南胡旧村改造工程
总
体
策
划
方
案
济南市城市总体规划城市开展战略概述
济南市总体规划东拓西进南控北跨中疏〞城市开展战略实施十路清河黄河铁路线四〞带动战略形成现代化城市建设理体系进步提升城市建设理水争创国家环保模范城〞中国居环境奖〞
东部城区形成开展高新技术产业高附加值制造业现代化新城区重点加快高新开发区建设形成现代制造业聚集区开发唐冶片区高标准建设教育文化体育社会福利等公效劳配套设施形成效劳东部城区区中心
举办第十届全运会契机加快奥体中心政务中心建设带动周边开发配套完善效劳设施建成行政办公文化体育导城市功区加快城市现代化进程带动新区开发老城提升推动城市根底设施建设加快城市建设步伐全面塑造现代化省会城市新形象
二 工程区域城市中位分析
1工程概况块价值研究
11工程概况
济南高新区南胡旧村改造工程〔简称南胡旧村改造工程〕位济南东部新城高新开发区凤凰路西旅游路路北体育场南路南工程二三四五六七八块块组成3907亩中六七八块旧村安置保障二三四五块开发该区理优越交通方便旅游路规划中凤凰路门前中六七八块规划总面积1766亩规划建筑面积2294万方米区部包括1124层高层住宅停车场辅助商业房幼园会等区建成成济南市便捷舒适现代生活典范
工程块性质规划面积见表：
块
块二
块三
块四
块五
块六七八
性质
居住
居住
商业
市政
商业
居住
面积〔亩〕
8145
504
2355
72
5145
1149
方案针六七八块范围安置保障房开发建设二三五块行开发提出五种方案（四块市政公暂考虑）
方案：六七块村委会行开发建设捆绑面社会公开招拍挂
方案二：六七块村委会行开发建设块土招拍挂村委会成立公司摘牌进行开发捆绑面社会公开招拍挂
方案三：六七块村委会行开发建设二三块土招拍挂村委会成立公司摘牌进行开发捆绑面社会公开招拍挂
方案四：六七块村委会行开发建设二三块土招拍挂村委会成立公司摘牌进行开发捆绑面社会公开招拍挂
方案五：六七块村委会行开发建设二三五块土招拍挂村委会摘牌成立公司进行开发
村民安置生活保障〔块六七八〕技术济指标
工程
单位
数量
居住户数口数
户
16525286
总建筑面积
万m²
2294
居住配套建筑面积
万m²
2294
1建筑面积
万m²
1836
①住宅建筑面积
万m²
1639
②配套公建面积
万m²
197
2建筑面积
万m²
459
停车建筑面积
万m²
327
储藏建筑面积
万m²
129
中水建筑面积
万m²
004
二非配套建筑面积
万m²
1建筑面积
万m²
2建筑面积
万m²
住宅均层数
层
20
口毛密度
hm²
689
住宅建筑套密度〔净〕
套hm²
215
住宅建筑面积净密度
万m²hm²
214
总容积率
万m²hm²
24
总容积率
万m²hm²
060
居住容积率
万m²hm²
居住容积率
万m²hm²
建筑密度
184
绿率
40
居住停车率
80
居住停车位
辆
1321
面停车率
107
居住面停车位
辆
141
统征储藏〔块〕技术济指标
工程
单位
数量
居住户数口数
户
11043533
总建筑面积
万m²
1679
居住配套建筑面积
万m²
1679
1建筑面积
万m²
1303
①住宅建筑面积
万m²
1191
②配套公建面积
万m²
112
2建筑面积
万m²
376
停车建筑面积
万m²
372
中水建筑面积
万m²
004
二非配套建筑面积
万m²
1建筑面积
万m²
2建筑面积
万m²
住宅均层数
层
15
口毛密度
hm²
651
住宅建筑套密度〔净〕
套hm²
279
住宅建筑面积净密度
万m²hm²
270
总容积率
万m²hm²
240
总容积率
万m²hm²
069
建筑密度
1708
绿率
38
居住停车率
80
居住停车位
辆
1050
面停车率
1429
居住面停车位
辆
150
统征储藏〔块二〕技术济指标
工程
单位
数量
居住户数口数
户
6602112
总建筑面积
万m²
969
居住配套建筑面积
万m²
813
1建筑面积
万m²
813
①住宅建筑面积
万m²
745
②配套公建面积
万m²
068
2建筑面积
万m²
204
停车建筑面积
万m²
200
中水建筑面积
万m²
004
二非配套建筑面积
万m²
1建筑面积
万m²
2建筑面积
万m²
住宅均层数
层
20
口毛密度
hm²
623
住宅建筑套密度〔净〕
套hm²
266
住宅建筑面积净密度
万m²hm²
281
总容积率
万m²hm²
239
总容积率
万m²hm²
060
建筑密度
1711
绿率
37
居住停车率
80
居住停车位
辆
572
面停车率
1049
居住面停车位
辆
60
统征储藏〔块三〕技术济指标
工程
单位
数量
总
万m²
358
规划
万m²
154
总建筑面积
万m²
664
建筑面积
万m²
539
建筑面积
万m²
125
总容积率
350
总容积率
081
建筑密度
3000
绿率
36
停车位
百米08
统征储藏〔块四〕技术济指标
工程
单位
数量
总
万m²
060
规划
万m²
048
总建筑面积
万m²
048
建筑面积
万m²
048
建筑面积
万m²
总容积率
1
总容积率
建筑密度
2502
绿率
35
停车位
百米08
统征储藏〔块五〕技术济指标
工程
单位
数量
总
万m²
597
规划
万m²
343
总建筑面积
万m²
1476
建筑面积
万m²
1197
建筑面积
万m²
279
总容积率
349
总容积率
081
建筑密度
2940
绿率
35
停车位
百米08
12块价值研究
工程济南市东部新城区核心部位济南市总体规划东拓〞开展战略前规划汉峪片区中心带
周围高新区政府齐鲁软件园齐鲁软件学院知识济总部基浪潮工业园山东省立医院方案建设CIIC园区汉峪北胡村旧村改造工程山东省省直宿舍奥体东块建设成熟社区黄金时代等市政府东迁奥体中心建设块价值工程品质提升积极作必定成济南市新城市中心块楼盘升值潜力极
2工程市场分析市场定位
21工程周边市场整体评价开展前景简析
211周边市场整体分析
1〕济南市城市住宅房产开发现状
九十年代济南市济开展水速度高全国均水住宅建设迅速开展批布局合理设计新颖 配套齐全环境优美住宅区断涌现城区居民居住条件进步改善住房功断完善住房成套率断提高相配套城市供水供热燃气排污网电力通讯线电视等根底设施日趋完善
九五〞期间济南市城市住宅建设突飞猛进开发建设住宅面积900余万方米年均开发建设180万方米2007年济南市进步加快城市建设年成城市建设史投入变化年着济南市现代化城市建设步伐加快城市化进城推进济南市房产开发逐年增长根底继续保持稳定增长速度呈产销两旺运行态势
目前情况济南市房产业进入高速增长期房产投资供量急剧放住宅办公楼商业三类物业均呈增长态势住宅投资增长速度明显高办公楼商业营业房渐成投资流房屋销售面积加速增长空置面积降市场呈良性开展市场预期风险加房产开发公司营收入营钱曲线开始拉实际销售面积曲线距离价格逐步扬
总体说2007年济南市房产市场呈现继续升整体走势供求双方断加强土政策控制更加严格市政利消息断推出显示市场中存价格利支持素种市场形势期会太变化旧居改造工程成功运作提供良机遇该工程良市场前景
2〕宏观济形势房产市场影响
房产业国民济着密切关联性作房产重容住宅建设促进济增长具举足轻重作住宅建设生产消费建筑业建材冶金纺织化工机械仪表等50物质生产部门紧密相关直接影响家电器家具装饰产品金融旅游运输商业效劳等行业开展房产业项身创造价值够带动相关产业开展传统产业宏观济政策求房产业新形势较开展
东部城区形成开展高新技术产业高附加值制造业现代化新城区重点加快高新开发区建设形成现代制造业聚集区开发唐冶片区高标准建设教育文化体育社会福利等公效劳配套设施形成效劳东部城区区中心
举办第十届全运会契机加快奥体中心政务中心建设带动周边开发配套完善效劳设施建成行政办公文化体育导城市功区加快城市现代化进程带动新区开发老城提升推动城市根底设施建设加快城市建设步伐全面塑造现代化省会城市新形象
目前国家宏观济调控世界性金融危机影响房产市场年房产市场缺乏焦点话题历拐点〞降价〞断供〞等风波调方政府中央政府救市政策相继出台救市〞成房产业外争热点关政府救市〞种声音纷沓开发商感曙光持疑心态度
财政部国家税务总局22日宣布决定住房交易环节税收政策作出调整降低住房交易税费时财政部明确支持方政府救市国家住房城乡建设部前公开表示方政府调控楼市度 幅调整房产税率财政部明确表示：方政府制定鼓励住房消费收费减免政策〞目前杭州西安长沙厦门海等城市纷纷出台楼市救市措施包括放宽第二套房贷款减免购房相关税费购房者提供财政补贴延长款期限调高公积金贷款限购置商品房办理户口等省政府期已救市问题召开两次部门高层联席房产形势调度会相关政策正酝酿中济南市相关部门正进行轮关救市〞摸底调查济南房产市场健康泡沫保守城市文化济南房产市场直活泼济南房产市场欠缺成交量省会城市身份明显匹配救市’刺激市场繁荣交易量提济南样城市年应该400500万方米交易量政策救市’行消费者传达重信号国家稳定房产开展态度明显利恢复购房者置业信心房产商做出普遍乐观判断重济南房价封闭迟钝滞宏观济调控济南房价影响限根开发商致法
年全国房价疯张时候济南市房价然出现定程度涨相线数二线城市房价涨幅度较限年深圳等线城市率先进行房价调整济南市房价出现定调整方折赠物业费降价等销售速度降降价空间较没数房产企业造成致命性影响 济南市房价维持较稳水幅波动时成交量会慢慢增加年济南市房价直维持水线略降状态济南市房产段时间维持较稳状态出现幅涨性首先济南市较封闭市场外购房者较少年研究说明直少10次市场较规模直没做次外开放式济国企业济实体政府公务员学老师国企业员工收入属中等暴富收入偏少群体较少素影响济南市房价长期走势
