社区商业姓商姓社？
数住宅项目说商业住宅增加卖点住宅开发商商业规划时更促进住宅销售导
早期住宅先行商业社区气带动商业氛围商业势现商业住宅行甚商业先行商业成提升社区形象功载体商业引领
社区商业正日益成新型商业理念先锋
社区商业形成
社区商业早诞生美国世纪50年代家庭汽车普城郊新建发达高速公路城市居民量郊区扩散产生专门郊区新建居住区服务社区商业国外社区商业购物中心形式出现体现站式购物满足力例美国椰林梅菲尔购物中心卡罗拉中心
国社区商业世纪80年代末90年代初零散满足社区居民日常生活必需品消费底层住宅改造底商出现然社区底商档次较低着数量断增加狭义社区商业初步形成
社区商业适合现代生活惯构成连接工作生活延伸固定客流量加社区商业价格约区住宅价格2～4倍升值空间较满足部分投资者希浅尝商业投资想法社区商业街逐渐成投资者重选择
消费群投资群双保证社区商业萌芽发展壮提供绝契机
社区商业实商业街区种根商圈特征商业街区四类：中心商业街区次级商业街区邻里商业街区（社区商业）专业性商业街区（见附表1）
表1：社区商业分类：
社区商业根服务象角度分：服务型社区商业外服务型社区商业
根产开发角度分：道具型社区商业持续功型社区商业
根物业类型角度分：社区底商社区商业街社区商业中心
万科住宅里种植商圈
万科产然没介入专业商业产开发行列开发核心住宅产品时开发少社区商业尤住宅法表现形象时商业街更展示出社区公众形象品牌服务社区品质社区配套气客户服务方面补充
附表2：万科开发部分项目商业览表
万科社区商业初期历意识开发程1998年12月竣工福景厦万科首次住宅项目中引入商业元素1997年开始招商万佳百货进驻厦裙楼三层成时新兴站式仓储购物超市典范带旺整彩田片区万科时未动商业产开发相关素整合考虑福景厦成功源时市场客观素
万科产意识介入研究商业产始1999年开发万科金色家园项目整体定位中万科着重考虑未深圳商业重心转移金色家园裙楼商业定位辐射整景田北片区区域型商业中心核心定位中造城市成熟开放商业消费文化
万科金色家园然整体定位成功早期规划设计周边住宅社区服务超市没考虑排烟排污层高进深等必素导致期寻找品牌商家进驻时候根业态调整规划重新划分布局发生社区住宅客户投诉商家排烟事件
2000年左右开发万科四季花城规划出条300米长休闲式步行街区定位中考虑开放式街区住宅区融设计街区中心园林建筑品具体包括骑楼设计社区广场衔接街区尺度等四季花城早期业态规划单纯商业营者利益趋理想化设计精品店情调咖啡店业态未准确发现消费者社区商业需求期区封闭式理导致初设想根法实现2~3轮业态发调整万科四季花城终形成餐饮型超市便利店等居家生活相关稳定组合
2003年万科城设计万科根整体区域定位未消费群中30000米规划商业区定位服务周边群区域性商业中心提出Living Mall概念
万科城操作程中销售招商两线行聘请专业商业物公司参前期顾问外请招商公司进行招商万科城吸引华润万家丹桂轩肯德基等线品牌加盟兼顾短长期利益万科步行街进行销售保留部分外街商铺租售结合方式商业价值提升（见表2）
放水养鱼
社区商业广阔发展前景住宅开发商投资者时间社区商业成开发商手中旺销产品旺销形成少旺销商铺期营程中陷入困境原：
1商业产品身特质决定
消费力环境永远支撑商业发展核心消费力环境包括商业街辐射消费群体分布状况口总量均消费力（频率）总体消费取（图1示）
单纯商业销售忽视消费力培育势必会造成商铺气旺营困难现许商业先行操作手法带弊端
2区域规划缺乏统协调
目前住宅社区商业策划开发商进行缺乏政府统规划协调商业面积区位集中易造成质竞争商家营困难商业面积少法满足居民需
3开发体专业水限
初期着良规划定位社区商业极开发商开发运营力身资金求变化乱结果肯租肯买考虑商家营范围规模档次造成区商家业态重复规模档次参差齐缺乏统形象影响社区商业品质商家营
4长期利益短期利益难协调
住宅开发商开发目标限时间回笼资金社区商业开发营注重长期效益作社区商业持者营理者必须社区商业够长期谐健康发展营造良商业氛围实现物业增值租金提高长短期利益难衡导致住宅开发商味追求商铺快速销售商业作提升住宅价值工具
5投资者商业产期高
社区商业投资者初涉商业产者资金非宽裕追求短期回报加业数量众发展商招商程中难协调品牌商家遇诸困难
6社区商业业态缺乏创新
目前社区商业业态赢利力方面般餐饮服务较高业态低水重复较投资者回报受限
国际验社区商业商业产发展更高阶段商家聚集聚集商业产品升值消费力提升带商业特性决定旺场成熟必须慢热程放水养鱼市场培育必阶段
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数住宅项目说商业住宅增加卖点住宅开发商商业规划时更促进住宅销售导
