面集中江宁开发区亚东宁南产品争夺区域偏差异极
项目排屋均价3200元方米市场接受度高单体墅均价6800元方米市场空白点
竞争楼盘赖天然环境优势产品规划特色较少容积率较高项目产品塑造着力机会较
& 项目优势
1 占军路整体规划优势牛首山独特山水环境优势（翠屏山韩府山天然环境更）
2 规模优势（500亩占军路板块基）
3独特艺术涵（6座风格异题艺术馆）
4排屋单体特点均十分鲜明
5配套服务独二
1 抢占制高点高档纯墅社区概念定位
2 产品规划分两区：单体墅双拼墅物业形态高尚墅区排屋济型墅区
3 单体双拼采传统典典改良风格排屋采现代风格
4 单体双拼力面积250350方米左右排屋力面积200220方米左右
5 艺术馆园区作两墅区享区艺术馆外会幼园等配套均中考虑增加营性画家村功做足艺术配套服务
& 产品建议
& 开发建议
1 艺术园区作区亮点门处先启动做出做足区形象工程
2 住宅产品采取概念先行分区开发思路先高档纯墅亮相市场（物业倚重双拼墅）推排屋
3 跑量排屋力双拼次单体市场容量适分期分区推出
4 基施工条件尚未绪场标高网格测量路网布置土方回填等土方工程需早开始动作
& 项目成收益资金筹措
1整项目开发成268584250元成单价2760元方米
2项目收益86067012元销售利润率21
3整项目样板区启动资金 50006000万元余资金源销售回笼资金
4初步预计2003年3月单体首期艺术馆区样板段建成开始销售资金回笼
n 第篇：项目简介
项目位置：
项目位南京江宁济技术开发区西南部处军路延长线牛首山风景区整体规划范围基南佛城西路连接军路北军山脉东侧隔康辰豪园河海学新校区相连西接牛首山国家级度假休闲风景区直接江宁城区南京市中心联系距市中心新街口约15公里距禄口国际机场约20公里交通十分便捷规划居住环境正日渐成熟新区高尚住宅区
二 项目概况：
项目占面积500亩基呈方形势北高南低时具浅丘工湖林沼泽等种形貌 军山脉基北侧形成4座山峰峰谷交错中部相坦局部水塘沼泽南侧势略高缓坡基西南部东北部两工湖东北部尚景观独特废旧采石场整基范围植茂盛空气清新集景观性生态性体具备建设高品位住宅需种资源
项目规划容积率03 总建筑面积100050方米中排屋51359方米单体墅36018方米艺术园区配套12006方米
三 项目总体规划济指标：
项目
容积率
建筑面积
预期均价
总面积
03
333500 M2
总建筑面积
100050 M2
中
单体墅
018
36018 M2
6800元 M2
联排墅
055
51359 M2
3200元 M2
配套艺术园区
03
12006 M2
绿化率
682
n 第二篇：南京墅市场竞争研究
忽略市区零星墅计南京墅开始规模供应真正种独特物业形态走入市民视线概96年左右
发展轨迹致划分代产品：
第代墅产品
致出现96年底97年三片区代表：
& 钟山风景区片区：
A 风景区腹
型纯墅区帝豪花园代表段特形象高档起售价6000元 M2销售情况通出租外企老总维持转机出现2000年帝豪出租市场红火起买房投资帝豪关注原银行揭落实目前售价达13000—15000元 M2
B 玄武湖畔：
金陵御花园代表湖20栋售价10000元 M2快销售空
C 月牙湖畔
早紫金山庄陆续出现金陵御庭园月牙湖花园明湖山庄邦花园单体双拼物业形态总体量60套销售单价10000—15000元 M2间套总价基300万元左右销售情况良社区距离交通干道位置远化快慢
该片区特点：
占利优势享代段属概念中高尚住宅区气旺总栋数帝豪外总数超100套住型客户公司型客户兼单套面积较300方米左右产品品质极般消费象南京率先暴富族
& 江宁区：
A 百家湖片区：
百家湖墅花园湖滨公寓湖墅代表典型第代墅特征房型品质敢恭维总体量百十套销售较
B 东山镇：
武夷花园30栋秦淮河分布墅
该片区特点：
价低售价较低外环境极购房客户中投资客极少数外数作第二居
第代墅产品高价墅优势山水环境势产品形式外房型设计跃层公寓没少区墅作种试探性产品体量较优势更市中心距离较产品身
第二代墅产品：
致出现98年底99年2000年亚东花园城江宁区低价墅代表
& 亚东花园城：
仙鹤山庄雁鸣山庄半山苑年左右时间亚东公司步快跑策略连续推出楼盘初墅售价1800元 M2高2500元 M2体量概200栋左右联排墅形式推出听泉山庄30套单体墅价格3000元 M2左右低价取悦市场
& 江宁区：
a东山镇：武夷花园联排墅
b岔路口：碧水湾单体双拼墅
c麒麟镇：锦绣花园单体双拼墅
d百家湖周边：湖滨世纪花园单体墅中国家中式排屋
注：然江宁部分墅市时间较晚2001年市场热力售卖产品较差规划设计起点较低
划第二代产品
第二代墅低档墅显著特点：卖点低价格选址全部位传统概念中郊区环境卖点较突出第代消费象相民色彩较浓郁集中暴富族时墅体量开始放产品身明显进步质量产品设计然存少问题产品外相缺乏高贵感高价墅帝豪惨淡营外暂供应
第三代墅产品：
致出现2000年底发出异彩2001年单楼盘代表位处拥造墅环境区——亚东
& 金陵家天：
评2001年南京墅明星细作考量混杂型社区单体墅34套占数联排四拼双拼墅（139套）外尚66套高级公寓畅销产品排屋单体调低售价时（5000元 M2起售调4500元 M2）化速度旧较慢（截月底化13套）
金陵家天样单楼盘作第三代产品原许方面南京墅市场种革命味道：第次采框架结构第层高做三米第次墅立面雷21种立面选择第排屋错位排列第采双会第家规模购买成年老树塑造树屋高森林墅感觉第墅质量作素立军令状狠抓……时郊区墅售价前跨步（2500元跨入5000元）档次台阶南京中档墅代表产品
第四代墅产品：
2001年高档高价墅代表集中分布江宁百家湖军路带时宁南亚东单楼盘供应
& 百家湖周边：
a威尼斯城： 体量纯墅 40栋容积率026单体面积272—555米售价毛胚15000元 M2装修20000元 M2
b佳湖绿岛：混杂型社区墅单体19栋双拼24套墅容积率035单价13000—15000元 M2力面积220—340 M2
c文化名园：混杂型社区墅单体9栋双拼12套单价8000—10000元 M2力单体面积230—350 M2
楼盘2001年9月份陆续市目前已售墅超5套 化速度容乐观混杂型社区均推公寓房墅接受意预定具体建造根客户求度身定做似高价墅市场信心足
& 军路线：
a 瑞景文华：
首规模纯墅项目排屋供应总体量571套总建筑面积1523万米容积率068单体25栋双拼126套排屋420套单价分5800元 M24200元 M23300元 M2目前销售排屋销量般（截止2002年月底仅销售30套）属已浮出水面正面竞争手需密切关注销售情况
b 运盛花园：
占300亩尚未正式面市属板块潜量竞争预计2002年6月亮相9月正式推出产品规划单体双拼联排混合型社区
c 爱涛漪水园：
占300亩单体联排墅高级公寓组成混杂型社区墅少量属附属产品尚未面世爱涛艺术馆体社区概念盛唐艺术园会交合抬高段艺术氛围角度讲件事产品身竞争会手
d 翠屏山庄：
占1700亩混杂型社区水库部分200栋墅2002年元月份刚刚市场露面期推出8万方高级公寓双拼墅算售价：高级公寓2500元 M 2双拼墅3000元 M 2细节未敲定属板块潜量竞争
& 亚东花园城：
沁兰雅筑：
2001年12月22日已正式亮相总建筑面积13万方米定位高档健康墅形式单体墅双拼墅单体墅套面积240 M2 309 M2均单价38003900元 M2总价120130万元间双拼墅套面积170M2250 M2均单价28002900元总价6070万元间月时间推出38套中双拼已全部认购6套单体走掉套
市政府仙西学城重新规划亚东公司会意放慢点脚步等市政配套改善项目身提升该项目亚东公司进军高档墅市场分水岭该项目中规划亚东书画院配套亮点产品层面属强力竞争手需密切关注动态
& 宁南：
玉兰山庄：
占200亩山水距市中心较擅做高档产品仁恒产开发产品形式单体墅联排墅单价分10000元 M28000元 M2群稳定追老客户口碑效应较形象尚未公开需密切关注
第四代墅出现基两基础：
1 南京市域区面积扩亚东江宁成新区政策性利脱掉原郊区外衣突出山水环境优越道路交通条件催生许墅诞生
2 济型家轿车量市越越中高收入阶层郊区置业成墅宽敞舒适天特性成首选置业形态
第四代墅产品高档墅单体售价10000元 M2单体面积第代高价墅类似环境目前已亮相墅整体规划缺乏特色产品改良进步尚嫌足：房型设计舒适度考虑立面配套建筑质量部环境发展商考量开始变周全第次南京高档墅点质价相合感觉体量成倍放泡沫时放销售状况容乐观
通南京墅发展回顾清楚盛唐艺术园竞争市场种状况：
1 板块层面竞争：
市政规划调整河西取代江宁成新轮开发热点亚东学城重新规划必亚东墅板块带重利
消息江宁板块面亚东板块强竞争
2 区域层面竞争：
江宁开发区范围宁南范围交通条线区位条干道竞争楼盘：仁恒玉兰山庄运盛花园瑞景
文华威尼斯城佳湖绿岛翠屏山庄
3 产品层面竞争：
区位方等档次产品帝豪花园月牙湖百家湖线墅亚东沁兰山庄等
4 总价层面竞争：
全市范围总价80万元排屋总价80万元150万元双拼墅总价120万元300万元间单体墅
附表：调研案汇总
楼盘名称
帝豪花园
百家湖威尼斯城墅
佳湖绿岛
区域
马群
江宁
江宁
占面积（方米）
148000
96亩
130亩
建筑面积（方米）
34000
16815
30000
容积率
023
026
035
物业类型
双拼单体
单体墅
公寓墅
总套数
100
40
中
单体
62
40
19
双拼
16
24
联排
木结构独栋：22
32
公寓
接表
面积（方米）
单体
力房型：300400
555（13套）410（14套）272（2套）308（9套）