212开展前景简析
1〕目前财政部民银行已房贷政策房产税率进行幅调整时国家关二套房二手房等方面政策正筹划中政策出台会济南楼市定刺激作带动定量销售2008年10月19日座谈会山东房产商致意见山东房产市场正处升期
2〕高新区范围CIIIC园区建设知识济总部基建设浪潮工业园省立医院建设带量业岗位解CIIIC园区期工程15万米年开工初步统计40左右单位入住该园区工程增加岗位根白领阶层工程销售象奠定良根底
3〕工程竞争优势
工程开发建设商业产工程土钱享受政府予旧村改造政策实际工程开发体南胡村委会说二三五块土钱仅仅缴国家土出金20规划部门批复修建性详规二块容积率24三五块容积率36土挂牌价220万亩计算折合楼面价183〔2200000*0266667*36183〕~275（2200000*026666724）元方米土价差带房屋销售纯利润700元米总计28亿元房产公司法较优势
工程说作开发体南胡村委会四块开发应该非常强优势
22 工程周边商业市场研究
221工程规划局已批复规划中建筑面积2294万米
222周边商业工程市场研究
1〕周边商业工程建设情况
ACIIIC园区建设
CIIIC园区规划CIIIC建设规划Garter公司编制CIIIC开展战略规划确定产业开展战略指导编制园区空间开展规划形成园〔CIIIC〕二区〔研发区生产区〕〞空间布局结构
研发区产业区位济南东部产业带东西两端相距13公里规划总建设面积615方公里中研发区高新区贤文片区汉峪片区组成规划建设面积11方公里研发区规划利现资源开展IT效劳软件产业集群区划分核心开展孵化支撑产业辐射三产业版块形成教育科研基孵化基研发基总部基IT效劳软件基创业示范基等六类研发产业基建设配套商业生活配套设施
产业区孙村片区两河片区组成 规划建设面积505方公里重点开展电子制造业IT效劳软件计算机工业电子汽车电子电信根底设备四产业承电子制造业产业集群计算机产业集群工业电子汽车电子电信根底设施设备等电子信息外延产业集群形成功配套完善生态环境优美产业园区
建设规划辐射全国 IT产业开展极核规划目标ICT产业研发孵化效劳导功形成集生产生活体创新活力〞CIIIC园区
中IT总部基总建筑面积约70万方米已竣工建筑面积165万方米已开工建筑面积16万方米2021年全部竣工创意产业基总建筑面积约455万方米浪潮集团软件研发技术试验期工程已开工文化体育产业基占81公顷总建筑面积36万方米核心建筑奥体中心〞2021年底竣工现代商贸金融产业基总规划建筑面积200万方米全市商贸金融产业市级商业效劳业聚集区
该工程建设属高新区招商引资工程高新区负责投融资引进入园单位目前意入园单位已落实40家左右
B黄金时代广场
位燕山新区B块范围黄金置业集团方案建设商务写字楼酒店式公寓40万米年底8万米方案开工建设
C奥体东路块建设
该范围方案规划建设80公顷范围全运会完成造成型成熟社区五星级酒店产权式酒店写字楼题商业特色餐饮相应配套等
D鲁商国奥城
工程位济南市奥体片区核心区域东贤文路西山东省高级民法院南十东路北解放东路总占506公顷总建筑面积38万方米建成成集写字楼酒店商业休闲娱乐银座商城力店体型综合标志性城市建筑组群
E建成商业情况
齐鲁软件园工程建设已完成投入通07年08年招商引资目前该园区已全部销售租赁完毕满足需求
卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售租赁面积约5000米
环保科技园区已建成投入目前该工程物业根销售完毕
山东省科技厦工程建筑面积2万米目前该工程根竣工处招商程中
中润世纪广场已建成40万米写字楼
局部商业物业处空闲状态面积估计2万米左右
2〕商业市场分析
根周边商业建设方案建设情况南胡旧村改造工程中三五商业房宜早开工应居住区建设程中作专题进行深入研究
3工程素质分析
〔1〕工程优势
A．工程规模总占面积3970公顷规划融住宅商业娱乐体型社区种功规划齐备利营造良居住气氛
B．紧正建设中济南奥体中心政务中心省立医院省直宿舍区正筹建舜华路东侧规划70万米知识济总部产业基正建设中中怡科产学研综合楼竣工旅游路规划中凤凰路体育场南路社区前交通出行便利位济南东部新城区中心带周边聚集众公效劳设施济南东拓〞开展前区理位置优越
C．块土较整六七八块全部属根农田存拆迁问题二三块拆迁村委会组织行拆迁补偿标准拆迁难度相开发商组织容易污染源西玉顶山然生态良环境较优越
D．六七八块国家划拨土需土钱六块外销售相利润空间较二三五块招拍挂市交易村委会组织摘牌土出金80返回村委会作旧居改造时村委会〔含置业公司〕作开发体实施二三五块开发相开发商摘牌土钱省80需土出金20作土钱块土钱相优势房屋销售价格极具竞争力
E周边工程〔省直宿舍北胡汉峪汉峪旧村改造〕紧锣密鼓建设工程起进步提升作
〔2〕工程劣势
A．处城郊结合部目前属济商业太兴旺区域
B．块周边空较周边规划工程处准备阶段气显缺乏
C．高新区范围周边已中高档楼盘尚局部规划建设中中档楼盘市场竞争较
D工程位十东路快速路南侧距离东部城区干道竟东路距离较远规划中刘智远路尚未形成销售会受定影响
E商业建筑说附形成规模性商业区
F高新区范围十东路舜华路规划建设公建筑高新区政策缘土钱非常低工程公建筑局部外销售租赁形成极威胁
G相老城区该区〔包括整高新区〕暂时商业配套〔超市酒店娱乐场等〕购房者购房热情会产生定影响
H资金方面劣势目前南胡方面说资金非常限启动资金全贷款解决
〔3〕时机分析
A． 济南市政府旧村改造高度重视必工程较优惠政策工程相较位置便利交通条件面开展空间
B． 工程规划起点较高期物业理生活配套设施建设较创新取良市场效果
C． 升值潜力强劲：工程位飞跃开展中济南东部新城区核心位置周边济南奥体中心政务中心省直宿舍加紧十东路旅游路块升值潜力言喻
D． 济南市东部新城规划战略政务部门期东迁利住宅市场开展
E． 抓住块土价格优势全盘统筹考虑南胡村开展绝时机
〔4〕威胁分析
F． 北京深圳广州等住宅产业较兴旺区相较济南市居民选择居住点区域性倾较强烈定程度限制工程客户群源
G． 济南市整体市场格局消费力较强历区市中区历城区板块聚集着较工程吸引区客户形成定程度阻碍
H． 燕山新区板块聚集许工程更具位置优势高档住宅工程工程工程直接影响威胁工程期开发
I． 中润世纪城名士豪庭等型工程开发规模售价等素工程类似工程面着较竞争压力
J． 十届全运会运发动村建设已开始启动根该工程运作方式全运会结束改造民住宅形式时08年10月份开始面济南市民预售该工程理环境较优越工程客户群产生定影响该工程面济南市直机关公务员类客户群估计工程影响
K． 村旧居改造工程时处相阶段果采取统策略工程销售形成威胁
综合评价
结合前面SWOT素分析出工程然存劣势放全市范围该块燕山板块相拥理位置优势中润世纪城等公建筑相价格优势工程具交通便利市场认度逐渐提升土升值潜力等特点凸显出该块开发价值
三 开发方案分析选择
1开发原
工程般房产考开发工程村民安置首先需考虑素工程前期产出投入较特点工程应该遵循合理分期优先安置资源均衡顾全局风险担阳光操作廉政建设利益享〞 开发原
2制约素
21资金素 启动资金需筹相局部投入村民安置房建设资金相缺乏
22工期素 工程首先考虑村民安置二块拆迁时间影响整工程运作抢旧村改造前争夺客源
23政策素 政府予旧村改造政策工程建设非常利3年快足政策防止政策变动带风险
3开发前提条件
31资金方面
银行贷款资金利
根工程建设规模工程身特点村委会需考虑够争取3亿元银行贷款
筹资金利
1高新区委会承诺贷款3亿元
3村民私募资金 应考虑面村民私募资金5000万元—1亿元
32允许村委会〔含成立开发公司〕参捆绑招牌挂保证土
33保障房出售
保障房果缴土出金市交易工程更加利果市交易产权房形式出售相说销售会利
4开发方案选择
41供选择方案
针六七八块范围安置保障房开发建设二三五块行开发提出五种方案
方案：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售捆绑面社会公开招拍挂
方案二：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售块村委会成立公司进行摘牌行开发销售捆绑面社会公开招拍挂
方案三：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌行开发销售捆绑面社会公开招拍挂
方案四：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌行开发销售捆绑面社会公开招拍挂
方案五：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三五块全部村委会成立公司进行摘牌行开发销售
42方案初步分析选择
初步分析
1〕方案：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售捆绑面社会公开招拍挂
现图纸六七块投资估算见表
六七块投资估算
序号
工程名称
单价 〔㎡元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
住宅附属商业
A1#楼
1560
㎡
1636813
255343
A2#楼
1420
㎡
1333695
189385
