住宅设备设施总结
（根20041217中筑郑常庄项目建筑研究院设计师沟通搜集相应知识总结成）
总结整理员：董昕王辉
住宅设备设施包括机电暖通水等三方面——
1 机电方面
（1）强电
变电：局变电or变电
局变电——面积位置设备求较高均须符合相应标准设备采购限制指定厂家开发商前期投入成增加
变电——面积位置设备采购等方面较前期成投入较期电须商业电价格标准收费开发商承担商业电民电间差价长期负担较重开发商承担差价会产生开发商业间纠纷会销售带定影响
目前变电难批般局变电
配电容量标准：
配电容量标准：高档住宅100瓦米配备普通住宅60瓦米配备
实际般越高档住宅电量越少供电局送电时会做幅度压缩例60瓦米配备电设施供电局约30瓦米送电开发商够供电部门协调减少配置供电间差额减少必浪费
设备品牌：
品牌强电影响弱点影响较般建议强电设备国品牌
（2）弱电
弱电系统指智化系统具体包括——
楼宇控系统
楼宇控系统采集散控制系统系统理者中央控制室实现整座楼机电设备监控相应种现代化理楼宇控系统中央理工作站作楼机电设备运行信息交汇处理中心汇集类信息进行分析类处理判断采优化控制手段设备进行分布式监控理子系统设备始终处协调致高效序状态运行
系统作：分散控制集中理节降耗作
监控范围：空调系统新风机组制冷机组冷塔风机盘明回路变配电电梯等系统进行信号采集监测控制实现设备理系统动化
达效果：效节省电量节省力延长设备寿命效加强理保障设备身安全
综合布线系统
综合布线系统设计范围包括电话系统计算机系统两部分系统提供高速高宽带传输力满足楼信息传输需尤数系统高速数传输求
综合布线系统具备较高运行性特重部分采冗余备份保证线路万失
安全防范系统
安全防范系统包括闭路电视监控系统防盗报警系统门禁系统巡更系统周界防范系统等采种方式构成楼方位立体化综合保安防护体系保证楼设备员安全够第时间做出相应判断动作视觉听觉感受方式告知理保安员事现场发生种情况安全事现场效做出快速反应发生事件全程视频记录方式进行备份记录处理事现场提供确实法规
公广播系统
公广播系统具背景音乐广播公事务广播火灾事广播功
背景音乐作掩盖噪声创造种轻松谐听觉气氛扬声器分散均匀布置明显声源方性音量适宜影响群正常交谈优化环境重手段公事务广播系统起宣传播放通知找等作公广播火灾事广播功作火灾报警联动系统紧急状态指挥疏散群广播设施建筑弱电设计中举足轻重作功求扩声系统达需声场强度保证紧急情况发生时利提供足楼涉区域群清晰听警报疏导语音
卫星线电视系统
卫星线电视系统设计应具备定前瞻性根社会发展需发展余考虑未数字技术发展数通讯中划出部分作数字电视传输等
目前需注意问题：线电视入户接口位置放房间等等
卡通系统
通卡通系统实现相关员考勤理门禁理部电子消费理停车理等功综合理形成完整卡通解决方案结合建筑特点卡通系统实现方面功：
1) 身份理
2) 门禁理
3) 阅理
4) 停车场理
5) 消费理等
具体实施时根实际情况起分步实施
电子信息显示系统
视觉媒体求越越高求传播媒体传播信息直观迅速生动醒目电子信息显示系统播放天气预报实事新闻通知等方面配合音视频设备播放电视录等起装饰环境烘托气氛作
外通电子信息显示系统播放媒体广告起业创收作
住宅说根住宅档次目标客户群需求智化系统中子系统进行选择
2 暖通方面（通常包括供热空调通风防排烟等系统）
（1）热源：
热源通常三种：市政热力建集中锅炉房户式燃气炉般采序市政热力市政热力面建集中锅炉房户式燃气炉进行较：
集中锅炉房
优点：
1) 热效率分散户式锅炉高
2) 保证整采暖季24时全天供热质量
3) 日常运行围合集中锅炉房影响住户
缺点：
1) 规范中锅炉房位置疏散出口泄漏面积等求严格
2) 烟道需附建筑物伸屋顶
3) 需物业门收取采暖费
4) 采暖立需占井面积
户式燃气炉
优点：
1) 住户行控制采暖时间受集中供暖局限
2) 没集中锅炉房烟囱没采暖立减少占井面积
3) 需物业收取采暖费减少纠纷
缺点：
1) 热销率集中锅炉低环保空气污染等角度言利