220340
双拼
联排
公寓
价格（元方米）
单体
100001300015000
15000（毛坯）20000（装修）
1300015000
双拼
10000左右
联排
3000左右
公寓
花园价格（元方米）
1500
1500
没独立花园
物业理费（元方米月）
5
4
未定
车位情况
部分豪华墅双车位
配备双车位
车位算建筑面积里起卖
已售面积（方米）
14800
1665
1200
剩余面积（方米）
14800
15150
27800
备注
现售房源湖新建18栋墅目前止售出约4栋该案接做木结构墅现已两栋开始施工价格会达20000元方米
外宣称位置8套已卖完实际部销控现止该案仅售出3套
该案先卖位置然根客户需选择房型
楼盘名称
文化名园
瑞景文华
金陵家天
区域
江宁
江宁
亚东
占面积（方米）
146000
224000
105684
建筑面积（方米）
153000
152300
55456
容积率
总：105
068
总：0529墅区：042
物业类型
层双拼联排单体
联排双拼 单体墅
公寓联排双拼 单体墅
总套数
1150
571
239
中
单体
9
25
34
双拼
12
126
85
联排
跃层：76
420
54
面积（方米）
单体
230350
330
250380
双拼
170250
250280
196242
联排
178203
168180
价格（元方米）
单体
800010000
5800
45005000
双拼
4200
3250
联排
3000左右
3300
2980
花园价格（元方米）
750
800
800
物业理费（元方米月）
25
25暂定
25
车位情况
车位算建筑面积里卖独栋12车位整体均075车位户
车位保姆房层高22米计入建面车位保姆房单价1100元方米
墅车位户数11公寓车位户数约12
已售面积（方米）
7000
4000
38820
剩余面积（方米）
144000
112300
16636
备注
案单体墅尚未开始销售预定目前户型未定估计明年推出公寓房面积较销售情况般
月10日开盘止联排定出20套独栋未推出
7月份调研相该案双拼联排价格均涨：双拼涨100元M2联排涨50元 M2时买房折扣享受现没单体价格限回落
楼盘名称
中国家
武夷花园（七期）
湖滨世纪花园
区域
江宁百家湖
江宁东山镇
江宁百家湖
占面积（方米）
106000
74600
320亩
建筑面积（方米）
63600
10600
220000
容积率
06
07
总105
物业类型
双拼四合院
联排单体双拼
公寓双拼单体
总套数
332
41
1012
中
单体
3
32
双拼
6
8
联排
32
面积（方米）
单体
330380
280350
双拼
250280
200240
联排
218364
190220
价格（元方米）
单体
四合院总价：200万
4000
3000
双拼
双联总价：4880万
3200
联排
2600
花园价格（元方米）
400
800
600
物业理费（元方米月）
075
2
车位情况
带车位
10万元
已售面积（方米）
33000
3380
9600
剩余面积（方米）
30600
7280
2000（墅）
备注
二期售完三期开始销售
单体售完双拼2套联排26套
墅单体已售完剩8栋双拼
楼盘名称
天新城
锦绣花园
明月港湾
区域
江宁
麒麟镇
占面积（方米）
6825
148000
320000
建筑面积（方米）
13650
200000（期）
339200
容积率
05（墅）
05左右
106
物业类型
公寓墅
独栋双拼联排公寓
公寓单体双拼联排
总套数
39
总：1000户
72（墅）
中
单体
46
双拼
4
联排
22
面积（方米）
单体
300400
270400
未定
双拼
200240
联排
170220
价格（元方米）
单体
未定
24802980
未定
双拼
22682388
联排
18982068
花园价格（元方米）
750
未定
物业理费（元方米月）
15
未定
已售面积（方米）
0
0
剩余面积（方米）
13650
20000（墅）
备注
现未推墅墅2003年推出
该案期墅销售情况较现剩
目前尚未推出尚设计阶段
备注：碧水华庭剩套墅碧水湾推出墅销售已接尾声单体剩套双拼剩6套左右
部分目前中高档售墅容积率售价
楼盘名称
文化名园
中国家
金陵家天
瑞景文华
玉兰山庄
佳湖绿岛
威尼斯城
容积率
06
042
068
045
035
026
价格（元 M2）
单体
8000—10000
40005000
5800
10000
1300015000（装修）
15000(毛胚)
20000(装修)
双拼
3250
4200
3000左右
联排
4880万元
(总价)
2950
3300
8000
部分目前售中高档墅套面积总价
楼盘名称
文化名园
金陵家天
瑞景文华
文化名园
佳湖绿岛
威尼斯城
单套面积（M2）
单体
300400
250380
330
230350
220340
272555
双拼
300400
196242
250280
170250
联排
168180
178203
总价
（万元）
单体
360600
112190
191
184350
286510
408832
双拼
300400
6478
105117
5175
联排
5053
5867
花 园 单 价
（元 M2）
1500
800
800
750
没独立花园
1500
江宁部分售低档墅套面积总价
楼盘名称
中国家
锦绣花园
武夷花园
湖滨世纪花园
套面积（M2）
单体
270400
330380
280350
双拼
200240
250280
200240
联排
218364
170220
190220
总 价
（万元）
单体
67119
132152
84105
双拼
4549
8089
4858
联排
4880
3245
4957
花园单价（元 M2）
400
750
800
600
综述出结：
1 着南京GDP连年快速增长居民收入逐年提高南京墅市场已明显启动原四：
：新代墅购买群已形成二：南京市政建设力度加私家车拥量增加三：墅设计理念布局风格
均突破：价格显现出竞争力
2 然景观价优势江宁亚东已成南京墅热潮中战场墅市总量增加情况区域分布会更趋扩散受块限制资源限制余墅供应盘量限（月牙湖玄武湖线）
3 南京墅市场尚处初始发展阶段整体规划产品设计风格特色等方面尚提升空间目前市场缺乏真正优质产品
4 墅市场启动初级代表——TOWNHOUSE开始热销仅预示着中产阶层抬头代表更高级产品开始需说明消费欲正提升市场正济速度撑济型墅位亚东江宁新区4080万元总价成墅中畅销产品目前市场供应价格言高3
300元 M2
5 南京目前缺乏中档价位单体墅（5000—8000元 M2单价）两头产品（单价20004000元 M2间10000元 M2）供应量较充足
6 目前高档高价墅市场年化量极限总价超100万元产品化量明显放慢现案调研判断年销售套数均超两位数
7 具体江宁言直低价墅市场样价格2000—3000元 M2间墅畅销目前突然爆发售价10000元墅销售维艰
n 第三篇：消费者研究
墅市场消费者较特殊群体身数量南京墅市场未成熟适合定量信息描
述南京墅消费者部分性强烈少显露案消费者进行研究时参考销售员现
南京墅市场消费者描述海深圳北京等墅市场消费者研究资料南京墅消费者情况进行整体分析
南京墅市场消费者情况整体描述
南京市购房消费群金字塔分布示意图
A金字塔顶端
B金字塔层
C金字塔中层
D金字塔底层
AB关注象两年墅市场消费者
A：居金字塔顶端消费群
目前南京房产市场显露部分身价菲款爷特征绝数量少身价高社会位
高社会特征雷消费惯相似易寻找等
源外资企业首席执行官财务总监外国公司总裁海外（台湾美国）回南京定居富翁外籍士
海外留学国员职业者（高级律师著名艺术家体育明星）IT 界顶尖精英士国实业家做外贸私
营业民营企业家金融机构高层某强力政府部门官员等等
具足够购买力更追求生活享受居住空间豪华气派注重房子品质感需真正品质品位高档
次墅物业
B：居金字塔层消费群
南京市场数少收入水高购买力强包括外企工作高级白领（中高层理者）外贸企业部门理政
府机关里定实权干部（灰色收入官员）学高级教授银行高级职员证券公司中高级理者医生
律师事股票期货交易成功士海外亲戚士侨胞等
部分收入高济条件宽松较考虑段较高级公寓错层跃层联体墅会考虑般独立墅
C：居金字塔中层消费群
已购房客户中例指收入水中等购买力较强居民国企基层干部技术尖子学校
般教授老师银行职员外企私企般白领收入相较高较强购买力考虑较舒适公
寓房（层高层）少数会考虑跃层公寓联体墅
中间两类典型：种工作较长时间中年定积蓄目前收入尚会考虑购买较舒适公寓
房较追逐段坏环境优劣付款方式会考虑较例首付剩余款项揭相结合
种工作三五年左右年轻白领目前积蓄收入错会考虑助家庭赞助支付首期款七成八成揭
月承担款追求交通便捷楼盘品质较接受交通方便郊楼盘
D：居金字塔底层消费群
指收入水高购买力相较弱般居民职业特征明显国集体企业中工作般员工
文员收入高长年节省储蓄般购买济适房助拆迁补充费考虑购买舒适性公寓房购房
金额次性付款较少利银行揭利银行揭购房般父母付清首期款女月款影响
部分购房价格素基配套总价承受拥基生活配套般会考虑购房太讲究者说没
实力讲究段坏品质高低
二 南京墅市场消费者定性分析
1高级墅消费者特征需求描述
通南京市现墅部分售楼员（金陵家天中国家帝豪墅翠屏山庄等）购买群体走访解参考外墅市场状况高级墅（指高档独立墅）消费群体初步定性解