A3#楼
1630
㎡
944877
154015
A4#楼
1645
㎡
931474
153227
A5#楼
1540
㎡
1404852
216347
A6#楼
1645
㎡
931681
153262
A7#楼
1640
㎡
936093
153519
A8#楼
1645
㎡
894667
147173
A9#楼
1645
㎡
894667
147173
A10#楼
1540
㎡
1326054
204212
A11#楼
1540
㎡
1019518
157006
A12#楼
1540
㎡
1364545
210140
A13#楼
1540
㎡
1343856
206954
A14#楼
1540
㎡
1374229
211631
A15#楼
1560
㎡
936083
146029
A16#楼
1560
㎡
936083
146029
A17#楼
1450
㎡
995451
144340
计
19204638
2995785
12
车库
2021
㎡
3245717
655635
13
幼园会卫生站
1200
㎡
445041
53405
计
22895396
3704825
二
道路园林
21
道路绿化线
100
万㎡
22895
22895
计
万㎡
22895
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
70
32
工程设计
66098
33
质灾害
8
34
环境评估
65
35
震评估
18
36
研报告
10
37
水电
110
38
四通
100
计
98348
四
前期手续费
41
规划咨询费
2866
42
施工图审查
3
万㎡
229
687
43
墙改办散装水泥
10
万㎡
229
229
44
防雷审查
3
万㎡
229
687
45
工程监理费
65468
46
劳开工资保证金
74096
47
劳保统筹
96325
48
交易信息费
2223
49
档案保证金
1200
计
278819
五
配套费
51
综合配套费
185
万㎡
229
42365
52
区变电配套费
120
万㎡
229
2748
计
69845
六
理费
97641
七
预见费
146461
八
合计
+二+……+七
5259865
六块销售：住宅产权4000元米储藏室2500元米商铺5000元米销售计算销售收入详见表：
六块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
1
住宅
25998
4000
10399
2
储藏室
1578
2500
3945
3
商铺
1099
5000
5495
4
合计
28675
11343
假设六块销售产权房考虑住宅产权房5240元米储藏室2500元米商铺6000元米销售计算销售收入详见表：
六块销售收入汇总表二
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
1
住宅
25998
5240
13623
2
储藏室
1578
2500
3945
3
商铺
1099
6000
6594
4
销售合计
28675
65862
146769
5
营业税
销售额55
8072
6
税
利润25
16834
7
销售收入
121863
方案资金源六块房屋销售资金捆绑土出返金支撑土招拍挂资金返需较长时间建设资金需贷款方式解决考虑二三四五土计21405亩全部招拍挂假设60进行资金返计283亿元〔21405*220*06283亿元〕假设80进行资金返计377亿元〔21405*220*08377亿元〕分析见捆绑80进行返满足建设资金贷款需考虑贷款利息情况存3000万元资金缺口该方案合理
根前期业沟通业七块商业房考虑出售村集体财产形式进行出租里单独考虑七块商业房出租该局部钱3014万元〔13698*22003014万〕该局部商业房1元天方米计算年租金500万元〔365*13698*1500万〕分析见六年收回钱〔静态投资回收期〕
六块作村民保障房七块已满足村民安置保障求情况考虑出售该块住宅产权房产权房两种出售方式进行较销售收入产权房产权房出售增加利润约300万元〔121863113438433万〕土变性补偿金50万元亩考虑该区域假设住宅产权房变更产权房支出费550万元〔50*11550万元〕分析见变更产权房进行销售存利润利润较低
方案二：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售块村委会成立公司进行摘牌行开发捆绑面社会公开招拍挂
现图纸资料块投资估算见表
块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
住宅配套
1#楼
163000
m2
3138838
511631
2#楼
163000
m2
1927555
314191
3#楼
154000
m2
1198100
184507
4#楼
154000
m2
1072160
165113
5#楼
163000
m2
1811628
295295
6#楼
145000
m2
675909
98007
7#楼
145000
m2
675909
98007
8#楼
145000
m2
450606
65338
9#楼
145000
m2
675909
98007
10#楼
145000
m2
675909
98007
11#楼
163000
m2
2036070
331879
12
会
140000
m2
82100
11494
13
车库
202100
m2
2369314
478601
计
16790007
2750077
二
道路园林
21
道路线
10000
16790007
167900
计
167900
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
5000
32
工程设计
40000
33
质灾害
550
34
环境评估
450
35
震评估
1300
36
研报告
800
37
水电
8000
38
四通
8000
计
64100
四
前期手续费
41
规划咨询费
2030
42
施工图审查
300
万m2
1020
5000
43
墙改办散装水泥
1000
万m2
1020
16000
44
防雷审查
300
万m2
1020
5000
45
工程监理费
51145
46
劳开工资保证金
55002
47
劳动统筹
71502
48
交易信息费
1650
49
档案保证金
1200
计
208529
五
配套费
51
综合配套费
24600
16790007
411355
52
区变电配套费
12000
16790007
202180
计
612835
六
土出金
22000
亩
8145
1791900
七
理费
76069
八
预见费
116385
九
合计
5787795
块销售：住宅产权房5240元米停车场储藏室2500元米商铺6000元米销售计算销售收入详见表：
块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
1
住宅
119100
5240
62408
2
车库储藏室
37200
2500
9300
3
商铺
11200
6000
6720
4
销售合计
167900
78420
5
销售钱
销售额25
19607
6
营业税
销售额55
43131
7
税
利润25
35671
8
销售收入
167900
685791
方案资金源六块房屋销售资金二三五块捆绑土出金返支撑块土村委会成立公司土摘牌独立进行开发建设建设期间资金缺口需贷款方式解决六七块建设钱1092亿元〔513+5791092亿元〕考虑二三五土计20685亩全部招拍挂80进行资金返计364亿元〔20685*220*08364亿元〕该方案销售收入799亿元〔113+686799亿元〕考虑建设期贷款利息该方案利润071亿元〔364+7991092071〕
见六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售块村委会成立公司进行摘牌独立开发土全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土规划住宅面积较招拍挂存定难度〕工程利润较低〔该方案前期资金压力较分期进行施工减轻前期资金压力〕
方案三 ： 六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌行开发捆绑面社会公开招拍挂
现图纸资料二三块投资估算见表：
二块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
住宅配套
1#楼
154000
m2
2295616
353525
2#楼
154000
m2
1515658
233411
3#楼
154000
m2
1245640
191829
4#楼
154000
m2
1274200
196227
5#楼
163000
m2
2556952
416783
12
车库
202100
m2
1278934
258345
计
10167000
1650119
二
道路园林
21
道路绿化线
10000
10167000
101670
计
101670
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
