租赁合终止 转租合效力定终止
根案情
原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会〔简称益乐村〕
告：浙江益爱电子开展〔简称益爱公司〕
第三：杭州排快餐〔简称排公司〕
第三：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处〔简称文西分理处〕
第三：杭州新时代装饰材料市场〔简称新时代市场〕
第三：杭州荣达装饰材料〔简称荣达公司〕
原告益乐村告益爱公司1994年6月9日签订份租赁合合约定益乐村位杭州古荡文三路边建筑面积计2万方米6幢商业房空场出租益爱公司开设杭州电子城租期1995年1月1日2024年12月12月31日止益乐村1994年9月30日前完成6幢楼房室砖铺设外墙贴瓷条砖四周铁栅围墙场空混凝土整修通文三路电子城道路等工程逾期交付作违约处理合租金数额交付时间违约责合变更解条件等均作规定合订立益乐村述6幢商业楼交付益爱公司益乐村未约楼房进行装饰修通道路益爱公司行出资修建年11月28日益乐村出具授权书份明确合规定6幢楼房出租权授予益爱公司授权期1995年1月1日2024年12月31日期间房屋理产生切法律责益爱公司负担1996年9月5日益乐村益爱公司签订补充协议益爱公司意益乐村收回原合中1号2号4号5号等四幢商业楼欠租金该4幢楼装饰投资款中相抵结算月双方重新签订租赁合份约定：益乐村6幢商业房中3号6号楼计6399方米空场出租益爱公司开设杭州电子城租期1996年8月1日2004年12月31日止1996年12月31日前月租金方米12元两年原租金数额递增2元益爱公司月支付租金拖欠两月益乐村权终止合收回房屋合双方签字盖章生效原租赁合时终止关原合约定租金双方9月5日签订补充协议准述补充协议合签订益爱公司1号2号4号5号楼益乐村该4幢楼房中装饰改建修路费计461726330元清单交益乐村益乐村述4幢楼房转租未益爱公司提交费清单进行审核益爱公司承租3号6号楼进行改建增添设施〔鉴定价值343184元〕先文西分理处排公司荣达公司新时代市场分订立面积租期租金等房屋租赁合交付中益爱公司新时代市场签订份协议协议约定新时代市场租3号楼第二层〔局部〕1200方米营业房益爱公司意1997年7月1日起退益乐村益乐村新时代市场行签订租房协议新时代市场未益乐村签订协议未租营业房益乐村1999年1月29日益乐村益爱公司租金支付装饰修路费等发生争议杭州市中级民法院提起诉讼请求终止双方间房屋租赁合判令益爱公司支付租金利息832087849元承诉讼费
益爱公司提出反诉请求判令益乐村支付未约装饰楼房修通道路违约金40万元负担诉讼费
裁判旨
杭州市中级民法院审理程中法追加排公司文西分理处新时代市场荣达公司案第三审理杭州中院认：益乐村益爱公司1996年9月签订补充协议租赁合明确约定1994年6月租赁合终止益乐村收回4幢楼房应益爱公司中装修改建投资款委托关部门审计折抵益爱公司租金益乐村未约定履行便4幢楼房行出租改建致现法审计造成损失应益乐村承益爱公司未约定支付房租已构成违约益乐村求终止租赁关系益爱公司支付拖欠租金理正予支持鉴双方合履行程中均存违约行承相应责益乐村益爱公司间租赁关系终止益爱公司应房屋文西分理处排公司荣达公司新时代市场应根中华民国民法通第百十条第百十三条规定该院2000年2月2日作出判决：
益乐村益爱公司1996年9月签订租赁合终止履行
二益爱公司新时代市场荣达公司排公司文西分理处判决生效月位杭州文三路北侧属益乐村3号6号楼房益乐村