（1） 墅消费群源：
Ø 外资企业总裁首席执行官财务总监
——买里国外外资企业总裁首席执行官财务总监（帝豪墅）
——里180万栋德国西门子副总裁买（中国家销售员）
Ø 国实业家民营企业家
——买里企业家（金陵家天）
——私营业
Ø 海外（台湾美国）回南京定居富翁
——国外客户中台湾美国回（金陵家天）
Ø 职业者（高级律师著名艺术家体育明星）
——买里律师现象艺术家体育明星钱（中国家）
Ø IT 界顶尖精英士
——IT行业年轻
Ø 做外贸私营业
——买里做外贸例（武夷花园金陵家天）
Ø 金融机构高层
——外做金融证券例
Ø 外籍士
——买里70外籍士（帝豪墅）
Ø 政府官员
（2） 墅消费群身价
——数量目前南京购房市场中例较低般验高级独立墅消费者数量应该占购房者3左右
——身价高般购墅总价48倍购房般次性付款
——年龄基45岁IT 界顶尖精英士年轻许（30岁左右）
（3） 墅消费群特征
（1） 讲究性价讲究性购买高级顶级墅消费者般关心价格关心产品品质功
（2） 需绝私密性部分消费者非常独立产品私密性求高
（3） 需绝安全性部分身价较高容易吸引外界视线安全性考虑问题
（4） 非常注重产品性喜欢独二惟独尊感觉
（5） 附庸风雅购房定懂行定懂时尚定品位定装出品位
（6） 崇尚然追求静雅
（4） 高级墅消费群房型求
Ø 房间开阔觉卧室重卧室太（消费者）
Ø 独立书房书房套卧室（消费者）
Ø 喜欢客厅挑空（售楼员）
Ø 然墅功然越全越（消费者）
Ø 独立淋浴房天真正放松洗写意澡（消费者）
Ø 车库没两更（消费者）
Ø 房型面积求差异200方米700800方米甚更（售楼员）
Ø 需求力面积致250350方米间
Ø 较私家花园
（5） 高级墅消费群配套求
Ø 高级会定会里图书馆酒吧展览馆等（售楼员）
Ø 区周边配套关注道路畅通塞车（售楼员）
Ø 周边配套定身份相匹配高档（售楼员）
Ø 吸引墅周边型休闲娱乐场高尔夫球场（售楼员）
（6） 高级墅消费群艺术理解
Ø 定懂艺术肯定会反艺术附庸风雅艺术两字满足虚荣心（售楼员）
Ø 艺术显示身份彰显修养（售楼员）
Ø 艺术墅必须然山水完美结合否谈艺术（消费者）
Ø 艺术型墅适合成名艺术家购买性强根求设计房型（售楼员）
2中低档墅消费者特征需求描述
通述目前南京市场购房消费群金字塔分布分析根南京市现墅部分售楼员购买群体走访解出中低档墅（指联体墅济型独立墅）购买士致类：
1 外企工作高级白领（中高层理者）
2 外贸企业部门理
3 政府机关里定实权干部（灰色收入官员）
4 学高级教授
5 银行高级职员
6 证券公司中高级理者
7 职业者（医生律师炒股票期货成功士）
8 海外亲戚士侨胞
数量目前南京购房市场中例较低般验联体墅消费者数量应该占整体购房者5‰左右
身价较高般购联体墅总价24倍购房会考虑揭贷款
年龄般2845岁间年龄层次购买高档独立墅消费者降
消费特征：
（1） 联体墅消费群济足余购买联体墅改善型休闲型
（2） 部分消费群年龄层次相较喜欢运动较休闲
（3） 部分消费群购房摇摆性强讲究环境优美讲究房型功合理产品求较高
（4） 部分较讲究配套尤教育配套娱乐配套设施
三 海深圳北京等墅市场消费者参考研究
1海——年轻化国际化
海高档住宅销售呈现升势头部分楼盘出现供应求现象青年成购房力
份调查报告表明工厂企业金融投资民营企业营者已占述物业买80％位虹桥路皇墅业
中年轻仅28岁部分买年龄35岁左右群体高学历高收入具生活新概念较强消费力
现象出现皇墅等高档住宅物业区环境房型建筑立面等方面设计符合审美情趣居住理念关外
更重中国济持续批年轻营脱颖出力购买单价1万元高档墅虹桥路
线墅群年发展成成熟社区供应量已新济崛起20年事皇墅期销售幅升
年轻买占位现象难解释现象部分年轻买中外投资者占90％
受中国加入WTO影响届时中国市场变更加开放更国外企业更进入海中国济金融贸易中心
目前已4万境外士申领时居住证加入WTO数字更会升时海现台资企业4052家35万台
湾客加数众港澳士海高档物业需求增加
2深圳——私营老板成力
（1）年龄构成：
部分客户年龄3045岁间766例基次年龄段深圳特区第批发迹文化素质社会历均较丰富分析力强独特审美观容易接受事物追求喜爱生活方式45岁客户仅占 7
30岁占16
（2）职业构成：
购买豪宅者墅买家545私营老板109企业老总次高级白领士占255三者加起
占90例客户收入较高较稳定年艰苦创业现时事业成生活较富裕希
家改善生活环境会考虑力购买豪宅外事金融证券行业部分公务员占18例
（3）建筑风格偏：
早期开发墅物业基中国岭南风格欧洲西班牙风格相结合外形建筑风格结构简单色调明快出现欧
陆古典风格中国岭南风格相结合颇具新鲜感现较认欧陆式贵族豪宅美国庄园式墅风格两种风格选
择例较接
（4）区环境偏：
区环境绿化率高低绿色植物种类少等求区环境营造必须题特色具较高欣赏价值较
文化艺术元素强调区景点物业风格相协调棵树种选择块石头摆放角度觉具匠心尤豪
宅项目未拥优美然景观时区环境规划设计显尤重区环境题特色须配合豪宅项目形
象定位保持风格致
（5）智化设施求：
墅区屋外设计安全性智系统视讲保安侦察系统家居防盗系统煤气泄漏动报警系统信息高速公
路接口等客户求配种遥控系统窗帘房门遥控系统灯饰遥控开关系统等
（6）物业理求：
客户物业理服务非常重视物业理公司品牌尤重购买墅高档公寓客户求物业理公司提供服务
仅般保安环境理服务求保安系统智化24时严密保护业身财物安全日常生活需
提供善美服务令业生活轻松方便安全
（7）会设施配套：
豪宅买家墅求仅居家需会功提供样健身设备更会设备体现优悠生活
精神文化追求时显示业显赫身份会需设迎合住客需时具较高精神价值高尚设施
高尔夫练球场等
3北京——高级行政官员总裁导例较
北京墅市场兴起90年代初种原击起步久开始滑段时间徘徊1999年开始复苏
年调整目前已进入稳步发展新阶段
北京墅分销外销两种外销墅购买群外国馆驻华机构三资企业高层领导海外港奥台士销
墅购买群集中行业精英（特IT等高科技产业新贵房产业士律师医生等）中型企业私营企业老
板高层理者海外士演艺界演员证券撰稿等成功职业者中销市场快速增长格外引注目
投资显示日益强购买力
区位外买墅重环境传统墅高价墅基位风景优美段年开发墅更注重区
环境规划高尔夫球场工湖题花园项目升值资
外文化气息更京城墅特点着越越重视住宅精神作社区文化价值越越突出
n 第四篇：盛唐艺术园产品建议
通分析盛唐艺术园规划特提出建议：
1500亩开发规模分期分区开发导思路
a分区思路：
整体基划分三区：
——单体双拼墅物业形态高档墅区
——排屋济型墅区
——艺术馆园区
艺术馆园区作两墅区享区艺术馆外会幼园等配套均中考虑中增加营性画家
村功做足艺术配套服务文章
b分期思路：
——抢占南京型高档纯墅社区概念抢占定位制高点
——艺术园区作区亮点特色首期开发样板段联动响盛唐品牌
——先推单体双拼墅树立高档形象拨高价推排屋迅速回笼资金
——跑量排屋力双拼次单体盘量市场适分期分区推出
2分区中两种布局思路：
a维持原规划方案中T字形格局：
艺术园（包括会幼园等配套）规划基通采石场缓处门两侧增加画家村配备
左方高密度联排墅量体量放
右方超低密度单体双拼墅山顶部分做少量顶级概念墅
b艺术园等配套设施全部放佛城西路街
基西侧进入采石场缓带盖联排墅
基东侧做单体双拼墅混合区山顶部分做少量顶级概念单体墅
3容积率
研究市场情况项目身基状况 建议园区整体容积率做03左方排屋容积率做055（目前市场标准较
低）右方全面释放限度发挥原始生态山水墅顶级概念做018超低容积率
4区参数：
a排屋区占140亩容积率055建筑面积51359方米力套面积220方米左右采现代建筑风格
b单体双拼区占300亩容积率018建筑面积36018方米力套面积250350方米采传统典典改良
型建筑风格
c艺术园区占60亩容积率03建筑面积12006方米增加营性出租面积作画家工作场采现代
超现代建筑风格
5产品策略：
排屋力面积控制180220m2总价7080万元
双拼力面积控制220250m2总价120150万元
排屋力面积控制250350m2总价150300万元
6预计市场售价：
根初步测算成参考目前市场价考虑年市场成长性售价建议：
排屋均价低3200元m2高3500元m2
单体均价低5500元m2高6800元m2
n 第五篇：项目济指标建议财务分析
& 项目济指标
项目
容积率
建筑面积
预期均价
总面积（方米）
333500 M2
总建筑面积（方米）
03
100050 M2
中
单体墅
018
36018 M2
6800元 M2
联排墅
055
51359 M2
3200元 M2
配套艺术园区
03
12006 M2
绿化率
682
& 成构成表
项目
单价（元方米）
建筑面积（方米）
合计（元）
备注
土成
1000
100050
100050000
500亩
前期费
100
100050
10005000
交建委建设费
水电增容费
75
100050
7503750
规划设计费
60
100050
6003000
包括单体景观设计费
室外工程
275
100050
27513750
包括道路景观水系等
建筑成
1000
100050
100050000
框架结构
智化系统
75
100050
7503750
安保监控宽带等
资金利息
125
100050
12506250
预见费
50
100050
5002500
成合计
276138000
注：03容积率计总建筑面积100050方米计开发周期5年计
& 项目损益表
项目
单价