3000
32
工程设计
24000
33
质灾害
350
34
环境评估
300
35
震评估
800
36
研报告
500
37
水电
5000
38
四通
5000
计
38950
四
前期手续费
41
规划咨询费
1257
42
施工图审查
300
万m2
1020
3060
43
墙改办散装水泥
1000
万m2
1020
10200
44
防雷审查
300
万m2
1020
3060
45
工程监理费
32348
46
劳开工资保证金
32500
47
劳动统筹
42252
48
交易信息费
975
49
档案保证金
1200
计
126852
五
配套费
51
综合配套费
24600
10167000
249092
52
区变电配套费
12000
10167000
122004
计
371096
六
土出金
22000
亩
5040
1108800
七
理费
45774
八
预见费
70034
九
合计
3513294
三块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
写字楼
150000
m2
5390000
808500
12
车库
202100
m2
1250000
252500
计
6640000
1061000
二
道路园林
21
道路绿化线
10000
6640000
66400
计
66400
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
1500
32
工程设计
11200
33
质灾害
170
34
环境评估
140
35
震评估
370
36
研报告
500
37
水电
2500
38
四通
2500
计
18880
四
前期手续费
41
规划咨询费
590
42
施工图审查
300
万m2
1020
1430
43
墙改办散装水泥
1000
万m2
1020
4766
44
防雷审查
300
万m2
1020
1440
45
工程监理费
21800
46
劳开工资保证金
21220
47
劳动统筹
27586
48
交易信息费
637
49
档案保证金
1200
计
80669
五
配套费
51
综合配套费
24600
664
162680
52
区变电配套费
12000
664
79680
计
242360
六
土出金
22000
亩
2355
518100
七
理费
29386
八
预见费
44961
九
合计
2061756
二三块销售：住宅产权房5240元米停车场储藏室2500元米商铺写字楼6000元米销售计算销售收入详见表：
二三块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
1
住宅
74500
5240
39038
2
车库储藏室
32500
2500
8125
3
商铺
57522
6000
345132
4
销售合计
164522
816762
5
销售钱
销售额25
20419
6
营业税
销售额55
44922
7
税
利润25
48479
8
销售利润
164522
702442
方案资金源二三六块房屋销售资金二三五块捆绑土出金返支撑二三块土村委会成立公司土摘牌独立进行开发建设建设期间资金缺口需贷款方式解决二三六七块建设钱107亿元〔513+351+206107亿元〕考虑二三五土计20685亩全部招拍挂80进行资金返计364亿元〔20685*220*08364亿元〕该方案销售收入815亿元〔113+702815亿元〕考虑建设期贷款利息该方案利润109亿元〔364+815107109亿元〕
见六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌独立开发土全部挂牌拍卖工程利润较高〔该方案前期资金压力较三块全部公建气缺乏销售较困难建议该块拖建设块分期进行施工减轻前期资金压力〕
3〕方案四：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌行开发捆绑面社会公开招拍挂
方案资金源二三六块房产销售资金捆绑土出金返支撑二三块土村委会成立公司土摘牌独立进行开发建设建设期间资金缺口需贷款方式解决二三六七块建设钱1649亿元〔513+579+351+2061649亿元〕考虑二三五土计20685亩全部招拍挂80进行资金返计364亿元〔20685*220*08364亿元〕该方案销售收入1501亿元〔113+686+7021501亿元〕考虑建设期贷款利息该方案利润216亿元〔364+15011649216亿元〕
见六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌独立开发土全部挂牌拍卖工程利润较高〔该方案前期资金压力较三块全部公建前期气缺乏形成居住规模销售较困难建议该块拖建设块分期进行施工减轻前期资金压力〕该方案中规划住宅区域块全部村委会摘牌五块规划公建单独挂牌难度较
方案五：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三五块全部村委会成立公司进行摘牌行开发
五块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
写字楼
150000
m2
11970000
1795500
12
车库
202100
m2
2790000
563580
计
14760000
2359080
二
道路园林
21
道路绿化线
10000
14760000
147600
计
147600
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
3200
32
工程设计
35000
33
质灾害
370
34
环境评估
300
35
震评估
800
36
研报告
1100
37
水电
5500
38
四通
5500
计
51770
四
前期手续费
41
规划咨询费
1300
42
施工图审查
4440
43
墙改办散装水泥
1000
万m2
1476
14760
44
防雷审查
300
万m2
1476
4428
45
工程监理费
47210
46
劳开工资保证金
47182
47
劳动统筹
61336
48
交易信息费
1415
490
档案保证金
1200
计
183271
五
配套费
51
综合配套费
24600
1476
361620
52
区变电配套费
12000
1476
177120
计
538740
六
土出金
22000
亩
5145
1131900
七
理费
65609
八
预见费
100382
九
合计
4578352
五块销售：停车场2500元米商铺写字楼6500元米销售计算销售收入详见表：
五块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
2
车库
2790000
2500
6975
3
商铺写字楼
11970000
6000
71820
4
销售合计
14760000
78795
5
销售钱
销售额25
19699
6
营业税
销售额55
43337
7
税
利润25
6677
8
销售利润
14760000
658144
方案资金源二三五六块房屋销售资金捆绑土拍卖返金支撑二三五块土村委会成立公司土摘牌独立进行开发建设建设期间资金需贷款方式解决二三五六七块建设钱2107亿元〔513+579+351+206+4582107亿元〕考虑二三五块土拍挂返金364亿元〔20685*220*08364亿元〕该方案销售收入2159亿元〔113+686+702+6582159亿元〕考虑建设期贷款利息该方案利润416亿元〔2159+3642107416亿元〕
见六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三五块村委会成立公司进行摘牌独立开发土全部挂牌拍卖工程利润高〔该方案前期资金压力较三五块全部公建前期气缺乏形成居住规模销售较困难建议该块拖建设块分期进行施工减轻前期资金压力〕
综述方案五利润高考虑该方案公建面积销售存定难度资金回笼慢实施程中考虑结合方案四进行实施首先实施二三块开发建设五块拖实施量五块性质变更住宅
根村委会领导沟通业方筹集资金35亿元〔高新区承诺贷款3亿元村委会完成融资5000万元〕该局部资金作工程长期资金工程实施程中仅考虑返贷款利息考虑分期返金根资金情况工程前期运作进行致分析：
工程阶段性资金情况汇总表
节点时间
2021年12月
2021年6月
2021年8月
2021年4月
贷款资金〔万元〕
35000
块摘牌〔万元〕
17900
块前期费〔万元〕
5000
3000
块资金返〔万元〕
14320
六七块建安付款〔万元〕
21000
六块住宅销售〔万元〕
8000
块建安付款〔万元〕
7500
块住宅销售〔万元〕
18350
资金结余〔万元〕
17100
12100
26420
22270
说明：贷款额度确定贷款根工程进度需分期位量降低资金钱
前期确定块2021年12月启动土摘牌根表见2021年4月资金情况完全满足整工程进度建安付款二三块土摘牌需
方案仅考虑静态投资情况假设村两委通该方案方案进步细化进行动态分析
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总