三益爱公司判决生效10日支付益乐村房屋租金6394276元〔1995年1月1日起2000年1月31日止扣已付租金〕
四益乐村判决生效10日支付益爱公司1245号楼改建装修道路等投资款346427620元
五新时代市场判决生效10日支付益乐村房屋费551000元〔1997年7月1日起2000年1月31日止〕
六驳回益乐村诉讼请求
七驳回益爱公司反诉请求
审判决第三排公司文西分理处服分诉浙江省高级民法院原审告益爱公司提出诉未规定预交二审诉讼费法视动撤回诉
排公司诉称：司益乐村订立房屋租赁合时益乐村益爱公司三方订立协议益乐村租赁合中权利义务委托益爱公司享司已约支付房租原审判令司承腾退承租房事实法律规定符请求查清事实法改判诉益乐村辩称三方协议办理营业执具法律效力求驳回排公司诉益爱公司排公司提出诉理异议
文西分理处诉称：益乐村益爱公司订立房屋租赁合目系益爱公司开办电子市场进行招商营益乐村出具授权书6幢房屋出租权授予益爱公司事实证明益爱公司原房屋直接者分理处益爱公司签订合付清租金取承租房权行合法存履行合义务错原审判令分理处腾退房屋违反法律规定请求案件发回重审撤销原判第二项改判分理处需腾退房屋享继续权利益乐村辩称分理处益爱公司订立房屋租赁合未村意属非法转租求驳回分理处诉请求
浙江省高级民法院审理认：益乐村益爱公司履行租赁合程中均违约行原判终止合履行错相抵认定合理符合民法公原益爱公司基益乐村房屋租赁合房屋出租授权书开办电子市场招商转租房屋排公司文西分理处荣达公司新时代市场等原审第三益爱公司订立租赁合约占房屋违反法律规定符合案方事订立合时追求合目民法老实信原事方权利义务应相互间合约定稳定市场济秩序保证事交易安出租益乐村承租益爱公司间房屋租赁合终止履行益爱公司原排公司等案原审第三间订立房屋租赁合法应继续履行鉴案实际情况益爱公司述租赁合中权利义务益乐村承受排公司等原审第三已支付租金应益乐村益爱公司结算未支付租金益乐村合行权利诉排公司文西分理处求继续承租房屋诉张成立原判求第三腾退房屋实体处理益爱公司应3号6号楼房中增添附属物未作认定均属应予纠正根中华民国民事诉讼法第百五十三条第款第〔三〕项中华民国民法通第八十五条第百十条高民法院关贯彻执行〈中华民国民法通〉假设干问题意见〔试行〕第86条规定浙江省高级民法院2000年8月15日判决：
维持杭州市中级民法院〔1999〕杭民初字第15号民事判决第三四六七项
二撤销杭州市中级民法院〔1999〕杭民初字第15号民事判决第二五项诉讼费负担局部
三益爱公司应判决送达30日位杭州文三路西益乐路1号属益乐村3号6号楼中房屋腾空益乐村
四益爱公司3号6号楼房屋改建益乐村折价补偿益爱公司343184元判决送达10日付清
五2000年2月1日房屋实际腾退日租金益爱公司应1996年9月租赁合确定月租金数额腾退日实偿付益乐村
六益爱公司原排公司等原审第三间订立房屋租赁合继续履行益爱公司合权利义务益乐村承受
法理评析
案法律关系相复杂存出租转租两法律关系涉出租承租次承租三方利益理解两租赁合法律效力尤出租合求终止时认定转租合效力成案关键问题外案审理涉第三追加附属物认定违约责处理转租合权利义务转移等诸法律问题现择进行分析
〔〕 出租合效力违约责处理