2) 住户需负担锅炉日常维护保养定安全隐患
3) 热销率低达样舒适前提供热费集中供热高
北京区年中三分时间需供暖供暖系统济性性求较高目前居民尤商品房住户般够接受采暖费收取综合较设计角度言倾采集中锅炉房作热源
（2）冷源：
集中制冷
中央空调系统普遍采供冷方式部分公建筑写字楼商场部分高级住宅采种方式
优点：
1) 档次高制冷效率较分户冷源装置高
2) 没空调室外机影响建筑外立面
缺点：
1) 初投资较
2) 需占定建筑面积设置制冷机房
3) 需室外公区域设置冷塔
4) 写字楼中通常面积收取空调费住宅中行通必须设置冷表实际冷量收费容易日住户物业间产生收费纠纷目前市场没专门计量冷量计量表热表代热表温度精差低容易产生计费纠纷
户集中空调机组
优点：
1) 开发商提供住户购
2) 住户行控制空调供冷时间
3) 电量计量没收费问题
缺点：
1) 户需设置集中室外机位便检修
2) 总制冷效率低集中供冷
住宅项目根具体情况进行选择
（3）末端：
供暖系统终端常终端三种：立散热器风机盘板热辐射
立散热器（暖气片）
优点：
1) 利空气循环流动提高室温度舒适度高
2) 传统散热方式客户接受程度高
3) 统营维修安全系数相较高
缺点：
1) 开发商提供前期投入较
2) 占空间面积利室家具放置
3) 分户计费实现前否均需交纳采暖费灵活度低
风机盘
优点：
1) 热（冷）风口形式出现够定程度提升项目产品品质
2) 节省定面空间便住户室家具布置
3) 户集中空调机组供热系统采套末端减少投入
缺点：
1) 屋干燥舒适度差
2) 噪音温度均衡
3) 采户集中空调机组般求房屋精装修交房普通分体空调需
板热辐射
优点：
1) 舒适度高
2) 业供暖支出费少
缺点：
1) 埋板里水材质量施工质量求高
2) 维修困难期更换方便
实际运中应考虑成投入客户偏技术实现性综合选取
3 水
（1）整体软化：
果项目处区域水质较差硬度高区水采取整体软化方法安装软化装置会损失定水压（约5米）果市政水接入水压减软化损失水压足支撑住宅高层水需增设加压设施
（2）直饮水：
直饮水指通道入户提供须处理直接饮水源直饮水较符合西方生活惯国际化客户目标客户楼盘中考虑直饮水系统然某种意义说直饮水系统提高楼盘档次感直饮水质量保证前提：该项目中部分住户时需直饮水保证直饮水系统效循环否话直饮水会道积存变质引发纠纷中国饮热水生活惯楼盘入住率等影响直饮水普遍重原建议必情况直饮水系统
（3）热水：
热水系统中涉问题：
24时热水否需提供：
24时热水入住率高部分住户时情况运营成较低果竞争市场范围24时热水必备条件形成核心卖点话考虑设置24热水系统节约成避免期运营负担
热水入户计量处理方法：
热水入户计量两种方式：
1) 次计量——热水回水设立进水入户设块进水表进行计量
处：便计量
足：水时需先放出水点热水立间横水中冷水冷水计费合理
解决办法：量缩短水点热水立间距离增设立二水点热水立间横水电伴热涉电费住户负物业补贴问题
2) 二次计量——热水回水进水均入户分设两块水表计量进水表计量数值减回水表计量数值已热水量数值
处：热水入户循环开水龙头热水流出正常情况计量较科学
足：住户通进水回水阀门松紧行控制进水回水间压力计量失效甚回水表数值进水表数值形成负水值
目前选次计量效果较
（4）中水：
项目规模5万方米需建立中水系统
市政中水
市政中水接入项目需建中水处理站中水系统道省排水部分分设污水废水条道直接接入市政污水道
市政中水
需建污水处理站中水系统排水道部分需分设污水废水中废水接入项目建中水处理站
（5）消防：
规范求单立单阀单栓双立双阀双栓批（凤凰城）双立双阀双栓处减少消火栓箱节约空间
100米住宅求设喷洒系统
（6）道材：
水：铜较
水：塑料连接存埋等接口问题
铜直接焊接
排水：螺旋铸铁成基相
PVC较普遍弯头处般会换铸铁铸铁承受压
力PVC铸铁长短调样层高完全匹配
时候存降板处理问题
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（根20041217中筑郑常庄项目建筑研究院设计师沟通搜集相应知识总结成）