体
策
划
方
案
济南市城市总体规划城市开展战略概述
济南市总体规划东拓西进南控北跨中疏〞城市开展战略实施十路清河黄河铁路线四〞带动战略形成现代化城市建设理体系进步提升城市建设理水争创国家环保模范城〞中国居环境奖〞
东部城区形成开展高新技术产业高附加值制造业现代化新城区重点加快高新开发区建设形成现代制造业聚集区开发唐冶片区高标准建设教育文化体育社会福利等公效劳配套设施形成效劳东部城区区中心
举办第十届全运会契机加快奥体中心政务中心建设带动周边开发配套完善效劳设施建成行政办公文化体育导城市功区加快城市现代化进程带动新区开发老城提升推动城市根底设施建设加快城市建设步伐全面塑造现代化省会城市新形象
二 工程区域城市中位分析
1工程概况块价值研究
11工程概况
济南高新区南胡旧村改造工程〔简称南胡旧村改造工程〕位济南东部新城高新开发区凤凰路西旅游路路北体育场南路南工程二三四五六七八块块组成3907亩中六七八块旧村安置保障二三四五块开发该区理优越交通方便旅游路规划中凤凰路门前中六七八块规划总面积1766亩规划建筑面积2294万方米区部包括1124层高层住宅停车场辅助商业房幼园会等区建成成济南市便捷舒适现代生活典范
工程块性质规划面积见表：
块
块二
块三
块四
块五
块六七八
性质
居住
居住
商业
市政
商业
居住
面积〔亩〕
8145
504
2355
72
5145
1149
方案针六七八块范围安置保障房开发建设二三五块行开发提出五种方案（四块市政公暂考虑）
方案：六七块村委会行开发建设捆绑面社会公开招拍挂
方案二：六七块村委会行开发建设块土招拍挂村委会成立公司摘牌进行开发捆绑面社会公开招拍挂
方案三：六七块村委会行开发建设二三块土招拍挂村委会成立公司摘牌进行开发捆绑面社会公开招拍挂
方案四：六七块村委会行开发建设二三块土招拍挂村委会成立公司摘牌进行开发捆绑面社会公开招拍挂
方案五：六七块村委会行开发建设二三五块土招拍挂村委会摘牌成立公司进行开发
村民安置生活保障〔块六七八〕技术济指标
工程
单位
数量
居住户数口数
户
16525286
总建筑面积
万m²
2294
居住配套建筑面积
万m²
2294
1建筑面积
万m²
1836
①住宅建筑面积
万m²
1639
②配套公建面积
万m²
197
2建筑面积
万m²
459
停车建筑面积
万m²
327
储藏建筑面积
万m²
129
中水建筑面积
万m²
004
二非配套建筑面积
万m²
1建筑面积
万m²
2建筑面积
万m²
住宅均层数
层
20
口毛密度
hm²
689
住宅建筑套密度〔净〕
套hm²
215
住宅建筑面积净密度
万m²hm²
214
总容积率
万m²hm²
24
总容积率
万m²hm²
060
居住容积率
万m²hm²
居住容积率
万m²hm²
建筑密度
184
绿率
40
居住停车率
80
居住停车位
辆
1321
面停车率
107
居住面停车位
辆
141
统征储藏〔块〕技术济指标
工程
单位
数量
居住户数口数
户
11043533
总建筑面积
万m²
1679
居住配套建筑面积
万m²
1679
1建筑面积
万m²
1303
①住宅建筑面积
万m²
1191
②配套公建面积
万m²
112
2建筑面积
万m²
376
停车建筑面积
万m²
372
中水建筑面积
万m²
004
二非配套建筑面积
万m²
1建筑面积
万m²
2建筑面积
万m²
住宅均层数
层
15
口毛密度
hm²
651
住宅建筑套密度〔净〕
套hm²
279
住宅建筑面积净密度
万m²hm²
270
总容积率
万m²hm²
240
总容积率
万m²hm²
069
建筑密度
1708
绿率
38
居住停车率
80
居住停车位
辆
1050
面停车率
1429
居住面停车位
辆
150
统征储藏〔块二〕技术济指标
工程
单位
数量
居住户数口数
户
6602112
总建筑面积
万m²
969
居住配套建筑面积
万m²
813
1建筑面积
万m²
813
①住宅建筑面积
万m²
745
②配套公建面积
万m²
068
2建筑面积
万m²
204
停车建筑面积
万m²
200
中水建筑面积
万m²
004
二非配套建筑面积
万m²
1建筑面积
万m²
2建筑面积
万m²
住宅均层数
层
20
口毛密度
hm²
623
住宅建筑套密度〔净〕
套hm²
266
住宅建筑面积净密度
万m²hm²
281
总容积率
万m²hm²
239
总容积率
万m²hm²
060
建筑密度
1711
绿率
37
居住停车率
80
居住停车位
辆
572
面停车率
1049
居住面停车位
辆
60
统征储藏〔块三〕技术济指标
工程
单位
数量
总
万m²
358
规划
万m²
154
总建筑面积
万m²
664
建筑面积
万m²
539
建筑面积
万m²
125
总容积率
350
总容积率
081
建筑密度
3000
绿率
36
停车位
百米08
统征储藏〔块四〕技术济指标
工程
单位
数量
总
万m²
060
规划
万m²
048
总建筑面积
万m²
048
建筑面积
万m²
048
建筑面积
万m²
总容积率
1
总容积率
建筑密度
2502
绿率
35
停车位
百米08
统征储藏〔块五〕技术济指标
工程
单位
数量
总
万m²
597
规划
万m²
343
总建筑面积
万m²
1476
建筑面积
万m²
1197
建筑面积
万m²
279
总容积率
349
总容积率
081
建筑密度
2940
绿率
35
停车位
百米08
12块价值研究
工程济南市东部新城区核心部位济南市总体规划东拓〞开展战略前规划汉峪片区中心带
周围高新区政府齐鲁软件园齐鲁软件学院知识济总部基浪潮工业园山东省立医院方案建设CIIC园区汉峪北胡村旧村改造工程山东省省直宿舍奥体东块建设成熟社区黄金时代等市政府东迁奥体中心建设块价值工程品质提升积极作必定成济南市新城市中心块楼盘升值潜力极
2工程市场分析市场定位
21工程周边市场整体评价开展前景简析
211周边市场整体分析
1〕济南市城市住宅房产开发现状
九十年代济南市济开展水速度高全国均水住宅建设迅速开展批布局合理设计新颖 配套齐全环境优美住宅区断涌现城区居民居住条件进步改善住房功断完善住房成套率断提高相配套城市供水供热燃气排污网电力通讯线电视等根底设施日趋完善
九五〞期间济南市城市住宅建设突飞猛进开发建设住宅面积900余万方米年均开发建设180万方米2007年济南市进步加快城市建设年成城市建设史投入变化年着济南市现代化城市建设步伐加快城市化进城推进济南市房产开发逐年增长根底继续保持稳定增长速度呈产销两旺运行态势
目前情况济南市房产业进入高速增长期房产投资供量急剧放住宅办公楼商业三类物业均呈增长态势住宅投资增长速度明显高办公楼商业营业房渐成投资流房屋销售面积加速增长空置面积降市场呈良性开展市场预期风险加房产开发公司营收入营钱曲线开始拉实际销售面积曲线距离价格逐步扬
总体说2007年济南市房产市场呈现继续升整体走势供求双方断加强土政策控制更加严格市政利消息断推出显示市场中存价格利支持素种市场形势期会太变化旧居改造工程成功运作提供良机遇该工程良市场前景
2〕宏观济形势房产市场影响
房产业国民济着密切关联性作房产重容住宅建设促进济增长具举足轻重作住宅建设生产消费建筑业建材冶金纺织化工机械仪表等50物质生产部门紧密相关直接影响家电器家具装饰产品金融旅游运输商业效劳等行业开展房产业项身创造价值够带动相关产业开展传统产业宏观济政策求房产业新形势较开展
东部城区形成开展高新技术产业高附加值制造业现代化新城区重点加快高新开发区建设形成现代制造业聚集区开发唐冶片区高标准建设教育文化体育社会福利等公效劳配套设施形成效劳东部城区区中心
举办第十届全运会契机加快奥体中心政务中心建设带动周边开发配套完善效劳设施建成行政办公文化体育导城市功区加快城市现代化进程带动新区开发老城提升推动城市根底设施建设加快城市建设步伐全面塑造现代化省会城市新形象
目前国家宏观济调控世界性金融危机影响房产市场年房产市场缺乏焦点话题历拐点〞降价〞断供〞等风波调方政府中央政府救市政策相继出台救市〞成房产业外争热点关政府救市〞种声音纷沓开发商感曙光持疑心态度
财政部国家税务总局22日宣布决定住房交易环节税收政策作出调整降低住房交易税费时财政部明确支持方政府救市国家住房城乡建设部前公开表示方政府调控楼市度 幅调整房产税率财政部明确表示：方政府制定鼓励住房消费收费减免政策〞目前杭州西安长沙厦门海等城市纷纷出台楼市救市措施包括放宽第二套房贷款减免购房相关税费购房者提供财政补贴延长款期限调高公积金贷款限购置商品房办理户口等省政府期已救市问题召开两次部门高层联席房产形势调度会相关政策正酝酿中济南市相关部门正进行轮关救市〞摸底调查济南房产市场健康泡沫保守城市文化济南房产市场直活泼济南房产市场欠缺成交量省会城市身份明显匹配救市’刺激市场繁荣交易量提济南样城市年应该400500万方米交易量政策救市’行消费者传达重信号国家稳定房产开展态度明显利恢复购房者置业信心房产商做出普遍乐观判断重济南房价封闭迟钝滞宏观济调控济南房价影响限根开发商致法
年全国房价疯张时候济南市房价然出现定程度涨相线数二线城市房价涨幅度较限年深圳等线城市率先进行房价调整济南市房价出现定调整方折赠物业费降价等销售速度降降价空间较没数房产企业造成致命性影响 济南市房价维持较稳水幅波动时成交量会慢慢增加年济南市房价直维持水线略降状态济南市房产段时间维持较稳状态出现幅涨性首先济南市较封闭市场外购房者较少年研究说明直少10次市场较规模直没做次外开放式济国企业济实体政府公务员学老师国企业员工收入属中等暴富收入偏少群体较少素影响济南市房价长期走势