益乐村益爱公司房屋租赁先签订合两份补充协议份双方意思表示真实容合法法应认定效审二审歧见益乐村履行租赁合程中没约定出租楼房进行装饰修通道路益爱公司行出资修建没时益爱公司补充协议交回4幢楼房进行关费审核折抵租金直接该4幢楼房出租导致改建法审计案纠纷负定责行已构成局部违约承租益爱公司出租益乐村没时约修膳房屋道路情况推动合履行减少损失动垫资修建值肯定益爱公司益乐村事重新签订补充协议新租赁合明确原租赁合废认定益爱公司益乐村约修房建路行已达成谅解双方权利义务新租赁合准审法院驳回益爱公司反诉应属正惟益爱公司没遵新租赁合约定逾期两月未交租金已构成新合约根性违反益乐村根合规定求终止履行租赁合理正审二审法院均予支持鉴益乐村局部违约事实审法院根民法通第百十三条规定判令双方承相应责益乐村承怠审计风险4幢楼房修缮修路费参益爱公司提交投资款清单〞核定间损失益乐村承受样处理违约责谓负责符合民法公原
〔二〕 转租合效力合体变更
出租合审二审支持益乐村张意终止履行出租合终止转租合效力否应继续履行？两审法院意见分歧杭州中院根益乐村益爱公司出租合拖欠两月租金终止合收回房屋〞规定判令终止双方租赁合承租益爱公司外次承租文西分理处排公司荣达公司新时代市场占房屋应出租合效力转租合出租合终止转租合终止样处理单出租合角度考虑次承租权利端受损值推敲二审浙江高院审理否认审转租合效力判定改判继续履行转租合益乐村取代益爱公司继受合权利义务应说二审判决相开创性
第出租合终止转租合效力然终止述情形转租合效力究竟法明文规定然益乐村房屋出租权〞书面授予益爱公司益爱公司转租房屋第三承租房屋事益乐村益爱公司签订新租赁合中约定拖欠两月收回房屋〞见合规定益乐村授权益爱公司转租非条件审法院正判令收回房屋〞问题转租合法成立履行中次承租合权利应受法律等保护权利源出租转租合终极权利源出租租赁物拥合法权收益权案中益乐村房屋出租益爱公司出租房屋权种处分益爱公司拖欠租金〞情况法院根双方事约定法终止出租合效力出租租赁物权种保护转租合中转租时出租合中承租根合法关规定承租出租意租赁物转租第三承租未出租意擅转租出租解合见转租合成立首先基出租承租授权没出租许转租行效意义讲次承租根转租合租赁房屋出租意志转租合中延伸符合出租利益出租合承租违约终止次承租转租合约定继续租赁物履行相关义务会造成出租权益侵犯衡角度讲方面次承租已约定时空纬度占租赁物完全转租合约定履行应义务方面出租转租明确意者次承租继续承租会损害出租先前期许利益维持转租合次承租效力符合民法公原果转租合出租合终止终止次承租房屋权利会始终处变动中交易安破坏循影响市场秩序稳定世界租赁权物权化〞司法潮流符二审法院综合两租赁合约定全面考量合订立时方事真实意思民法老实信原稳定市场济秩序保障交易安角度出发判令未履行完毕转租合受出租合终止影响原约定继续履行样判决法处理出租承租间法律关系时妥保护转租关系中次承租利益维护市场秩序法律活〞运值赞
第二举重明轻〞法律解释方法运举重明轻作法律解释方法项法律逻辑根证举重明轻推理方式：尚……然〞谓重〞轻〞指法律件宽严法律效果广狭现行法律案涉情形适法律明文规定高法院关贯彻执行〈中华民国民法通〉假设干问题意见〔试行〕第百十九合法第二百二十九条买卖破租赁〞作明确规定案然属买卖破租赁〞情况根举重明轻〞法律解释方法案情形买卖破租赁〞法律政策根底相通处买卖尚破租赁出租合终止然……〞案中出租转租意买卖〞相谓轻〞二审法院判决然没点明举重明轻〞法律思维显现举重明轻〞法律解释方法胆运
第三直接判决原出租继受转租合出租合法终止转租丧失转租权情形转租合继续履行必然涉合体变更案起益爱公司拖欠房租引起益乐村出租房屋初衷没变收回1号2号4号5号楼房出租说明转租取出租意出租取代转租继受合出租利处二审法院防止次承租租赁权出租承租间法律关系变动危稳定社会济秩序出发判令转租合出租次承租继续履行应属合理
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根案情