早期住宅先行商业社区气带动商业氛围商业势现商业住宅行甚商业先行商业成提升社区形象功载体商业引领
社区商业正日益成新型商业理念先锋
社区商业形成
社区商业早诞生美国世纪50年代家庭汽车普城郊新建发达高速公路城市居民量郊区扩散产生专门郊区新建居住区服务社区商业国外社区商业购物中心形式出现体现站式购物满足力例美国椰林梅菲尔购物中心卡罗拉中心
国社区商业世纪80年代末90年代初零散满足社区居民日常生活必需品消费底层住宅改造底商出现然社区底商档次较低着数量断增加狭义社区商业初步形成
社区商业适合现代生活惯构成连接工作生活延伸固定客流量加社区商业价格约区住宅价格2～4倍升值空间较满足部分投资者希浅尝商业投资想法社区商业街逐渐成投资者重选择
消费群投资群双保证社区商业萌芽发展壮提供绝契机
社区商业实商业街区种根商圈特征商业街区四类：中心商业街区次级商业街区邻里商业街区（社区商业）专业性商业街区（见附表1）
表1：社区商业分类：
社区商业根服务象角度分：服务型社区商业外服务型社区商业
根产开发角度分：道具型社区商业持续功型社区商业
根物业类型角度分：社区底商社区商业街社区商业中心
万科住宅里种植商圈
万科产然没介入专业商业产开发行列开发核心住宅产品时开发少社区商业尤住宅法表现形象时商业街更展示出社区公众形象品牌服务社区品质社区配套气客户服务方面补充
附表2：万科开发部分项目商业览表
万科社区商业初期历意识开发程1998年12月竣工福景厦万科首次住宅项目中引入商业元素1997年开始招商万佳百货进驻厦裙楼三层成时新兴站式仓储购物超市典范带旺整彩田片区万科时未动商业产开发相关素整合考虑福景厦成功源时市场客观素
万科产意识介入研究商业产始1999年开发万科金色家园项目整体定位中万科着重考虑未深圳商业重心转移金色家园裙楼商业定位辐射整景田北片区区域型商业中心核心定位中造城市成熟开放商业消费文化
万科金色家园然整体定位成功早期规划设计周边住宅社区服务超市没考虑排烟排污层高进深等必素导致期寻找品牌商家进驻时候根业态调整规划重新划分布局发生社区住宅客户投诉商家排烟事件
2000年左右开发万科四季花城规划出条300米长休闲式步行街区定位中考虑开放式街区住宅区融设计街区中心园林建筑品具体包括骑楼设计社区广场衔接街区尺度等四季花城早期业态规划单纯商业营者利益趋理想化设计精品店情调咖啡店业态未准确发现消费者社区商业需求期区封闭式理导致初设想根法实现2~3轮业态发调整万科四季花城终形成餐饮型超市便利店等居家生活相关稳定组合
2003年万科城设计万科根整体区域定位未消费群中30000米规划商业区定位服务周边群区域性商业中心提出Living Mall概念
万科城操作程中销售招商两线行聘请专业商业物公司参前期顾问外请招商公司进行招商万科城吸引华润万家丹桂轩肯德基等线品牌加盟兼顾短长期利益万科步行街进行销售保留部分外街商铺租售结合方式商业价值提升（见表2）
放水养鱼
社区商业广阔发展前景住宅开发商投资者时间社区商业成开发商手中旺销产品旺销形成少旺销商铺期营程中陷入困境原：
1商业产品身特质决定
消费力环境永远支撑商业发展核心消费力环境包括商业街辐射消费群体分布状况口总量均消费力（频率）总体消费取（图1示）
单纯商业销售忽视消费力培育势必会造成商铺气旺营困难现许商业先行操作手法带弊端
2区域规划缺乏统协调
目前住宅社区商业策划开发商进行缺乏政府统规划协调商业面积区位集中易造成质竞争商家营困难商业面积少法满足居民需
3开发体专业水限
初期着良规划定位社区商业极开发商开发运营力身资金求变化乱结果肯租肯买考虑商家营范围规模档次造成区商家业态重复规模档次参差齐缺乏统形象影响社区商业品质商家营
4长期利益短期利益难协调
住宅开发商开发目标限时间回笼资金社区商业开发营注重长期效益作社区商业持者营理者必须社区商业够长期谐健康发展营造良商业氛围实现物业增值租金提高长短期利益难衡导致住宅开发商味追求商铺快速销售商业作提升住宅价值工具
5投资者商业产期高
社区商业投资者初涉商业产者资金非宽裕追求短期回报加业数量众发展商招商程中难协调品牌商家遇诸困难
6社区商业业态缺乏创新
目前社区商业业态赢利力方面般餐饮服务较高业态低水重复较投资者回报受限
国际验社区商业商业产发展更高阶段商家聚集聚集商业产品升值消费力提升带商业特性决定旺场成熟必须慢热程放水养鱼市场培育必阶段
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