212开展前景简析
1〕目前财政部民银行已房贷政策房产税率进行幅调整时国家关二套房二手房等方面政策正筹划中政策出台会济南楼市定刺激作带动定量销售2008年10月19日座谈会山东房产商致意见山东房产市场正处升期
2〕高新区范围CIIIC园区建设知识济总部基建设浪潮工业园省立医院建设带量业岗位解CIIIC园区期工程15万米年开工初步统计40左右单位入住该园区工程增加岗位根白领阶层工程销售象奠定良根底
3〕工程竞争优势
工程开发建设商业产工程土钱享受政府予旧村改造政策实际工程开发体南胡村委会说二三五块土钱仅仅缴国家土出金20规划部门批复修建性详规二块容积率24三五块容积率36土挂牌价220万亩计算折合楼面价183〔2200000*0266667*36183〕~275（2200000*026666724）元方米土价差带房屋销售纯利润700元米总计28亿元房产公司法较优势
工程说作开发体南胡村委会四块开发应该非常强优势
22 工程周边商业市场研究
221工程规划局已批复规划中建筑面积2294万米
222周边商业工程市场研究
1〕周边商业工程建设情况
ACIIIC园区建设
CIIIC园区规划CIIIC建设规划Garter公司编制CIIIC开展战略规划确定产业开展战略指导编制园区空间开展规划形成园〔CIIIC〕二区〔研发区生产区〕〞空间布局结构
研发区产业区位济南东部产业带东西两端相距13公里规划总建设面积615方公里中研发区高新区贤文片区汉峪片区组成规划建设面积11方公里研发区规划利现资源开展IT效劳软件产业集群区划分核心开展孵化支撑产业辐射三产业版块形成教育科研基孵化基研发基总部基IT效劳软件基创业示范基等六类研发产业基建设配套商业生活配套设施
产业区孙村片区两河片区组成 规划建设面积505方公里重点开展电子制造业IT效劳软件计算机工业电子汽车电子电信根底设备四产业承电子制造业产业集群计算机产业集群工业电子汽车电子电信根底设施设备等电子信息外延产业集群形成功配套完善生态环境优美产业园区
建设规划辐射全国 IT产业开展极核规划目标ICT产业研发孵化效劳导功形成集生产生活体创新活力〞CIIIC园区
中IT总部基总建筑面积约70万方米已竣工建筑面积165万方米已开工建筑面积16万方米2021年全部竣工创意产业基总建筑面积约455万方米浪潮集团软件研发技术试验期工程已开工文化体育产业基占81公顷总建筑面积36万方米核心建筑奥体中心〞2021年底竣工现代商贸金融产业基总规划建筑面积200万方米全市商贸金融产业市级商业效劳业聚集区
该工程建设属高新区招商引资工程高新区负责投融资引进入园单位目前意入园单位已落实40家左右
B黄金时代广场
位燕山新区B块范围黄金置业集团方案建设商务写字楼酒店式公寓40万米年底8万米方案开工建设
C奥体东路块建设
该范围方案规划建设80公顷范围全运会完成造成型成熟社区五星级酒店产权式酒店写字楼题商业特色餐饮相应配套等
D鲁商国奥城
工程位济南市奥体片区核心区域东贤文路西山东省高级民法院南十东路北解放东路总占506公顷总建筑面积38万方米建成成集写字楼酒店商业休闲娱乐银座商城力店体型综合标志性城市建筑组群
E建成商业情况
齐鲁软件园工程建设已完成投入通07年08年招商引资目前该园区已全部销售租赁完毕满足需求
卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售租赁面积约5000米
环保科技园区已建成投入目前该工程物业根销售完毕
山东省科技厦工程建筑面积2万米目前该工程根竣工处招商程中
中润世纪广场已建成40万米写字楼
局部商业物业处空闲状态面积估计2万米左右
2〕商业市场分析
根周边商业建设方案建设情况南胡旧村改造工程中三五商业房宜早开工应居住区建设程中作专题进行深入研究
3工程素质分析
〔1〕工程优势
A．工程规模总占面积3970公顷规划融住宅商业娱乐体型社区种功规划齐备利营造良居住气氛
B．紧正建设中济南奥体中心政务中心省立医院省直宿舍区正筹建舜华路东侧规划70万米知识济总部产业基正建设中中怡科产学研综合楼竣工旅游路规划中凤凰路体育场南路社区前交通出行便利位济南东部新城区中心带周边聚集众公效劳设施济南东拓〞开展前区理位置优越
C．块土较整六七八块全部属根农田存拆迁问题二三块拆迁村委会组织行拆迁补偿标准拆迁难度相开发商组织容易污染源西玉顶山然生态良环境较优越
D．六七八块国家划拨土需土钱六块外销售相利润空间较二三五块招拍挂市交易村委会组织摘牌土出金80返回村委会作旧居改造时村委会〔含置业公司〕作开发体实施二三五块开发相开发商摘牌土钱省80需土出金20作土钱块土钱相优势房屋销售价格极具竞争力
E周边工程〔省直宿舍北胡汉峪汉峪旧村改造〕紧锣密鼓建设工程起进步提升作
〔2〕工程劣势
A．处城郊结合部目前属济商业太兴旺区域
B．块周边空较周边规划工程处准备阶段气显缺乏
C．高新区范围周边已中高档楼盘尚局部规划建设中中档楼盘市场竞争较
D工程位十东路快速路南侧距离东部城区干道竟东路距离较远规划中刘智远路尚未形成销售会受定影响
E商业建筑说附形成规模性商业区
F高新区范围十东路舜华路规划建设公建筑高新区政策缘土钱非常低工程公建筑局部外销售租赁形成极威胁
G相老城区该区〔包括整高新区〕暂时商业配套〔超市酒店娱乐场等〕购房者购房热情会产生定影响
H资金方面劣势目前南胡方面说资金非常限启动资金全贷款解决
〔3〕时机分析
A． 济南市政府旧村改造高度重视必工程较优惠政策工程相较位置便利交通条件面开展空间
B． 工程规划起点较高期物业理生活配套设施建设较创新取良市场效果
C． 升值潜力强劲：工程位飞跃开展中济南东部新城区核心位置周边济南奥体中心政务中心省直宿舍加紧十东路旅游路块升值潜力言喻
D． 济南市东部新城规划战略政务部门期东迁利住宅市场开展
E． 抓住块土价格优势全盘统筹考虑南胡村开展绝时机
〔4〕威胁分析
F． 北京深圳广州等住宅产业较兴旺区相较济南市居民选择居住点区域性倾较强烈定程度限制工程客户群源
G． 济南市整体市场格局消费力较强历区市中区历城区板块聚集着较工程吸引区客户形成定程度阻碍
H． 燕山新区板块聚集许工程更具位置优势高档住宅工程工程工程直接影响威胁工程期开发
I． 中润世纪城名士豪庭等型工程开发规模售价等素工程类似工程面着较竞争压力
J． 十届全运会运发动村建设已开始启动根该工程运作方式全运会结束改造民住宅形式时08年10月份开始面济南市民预售该工程理环境较优越工程客户群产生定影响该工程面济南市直机关公务员类客户群估计工程影响
K． 村旧居改造工程时处相阶段果采取统策略工程销售形成威胁
综合评价
结合前面SWOT素分析出工程然存劣势放全市范围该块燕山板块相拥理位置优势中润世纪城等公建筑相价格优势工程具交通便利市场认度逐渐提升土升值潜力等特点凸显出该块开发价值
三 开发方案分析选择
1开发原
工程般房产考开发工程村民安置首先需考虑素工程前期产出投入较特点工程应该遵循合理分期优先安置资源均衡顾全局风险担阳光操作廉政建设利益享〞 开发原
2制约素
21资金素 启动资金需筹相局部投入村民安置房建设资金相缺乏
22工期素 工程首先考虑村民安置二块拆迁时间影响整工程运作抢旧村改造前争夺客源
23政策素 政府予旧村改造政策工程建设非常利3年快足政策防止政策变动带风险
3开发前提条件
31资金方面
银行贷款资金利
根工程建设规模工程身特点村委会需考虑够争取3亿元银行贷款
筹资金利
1高新区委会承诺贷款3亿元
3村民私募资金 应考虑面村民私募资金5000万元—1亿元
32允许村委会〔含成立开发公司〕参捆绑招牌挂保证土
33保障房出售
保障房果缴土出金市交易工程更加利果市交易产权房形式出售相说销售会利
4开发方案选择
41供选择方案
针六七八块范围安置保障房开发建设二三五块行开发提出五种方案
方案：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售捆绑面社会公开招拍挂
方案二：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售块村委会成立公司进行摘牌行开发销售捆绑面社会公开招拍挂
方案三：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌行开发销售捆绑面社会公开招拍挂
方案四：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌行开发销售捆绑面社会公开招拍挂
方案五：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三五块全部村委会成立公司进行摘牌行开发销售
42方案初步分析选择
初步分析
1〕方案：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售捆绑面社会公开招拍挂
现图纸六七块投资估算见表
六七块投资估算
序号
工程名称
单价 〔㎡元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
住宅附属商业
A1#楼
1560
㎡
1636813
255343
A2#楼
1420
㎡
1333695
189385