原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会〔简称益乐村〕
告：浙江益爱电子开展〔简称益爱公司〕
第三：杭州排快餐〔简称排公司〕
第三：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处〔简称文西分理处〕
第三：杭州新时代装饰材料市场〔简称新时代市场〕
第三：杭州荣达装饰材料〔简称荣达公司〕
原告益乐村告益爱公司1994年6月9日签订份租赁合合约定益乐村位杭州古荡文三路边建筑面积计2万方米6幢商业房空场出租益爱公司开设杭州电子城租期1995年1月1日2024年12月12月31日止益乐村1994年9月30日前完成6幢楼房室砖铺设外墙贴瓷条砖四周铁栅围墙场空混凝土整修通文三路电子城道路等工程逾期交付作违约处理合租金数额交付时间违约责合变更解条件等均作规定合订立益乐村述6幢商业楼交付益爱公司益乐村未约楼房进行装饰修通道路益爱公司行出资修建年11月28日益乐村出具授权书份明确合规定6幢楼房出租权授予益爱公司授权期1995年1月1日2024年12月31日期间房屋理产生切法律责益爱公司负担1996年9月5日益乐村益爱公司签订补充协议益爱公司意益乐村收回原合中1号2号4号5号等四幢商业楼欠租金该4幢楼装饰投资款中相抵结算月双方重新签订租赁合份约定：益乐村6幢商业房中3号6号楼计6399方米空场出租益爱公司开设杭州电子城租期1996年8月1日2004年12月31日止1996年12月31日前月租金方米12元两年原租金数额递增2元益爱公司月支付租金拖欠两月益乐村权终止合收回房屋合双方签字盖章生效原租赁合时终止关原合约定租金双方9月5日签订补充协议准述补充协议合签订益爱公司1号2号4号5号楼益乐村该4幢楼房中装饰改建修路费计461726330元清单交益乐村益乐村述4幢楼房转租未益爱公司提交费清单进行审核益爱公司承租3号6号楼进行改建增添设施〔鉴定价值343184元〕先文西分理处排公司荣达公司新时代市场分订立面积租期租金等房屋租赁合交付中益爱公司新时代市场签订份协议协议约定新时代市场租3号楼第二层〔局部〕1200方米营业房益爱公司意1997年7月1日起退益乐村益乐村新时代市场行签订租房协议新时代市场未益乐村签订协议未租营业房益乐村1999年1月29日益乐村益爱公司租金支付装饰修路费等发生争议杭州市中级民法院提起诉讼请求终止双方间房屋租赁合判令益爱公司支付租金利息832087849元承诉讼费
益爱公司提出反诉请求判令益乐村支付未约装饰楼房修通道路违约金40万元负担诉讼费
裁判旨
杭州市中级民法院审理程中法追加排公司文西分理处新时代市场荣达公司案第三审理杭州中院认：益乐村益爱公司1996年9月签订补充协议租赁合明确约定1994年6月租赁合终止益乐村收回4幢楼房应益爱公司中装修改建投资款委托关部门审计折抵益爱公司租金益乐村未约定履行便4幢楼房行出租改建致现法审计造成损失应益乐村承益爱公司未约定支付房租已构成违约益乐村求终止租赁关系益爱公司支付拖欠租金理正予支持鉴双方合履行程中均存违约行承相应责益乐村益爱公司间租赁关系终止益爱公司应房屋文西分理处排公司荣达公司新时代市场应根中华民国民法通第百十条第百十三条规定该院2000年2月2日作出判决：
益乐村益爱公司1996年9月签订租赁合终止履行
二益爱公司新时代市场荣达公司排公司文西分理处判决生效月位杭州文三路北侧属益乐村3号6号楼房益乐村