建筑面积（方米）
合计(元)
销售收入
单体墅
6800
36018
244922400
联排墅
3200
51359
164348800
销售收入合计
409271200
减
销售费
销售收入
4
16370848
理费
销售收入
2
8185424
营业税
销售收入
55
22509916
土建成
276138000
利润总额
86067012
利润率
21
注：艺术园收益尚未计算
n 第六篇：盛唐艺术园2002年工作推进计划
工作容
实施时间
执行单位
确定方案原：市场定位容积率分区分期思路
2002年春节前
盛唐开启设计单位讨
总规方案报批——批复
2月18日3月20日
盛唐
场施工准备工作土方工程
3月初开始
盛唐开启
总规方案细化调整：面剖面立面
3月21日3月30日
盛唐开启设计单位讨
扩初方案设计
4月30日
设计单位盛唐开启
扩初报批——审批
6月15日
盛唐
施工图设计
7月30日
设计单位
造市宣传产品说介媒体沟通
8月
开启盛唐
房展会亮相开始部预认购
10月
开启盛唐
样板区域
结构
89月底
盛唐开启
样板房装饰
11月底
盛唐开启
正式开盘销售
2003年3月
开启盛唐
n 第七篇：盛唐投资公司目前工作建议
& 目前需组织实施计划工作
1 排定全年工作计划明确项务时间点
2 选定相关规划建筑设计合作单位便推进相应工作
3 拟定资金衡计划筹集第批启动资金
4 进行施工前准备工作场标高网格状测量干线道路施工土方回填
5公司组织机构完善相关操作员招聘
& 力资源储备组织机构补充
1 招聘员：建筑师1名排水工程师1名预决算员1名
2 设立专门财务核算部门抓前期成预算控制工作
附1项目济指标证方案
江宁区什物业类型年直低价取悦南京楼市墅市场例外想突破江宁墅
价格瓶颈批发展商努力目前机会出现军路考虑项目开发周期需
35年墅旦赢市场青睐启动良价格涨额度远非公寓
考虑诸情况存盛唐公司规划方案方证终恰决策公司整体容积率
03035重新测算济指标时分01802025单体容积率测算出方案二三
供选择证预期价格根市场现状未增长走势两种情况分估算艺术园区收益暂算
（）整体容积率：035
方案：
项目
容积率
占面积
（M2）
建筑面积
（M2）
预期均价1
（元 M2）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元 M2）
预期销售总额2
（元）
035
333500
116725
单体墅
018
200100
36018
5800
208904400
6800
244922400
联排墅
071
93380
66300
3000
198899400
3300
218789340
配套艺术园区
035
40020
14007
销售总额
407803800
463711740
减
销售费
销售收入4
16312152
185484696
理费
销售收入2
8156076
92742348
营 业 税
销售收入550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
84768363
134246890
利润率
2079
2895
方案二
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
035
333500
116725
单体墅
02
200100
40020
5220
208904400
6800
272136000
联排墅
067
93380
62565
3200
200206720
3300
206463180
配套艺术园区
035
40020
14007
销售总额
409111120
478599180
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
86075683
149134330
利润率
2104
3116
方案三
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
035
333500
116725
单体墅
025
200100
50025
4700
235117500
6800
340170000
联排墅
056
93380
52293
3300
172566240
3300
172566240
配套艺术园区
035
40020
14007
销售总额
407683740
512736240
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
84648303
183271390
利润率
2076
3574
（二）整体容积率：03
方案
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
03
333500
100050
单体墅
018
200100
36018
5800
208904400
6800
244922400
联排墅
055
93380
51359
3300
169484700
3400
174620600
配套艺术园区
03
40020
12006
销售总额
378389100
419543000
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
55353663
90078150
利润率
1463
2147
方案二
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
03
333500
100050
单体墅
02
200100
40020
5600
224112000
6800
272136000
联排墅
051
93380
47624
3200
152396160
3300
157158540
配套艺术园区
03
40020
12006
销售总额
376508160
429294540
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
53472723
99829690
利润率
1420
2325
方案三
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
03
333500
100050
单体墅
025
200100
50025
5500
275137500
6800
340170000
联排墅
041
93380
38286
3200
122514560
3300
126343140
配套艺术园区
03
40020
12006
销售总额
397652060
466513140
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
74616623
137048290
利润率
1876
2938
附2：水仙苑墅F型（三层）工程预算书
附3：雅阁花园墅古典型（三层）工程预算书
附4：钢结构墅1400元米配置
序号
项目名称
具体容
1
结构
钢结构
轻质外墙体
2
门窗
双层保温塑钢窗
保温隔音楼面
高档进户分隔门
3
装饰
屋面英红瓦
外墙强面石材勒脚粉刷（面砖）饰面木饰面GRC线条装饰
复合木板局部砖毯
墙涂料饰面顶脚线条踢脚板门窗套装饰
装饰造型石膏板吊顶
4
水电
水热水系统洁具三件套厨房水斗
全套插座高级面板普通灯具
配电箱
电话分线箱
电视分支箱
翠屏山庄
20020227
项目名称
翠屏山庄
开发商
香港中惠房产开发限公司
楼盘点
江宁区军路
售楼电话
4709188 13915963770（沈姐）
楼盘规模
总：1700亩
期：8万方
形象工程
20021动工公开形象
物
业
详
细
情
况
物业类型
面积（m2）
单价（元m2）
单体
墅
水墅
300400左右
8000
山体墅
300400左右
6000
双拼墅
联排墅
三联墅
270290
3400元m2
21联墅
112 133
高级公寓
200左右
2500元m2
花园
980元m2
推广期促销
前10位送价值4万元车库
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南京盛唐艺术园初步预算工作推进计划书
委托单位：江苏盛唐艺术投资限公司
报告单位：海开启房产投资咨询限公司
海天启企业策划限公司
报告日期：二00二年贰月
天启&开启
址：海市凯旋路2200号凯旋厦二楼
电话：02164687090 传真：02164412720
Emailkey@81890net
目 录
摘……………………………………………………………………………………………………………………………………………2
第篇：项目简介…………………………………………………………………………………………………………………………………5
第二篇：南京墅市场竞争研究……………………………………………………………………………………………………7
附表：调研案汇总………………………………………………………………………………………………………………………………16
第三篇：盛唐艺术园产品建议………………………………………………………………………………………………………………25
第四篇：项目济指标建议财务分析…………………………………………………………………………………………………………27
项目济指标…………………………………………………………………………………………………………………………………27