总结整理员：董昕王辉
住宅设备设施包括机电暖通水等三方面——
1 机电方面
（1）强电
变电：局变电or变电
局变电——面积位置设备求较高均须符合相应标准设备采购限制指定厂家开发商前期投入成增加
变电——面积位置设备采购等方面较前期成投入较期电须商业电价格标准收费开发商承担商业电民电间差价长期负担较重开发商承担差价会产生开发商业间纠纷会销售带定影响
目前变电难批般局变电
配电容量标准：
配电容量标准：高档住宅100瓦米配备普通住宅60瓦米配备
实际般越高档住宅电量越少供电局送电时会做幅度压缩例60瓦米配备电设施供电局约30瓦米送电开发商够供电部门协调减少配置供电间差额减少必浪费
设备品牌：
品牌强电影响弱点影响较般建议强电设备国品牌
（2）弱电
弱电系统指智化系统具体包括——
楼宇控系统
楼宇控系统采集散控制系统系统理者中央控制室实现整座楼机电设备监控相应种现代化理楼宇控系统中央理工作站作楼机电设备运行信息交汇处理中心汇集类信息进行分析类处理判断采优化控制手段设备进行分布式监控理子系统设备始终处协调致高效序状态运行
系统作：分散控制集中理节降耗作
监控范围：空调系统新风机组制冷机组冷塔风机盘明回路变配电电梯等系统进行信号采集监测控制实现设备理系统动化
达效果：效节省电量节省力延长设备寿命效加强理保障设备身安全
综合布线系统
综合布线系统设计范围包括电话系统计算机系统两部分系统提供高速高宽带传输力满足楼信息传输需尤数系统高速数传输求
综合布线系统具备较高运行性特重部分采冗余备份保证线路万失
安全防范系统
安全防范系统包括闭路电视监控系统防盗报警系统门禁系统巡更系统周界防范系统等采种方式构成楼方位立体化综合保安防护体系保证楼设备员安全够第时间做出相应判断动作视觉听觉感受方式告知理保安员事现场发生种情况安全事现场效做出快速反应发生事件全程视频记录方式进行备份记录处理事现场提供确实法规
公广播系统
公广播系统具背景音乐广播公事务广播火灾事广播功
背景音乐作掩盖噪声创造种轻松谐听觉气氛扬声器分散均匀布置明显声源方性音量适宜影响群正常交谈优化环境重手段公事务广播系统起宣传播放通知找等作公广播火灾事广播功作火灾报警联动系统紧急状态指挥疏散群广播设施建筑弱电设计中举足轻重作功求扩声系统达需声场强度保证紧急情况发生时利提供足楼涉区域群清晰听警报疏导语音
卫星线电视系统
卫星线电视系统设计应具备定前瞻性根社会发展需发展余考虑未数字技术发展数通讯中划出部分作数字电视传输等
目前需注意问题：线电视入户接口位置放房间等等
卡通系统
通卡通系统实现相关员考勤理门禁理部电子消费理停车理等功综合理形成完整卡通解决方案结合建筑特点卡通系统实现方面功：
1) 身份理
2) 门禁理
3) 阅理
4) 停车场理
5) 消费理等
具体实施时根实际情况起分步实施
电子信息显示系统
视觉媒体求越越高求传播媒体传播信息直观迅速生动醒目电子信息显示系统播放天气预报实事新闻通知等方面配合音视频设备播放电视录等起装饰环境烘托气氛作
外通电子信息显示系统播放媒体广告起业创收作
住宅说根住宅档次目标客户群需求智化系统中子系统进行选择
2 暖通方面（通常包括供热空调通风防排烟等系统）
（1）热源：
热源通常三种：市政热力建集中锅炉房户式燃气炉般采序市政热力市政热力面建集中锅炉房户式燃气炉进行较：
集中锅炉房
优点：
1) 热效率分散户式锅炉高
2) 保证整采暖季24时全天供热质量
3) 日常运行围合集中锅炉房影响住户
缺点：
1) 规范中锅炉房位置疏散出口泄漏面积等求严格
2) 烟道需附建筑物伸屋顶
3) 需物业门收取采暖费
4) 采暖立需占井面积
户式燃气炉
优点：
1) 住户行控制采暖时间受集中供暖局限
2) 没集中锅炉房烟囱没采暖立减少占井面积
3) 需物业收取采暖费减少纠纷
缺点：
1) 热销率集中锅炉低环保空气污染等角度言利
2) 住户需负担锅炉日常维护保养定安全隐患