A3#楼
1630
㎡
944877
154015
A4#楼
1645
㎡
931474
153227
A5#楼
1540
㎡
1404852
216347
A6#楼
1645
㎡
931681
153262
A7#楼
1640
㎡
936093
153519
A8#楼
1645
㎡
894667
147173
A9#楼
1645
㎡
894667
147173
A10#楼
1540
㎡
1326054
204212
A11#楼
1540
㎡
1019518
157006
A12#楼
1540
㎡
1364545
210140
A13#楼
1540
㎡
1343856
206954
A14#楼
1540
㎡
1374229
211631
A15#楼
1560
㎡
936083
146029
A16#楼
1560
㎡
936083
146029
A17#楼
1450
㎡
995451
144340
计
19204638
2995785
12
车库
2021
㎡
3245717
655635
13
幼园会卫生站
1200
㎡
445041
53405
计
22895396
3704825
二
道路园林
21
道路绿化线
100
万㎡
22895
22895
计
万㎡
22895
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
70
32
工程设计
66098
33
质灾害
8
34
环境评估
65
35
震评估
18
36
研报告
10
37
水电
110
38
四通
100
计
98348
四
前期手续费
41
规划咨询费
2866
42
施工图审查
3
万㎡
229
687
43
墙改办散装水泥
10
万㎡
229
229
44
防雷审查
3
万㎡
229
687
45
工程监理费
65468
46
劳开工资保证金
74096
47
劳保统筹
96325
48
交易信息费
2223
49
档案保证金
1200
计
278819
五
配套费
51
综合配套费
185
万㎡
229
42365
52
区变电配套费
120
万㎡
229
2748
计
69845
六
理费
97641
七
预见费
146461
八
合计
+二+……+七
5259865
六块销售：住宅产权4000元米储藏室2500元米商铺5000元米销售计算销售收入详见表：
六块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
1
住宅
25998
4000
10399
2
储藏室
1578
2500
3945
3
商铺
1099
5000
5495
4
合计
28675
11343
假设六块销售产权房考虑住宅产权房5240元米储藏室2500元米商铺6000元米销售计算销售收入详见表：
六块销售收入汇总表二
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
1
住宅
25998
5240
13623
2
储藏室
1578
2500
3945
3
商铺
1099
6000
6594
4
销售合计
28675
65862
146769
5
营业税
销售额55
8072
6
税
利润25
16834
7
销售收入
121863
方案资金源六块房屋销售资金捆绑土出返金支撑土招拍挂资金返需较长时间建设资金需贷款方式解决考虑二三四五土计21405亩全部招拍挂假设60进行资金返计283亿元〔21405*220*06283亿元〕假设80进行资金返计377亿元〔21405*220*08377亿元〕分析见捆绑80进行返满足建设资金贷款需考虑贷款利息情况存3000万元资金缺口该方案合理
根前期业沟通业七块商业房考虑出售村集体财产形式进行出租里单独考虑七块商业房出租该局部钱3014万元〔13698*22003014万〕该局部商业房1元天方米计算年租金500万元〔365*13698*1500万〕分析见六年收回钱〔静态投资回收期〕
六块作村民保障房七块已满足村民安置保障求情况考虑出售该块住宅产权房产权房两种出售方式进行较销售收入产权房产权房出售增加利润约300万元〔121863113438433万〕土变性补偿金50万元亩考虑该区域假设住宅产权房变更产权房支出费550万元〔50*11550万元〕分析见变更产权房进行销售存利润利润较低
方案二：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售块村委会成立公司进行摘牌行开发捆绑面社会公开招拍挂
现图纸资料块投资估算见表
块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
住宅配套
1#楼
163000
m2
3138838
511631
2#楼
163000
m2
1927555
314191
3#楼
154000
m2
1198100
184507
4#楼
154000
m2
1072160
165113
5#楼
163000
m2
1811628
295295
6#楼
145000
m2
675909
98007
7#楼
145000
m2
675909
98007
8#楼
145000
m2
450606
65338
9#楼
145000
m2
675909
98007
10#楼
145000
m2
675909
98007
11#楼
163000
m2
2036070
331879
12
会
140000
m2
82100
11494
13
车库
202100
m2
2369314
478601
计
16790007
2750077
二
道路园林
21
道路线
10000
16790007
167900
计
167900
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
5000
32
工程设计
40000
33
质灾害
550
34
环境评估
450
35
震评估
1300
36
研报告
800
37
水电
8000
38
四通
8000
计
64100
四
前期手续费
41
规划咨询费
2030
42
施工图审查
300
万m2
1020
5000
43
墙改办散装水泥
1000
万m2
1020
16000
44
防雷审查
300
万m2
1020
5000
45
工程监理费
51145
46
劳开工资保证金
55002
47
劳动统筹
71502
48
交易信息费
1650
49
档案保证金
1200
计
208529
五
配套费
51
综合配套费
24600
16790007
411355
52
区变电配套费
12000
16790007
202180
计
612835
六
土出金
22000
亩
8145
1791900
七
理费
76069
八
预见费
116385
九
合计
5787795
块销售：住宅产权房5240元米停车场储藏室2500元米商铺6000元米销售计算销售收入详见表：
块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
1
住宅
119100
5240
62408
2
车库储藏室
37200
2500
9300
3
商铺
11200
6000
6720
4
销售合计
167900
78420
5
销售钱
销售额25
19607
6
营业税
销售额55
43131
7
税
利润25
35671
8
销售收入
167900
685791
方案资金源六块房屋销售资金二三五块捆绑土出金返支撑块土村委会成立公司土摘牌独立进行开发建设建设期间资金缺口需贷款方式解决六七块建设钱1092亿元〔513+5791092亿元〕考虑二三五土计20685亩全部招拍挂80进行资金返计364亿元〔20685*220*08364亿元〕该方案销售收入799亿元〔113+686799亿元〕考虑建设期贷款利息该方案利润071亿元〔364+7991092071〕
见六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售块村委会成立公司进行摘牌独立开发土全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土规划住宅面积较招拍挂存定难度〕工程利润较低〔该方案前期资金压力较分期进行施工减轻前期资金压力〕
方案三 ： 六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌行开发捆绑面社会公开招拍挂
现图纸资料二三块投资估算见表：
二块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
住宅配套
1#楼
154000
m2
2295616
353525
2#楼
154000
m2
1515658
233411
3#楼
154000
m2
1245640
191829
4#楼
154000
m2
1274200
196227
5#楼
163000
m2
2556952
416783
12
车库
202100
m2
1278934
258345
计
10167000
1650119
二
道路园林
21
道路绿化线
10000
10167000
101670
计
101670
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