三益爱公司判决生效10日支付益乐村房屋租金6394276元〔1995年1月1日起2000年1月31日止扣已付租金〕
四益乐村判决生效10日支付益爱公司1245号楼改建装修道路等投资款346427620元
五新时代市场判决生效10日支付益乐村房屋费551000元〔1997年7月1日起2000年1月31日止〕
六驳回益乐村诉讼请求
七驳回益爱公司反诉请求
审判决第三排公司文西分理处服分诉浙江省高级民法院原审告益爱公司提出诉未规定预交二审诉讼费法视动撤回诉
排公司诉称：司益乐村订立房屋租赁合时益乐村益爱公司三方订立协议益乐村租赁合中权利义务委托益爱公司享司已约支付房租原审判令司承腾退承租房事实法律规定符请求查清事实法改判诉益乐村辩称三方协议办理营业执具法律效力求驳回排公司诉益爱公司排公司提出诉理异议
文西分理处诉称：益乐村益爱公司订立房屋租赁合目系益爱公司开办电子市场进行招商营益乐村出具授权书6幢房屋出租权授予益爱公司事实证明益爱公司原房屋直接者分理处益爱公司签订合付清租金取承租房权行合法存履行合义务错原审判令分理处腾退房屋违反法律规定请求案件发回重审撤销原判第二项改判分理处需腾退房屋享继续权利益乐村辩称分理处益爱公司订立房屋租赁合未村意属非法转租求驳回分理处诉请求
浙江省高级民法院审理认：益乐村益爱公司履行租赁合程中均违约行原判终止合履行错相抵认定合理符合民法公原益爱公司基益乐村房屋租赁合房屋出租授权书开办电子市场招商转租房屋排公司文西分理处荣达公司新时代市场等原审第三益爱公司订立租赁合约占房屋违反法律规定符合案方事订立合时追求合目民法老实信原事方权利义务应相互间合约定稳定市场济秩序保证事交易安出租益乐村承租益爱公司间房屋租赁合终止履行益爱公司原排公司等案原审第三间订立房屋租赁合法应继续履行鉴案实际情况益爱公司述租赁合中权利义务益乐村承受排公司等原审第三已支付租金应益乐村益爱公司结算未支付租金益乐村合行权利诉排公司文西分理处求继续承租房屋诉张成立原判求第三腾退房屋实体处理益爱公司应3号6号楼房中增添附属物未作认定均属应予纠正根中华民国民事诉讼法第百五十三条第款第〔三〕项中华民国民法通第八十五条第百十条高民法院关贯彻执行〈中华民国民法通〉假设干问题意见〔试行〕第86条规定浙江省高级民法院2000年8月15日判决：
维持杭州市中级民法院〔1999〕杭民初字第15号民事判决第三四六七项
二撤销杭州市中级民法院〔1999〕杭民初字第15号民事判决第二五项诉讼费负担局部
三益爱公司应判决送达30日位杭州文三路西益乐路1号属益乐村3号6号楼中房屋腾空益乐村
四益爱公司3号6号楼房屋改建益乐村折价补偿益爱公司343184元判决送达10日付清
五2000年2月1日房屋实际腾退日租金益爱公司应1996年9月租赁合确定月租金数额腾退日实偿付益乐村
六益爱公司原排公司等原审第三间订立房屋租赁合继续履行益爱公司合权利义务益乐村承受
法理评析
案法律关系相复杂存出租转租两法律关系涉出租承租次承租三方利益理解两租赁合法律效力尤出租合求终止时认定转租合效力成案关键问题外案审理涉第三追加附属物认定违约责处理转租合权利义务转移等诸法律问题现择进行分析
〔〕 出租合效力违约责处理