成构成表…………………………………………………………………………………………………………………………………………28
项目损益表…………………………………………………………………………………………………………………………………………29
第五篇：盛唐艺术园2002年工作推进计划………………………………………………………………………………………………………30
第六篇：盛唐投资公司目前工作建议………………………………………………………………………………………………………31
附项目济指标讨方案………………………………………………………………………………………………………35
n 摘
& 项目段评价
坐拥新区高尚带成明日顶级名宅
1 条军路三座风景山（牛首山翠屏山韩府山）成墅天然气质
2 高标准规划新区高尚住宅发展区
3 天然环境优越文化氛围浓郁未生活天堂
& 市场竞争
竞争区位集中性强高品质产品关键
项目竞争层面集中江宁开发区亚东宁南产品争夺区域偏差异极
项目排屋均价3200元方米市场接受度高单体墅均价6800元方米市场空白点
竞争楼盘赖天然环境优势产品规划特色较少容积率较高项目产品塑造着力机会较
& 项目优势
1 占军路整体规划优势牛首山独特山水环境优势（翠屏山韩府山天然环境更）
2 规模优势（500亩占军路板块基）
3独特艺术涵（6座风格异题艺术馆）
4排屋单体特点均十分鲜明
5配套服务独二
1 抢占制高点高档纯墅社区概念定位
2 产品规划分两区：单体墅双拼墅物业形态高尚墅区排屋济型墅区
3 单体双拼采传统典典改良风格排屋采现代风格
4 单体双拼力面积250350方米左右排屋力面积200220方米左右
5 艺术馆园区作两墅区享区艺术馆外会幼园等配套均中考虑增加营性画家村功做足艺术配套服务
& 产品建议
& 开发建议
1 艺术园区作区亮点门处先启动做出做足区形象工程
2 住宅产品采取概念先行分区开发思路先高档纯墅亮相市场（物业倚重双拼墅）推排屋
3 跑量排屋力双拼次单体市场容量适分期分区推出
4 基施工条件尚未绪场标高网格测量路网布置土方回填等土方工程需早开始动作
& 项目成收益资金筹措
1整项目开发成268584250元成单价2760元方米
2项目收益86067012元销售利润率21
3整项目样板区启动资金 50006000万元余资金源销售回笼资金
4初步预计2003年3月单体首期艺术馆区样板段建成开始销售资金回笼
n 第篇：项目简介
项目位置：
项目位南京江宁济技术开发区西南部处军路延长线牛首山风景区整体规划范围基南佛城西路连接军路北军山脉东侧隔康辰豪园河海学新校区相连西接牛首山国家级度假休闲风景区直接江宁城区南京市中心联系距市中心新街口约15公里距禄口国际机场约20公里交通十分便捷规划居住环境正日渐成熟新区高尚住宅区
二 项目概况：
项目占面积500亩基呈方形势北高南低时具浅丘工湖林沼泽等种形貌 军山脉基北侧形成4座山峰峰谷交错中部相坦局部水塘沼泽南侧势略高缓坡基西南部东北部两工湖东北部尚景观独特废旧采石场整基范围植茂盛空气清新集景观性生态性体具备建设高品位住宅需种资源
项目规划容积率03 总建筑面积100050方米中排屋51359方米单体墅36018方米艺术园区配套12006方米
三 项目总体规划济指标：
项目
容积率
建筑面积
预期均价
总面积
03
333500 M2
总建筑面积
100050 M2
中
单体墅
018
36018 M2
6800元 M2
联排墅
055
51359 M2
3200元 M2
配套艺术园区
03
12006 M2
绿化率
682
n 第二篇：南京墅市场竞争研究
忽略市区零星墅计南京墅开始规模供应真正种独特物业形态走入市民视线概96年左右
发展轨迹致划分代产品：
第代墅产品
致出现96年底97年三片区代表：
& 钟山风景区片区：
A 风景区腹
型纯墅区帝豪花园代表段特形象高档起售价6000元 M2销售情况通出租外企老总维持转机出现2000年帝豪出租市场红火起买房投资帝豪关注原银行揭落实目前售价达13000—15000元 M2
B 玄武湖畔：
金陵御花园代表湖20栋售价10000元 M2快销售空
C 月牙湖畔
早紫金山庄陆续出现金陵御庭园月牙湖花园明湖山庄邦花园单体双拼物业形态总体量60套销售单价10000—15000元 M2间套总价基300万元左右销售情况良社区距离交通干道位置远化快慢
该片区特点：
占利优势享代段属概念中高尚住宅区气旺总栋数帝豪外总数超100套住型客户公司型客户兼单套面积较300方米左右产品品质极般消费象南京率先暴富族
& 江宁区：
A 百家湖片区：
百家湖墅花园湖滨公寓湖墅代表典型第代墅特征房型品质敢恭维总体量百十套销售较
B 东山镇：
武夷花园30栋秦淮河分布墅
该片区特点：
价低售价较低外环境极购房客户中投资客极少数外数作第二居
第代墅产品高价墅优势山水环境势产品形式外房型设计跃层公寓没少区墅作种试探性产品体量较优势更市中心距离较产品身
第二代墅产品：
致出现98年底99年2000年亚东花园城江宁区低价墅代表
& 亚东花园城：
仙鹤山庄雁鸣山庄半山苑年左右时间亚东公司步快跑策略连续推出楼盘初墅售价1800元 M2高2500元 M2体量概200栋左右联排墅形式推出听泉山庄30套单体墅价格3000元 M2左右低价取悦市场
& 江宁区：
a东山镇：武夷花园联排墅
b岔路口：碧水湾单体双拼墅
c麒麟镇：锦绣花园单体双拼墅
d百家湖周边：湖滨世纪花园单体墅中国家中式排屋
注：然江宁部分墅市时间较晚2001年市场热力售卖产品较差规划设计起点较低
划第二代产品
第二代墅低档墅显著特点：卖点低价格选址全部位传统概念中郊区环境卖点较突出第代消费象相民色彩较浓郁集中暴富族时墅体量开始放产品身明显进步质量产品设计然存少问题产品外相缺乏高贵感高价墅帝豪惨淡营外暂供应
第三代墅产品：
致出现2000年底发出异彩2001年单楼盘代表位处拥造墅环境区——亚东
& 金陵家天：
评2001年南京墅明星细作考量混杂型社区单体墅34套占数联排四拼双拼墅（139套）外尚66套高级公寓畅销产品排屋单体调低售价时（5000元 M2起售调4500元 M2）化速度旧较慢（截月底化13套）
金陵家天样单楼盘作第三代产品原许方面南京墅市场种革命味道：第次采框架结构第层高做三米第次墅立面雷21种立面选择第排屋错位排列第采双会第家规模购买成年老树塑造树屋高森林墅感觉第墅质量作素立军令状狠抓……时郊区墅售价前跨步（2500元跨入5000元）档次台阶南京中档墅代表产品
第四代墅产品：
2001年高档高价墅代表集中分布江宁百家湖军路带时宁南亚东单楼盘供应
& 百家湖周边：
a威尼斯城： 体量纯墅 40栋容积率026单体面积272—555米售价毛胚15000元 M2装修20000元 M2
b佳湖绿岛：混杂型社区墅单体19栋双拼24套墅容积率035单价13000—15000元 M2力面积220—340 M2
c文化名园：混杂型社区墅单体9栋双拼12套单价8000—10000元 M2力单体面积230—350 M2
楼盘2001年9月份陆续市目前已售墅超5套 化速度容乐观混杂型社区均推公寓房墅接受意预定具体建造根客户求度身定做似高价墅市场信心足
& 军路线：
a 瑞景文华：
首规模纯墅项目排屋供应总体量571套总建筑面积1523万米容积率068单体25栋双拼126套排屋420套单价分5800元 M24200元 M23300元 M2目前销售排屋销量般（截止2002年月底仅销售30套）属已浮出水面正面竞争手需密切关注销售情况
b 运盛花园：
占300亩尚未正式面市属板块潜量竞争预计2002年6月亮相9月正式推出产品规划单体双拼联排混合型社区
c 爱涛漪水园：
占300亩单体联排墅高级公寓组成混杂型社区墅少量属附属产品尚未面世爱涛艺术馆体社区概念盛唐艺术园会交合抬高段艺术氛围角度讲件事产品身竞争会手
d 翠屏山庄：
占1700亩混杂型社区水库部分200栋墅2002年元月份刚刚市场露面期推出8万方高级公寓双拼墅算售价：高级公寓2500元 M 2双拼墅3000元 M 2细节未敲定属板块潜量竞争
& 亚东花园城：
沁兰雅筑：
2001年12月22日已正式亮相总建筑面积13万方米定位高档健康墅形式单体墅双拼墅单体墅套面积240 M2 309 M2均单价38003900元 M2总价120130万元间双拼墅套面积170M2250 M2均单价28002900元总价6070万元间月时间推出38套中双拼已全部认购6套单体走掉套
市政府仙西学城重新规划亚东公司会意放慢点脚步等市政配套改善项目身提升该项目亚东公司进军高档墅市场分水岭该项目中规划亚东书画院配套亮点产品层面属强力竞争手需密切关注动态
& 宁南：
玉兰山庄：
占200亩山水距市中心较擅做高档产品仁恒产开发产品形式单体墅联排墅单价分10000元 M28000元 M2群稳定追老客户口碑效应较形象尚未公开需密切关注
第四代墅出现基两基础：
1 南京市域区面积扩亚东江宁成新区政策性利脱掉原郊区外衣突出山水环境优越道路交通条件催生许墅诞生
2 济型家轿车量市越越中高收入阶层郊区置业成墅宽敞舒适天特性成首选置业形态
第四代墅产品高档墅单体售价10000元 M2单体面积第代高价墅类似环境目前已亮相墅整体规划缺乏特色产品改良进步尚嫌足：房型设计舒适度考虑立面配套建筑质量部环境发展商考量开始变周全第次南京高档墅点质价相合感觉体量成倍放泡沫时放销售状况容乐观
通南京墅发展回顾清楚盛唐艺术园竞争市场种状况：
1 板块层面竞争：