3) 热销率低达样舒适前提供热费集中供热高
北京区年中三分时间需供暖供暖系统济性性求较高目前居民尤商品房住户般够接受采暖费收取综合较设计角度言倾采集中锅炉房作热源
（2）冷源：
集中制冷
中央空调系统普遍采供冷方式部分公建筑写字楼商场部分高级住宅采种方式
优点：
1) 档次高制冷效率较分户冷源装置高
2) 没空调室外机影响建筑外立面
缺点：
1) 初投资较
2) 需占定建筑面积设置制冷机房
3) 需室外公区域设置冷塔
4) 写字楼中通常面积收取空调费住宅中行通必须设置冷表实际冷量收费容易日住户物业间产生收费纠纷目前市场没专门计量冷量计量表热表代热表温度精差低容易产生计费纠纷
户集中空调机组
优点：
1) 开发商提供住户购
2) 住户行控制空调供冷时间
3) 电量计量没收费问题
缺点：
1) 户需设置集中室外机位便检修
2) 总制冷效率低集中供冷
住宅项目根具体情况进行选择
（3）末端：
供暖系统终端常终端三种：立散热器风机盘板热辐射
立散热器（暖气片）
优点：
1) 利空气循环流动提高室温度舒适度高
2) 传统散热方式客户接受程度高
3) 统营维修安全系数相较高
缺点：
1) 开发商提供前期投入较
2) 占空间面积利室家具放置
3) 分户计费实现前否均需交纳采暖费灵活度低
风机盘
优点：
1) 热（冷）风口形式出现够定程度提升项目产品品质
2) 节省定面空间便住户室家具布置
3) 户集中空调机组供热系统采套末端减少投入
缺点：
1) 屋干燥舒适度差
2) 噪音温度均衡
3) 采户集中空调机组般求房屋精装修交房普通分体空调需
板热辐射
优点：
1) 舒适度高
2) 业供暖支出费少
缺点：
1) 埋板里水材质量施工质量求高
2) 维修困难期更换方便
实际运中应考虑成投入客户偏技术实现性综合选取
3 水
（1）整体软化：
果项目处区域水质较差硬度高区水采取整体软化方法安装软化装置会损失定水压（约5米）果市政水接入水压减软化损失水压足支撑住宅高层水需增设加压设施
（2）直饮水：
直饮水指通道入户提供须处理直接饮水源直饮水较符合西方生活惯国际化客户目标客户楼盘中考虑直饮水系统然某种意义说直饮水系统提高楼盘档次感直饮水质量保证前提：该项目中部分住户时需直饮水保证直饮水系统效循环否话直饮水会道积存变质引发纠纷中国饮热水生活惯楼盘入住率等影响直饮水普遍重原建议必情况直饮水系统
（3）热水：
热水系统中涉问题：
24时热水否需提供：
24时热水入住率高部分住户时情况运营成较低果竞争市场范围24时热水必备条件形成核心卖点话考虑设置24热水系统节约成避免期运营负担
热水入户计量处理方法：
热水入户计量两种方式：
1) 次计量——热水回水设立进水入户设块进水表进行计量
处：便计量
足：水时需先放出水点热水立间横水中冷水冷水计费合理
解决办法：量缩短水点热水立间距离增设立二水点热水立间横水电伴热涉电费住户负物业补贴问题
2) 二次计量——热水回水进水均入户分设两块水表计量进水表计量数值减回水表计量数值已热水量数值
处：热水入户循环开水龙头热水流出正常情况计量较科学
足：住户通进水回水阀门松紧行控制进水回水间压力计量失效甚回水表数值进水表数值形成负水值
目前选次计量效果较
（4）中水：
项目规模5万方米需建立中水系统
市政中水
市政中水接入项目需建中水处理站中水系统道省排水部分分设污水废水条道直接接入市政污水道
市政中水
需建污水处理站中水系统排水道部分需分设污水废水中废水接入项目建中水处理站
（5）消防：
规范求单立单阀单栓双立双阀双栓批（凤凰城）双立双阀双栓处减少消火栓箱节约空间
100米住宅求设喷洒系统
（6）道材：
水：铜较
水：塑料连接存埋等接口问题
铜直接焊接
排水：螺旋铸铁成基相
PVC较普遍弯头处般会换铸铁铸铁承受压
力PVC铸铁长短调样层高完全匹配
时候存降板处理问题
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