3000
32
工程设计
24000
33
质灾害
350
34
环境评估
300
35
震评估
800
36
研报告
500
37
水电
5000
38
四通
5000
计
38950
四
前期手续费
41
规划咨询费
1257
42
施工图审查
300
万m2
1020
3060
43
墙改办散装水泥
1000
万m2
1020
10200
44
防雷审查
300
万m2
1020
3060
45
工程监理费
32348
46
劳开工资保证金
32500
47
劳动统筹
42252
48
交易信息费
975
49
档案保证金
1200
计
126852
五
配套费
51
综合配套费
24600
10167000
249092
52
区变电配套费
12000
10167000
122004
计
371096
六
土出金
22000
亩
5040
1108800
七
理费
45774
八
预见费
70034
九
合计
3513294
三块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
写字楼
150000
m2
5390000
808500
12
车库
202100
m2
1250000
252500
计
6640000
1061000
二
道路园林
21
道路绿化线
10000
6640000
66400
计
66400
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
1500
32
工程设计
11200
33
质灾害
170
34
环境评估
140
35
震评估
370
36
研报告
500
37
水电
2500
38
四通
2500
计
18880
四
前期手续费
41
规划咨询费
590
42
施工图审查
300
万m2
1020
1430
43
墙改办散装水泥
1000
万m2
1020
4766
44
防雷审查
300
万m2
1020
1440
45
工程监理费
21800
46
劳开工资保证金
21220
47
劳动统筹
27586
48
交易信息费
637
49
档案保证金
1200
计
80669
五
配套费
51
综合配套费
24600
664
162680
52
区变电配套费
12000
664
79680
计
242360
六
土出金
22000
亩
2355
518100
七
理费
29386
八
预见费
44961
九
合计
2061756
二三块销售：住宅产权房5240元米停车场储藏室2500元米商铺写字楼6000元米销售计算销售收入详见表：
二三块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
1
住宅
74500
5240
39038
2
车库储藏室
32500
2500
8125
3
商铺
57522
6000
345132
4
销售合计
164522
816762
5
销售钱
销售额25
20419
6
营业税
销售额55
44922
7
税
利润25
48479
8
销售利润
164522
702442
方案资金源二三六块房屋销售资金二三五块捆绑土出金返支撑二三块土村委会成立公司土摘牌独立进行开发建设建设期间资金缺口需贷款方式解决二三六七块建设钱107亿元〔513+351+206107亿元〕考虑二三五土计20685亩全部招拍挂80进行资金返计364亿元〔20685*220*08364亿元〕该方案销售收入815亿元〔113+702815亿元〕考虑建设期贷款利息该方案利润109亿元〔364+815107109亿元〕
见六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌独立开发土全部挂牌拍卖工程利润较高〔该方案前期资金压力较三块全部公建气缺乏销售较困难建议该块拖建设块分期进行施工减轻前期资金压力〕
3〕方案四：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌行开发捆绑面社会公开招拍挂
方案资金源二三六块房产销售资金捆绑土出金返支撑二三块土村委会成立公司土摘牌独立进行开发建设建设期间资金缺口需贷款方式解决二三六七块建设钱1649亿元〔513+579+351+2061649亿元〕考虑二三五土计20685亩全部招拍挂80进行资金返计364亿元〔20685*220*08364亿元〕该方案销售收入1501亿元〔113+686+7021501亿元〕考虑建设期贷款利息该方案利润216亿元〔364+15011649216亿元〕
见六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三块村委会成立公司进行摘牌独立开发土全部挂牌拍卖工程利润较高〔该方案前期资金压力较三块全部公建前期气缺乏形成居住规模销售较困难建议该块拖建设块分期进行施工减轻前期资金压力〕该方案中规划住宅区域块全部村委会摘牌五块规划公建单独挂牌难度较
方案五：六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三五块全部村委会成立公司进行摘牌行开发
五块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2元〕
单位
数量
合计〔万元〕
建安造价
11
写字楼
150000
m2
11970000
1795500
12
车库
202100
m2
2790000
563580
计
14760000
2359080
二
道路园林
21
道路绿化线
10000
14760000
147600
计
147600
三
勘察设计前期工程
31
工程勘察
3200
32
工程设计
35000
33
质灾害
370
34
环境评估
300
35
震评估
800
36
研报告
1100
37
水电
5500
38
四通
5500
计
51770
四
前期手续费
41
规划咨询费
1300
42
施工图审查
4440
43
墙改办散装水泥
1000
万m2
1476
14760
44
防雷审查
300
万m2
1476
4428
45
工程监理费
47210
46
劳开工资保证金
47182
47
劳动统筹
61336
48
交易信息费
1415
490
档案保证金
1200
计
183271
五
配套费
51
综合配套费
24600
1476
361620
52
区变电配套费
12000
1476
177120
计
538740
六
土出金
22000
亩
5145
1131900
七
理费
65609
八
预见费
100382
九
合计
4578352
五块销售：停车场2500元米商铺写字楼6500元米销售计算销售收入详见表：
五块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元m2〕
销售收入
（万元）
2
车库
2790000
2500
6975
3
商铺写字楼
11970000
6000
71820
4
销售合计
14760000
78795
5
销售钱
销售额25
19699
6
营业税
销售额55
43337
7
税
利润25
6677
8
销售利润
14760000
658144
方案资金源二三五六块房屋销售资金捆绑土拍卖返金支撑二三五块土村委会成立公司土摘牌独立进行开发建设建设期间资金需贷款方式解决二三五六七块建设钱2107亿元〔513+579+351+206+4582107亿元〕考虑二三五块土拍挂返金364亿元〔20685*220*08364亿元〕该方案销售收入2159亿元〔113+686+702+6582159亿元〕考虑建设期贷款利息该方案利润416亿元〔2159+3642107416亿元〕
见六七块村委会行开发建设七块村民安置保障六块外销售二三五块村委会成立公司进行摘牌独立开发土全部挂牌拍卖工程利润高〔该方案前期资金压力较三五块全部公建前期气缺乏形成居住规模销售较困难建议该块拖建设块分期进行施工减轻前期资金压力〕
综述方案五利润高考虑该方案公建面积销售存定难度资金回笼慢实施程中考虑结合方案四进行实施首先实施二三块开发建设五块拖实施量五块性质变更住宅
根村委会领导沟通业方筹集资金35亿元〔高新区承诺贷款3亿元村委会完成融资5000万元〕该局部资金作工程长期资金工程实施程中仅考虑返贷款利息考虑分期返金根资金情况工程前期运作进行致分析：
工程阶段性资金情况汇总表
节点时间
2021年12月
2021年6月
2021年8月
2021年4月
贷款资金〔万元〕
35000
块摘牌〔万元〕
17900
块前期费〔万元〕
5000
3000
块资金返〔万元〕
14320
六七块建安付款〔万元〕
21000
六块住宅销售〔万元〕
8000
块建安付款〔万元〕
7500
块住宅销售〔万元〕
18350
资金结余〔万元〕
17100
12100
26420
22270
说明：贷款额度确定贷款根工程进度需分期位量降低资金钱
前期确定块2021年12月启动土摘牌根表见2021年4月资金情况完全满足整工程进度建安付款二三块土摘牌需
方案仅考虑静态投资情况假设村两委通该方案方案进步细化进行动态分析
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