市政规划调整河西取代江宁成新轮开发热点亚东学城重新规划必亚东墅板块带重利
消息江宁板块面亚东板块强竞争
2 区域层面竞争：
江宁开发区范围宁南范围交通条线区位条干道竞争楼盘：仁恒玉兰山庄运盛花园瑞景
文华威尼斯城佳湖绿岛翠屏山庄
3 产品层面竞争：
区位方等档次产品帝豪花园月牙湖百家湖线墅亚东沁兰山庄等
4 总价层面竞争：
全市范围总价80万元排屋总价80万元150万元双拼墅总价120万元300万元间单体墅
附表：调研案汇总
楼盘名称
帝豪花园
百家湖威尼斯城墅
佳湖绿岛
区域
马群
江宁
江宁
占面积（方米）
148000
96亩
130亩
建筑面积（方米）
34000
16815
30000
容积率
023
026
035
物业类型
双拼单体
单体墅
公寓墅
总套数
100
40
中
单体
62
40
19
双拼
16
24
联排
木结构独栋：22
32
公寓
接表
面积（方米）
单体
力房型：300400
555（13套）410（14套）272（2套）308（9套）
220340
双拼
联排
公寓
价格（元方米）
单体
100001300015000
15000（毛坯）20000（装修）
1300015000
双拼
10000左右
联排
3000左右
公寓
花园价格（元方米）
1500
1500
没独立花园
物业理费（元方米月）
5
4
未定
车位情况
部分豪华墅双车位
配备双车位
车位算建筑面积里起卖
已售面积（方米）
14800
1665
1200
剩余面积（方米）
14800
15150
27800
备注
现售房源湖新建18栋墅目前止售出约4栋该案接做木结构墅现已两栋开始施工价格会达20000元方米
外宣称位置8套已卖完实际部销控现止该案仅售出3套
该案先卖位置然根客户需选择房型
楼盘名称
文化名园
瑞景文华
金陵家天
区域
江宁
江宁
亚东
占面积（方米）
146000
224000
105684
建筑面积（方米）
153000
152300
55456
容积率
总：105
068
总：0529墅区：042
物业类型
层双拼联排单体
联排双拼 单体墅
公寓联排双拼 单体墅
总套数
1150
571
239
中
单体
9
25
34
双拼
12
126
85
联排
跃层：76
420
54
面积（方米）
单体
230350
330
250380
双拼
170250
250280
196242
联排
178203
168180
价格（元方米）
单体
800010000
5800
45005000
双拼
4200
3250
联排
3000左右
3300
2980
花园价格（元方米）
750
800
800
物业理费（元方米月）
25
25暂定
25
车位情况
车位算建筑面积里卖独栋12车位整体均075车位户
车位保姆房层高22米计入建面车位保姆房单价1100元方米
墅车位户数11公寓车位户数约12
已售面积（方米）
7000
4000
38820
剩余面积（方米）
144000
112300
16636
备注
案单体墅尚未开始销售预定目前户型未定估计明年推出公寓房面积较销售情况般
月10日开盘止联排定出20套独栋未推出
7月份调研相该案双拼联排价格均涨：双拼涨100元M2联排涨50元 M2时买房折扣享受现没单体价格限回落
楼盘名称
中国家
武夷花园（七期）
湖滨世纪花园
区域
江宁百家湖
江宁东山镇
江宁百家湖
占面积（方米）
106000
74600
320亩
建筑面积（方米）
63600
10600
220000
容积率
06
07
总105
物业类型
双拼四合院
联排单体双拼
公寓双拼单体
总套数
332
41
1012
中
单体
3
32
双拼
6
8
联排
32
面积（方米）
单体
330380
280350
双拼
250280
200240
联排
218364
190220
价格（元方米）
单体
四合院总价：200万
4000
3000
双拼
双联总价：4880万
3200
联排
2600
花园价格（元方米）
400
800
600
物业理费（元方米月）
075
2
车位情况
带车位
10万元
已售面积（方米）
33000
3380
9600
剩余面积（方米）
30600
7280
2000（墅）
备注
二期售完三期开始销售
单体售完双拼2套联排26套
墅单体已售完剩8栋双拼
楼盘名称
天新城
锦绣花园
明月港湾
区域
江宁
麒麟镇
占面积（方米）
6825
148000
320000
建筑面积（方米）
13650
200000（期）
339200
容积率
05（墅）
05左右
106
物业类型
公寓墅
独栋双拼联排公寓
公寓单体双拼联排
总套数
39
总：1000户
72（墅）
中
单体
46
双拼
4
联排
22
面积（方米）
单体
300400
270400
未定
双拼
200240
联排
170220
价格（元方米）
单体
未定
24802980
未定
双拼
22682388
联排
18982068
花园价格（元方米）
750
未定
物业理费（元方米月）
15
未定
已售面积（方米）
0
0
剩余面积（方米）
13650
20000（墅）
备注
现未推墅墅2003年推出
该案期墅销售情况较现剩
目前尚未推出尚设计阶段
备注：碧水华庭剩套墅碧水湾推出墅销售已接尾声单体剩套双拼剩6套左右
部分目前中高档售墅容积率售价
楼盘名称
文化名园
中国家
金陵家天
瑞景文华
玉兰山庄
佳湖绿岛
威尼斯城
容积率
06
042
068
045
035
026
价格（元 M2）
单体
8000—10000
40005000
5800
10000
1300015000（装修）
15000(毛胚)
20000(装修)
双拼
3250
4200
3000左右
联排
4880万元
(总价)
2950
3300
8000
部分目前售中高档墅套面积总价
楼盘名称
文化名园
金陵家天
瑞景文华
文化名园
佳湖绿岛
威尼斯城
单套面积（M2）
单体
300400
250380
330
230350
220340
272555
双拼
300400
196242
250280
170250
联排
168180
178203
总价
（万元）
单体
360600
112190
191
184350
286510
408832
双拼
300400
6478
105117
5175
联排
5053
5867
花 园 单 价
（元 M2）
1500
800
800
750
没独立花园
1500
江宁部分售低档墅套面积总价
楼盘名称
中国家
锦绣花园
武夷花园
湖滨世纪花园
套面积（M2）
单体
270400
330380
280350
双拼
200240
250280
200240
联排
218364
170220
190220
总 价
（万元）
单体
67119
132152
84105
双拼
4549
8089
4858
联排
4880
3245
4957
花园单价（元 M2）
400
750
800
600
综述出结：
1 着南京GDP连年快速增长居民收入逐年提高南京墅市场已明显启动原四：
：新代墅购买群已形成二：南京市政建设力度加私家车拥量增加三：墅设计理念布局风格
均突破：价格显现出竞争力
2 然景观价优势江宁亚东已成南京墅热潮中战场墅市总量增加情况区域分布会更趋扩散受块限制资源限制余墅供应盘量限（月牙湖玄武湖线）
3 南京墅市场尚处初始发展阶段整体规划产品设计风格特色等方面尚提升空间目前市场缺乏真正优质产品
4 墅市场启动初级代表——TOWNHOUSE开始热销仅预示着中产阶层抬头代表更高级产品开始需说明消费欲正提升市场正济速度撑济型墅位亚东江宁新区4080万元总价成墅中畅销产品目前市场供应价格言高3
300元 M2
5 南京目前缺乏中档价位单体墅（5000—8000元 M2单价）两头产品（单价20004000元 M2间10000元 M2）供应量较充足
6 目前高档高价墅市场年化量极限总价超100万元产品化量明显放慢现案调研判断年销售套数均超两位数
7 具体江宁言直低价墅市场样价格2000—3000元 M2间墅畅销目前突然爆发售价10000元墅销售维艰
n 第三篇：消费者研究
墅市场消费者较特殊群体身数量南京墅市场未成熟适合定量信息描
述南京墅消费者部分性强烈少显露案消费者进行研究时参考销售员现
南京墅市场消费者描述海深圳北京等墅市场消费者研究资料南京墅消费者情况进行整体分析
南京墅市场消费者情况整体描述
南京市购房消费群金字塔分布示意图
A金字塔顶端
B金字塔层
C金字塔中层
D金字塔底层
AB关注象两年墅市场消费者
A：居金字塔顶端消费群
目前南京房产市场显露部分身价菲款爷特征绝数量少身价高社会位
高社会特征雷消费惯相似易寻找等
源外资企业首席执行官财务总监外国公司总裁海外（台湾美国）回南京定居富翁外籍士
海外留学国员职业者（高级律师著名艺术家体育明星）IT 界顶尖精英士国实业家做外贸私
营业民营企业家金融机构高层某强力政府部门官员等等
具足够购买力更追求生活享受居住空间豪华气派注重房子品质感需真正品质品位高档
次墅物业
B：居金字塔层消费群
南京市场数少收入水高购买力强包括外企工作高级白领（中高层理者）外贸企业部门理政
府机关里定实权干部（灰色收入官员）学高级教授银行高级职员证券公司中高级理者医生
律师事股票期货交易成功士海外亲戚士侨胞等
部分收入高济条件宽松较考虑段较高级公寓错层跃层联体墅会考虑般独立墅
C：居金字塔中层消费群
已购房客户中例指收入水中等购买力较强居民国企基层干部技术尖子学校