益乐村益爱公司房屋租赁先签订合两份补充协议份双方意思表示真实容合法法应认定效审二审歧见益乐村履行租赁合程中没约定出租楼房进行装饰修通道路益爱公司行出资修建没时益爱公司补充协议交回4幢楼房进行关费审核折抵租金直接该4幢楼房出租导致改建法审计案纠纷负定责行已构成局部违约承租益爱公司出租益乐村没时约修膳房屋道路情况推动合履行减少损失动垫资修建值肯定益爱公司益乐村事重新签订补充协议新租赁合明确原租赁合废认定益爱公司益乐村约修房建路行已达成谅解双方权利义务新租赁合准审法院驳回益爱公司反诉应属正惟益爱公司没遵新租赁合约定逾期两月未交租金已构成新合约根性违反益乐村根合规定求终止履行租赁合理正审二审法院均予支持鉴益乐村局部违约事实审法院根民法通第百十三条规定判令双方承相应责益乐村承怠审计风险4幢楼房修缮修路费参益爱公司提交投资款清单〞核定间损失益乐村承受样处理违约责谓负责符合民法公原
〔二〕 转租合效力合体变更
出租合审二审支持益乐村张意终止履行出租合终止转租合效力否应继续履行？两审法院意见分歧杭州中院根益乐村益爱公司出租合拖欠两月租金终止合收回房屋〞规定判令终止双方租赁合承租益爱公司外次承租文西分理处排公司荣达公司新时代市场占房屋应出租合效力转租合出租合终止转租合终止样处理单出租合角度考虑次承租权利端受损值推敲二审浙江高院审理否认审转租合效力判定改判继续履行转租合益乐村取代益爱公司继受合权利义务应说二审判决相开创性
第出租合终止转租合效力然终止述情形转租合效力究竟法明文规定然益乐村房屋出租权〞书面授予益爱公司益爱公司转租房屋第三承租房屋事益乐村益爱公司签订新租赁合中约定拖欠两月收回房屋〞见合规定益乐村授权益爱公司转租非条件审法院正判令收回房屋〞问题转租合法成立履行中次承租合权利应受法律等保护权利源出租转租合终极权利源出租租赁物拥合法权收益权案中益乐村房屋出租益爱公司出租房屋权种处分益爱公司拖欠租金〞情况法院根双方事约定法终止出租合效力出租租赁物权种保护转租合中转租时出租合中承租根合法关规定承租出租意租赁物转租第三承租未出租意擅转租出租解合见转租合成立首先基出租承租授权没出租许转租行效意义讲次承租根转租合租赁房屋出租意志转租合中延伸符合出租利益出租合承租违约终止次承租转租合约定继续租赁物履行相关义务会造成出租权益侵犯衡角度讲方面次承租已约定时空纬度占租赁物完全转租合约定履行应义务方面出租转租明确意者次承租继续承租会损害出租先前期许利益维持转租合次承租效力符合民法公原果转租合出租合终止终止次承租房屋权利会始终处变动中交易安破坏循影响市场秩序稳定世界租赁权物权化〞司法潮流符二审法院综合两租赁合约定全面考量合订立时方事真实意思民法老实信原稳定市场济秩序保障交易安角度出发判令未履行完毕转租合受出租合终止影响原约定继续履行样判决法处理出租承租间法律关系时妥保护转租关系中次承租利益维护市场秩序法律活〞运值赞
第二举重明轻〞法律解释方法运举重明轻作法律解释方法项法律逻辑根证举重明轻推理方式：尚……然〞谓重〞轻〞指法律件宽严法律效果广狭现行法律案涉情形适法律明文规定高法院关贯彻执行〈中华民国民法通〉假设干问题意见〔试行〕第百十九合法第二百二十九条买卖破租赁〞作明确规定案然属买卖破租赁〞情况根举重明轻〞法律解释方法案情形买卖破租赁〞法律政策根底相通处买卖尚破租赁出租合终止然……〞案中出租转租意买卖〞相谓轻〞二审法院判决然没点明举重明轻〞法律思维显现举重明轻〞法律解释方法胆运
第三直接判决原出租继受转租合出租合法终止转租丧失转租权情形转租合继续履行必然涉合体变更案起益爱公司拖欠房租引起益乐村出租房屋初衷没变收回1号2号4号5号楼房出租说明转租取出租意出租取代转租继受合出租利处二审法院防止次承租租赁权出租承租间法律关系变动危稳定社会济秩序出发判令转租合出租次承租继续履行应属合理
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