般教授老师银行职员外企私企般白领收入相较高较强购买力考虑较舒适公
寓房（层高层）少数会考虑跃层公寓联体墅
中间两类典型：种工作较长时间中年定积蓄目前收入尚会考虑购买较舒适公寓
房较追逐段坏环境优劣付款方式会考虑较例首付剩余款项揭相结合
种工作三五年左右年轻白领目前积蓄收入错会考虑助家庭赞助支付首期款七成八成揭
月承担款追求交通便捷楼盘品质较接受交通方便郊楼盘
D：居金字塔底层消费群
指收入水高购买力相较弱般居民职业特征明显国集体企业中工作般员工
文员收入高长年节省储蓄般购买济适房助拆迁补充费考虑购买舒适性公寓房购房
金额次性付款较少利银行揭利银行揭购房般父母付清首期款女月款影响
部分购房价格素基配套总价承受拥基生活配套般会考虑购房太讲究者说没
实力讲究段坏品质高低
二 南京墅市场消费者定性分析
1高级墅消费者特征需求描述
通南京市现墅部分售楼员（金陵家天中国家帝豪墅翠屏山庄等）购买群体走访解参考外墅市场状况高级墅（指高档独立墅）消费群体初步定性解
（1） 墅消费群源：
Ø 外资企业总裁首席执行官财务总监
——买里国外外资企业总裁首席执行官财务总监（帝豪墅）
——里180万栋德国西门子副总裁买（中国家销售员）
Ø 国实业家民营企业家
——买里企业家（金陵家天）
——私营业
Ø 海外（台湾美国）回南京定居富翁
——国外客户中台湾美国回（金陵家天）
Ø 职业者（高级律师著名艺术家体育明星）
——买里律师现象艺术家体育明星钱（中国家）
Ø IT 界顶尖精英士
——IT行业年轻
Ø 做外贸私营业
——买里做外贸例（武夷花园金陵家天）
Ø 金融机构高层
——外做金融证券例
Ø 外籍士
——买里70外籍士（帝豪墅）
Ø 政府官员
（2） 墅消费群身价
——数量目前南京购房市场中例较低般验高级独立墅消费者数量应该占购房者3左右
——身价高般购墅总价48倍购房般次性付款
——年龄基45岁IT 界顶尖精英士年轻许（30岁左右）
（3） 墅消费群特征
（1） 讲究性价讲究性购买高级顶级墅消费者般关心价格关心产品品质功
（2） 需绝私密性部分消费者非常独立产品私密性求高
（3） 需绝安全性部分身价较高容易吸引外界视线安全性考虑问题
（4） 非常注重产品性喜欢独二惟独尊感觉
（5） 附庸风雅购房定懂行定懂时尚定品位定装出品位
（6） 崇尚然追求静雅
（4） 高级墅消费群房型求
Ø 房间开阔觉卧室重卧室太（消费者）
Ø 独立书房书房套卧室（消费者）
Ø 喜欢客厅挑空（售楼员）
Ø 然墅功然越全越（消费者）
Ø 独立淋浴房天真正放松洗写意澡（消费者）
Ø 车库没两更（消费者）
Ø 房型面积求差异200方米700800方米甚更（售楼员）
Ø 需求力面积致250350方米间
Ø 较私家花园
（5） 高级墅消费群配套求
Ø 高级会定会里图书馆酒吧展览馆等（售楼员）
Ø 区周边配套关注道路畅通塞车（售楼员）
Ø 周边配套定身份相匹配高档（售楼员）
Ø 吸引墅周边型休闲娱乐场高尔夫球场（售楼员）
（6） 高级墅消费群艺术理解
Ø 定懂艺术肯定会反艺术附庸风雅艺术两字满足虚荣心（售楼员）
Ø 艺术显示身份彰显修养（售楼员）
Ø 艺术墅必须然山水完美结合否谈艺术（消费者）
Ø 艺术型墅适合成名艺术家购买性强根求设计房型（售楼员）
2中低档墅消费者特征需求描述
通述目前南京市场购房消费群金字塔分布分析根南京市现墅部分售楼员购买群体走访解出中低档墅（指联体墅济型独立墅）购买士致类：
1 外企工作高级白领（中高层理者）
2 外贸企业部门理
3 政府机关里定实权干部（灰色收入官员）
4 学高级教授
5 银行高级职员
6 证券公司中高级理者
7 职业者（医生律师炒股票期货成功士）
8 海外亲戚士侨胞
数量目前南京购房市场中例较低般验联体墅消费者数量应该占整体购房者5‰左右
身价较高般购联体墅总价24倍购房会考虑揭贷款
年龄般2845岁间年龄层次购买高档独立墅消费者降
消费特征：
（1） 联体墅消费群济足余购买联体墅改善型休闲型
（2） 部分消费群年龄层次相较喜欢运动较休闲
（3） 部分消费群购房摇摆性强讲究环境优美讲究房型功合理产品求较高
（4） 部分较讲究配套尤教育配套娱乐配套设施
三 海深圳北京等墅市场消费者参考研究
1海——年轻化国际化
海高档住宅销售呈现升势头部分楼盘出现供应求现象青年成购房力
份调查报告表明工厂企业金融投资民营企业营者已占述物业买80％位虹桥路皇墅业
中年轻仅28岁部分买年龄35岁左右群体高学历高收入具生活新概念较强消费力
现象出现皇墅等高档住宅物业区环境房型建筑立面等方面设计符合审美情趣居住理念关外
更重中国济持续批年轻营脱颖出力购买单价1万元高档墅虹桥路
线墅群年发展成成熟社区供应量已新济崛起20年事皇墅期销售幅升
年轻买占位现象难解释现象部分年轻买中外投资者占90％
受中国加入WTO影响届时中国市场变更加开放更国外企业更进入海中国济金融贸易中心
目前已4万境外士申领时居住证加入WTO数字更会升时海现台资企业4052家35万台
湾客加数众港澳士海高档物业需求增加
2深圳——私营老板成力
（1）年龄构成：
部分客户年龄3045岁间766例基次年龄段深圳特区第批发迹文化素质社会历均较丰富分析力强独特审美观容易接受事物追求喜爱生活方式45岁客户仅占 7
30岁占16
（2）职业构成：
购买豪宅者墅买家545私营老板109企业老总次高级白领士占255三者加起
占90例客户收入较高较稳定年艰苦创业现时事业成生活较富裕希
家改善生活环境会考虑力购买豪宅外事金融证券行业部分公务员占18例
（3）建筑风格偏：
早期开发墅物业基中国岭南风格欧洲西班牙风格相结合外形建筑风格结构简单色调明快出现欧
陆古典风格中国岭南风格相结合颇具新鲜感现较认欧陆式贵族豪宅美国庄园式墅风格两种风格选
择例较接
（4）区环境偏：
区环境绿化率高低绿色植物种类少等求区环境营造必须题特色具较高欣赏价值较
文化艺术元素强调区景点物业风格相协调棵树种选择块石头摆放角度觉具匠心尤豪
宅项目未拥优美然景观时区环境规划设计显尤重区环境题特色须配合豪宅项目形
象定位保持风格致
（5）智化设施求：
墅区屋外设计安全性智系统视讲保安侦察系统家居防盗系统煤气泄漏动报警系统信息高速公
路接口等客户求配种遥控系统窗帘房门遥控系统灯饰遥控开关系统等
（6）物业理求：
客户物业理服务非常重视物业理公司品牌尤重购买墅高档公寓客户求物业理公司提供服务
仅般保安环境理服务求保安系统智化24时严密保护业身财物安全日常生活需
提供善美服务令业生活轻松方便安全
（7）会设施配套：
豪宅买家墅求仅居家需会功提供样健身设备更会设备体现优悠生活
精神文化追求时显示业显赫身份会需设迎合住客需时具较高精神价值高尚设施
高尔夫练球场等
3北京——高级行政官员总裁导例较
北京墅市场兴起90年代初种原击起步久开始滑段时间徘徊1999年开始复苏
年调整目前已进入稳步发展新阶段
北京墅分销外销两种外销墅购买群外国馆驻华机构三资企业高层领导海外港奥台士销
墅购买群集中行业精英（特IT等高科技产业新贵房产业士律师医生等）中型企业私营企业老
板高层理者海外士演艺界演员证券撰稿等成功职业者中销市场快速增长格外引注目
投资显示日益强购买力
区位外买墅重环境传统墅高价墅基位风景优美段年开发墅更注重区
环境规划高尔夫球场工湖题花园项目升值资
外文化气息更京城墅特点着越越重视住宅精神作社区文化价值越越突出
n 第四篇：盛唐艺术园产品建议
通分析盛唐艺术园规划特提出建议：
1500亩开发规模分期分区开发导思路
a分区思路：
整体基划分三区：
——单体双拼墅物业形态高档墅区
——排屋济型墅区
——艺术馆园区
艺术馆园区作两墅区享区艺术馆外会幼园等配套均中考虑中增加营性画家
村功做足艺术配套服务文章
b分期思路：
——抢占南京型高档纯墅社区概念抢占定位制高点
——艺术园区作区亮点特色首期开发样板段联动响盛唐品牌
——先推单体双拼墅树立高档形象拨高价推排屋迅速回笼资金
——跑量排屋力双拼次单体盘量市场适分期分区推出
2分区中两种布局思路：
a维持原规划方案中T字形格局：
艺术园（包括会幼园等配套）规划基通采石场缓处门两侧增加画家村配备
左方高密度联排墅量体量放
右方超低密度单体双拼墅山顶部分做少量顶级概念墅
b艺术园等配套设施全部放佛城西路街
基西侧进入采石场缓带盖联排墅
基东侧做单体双拼墅混合区山顶部分做少量顶级概念单体墅
3容积率
研究市场情况项目身基状况 建议园区整体容积率做03左方排屋容积率做055（目前市场标准较
低）右方全面释放限度发挥原始生态山水墅顶级概念做018超低容积率
4区参数：
a排屋区占140亩容积率055建筑面积51359方米力套面积220方米左右采现代建筑风格
b单体双拼区占300亩容积率018建筑面积36018方米力套面积250350方米采传统典典改良
型建筑风格
c艺术园区占60亩容积率03建筑面积12006方米增加营性出租面积作画家工作场采现代
超现代建筑风格
5产品策略：
排屋力面积控制180220m2总价7080万元
双拼力面积控制220250m2总价120150万元
排屋力面积控制250350m2总价150300万元
6预计市场售价：
根初步测算成参考目前市场价考虑年市场成长性售价建议：
排屋均价低3200元m2高3500元m2
单体均价低5500元m2高6800元m2
n 第五篇：项目济指标建议财务分析
& 项目济指标
项目
容积率
建筑面积
预期均价
总面积（方米）
333500 M2
总建筑面积（方米）
03
100050 M2
中
单体墅
018
36018 M2
6800元 M2
联排墅
055
51359 M2
3200元 M2
配套艺术园区
03
12006 M2
绿化率
682
& 成构成表
项目
单价（元方米）
建筑面积（方米）
合计（元）
备注
土成
1000
100050
100050000
500亩
前期费
100
100050
10005000
交建委建设费
水电增容费
75
100050
7503750
规划设计费
60
100050
6003000
包括单体景观设计费
室外工程
275
100050
27513750
包括道路景观水系等
建筑成
1000
100050
100050000
框架结构
智化系统
75
100050
7503750
安保监控宽带等
资金利息
125
100050
12506250
预见费
50
100050
5002500
成合计
276138000
注：03容积率计总建筑面积100050方米计开发周期5年计
& 项目损益表
项目
单价
建筑面积（方米）
合计(元)
销售收入
单体墅
6800
36018
244922400
联排墅
3200
51359
164348800
销售收入合计
409271200
减
销售费
销售收入
4
16370848
理费
销售收入
2
8185424
营业税
销售收入
55
22509916
土建成
276138000
利润总额
86067012
利润率
21
注：艺术园收益尚未计算
n 第六篇：盛唐艺术园2002年工作推进计划
工作容
实施时间
执行单位
确定方案原：市场定位容积率分区分期思路
2002年春节前
盛唐开启设计单位讨
总规方案报批——批复
2月18日3月20日
盛唐
场施工准备工作土方工程
3月初开始
盛唐开启
总规方案细化调整：面剖面立面
3月21日3月30日
盛唐开启设计单位讨
扩初方案设计
4月30日
设计单位盛唐开启
扩初报批——审批
6月15日
盛唐
施工图设计
7月30日
设计单位
造市宣传产品说介媒体沟通
8月
开启盛唐
房展会亮相开始部预认购
10月
开启盛唐
样板区域
结构
89月底
盛唐开启
样板房装饰
11月底
盛唐开启
正式开盘销售
2003年3月
开启盛唐
n 第七篇：盛唐投资公司目前工作建议
& 目前需组织实施计划工作
1 排定全年工作计划明确项务时间点
2 选定相关规划建筑设计合作单位便推进相应工作
3 拟定资金衡计划筹集第批启动资金
4 进行施工前准备工作场标高网格状测量干线道路施工土方回填
5公司组织机构完善相关操作员招聘
& 力资源储备组织机构补充
1 招聘员：建筑师1名排水工程师1名预决算员1名
2 设立专门财务核算部门抓前期成预算控制工作
附1项目济指标证方案
江宁区什物业类型年直低价取悦南京楼市墅市场例外想突破江宁墅
价格瓶颈批发展商努力目前机会出现军路考虑项目开发周期需
35年墅旦赢市场青睐启动良价格涨额度远非公寓
考虑诸情况存盛唐公司规划方案方证终恰决策公司整体容积率
03035重新测算济指标时分01802025单体容积率测算出方案二三
供选择证预期价格根市场现状未增长走势两种情况分估算艺术园区收益暂算
（）整体容积率：035
方案：
项目
容积率
占面积
（M2）
建筑面积
（M2）
预期均价1
（元 M2）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元 M2）
预期销售总额2
（元）
035
333500
116725
单体墅
018
200100
36018
5800
208904400
6800
244922400
联排墅
071
93380
66300
3000
198899400
3300
218789340
配套艺术园区
035
40020
14007
销售总额
407803800
463711740
减
销售费
销售收入4
16312152
185484696
理费
销售收入2
8156076
92742348
营 业 税
销售收入550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
84768363
134246890
利润率
2079
2895
方案二
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
035
333500
116725
单体墅
02
200100
40020
5220
208904400
6800
272136000
联排墅
067
93380
62565
3200
200206720
3300
206463180
配套艺术园区
035
40020
14007
销售总额
409111120
478599180
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
86075683
149134330
利润率
2104
3116
方案三
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
035
333500
116725
单体墅
025
200100
50025
4700
235117500
6800
340170000
联排墅
056
93380
52293
3300
172566240
3300
172566240
配套艺术园区
035
40020
14007
销售总额
407683740
512736240
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
84648303
183271390
利润率
2076
3574
（二）整体容积率：03
方案
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
03
333500
100050
单体墅
018
200100
36018
5800
208904400
6800
244922400
联排墅
055
93380
51359
3300
169484700
3400
174620600
配套艺术园区
03
40020
12006
销售总额
378389100
419543000
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
55353663
90078150
利润率
1463
2147
方案二
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
03
333500
100050
单体墅
02
200100
40020
5600
224112000
6800
272136000
联排墅
051
93380
47624
3200
152396160
3300
157158540
配套艺术园区
03
40020
12006
销售总额
376508160
429294540
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
53472723
99829690
利润率
1420
2325
方案三
项目
容积率
占面积（M2）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元方米）
预期销售总额1（元）
预期均价2
（元方米）
预期销售总额2
（元）
03
333500
100050
单体墅
025
200100
50025
5500
275137500
6800
340170000
联排墅
041
93380
38286
3200
122514560
3300
126343140
配套艺术园区
03
40020
12006
销售总额
397652060
466513140
减
销售费
销售收入
4
16312152
185484696
理费
销售收入
2
8156076
92742348
营业税
销售收入
550
22429209
255041457
土建成
276138000
276138000
利润
74616623
137048290
利润率
1876
2938
附2：水仙苑墅F型（三层）工程预算书
附3：雅阁花园墅古典型（三层）工程预算书
附4：钢结构墅1400元米配置
序号
项目名称
具体容
1
结构
钢结构
轻质外墙体
2
门窗
双层保温塑钢窗
保温隔音楼面
高档进户分隔门
3
装饰
屋面英红瓦
外墙强面石材勒脚粉刷（面砖）饰面木饰面GRC线条装饰
复合木板局部砖毯
墙涂料饰面顶脚线条踢脚板门窗套装饰
装饰造型石膏板吊顶
4
水电
水热水系统洁具三件套厨房水斗
全套插座高级面板普通灯具
配电箱
电话分线箱
电视分支箱
翠屏山庄
20020227
项目名称
翠屏山庄
开发商
香港中惠房产开发限公司
楼盘点
江宁区军路
售楼电话
4709188 13915963770（沈姐）
楼盘规模
总：1700亩
期：8万方
形象工程
20021动工公开形象
物
业
详
细
情
况
物业类型
面积（m2）
单价（元m2）
单体
墅
水墅
300400左右
8000
山体墅
300400左右
6000
双拼墅
联排墅
三联墅
270290
3400元m2
21联墅
112 133
高级公寓
200左右
2500元m2
花园
980元m2
推广期促销
前10位送价值4万元车库
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